寫字樓與商業(yè)項目市場定位報告課件

1、開陽里寫字樓和商業(yè)項目初步市場定位報告 本項目的產品定位方向目標客戶群定位概要開陽里周邊辦公環(huán)境分析開陽里周邊商業(yè)環(huán)境分析產品自身分析及項目周邊情況價格預期2019年10月2第 2 頁2 頁目 錄（一）開陽里周邊寫字樓整體情況（二）開陽里周邊商業(yè)情況（三）開陽里項目產品分析（四）開陽里項目定位及目標客戶群定位（五）價格預期2019年10月3第 3 頁（一）開陽里周邊寫字樓整體情況2019年北京寫字樓市場總體情況2019年上半年北京寫字樓市場呈現供需兩旺，在供應放量的情況下，寫字樓投資、租賃市場空前活躍。2019年上半年，北京新增寫字樓面積179萬平方米，已經超過去年全年的新增供應量；但寫字樓主

2、要供應的區(qū)域仍是中關村、CBD、金融街三大區(qū)域，其他區(qū)域供應量較少；寫字樓租金有下降趨勢，空置率有所上升。2019年10月4第 4 頁開陽里區(qū)域寫字樓市場總體情況迦南大廈右外大廈燕南大廈百合大廈華商科技大廈2區(qū)3寫字樓2區(qū)3寫字樓8區(qū)2底商8區(qū)7底商2019年10月5第 5 頁開陽里區(qū)域寫字樓調查表名稱級別位置規(guī)模（平方米）層數標準層面積（平方米）租金（元/平方米天）車位公司類型備注出租率華商科技大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街99號18000112.3無固定車位，車位緊張三菱電梯兩部90%百合大廈豐臺區(qū)右安門外大街6000415003無固定車位在談幼兒員、辦事處、超市無空調、無電梯；可商業(yè)可辦公0

3、%右外大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街16000820004.1無固定車位，車位緊張餐飲、俱樂部、辦事處、旅游、房管所、投資公司富士通電梯兩部95%燕南大廈低檔開陽里二街9000910001.3無固定車位辦事處、貿易公司、俱樂部、超市、藥店電梯90%迦南大廈商住樓豐臺右安門外2號60000241.6190個投資、律師、辦事處、雜志三菱電梯三部90%合計109000平均租金2.46開陽里區(qū)域已供應寫字樓市場總體情況備注：以下寫字樓規(guī)模和標準層面積數據為估算值2019年10月6第 6 頁開陽里區(qū)域寫字樓市場總體情況小結區(qū)域寫字樓數量較少，目前供應量為11萬平方米，未來潛在供應量少（除本項目的供應量外，僅

4、在右安門外大街和開陽里三街交匯處的西南角有寫字樓用地）；規(guī)模體量較小，純寫字樓體量均未超過2萬平方米；區(qū)域寫字樓檔次低，寫字樓配套差；已供應寫字樓均比較陳舊，入住時間較早；區(qū)域寫字樓租金較低（平均2.46元/平方米天）；寫字樓入駐企業(yè)多為小型公司，類型較雜（餐飲、俱樂部、地方或公司辦事處、旅游社、房管所、投資公司、貿易公司、超市、藥店、律師事務所、雜志社）；寫字樓入住率高，普遍達到90%。2019年10月7第 7 頁小結此區(qū)域為非傳統辦公區(qū)域，因此本區(qū)域的寫字樓規(guī)模小，數量少，檔次低；隨著辦公環(huán)境的發(fā)展，南城區(qū)域寫字樓正在逐漸被人看好，此區(qū)域地理、交通優(yōu)勢明顯，有良好的的辦公配套基礎，辦公需求

5、正在逐步上升，因此本區(qū)域寫字樓存在發(fā)展空間。2019年10月8第 8 頁目 錄（一）開陽里周邊寫字樓整體情況（二）開陽里周邊商業(yè)情況（三）開陽里項目產品分析（四）開陽里項目定位及目標客戶群定位（五）價格定位2019年10月9第 9 頁開陽里區(qū)域商業(yè)情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數據為估算值開陽里區(qū)域商業(yè)調查表名稱規(guī)模（平方米）類型備注租用形式太熟悉飯莊6000餐館租寫字樓底商草上肥羊1000餐飲租住宅底商蜀山蜀水1800餐飲租獨立商業(yè)瀛臺宮酒樓2000餐飲租獨立商業(yè)翔羽骨頭莊餐飲租獨立商業(yè)物美3400超市租獨立商業(yè)華強超市800超市租住宅底商天客隆超市租住宅底商華聯超市租住宅底商好利來70糕點店租

6、住宅底商扎龍俱樂部4000俱樂部租寫字樓底商雙環(huán)娛樂城俱樂部租獨立商業(yè)麥當勞400快餐店租住宅底商肯德基400快餐店租住宅底商大中電器3000連鎖電器租住宅底商稻香村300食品店租獨立商業(yè)工商銀行400銀行租住宅底商建設銀行400銀行租住宅底商嘉祥綜合市場6000綜合市場租獨立商業(yè)2019年10月10第 10 頁開陽里區(qū)域商業(yè)租金情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數據為估算值開陽里商業(yè)調查表名稱類型面積（平方米）租金（元/平方米天）價格嘉祥綜合市場百貨類103.31000元/月美容美發(fā)美容美發(fā)1602.414萬/年中介公司小型公司502.133200元/月服裝店服裝店252.743萬/年飾品店飾品店3

7、02.82400元/月煙酒店煙酒店302.52300元/月平均2.652019年10月11第 11 頁右安門區(qū)域商業(yè)情況小結目前區(qū)域商業(yè)供給僅有3萬平方米左右，根據開陽里和翠林小區(qū)整體人口規(guī)模（10萬人），此區(qū)域商業(yè)供給仍有不足，有發(fā)展空間；區(qū)域商業(yè)類型以餐飲、超市、俱樂部、美容、服飾為主；有大型綜合市場，商業(yè)氛圍一般，但小型商鋪經營效益較好；區(qū)域餐飲、服飾、品牌美容院商業(yè)效益好；商業(yè)多為租用形式；底商形式多；區(qū)域商業(yè)租金平均達到2.65元/平方米天。2019年10月12第 12 頁小結此區(qū)域商業(yè)氛圍濃，市場氛圍好；該區(qū)域為成熟的大規(guī)模社區(qū)，存在大量消費人群；社區(qū)商鋪投資環(huán)境較好，有穩(wěn)定的租金

8、回報，適合自用或投資購買。2019年10月13第 13 頁目 錄（一）開陽里周邊寫字樓整體情況（二）開陽里周邊商業(yè)情況（三）開陽里項目產品分析（四）開陽里項目定位及目標客戶群定位（五）價格定位2019年10月14第 14 頁（二）開陽里項目產品分析開陽里項目產品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產品分析SWOT分析2019年10月15第 15 頁（二）開陽里項目產品分析地理位置所屬區(qū)域：寫字樓部分：南二環(huán)右安門外大街商業(yè)部分：南二環(huán)外馬家堡西路具體位置：寫字樓：2區(qū)3#寫字樓位于右安門外大街與開陽里二街交匯處東南角； 3區(qū)1#寫字樓位于右安門外大街與開陽里三街交匯處東南角開陽里商業(yè)：位于開陽里八

9、區(qū)本項目寫字樓本項目寫字樓本項目商業(yè)本項目商業(yè)地理位置優(yōu)越，距市中心近2019年10月16第 16 頁（二）開陽里項目產品分析開陽里項目產品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產品分析SWOT分析2019年10月17第 17 頁（二）開陽里項目產品分析交通環(huán)境區(qū)域道路網主要由四條主干道組成（南二環(huán)、南三環(huán)、右安門外大街、馬家堡西路）；道路通行能力較強，路況較好；公交系統發(fā)達。右安門外大街南二環(huán)馬家堡西路南三環(huán)交通環(huán)境良好未來開陽里三街將會向東打通直接與北京南站相連，交通會更加便利。2019年10月18第 18 頁（二）開陽里項目產品分析開陽里項目產品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產品分析SWOT

10、分析2019年10月19第 19 頁（二）開陽里項目產品分析周邊配套此區(qū)域有大規(guī)模居住區(qū)，存在大量居住人口，本項目周邊也存在大量生活配套設施；商務配套略顯不足。2019年10月20第 20 頁（二）開陽里項目產品分析開陽里項目產品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產品分析SWOT分析2019年10月21第 21 頁（二）開陽里項目產品分析建筑產品分析總平面圖二區(qū)3#三區(qū)1#八區(qū)底商2019年10月22第 22 頁2區(qū)3#寫字樓經濟技術指標用地面積：2295.53平方米總建筑面積：9817.4平方米地上建筑面積：6761.81平方米，其中商場面積2212.99平方米，辦公面積4548.82平方米結

11、構：框架剪力墻容積率：2.95車位：51輛（地上9輛，地下42輛）層數：地上8層，地下2層，其中一至三層為商業(yè)，四至八層為辦公，地下兩層均為車庫層高：地下3.4米，商業(yè)部分4.5米，辦公部分3.3米2019年10月23第 23 頁2區(qū)3#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標志明顯2019年10月24第 24 頁面寬35.6米，進深21.85米；無電梯，有兩個樓梯；兩個商業(yè)出入口；柱距8米，利于辦公和商業(yè)面積分割；一層：面積約423平方米，有獨立的商業(yè)出入口，出入口面向主干道，方便商業(yè)形象的展示，查找便利以及人流的流動。首層商業(yè)部分樓梯樓梯出入口出入口柱距8米商業(yè)部分（一層至三層）2019年10月

12、25第 25 頁二層：面積約704平方米，有衛(wèi)生間以及廚房；三層：面積約780平方米，有衛(wèi)生間，西側立面、南側立面以及東側立面有挑出。三層商業(yè)部分挑出部分挑出部分挑出部分二層商業(yè)部分廚房商業(yè)部分（一層至三層）2019年10月26第 26 頁（二）開陽里項目產品分析建筑產品分析寫字樓部分（四層至八層）面寬35.6米，進深24.25米；辦公出入口獨立設計；兩部電梯及兩個樓梯；單層建筑面積約857平方米；柱距8米；單層使用率較高，約75%；四至七層辦公部分公共部分公共部分2019年10月27第 27 頁3區(qū)1#寫字樓經濟技術指標用地面積：4664.1平方米總建筑面積：17433.7平方米地上建筑面積

13、：12860.33平方米，其中商場面積3905.8平方米，辦公面積8917.36平方米地下建筑面積：4573.37平方米，其中商業(yè)面積927.9平方米結構：框架剪力墻容積率：2.8車位：83輛（地上38輛，地下45輛）層數：地上8層，地下2層，其中地下二層為車庫，地下一層、首層至三層為商業(yè)，四至八層為辦公層高：地下一層4.2米，地下二層3.4米，首層至三層3.4米，四至七層3.6米，八層3.9米綠化率：30%2019年10月28第 28 頁3區(qū)1#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標志明顯形狀狹長2019年10月29第 29 頁面寬72.7米，進深21.7米；無客用電梯，有一部貨用電梯；有三個樓

14、梯，分布在東西兩側；一個商業(yè)主入口，一個商業(yè)副出入口；柱距8米；地下一層商業(yè)面積927平方米；一層：有獨立的商業(yè)出入口，主出入口朝西，面向主干道首層商業(yè)部分出入口樓梯出入口樓梯樓梯商業(yè)部分（地下一層至三層）N2019年10月30第 30 頁面寬74.8米，進深23.2米；辦公出入口獨立設計，北部一層有獨立的辦公樓大堂，南部也有獨立的辦公樓出入口；三部電梯，分布在樓的南北兩側；兩個樓梯；單層建筑面積約1783平方米；柱距8米；單層使用率較高，約80%；四至七層辦公部分公共部分公共部分寫字樓部分（四層至八層）2019年10月31第 31 頁區(qū)#樓底商經濟技術指標總建筑面積：937.79平方米地上一

15、層建筑面積：254.31平方米，地下一層建筑面積：683.48平方米戶型分析周邊商鋪較多，商業(yè)環(huán)境較好；整體面積較大，地下面積也較大；面積不好分割利用。2019年10月32第 32 頁區(qū)#樓底商經濟技術指標總建筑面積：1249.97平方米地上一層建筑面積：684.06平方米，地下一層建筑面積565.91平方米戶型分析整體面積較大，地下面積也較大；面積不好分割利用；地理位置差，臨主干路，不便于停車，人流少，商業(yè)氣氛差。2019年10月33第 33 頁（二）開陽里項目產品分析開陽里項目產品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產品分析SWOT分析2019年10月34第 34 頁本項目辦公部分現狀SWOT

16、分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）緊鄰右安門外大街區(qū)位交通方便，到二環(huán)和三環(huán)方便十字路口黃金角，地標性建筑規(guī)模均不大，單層面積較小，方便面積分割并且有獨立的出入口，避免了與商業(yè)的互相干擾辦公區(qū)域進深短、采光好非辦公熱點區(qū)域 車位較少機遇（Opportunity）威脅（Threat）2019年上半年寫字樓市場供需兩旺區(qū)域寫字樓市場環(huán)境較好，有一定的辦公氣氛區(qū)域辦公環(huán)境正在逐漸改善2019年寫字樓市場租金下降，空置率上升周邊寫字樓的威脅注：由于開陽里八區(qū)2、7樓底商為現房，且規(guī)模小，在此不做swot分析。2019年10月35第 35 頁本項目商業(yè)部分現狀SWOT分析優(yōu)勢（Stre

17、ngth）劣勢（Weakness）緊鄰右安門外大街區(qū)位交通方便，到二環(huán)和三環(huán)方便十字路口黃金角，地標性建筑商業(yè)面積形狀較為規(guī)整車位較少存在多層商業(yè)，不易分割無電梯不方便經營業(yè)態(tài)的分割機遇（Opportunity）威脅（Threat）區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，有大量的人口規(guī)模支持區(qū)域商業(yè)市場已經基本形成，有較穩(wěn)定的客群周邊商業(yè)的威脅周邊同等業(yè)態(tài)的威脅2019年10月36第 36 頁小結通過SWOT分析本項目寫字樓周邊環(huán)境較好，辦公部分產品優(yōu)勢較為明顯，商業(yè)部分雖然存在劣勢，但是通過結合周邊情況以及周邊的商勢，還是能弱化劣勢。八區(qū)2、7樓底商劣勢較為明顯，需要通過營銷手段以及靈活多樣的銷售方式來弱化劣勢。

18、2019年10月37第 37 頁目 錄（一）開陽里周邊寫字樓整體情況（二）開陽里周邊商業(yè)情況（三）開陽里項目產品分析（四）開陽里項目定位及目標客戶群定位（五）價格定位2019年10月38第 38 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位周邊寫字樓、商業(yè)市場情況本項目產品分析本項目區(qū)域環(huán)境本項目SWOT分析尋找市場機會市場定位2019年10月39第 39 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目標客戶群定位寫字樓底商經營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商經營業(yè)態(tài)定位方向2019年10月40第 40 頁寫字樓基本客觀因素的支持度寫字樓檔次區(qū)域位置區(qū)域經濟環(huán)境交通狀況商業(yè)配套市政設施樓宇智

19、能化物業(yè)管理高檔一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持中檔很支持支持很支持一般支持一般支持低檔支持支持支持支持支持支持支持本項目各方面符合中、低檔寫字樓的客觀因素支持度2019年10月41第 41 頁寫字樓檔次定位高 檔 定 位低 檔 定 位中 檔 定 位市場風險高區(qū)域不具備相應的很好的辦公市場環(huán)境以及硬件條件經濟效益難以實現無法形成與其他寫字樓的差異化區(qū)域中檔寫字樓少，大多為低檔寫字樓租金較低，出租率較高，有市場需求可選2019年10月42第 42 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位通過目前市場情況和項目目前狀況分析，并考慮到項目的收益，本案適合做中檔寫字樓。區(qū)別于周邊低檔寫字樓；低檔

20、寫字樓無法滿足一些迅速成長的中小型企業(yè)要求；公司發(fā)展壯大，對辦公環(huán)境的升級2019年10月43第 43 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目標客戶群定位寫字樓底商經營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商經營業(yè)態(tài)定位方向2019年10月44第 44 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位通過對目前市場情況及競爭項目的客戶情況的分析本案的客戶定位為政府機關相關事業(yè)單位、辦事處、旅游、投資公司、律師行、中小型企業(yè)、醫(yī)療器械公司、研發(fā)及貿易、事務所類型客戶為主。2019年10月45第 45 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目標客戶群定位寫字樓底商經營業(yè)態(tài)

21、定位居住區(qū)底商經營業(yè)態(tài)定位方向2019年10月46第 46 頁2區(qū)3#寫字樓底商定位方向周邊缺少郵局、銀行、電信營業(yè)廳等服務配套居住人口規(guī)模大，消費潛力大商業(yè)氛圍已經形成本項目車位少相關生活服務配套中檔餐飲娛樂2019年10月47第 47 頁一層可以考慮銀行、郵局、電信營業(yè)廳，二層作為一層的配套辦公空間。一層可以考慮銀行、郵局、電信營業(yè)廳；二、三層整體做餐飲。2區(qū)3#寫字樓底商定位方向方案一：一層單獨銷售，二層、三層整體銷售。須注意上下樓交通的流線組織以及一層盡量能給樓上餐飲留出門臉。 一層無衛(wèi)生間問題。方案二：一層、二層整體銷售，三層按辦公空間分割銷售。須注意二層廚房的處理。方案三：一、二、

22、三層整體銷售。整體考慮餐飲。2019年10月48第 48 頁3區(qū)1#寫字樓底商定位方向周邊缺少郵局、銀行、電信營業(yè)廳等服務配套居住人口規(guī)模大，消費潛力大商業(yè)氛圍已經形成寫字樓相關配套（咖啡廳、茶餐廳等）相關生活服務配套餐飲娛樂綜合商業(yè)市場大型電器商城健身俱樂部大型超市茶藝2019年10月49第 49 頁方案三：一層、二層、地下一層整體銷售，三層按辦公空間分割銷售一層可以考慮銀行、郵局、電信營業(yè)廳，二層做為一層的配套辦公空間；一層、二層整體做為餐飲；地下一層做超市或健身俱樂部。一層和地下一層可以考慮超市、KTV；二、三層整體做餐飲。3區(qū)1#寫字樓底商定位方向方案一：一層和地下一層整體銷售；二層、

23、三層整體銷售。須注意上下樓交通的流線組織；二、三層考慮增加廚房。方案二：一層、二層整體銷售，地下一層單獨整體銷售，三層按辦公空間分割銷售須注意上下樓交通的流線組織以及一層、二層做餐飲時的廚房處理。整體考慮餐飲或大型電器商城。2019年10月50第 50 頁（三）開陽里項目定位及目標客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目標客戶群定位寫字樓底商經營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商經營業(yè)態(tài)定位方向2019年10月51第 51 頁居住區(qū)底商定位方向8區(qū)2樓商業(yè)考慮小型超市、茶藝館8區(qū)7樓商業(yè)考慮為周邊商業(yè)做為倉儲空間開陽里區(qū)域居住人口規(guī)模大周邊商業(yè)配套仍存在缺口居住區(qū)底商要定位為與居民生活息息相關的業(yè)態(tài)產品自身特

24、點及周邊情況2019年10月52第 52 頁小結 針對區(qū)域整體市場環(huán)境以及目前已經形成的辦公、商業(yè)氛圍，本項目的辦公以及商業(yè)均定位為中等檔次，這樣既能滿足市場空缺，又能與其他競爭項目形成差異化，弱化劣勢，規(guī)避風險。 商業(yè)定位的核心是定位為社區(qū)生活配套商業(yè)，此類商業(yè)優(yōu)勢在于投資社區(qū)商業(yè)相對于投資住宅及寫字樓的風險小，這些商鋪均處于成熟區(qū)域，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源，其經營內容及風格很容易與客戶需求相吻合。2019年10月53第 53 頁目 錄（一）開陽里周邊寫字樓整體情況（二）開陽里周邊商業(yè)情況（三）開陽里項目產品分析（四）開陽里項目定位及目標客戶群定位（五）價格定位2019年10月54第 54

25、 頁2區(qū)3#、3區(qū)1#寫字樓辦公部分價格預期周邊寫字樓租金價格平均為2.46元/m天目前市場一般投資回報率在10左右2.46元/m天330天 0.098118元/平方米南部二環(huán)外寫字樓目前價格區(qū)間為8000-10000元/ m注：租期按免一個月租期計算2019年10月55第 55 頁2區(qū)3#寫字樓商業(yè)部分價格預期開陽里區(qū)域一層商業(yè)租金價格約為2.6元/平方米天開陽里區(qū)域二層商業(yè)租金價格約為2元/平方米天開陽里區(qū)域三層商業(yè)租金價格約為1.6元/平方米天目前市場一般投資回報率在910左右一層商業(yè)價格：2.6元/m天330天 0.1=8500元/平方米元/平方米二層商業(yè)價格：2元/m天330天 0.1=6600元/平方米三層商業(yè)價格1.6元/m天330天 0.9=5867元/平