標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p課件

1、鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)潔慕爍嫡桑盞凌畏連澗窺伍扮習(xí)臣禱襯筆凜脂鹽有巨杭勞巾遣灸真機(jī)慢呂標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第1頁(yè)，共57頁(yè)。目錄輿揣炭噓兜鉻卜懶瞇烏擲瑣斑尼盡黍罷赦糯譬視擅痔堅(jiān)晉滿格居執(zhí)寶鞋漣標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第2頁(yè)，共57頁(yè)。目錄坡有蠕瀉鍺丈絲照筋酒陪莎琺涂堆輝賜洶窮槽黨霸贈(zèng)衍何聽危娠啼家姿慈標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第3頁(yè)，共57頁(yè)。4引言持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)“上半場(chǎng)”已經(jīng)結(jié)束，我們站在了“下半場(chǎng)”的起點(diǎn)。房?jī)r(jià)

2、房地產(chǎn)專項(xiàng)調(diào)控政策抑制通脹的緊縮政策加息、信貸“影子銀行”監(jiān)管市場(chǎng)化間接調(diào)控行政限購(gòu)令、問(wèn)責(zé)制經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿雙重受限促進(jìn)供給抑制需求上半場(chǎng)：“黃金”十年已經(jīng)過(guò)去下半場(chǎng)：“白銀”十年還是短期內(nèi)：參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“洗牌”階段中長(zhǎng)期：行業(yè)的分化與整合，破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)大勢(shì)在變，我們?nèi)绾沃鲃?dòng)變革，持續(xù)引領(lǐng)？顆嫉睦盅捂豪拴狗供策轄熄腰則撓賒遲堆熔跌拇福謂第摟霍浪泉確居蓮暗標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第4頁(yè)，共57頁(yè)。4引言武漢萬(wàn)科連續(xù)五年市場(chǎng)銷售第一，主力項(xiàng)目均位列片區(qū)前三，但是漢 口

3、200-300萬(wàn)漢 陽(yáng)80-100萬(wàn)沌口50-80萬(wàn)武 昌170-250萬(wàn)項(xiàng)目銷售額占有率金色城市8.510.0%保利心語(yǔ)8.2 9.5%東湖國(guó)際6.5 7.5%項(xiàng)目銷售額占有率紅郡6.212.2%清江山水4.38.4%光谷新世界4.07.8%金域藍(lán)灣高爾夫萬(wàn)科城金域華府金色城市紅郡光 谷150-200萬(wàn)漢陽(yáng)國(guó)際項(xiàng)目銷售額占有率福星城4.924.1%萬(wàn)科城3.416.7%中城國(guó)際1.78.3%項(xiàng)目銷售額占有率漢陽(yáng)國(guó)際5.422.5%綠地新都會(huì)3.514.6%水墨清華2.39.6%項(xiàng)目銷售額占有率福星水岸國(guó)際4.3 9.9%青城華府2.7 6.3%愛家國(guó)際華城2.7 6.2%項(xiàng)目銷售額占有率金域

4、藍(lán)灣4.8 42.6%人信太子灣2.0 17.7%金色港灣1.5 13.3%注：數(shù)據(jù)來(lái)源為備案數(shù)據(jù)，占有率為項(xiàng)目銷售額占所在版塊銷售總額的比值項(xiàng)目 銷售額 占有率臥龍麗景灣2.117.8%萬(wàn)科高爾夫1.816.2%銀湖翡翠1.5 13.5%從城花到紅郡，萬(wàn)科熟悉光谷市場(chǎng)，表現(xiàn)出眾。如今，面對(duì)街對(duì)面的對(duì)手，我們?nèi)绾巫鰧?duì)產(chǎn)品、贏得競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)賣得好、掙得多的核心原則？促供斟熔汁敦寵莢鴉可烘管爪耘賀們羹園播舒邏曰跡梆疹坍討致沮呆蟹灸標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第5頁(yè)，共57頁(yè)。4引言光谷鄭橋村項(xiàng)目，一次難得的機(jī)會(huì)，一份探索性的答卷。光谷區(qū)域內(nèi)，近

5、紅郡、城花、魅力，有良好客戶基礎(chǔ)和市場(chǎng)口碑；基本為凈地，進(jìn)度可控，四至條件好，成熟城市界面；G3，光谷天地商圈、光谷六小、地鐵2號(hào)線、城市主干道，配套成熟；40萬(wàn)方44.5億總銷3年銷售周期8.7億創(chuàng)造利潤(rùn)15%凈利率集團(tuán)黃金大獎(jiǎng)我們的挑戰(zhàn)是：如何升級(jí)客戶邏輯和產(chǎn)品邏輯，通過(guò)打造鄭橋村這個(gè)好項(xiàng)目，重鑄營(yíng)銷新基準(zhǔn)，開始下一個(gè)十年的引領(lǐng)？涉卡詢藐絨漬懸靳抱氯勇僳閉惺針盞輝燒滲瓣謹(jǐn)膿敲排槐宴囂沒(méi)茶埠濺楊標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第6頁(yè)，共57頁(yè)。目錄嚏緩介極側(cè)雛雄邊扒惰詹諒猜捏漁梁熾金埠殘義霜乙氯團(tuán)鍋淵佑踐庚荷咕標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定

6、位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第7頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/20228客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系2530354045505560青年之家小小太陽(yáng)小太陽(yáng)后小太陽(yáng)中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期年齡（歲）首次置業(yè) 改善 空巢 獨(dú)立階段小孩0-12歲的家庭改善階段受限購(gòu)政策影響購(gòu)買行為存在彈性客戶需求個(gè)性市場(chǎng)需求穩(wěn)定客戶厚度最厚客戶需求可標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，此類需求已占據(jù)武漢市場(chǎng)近80%！受限購(gòu)政策影響購(gòu)買行為存在彈性客戶需求個(gè)性限購(gòu)背景下，隱含“換房”邏輯的首置-首改-再改劃分，界限日趨模糊，如何重新定義主流客群？0-12歲兒童，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生著剛性變化，我們定義為“成長(zhǎng)

7、系”！鬼熒徊晴據(jù)擁美糜瑩迪孟峻鴦怒波故拿窯陜翟行槍憤秉拎吵繪宴劉和侍嘶標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第8頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/20229客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系聚焦成長(zhǎng)系，從家庭結(jié)構(gòu)演變看：由“2” “2+1+2” “3+2”轉(zhuǎn)變。從房屋購(gòu)買訴求看：以相對(duì)穩(wěn)定的支付能力，覆蓋更長(zhǎng)的家庭生命周期。小孩青年/父母輩老人/祖輩3種家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+22：青年夫婦新婚，小孩尚未出生2+1+2：伴隨著小孩出生，老人同住照料3+2：小孩長(zhǎng)大無(wú)需老人照料，老人脫離原家庭，單獨(dú)居住。我們的要求：在同一個(gè)社區(qū)，提供系統(tǒng)的解決方案，滿足一大類客群、三種家

8、庭結(jié)構(gòu)的核心生活需求。浪汰錳右召她垣斜握伺駐惰弄擎尺恿薪義囑謬現(xiàn)亨憋芽唱酞轄幻基悄爺梁標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第9頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/2022客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系抓主流客群，鄭橋村項(xiàng)目聚焦成長(zhǎng)系，覆蓋家庭結(jié)構(gòu)處于“2”、“2+1+2”、”3+2” 三類不同階段。從其對(duì)產(chǎn)品功能的差異化需求出發(fā)，打造適配好項(xiàng)目。小孩青年/父母輩老人/祖輩3類主流家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+2戶型要求支付能力擠壓家庭生長(zhǎng)需求支付能力和家庭結(jié)構(gòu)需求上的差異，決定了三種戶型需求的產(chǎn)生。財(cái)富積累逐級(jí)遞減具體配比如何確定？塘粉駭格測(cè)惹賢題緩數(shù)株菩拔痢極竄諜肘蝕玻

9、羽報(bào)挑窮劊促乃踐線汝紗批標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第10頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202211客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系光谷片區(qū)年市場(chǎng)容量150萬(wàn)方左右，產(chǎn)品以70-90的2房，及90-110的小3房（含2+1房）為主，部分120-130舒適3房。光谷片區(qū)08-12年度量?jī)r(jià)情況光谷片區(qū)指：魯巷、關(guān)山、高新、湯遜湖區(qū)域光谷片區(qū)07-12年度量?jī)r(jià)情況201234201114920106,58618220095,25716920086020074,300155成交均價(jià)成交量供應(yīng)量122116180150大部分2+1房泣紅蘑抱杠傳臀鞋在仙耙滇剩軋羌苦

10、績(jī)膩汝即窯框匠芳蟻遙聯(lián)榨炎迪長(zhǎng)脈標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第11頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202212客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系通過(guò)對(duì)武漢公司典型項(xiàng)目調(diào)研、后評(píng)估，并納入光谷片區(qū)客群關(guān)鍵性特殊需求（轉(zhuǎn)戶口、健康養(yǎng)老等），確立產(chǎn)品建議，并在片區(qū)市場(chǎng)、競(jìng)品邏輯下驗(yàn)證其合理性。片區(qū)市場(chǎng)容量支撐0-12歲家庭需求延長(zhǎng)使用生命周期優(yōu)化空間功能期望戶型面積愿意支付總價(jià)約80兩房略100三房主力戶型市場(chǎng)分析驗(yàn)證競(jìng)品主力戶型、總價(jià)典型項(xiàng)目市場(chǎng)驗(yàn)證兩房：79-93，總價(jià)75-90萬(wàn)三房：95-110，總價(jià)90-120萬(wàn)兩房80左右較優(yōu)三房100左右較優(yōu)區(qū)域客群

11、驗(yàn)證區(qū)域存在部分客戶改善需求，布局一定大三房和3+1房產(chǎn)品，面積建議在120-144客群特性購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力100&50萬(wàn)以上光谷片區(qū)居住家庭結(jié)構(gòu)外遷客群轉(zhuǎn)戶口片區(qū)/項(xiàng)目自然成長(zhǎng)，養(yǎng)老需求主流轉(zhuǎn)變“1+2+2”家庭主臥/次臥/客廳/廚房股線專默賈屈倒酵眼氮爛勾堤嬰薯錯(cuò)莆腎烙緘足恬劈載罐侍悅捏墳叛吠孿標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第12頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202213客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系以項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)100個(gè)核心戶衍生1個(gè)養(yǎng)老戶為假設(shè)比例（后期通過(guò)調(diào)研及訪談確定比例關(guān)系，并假設(shè)核心戶100/戶，養(yǎng)老戶70/戶），項(xiàng)目可輻射的周邊核心戶數(shù)約3

12、-5萬(wàn)，本項(xiàng)目配建養(yǎng)老產(chǎn)品面積約為2.1-3.5萬(wàn)方。以小太陽(yáng)+青年之家（持家）為主要核心客戶（“2”及“2+1+”及“3+”家庭）魅力之城業(yè)主調(diào)查家庭結(jié)構(gòu)情況1、光谷G類土地： 周邊已開發(fā)多年的老社區(qū)所衍生出來(lái)的健康養(yǎng)老客戶需求健康養(yǎng)老客戶（+2客群）2、新武漢人所帶來(lái)的健康養(yǎng)老客群 40%以上客戶屬外地導(dǎo)入，存在較大潛在因子女落戶帶動(dòng)的健康養(yǎng)老客群。3、項(xiàng)目自然成長(zhǎng) 伴隨項(xiàng)目長(zhǎng)期開發(fā)，隨時(shí)間推移自然逐漸走向健康養(yǎng)老的人群。媽擂墑布悸催膳睡萍曉遁猿足添辦且歡黎乒蛛悄對(duì)猴軌閱矚釋屆掖鼠坦謊標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第13頁(yè)，共57頁(yè)。8

13、/5/202214客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系本項(xiàng)目產(chǎn)品配比最終建議如下：房型面積套數(shù)套數(shù)比面積面積比2房85170041%14500037%小3房100150037%15000038%3房及3+1125-14454013%7200018%養(yǎng)老產(chǎn)品65803509%250006%合計(jì)4097100%392000100%獻(xiàn)咳昨羌健貍妹債鑷榆厭異淤悅遷部齒吾馬玄相七艙嘉河眷巨拴套排暗坦標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第14頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202215客戶定位新思路聚焦成長(zhǎng)系總價(jià)邏輯驗(yàn)證：G土地均價(jià)：9000-9500首置2房：75-80萬(wàn)小3房

14、：90-105萬(wàn)C土地T土地鄭橋村項(xiàng)目均價(jià)：7000-7500首置2房：55-65萬(wàn)/套小3房：70-80萬(wàn)/套均價(jià)：5500-6300首置2房：45-50萬(wàn)小3房：55-58萬(wàn)光谷中心片關(guān)南高新片湯遜湖大片區(qū)鄭橋村主力戶型片區(qū)總價(jià)區(qū)間鄭橋村2房7580萬(wàn)約78萬(wàn)小3房90105萬(wàn)約98萬(wàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品處于總價(jià)區(qū)間上半象限：安全區(qū)間內(nèi)+更好的產(chǎn)品解決方案炸筍歉蒜歹詢闖屠蝗觸毯質(zhì)粥燭蝗自旨妄姨英燕頌幸忠殉簇崔妻錘喻活淚標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第15頁(yè)，共57頁(yè)。目錄怨鳳媽罵濃袱切墑淌癌計(jì)戮通役汽停骸圃江博禿菠亂糙人革芯狙象撐羽褐標(biāo)桿房地產(chǎn)企

15、業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第16頁(yè)，共57頁(yè)。產(chǎn)品邏輯升級(jí)小孩青年/父母輩老人/祖輩3類主流家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+2在一個(gè)社區(qū)內(nèi)，從配套、規(guī)劃、戶型三個(gè)角度發(fā)力，提供系統(tǒng)性解決方案，滿足成長(zhǎng)系三種家庭結(jié)構(gòu)的核心生活需求。講巫詐粗盔莖繳掖案矮熙跟嗓退編膚拔撕撾室捷麥志睹棒枯旬惺豬睜睫賠標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第17頁(yè)，共57頁(yè)。生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)食小型糧油點(diǎn)早餐點(diǎn)菜場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)的超市小型餐館大超市咖啡糕點(diǎn)大型餐飲特色餐飲自營(yíng)餐飲購(gòu)物桶裝水站水果店藥店便利店嬰兒用品店家電

16、五金家居家紡副食生活用品服飾專賣集中商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)高檔購(gòu)物中心自營(yíng)健康衛(wèi)生站免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所散步/慢跑集中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所集中器械活動(dòng)區(qū)可集中活動(dòng)的廣場(chǎng)付費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所知名運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所私人衛(wèi)生護(hù)理中心娛樂(lè)兒童嬉戲場(chǎng)所兒童集中娛樂(lè)免費(fèi)健身/活動(dòng)設(shè)施棋牌室桌游吧可集中活動(dòng)的廣場(chǎng)咖啡吧KTV茶藝廳影院私人會(huì)所紅酒/雪茄吧配套美發(fā)護(hù)理家政干洗、銀行郵政、電信維修美容一般會(huì)所足浴保健會(huì)所教育、培訓(xùn)【需求解讀】從生活出發(fā)，梳理社區(qū)配套對(duì)不同層次需求的滿足方式：產(chǎn)品邏輯升級(jí)配套屯癟拓卵峭濰亮拙夷憐徽攙矢踐噴豐磋滴喚熱榴裁俱佰洶丙鼓勘蠟肺謊諸標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)

17、57p第18頁(yè)，共57頁(yè)。G3生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)食小型糧油點(diǎn)早餐點(diǎn)菜場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)的超市小型餐館大超市咖啡糕點(diǎn)大型餐飲購(gòu)物桶裝水站水果店藥店便利店嬰兒用品店家電五金家居家紡副食生活用品服飾專賣集中商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)健康衛(wèi)生站免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所醫(yī)療中心集中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所付費(fèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)所可檢查的社區(qū)醫(yī)療站娛樂(lè)兒童嬉戲場(chǎng)所兒童集中娛樂(lè)免費(fèi)健身/活動(dòng)設(shè)施棋牌室桌游吧可集中活動(dòng)的廣場(chǎng)咖啡吧KTV影院配套美發(fā)護(hù)理家政干洗、銀行郵政、電信維修美容一般會(huì)所足浴保健會(huì)所教育、培訓(xùn)（可選）【第一輪配置-結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀導(dǎo)出待配置業(yè)態(tài)】土地屬性奠定客戶預(yù)期：本項(xiàng)目屬G3類，客戶購(gòu)買時(shí)對(duì)配套有相應(yīng)預(yù)期，故此處不考慮“自我實(shí)現(xiàn)

18、”的滿足。周邊配套現(xiàn)狀決定項(xiàng)目配置發(fā)力點(diǎn)：距項(xiàng)目400米處有綜合商業(yè)街區(qū)-光谷天地（8萬(wàn)方），光谷軟件園（寫字樓林立，特色餐飲集中），距項(xiàng)目5公里處有區(qū)域商業(yè)中心-光谷，業(yè)態(tài)組合豐富。部分需求可在周邊滿足。導(dǎo)出本項(xiàng)目配套重要發(fā)力點(diǎn)。周邊已滿足，不考慮周邊有，仍可配置周邊無(wú)，需重點(diǎn)考慮配置項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)產(chǎn)品邏輯升級(jí)配套嘩總費(fèi)敝巍淌冕檸灌殆潭洛軍箔串調(diào)傭郴湯瀾鋪傅墅舒啥冠郡處曬級(jí)脈論標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第19頁(yè)，共57頁(yè)。如前所述，本項(xiàng)目重點(diǎn)在如下4個(gè)維度打造社區(qū)內(nèi)配套。從項(xiàng)目?jī)?nèi)覆蓋3種主力家庭結(jié)構(gòu)中家庭成員需求導(dǎo)入各維度發(fā)力點(diǎn)，整合其需

19、求，通過(guò)具體配置方案使其得以滿足。本項(xiàng)目?jī)?nèi)配套發(fā)力點(diǎn)需求滿足【第二輪配置-結(jié)合社區(qū)內(nèi)家庭需求導(dǎo)出業(yè)態(tài)配置方案】產(chǎn)品邏輯升級(jí)配套小孩青年/父母輩老人/祖輩3類主流家庭結(jié)構(gòu)23+22+1+2譯坪鵲瑚侯靖狽睬豢皿匝篷矗適俺艷白津狼等捉局蜀迸孵窄磷搪衡抵祈纓標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第20頁(yè)，共57頁(yè)。配套一：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來(lái)看，早餐點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)應(yīng)為滿足早餐供應(yīng)、老人營(yíng)養(yǎng)餐、簡(jiǎn)易晚餐的社區(qū)小食堂。本項(xiàng)目?jī)?nèi)配套發(fā)力點(diǎn)功能訴求配置建議早餐供應(yīng)+簡(jiǎn)易晚餐社區(qū)小食堂（主營(yíng)早餐及老人營(yíng)養(yǎng)餐）早餐供應(yīng)+營(yíng)養(yǎng)餐早餐供應(yīng)2青年2老人1+2+2不同家庭需求產(chǎn)品邏

20、輯升級(jí)配套奏故喲尊乏宰耳飯墜宮轟股隱傾赫野蘭蛆蓉摸預(yù)彰虱肪捏萍崎泄廟契燃紹標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第21頁(yè)，共57頁(yè)。配套二：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來(lái)看，“買菜”解決方案應(yīng)為滿足政府規(guī)范的流動(dòng)菜場(chǎng)，每天定時(shí)供應(yīng)2趟，早7：00-8:30/晚16:30-18:00。本項(xiàng)目?jī)?nèi)配套發(fā)力點(diǎn)功能訴求要點(diǎn)配置建議下班后，采購(gòu)蔬菜供應(yīng)時(shí)間流動(dòng)菜場(chǎng)（每天定時(shí)供應(yīng)2趟）做飯家庭需新鮮蔬菜/不做飯家庭食堂滿足需求新鮮，非超市90%以上做飯，考慮老人、兒童需求，必須新鮮蔬菜新鮮，非超市2青年2老人1+2+2不同家庭需求從社區(qū)自身高密度規(guī)劃考慮，流動(dòng)菜場(chǎng)對(duì)建面需求

21、更低，更易解決且更省成本。產(chǎn)品邏輯升級(jí)配套鋒扼靖是瞎付像捂謝概子絨美螞柏口瀾兒紙止拱慕譜蜜詫晨撤邵敵浚橡坎標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第22頁(yè)，共57頁(yè)。配套三：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來(lái)看，醫(yī)療站應(yīng)為社區(qū)康體中心，具備簡(jiǎn)易服務(wù)站功能外，主設(shè)兒科、老年康樂(lè)中心，且向孕婦及老人這類特殊群體提供定向醫(yī)院名醫(yī)預(yù)約功能。本項(xiàng)目?jī)?nèi)配套發(fā)力點(diǎn)功能訴求配置建議日常簡(jiǎn)易醫(yī)療+孕產(chǎn)預(yù)約社區(qū)康體中心（主設(shè)兒科，老年康樂(lè)中心，兼著名醫(yī)院、產(chǎn)科預(yù)約服務(wù)）簡(jiǎn)易醫(yī)療+日常檢查+健康檔案+醫(yī)院預(yù)約簡(jiǎn)易醫(yī)療+兒科診室+老人特殊需求2青年2老人1+2+2不同家庭需求產(chǎn)品邏輯升級(jí)配

22、套淤型隧渦晉額步出揚(yáng)筒忙瘧試刑憎履尉龍巍輾藏篆愁祁牢氟創(chuàng)祟曹挾敖喬標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第23頁(yè)，共57頁(yè)。配套四：從社區(qū)內(nèi)家庭需求來(lái)看，3類家庭對(duì)活動(dòng)場(chǎng)所需求差異較大，故本項(xiàng)目對(duì)不同群體提供其相應(yīng)活動(dòng)場(chǎng)地解決方案。最終集中配置社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心（會(huì)所）+主題兒童樂(lè)園+老年活動(dòng)中心、。本項(xiàng)目?jī)?nèi)配套發(fā)力點(diǎn)功能訴求配置建議游泳+球類+操類為主的健康運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心戶內(nèi)活動(dòng)（棋牌+交流等）+戶外活動(dòng)（廣場(chǎng)舞等）場(chǎng)地老年活動(dòng)中心（架空層）專屬兒童活動(dòng)場(chǎng)地（家長(zhǎng)陪護(hù)）主題兒童樂(lè)園（“憤怒的小鳥”意向進(jìn)駐）2青年2老人1+2+2不同家庭需求產(chǎn)品邏

23、輯升級(jí)配套藐叉贏碉孕傣財(cái)仇坐采脫徽榮迎逢硅柏式晤蘸攪必酬梧劈叮函墅南春孩澀標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第24頁(yè)，共57頁(yè)。產(chǎn)品邏輯升級(jí)規(guī)劃布局項(xiàng)目概念方案（規(guī)劃布局）會(huì)所康體中心流動(dòng)菜車場(chǎng)地食堂幼兒園會(huì)所康體中心流動(dòng)菜車場(chǎng)地食堂幼兒園會(huì)所底商幼兒園車行入口人行入口流動(dòng)菜車場(chǎng)地食堂康體中心還建房老年住宅火車道路幼兒園避免一線臨鐵軌；集中會(huì)所和康體中心布置在城市界面三角綠地，兼具展示和經(jīng)營(yíng)；流動(dòng)菜車和食堂布置在小區(qū)中部，臨入口；老年住宅考慮便利性，布置在小區(qū)中部，近鄰各項(xiàng)配套；宦蘊(yùn)完帛標(biāo)稱鑼嘛汛嵌瘸釀這謝銻熬鎖兼蛹砧印資埠妙盎隸寥抹學(xué)扭詛侶標(biāo)

24、桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第25頁(yè)，共57頁(yè)。以客戶家庭結(jié)構(gòu)狀態(tài)為選擇標(biāo)準(zhǔn)類型一：“2”青年家庭未/初婚青年夫妻或小孩隨父母居住夫妻中一人全職自己帶小孩；類型二：“2+1+2”家庭夫妻上班族，小孩保姆看護(hù)小孩出生后，老人同住看護(hù)例：盧太太、張小姐、楊先生 “武漢四季分明，只有主臥一個(gè)柜子肯定不夠”盧太太“一定要是明衛(wèi)，這年頭暗衛(wèi)根本不考慮”張小姐“小孩不在這邊，朋友都在附近，偶爾聚聚，客廳要夠?qū)挸ā睏钕壬罕R太太、武先生、A先生“ 斷奶前跟我們住，嬰兒床就放在床邊，遠(yuǎn)了不放心”盧太太“老人來(lái)一個(gè)照顧到上學(xué)就回老家了，高低床解決”武先生“

25、廚房太短了，洗菜沒(méi)地放，微波爐也放不下” A先生3類因家庭結(jié)構(gòu)自然成長(zhǎng)而產(chǎn)生，本項(xiàng)目試圖解答“同一個(gè)社區(qū)，滿足同一個(gè)家庭不同階段需求”居住需求主要以夫妻自我需求為核心，若小孩出生則很快衍生換房需求，次臥兼收納功能。居住需求主要以夫妻及兒童需求為雙核心， 老人同住主要為照顧小孩。0-1歲/斷奶前同父母?。?歲后/斷奶后隨老人住。居住狀態(tài)客戶語(yǔ)錄戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)屬性關(guān)系8/5/2022產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯根據(jù)對(duì)片區(qū)客戶抽樣深訪調(diào)查，將鄭橋村客戶特征描摹如下：類型二：“3+2”家庭小孩學(xué)齡后，父母可以照料2位老人意愿與子女分開居住例：李阿姨、黃阿姨、張婆婆“必須要分開住，互相看不慣”李阿姨“生活習(xí)慣不一

26、樣，孫子偶爾過(guò)來(lái)見見”黃阿姨“要有自己的空間，但是最好在附近”郭阿姨伴隨著小孩長(zhǎng)大，老人依附于3口之家的功能減弱，以其自我需求導(dǎo)向，衍生出老人獨(dú)居必要。匹配戶型2房2+1/3房2/3房+老年住宅侮嗽懼衷侯節(jié)弗限庚喝果踴煉禹析溪棲毯迄錄剪餡臭與霍玄扭挫勻串旬下標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第26頁(yè)，共57頁(yè)。3類家庭結(jié)構(gòu)中0-12歲兒童成長(zhǎng)階段性特征，影響其居住需求，從而對(duì)戶內(nèi)設(shè)計(jì)要求不同。0-1歲1-5歲6-12歲關(guān)鍵詞：嬰兒床 主臥 父母貼身看護(hù)關(guān)鍵詞：次臥 看護(hù)人(老人) 貼身看護(hù)關(guān)鍵詞：次臥 自我空間 學(xué)習(xí)需求8/5/2022產(chǎn)品邏輯

27、升級(jí)戶型邏輯倍倉(cāng)窖郴披陳泛酚姜膨酬菩孽警芯鹵橙乞呀麻嫌倫砧容棺襄灑汗試彩爹碌標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第27頁(yè)，共57頁(yè)。兩房/三房客群對(duì)功能空間重要性排序及匹配要求：次臥：兩房家庭多以輔助收納、多功能空間使用，預(yù)留小孩成長(zhǎng)至3歲左右的看護(hù)空間；三房家庭次臥尺度要求較高，需要滿足兩大功能：輔助收納、老人陪護(hù)小孩同住至學(xué)齡前（約6歲）。廚房：光谷片“朝九晚五”作息較為規(guī)律，業(yè)主多有在家做飯習(xí)慣，廚房使用頻率高。三房家庭則對(duì)老人備餐流線、兒童食品儲(chǔ)藏均有更高要求。衛(wèi)生間：最好是明衛(wèi)。三房家庭必須考慮家庭成員增加后的使用沖突解決。陽(yáng)臺(tái)：建議采

28、用業(yè)主普遍認(rèn)可的兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)方式：廚房生活陽(yáng)臺(tái)、晾曬陽(yáng)臺(tái)。若只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)則應(yīng)放在次臥。主臥客廳衛(wèi)生間次臥廚房陽(yáng)臺(tái)玄關(guān)客廳主臥次臥廚房陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間玄關(guān)兩房：三房：主臥：兩房、三房家庭均需預(yù)留小孩斷奶前的看護(hù)空間，必須考慮到在雙人床旁添加?jì)雰捍布跋鄳?yīng)動(dòng)線的滿足?？蛷d：兩房家庭客廳主要為日常休閑、偶爾滿足小群體社交的場(chǎng)所；三房家庭客廳則是老人、兒童主要戶內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所，在設(shè)計(jì)上對(duì)空間尺度、動(dòng)線（兒童“爬行流線”）的預(yù)留尤為重要。8/5/2022產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯嚙鴻絲衰設(shè)癡箭畦誨苑膩瓢毒芳埂神掣長(zhǎng)民掙隅仇雁軸諄度岸碎姜擾登憲標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p

29、第28頁(yè)，共57頁(yè)。主臥：夫妻二人空間及小孩斷奶前同住要點(diǎn)一：主臥室臨窗放置化妝臺(tái)；要點(diǎn)二：嬰兒床置于飄窗處易潮、不安全，而應(yīng)放置在雙人床旁邊，更便于起夜照料； 參考三：主臥看電視需求較少，可考慮取消電視柜。床頭柜、臥床（1.8m）、梳妝臺(tái)、衣柜（床側(cè)空間預(yù)留嬰兒床放置后正常動(dòng)線）進(jìn)深尺寸建議：0.6+1.8+1+0.7=4.1m開間尺寸建議：2+1.1=3.1m（最小面積12.71）注：標(biāo)準(zhǔn)戶型尺寸為3.9*3.3=12.87產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯檔忙砸喝希介輸妓狙踐汛瘍平四赫甕質(zhì)疼鉻纖辨繩銀竄襲臂瘩哮寇覓陽(yáng)抖標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p

30、第29頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/2022產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯次臥（兩房）：夫妻二人多功能房及小孩3歲前（換房前）要點(diǎn)一：極致增加收納功能，充分利用高空尺度；要點(diǎn)二：尺度要求不大，但需預(yù)留小孩成長(zhǎng)至3歲左右看護(hù)照料空間。多為1人陪護(hù)（母親/祖輩1人或其他看護(hù)人）看護(hù)人與小孩合床便于看護(hù)，床寬約1.3m-1.5m；小孩睡間易活動(dòng)，1人看護(hù)不便，床體多靠墻放置；小孩需求對(duì)應(yīng)物件較多，應(yīng)滿足隨手?jǐn)R物需求，床頭柜必備；墻面擱物板增加收納功能（玩具、奶瓶、溫奶器等）衣柜床后寫扳固宛元起棕乏謙寞驚贖關(guān)勘犬喬汀傣醛災(zāi)庸蔗居鼠貍滬酞匿貧螺艙標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯

31、報(bào)57p第30頁(yè)，共57頁(yè)。次臥（三房）：夫妻二人多功能房及小孩3歲前（換房前）要點(diǎn)一：輔助解決收納功能，極致利用高空尺度（柜子打到頂、前面增加擱物板放書等）；要點(diǎn)二：1-5歲階段兒童與老人同住，5歲后兒童步入學(xué)齡階段、同時(shí)有分房需求；老人與小孩合床便于看護(hù)，床寬1.5m;小孩需求對(duì)應(yīng)物件較多，應(yīng)滿足隨手?jǐn)R物需求，床頭柜必備；墻面擱物板增加收納功能（玩具、奶瓶、溫奶器等）階段一：1-5歲，陪護(hù)階段衣柜床學(xué)齡階段，兒童與老人分房，第3間房成為兒童房，臥室需增加書桌，且應(yīng)靠窗向陽(yáng);階段二：5歲后，成長(zhǎng)階段產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯歸暖袋幕列氟韓蝶棱昭晤蜒梯悶狡珊目氨洞拎楷娟溢啞瀑需嗽先浴撂錨柵標(biāo)桿房地產(chǎn)

32、企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第31頁(yè)，共57頁(yè)。餐廚系統(tǒng)：要點(diǎn)一：嬰兒期餐飲相關(guān)物件多，要求高，故建議預(yù)留專屬備餐臺(tái)（寬400、長(zhǎng)600）；要點(diǎn)二：兒童老人對(duì)食物營(yíng)養(yǎng)、新鮮均有較高要求，故應(yīng)增加廚房分類儲(chǔ)藏功能；產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯廚房餐廳喻龍滁寫漢遞摟墅歇宴求軀刨函吸坊肪贈(zèng)惑假腺蒙喇振轎逝撼痢較老梯良標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第32頁(yè)，共57頁(yè)。單層平面方案：140+80+80+100產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯瞅爐朵束戲正刊破是謝檢褒姻瓊馬贏洞接孰僳袖牽顧沙閘呀詢趾椅桓瘩慢標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋

33、村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第33頁(yè)，共57頁(yè)。單層平面方案：120+80+80+100產(chǎn)品邏輯升級(jí)戶型邏輯眷邪孝恬癱淪庚腿磺宜腫饑恭瞬氖檸黑聳商虧積沁嗣豺悟奏住伴廟斟接競(jìng)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第34頁(yè)，共57頁(yè)。運(yùn)營(yíng)計(jì)劃2013年2014年2015年合計(jì)銷售額131,327160,622154,916446,865銷售面積137,290141,620113,290403,200創(chuàng)造利潤(rùn)26406312412925186,899毛利率20%22%25%22%凈利率12%14%16%15%2013年2

34、014年2015年合計(jì)項(xiàng)目2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、銷售面積（m2）高層47,160 53,210 36,920 30,000 36,000 36,000 39,620 30,000 36,000 36,000 11,290 392,200 車位22,600 22,600 22,600 22,600 10,400 100,800 商業(yè)5,500 2,750 2,750 11,000 小計(jì)47,160 53,210 36,920 30,000 36,000 36,000 67,720 55,350 61,350 58,600 21,690 504,00

35、0 二、銷售單價(jià)（元/m2）高層9,500 9,600 9,600 9,700 9,800 9,900 10,000 10,200 10,200 10,300 10,400 9,870 車位320032003200320032003,200 商業(yè)25,000 25,000 25,000 25,000 銷售均價(jià)9,500 9,600 9,600 9,700 9,800 9,900 8,949 8,077 8,285 7,562 8,866 三、銷售額（萬(wàn)）高層44,802 51,082 35,443 29,100 35,280 35,640 39,620 30,600 36,720 37,080

36、 11,742 387,108 車位0 0 0 0 0 0 7,232 7,232 7,232 7,232 3,328 32,256 商業(yè)13,750 6,875 6,875 0 27,500 小計(jì)44,802 51,082 35,443 29,100 35,280 35,640 60,602 44,707 50,827 44,312 15,070 446,864 現(xiàn)金流27個(gè)月回正（黃金大獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)30個(gè)月）搜截薊享苞二宗襟絆淋碼追撒諸胚晴煽莊巴鋪朝蹋癬橡婁萄翠恤農(nóng)啄禁渙標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第35頁(yè)，共57頁(yè)。目錄廄具時(shí)矣蝴平鋤鐳氮

37、酵炸腎莫滲帽憚衣噬詩(shī)方覆寒?dāng)嘈厮坪盾涥@嗡抵坯報(bào)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第36頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/2022養(yǎng)老專項(xiàng)討論市場(chǎng)論證武漢市2011年統(tǒng)計(jì)人口結(jié)構(gòu)情況備注：1、零點(diǎn)2010年對(duì)包括武漢及湖北大冶的調(diào)研結(jié)果：城市受訪者要比縣城和農(nóng)村受訪者 (分別為27歲、25.1歲和24.3歲)分別晚了1.9年和2.7年。2、根據(jù)中國(guó)人口情報(bào)資料中心李國(guó)經(jīng)我國(guó)婦女平均生育年齡動(dòng)態(tài)分析結(jié)果：60、70、80年代初育年齡分別為22.3歲、23.2歲、24.4歲3、武漢2011年統(tǒng)計(jì)一孩率達(dá)83.24%，因此可據(jù)小孩年齡及初育年齡反算父母輩年齡。小孩

38、：0-12歲父母輩：27-39歲祖輩：51-63歲理論背景：依照武漢市人口結(jié)構(gòu)推算，0-12歲首置首改家庭，祖輩（51-63歲）正邁入健康養(yǎng)老的生命周期?？腿候?yàn)證：兒童“0-12歲”，同期該家庭老人邁入“51-63歲”健康養(yǎng)老階段，即家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)入“+2”階段。焉鈴稽閘豫鴻行停護(hù)憨怎摩漳食舟渭當(dāng)兼缽箋賂賈泡賂太盒墅輻閱硝煎奔標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第37頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202238養(yǎng)老專項(xiàng)討論市場(chǎng)論證理論及事實(shí)依據(jù)：老人對(duì)住房不滿意群體中55%是由于與子女同?。m然已經(jīng)擁有的較大的居住空間，但由于合住導(dǎo)致的家庭矛盾成為引發(fā)不滿意的

39、核心原因）；超過(guò)75%老人具引導(dǎo)至與子女分開居住的可能，而對(duì)于最理想的分開居住形態(tài)，60%的老人選擇相鄰居?。ɡ仙倬樱┗蛟谕?相近小區(qū)分開居住。備注：所有圖表數(shù)據(jù)均來(lái)源于萬(wàn)創(chuàng)委托中國(guó)科學(xué)院心理研究所的2011中國(guó)老年人住宅心理需求研究報(bào)告不滿意同住期望分開住期望相鄰/同一/相近當(dāng)家庭進(jìn)入“+2”的階段，適老的住宅產(chǎn)品和社區(qū)生活設(shè)施配套需求開始凸顯積奢服值馱賒蛆慕勻民竟殺澳朽黃垮涪褐邦蹭單濰窖近彝罪鉤柵舅身督綻標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第38頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202239養(yǎng)老專項(xiàng)討論市場(chǎng)論證定性分析及推導(dǎo)，在以下2種土地屬性中，在0

40、-12歲首置（部分首改）社區(qū)中納入健康養(yǎng)老住宅及設(shè)施、配套，具備充足的客戶及市場(chǎng)基礎(chǔ)。青年夫婦工作區(qū)域老年人原生活區(qū)域G類土地屬性 處于城市中心，大量老年人原生活區(qū)域聚集區(qū)域，同時(shí)市中心區(qū)域內(nèi)工作機(jī)會(huì)大量存在，兩者發(fā)生重疊的概率和可能較大。C類土地屬性 新興城區(qū)，處于與周邊城市接壤區(qū)域，外來(lái)導(dǎo)入人口眾多（武漢40%屬外來(lái)置業(yè)），“新武漢人”聚集工作及生活區(qū)域，其父母在跟隨子女來(lái)漢情況下，更愿意選擇與青年夫婦在同一/鄰近社區(qū)。備注：以上為定性推導(dǎo)結(jié)論，后期將進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和訪談，以求證以上結(jié)論。鄂輪戍華鵑探醚鹽癟許姥謾撤鋼犯硼慈稚查圾敷奈冪棚券慰矛攢浪蒙彎垣標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57

41、p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第39頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202240養(yǎng)老專項(xiàng)討論市場(chǎng)論證以項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)100個(gè)核心戶衍生1個(gè)養(yǎng)老戶為假設(shè)比例（后期通過(guò)調(diào)研及訪談確定比例關(guān)系），項(xiàng)目可輻射的周邊核心戶數(shù)約3-5萬(wàn)，本項(xiàng)目配建養(yǎng)老產(chǎn)品面積約2.1-3.5萬(wàn)方（以養(yǎng)老產(chǎn)品約70平米匡算）。1、光谷G類土地： 周邊已開發(fā)多年的老社區(qū)所衍生出來(lái)的健康養(yǎng)老客戶需求健康養(yǎng)老客戶（+2客群）2、新武漢人所帶來(lái)的健康養(yǎng)老客群 40%以上客戶屬外地導(dǎo)入，存在較大潛在因子女落戶帶動(dòng)的健康養(yǎng)老客群。3、項(xiàng)目自然成長(zhǎng) 伴隨項(xiàng)目長(zhǎng)期開發(fā)，隨時(shí)間推移自然逐漸走向健康養(yǎng)老的人群。步行20分鐘步行30分鐘步行

42、25分鐘光電子產(chǎn)業(yè)園光谷軟件園太陽(yáng)城1763戶謂語(yǔ)城1100戶坐標(biāo)城4000戶清江山水7400戶關(guān)山春曉1422戶新世界1528戶東林外廬1400戶中建康城2700戶跪閥魄籃乞仍住納四鄭碌浸目擺或竿智痕巒淮托誣哪扇咋土昔傘牟品寬鄒標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第40頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202241養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置養(yǎng)老目標(biāo)客群基本特征：多為企事業(yè)單位退休員工，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。（以下部分內(nèi)容摘自武漢公司研究報(bào)告萬(wàn)科老年住宅戶型研究）案例年齡前職業(yè)退休工資家庭結(jié)構(gòu)家庭房產(chǎn)居住狀況李阿姨59歲銀行職工兩老5000元以上兩代人多套空巢黃阿姨6

43、1歲長(zhǎng)委職工個(gè)人2800元兩代人多套空巢張婆婆74歲郵電系統(tǒng)職工兩老4000元三代人多套空巢梅先生70歲司機(jī)個(gè)人2000元以上三代人多套子女同住查老師66歲小學(xué)老師兩老7000元兩代人多套空巢郭阿姨60歲經(jīng)貿(mào)企業(yè)兩老4000元以上三代人多套子女同住劉婆婆72歲銀行職工個(gè)人2000元以上三代人多套寡居謝阿姨60歲投資顧問(wèn)兩老4000元以上三代人多套空巢被訪問(wèn)者年齡范圍在55-75歲以內(nèi)，退休之前都是企事業(yè)單位的職工，未來(lái)生活保障性比較強(qiáng)，退休金較高。多數(shù)家里都有車，有多套房產(chǎn)?？粘驳那闆r比較普遍。十親王狀崇畸落鉚速碩雕苔胃春豫緒抹致夕剩逞孩青旗巳齊佃祈烈邢香雞標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)

44、57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第41頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/202242養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置生活態(tài)度與主要關(guān)注點(diǎn)社區(qū)配套戶型空間部品功能產(chǎn)品關(guān)注親近陽(yáng)光與自然空氣親近綠植與花草生活與飲食講究安全和健康居住地配套齊全室內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)實(shí)用室內(nèi)功能簡(jiǎn)潔、集中，符合習(xí)慣，便于使用生活不被子女干擾或控制廣泛參與各種活動(dòng)靜心養(yǎng)性怡情不愿勞累，怕麻煩與子女頻繁互動(dòng)積極照顧孫輩在個(gè)人生活上與周圍其他老人保持距離健康養(yǎng)老對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品的關(guān)注主要集中在：漳撩葦桔轍第肉漏私葡茫翔暖展拱姑賦炒共艙躇椅腮稿插邢淀契青奄輔捐標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第42

45、頁(yè)，共57頁(yè)。 根據(jù)客戶在生活態(tài)度上的不同考慮，將老年住宅客戶分為兩類BH與SF。類型一：老人與子女兼顧both（BH）主要包含類型：子女與老人同一城市但距離較遠(yuǎn)在不同城市，探望老人需留宿類型二：以自我需求為核心self（SF）主要包含類型子女與老年人同住一個(gè)小區(qū)，來(lái)往頻繁子女與老年人不在同一小區(qū)，但相鄰較近為子女預(yù)留全功能空間不為子女預(yù)留專門空間此種類型客戶居住需求主要以家庭關(guān)系為核心，子女會(huì)到老人居住空間居住或玩樂(lè)，因此戶型設(shè)計(jì)上要為子女預(yù)留空間，如單獨(dú)的臥室，較大的客廳餐廳等。此種類型客戶居住需求主要以自我需求為核心，子女留宿或很少留宿在老人居住空間，因此在戶型設(shè)計(jì)上主要以老人自身要求出

46、發(fā)，不需其他空間。子女與老人的距離戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)核心區(qū)別8/5/2022養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置空間設(shè)計(jì)：BH以兩室為主，有部分“2+1”房需求，SF以一室為主，有部分“1+1”房需求客戶類型戶型主體用途BH兩室一室為老人居所，另一室為子女或小學(xué)及以上孫輩預(yù)留SF一室只為老人提供居所籬殼裙已孩澇方底粘稈懼蠱殺日剿峻譬拆澎措壹宮浚圖毆省蔭酷毗鮮山峨標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第43頁(yè)，共57頁(yè)。8/5/2022養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置 鄭橋村項(xiàng)目老年住宅客戶來(lái)自于周邊社區(qū)外溢需求及本項(xiàng)目家庭自然成長(zhǎng)需求，子女與老人生活半徑高度重疊，養(yǎng)老戶型設(shè)置主要以

47、一 房（F-1）為主，同時(shí)兼顧到部分分房和多功能房功能需求，一房和兩房套數(shù)比控制在6:4左右。SFF-1老人房F-2老人房1老人房2/多功能房產(chǎn)品品類戶型細(xì)分戶型要點(diǎn)房型面積段套數(shù)套數(shù)比面積面積比一房6521060%1365055%兩房8014040%1135045%合計(jì)350100%25000100%嗜專菇碑城掃毛百驢皚新點(diǎn)嗣莢貶噸此慢陛倍稈運(yùn)縛溉裝捉花綴換礦跋雌標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第44頁(yè)，共57頁(yè)。養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置室外空間其他樓梯電梯門廳室內(nèi)動(dòng)區(qū)室內(nèi)靜區(qū)附加空間客廳餐廳廚房衛(wèi)生間老人房多功能房陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)精裝修儲(chǔ)藏間樓梯電梯

48、扶手，適當(dāng)增加面積，并設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)換鞋坐凳和安全扶手，開敞式門廳南北通透，面積適宜、使用靈活舒適面積約6-7、廚房緊鄰餐廳、較好采光，封閉式廚房一個(gè)公共衛(wèi)生間、靠近老人臥室、干濕分離，淋浴、安全扶手、防滑瓷磚分床和合床設(shè)計(jì)、面積可相對(duì)減少，滿足基本就寢功能即可面積6-8，主要用于滿足老年人興趣愛好多設(shè)置大面積陽(yáng)臺(tái)或空中花園裝修材質(zhì)健康環(huán)保、風(fēng)格簡(jiǎn)約、安全扶手、地面防滑、供暖設(shè)施靈活儲(chǔ)藏空間餐廚捆綁設(shè)計(jì)客廳餐廳組合功能集中化戶內(nèi)空間回游F-1F-2戶型篇：老人房多功能室老人房酣證桑祈弘壹吝妹扼豈祟護(hù)虜髓貢稿酪翻景宵缺參搞役希態(tài)嶄躺霄翹屆篇標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武

49、漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第45頁(yè)，共57頁(yè)。“廳”設(shè)計(jì)：弱化餐廳，“一廳”即可（不少于20）?？腿硕鄷r(shí)在外面吃，不需要大的餐廳在個(gè)人生活上與周圍其他老人保持距離，招待客人等活動(dòng)很少，客廳餐廳不需要過(guò)大例：張婆婆、黃阿姨、查老師、郭阿姨“家里招待客人時(shí)，因體力有限，一般會(huì)請(qǐng)客人去金銀湖片區(qū)的餐館就餐”張婆婆“平時(shí)一個(gè)人在家吃飯，社區(qū)有食堂也會(huì)經(jīng)常去吃，來(lái)客人了會(huì)在外面吃飯”黃阿姨“在家經(jīng)常做飯，但是招待客人一般是帶到餐館就餐”査老師“家里來(lái)客人，一般帶客人去外面的餐館就餐”郭阿姨廳：面積不少于20，滿足基本就餐和活動(dòng)空間需求養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置騙遇旅住匙閡響墟澗壯陋席需教強(qiáng)呻塞淵軒登便泵裝數(shù)仇

50、倒崖賞芥熾庇陵標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第46頁(yè)，共57頁(yè)。臥室設(shè)計(jì)：功能相對(duì)復(fù)合，要求較大空間（不低于15），靜區(qū)滿足2張床擺放，動(dòng)區(qū)兼具小書房功能。臥室功能區(qū)臥室靜區(qū)：就寢臥室動(dòng)區(qū)：興趣活動(dòng)老年夫妻分床需求臥室動(dòng)區(qū)可代替書房，為老年人提供一些興趣愛好的活動(dòng)空間：如看書、上網(wǎng)等。臥室面積設(shè)置必須考慮部分老年夫妻有分床睡的習(xí)慣，面積要能放下兩張床臥室必須兼顧書房的功能，滿足老年人上網(wǎng)、看書、看報(bào)等一系列興趣愛好養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置仗皂漁耘災(zāi)瘋踩遁疵挎紡址繳桐咽肯桓劣猴沉早焦夫勵(lì)撬沁奪竊冕猛幫磐標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)

51、桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第47頁(yè)，共57頁(yè)。養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置“+1”設(shè)計(jì)：主要為多功能房，老人興趣愛好空間，可考慮預(yù)留擺放一張單人床的尺度，備于老人分房需求。面積建議8-10?！?1”房主要用于滿足老年人特殊的興趣愛好，他們需要一個(gè)單獨(dú)的興趣空間，既清靜，又不打擾他人，但面積可以適當(dāng)控制，避免過(guò)大；書房面積整體面積控制在6-8糞妙鬃亢唬惺便蔡辦鈉唁截鼠敝節(jié)僵蛤承孔整怖楷爺年桑臉疆商錦東祈贓標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)武漢鄭橋村項(xiàng)目定位匯報(bào)57p第48頁(yè)，共57頁(yè)。養(yǎng)老專項(xiàng)討論需求配置廚房設(shè)計(jì)：老年人不喜油煙，對(duì)開放式廚房多有排斥；對(duì)于廚房的功能設(shè)置滿足制作傳統(tǒng)簡(jiǎn)餐即可；面積尺度沒(méi)有額外要求，約7-8，但需要通風(fēng)采光好。獨(dú)居老人平時(shí)在家做飯不多（考慮子女吃飯可能），大多為簡(jiǎn)餐，廚房面積相對(duì)較小，但采光要好；封閉式廚房，一定不要設(shè)置開放式廚房較好的采光面，室內(nèi)光線充足關(guān)鍵詞：非開放式廚房通風(fēng)/采光隋貢稍呈矣窖醬滔竟湛懂桅冠段李糠冷廉岳定幀誡鞋船糞途淤謎直閘控飽標(biāo)桿