邢臺(tái)威縣項(xiàng)目前期提案65P課件

1、邢臺(tái)威縣項(xiàng)目前期提案報(bào)告框架1 項(xiàng)目分析2 市場(chǎng)分析3 項(xiàng)目定位與分析4、產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析1 1.1 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目四面臨街，交通便利。北臨順城西路，南鄰朝陽(yáng)東路，西鄰友誼街，東臨最新規(guī)劃的三多街。1.2 區(qū)位價(jià)值分析交通： 項(xiàng)目四面臨街，依靠306省道交通通達(dá)性良好。配套：未來(lái)生活配套設(shè)施會(huì)逐漸完善。規(guī)劃：符合城市發(fā)展方向，土地升值潛力巨大。 地塊：地塊方正，規(guī)模較大。 1.4 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)-Strengths劣勢(shì)-Weaknesses環(huán)境：空氣清新、遠(yuǎn)離喧鬧區(qū)，生活舒適。交通：交通便捷，通暢；區(qū)位：符合城市發(fā)展方向地塊：規(guī)則、方正位置較偏，不屬于核

2、心居住區(qū)；周邊生活配套不成熟；客戶認(rèn)知度低，心理距離較遠(yuǎn)。機(jī)會(huì)-Opportunities 策略：1.通過(guò)商業(yè)區(qū)炒作板塊價(jià)值2.完善社區(qū)內(nèi)部配套3.傳達(dá)項(xiàng)目周邊交通通達(dá)性區(qū)域具有良好的發(fā)展前景；搶占潛力區(qū)域制高點(diǎn)；城市未來(lái)規(guī)劃區(qū)域；威脅-Threats政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀政策的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)分析威縣概況威縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘2威縣概況地理位置優(yōu)越，交通便利威縣位于河北省南部，邢臺(tái)市東部。威縣是華北南部公路交通樞紐，106國(guó)道、邢臨高速，貫穿城市。威縣概況經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，城市發(fā)展?jié)摿薮?工業(yè)：基礎(chǔ)良好，產(chǎn)業(yè)齊全，棉紡業(yè)發(fā)達(dá)。企業(yè)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)突飛猛

3、進(jìn)，企業(yè)規(guī)模逐漸增大。農(nóng)業(yè)：河北省糧、棉、油主要產(chǎn)區(qū)之一，素有 “冀南棉?！敝Q?？平涛男l(wèi)事業(yè)：“省級(jí)衛(wèi)生城”。 縣城總體發(fā)展方向：生活用地依托現(xiàn)狀向北、向東發(fā)展。布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃：“兩軸、三區(qū)、四中心”?！皟奢S”是世紀(jì)大街和開(kāi)放路，“三區(qū)”指工業(yè)區(qū)、新城區(qū)和建成區(qū)，“四中心”指行政服務(wù)中心、文化娛樂(lè)中心、綜合商貿(mào)中心和工業(yè)區(qū)商務(wù)服務(wù)中心。城市定位：國(guó)家重點(diǎn)紡織基地、華北新興商貿(mào)城市、冀南區(qū)域中心城市、農(nóng)畜產(chǎn)品加工集散基地、碧水綠蔭生態(tài)宜居城市。威縣概況城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析消費(fèi)人群特征分析人群：縣城經(jīng)商人員、政府機(jī)關(guān)人員、公司白領(lǐng)。年齡：2550 歲之間；用途：以改善家庭居住環(huán)境為主；子女結(jié)婚

4、或子女教育。收入：收入穩(wěn)定，有一定財(cái)富積累。市場(chǎng)分析影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素地段：地理位置要優(yōu)越，升值潛力較大。配套：配套設(shè)施要健全，方便人們的生活和子女的上學(xué)。交通：交通要便利，方便上下班。環(huán)境：周邊環(huán)境要好，空氣清新，遠(yuǎn)離污染。市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤解析威縣上半年在售樓盤銷售走勢(shì)圖： 自3月份開(kāi)始，威縣在售4個(gè)樓盤每月的銷售套數(shù)平均在10套左右，與去年下半年相比呈上升趨勢(shì)。尤其在5月份開(kāi)始，上升明顯。其購(gòu)房者以剛需為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)房比例占到60%，實(shí)際成交價(jià)格在2200元。1、2、3、4、5、6月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目名稱暢銷戶型最高價(jià)高層均價(jià)3月4月5月月來(lái)訪銷售套數(shù)來(lái)訪銷售套數(shù)來(lái)訪銷售套數(shù)來(lái)

5、訪銷售套數(shù)和園小區(qū)105-120的小三室2700250020-3020-302058014大都匯小三室2840253035180月銷售共套。端午活動(dòng)時(shí)間持續(xù)2天共售出20套住宅，港達(dá)國(guó)際90.113.1233080多層2480，電梯28001201012010159013泰達(dá)橙郡113.122.1252648多層2450萬(wàn)和新城前期90902010圣豐華庭96.110.11830102690康泰國(guó)際前期10都市經(jīng)典90.108.122.1262600多層2300，帶電梯2400370門市27中廈御園90.123書(shū)香洺城前期順城國(guó)際前期七里新城前期3月份4月份項(xiàng)目名稱暢銷戶型優(yōu)惠措施項(xiàng)目活動(dòng)項(xiàng)目

6、活動(dòng)優(yōu)惠措施和園小區(qū)105-120的小三室前期排號(hào)1萬(wàn)抵2萬(wàn)，開(kāi)盤當(dāng)天首付比例多少每平方優(yōu)惠多少3月24日開(kāi)盤，當(dāng)天抽獎(jiǎng)活動(dòng)，分別5000、3000、1000、300元不等首付比例多少每平方優(yōu)惠多少,一次性100.大都匯小三室開(kāi)盤前排號(hào)優(yōu)惠5000，一次性9、6折，貸款無(wú)優(yōu)惠3月至7月排卡中，自排卡之日每天累計(jì)100元.每天晚上在7.30-10點(diǎn)售樓部門口舉行啤酒節(jié)活動(dòng).開(kāi)盤前排號(hào)優(yōu)惠5000，一次性9、6折，貸款無(wú)優(yōu)惠港達(dá)國(guó)際90.113.1233、1-6、1到場(chǎng)客戶有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，特等獎(jiǎng)29888，一等獎(jiǎng)19888，二等獎(jiǎng)9888，三等獎(jiǎng)6888，四等獎(jiǎng)6888，五等獎(jiǎng)禮品，需購(gòu)房才可生效，可

7、抵房款3、1-6、1到場(chǎng)客戶有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，特等獎(jiǎng)29888，一等獎(jiǎng)19888，二等獎(jiǎng)9888，三等獎(jiǎng)6888，四等獎(jiǎng)6888，五等獎(jiǎng)禮品，需購(gòu)房才可生效，可抵房款泰達(dá)橙郡113.122.125萬(wàn)和新城前期圣豐華庭96.110.118近期開(kāi)展1萬(wàn)頂2萬(wàn)，2萬(wàn)頂4萬(wàn)，4萬(wàn)頂8萬(wàn)，類推活動(dòng)，存期1年半，到期可選房可按銀行利息退款近期開(kāi)展1萬(wàn)頂2萬(wàn)，2萬(wàn)頂4萬(wàn)，4萬(wàn)頂8萬(wàn)，類推活動(dòng)，存期1年半，到期可選房活按銀行利息退款康泰國(guó)際都市經(jīng)典90.108.122.126多層10月交房，首付40贈(zèng)空調(diào)，首付50打九九折贈(zèng)空調(diào)。電梯的現(xiàn)在訂5000抵15000門市共排卡80張,5.17洺水路門市開(kāi)盤，共27套，2

8、天售完，均價(jià)5500元/,一次性付款9.6折,卡一萬(wàn)頂三萬(wàn),面積三層90多層10月交房，首付40贈(zèng)空調(diào)，首付50打九九折贈(zèng)空調(diào)。電梯的現(xiàn)在訂5000抵15000中廈御園90.12正在辦卡交2000抵12000正在辦卡交2000抵12000書(shū)香洺城前期順城國(guó)際前期七里新城前期5月份項(xiàng)目名稱暢銷戶型項(xiàng)目活動(dòng)優(yōu)惠措施和園小區(qū)105-120的小三室18層頂1800每平米，一次性付款再優(yōu)惠100元每平米。首付比例多少每平方優(yōu)惠多少,一次性100.大都匯小三室3月至7月排卡中，自排卡之日每天累計(jì)100元.每天晚上在7.30-10點(diǎn)售樓部門口舉行啤酒節(jié)活動(dòng).團(tuán)購(gòu)5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.

9、現(xiàn)報(bào)團(tuán)購(gòu)共11人.首付40打9.8折全款打9.6折端午：折上折，只要購(gòu)房即可享受9.5折優(yōu)惠，端午節(jié)過(guò)后恢復(fù)正常一次性打9.5折、分期打9.6折、貸款打9.7折。港達(dá)國(guó)際90.113.1233、1-6、1到場(chǎng)客戶有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，特等獎(jiǎng)29888，一等獎(jiǎng)19888，二等獎(jiǎng)9888，三等獎(jiǎng)6888，四等獎(jiǎng)6888，五等獎(jiǎng)禮品，需購(gòu)房才可生效，可抵房款,5.1-6.10全款每平少20元，現(xiàn)正跟銀行搞團(tuán)購(gòu)每平少300多.六一活動(dòng)：已購(gòu)房客戶可帶孩子領(lǐng)取書(shū)包等學(xué)習(xí)用品。泰達(dá)橙郡113.122.125萬(wàn)和新城前期圣豐華庭96.110.118近期開(kāi)展1萬(wàn)頂2萬(wàn)，2萬(wàn)頂4萬(wàn)，4萬(wàn)頂8萬(wàn)，類推活動(dòng)，存期1年半，到期

10、可選房活動(dòng)按銀行利息退款，中華大街和燕山路門市開(kāi)始接受咨詢。111號(hào)樓14號(hào)樓多層交房。5.26日康泰國(guó)際1、2、3、4、5號(hào)樓已開(kāi)槽都市經(jīng)典90.108.122.126門市共排卡80張,5.17洺水路門市開(kāi)盤，共27套，2天售完，均價(jià)5500元/,一次性付款9.6折,卡一萬(wàn)頂三萬(wàn),面積三層90多層10月交房，首付40贈(zèng)空調(diào)，首付50打九九折贈(zèng)空調(diào)。電梯的現(xiàn)在訂5000抵15000中廈御園90.123正在辦卡交2000頂12000，剩余一棟高層預(yù)計(jì)在6.6號(hào)開(kāi)盤。排卡截止到28號(hào)書(shū)香洺城前期順城國(guó)際前期七里新城前期6月份項(xiàng)目名稱暢銷戶型項(xiàng)目活動(dòng)優(yōu)惠措施和園小區(qū)105-120的小三室18層頂18

11、00每平米，一次性付款再優(yōu)惠100元每平米。首付比例多少每平方優(yōu)惠多少,一次性100.大都匯小三室持續(xù)上月活動(dòng)，3月至7月排卡中，自排卡之日每天累計(jì)100元.每天晚上在7.30-10點(diǎn)售樓部門口舉行啤酒節(jié)活動(dòng).團(tuán)購(gòu)：5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.端午：折上折，只要購(gòu)房即可享受9.5折優(yōu)惠，另外根據(jù)付款方式不同優(yōu)惠不一，一次性再打9.5折、分期再打9.6折、貸款再打9.7折，活動(dòng)當(dāng)天在售樓部集體包粽子，自己包的可以帶回家）。端午：折上折，只要購(gòu)房即可享受9.5折優(yōu)惠，端午節(jié)過(guò)后恢復(fù)正常一次性打9.5折、分期打9.6折、貸款打9.7折。港達(dá)國(guó)際90.113.1233、1-6、1到場(chǎng)

12、客戶有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，特等獎(jiǎng)29888，一等獎(jiǎng)19888，二等獎(jiǎng)9888，三等獎(jiǎng)6888，四等獎(jiǎng)6888，五等獎(jiǎng)禮品，需購(gòu)房才可生效，可抵房款,原活動(dòng)一次性購(gòu)房客戶即可享受30000元優(yōu)惠，貸款無(wú)優(yōu)惠。泰達(dá)橙郡113.122.125萬(wàn)和新城前期圣豐華庭96.110.118近期開(kāi)展1萬(wàn)頂2萬(wàn)，2萬(wàn)頂4萬(wàn)，4萬(wàn)頂8萬(wàn)，類推活動(dòng)，存期1年半，到期可選房活動(dòng)按銀行利息退款，中華大街和燕山路門市開(kāi)始接受咨詢。111號(hào)樓14號(hào)樓多層交房。5.26日康泰國(guó)際1、2、3、4、5號(hào)樓已開(kāi)槽都市經(jīng)典90.108.122.126門市共排卡80張,5.17洺水路門市開(kāi)盤，共27套，2天售完，均價(jià)5500元/,一次性付款9.

13、6折,卡一萬(wàn)頂三萬(wàn),面積三層90多層10月交房，首付40贈(zèng)空調(diào)，首付50打九九折贈(zèng)空調(diào)。電梯的現(xiàn)在訂5000抵15000中廈御園90.1236月開(kāi)盤，均價(jià)，共套高層，書(shū)香洺城前期順城國(guó)際前期七里新城前期市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：根據(jù)上半年市場(chǎng)調(diào)研工作總結(jié)，威縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上分析：有9個(gè)項(xiàng)目在售或即將銷售項(xiàng)目，近期新增4個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模其中一個(gè)為千畝大盤，剩余兩個(gè)在300畝左右，即將面市。上半年市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間均價(jià)23002600/（多層），2800/（電梯），近半年價(jià)格沒(méi)有明顯的漲幅，卻有回落，在售的各售樓部?jī)?yōu)惠活動(dòng)不間斷。銷售情況:共12個(gè)項(xiàng)目，4個(gè)項(xiàng)目在售。在售項(xiàng)目:3月份共售32套，4月份共售37套，5

14、月份共售47套，6月份共售57套其中包括27套門市。根據(jù)以上銷售情況銷售市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)。目前項(xiàng)目存在的問(wèn)題：正處于前期各項(xiàng)工作準(zhǔn)備環(huán)節(jié)項(xiàng)目硬件實(shí)力不足，工程進(jìn)度不明確、社區(qū)配套不完善、景觀不到位、體量大不好運(yùn)行、各項(xiàng)宣傳工作還沒(méi)開(kāi)展?？h城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的思想比較保守，需看到實(shí)質(zhì)性的東西?？h城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)類別雷同，沒(méi)有鮮明特點(diǎn)樓盤。沒(méi)有高層，無(wú)法彰顯項(xiàng)目高端形象。對(duì)我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)絕佳機(jī)會(huì)。沒(méi)有一個(gè)真正意義上的商業(yè)與住宅相結(jié)合的項(xiàng)目。相對(duì)于消費(fèi)者的需求有所差距。綜上所述市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，同時(shí)也面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)和考驗(yàn)。市場(chǎng)分析威縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 目前，威縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，隨著威縣

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于社區(qū)品質(zhì)及其功能的要求將不斷提升。住宅市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)規(guī)模化，大型成熟社區(qū)數(shù)量將不斷增加，高品質(zhì)和特點(diǎn)突出的樓盤將更容易吸引客戶；住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形式隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將逐步改變多層為主的單一格局；小高層將逐步上市。市場(chǎng)需求以中大面積100-140平米戶型為主，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買住宅的主要意圖在于改善生活條件。 某項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)卷分析：5月份做了920份問(wèn)卷，調(diào)研結(jié)果1.客戶較關(guān)注項(xiàng)目位置,但擔(dān)心項(xiàng)目不成規(guī)模，后期物業(yè)管理問(wèn)題。2.關(guān)注項(xiàng)目?jī)r(jià)格占大多數(shù)。3.需求以130左右三室為主。4.關(guān)注人群主要集中在農(nóng)貿(mào)大街，順城路及朝陽(yáng)路附近居民。5.關(guān)注人購(gòu)房心里承受

16、價(jià)格在1500-2000元，總預(yù)算普遍在20-30W之間，月還款能力在1000-1500元。6.最近半年有購(gòu)房意向比例在24%，半年內(nèi)無(wú)意向在38%，2年內(nèi)不購(gòu)房在24%，余14%未填寫（后300份統(tǒng)計(jì)比例）威縣房地產(chǎn)仍處于初級(jí)階段，市場(chǎng)潛力較大。商品住房市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，現(xiàn)有住房開(kāi)發(fā)量不能滿足市場(chǎng)需求。現(xiàn)有樓盤在品質(zhì)和服務(wù)上存在較大缺陷。市場(chǎng)上不存在限購(gòu)條件制約。市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目定位與分析3打造威縣首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū)定位說(shuō)明:本項(xiàng)目以一種綜合開(kāi)發(fā)的態(tài)度，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，吸收先進(jìn)產(chǎn)品理念、品牌意識(shí)、服務(wù)理念、文化理念打造邢臺(tái)市最具水準(zhǔn)的人文生態(tài)園派社區(qū)。項(xiàng)目謀求把國(guó)際化居住思潮與中國(guó)本土文化有

17、機(jī)的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造邢臺(tái)市“最具購(gòu)買價(jià)值的高品質(zhì)住宅”。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本項(xiàng)目具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。市場(chǎng)定位生態(tài)景觀：項(xiàng)目周邊視野開(kāi)闊，沒(méi)有樓房，周邊綠地，可擬性強(qiáng)；藝術(shù)化的社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，打造宜居社區(qū)。教育人文：威縣二中近在咫尺，人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高格調(diào)，依托文化氛圍，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。最具購(gòu)買價(jià)值：即本項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的承諾，將為人們打造高性價(jià)比、高價(jià)值、高附加值的

18、真正的物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為購(gòu)房者構(gòu)筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。高品質(zhì)住宅：即本項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服務(wù)，是一個(gè)享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本項(xiàng)目將以產(chǎn)品取信與人，打造邢臺(tái)人民理想中的生活社區(qū)。景觀篇風(fēng)格篇古歐巴洛克建筑風(fēng)格，是世界房產(chǎn)最新流行的建筑風(fēng)格。將濃厚的文化與古典完美結(jié)合。給人以高端享受。人文篇產(chǎn)品定位古典藝術(shù)完美配套高檔樣板住區(qū)定位說(shuō)明：建筑風(fēng)格以建筑新潮流古歐巴洛克風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感，同時(shí)與國(guó)際接軌，打造藝術(shù)建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛

19、圍。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本”的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個(gè)健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營(yíng)造業(yè)主互助友愛(ài)、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來(lái)，使本項(xiàng)目真正成為現(xiàn)代城市中都市人的“心靈居所”。檔次定位城市主流品質(zhì)寓所定位說(shuō)明：本案引入“城市派主流”模式進(jìn)行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點(diǎn)：第一威縣本地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購(gòu)買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市”“主流”等相對(duì)中性詞語(yǔ)，能夠最大限度囊括潛在購(gòu)買群體，同時(shí)項(xiàng)目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國(guó)人具有內(nèi)斂含

20、蓄不露富的特點(diǎn)，中產(chǎn)階級(jí)范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本項(xiàng)目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢(shì)，成就其為第一人文居所。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目自身情況，結(jié)合威縣目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，及威縣人口對(duì)房產(chǎn)的需求，我們?yōu)楸卷?xiàng)目制定三種方案： 一、高檔住宅+底商 二、高檔住宅+商業(yè)步行街 三、高檔住宅+商業(yè)綜合體 分析如下：高檔住宅+底商示意圖優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：可以滿足高端社區(qū)商業(yè)配套，小型超市，便利店，服飾店等。同時(shí)因底商都為臨街鋪位，受青睞度比較高，所以開(kāi)發(fā)商可快速回籠資金。底商的成體系化，社區(qū)完善的配套也可使本區(qū)域產(chǎn)品得到升值。劣勢(shì)：臨街商鋪，不利于開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期投資

21、，而且大部分都出售給個(gè)人，對(duì)日后的管理有很大的影響。臨街商鋪，代表著社區(qū)形象，如果管理不好，社區(qū)給人的印象會(huì)大打折扣。高檔住宅+商業(yè)步行街示意圖優(yōu)勢(shì)：商業(yè)步行街，是城市集中消費(fèi)的場(chǎng)所?？蓭?dòng)本區(qū)域的地塊、產(chǎn)品升值。成為高端住宅不可或缺的商業(yè)配套。商業(yè)街配套齊全，能夠滿足部分群眾衣食住行等需要，而且商業(yè)街主張“建筑數(shù)量不多，提供商品求精”！提升本地商業(yè)價(jià)值，吸引人氣，營(yíng)造氛圍。加上準(zhǔn)確的定位，開(kāi)發(fā)商可在最短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。劣勢(shì)：商業(yè)步行街的“購(gòu)物功能”相當(dāng)充足，但休閑等文化性消費(fèi)服務(wù)嚴(yán)重欠缺。而商業(yè)區(qū)寸土寸金讓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難放棄部分商業(yè)利益，商業(yè)步行街作為社會(huì)活動(dòng)中心的功能還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。有些

22、商業(yè)步行街小販云集、亂擺亂賣現(xiàn)象突出，也給商業(yè)步行街帶來(lái)治安隱患。此外，緩解交通擁擠的目的尚未達(dá)到。建設(shè)商業(yè)步行街的目的之一是緩解交通，但如果商業(yè)步行街規(guī)劃不當(dāng)，使商業(yè)步行街周圍的街道超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，則會(huì)造成更大的交通混亂。，商業(yè)步行街沒(méi)有與其它業(yè)態(tài)形成有機(jī)組合。如果運(yùn)營(yíng)管理不到位會(huì)對(duì)住宅品質(zhì)造成影響。優(yōu)劣勢(shì)分析：高檔住宅+商業(yè)綜合體示意圖優(yōu)勢(shì)：完善的功能配套，集約化的生活方式和生活圈，是分散的城市資源、人文資源和無(wú)形資源等實(shí)現(xiàn)重新配置，形成有機(jī)的業(yè)態(tài)組合，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的聚合效應(yīng)，即滿足城市化多元化的消費(fèi)需求尤為城市帶來(lái)巨大商機(jī)。 區(qū)域價(jià)值提升的有力推手，可以作用物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來(lái)的時(shí)間價(jià)值增值。并

23、可推動(dòng)住宅的價(jià)格攀升。 綜合體是城市的名片、標(biāo)簽，是城市發(fā)展的核心價(jià)值?，F(xiàn)在入手，將是威縣第一家。通過(guò)良好的運(yùn)作，必定成為威縣商業(yè)旗幟。劣勢(shì)：商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期需耗費(fèi)精力招商，中期還需要根據(jù)市場(chǎng)情況不斷修改完善。商業(yè)綜合體建成后還需要大量的資金注入，做宣傳推廣，招商、運(yùn)營(yíng)。為方便管理運(yùn)營(yíng)，大部分物業(yè)需開(kāi)發(fā)商自持不得出售，資金回收的期限拉長(zhǎng)，外加缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)境況不如意，從銀行獲得資金也會(huì)比較困難，那就是幾經(jīng)易手，你方唱罷我登場(chǎng)，知道救世主的出現(xiàn)。 優(yōu)劣勢(shì)分析：比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一

24、般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大 綜合體與單一物業(yè)比較產(chǎn)品創(chuàng)新4單體設(shè)計(jì)建議多層住宅（高端花園洋房）結(jié)構(gòu)：7層磚混結(jié)構(gòu)。屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國(guó)際化形象語(yǔ)言符號(hào)。首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。設(shè)置半地下自行車庫(kù)及儲(chǔ)藏室。建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高2.8m-2.85m。外立面建議采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料,，顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。小高層/高層住宅結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三

25、戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氛圍融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來(lái)加強(qiáng)室內(nèi)的通透度。所有戶型融入人性化設(shè)計(jì)理念，保證全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。動(dòng)靜分開(kāi)、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風(fēng)性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內(nèi)客廳為陽(yáng)面設(shè)置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導(dǎo)入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。產(chǎn)品創(chuàng)新1、花園洋房“層層退臺(tái)” 威縣住宅市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，多層住宅較為普通，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯(cuò)層及花園入戶等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。目前邢臺(tái)

26、市場(chǎng)尚未出現(xiàn)“層層退臺(tái)”的花園洋房，本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可在建筑上引入層層退臺(tái)處理，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時(shí)造就了空中綠化的優(yōu)越條件，可以形成立體的綠化系統(tǒng)。比例適中的外挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，真正的洋房就應(yīng)如此！創(chuàng)新版高層院創(chuàng)新版高層院 示意一每三層為一個(gè)樓層垂直分區(qū)，一層為80平米的兩房平 層結(jié)構(gòu)，二三層為130平米 的小復(fù)式三房結(jié)構(gòu)。電梯到達(dá)處均為每一個(gè)垂直樓層區(qū)域的第一層，復(fù)式樓 業(yè)主由一層樓梯步至二層 退臺(tái)處，進(jìn)入二層。也就是 說(shuō)，如果10個(gè)樓層單元（除 群樓外，住實(shí)際有30 層），電梯也只停10次。樓棟外面效果圖示意創(chuàng)新版高層院 示意二二層退臺(tái)一層業(yè)主入戶門/院落由電梯進(jìn)入第一層陽(yáng)臺(tái)一層每一戶都有獨(dú)的柵欄 式入口，與入 戶門圍合成一 個(gè)小院子，陽(yáng) 臺(tái)則為公共的 大院子，院中 院的感覺(jué)得意 體現(xiàn)。盡管一 梯多戶，私密 性和獨(dú)空間 仍然得到有效 保護(hù)。在考慮鄰和 諧的同時(shí)，仍然需要保護(hù)每一戶的私密性，造 型隔斷和柵欄的設(shè)置正 是從這一點(diǎn)出發(fā)考慮的。一層進(jìn)入二層樓梯。為盡減小業(yè)主公攤，樓梯需要太寬，能夠供業(yè)主自由舒適的上下則可。二層露臺(tái)入口（院落）創(chuàng)新版高層院 示意三創(chuàng)新版高層院 示意四造型隔斷將一層兩