結建人防工程地下停車位的權屬問題研究分析 法學專業(yè)

1、題目結建人防工程地下停車位的權屬問題研究摘 要近些年來，我國汽車數量有了很大的增長，從我國執(zhí)法部門的官方數據中可以看出，在最近12個月內我國總共增長已注冊車輛超過三千一百萬，現如今我國總共已擁有注冊車輛數量三億兩千萬以上，其中汽車約占有其中四分之三左右的份額。面對如此高速的車輛增長趨勢和規(guī)模，國內某些一項城市已經出現了停車位不足的局面。對此，有關部門開始著眼于這一問題，以接班的公共設施管理條例為依據，各級區(qū)域都開始配備大型地下停車場，同時其中有很大部分都設置了相應的人防設施，特別是對于其中采用平戰(zhàn)結合方式的建筑。隨著車輛數量的急速膨脹以及可利用土地面積的收縮，相關部門已經開始給建筑開發(fā)單位建立

2、嚴格的空間配置要求，建造地下車庫、車位以緩解居民停車難的問題。本文首先介紹了我國結建人防工程的發(fā)展狀況；分析了結建人防工程地下停車位國內外立法情況；闡述了結建人防工程地下停車位權屬的理論爭議及司法實踐；揭示了結建人防工程地下停車位的權利歸屬制度。關鍵詞：結建人防工程；地下停車位；所有權；使用權；收益權；歸屬ABSTRACTIn recent years, the number of automobiles in China has increased greatly. According to the official data of law enforcement agencies in C

3、hina, in the past 12 months, China has grown a total of more than 31 million registered vehicles. The number of registered vehicles is more than 320 million, of which about three-quarters of the cars account for about three-quarters. Faced with such high-speed vehicle growth trends and scale, some c

4、ities in China have already experienced a shortage of parking spaces. In response, the relevant departments began to focus on this issue. Based on the regulations for the succession of public facilities management, large-scale underground parking lots were installed in all regions, and a large part

5、of them were equipped with corresponding civil air defense facilities, especially for Among them, the building adopts the combination of peacetime and warfare. With the rapid expansion of the number of vehicles and the shrinkage of the available land area, the relevant departments have begun to esta

6、blish strict space allocation requirements for building development units, and build underground garages and parking spaces to alleviate the difficulty of parking for residents. This paper first introduces the development of the Civil Defense project in China, analyzes the domestic and foreign legis

7、lation of underground parking spaces for the construction of Civil air defense projects, expounds the theoretical controversy and judicial practice of the ownership of underground parking spaces for the construction of Civil air defense projects, and reveals the nature and attribution of the rights

8、of the underground parking spaces for the construction .Keywords: To build a Civil air defense project; an underground parking space; ownership; right to use; rights of return; attribution目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc8289210 誠信聲明 PAGEREF _Toc8289210 h I HYPERLINK l _Toc8289211 摘 要 PAGEREF _To

9、c8289211 h II HYPERLINK l _Toc8289212 ABSTRACT PAGEREF _Toc8289212 h III HYPERLINK l _Toc8289213 第一章 緒 論 PAGEREF _Toc8289213 h 1 HYPERLINK l _Toc8289214 1.1 研究背景 PAGEREF _Toc8289214 h 1 HYPERLINK l _Toc8289215 1.2 選題的理論、實際意義 PAGEREF _Toc8289215 h 1 HYPERLINK l _Toc8289216 1.2.1 選題的理論意義 PAGEREF _Toc8

10、289216 h 1 HYPERLINK l _Toc8289217 1.2.2 選題的實際意義 PAGEREF _Toc8289217 h 1 HYPERLINK l _Toc8289218 1.3 國內研究動態(tài) PAGEREF _Toc8289218 h 2 HYPERLINK l _Toc8289219 1.3.1 國內研究動態(tài) PAGEREF _Toc8289219 h 2 HYPERLINK l _Toc8289220 1.3.2 文獻評價 PAGEREF _Toc8289220 h 2 HYPERLINK l _Toc8289221 1.4 研究方法 PAGEREF _Toc828

11、9221 h 3 HYPERLINK l _Toc8289222 第二章 結建人防工程地下停車位的概述 PAGEREF _Toc8289222 h 4 HYPERLINK l _Toc8289223 2.1 結建人防工程的發(fā)展歷史 PAGEREF _Toc8289223 h 4 HYPERLINK l _Toc8289224 2.2 結建人防工程的地下停車位的概念 PAGEREF _Toc8289224 h 4 HYPERLINK l _Toc8289225 第三章 結建人防工程地下停車位權利歸屬的國內外立法情況 PAGEREF _Toc8289225 h 5 HYPERLINK l _Toc

12、8289226 3.1 結建人防工程地下停車位權利歸屬的國內立法現狀 PAGEREF _Toc8289226 h 5 HYPERLINK l _Toc8289227 3.1.1 內陸的立法現狀 PAGEREF _Toc8289227 h 5 HYPERLINK l _Toc8289228 3.1.2 臺灣地區(qū)的立法現狀 PAGEREF _Toc8289228 h 5 HYPERLINK l _Toc8289229 3.2 結建地下停車位權利歸屬的國外立法現狀 PAGEREF _Toc8289229 h 5 HYPERLINK l _Toc8289230 3.2.1 美國的立法現狀 PAGERE

13、F _Toc8289230 h 5 HYPERLINK l _Toc8289231 3.2.2 德國的立法現狀 PAGEREF _Toc8289231 h 6 HYPERLINK l _Toc8289232 3.2.3 日本的立法現狀 PAGEREF _Toc8289232 h 6 HYPERLINK l _Toc8289233 第四章 結建人防工程地下停車位權屬的理論爭議 PAGEREF _Toc8289233 h 8 HYPERLINK l _Toc8289234 4.1 歸國家所有 PAGEREF _Toc8289234 h 8 HYPERLINK l _Toc8289235 4.2 歸

14、開發(fā)商所有 PAGEREF _Toc8289235 h 8 HYPERLINK l _Toc8289236 4.3 歸業(yè)主全體共有 PAGEREF _Toc8289236 h 9 HYPERLINK l _Toc8289237 4.4 筆者觀點 PAGEREF _Toc8289237 h 9 HYPERLINK l _Toc8289238 第五章 結建人防工程地下停車位權屬的司法實踐 PAGEREF _Toc8289238 h 12 HYPERLINK l _Toc8289239 5.1 典型案例 PAGEREF _Toc8289239 h 12 HYPERLINK l _Toc8289240

15、 5.1.1 馬文波訴青島萬科銀盛泰房地產開發(fā)有限公司車位糾紛案 PAGEREF _Toc8289240 h 12 HYPERLINK l _Toc8289241 5.1.2 柏志海等與鹽城市力拓房地產開發(fā)有限公司車位糾紛案 PAGEREF _Toc8289241 h 12 HYPERLINK l _Toc8289242 5.2 立法缺陷問題的提出 PAGEREF _Toc8289242 h 12 HYPERLINK l _Toc8289243 5.2.1 我國人防工程所有權歸屬缺乏明確的法律依據 PAGEREF _Toc8289243 h 12 HYPERLINK l _Toc8289244

16、 5.2.2 地方性法規(guī)與地方性規(guī)章直接規(guī)定違反立法權限 PAGEREF _Toc8289244 h 13 HYPERLINK l _Toc8289245 第六章 立法完善結建人防工程地下停車位權利歸屬制度 PAGEREF _Toc8289245 h 15 HYPERLINK l _Toc8289246 6.1 完善結建人防工程地下停車位權屬法律法規(guī) PAGEREF _Toc8289246 h 15 HYPERLINK l _Toc8289247 6.2 構建完善的結建人防工程地下停車位權屬登記法律制度 PAGEREF _Toc8289247 h 15 HYPERLINK l _Toc8289

17、248 結 論 PAGEREF _Toc8289248 h 17 HYPERLINK l _Toc8289249 參考文獻 PAGEREF _Toc8289249 h 18 HYPERLINK l _Toc8289250 致 謝 PAGEREF _Toc8289250 h 19第一章 緒 論1.1 研究背景面對現如今國內汽車數量驟增的局面，有關部門開始越來越關注城市中如何進行合理的汽車停放，同時也是城市建設規(guī)劃和管理法規(guī)的要求。大型地下停車場已成為城市社區(qū)重要的配套建設項目，大多數地下車庫都設有人防工程，尤其是平戰(zhàn)地下車庫的組合，目前在大多數工程模式中得到廣泛應用。由于地表土地資源稀少缺乏，加

18、上汽車普及，住房規(guī)劃機構允許開發(fā)商建設地下車庫、停車位以充分利用地下空間，緩解居民停車難的問題。隨著住宅區(qū)的停車位和車庫價格持續(xù)上漲，涉及到越來越多的利益，業(yè)主和開發(fā)商之間關于停車位所有權的爭議也在增加劉愛國.論結建式人防工程的產權歸屬J.不動產登記,2016(6):51-54.。近年來，大多數從事建筑開發(fā)的公司在對樓盤、居民小區(qū)等進行開發(fā)的同時，也注重對于汽車停放區(qū)域的設立。大體上來講，兩者在本質上具有一定的差異性，加上產權的差異，人防地下停車位與非人防地下停車位的差異，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷。停車位作為房屋的配套設施和購房者所購房屋之間的法律關系定位尚不明確，開發(fā)商出售、

19、出租車位操作不規(guī)范，物業(yè)管理企業(yè)管理不到位等原因導致糾紛不斷。1.2 選題的理論、實際意義1.2.1 選題的理論意義地下車庫、停車位的建設為居民停車困難提供了一個解決辦法，研究地下停車位的權屬有助于解決居民間、業(yè)主與開發(fā)商以及與物業(yè)管理企業(yè)間的糾紛?，F有的法律不能滿足實際生活的要求，有關結建人防工程地下停車位的權利歸屬在物權法、物業(yè)管理條例等相關政策規(guī)定中并不存在清晰的條例來對其進行約束，研究結建人防工程地下停車位的權利歸屬，有助于確定車位的所有權、使用權、收益權、處分權等。國內地下停車位的登記還沒有統一的規(guī)定，但在全國各地都有有益的探索。1.2.2 選題的實際意義人民防空是國防的一個重要部分

20、，面對新的發(fā)展情況，我們要從時代的發(fā)展的整體戰(zhàn)略的高度，深入實施法治、依法行政的戰(zhàn)略。本文通過對人防工程建設中地下停車位權屬的研究，旨在為人防工程建設地下停車位權屬歸屬提供可行性建議，從而減少社會糾紛，維護社會穩(wěn)定。1.3 國內研究動態(tài)1.3.1 國內研究動態(tài)通過研究調查可以發(fā)現，在目前我國有關政策法規(guī)中，并未詳細注明此類工程的責任方所在，單單將其利益與出資的個人或者組織進行掛鉤，也就說明開發(fā)企業(yè)僅擁有使用和從中活力的權力，能不能處分，沒有統一的說法。對此國內已有研究學者指出，對于從事建筑開發(fā)的企業(yè)而言，如果此類型工程也是由其出資承辦的，那么他將擁有決定的支配和管理權，因為相關規(guī)定中明確指出，

21、如無具體說明，則默認進行資金投入的組織或個人將擁有絕對的所有權，而不能按公有處理，因為相比而言，項目所需經費皆由負責開發(fā)的一方提供，因此結果將毋庸置疑夏向榮.結建式人防工程所有權歸屬研究D.黑龍江大學,2018.。在此基礎上，研究人員將是否算作建筑容積率的建筑物屬性、若未算在容積率之中其本身是否需要計算容易率的附庸建筑以及現階段有關地下停車場的作為確定人防改造的地下車位權屬的依據，認為可以借鑒美國和臺灣模式，認為可以借鑒美國和臺灣模式，明確規(guī)定人防工程改造地下停車庫歸社會所有，并在適當情況下實行獎勵和增設停車庫制度。金鷹認為人防地下車庫應屬于國家所有，他從立法規(guī)定和繳納易地建設費的強制義務兩個

22、方面進行了分析，提出立法建議，明確非國家投資人防工程的主體和人防工程的投資者主體資格。1.3.2 文獻評價我國現行法律對地下停車位權利歸屬的規(guī)定不太明確，根據資料查閱可以發(fā)現，早于物權法的此方面的政策規(guī)定幾乎寥寥無幾，僅存的一些條款也僅僅局限在一些較為發(fā)達的地區(qū)，其現實意義并不重大。隨著房地產市場的爆炸和汽車數量的迅速增長，同時隨著物權法的出臺，北京、福建、上海、江西等區(qū)域的各個層面的行政機關開始逐漸加大了對于位于地面下的建筑的管制力度，同時根據各地的實際情況逐漸頒布了與之具有一定關聯的法律條例以及扶持政策楊欣楠.住宅小區(qū)地下停車位權屬研究D.南昌大學,2015.。然而，這些政策法規(guī)因為絕大多

23、數最多存在于省級行政機關單位，而對于全國層面的政策條例仍然未能構成一個完整的體系，所以往往并不同意出現了眾說紛紜的情況，急需在中央層面進行一定程度的統一規(guī)定?，F行的物權法沒有針對具體的車輛類型而進行分章而治，所以就難免會出現一些法律的灰色地帶，使得出現對于法律的不同解讀。本文通過對結建人防工程地下停車位的權屬問題的研究，探討了結建人防工程地下停車位的內容和紛爭的解決辦法，從地下停車位的背景和現實生活中遇到的確權問題結合已有的法律規(guī)定和相關政策，探討結建人防工程地下停車位的權利歸屬。1.4 研究方法案例分析法，研究案例，結合現狀分析結建式人防工程地下停車位權屬爭議在實際生活中的問題，把涉及法律的

24、問題進行剖析，為結建式人防工程地下停車位的確權糾紛提供建議。文獻研究法，在本次研究期間，筆者通過多種渠道，比如線上資源庫、資料管理機構以及一些文獻期刊網站等進行了相關的論文調研工作，并儲備了一定的理論知識和前人的經驗，進而形成了自己研究的理論框架。比較分析方法，對國內外的立法狀況進行比較分析研究。第二章結建人防工程地下停車位的概述2.1 結建人防工程的發(fā)展歷史大約于20世紀80年代末期，中央召開組織了有關會議，會上提出并通過了人防相關的中心指導思想，其大致含義為要實現整體共同推進的同時，發(fā)揮關鍵部分的牽頭作用，在保證建筑本身優(yōu)良程度的前提下采取平戰(zhàn)結合的方法，緊接著經過了6年左右的時間，我國多

25、個相關部門開展了聯合工作，本著求精求實的指導思想，針對此方面建筑的管理條例頒布了相關政策法規(guī)。同時在21世紀到來之前的3年時間內，正式開始實行人民防空法，強調依法行政，在此期間，我國經濟快速發(fā)展，城市建設變化迅速，同時相關產業(yè)呈迅猛之勢飛速崛起，相關工作得到了有效的落實詹長根,戴云,魯羽西.地下停車位不動產登記探析J.國土資源情報,2018(7):42-48.。此外，國家將人防工程的避戰(zhàn)屬性和其自身在和平年代的屬性做到了有機的統一，起到了一箭雙雕的作用，從而在最大程度上改善人民的生活質量。對于此方面事業(yè)而言，需要大規(guī)模的資金投入，與此同時帶來的收益也是不可估量的，這就使得相關各個責任方出現了相

26、關的利潤爭端問題。2.2結建人防工程的地下停車位的概念對于一些城市而言，逐漸建立起了平戰(zhàn)皆可用的公共設施，一般來講以防空地下室居多，其常被稱為結建民防工程，其往往是結合地表建筑物在地下空間進行修建，它常常與地上、地下建筑物組成整體周樹基.美國物業(yè)產權制度與物業(yè)管理M.北京:北京大學出版社,2005:29-30.。結建人防工程按日常用途分為地下賓館，地下商城，地下餐廳，地下文藝活動場所，地下教室、辦公室、會議室、試驗室、地下車庫等。結建人防工程用途很多，地下停車庫是它的用途之一，而把地下車庫分割成一小塊一小塊就是地下停車位。第三章結建人防工程地下停車位權利歸屬的國內外立法情況3.1結建人防工程地

27、下停車位權利歸屬的國內立法現狀3.1.1 內陸的立法現狀目前，我國現行的法律還沒有立法明確規(guī)定來規(guī)范結建人防工程地下停車位的權利歸屬。目前已經投入使用的一系列相關法律規(guī)定在一定程度上使得地下車輛存放建筑的所有權受到了官方的保障，然而其自身存在著較為死板單調的缺陷，所以可以說其實對于這一部分所有權的保障體系依然有待完善。中央某些法律規(guī)定、地方規(guī)章、條例等規(guī)定也是模糊不清的。3.1.2 臺灣地區(qū)的立法現狀在我國臺灣地區(qū)，地下停車場的法律地位在立法和司法方面實際上均將地下停車場看作是具有獨立所有權的標的。臺灣“最高法院”認為，地下停車場與地面建筑有著明顯的區(qū)別，地下停車場是連接外部車輛的通道，比較開

28、放，車主要自由行使駕駛權，其是有效保障方法之一鮑爾,施蒂爾納.德國物權法 M.張雙根譯,北京:法律出版社2004:424-425.。如果將地下停車場視為區(qū)分所有建筑物的從物，將在一定程度上由于該建筑歸屬人的部分舉動使得這項設施的部分優(yōu)勢受到限制，因此考慮到地下停車場與建筑物本身的封閉性不同，臺灣“最高法院”認為地下停車場作為一個單獨的所有權，不需要附屬于建筑物，也就不需要列入建筑物區(qū)分所有權的范疇了。值得注意的是，最高法院已將其認定為一個獨立的對象，本質上是希望賦予其公共設施的屬性，滿足社會需求，在之后的立法中可以看出，地下停車場被視為公共設施，禁止在侵犯他人權利的情況下將其權利分給或出售給不

29、同的個人。在立法的實踐中，逐步對所有者之間的區(qū)分給予更多的權利關注也是一種良好的做法。3.2 結建地下停車位權利歸屬的國外立法現狀3.2.1 美國的立法現狀美國是實行雙軌制的國家，首先是聯邦議會頒布相關示范性法律，然后各州再依據本州內的具體情況在聯邦示范法的基礎上制定適合當地州的州立法。因此，居住區(qū)的停車位所有權問題因州而異。查找閱讀相關數據資料，發(fā)現有幾種不同的規(guī)定： 第一種，住宅停車位被認為是業(yè)主共有，并由業(yè)主共享使用權。美國的一些州立法明確規(guī)定，無論社區(qū)是多層還是高層住宅，其地面、地下停車位通常被認為是業(yè)主共有的。第二種，對各個單元房屋來說則把它視為配套組成部分，也是房屋的附屬部分。在這

30、種情況下，房地產開發(fā)商在建造房屋時需要為每個房子專門建造一個停車位。也就是說，業(yè)主在購買住時，在小區(qū)內的停車位和住房是一一匹配的。當然，在這種情況下，停車位屬于購買方。同時，業(yè)主出售或以其他方式轉讓該房屋所有權時，該房屋的停車位應一并轉讓，不得與該房屋分開轉讓劉閱春.區(qū)分所有建筑物的人防工程歸屬論J.法學雜志,2013(2):134-142.。第三種，小區(qū)的停車位被認為是所有業(yè)主共同所有。在所有業(yè)主共同所有的基礎上，作為特定業(yè)主使用的共同設施而設立。換言之，社區(qū)內的停車位屬于所有業(yè)主共有的財產，公共財產可以通過合同或其他方式提供給某些特定的主體。而有權以特定方式使用該車位的主體僅限于該社區(qū)小范

31、圍內的車主，除社區(qū)車主外，任何人不得以任何方式被授予使用該車位的權利。3.2.2 德國的立法現狀德國頒布的住宅所有權法才對停車場的問題有了相關的規(guī)定，即當一停車場有一個持久的標志并能夠表明其范圍時，它才被公認為擁有一個獨立性質的房間。在德國，停車場一般建在建筑物、地下室內，只有少數停車場建在規(guī)定的平地上，在這種情況下，停車場成為相對于整個建筑物而言的附屬建筑物。德國法是民法體系中唯一一部，在區(qū)分所有權法中明確規(guī)定了有關停車位的立法。綜上所述，德國法律確定停車場的主要性質是具有其專有性，并在專有基礎上，將共同共有使用權的一部分作為補充。3.2.3 日本的立法現狀日本的停車位通常建在主樓下面或一樓

32、和二樓，一些建筑物也在屋頂平臺上設置停車位。該國家對于不同的建筑設施的相關規(guī)定指出對于某建筑為多方共同占有的情況來講，其所有權需要具體情況具體分析，但據此不能推出在沒有約定的情況下，特別是地下停車場如何劃分所有權。這種法律模糊性在司法實踐中處理具體案件時，引起了諸多學術爭議，也可能導致司法審判的不確定性金鷹.人防地下車庫所有權歸屬探析J.法治研究,2013(9):43-49.。司法實踐中，根據判決，日本法律在司法解釋中認為地下停車位的目的是共同使用，應當屬于全體業(yè)主共同所有。司法機關通過判決的執(zhí)行情況表明，地下停車位歸屬所有權人專有部分，使其在生活中長期存在著一個有爭議的權屬問題占據主流學說地

33、位。日本學術界認為，最高法院的實踐在一定程度上可以起到調解紛爭的作用，但在司法實踐中存在兩個難以解決的問題：1日本最高法院有管轄范圍，判決對象不包括居住區(qū)停車場。住宅區(qū)地下停車場一般配備相應公共設施，不能完全獨立使用，這就導致對停車場專有權利無法實現；2住宅區(qū)地下停車位也屬于不動產，允許只保留該停車所有權而出售其他一部分設施，然而，當所有專有部分被出售時，地下停車位的所有權是否還能保留還是個疑問。喪失了對地下停車位應有的權利，當然不能再享有收回的權利。學者們認為，公司在被視為保留公司權利之前，需要明確的表達自己的權利并進行登記。第四章 結建人防工程地下停車位權屬的理論爭議結建人防工程權屬的明確

34、，是解決基于結建人防工程低下停車位附帶相關權利界定的基礎與前提。從當前我國法學界對結建人防工程地下停車位權屬的研究來看，并未形成統一觀點或意見。對于結建人防工程地下停車位權屬的理論研究而言，主要形成了三種理論觀點。即歸國家所有、歸個人所有以及歸開發(fā)商所有。4.1歸國家所有部分學者在研究過程中提出，結建人防工程地下停車位在建設過程中的主要投資方為國家。尤其對于地下停車位而言，一般情況下是附帶建筑物的建設完工即已經完工。后續(xù)開發(fā)商僅需要通過劃線、安裝簡易車莊即可以劃分出具體的停車位翟業(yè)虎.人防工程改造的地下停車庫權屬如何確定J.中國審判,2010,(03):90-91.。與此同時，國家在結建人防工

35、程的建設過程中，往往也會提供諸如土地資源、稅費減免等優(yōu)惠措施。因此理應在權屬判定的過程中，確定國家為結建人防工程地下停車位的所有權主體。與此同時，部分學者也提出結建人防工程地下停車位應當被界定為是一種國家人防工程資產?；诋斍拔覈嗣穹揽辗ㄖ⒎ㄒ?guī)定，防控工程是國防建設的重要組成結構之一。同時從體系解釋角度來看。依據物權法以及國防法，國防資產的所有權主體均為國家。故對于附隨在人防工程內部的地下停車位而言，亦應當明確其所有權歸國家所享有。更為重要的是，如果房地產開發(fā)上在選址建設過程中，因原建設土地無法倘若由 開 發(fā)商所建立的結建式人防工程，其對應的所有權并不屬于國家，而將其歸納到開發(fā)商又或者時個

36、人身上，此時，對于那些繳納易地費用的開發(fā)商而言，其存在嚴重的不公平性，最終便會致使權利與義務之間的不公正性。4.2 歸開發(fā)商所有支持“結建”人防工程地下停車位屬于開發(fā)商所有的理由有：第一，開發(fā)商基于新建而取得所有權。投資的多元化決定了主體的多元化，“結建 ”人防工程地下停車位是開發(fā)商投資修建的，開發(fā)商作為投資者基于新建這一事實行為而原始取得了“結建”人防工程地下停車位的所有權，權利來源正當。除非國家通過征收程序將其收歸國有，否則，任何其他主張所有權的行為都是對開發(fā)商私有則一產權的侵犯陳維云.人防工程地下車位使用權的買賣之爭J.律師文集,2011(11):1.。第二，開發(fā)商享有修建 “結建 ”人

37、防工程地下停車位的土地使用權 。根據我國 “房 地一體”的不動產權屬原則，“結建”人防工程的所有權主體，應當與其占用范圍內的土地使用權的權利主體相一致 , 既然開發(fā)商享有修建“結建”人防工程所占用范圍的土地使用權，那么“結建”人防工程也應當歸屬于開發(fā)商所有。4.3 歸業(yè)主全體共有認為屬于全體業(yè)主所有的觀點包括：第一，業(yè)主分攤了結建人防工程地下停車位的成本，對人防工程地下停車位進行了投資。開發(fā)商在給房屋定價時，將修建結建人防工程地下停車位的建設費用納入了開發(fā)成本，并以預算造價按住宅面積所占比例分攤到了房屋單價中，房屋售價中已經包含了“結建 ”人防工程的修建費用。隨著房屋的售出 , 業(yè)主分攤了“結

38、建”人防工程地下停車位的建設成本，成為人防工程地下停車位的實際投資者，因此有權主張結建人防工程地下停車位的所有權陳亞菁.城市配套地下車庫（位）登記探析J.不動產登記,2017(1):49-51.。第二，結建人防工程地下停車位屬于小區(qū)的配套公建，是共有設施，應該歸屬于 全體業(yè)主共有。按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 的規(guī)定，結建人防工程地下停車位是小區(qū)的配套公建，是居住區(qū)的公共服務設施，因此結建人防工程地下停車位是共用設施 , 屬于全體業(yè)主共同共有，應當交付給全體業(yè)主共同使用。第三，結建人防工程地下停車位是房屋的從物 , 應該隨主物的轉讓 一并轉 移所 有。 結建人防工程與城市新建民用建筑之間存在附屬

39、關系，是新建建筑的從物，根據 從物隨主物的轉移而轉移原則，在作為主物的商品房所有權發(fā)生轉移時，作為從物的結建人防工程地下停車位的所有權也理所當然隨之而轉移。4.4 筆者觀點第一，結建式人防工程并不能認為屬于國防資產。人防工程關系到國家安全和人民生命財產安全，是國家應負擔的責任，國家應投資建設人防工程。最初，人防工程的確均由國家出資修建，由人防部門專門管理。但隨著經濟的發(fā)展和中國人口的快速增長，特別是城市人口密集，人防工程需求量激增，國家投資模式難以維系。于是，相關法規(guī)與政策將開發(fā)商納入投資方，從而形成現今這種非常規(guī)模式程嘯.不動產登記法研究M.北京:北京法律出版社,2011:93-94.。筆者

40、認為，結建式人防工程不應被認定為國防資產，認定為國防資產需要滿足兩個條件：用于國防目的和國家直接投入，滿足這兩項要件的資產才能算作國防資產。由開發(fā)商投資建設的人防地下車位雖具有人防設施功能，但并不符合第二個要件，所以不能被認為國防資產。第二，關于國家減免人防工程稅費的法律性質，對于結建式人防工程而言，這是國家對于私人出資建設人防工程一種補償，也是戰(zhàn)爭時無需通過征收或征用直接使用人防工程而提前支付的對價。小區(qū)的結建式人防工程平時作為停車場所，戰(zhàn)時作為人防設施，其具有混合屬性，承載著私人利益與公共利益。開發(fā)商直接出資建設的結建式人防工程與國家出資建設的單建式人防工程，共同負擔著整個社會的人防責任，

41、如果對兩者的所有權性質不予區(qū)分，是不合理的。國家減免稅費可以作為結建式人防工程負擔人民防空這種社會責任的對價，即對國家戰(zhàn)時作為人防用途所受損失的一種提前的補償，戰(zhàn)爭發(fā)生時，國家不需要再經過征收或征用程序，即可對人防工程進行直接的管理和使用。綜上所述，無論國家減免了哪些人防工程的稅費，減免的金額是多少，國家減免的稅費均不能作為國家對于人防工程的間接出資，不能因此作為國家享有所有權的依據。第三，在我國，任何房屋的權屬實際上都包含房屋自身權屬和房屋所依托的土地使用權權屬兩個部分，只有同時取得了房屋自身權屬和相應的土地使用權權屬，方才能夠認定為取得房屋的權屬。就結建式人防地下工程而言，地下人防建筑確實

42、是開發(fā)商投資興建的，但是，地下人防建筑所依托的土地空間使用權，如前所述，開發(fā)商并沒有支付相應對價，也沒有取得相應的土地使用權，所以，這確實構成認定開發(fā)商享有地下人防設施所有權的一大障礙王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題J.現代法學,2006(05):76-78.。然而，筆者認為，似乎并不能因此就否定開發(fā)商取得結建式人防工程地下車位所有權的合理性。建設人防工程是國家的法定要求，經過了規(guī)劃許可，并不是開發(fā)商主動要在允許的建筑面積之外進行開發(fā)建設，是為了實現人民防空的社會責任，開發(fā)商進行的建設活動。這種行為是具有社會積極意義的，應當予以鼓勵和支持，也正因為此，如前所述，國家減免了結建式人防工

43、程的相關稅費。因此當前的國有建設用地使用權出讓實踐，以及城市規(guī)劃容積率的約束，確實是認定結建式人防地下車位歸開發(fā)商所有的障礙，但是，這些制度本身是不合理的，是需要改進的，并不能因此成為認定國家取得結建式人防地下車位所有權的證據。第四，無論是商品房，還是人防地下車位，都是市場定價，故并不存在所謂的人防地下車位的成本由全體業(yè)主承擔的問題。在市場經濟條件下，商品房的售價是受市場這只無形的手操控，其價格是價值規(guī)律的表現形式。開發(fā)商投資建設是一種整體的投資開發(fā)，通過銷售商品房及車位、車庫等收回投資并賺取利潤，開發(fā)商根據其投資和可銷售的商品房及車位、車庫等的數量，依據市場規(guī)律確定商品房及車位、車庫的售價。

44、現實中，由于結建式人防工程的技術要求，人防地下車位的建設費用一般而言比普通車位的造價高，但由于人防地下車位不能進行權屬登記，開發(fā)商出售的人防車位的價格低于可以進行產權登記車位的價格。同時，消費者購買商品房是以平方單價來考慮，并不會考慮也無法考慮房屋的建造成本是多少，土地使用權費是多少，人防地下車位的成本是否納入了商品房的價格之中？建造成本涉及有關建筑的專業(yè)知識，普通業(yè)主無法清晰得知。按照現有的會計核算和稅收制度，很難作到將開發(fā)商的建設成本和利潤按照建筑物的不同部分一一區(qū)分、核清。筆者認為，房地產開發(fā)的成本與利潤是開發(fā)商的內部管理問題。對政府而言，哪些項目列入商品房的成本，主要是從稅收管理和物價

45、管理兩方面考慮的，以此對商品房和車庫、車位的價格進行宏觀調控，而并不能以此作為人防車位所有權歸屬的依據。綜上所述，筆者認為，人防地下車位還是歸開發(fā)商所有較為科學。開發(fā)商對于人防地下車位不僅是“誰投資，誰收益”，還應當是“誰投資，誰所有”。開發(fā)商依據物權法第三十條的規(guī)定，因合法建造的事實行為而取得人防地下車位所有權。人防地下車位歸開發(fā)商所有后，開發(fā)商具有正當權源，可以“通過出售、附贈或出租方式”與業(yè)主約定車位、車庫的權利歸屬。實踐中，人防地下車位歸開發(fā)商所有后，開發(fā)商將其用來出租，自然是可以的，一般不存在爭論。第五章 結建人防工程地下停車位權屬的司法實踐5.1 典型案例5.1.1 馬文波訴青島萬

46、科銀盛泰房地產開發(fā)有限公司車位糾紛案馬文波為購買銀盛泰公司開發(fā)的城市花園項目 237 號車位，與其簽訂了車位轉讓合同并向其支付 91000 元，銀盛泰公司隨后也將該車位進行交付。馬文波在得知自己無法獲得該車位所有權后，就找銀盛泰公司商量解決對策，但是均協商無果。馬文波認為銀盛泰公司售賣人防工程屬于欺詐行為，損害了自己的合法權益，遂訴至法院，請求確認雙方所簽的合同無效，并要求對方盡快將所付價款予以返還且賠償相關損失。銀盛泰公司辯稱，該涉案車位是合法建造的，并且所簽合同已明確告知馬文波該車位是人防工程，因此不存在欺詐行為，也沒有侵害馬文波的利益。另外，根據法律規(guī)定，開發(fā)商作為投資者，有權進行轉讓并

47、獲得收益。城陽區(qū)法院認為，銀盛泰公司主張轉讓的是車位使用權，但實際上轉讓的卻是所有權。除此之外，人民工程作為國防戰(zhàn)備的組成部分，其所有權屬于國家。并且人防車位在現行法律的制約下，不能進行所有權登記。因此認定合同無效，并判決銀盛泰公司將對方已付價款予以返還，且馬文波也將該涉案車位予以返還。5.1.2 柏志海等與鹽城市力拓房地產開發(fā)有限公司車位糾紛案柏志海等與力拓房產公司達成協議，簽訂車位使用權轉讓合同。受讓方已經依約支付 70000 元價款，但車位還未交付使用。不久，合同受讓方柏志海等認為該合同違反了法律的強制性規(guī)定以及相關政策，因此向轉讓方提出解除該合同并要求將已付價款予以返還，在遭到拒絕后，

48、于是向法院起訴。一審法院認為，我國相關法律法規(guī)等沒有明令禁止人防工程的買賣，并且人防工程屬于國防資產也沒有明文規(guī)定，因此該合同既沒有違背相關政策及強制性規(guī)定，也不滿足解除合同的相關條件，于是駁回了訴訟請求。柏志海等不服，于是提起上訴。二審法院認為人防車庫是力拓房產公司投資建設，投資者基于新建取得人防車庫所有權，因此有權將車位的全部或部分予以轉讓或租售，遂判決駁回上訴，并維持原判。5.2 立法缺陷問題的提出5.2.1 我國人防工程所有權歸屬缺乏明確的法律依據物權法是關于人防工程權屬的一般法，主要調整基于物而產生的民事法律關系，包括明確物權的歸屬及關于物權的保護等方面。物權法雖然沒有直接提及人防工

49、程的具體權屬，但有些條款卻與人防工程權屬規(guī)定密切相關，例如該法第 73 條規(guī)定：業(yè)主對于建筑區(qū)劃內的公共設施、場所等享有共有權。第 74條第 2 款規(guī)定：當事人可以通過租售或附贈等方式約定建筑區(qū)劃內的車位歸屬。為滿足經濟建設和社會發(fā)展需要，人防工程的平時使用功能開始越來越受到重視，把絕大多數人防工程作為地下車庫使用，就是該趨勢最直接的體現。開發(fā)商為最大限度地創(chuàng)造利潤，常常將人防工程進行出租，甚至銷售。由于開發(fā)商的該種做法早在物權法出臺前就普遍存在，因此該法第 74 條可以說是對這一做法的默許。但是，隨著居民法律意識的增強，小區(qū)業(yè)主開始關注自身權利，認為小區(qū)的人防工程應該屬于公共設施，并且業(yè)主對

50、于小區(qū)的公共設施享有共有權，開發(fā)商隨意處置的行為實際侵犯了他們的權利，業(yè)主和開發(fā)商關于人防工程的權屬糾紛便由此產生。人民防空法是關于人防工程權屬規(guī)定的特別法，該法雖然明確了人防工程行為主體的權利義務，但對其權屬問題卻只字未提。僅第 5 條指出開發(fā)商對于該工程具有管理使用，并享受收益的權利。顯然該條規(guī)定有意回避了人防工程權屬問題，但為平衡利益，又賦予“投資者”使用管理并獲得收益的權利，但是對“投資者”含糊其辭，又使得對“投資”的理解千差萬別，從而造成對該權利的認定和做法大相徑庭。中華人民共和國人民防空法釋義認可了開發(fā)商的投資者的地位，并賦予其管理使用及享受收益的權利。但是該釋義隨后補充的“人防主

51、管部門也可以管理使用。”這使得本來就沒能解決的人防工程的權屬爭議問題更加復雜化。另外，當時的群眾法律意識和產權意識普遍較低，因此，為避免該地區(qū)關于結建式人防工程的權屬問題陷入爭議，人民防空法直接對其確權問題選擇了回避，但該做法終究不是長久之計。為了能夠從根本上解決人防工程的所有權歸屬問題，仍然需要對其相關權屬規(guī)定加以明確和完善。除此之外，城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定和城市房地產管理法的實施，也使得對于城市空間的開發(fā)更加規(guī)范和完善，有效實現了人防工程的多層次利用，節(jié)約了我國的土地資源。當然，對于地下空間的開發(fā)與利用進行統一規(guī)范，例如，允許投資者依法自營和轉讓，這不僅有利于維護房地產市場的經濟秩序

52、，提高開發(fā)商投資的積極性；更能夠加強人防工程的管理與維護，以保障其防空功能的實現。5.2.2 地方性法規(guī)與地方性規(guī)章直接規(guī)定違反立法權限為滿足市場經濟發(fā)展的需要，結建式人防工程必須發(fā)揮平戰(zhàn)結合效能，實現經濟、社會和防空功能的協調統一，以節(jié)約我國土地資源。為此，全國各地紛紛開始探索有關人民防空法的地方配套立法，盡管多地都制定了地方性法規(guī)、規(guī)章，但不同地區(qū)所規(guī)定的內容卻大相徑庭,有的甚至超越了立法權限。國家層面的相關法律制度對于人防工程的權屬規(guī)定避而不談；而建設部頒布實施的城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定作為部門規(guī)章，它確立了投資者對于人防工程的權利主體地位，該規(guī)定實際上具有越權之嫌，不能將其作為認定

53、人防工程權屬的依據。我國相關法律涉及人防工程權屬規(guī)定的寥寥無幾，地方政府規(guī)章及規(guī)范性文件等雖然種類較多卻無法達成統一。規(guī)范性文件大多是地方政府或者人防主管部門根據地方實際情況和人防工程管理標準而制定的法律規(guī)范，目的是解決人防工程在建設管理中出現的問題。個別地方甚至在國家法律空白的情況下，大膽的設定適用本轄區(qū)的人防工程權屬制度。重慶以地方性法規(guī)形式，鼓勵社會資本投資建設人防設施，并賦予投資者所有權和收益權。廣州市人民防空管理規(guī)定指出，必須實現人防工程的所有權和建設用地使用權相一致。這雖然是立法技術的突破，但由于規(guī)定內容差別較大，無法達成統一，可見該種做法并不可取。第六章 立法完善結建人防工程地下

54、停車位權利歸屬制度6.1完善結建人防工程地下停車位權屬法律法規(guī)人防工程的所有權歸屬不僅關系著“房地一體”的實現，更關乎人民防空事業(yè)的發(fā)展，平戰(zhàn)結合功能的發(fā)揮，其重要性不言而喻。目前我國存在的三種所有權學說，盡管各有其合理之處，但是始終無法實現理論和實踐的完全契合。理論界和司法實踐中有些處理模式值得借鑒。但是無論哪種模式都需要立法加以肯定，因此國家要盡快出臺相關法律法規(guī)，明確人防工程所有權歸屬，切實做到有法可依。例如人民防空法可以將開發(fā)商和業(yè)主對于人防工程的所有權，進行分階段劃分，并確定雙方具體管理權責。地方立法要在遵循國家立法的前提下，明確人防工程所有權歸屬，并根據實際情況作出相關調整，例如，各地維護費用的征收允許有差異、具體轉讓方式允許有適當區(qū)別。具體而言，我國應當借助于立法途徑，構建一種雙層雙線的所有權界定機制。雙層是指把人防工程的所有權歸屬分為房屋建成時、房屋賣出后兩個階段，雙線就是實現管理權和所有權分離。盡管國家所有可以實現所有權與管理權完美契合，避免各方利益糾紛，但這卻違背了民法的一般