住宅區(qū)停車位歸屬的法律理解及現(xiàn)狀

1、.：.；住宅區(qū)停車位歸屬的法律了解及現(xiàn)狀 住宅區(qū)停車位歸屬及運用的情況長期以來不斷處于一種混亂的形狀，其中最主要的緣由是由于長期以來我國缺乏明確的法律規(guī)范及由于不斷將物業(yè)單位定位于行政管理者的角色。特別在住房制度改革前，人們居住的都是各國有和集體單位的房屋，如假設沒有固定職業(yè)，那么可租住房產(chǎn)管理部門的房屋，那時髦不存在現(xiàn)代意義上的物業(yè)效力單位，更沒有業(yè)主的概念。各個住宅院落內(nèi)的居住事務的處置，往往是由房屋的各個一切單位的不同而呈現(xiàn)出不同的情況，大都由各單位直接納理或代為管理。管理者往往都是各單位的捍衛(wèi)部門或總務后勤部門，人員也大都屬單位的職工或聘用的暫時工。房改后，居住主體發(fā)生了變化，由于房屋

2、產(chǎn)權登記在個人名下，人員調(diào)動或職工死亡后，居住在原單位院落內(nèi)的人有些已不再是原單位的職工。此情況下原單位扮演了最初的物業(yè)管理的角色。后來物業(yè)公司獨立為法人，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接成立物業(yè)公司，直接將開發(fā)的小區(qū)交給該物業(yè)公司，物業(yè)公司行使了擴張性的權益，以主人自居以管理者自居，與業(yè)主開展了多方面的權益之爭，其中對住宅區(qū)停車位的運用收益權益之爭最為猛烈，以致到公布后，據(jù)調(diào)查約80%的物業(yè)公司依然非法占據(jù)著住宅區(qū)停車位的運用收益權。 其實房屋產(chǎn)權私有化后，對于住宅區(qū)內(nèi)的建筑設備及其附屬不動產(chǎn)的權益歸屬，僅從法理上來講也是很明晰的，筆者在公布前就曾根據(jù)民法的原理對此爭議做過解答，結(jié)果也根本上符合后來公布

3、的的相關內(nèi)容，但在現(xiàn)實中許多人對法律的了解還局限在一種習慣思想中，對習慣行為方式缺乏理性的糾正，與法律規(guī)定預期要達至的目的相差甚遠。究其緣由還在于我們對法律的條文闡釋得不夠明確。試根據(jù)物權原理、及做如下淺議：一、住宅小區(qū)的建筑物及附屬建筑和設備的歸屬首先必需明確住宅小區(qū)的土地的權益性質(zhì)，城鎮(zhèn)土地的一切權歸國家一切，各類住宅房屋所構(gòu)成用于居住的區(qū)域內(nèi)一切建筑物、設備、綠地及道路等所占用的土地一切權均屬國家一切，國家按照建筑物的運用壽命將土地運用權讓渡給業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)的建筑物包括設備綠地道路等的一切權分為專有部分和共有部分。專有部分普通為各戶進戶門以里的部分，各業(yè)主對此部分享有完全的占有運用收益及

4、處分的權益；對此部分，大多數(shù)人都能了解，除過過分行使這部分權益情況以外，產(chǎn)生爭議的不多。而出現(xiàn)問題產(chǎn)生爭議較多的就是對共有部分，共有部分的內(nèi)容比較廣泛，有些釋義者又將住宅小區(qū)共有部分分為共用部分與單幢住宅共用部分兩個，共用部分是指處于一個住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個小區(qū)的業(yè)主、運用人共同運用的公用場地、設備及設備；單幢住宅共用部分是指處于一幢住宅之內(nèi)，由整幢住宅的業(yè)主、運用人共同運用的公用部分。其實這樣區(qū)并未有實踐的意義，假設依此方法那么一個小區(qū)的共有部分可以無限的分為更多的層次，法律專門為此做出界定已無實踐意義，實踐也不能夠。筆者以為就簡單地分為兩個部分即可。共有部分即可共同運用的部分，大范圍的可包

5、括公用于本規(guī)劃住宅區(qū)的公用場地、設備及設備，如學校、居委會、郵政局、停車場、網(wǎng)球場、游泳池、物業(yè)管理用房等，小范圍的那么除專有部分外，包括括樓道、特定附屬設備、綠地和樓間綠地、道路等，這部分一切權歸全體業(yè)主共同一切，由全體業(yè)主共同行使一切權，并共享其收益承當為維護其正常功能而負有共同的義務。二、住宅小區(qū)的停車位的歸屬按照上面所做產(chǎn)權界定，住宅小區(qū)的停車位的權益歸屬也就不言而喻了，但在現(xiàn)實中，在根本的框架內(nèi)僅就停車位的情況可有三種情況：1、公用停車庫：此類車庫均屬依城市規(guī)劃而專門投資建在小區(qū)內(nèi)，計算在規(guī)劃容積率內(nèi)的，此類公用停車庫除過因規(guī)劃本身就不合法或者說不合理的外，普通都是規(guī)劃管理部門根據(jù)國

6、家經(jīng)濟的開展，人們的生活程度而做的符合科學的規(guī)劃。它的規(guī)劃的多少、大小及分布，都是根據(jù)相對獨立小區(qū)的情況而確定。它的土地的占有及投資都是單獨的，該當是誰投資誰受害，普通由開發(fā)商擁有一切權，但是它是由于依本小區(qū)的規(guī)劃情況而確定，開發(fā)商必需為本小區(qū)業(yè)主的運用，除非本小區(qū)沒有業(yè)主運用，除非經(jīng)業(yè)主大會贊同，開發(fā)商不應將其外銷。2、非公用停車庫：此類車庫普通屬小區(qū)內(nèi)的人防空間建筑，此類建筑按國家的防空法和城市規(guī)劃建立，由房地產(chǎn)開發(fā)商投資，一切權歸國家，但開發(fā)商可長期運用，開發(fā)商普通將此作為停車庫運用，社會上通常由開發(fā)商出賣運用權而不能出賣一切權的車庫，就是這種地下人防建筑空間。此類停車庫普通也不會發(fā)生什

7、么爭議。3、利用小區(qū)道路做暫時之用的停車位：目前在大部分沒有公用停車庫和地下人防建筑的住宅小區(qū)里停車的就是這種停車位，這類非公用停車而實踐被做為停車之用的空地，產(chǎn)生的問題也是最多的，糾紛也是最為猛烈的。從上述的法律上的界定來說，由于小區(qū)內(nèi)的道路的一切權屬全體業(yè)主共同一切，因此對此道路的占有、運用、收益及處分也只能由全體業(yè)主共同行使。但是由于現(xiàn)實中，許多小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會構(gòu)成專門的代理機構(gòu)，故本來是大家的地盤有車的就可白停車，無車的不是吃虧了嗎？但實踐上這里有一個行使權益的主體問題，從實際上好了解，但在實踐上那么會因行使權益的主體的缺失而出現(xiàn)多種情況。三、住宅小區(qū)的停車位的運用現(xiàn)狀前述三種

8、住宅小區(qū)內(nèi)停車位的運用現(xiàn)狀中，前二者普通都不存在問題，開發(fā)商作為第一種的一切權人，往往利用其獨特的優(yōu)勢位置，將其一切權之權能發(fā)揚到了最大限制。第二種停車位是存在一些問題，這就是開發(fā)商往往出賣了它的長期的運用權，但往往開發(fā)商都躲避了這種責任，由于國家未規(guī)定開發(fā)商可以出租的年限，故多數(shù)開發(fā)商都合理地鉆了這個空子。問題最多的是第三種將小區(qū)道路做暫時停車位的情況，據(jù)筆者了解，目前在我市有80%的小區(qū)，是由物業(yè)公司收取著這種停車位的運用費，并裝入私囊。現(xiàn)實中又可大致分為二種情況，一是物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)某一較空較大的地面專門畫線成為“公用的停車位，而長期將運用權出租給停車業(yè)主。物業(yè)公司理直氣壯地收費，交費業(yè)

9、主理直氣壯地停車，并堅決地排斥他人占位。二是物業(yè)公司不按位收費，而是凡有車的業(yè)主一概收停車費而不畫定專門地面，對暫時來小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的親友，或收取一定的暫時費或不收。凡是乎無一例外的，一切物業(yè)公司都將收取的費用裝入了本人的腰包，而少有業(yè)主可以出來維護自已或大家的權益。究其緣由主要有以下緣由呵斥這種局面，1、物業(yè)公司強大無比，物業(yè)公司往往利用其從發(fā)開商那里承襲的權益，利用業(yè)主大會的缺失，強行向有車的業(yè)主收取停車費；2、了解上的偏向，物業(yè)公司對那些一知半解的業(yè)主解釋說，既然他知道路是大家的但他有車他無車，那沒有車的不吃虧了嗎，我收的費用用于小區(qū)開支了，于是有些業(yè)主也就覺得該當交了。3、物業(yè)公司以管理

10、者的身份出現(xiàn)，使寬廣業(yè)主產(chǎn)生了主體的錯位感，誤以為物業(yè)公司有權收取此費用，物業(yè)公司還往往拿出政府部門的有關收取停車費的規(guī)范做為強行收取費用的法律根據(jù)，使不少業(yè)主以為就該當交納停車費。等等。為了徹底處理此類問題，筆者以為有必要廓清一些問題：1、物業(yè)公司的位置：物業(yè)公司是為小區(qū)提供商定的生活效力企業(yè)而不是管理機構(gòu)。為了糾正長期以來主次顛倒的不正常景象，國務院2007年8月修訂的明確將“物業(yè)管理企業(yè)修正為“物業(yè)效力企業(yè)，確定物業(yè)公司是受全體業(yè)主之聘，依與業(yè)主簽署的物業(yè)效力合同為全體業(yè)主提供效力的企業(yè)法人，其位置相當于普通家庭為生活需求而聘請的家政公司和保姆。2、物業(yè)公司的權益：物業(yè)公司在依物業(yè)效力合

11、同的商定，正確地履行了本人的義務后可按合同的商定向業(yè)主收取商定的物業(yè)效力費，簡稱“物業(yè)費。物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會授權和充許，是不能利用小區(qū)內(nèi)的任何設備場地進展運營或謀取利益的?，F(xiàn)實中，物業(yè)公司存在著為了本人的方便，自作主張強行給業(yè)主改換電表、水表，利用代為賣電賣水的便利條件，強行向業(yè)主收取物業(yè)效力費，以及利用小區(qū)空地蓋房出租等，都是嚴重違法侵權的行為。有車的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車，從實踐的情況來看確實影響了無車業(yè)主的活動空間，產(chǎn)生的噪音及廢氣也讓無車的業(yè)主承當了不對等的損失，但是依民法原理，誰的權益誰主張，共有共用之地受占用，其權益只能由共同共有者來主張，任何一個業(yè)主都無法周延地主張自已的權益，這是

12、一個現(xiàn)實的實際難題。但無論如何，這種權益都不能由物業(yè)效力者代全體業(yè)主自動行使，物業(yè)效力者更不能將收益裝入本人的腰包。四、處理的方法由于前述小區(qū)中第三種將小區(qū)道路做暫時停車位的這部分道路一切權歸全體業(yè)主共同一切，由全體業(yè)主共同行使一切權，共有的一切權無法分割，不能分成等份，故其行使及運用的方法必需以全體業(yè)主的共贊同志所決議。主體是特定的，主體的權益才干也不存在缺損，故從法律上不存在代為自動行使他人權益的能夠，也不存在無因管理的客觀實情。因此在沒有業(yè)主大會的授權委托，物業(yè)公司是不能向業(yè)主收取停車費的。雖然有車的業(yè)主占用了一定的共公場地，對于沒有車的業(yè)主從情理上講是存在不公平，但這種主張公平的權益也只能由全體業(yè)主來行使，而無論如何也輪不到物業(yè)公司來行使。即使將其看做侵權，但這畢竟是民事權益的主張，沒有車的業(yè)主的利益不是積極的受損，而是一種消極的受損，是在相互可得利益比較上的不平衡。因此物業(yè)公司擅自收取停車費并裝入本人的腰包或用于彌補本人的夸損是再荒唐不過的行為了。 而在實踐中，物業(yè)公司往往強行攔車收取停車費，這種行為是進犯業(yè)主物權的行為，該當停頓。對于物業(yè)公司已收取的停車費，在法定時效內(nèi)，業(yè)主可依不當?shù)美畟囊?guī)定向物業(yè)公司主張返還，并可要求賠償利息損失。而正確的做法是：物業(yè)公司該當擺正自已的位置，正確樹立為業(yè)主效力的目的。假設小區(qū)內(nèi)沒有成立業(yè)主大會，那么物業(yè)公司該當促成