養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書養(yǎng)生度假區(qū)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書（本文檔為 word格式，下載后可修改編輯！）前 言某某為中國某某省的省轄地級(jí)市，位于某某西北部，澧水中上游，屬武陵山脈腹地，是中國最重要的旅游城市之一。1982年9月，某某成為中國第一個(gè)國家森林公園，1988年8月，武陵源被列 入國家第二批40處重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之內(nèi)；1992年，由某某國家森林 公園、索溪峪風(fēng)景區(qū)、天子山風(fēng)景區(qū)三大景區(qū)構(gòu)成的武陵源白然風(fēng)景 區(qū)被聯(lián)合國教科文組織列入世界白然遺產(chǎn)名錄。2010年某某被列 入全國四個(gè)“旅游綜合改革試點(diǎn)城市”之一，享受旅游綜合改革先行、 示范的政策優(yōu)惠和權(quán)限。某某旅游是國際品牌。某某市政府為了更好地打造旅

2、游品牌，審時(shí)度勢(shì)地將觀光旅游逐步轉(zhuǎn)變成養(yǎng)生、休閑、度假旅游。這將使某某 旅游事業(yè)發(fā)生質(zhì)的飛躍。同時(shí)因?yàn)槌鞘刑豳|(zhì)、擴(kuò)展需要，市、區(qū)政府 決心啟動(dòng)特大養(yǎng)生度假旅游的建設(shè)項(xiàng)目：“某某仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)”。第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目投資人與項(xiàng)目法人某某省、某某市、永定區(qū)政府為了加速地區(qū)發(fā)展，已將“某某仙 境國際養(yǎng)生度假區(qū)”列入了省、市、區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要，以 及省、市、區(qū)三級(jí)政府的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目庫，建設(shè)計(jì)劃于2011年度全面啟動(dòng)。當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府為解決建設(shè)資金，采取招商引資方式確定項(xiàng)目投資 人，并承諾投資商將享受省、市、區(qū)三級(jí)政府的招商引資優(yōu)惠政策待遇，和綠色通道辦事權(quán)益。某某天境國際旅游度假開發(fā)有限公司

3、， 是根據(jù)正御集團(tuán)有限公司（香港）與某某市永定區(qū)人民政府簽訂的某某省某某市某某仙境國 際休閑度假區(qū)開發(fā)投資框架協(xié)議書，由投資人正御集團(tuán)有限公司和 某某錦陵交通能源開發(fā)有限公司，共同投資組建的有限責(zé)任（合資） 公司，是本項(xiàng)目獨(dú)立法人。二、某某仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)開發(fā)、建設(shè)某某仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)，是某某市永定區(qū)政府為了 提升旅游產(chǎn)品品牌質(zhì)量，轉(zhuǎn)變游客旅游目的地，擴(kuò)展城市空間，提升 當(dāng)?shù)鼐用衩裆|(zhì)量，持續(xù)發(fā)展某某的一個(gè)重大舉措。1、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境特色本項(xiàng)目在某某市南面12公里，相隔某某山風(fēng)景區(qū)的永定區(qū)大坪 鎮(zhèn)、規(guī)劃開發(fā)面積約118.4平方公里，可供建設(shè)面積約1000公頃。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，綠水青山，沒有任何

4、工業(yè)污染，是典型的森林山地地貌。白然地理?xiàng)l件有六大特色：海拔較高：5001528米；地形特殊：有谷、峰、嶺、石；泉水清澈：溪流環(huán)繞、水質(zhì)甘甜；氣候宜人：年平均氣溫15.7度，空氣濕潤舒適；空氣養(yǎng)生：區(qū)內(nèi)大氣負(fù)氧離子每立方厘米 100000個(gè)以上；森林茂密：覆蓋率達(dá)到86 %;云霧繚繞：流云飛渡，迷霧飄渺。是一個(gè)不可多得的旅游、休閑、養(yǎng)生、度假、居家之風(fēng)水寶地， 也是一個(gè)尚未開發(fā)的處女凈地。2、概念性規(guī)劃本項(xiàng)目概念性規(guī)劃是以民族傳統(tǒng)“養(yǎng)生休閑”文化為主的旅 游產(chǎn)品綜合開發(fā)。規(guī)劃將旅游產(chǎn)品分作五大板塊，以大坪城鎮(zhèn)為中心 田園集散區(qū)，由三大谷地養(yǎng)生區(qū)（伊人谷、忘憂谷、三和谷）和一個(gè) 森林歡樂谷與高山

5、臺(tái)地旅游項(xiàng)目，形成眾星捧月的旅游圈。本項(xiàng)目概念性規(guī)劃于2011年5月底通過評(píng)審。分析本項(xiàng)目概念性規(guī)劃，由于地域、資金、客源、觀念等因 素的差異，規(guī)劃僅局限于民族特色主題，沒有加入國際和現(xiàn)代科技特 色，特別對(duì)中端產(chǎn)品過于偏重。與公司規(guī)劃的投資規(guī)模與檔次，差別 過大，應(yīng)當(dāng)在本項(xiàng)目的“詳細(xì)規(guī)劃”中修正過來。3 、周邊旅游資源本項(xiàng)目與武陵源風(fēng)景區(qū)僅有 45公里，在著名的某某山風(fēng)景區(qū)南 麓。周邊還有鳳凰、桃江、德夯、江址溫泉等近距離旅游資源。三、區(qū)域周邊交通情況區(qū)內(nèi)交通主要有航空、火車、汽車。長沙至某某高速鐵路已經(jīng)列 入規(guī)劃之中。某某荷花機(jī)場(chǎng)，可供E類飛機(jī)起降。與省內(nèi)外大城市都有航班， 目前某某機(jī)場(chǎng)正在

6、擴(kuò)建，準(zhǔn)備開通與日本、東南亞、香港、歐美的航 班。某某火車站有通往湖北、四川、重慶、貴州、廣西、廣東的旅客 列車，與某某省內(nèi)長沙、吉首、懷化、常德有鐵路相連。某某公路交通有某某至長沙、某某至花垣、龍山至某某、某某至新寧高速公路，東南西北連接某某省內(nèi)外高速公路網(wǎng)。 還有209國道 與外部相連接。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的交通不便，目前從某某市到大坪鎮(zhèn)，順利需要60分鐘時(shí)間，公路崎嶇，路面狹窄。到各個(gè)村的道路全部是坑坑洼 洼的土路，十分不便。四、項(xiàng)目定位根據(jù)投資意向，結(jié)合概念性規(guī)劃，本項(xiàng)目總體定位：以國際高端科技養(yǎng)生為主導(dǎo)功能的，世界品牌山岳型養(yǎng)生休閑旅游度假目的地。形象定位：某某仙境養(yǎng)生天堂旅游產(chǎn)品的高中端

7、比例：8 : 2。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：國際化。即：產(chǎn)品、營銷、服務(wù)國際化。項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略：動(dòng)態(tài)化。即：旅游、物業(yè)、區(qū)域開發(fā)協(xié)調(diào)化，達(dá) 到土地承載與社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益之間的平衡，實(shí)現(xiàn)和諧、共生、互 長的持續(xù)發(fā)展目的。項(xiàng)目經(jīng)營戰(zhàn)略：聯(lián)動(dòng)化。即：按產(chǎn)品互補(bǔ)、交通互聯(lián)、客源共享、 節(jié)慶共辦、促銷互幫的聯(lián)動(dòng)經(jīng)營思路，快速打開歐美市場(chǎng)，吸引歐美 高中端游客。六、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)總體目標(biāo)：將項(xiàng)目打造為“世界級(jí)養(yǎng)生休閑旅游度假圣地和國際 山岳型養(yǎng)生休閑旅游度假的典范”。階段目標(biāo)：2016年成為國內(nèi)頂級(jí)知名品牌；2020年成為世界頂 級(jí)知名品牌。接待目標(biāo)：2016年游客45萬（人日）、日平均2000人、旅游

8、總 收入50億元；生物場(chǎng)導(dǎo)養(yǎng)生療養(yǎng)10萬（人日）收入30億元；2020 年120萬（人日）、日平均4000人、旅游總收入120億元；生物場(chǎng)導(dǎo) 養(yǎng)生療養(yǎng)80萬（人日）收入320億元。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃第一節(jié)、開發(fā)構(gòu)思經(jīng)過考察研究決定，利用當(dāng)?shù)匕兹毁Y源，按照本項(xiàng)目概念性規(guī) 劃要求，系統(tǒng)開發(fā)建設(shè)有代表意義的湖湘文化特色旅游項(xiàng)目外，計(jì) 劃書補(bǔ)充引進(jìn)生物場(chǎng)導(dǎo)科技養(yǎng)生作為主導(dǎo)養(yǎng)生項(xiàng)目和增加開發(fā)“山 地運(yùn)動(dòng)”旅游項(xiàng)目。公司巨額投資開發(fā)的與與眾不同的旅游區(qū)特色亮點(diǎn)是： 現(xiàn)代科技 與中華傳統(tǒng)融合養(yǎng)生，帶動(dòng)區(qū)域性旅游觀光。這些亮點(diǎn)的科技成分簡(jiǎn) 述如下：一、生物場(chǎng)導(dǎo)科技養(yǎng)生生物場(chǎng)導(dǎo)科技養(yǎng)生項(xiàng)目是俄羅斯華人科學(xué)家、俄羅

9、斯醫(yī)學(xué)院 院士、醫(yī)學(xué)博士 姜堪政 先生經(jīng)過近60年研究、發(fā)現(xiàn)、發(fā)明的科技 成果?？萍汲晒诵氖?，建造人工生命營養(yǎng)倉，激活人體惰性基因細(xì) 胞為活性基因細(xì)胞（不老基因細(xì)胞），達(dá)到延年益壽的養(yǎng)生目的。為 人類找到了新的、實(shí)用的、能夠改變生命、延緩衰老、健康長壽的新 途徑。近十多年來，國內(nèi)外一些專家學(xué)者對(duì)姜氏理論和實(shí)驗(yàn)進(jìn)行了研 究和驗(yàn)證，證明了其發(fā)現(xiàn)、發(fā)明是對(duì)白然界的嶄新認(rèn)識(shí)，是科學(xué)上的 重大貢獻(xiàn)！姜堪政 先生在科學(xué)研究中發(fā)現(xiàn)：各種幼苗的生物微波遺傳信息 場(chǎng)導(dǎo)作用于人體，提高了人體各種基本生理功能：細(xì)胞生理再生，神 經(jīng)反應(yīng)功能，免疫功能，內(nèi)分泌功能，特別是性腺功能顯著提升，在 此基礎(chǔ)上消除了很多慢性病

10、，如小動(dòng)脈硬化、高血壓、肝硬化、潰瘍 病，癌癥術(shù)后放療、化療后遺癥、小兒大腦癱瘓、癲癇、中風(fēng)，牛皮 癬，甚至對(duì)外傷，燒傷、骨折等有效。對(duì)中老年人有返老還青之效果， 一個(gè)療程（約3050天）生理年齡年輕化5-10歲。該成果的蘇聯(lián)發(fā) 明專利是N0.1828665。姜堪政 先生發(fā)明的【姜氏場(chǎng)導(dǎo)艙】，獲得日內(nèi)瓦國際專利（NO.WO96/41872, PCT/RU96/00236 ），在俄羅斯（發(fā)明專利“姜 氏場(chǎng)導(dǎo)艙” NO.2090613）、中國、美國、加拿大、英國、德國、法 國、意大利、日本、澳大利亞、新加坡、韓國等 20個(gè)國家擁有專利， 主要用于人體康復(fù)、健身、美容、返老還青。生物場(chǎng)導(dǎo)科技養(yǎng)生項(xiàng)目

11、近期計(jì)劃在國內(nèi)投資250億美元，設(shè) 置五個(gè)地方中心，總部和投資重點(diǎn)設(shè)在某某，是本項(xiàng)目“養(yǎng)生”系統(tǒng) 的龍頭產(chǎn)品，開創(chuàng)白然與科技相結(jié)合的養(yǎng)生先河。二、人體羊膜康體美容人體羊膜（amnioctic membrane , AM康體美容項(xiàng)目， 是美籍 華人何 華 先生（美國醫(yī)學(xué)博士后、高級(jí)科學(xué)家）在美國（實(shí)驗(yàn)室Dr.Scheffer CGTseng）多年從事羊膜的基礎(chǔ)和應(yīng)用研究成果。某某 省政府、長沙市政府于2009年曾經(jīng)邀請(qǐng)何華先生參加“海外華人 科學(xué)家回湘擔(dān)任科技領(lǐng)頭人”的大型招聘會(huì)議。何華先生運(yùn)用高端科學(xué)技術(shù)，進(jìn)行系統(tǒng)“人的羊膜（AM基礎(chǔ) 和應(yīng)用研究，首先在國際上將 AM成功應(yīng)用于“角膜干細(xì)胞的體

12、外培 養(yǎng)”，解決了現(xiàn)代國際科研難題，并且獲得美國專利發(fā)明（ Hua He, Wei Li and Scheffer C.G Tseng. Medical application of amniotic membranepowder （pending）。人體 AM抽提溶液提純制成的醫(yī)品， 對(duì)于抑制炎癥，削除疤痕，增強(qiáng)傷口愈合，抑制新生血管形成都有特 殊的醫(yī)療效果。該專利發(fā)明醫(yī)藥產(chǎn)品，獲得美國FDA批準(zhǔn)并生產(chǎn)和銷售。人體AM系列醫(yī)品，是現(xiàn)代醫(yī)療美容最高端，沒有任何副作用 的藥品，專門用于高端康體美容。風(fēng)靡于歐美、臺(tái)灣、日本、東南亞 高端康體美容界，產(chǎn)品供不應(yīng)求。何華先生的“角膜干細(xì)胞分離和 培養(yǎng)技

13、術(shù)”和醫(yī)藥品為治愈人類各種疾病成癥帶來了希望。本項(xiàng)目只需要在伊人谷里建設(shè)一個(gè)實(shí)驗(yàn)室和一個(gè)抽提成藥的工作間。項(xiàng)目特點(diǎn)是：利用人體AM系列醫(yī)品，治療人體疾病、保養(yǎng)人體器官，提高人 體再生能力和高端康體美容。三、現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)養(yǎng)生本項(xiàng)目是是新興的知識(shí)型和專業(yè)型緊密結(jié)合的現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)科研 成果。由 盧興水 先生等多位專家學(xué)士，采用歷代皇室御醫(yī)、道醫(yī)、 和民間良醫(yī)數(shù)十名家的秘傳方、 經(jīng)驗(yàn)方，遵循古方精髓采用現(xiàn)代高科 技提煉和配制技術(shù)研制成藥。其藥品汲取了中醫(yī)治療方案和民間中草 藥之精華，采用純天然綠色植物提煉合成，不含任何激素，無副作用, 無依賴性，不反彈，愈后不復(fù)發(fā)，是獨(dú)家高科技醫(yī)藥產(chǎn)品，獲得國家 發(fā)明專利

14、（ZL02113789.7,國際專利號(hào)A61K35/78 ）。項(xiàng)目特點(diǎn)是： 通過地理環(huán)境、氣候季節(jié)、時(shí)間時(shí)辰、位置空間以及飲食、光氣色動(dòng) 靜、經(jīng)絡(luò)、器械等，適時(shí)順養(yǎng)，宜地順養(yǎng)。啟動(dòng)、強(qiáng)化人體器官的本 身免疫功能，加上適當(dāng)藥物調(diào)養(yǎng)，抵御外界不良物質(zhì)的浸入，修復(fù)白 我的耗損。上述三大亮點(diǎn)，是現(xiàn)代高科技結(jié)晶，是與眾不同的地方，也是國 內(nèi)乃至國際上獨(dú)一無二的休閑養(yǎng)生產(chǎn)品。第二節(jié)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)立足于項(xiàng)目區(qū)域地形地貌特色，根據(jù)土地和用水資源，巧妙利用白然生態(tài)，形成“ 1313”的六大主導(dǎo)性項(xiàng)目。即：一個(gè)養(yǎng)生休閑度假中心區(qū)三大谷地科技養(yǎng)生度假谷 一個(gè)森林養(yǎng)生旅游度假區(qū) 三個(gè)山地運(yùn)動(dòng)特色項(xiàng)目一、養(yǎng)生休

15、閑度假中心區(qū)（一）主要功能在大坪鎮(zhèn)新建養(yǎng)生休閑度假中心區(qū)，是整體項(xiàng)目的核心區(qū)，該區(qū)域的功能有：管理功能：大坪鎮(zhèn)（或管委會(huì)）政府、職能管理部門所在地； 區(qū)域內(nèi)旅游指揮協(xié)調(diào)中心；公共安全指揮中心。集散功能：區(qū)域內(nèi)旅游的集散地。商貿(mào)功能：綠色食品、民族工藝、養(yǎng)生和旅游產(chǎn)品商貿(mào)集中地服務(wù)功能：是區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)（如：銀行、保險(xiǎn)、通訊、醫(yī)療、救助、交通、賓館）集中地。安置功能：當(dāng)?shù)鼐用窬蛹揖蜆I(yè)主要地。（二）主要分項(xiàng)目設(shè)置1、行政服務(wù)管理區(qū)位于天境大道中路北面，大溪河?xùn)|，占地 10公頃，按本地民族 文化特色、時(shí)尚標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主要設(shè)：政府部門、公共安全、銀行保險(xiǎn)、 通訊醫(yī)療、交通運(yùn)輸。2、畢茲卡小鎮(zhèn)位于天境大道

16、中路南面原設(shè)計(jì)位置， 占地14公頃，按原規(guī)劃建 設(shè)成古香古色仿古的民族風(fēng)情旅游、購物、美食區(qū)，屬于中端項(xiàng)目， 也是當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)主要項(xiàng)目之一。3、天境國際大酒店位于天境大溪河濱北面原設(shè)計(jì)（瀑布酒店）位置，占地10公頃, 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)六星級(jí)，屬于高端項(xiàng)目。采用中西文化相結(jié)合的特色，國 際頂級(jí)時(shí)尚設(shè)施，為高端人士、國內(nèi)外高端會(huì)務(wù)服務(wù)。設(shè)：賓館、 養(yǎng)生館、會(huì)議中心、水上水下餐廳、頂級(jí)企業(yè)會(huì)所。4、國際養(yǎng)生養(yǎng)老莊園位于大溪河濱南面，占地 8公頃，按國際養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，服 務(wù)設(shè)施完善，屬于中高端子項(xiàng)目。5、半山國際森林山莊位于地塊西南端，占地8公頃，按歐美風(fēng)情設(shè)計(jì)建設(shè)的別墅群， 典型的高端養(yǎng)生休閑居家子項(xiàng)目。

17、6、生物場(chǎng)導(dǎo)科技養(yǎng)生總部位于地塊東，天境大道中路南，大溪河西，占地 17公頃，屬于 高科技現(xiàn)代延年益壽的養(yǎng)生高端主導(dǎo)綜合大項(xiàng)目，是本整體項(xiàng)目里 科技與白然結(jié)合養(yǎng)生的，“科技”核心。設(shè)有：研發(fā)中心，康復(fù)中心, 療養(yǎng)中心、綜合醫(yī)院，職業(yè)教育、專利制造，動(dòng)、植物培育中心。項(xiàng)目建成后，組合國際養(yǎng)生、養(yǎng)老莊園和半山國際森林山莊， 年接待量超過15萬人日，康復(fù)療程約50日，還可以承載常態(tài)人口 3.5萬人的康復(fù)醫(yī)療，能提供9千人以上的固定就業(yè)崗位，是安置某 某市居民就業(yè)的主要項(xiàng)目之一。7、文化教育區(qū)位于地塊東端，天境大道中路南面，大溪河西，占地 4公頃。 是區(qū)域內(nèi)中、小學(xué)義務(wù)教育區(qū)，按國家教育部規(guī)定的最高標(biāo)

18、準(zhǔn)建設(shè)。 學(xué)位4000個(gè)。為某某市、大坪鎮(zhèn)學(xué)生提供優(yōu)質(zhì)教育。根據(jù)發(fā)展需求，在適當(dāng)位置建設(shè)一所貴族學(xué)校，滿足高端國內(nèi) 外人士后代教育品位。“天境學(xué)?！卑词澜缫涣鹘逃龢?biāo)準(zhǔn)建造，用地 5公頃。8、田園風(fēng)光社區(qū)位于地塊東南端，天境大道中路南面，占地 10公頃。按現(xiàn)代中 高端標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。主要用于當(dāng)?shù)睾瓦w入居民居家。大坪鎮(zhèn)地塊內(nèi)其它地方在保持當(dāng)?shù)卦餐?，新建兩個(gè)公益生態(tài) 公園，為游客、居民、市民服務(wù)。（三）土地使用地塊面積248公頃，分項(xiàng)目占地80公頃，容積率為0.32。規(guī)劃 公共基礎(chǔ)設(shè)施用地6公頃，用地86公頃，容積率小于0.35。（四）山水景觀充分發(fā)揮地塊白然地形地貌，綜合利用各類鄉(xiāng)土樹種，營造良 好的

19、生態(tài)環(huán)境；利用大溪河水，通過修建堤壩，蓄水造景；達(dá)到山 水相映的民族風(fēng)格的水景風(fēng)光。二、三大谷地科技養(yǎng)生度假谷（一）伊人谷位于李家峪谷地，地塊面積 123公頃，項(xiàng)目用地7.5公頃容積 率為0.06。項(xiàng)目定位于高端，打造成為國內(nèi)首個(gè)頂級(jí)專門為高端時(shí) 尚女士服務(wù)的，集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、康體、美容、沙龍、 會(huì)所為一體的旅游產(chǎn)品。（二）忘憂谷位于郭家峪和黃莊谷地，地塊面積 937公頃，項(xiàng)目用地100公 頃，容積率為0.11。項(xiàng)目定位于中高端，是以解除壓力、舒展身心 和恢復(fù)健康為主題的養(yǎng)生休閑度假地。主要分為生態(tài)觀光、運(yùn)動(dòng)休 閑、健康度假區(qū)，主要設(shè)企業(yè)（或私人）會(huì)館，農(nóng)家樂、休閑娛樂、 康復(fù)療養(yǎng)、

20、SAW匚館、高爾夫度假村等，為游客提供白然與科技結(jié)合 的優(yōu)良生態(tài)養(yǎng)生休閑度假目的地。（三）三合谷位于龍門洞村附近，地塊面積 181公頃，項(xiàng)目用地10公頃，容 積率為0.06。項(xiàng)目定位于中高端，是以中華民族傳統(tǒng)文化教義為主 題，利用大溪與山溪交匯形成的白然地形地貌，將佛教、道教、儒家 分成白然的三個(gè)養(yǎng)生休閑度假區(qū)，利用佛、道、儒家的宗教養(yǎng)生之道 和中國獨(dú)有的中醫(yī)療養(yǎng)結(jié)合，主要以廟、寺、觀、塔、宮、庭、閣、 廊、院為主導(dǎo)建筑，依山傍水建設(shè)，打造成為國內(nèi)唯一的，有東方宗 教特色的養(yǎng)生休閑度假目的地。中華傳統(tǒng)的養(yǎng)生文化，是綜合了諸多學(xué)科的一門悠久而亙古的延 年益壽理念，其對(duì)人類的貢獻(xiàn)、作用力、技術(shù)高度

21、，按現(xiàn)代高科技手 段還不能完全達(dá)到和解釋。三合谷旅游度假養(yǎng)生康復(fù)區(qū)，以摘奇探幽 揭古人未傳之秘道弘揚(yáng)于世，博采古今佛、道、儒家和民間秘方，運(yùn) 用中成藥多功能的特點(diǎn)，達(dá)到雙向調(diào)節(jié)的療與養(yǎng)，使之到達(dá)一專多能 效果，將必定造福人類。該項(xiàng)目銜生的子項(xiàng)目之一，選擇在某某省新化縣，孟公鎮(zhèn)與瑯塘 鎮(zhèn)交界處，壺峰寨與蘇溪千島湖柘溪水系原生態(tài)區(qū)內(nèi)，建設(shè)以道教與 中醫(yī)相結(jié)合為主的“康復(fù)療養(yǎng)基地”，簡(jiǎn)稱“新化養(yǎng)生園”。該地四季 氣候分明，都是原生態(tài)的地理環(huán)境，周邊無任何工業(yè)企業(yè)污染和噪音 污染，更有獨(dú)特較強(qiáng)地磁場(chǎng)，非常適宜養(yǎng)生與康復(fù)。建立該基地目的有：1、分流康復(fù)人員，減輕三合谷承載負(fù)擔(dān)；2、利用蜀中龍、劉繼昌等人

22、發(fā)明專利（ZL02113789.7,國際專 利號(hào)A61K35/78）和重慶市衛(wèi)生間批準(zhǔn)的“乾坤丹”系列藥品（重衛(wèi) 藥準(zhǔn)類（94）字第0715 1、2、3號(hào)），與生物場(chǎng)導(dǎo)項(xiàng)目養(yǎng)生療養(yǎng)融 合，成為相對(duì)獨(dú)立，又互相關(guān)聯(lián)的，養(yǎng)生養(yǎng)老體系的基地；3、能有效利用白然資源，把項(xiàng)目做大做強(qiáng)，為持續(xù)發(fā)展奠定土 地資源的基礎(chǔ)；4、利用兩地白然風(fēng)貌，與相隔不遠(yuǎn)（有高速公路、鐵路聯(lián)通） 擴(kuò)展養(yǎng)生休閑度假旅游產(chǎn)品與景區(qū)。上述三個(gè)特色休閑養(yǎng)生旅游項(xiàng)目，地塊總面積 1241公頃，項(xiàng)目 用地117.5公頃，容積率小于0.10。三、森林養(yǎng)生旅游度假區(qū)位于余家山、堡子界林場(chǎng)，由三部分組成，地塊面積1339公頃, 項(xiàng)目用地17公頃

23、，容積率為0.01。項(xiàng)目定位于中端，是以原生態(tài)為 主題，利用白然地形地貌，將梯田、竹、林、山混成一個(gè)森林養(yǎng)生 度假和避暑度假區(qū)。區(qū)內(nèi)建筑以小而精、土家特色為主，并且在林 場(chǎng)的龍窩大隊(duì)設(shè)置森林白駕游露天俱樂部項(xiàng)目與山地白駕運(yùn)動(dòng)結(jié)合 起來。四、三個(gè)山地運(yùn)動(dòng)特色項(xiàng)目中心位于七星山，由“兩地一線”組成，即：七星山、余家山，堡子界林場(chǎng)地塊和東線（228省道 渡口村至官峪村段），三部分組成, 七星山和曾家灣地塊面積很大，植被發(fā)育不如其它地方，適合用于山 地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地20公頃，容積率小于0.01。項(xiàng)目定位于中高 端。（一）七星山山地運(yùn)動(dòng)中心在七星山建設(shè)山地運(yùn)動(dòng)中心，用地 8公頃，主要是中端設(shè)施，利

24、用高山臺(tái)地開發(fā)山地戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目， 如：攀巖、登山、探險(xiǎn)、野營等。 項(xiàng)目建筑以安全適應(yīng)便利為標(biāo)準(zhǔn)。主要吸引國內(nèi)與日本、東南亞、歐 美的驢友為主。（二）曾家灣休閑馬場(chǎng)在曾家灣建設(shè)高山馬場(chǎng)，用地12公頃，屬于貴族休閑度假項(xiàng)目。 馬場(chǎng)白身開展山地騎馬、跑馬、賽馬項(xiàng)目外、與余家山、堡子界林場(chǎng) 連接，開展騎馬觀光休閑旅游子項(xiàng)目。項(xiàng)目建筑以高端為主。主要吸 引國內(nèi)富豪與日本、東南亞、歐美高端人士。（三）山地駕車、騎車運(yùn)動(dòng)利用區(qū)域內(nèi)原有道路的驚險(xiǎn)崎嶇和白然生態(tài)景觀，以及各個(gè)景點(diǎn) 設(shè)施，開展山地駕車、騎車運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目。吸引國內(nèi)駕車、騎車愛好 者前來游覽觀光、休閑度假。項(xiàng)目首先不增加專題建筑，利用新建或改造好的從

25、大坪到七星山、林場(chǎng)的道路開展。在 2015年后大坪至某某市區(qū)的東出口（高等 級(jí)公路）建成后，利用原 228省道 渡口村至官峪村段三十多公里道 路，進(jìn)行安全改造后，可以主辦山地駕車、騎車的運(yùn)動(dòng)和比賽，達(dá)到 舉辦國際性常年賽事的目的。第二節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，已經(jīng)非常落后，根本不能保障項(xiàng)目的 實(shí)施，全部需要新建。一、交通設(shè)施交通設(shè)施是項(xiàng)目的最基本保障，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)外交通非常 落后，與項(xiàng)目無法匹配。（一）現(xiàn)狀大坪鎮(zhèn)僅僅只有一條S228公路與某某市區(qū)聯(lián)通，道路狀況非常 差，有的路段僅能通過一臺(tái)大車，路面質(zhì)量很差，坡陡灣急，崎嶇 驚險(xiǎn)，從市區(qū)到大坪鎮(zhèn)需要60分鐘，完全不能作為出入通道。大坪

26、鎮(zhèn)內(nèi)的主干道也只有一條 S228公路，現(xiàn)在正在改建。按改 建后的公路標(biāo)準(zhǔn)僅能稍微改善一點(diǎn)，無法滿足項(xiàng)目需要。大坪鎮(zhèn)通 往各個(gè)村莊的道路全部是土、沙石路，越野車行駛困難危險(xiǎn)。（二）規(guī)劃由于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)外的交通條件差，所以必須在項(xiàng)目展開前， 解決交通問題，這是本項(xiàng)目建設(shè)首要解決的問題，要擺在第一位。 交通整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，由主干道“天境大道”、中心區(qū)街道、旅游道路三部分組成交通網(wǎng)，保持區(qū)內(nèi)外交通便捷與暢通。1、天境大道北路天境大道北路是本項(xiàng)目北出入口， 也是大坪到市區(qū)的重要通道， 從邢家巷經(jīng)桿子坪、巖板溪隧道（約 3公里）、沅陵峪、唐村到白果 樹，連接天境大道中路。是本項(xiàng)目啟動(dòng)的第一個(gè)建設(shè)工程。建設(shè)規(guī)

27、模：新建公路，長15公里，雙向六車道，行車寬 38米 的瀝青混凝土路面，道路兩側(cè)設(shè)計(jì)為旅游觀光道。配置綠化、亮化、景觀工程。2、天境大道中路天境大道中路是項(xiàng)目中心區(qū)內(nèi)主干道，同時(shí)也是主街道，從白 果樹經(jīng)大坪、某某溪、到官峪，東連天境大道東路，西接天境大道 西路。是項(xiàng)目啟動(dòng)的首建工程。建設(shè)規(guī)模：在原有的S228公路基礎(chǔ)上加寬、取直、調(diào)坡，長 6 公里，雙向四車道加兩側(cè)人行觀光道，行車寬 30米的瀝青混凝土路 面。配置綠化、亮化、通訊、景觀工程。3、天境大道東路天境大道東路是項(xiàng)目東出入口，從 打鼓村經(jīng)毛家崗、兩岔溪、 塘上、小平至官峪連接天境大道中路。作為通往溫泉、漂流分項(xiàng)目 和進(jìn)入某某市區(qū)的輔助

28、通道。建設(shè)規(guī)模：在原有的S228公路基礎(chǔ)上加寬、取直、調(diào)坡，部分路段重新修建，長約30多公里，雙向四車道，行車寬 20米的瀝青 混凝土路面。4、天境大道西路天境大道西路是項(xiàng)目西出入口，從龍大高速出口經(jīng)過王家灣、到白果樹村連接天境大道中路。建設(shè)規(guī)模：按龍大高速公路設(shè)計(jì)建設(shè)。5、 中心區(qū)街道：按城鎮(zhèn)街道規(guī)劃修建。6、區(qū)內(nèi)旅游道路總長約 80公里，原則上是在原有道路基礎(chǔ)上 加寬、取直、調(diào)坡、防護(hù)、硬化路面，達(dá)到滿足旅游車輛通行安全和居民出行需求。7、規(guī)劃設(shè)計(jì)了通往某某山的高空觀光索道和人行棧道，作為觀 光和交通兩用。二、供水排污（一）現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)白來水供水面積不大，居民大多數(shù)是在飲用溪水、井水，還保持

29、在溪溝邊洗衣、洗菜的傳統(tǒng)習(xí)慣。分散的村莊基本上是白然取 水，本區(qū)域?qū)儆谪毸畢^(qū)，沒有大的河流，雖然匯水面積有 200多平方 公里，但是水源大部分屬于季節(jié)性存儲(chǔ)。區(qū)內(nèi)有山羊溪、李家峪、杜 家峪三座水庫，大溪、山溪兩條主要溪流，三座水庫常年庫容量還不 清楚，但能確定其水儲(chǔ)量都不是很大，地下水在 5010米內(nèi)。由于 概念性規(guī)劃缺少水文資料，水資源在項(xiàng)目控制性規(guī)劃中要調(diào)研補(bǔ)充。區(qū)內(nèi)水質(zhì)優(yōu)良，沒有工業(yè)污染，可以作為生活、生產(chǎn)、施工用水。區(qū)內(nèi)沒有任何排污設(shè)施，全部是白然排污。（二）規(guī)劃1、利用三個(gè)水庫和水網(wǎng)在適當(dāng)?shù)牡胤叫陆?1 2個(gè)白來水廠，和配套白來水供水系統(tǒng)，保證用水需求。白來水廠規(guī)模應(yīng)達(dá)到3.5萬噸以

30、上的日供水量。白來水廠建議新建在大溪、山溪交匯處的下 游，龍門洞地塊外面周邊一帶，有希望能利用上三庫兩溪的水源。2、在大坪鎮(zhèn)的南面，大溪下游適當(dāng)位置修建水壩，一方面可以 存儲(chǔ)水，另一方面便于大溪河濱的水景建設(shè)。3、區(qū)域內(nèi)可以采用多級(jí)儲(chǔ)水壩，盡量存儲(chǔ)白然水資源4、在控制性規(guī)劃中可以考慮與某某市供水網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，便于調(diào)節(jié)區(qū) 域內(nèi)缺水期的供應(yīng)。5、在白來水廠周邊，新建污水處理廠一座，日處理量3.5萬噸, 排放標(biāo)準(zhǔn)一定要達(dá)標(biāo)。同時(shí)安裝高科技凈化設(shè)備，使處理后的大部 分水，能循環(huán)利用。6、供水排污一律采用地下管道直接進(jìn)戶形式。白然排水與人因 排污要直接入管，不允許產(chǎn)生二次污染。7、白來水廠、污水處理廠的規(guī)劃用

31、地約 10公頃。三、電力通信（一）現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)沒有大型電力網(wǎng)，只有農(nóng)用電網(wǎng)，必須外接電源。（二）規(guī)劃1、解決電源有兩種方案可以選擇：1）布設(shè)15公里35 KV電力線路與市區(qū)聯(lián)網(wǎng)；2）在李子界村附近新建一座綠色環(huán)保的室內(nèi)發(fā)電站。2、電信線路布設(shè)15公里與某某市區(qū)聯(lián)網(wǎng)。3、區(qū)域內(nèi)的電力電信線路一律采用地下敷設(shè)直接入戶形式。四、服務(wù)體系（一）現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)沒有系統(tǒng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，居民生活十分不便，需要新建一套 現(xiàn)代化的先進(jìn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為居民和游客服務(wù)。（二）規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)建立健全公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，保證每一個(gè)景點(diǎn)都有配置服 務(wù)中心，便于居民游客能及時(shí)得到電信、銀行、商品、食品、救助、 交通、住宿、飲食等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

32、第四節(jié) 農(nóng)林牧漁綠色開發(fā)為了延續(xù)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的生態(tài)種、養(yǎng)業(yè)，提高農(nóng)民收入，保證養(yǎng)生 度假區(qū)內(nèi)的飲食安全，主要食材如當(dāng)?shù)啬墚a(chǎn)，一律優(yōu)先選擇保護(hù)價(jià) 格收購當(dāng)?shù)鼐G色食材。一方面能解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生產(chǎn)生活，另一方 面能便于景區(qū)管理，第三方面又充實(shí)了景區(qū)的原生態(tài)風(fēng)景。組織“天境綠色食材開發(fā)有限公司”，采用“公司+農(nóng)戶”的形 式，開發(fā)當(dāng)?shù)啬苌a(chǎn)的農(nóng)林牧漁綠色食材和安全的野生動(dòng)植物產(chǎn)品。 公司負(fù)責(zé)保價(jià)收購和銷售，負(fù)責(zé)出資改良品種，農(nóng)戶負(fù)責(zé)規(guī)范化生 產(chǎn)。產(chǎn)品首先滿足區(qū)域內(nèi)需求，如果還有外銷能力，可以組織農(nóng)戶 參與銷售，利益采用入股分紅方式，提高農(nóng)戶參與積極性和獲得更 多經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。為了保障本項(xiàng)目的消費(fèi)需求，公司要組建

33、專門公司，投資、開 發(fā)、銷售本項(xiàng)目區(qū)域外，周邊地方的有特色品牌的綠色食品、飲品、 旅游紀(jì)念品、日用商品等。如“古丈毛尖”這個(gè)“國家地理標(biāo)志保 護(hù)產(chǎn)品”，就值得投資開發(fā)。第五節(jié)項(xiàng)目土地需求根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，規(guī)劃用地 340公頃，預(yù)留100公頃，加上 道路用地65公頃，合計(jì)505公頃，占開發(fā)面積的0.028%總體容積 率很好，但是作為中心區(qū)的大坪鎮(zhèn)地塊，達(dá)到0.34 了，顯得有點(diǎn)擁擠，剩余空間不大?？傮w來看容積率不大，只是大坪鎮(zhèn)容積率稍微大點(diǎn)，在控制性 規(guī)劃時(shí)，可以將部分項(xiàng)目調(diào)整到其它地塊。如發(fā)電站、白來水廠、 污水處理廠（場(chǎng)）、車輛檢測(cè)維修站（場(chǎng)）等子項(xiàng)目，完全可以調(diào)整 到118.4平方公里規(guī)劃

34、地塊的東、西兩面外的邊緣帶，能為本項(xiàng)目 向外擴(kuò)展打下基礎(chǔ)。為公司獨(dú)立投資開發(fā)建設(shè)影視基地作預(yù)備。項(xiàng)目土地需求統(tǒng)計(jì)第六節(jié)項(xiàng)目選址評(píng)估單位：公頃根據(jù)區(qū)域整體條件，項(xiàng)目概念性規(guī)劃，實(shí)地調(diào)查后，權(quán)衡利弊,地塊項(xiàng)目用地備注中心區(qū)（大坪鎮(zhèn)）鎮(zhèn)行政管理單位10地塊248公頃 需求86公頃 容積率0.347畢茲卡小鎮(zhèn)14國際大灑店10養(yǎng)老莊園18森林山莊8生物場(chǎng)導(dǎo)總部17學(xué)校5田園社區(qū)n10公共設(shè)施用地6旅游項(xiàng) 目伊人谷7.5地塊3600公頃 需求154.5公頃 容積率0.043忘憂谷100r三合谷:10森林度假區(qū)17馬場(chǎng)12山地運(yùn)動(dòng)中心8道 路天境北路52需求70公頃天境中路18基礎(chǔ)設(shè)施自來水廠、污水廠10

35、需求10公頃預(yù)留調(diào)整100合計(jì)420.5評(píng)估本項(xiàng)目落戶大坪鎮(zhèn)的優(yōu)劣條件如下。一、優(yōu)越條件1、政府支持、民風(fēng)樸實(shí)。2、白然風(fēng)景好，屬于獨(dú)一無二、不可再造的原始生態(tài)區(qū)。3、沒有任何工業(yè)污染、是一片凈土。4、區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，基本不與外界發(fā)生項(xiàng)目沖突關(guān)系，便于 開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理。5、當(dāng)?shù)鼐用袢丝诤徒ㄖ欢?，便于就地安置?、沒有大、特大的白然與地質(zhì)災(zāi)害記錄。二、不利條件1、基礎(chǔ)設(shè)施差，一切要從頭開始，增加投資。2、大坪鎮(zhèn)與外界相對(duì)封閉，知名度低。3、水資源不夠豐富。三、評(píng)估結(jié)論分析定址地大坪鎮(zhèn)，利大于弊，而且不利因素都可以妥善解決, 水、土資源基本能滿足項(xiàng)目需求，還備有唐村、黃莊等地和兩條山

36、溝沒有列入規(guī)劃開發(fā)范圍，完全可以滿足擴(kuò)大開發(fā)的需求。結(jié) 論：大坪鎮(zhèn)是一個(gè)投資開發(fā)高科技白然養(yǎng)生、休閑、度假、 觀光項(xiàng)目，不可多得的好地方。第三章投資開發(fā)保障投資開發(fā)保障評(píng)價(jià)分：政策政府，區(qū)域資源，民風(fēng)民俗，建設(shè) 資金，效益回報(bào)五方面。一、政策政府支持1、某某市于2010年列入全國“旅游綜合改革試點(diǎn)城市”，國家 和省、市出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。2、某某市、永定區(qū)兩級(jí)政府非常重視本項(xiàng)目，積極支持。從目 前的進(jìn)展來看，永定區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目投入了十二分熱情，還準(zhǔn)備組 建專門的協(xié)調(diào)指揮部，區(qū)委副書記親白掛帥。公司在前期工作中， 得到了政府部門的大力支持，雙方合作的勢(shì)頭非常好。3、

37、本項(xiàng)目享受政府的招商引資政策，公司是直接與政府簽署投 資開發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目懸空狀況。4、經(jīng)過交往發(fā)現(xiàn)，永定區(qū)政府、區(qū)政府及其下屬部門、以及某 某市政府部門的管理干部，普遍學(xué)歷高、見識(shí)廣、開拓進(jìn)取意識(shí)好、 決策能力強(qiáng)、辦事效率高，是比較好合作的政府班底。5、本項(xiàng)目是一個(gè)以高科技白然養(yǎng)生、度假休閑的旅游項(xiàng)目，與 某某、武陵源區(qū)的發(fā)展沒有沖突，不會(huì)發(fā)生政策障礙。二、區(qū)域資源豐富在第一章、第二章中有專門的評(píng)價(jià)。三、民風(fēng)民俗樸實(shí)經(jīng)過調(diào)查了解，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)民俗樸實(shí)，不是荒愚野蠻地區(qū)，居民 基本上是漢族，沒有特別宗教信仰和生活習(xí)慣，本項(xiàng)目也不會(huì)與當(dāng) 地民風(fēng)民俗發(fā)生沖突。四、建設(shè)資金充足公司經(jīng)過前期運(yùn)作，

38、已經(jīng)準(zhǔn)備了大量資金，全額投入本項(xiàng)目， 不在當(dāng)?shù)劂y行貸款，不會(huì)發(fā)生資金斷鏈。五、效益回報(bào)有保障通過第八、九章投資、回報(bào)估算分析結(jié)論，本項(xiàng)目是一個(gè)能持 續(xù)發(fā)展、綠色環(huán)保，中西文化科技結(jié)合，有良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 的項(xiàng)目。第四章市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析的有關(guān)數(shù)據(jù)是綜合項(xiàng)目概念性規(guī)劃和政府部門公布的 官方數(shù)字，我們偏重于項(xiàng)目經(jīng)營后的游客進(jìn)入量，預(yù)測(cè)成分較大。第一節(jié)某某省2010年旅游市場(chǎng)2010年某某省旅游總收入1425.8億元，接待2.04億人，上漲 27 %;其中：入境旅游者190萬人、上漲入45.1%;收上8.87億美 元、上漲31.8%。某某省規(guī)劃2015年旅游收入達(dá)到3200億元人民幣。第二節(jié)某某2

39、010年旅游市場(chǎng)在某某省旅游收入中，某某占有較大的比例，主要是某某山、 武陵源的品牌效應(yīng)。某某旅游接待規(guī)模相對(duì)比其他旅游城市大。2010年，某某的旅游接待規(guī)模為 2404萬人次，略低于黃山的 2544萬人次，高于桂林的2246萬人次、九江的1977萬人次。從入 境旅游人次來看，某某148萬人次，黃山105萬人次，桂林148萬 人次，麗江61萬人次。從旅游收入來看，某某2010年為125億元， 黃山為202億元，桂林為168億元，九江143億元，三亞139億元， 麗江112億元。某某僅比麗江高出13億元。比起其他旅游城市有一 定差距。外匯收入某某為2.77億美元，比三亞的2.45億美元、麗 江的

40、2.02億美元高，但低于黃山和桂林，尤其是桂林已經(jīng)達(dá)到5.17 億美元，幾乎是某某的兩倍。特別突出的一點(diǎn)，是游客平均支出才 600元人民幣，出乎人們意料之低。必須看到，某某城市和旅游景區(qū)的發(fā)展相對(duì)滯后。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表 示：2010年某某城鎮(zhèn)化率為40.1%，比某某省低4.3個(gè)百分點(diǎn)，比 全國低6.5個(gè)百分點(diǎn)。感觸上，某某風(fēng)景一流，城市確很不發(fā)達(dá)。 朱 錯(cuò)基曾經(jīng)多次說到過某某，他說“某某的風(fēng)光令人陶醉，但是路途 和環(huán)境把人弄得沒有心情”。單一觀光旅游的模式已經(jīng)見拙，城市支 撐問題已經(jīng)成為提升旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的制約點(diǎn)。提升旅游景區(qū)的 環(huán)境與設(shè)施品位，已經(jīng)刻不容緩，某某也不例外。經(jīng)過我們調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，來

41、某某旅游觀光的人多，休閑度假的 少，康體養(yǎng)生的幾乎是0。究其原因就是沒有高端養(yǎng)生休閑度假產(chǎn)品， 也沒有成規(guī)模的山地運(yùn)動(dòng)休閑度假產(chǎn)品、城市設(shè)施又相對(duì)滯后，加 上沒有特色的旅游商品，除白然環(huán)境外，某某就不再有其它亮點(diǎn)吸 引游客。人們感覺有錢沒法花，花的也不值。一旦彌補(bǔ)了這些缺陷， 提升了景區(qū)品位，再打造出全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的名牌旅游產(chǎn)品和商品， 某某旅游市場(chǎng)的增長速度，將成幾何級(jí)數(shù)增長，勢(shì)頭將出于人們預(yù) 料。本項(xiàng)目就是要將旅游景區(qū)建設(shè)與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)結(jié)合。第三節(jié)項(xiàng)目主題旅游產(chǎn)品本項(xiàng)目旅游主題產(chǎn)品與定位有：場(chǎng)導(dǎo)高科技延年益壽養(yǎng)生：接待國內(nèi)外高端人士。白然宗教養(yǎng)生：接待國內(nèi)外高中端人士?？刁w美容養(yǎng)生：接待國

42、內(nèi)外高中端女士。休閑度假養(yǎng)生：接待國內(nèi)外高中端人士。山地運(yùn)動(dòng)休閑：接待國內(nèi)外高中端人士。森林休閑度假：接待國內(nèi)外高中端人士。旅游觀光度假：接待國內(nèi)外旅游爰好者。四、專題市場(chǎng)分析1、養(yǎng)生市場(chǎng)最新的中國健康狀況調(diào)查報(bào)告顯示，我國有近80 %的高中端人士，處于亞健康狀態(tài)。世界衛(wèi)生組織調(diào)查稱，4055歲高收入人群幾乎都處于亞健康狀態(tài)。養(yǎng)生成為這班人的首選，市場(chǎng)潛在的效益 不可估量。本項(xiàng)目建成后，場(chǎng)導(dǎo)高科技養(yǎng)生、白然養(yǎng)生、康體美容養(yǎng)生、森林養(yǎng)生的年容量可達(dá)160萬人日。加上外圍基地，年容量可達(dá)300 萬人日，規(guī)模相當(dāng)壯觀。2、養(yǎng)老市場(chǎng)按最新的人口普查結(jié)果，中國馬上將進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)在全國已經(jīng)擁有60歲以

43、上老年人1.7億，某某省就擁有700多萬。據(jù)聯(lián)合國估計(jì)，2020年老年人將達(dá)到10億以上，2050年，全 球?qū)⒂薪?0億的老年人。目前，北歐人口高齡化程度最高，60歲以 上人口達(dá)到20%西歐其次，達(dá)到17%比例最局的國家是挪威（24%, 其次是瑞典（23%，美國（21%、巴巴多斯（21劉、英國（20%和 丹麥（20%，高齡老人將在以上人口中達(dá)到或超過 1/5。在發(fā)達(dá)地區(qū)，趨于較低的老年工作者的社會(huì)參與率。60歲以上男性人口中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口占21%相比之下，在發(fā)展中地區(qū)，這一 比例達(dá)到50%在多數(shù)發(fā)達(dá)國家，10%勺老年婦女是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口， 而在發(fā)展中國家，這一比例達(dá)到19%沒有參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的老年

44、人， 都進(jìn)入純粹養(yǎng)老階段，發(fā)達(dá)地區(qū)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求尤為突出。養(yǎng)老問題已經(jīng)成為世界性社會(huì)問題， 在國際都市中更加突出。中 國的上海、北京、香港、天津、無錫、哈爾濱等城市老年人口超過 15%養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展需求，可以說深不可測(cè)。高中端養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的總趨勢(shì)是，越來越朝生態(tài)環(huán)境好的地方展 開，本項(xiàng)目的養(yǎng)老莊園將是區(qū)域內(nèi)另一大特別惠民亮點(diǎn)。3、白駕游、山地運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)2011年某某市白駕游游客達(dá)到近15萬人次，國內(nèi)白駕游客非常 龐大，無法統(tǒng)計(jì)?，F(xiàn)在中端人士短期休假，一般會(huì)結(jié)伴白駕旅行。國 內(nèi)也愈來愈重視白駕游市場(chǎng)的開發(fā)。山地運(yùn)動(dòng)休閑，限于白然條件，在國內(nèi)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，武 陵源區(qū)更加沒有。本項(xiàng)目開展山地運(yùn)動(dòng)

45、休閑，一來可以填補(bǔ)某某旅游 休閑產(chǎn)品的空白，二來能有效的推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展的深度與廣度。其它旅游市場(chǎng)的隨機(jī)性較大，主要以觀光為主，與旅游產(chǎn)品的 知名度相關(guān)，與項(xiàng)目白身檔次有關(guān)，不進(jìn)行估計(jì)。第五章當(dāng)?shù)鼐用癜仓门c就業(yè)第一節(jié)當(dāng)?shù)鼐用駹顩r大坪鎮(zhèn)由于交通不便，相對(duì)封閉，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)鼐用窦揖?條件、生活條件、就業(yè)條件都非常落后，屬于貧困地區(qū)，人平均年 收入僅不到3400元。生活在偏遠(yuǎn)山區(qū)的村莊現(xiàn)實(shí)狀況更差。區(qū)內(nèi)總 人口約8000人，主要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。當(dāng)?shù)鼐用窕厩闆r村莊人數(shù)戶數(shù)房屋數(shù)人均 年收入水田旱地耕地林地余家山253575332603051074122500王姓：村511138133341442516

46、4416343黃莊66418518033828155587066212姚家界3771061013373360594199048七星山150201731212915017917697某某溪870261255337997510610819092頂豐：5881741683370550796296601塘村981265252340810358311186537郭家峪5321411343385601416426189大坪106627526633869352195619311柏樹9442282213383920799999350鎮(zhèn)宜單位345合 計(jì)72911850178033866950796774698

47、853第二節(jié)居民安居就業(yè)當(dāng)?shù)鼐用癜仓镁蜆I(yè)采用“就地消化，居民參與、和諧共贏”的 原則，指導(dǎo)思想“政府主導(dǎo)，企業(yè)統(tǒng)籌，居民參與”，目的是“改善 居民生活條件，帶動(dòng)居民社會(huì)增收，推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)”，構(gòu)建富民惠 民體系。一、居民安居居民安居安置，分期分批進(jìn)行，基本上保證“先安置，后拆遷”， 在沒有安置房前，要修建臨時(shí)安置房，解決居民生產(chǎn)生活，安定社會(huì)。安置分為拆遷集中和居住改造兩種方式：1、拆遷集中：集中安置居民居住到田園社區(qū)或修建社區(qū)的樓 房內(nèi)。這部分居民將徹底改變生活、就業(yè)方式，與城鎮(zhèn)居民一樣。拆遷集中的白然村莊有：鎮(zhèn)直單位、柏樹、大坪、二五里、朱家、大溪邊、尾子崗、巷子口、頂豐址、塘 村。2、居

48、住改造：按新農(nóng)村建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)修建、改建、重建居民點(diǎn)， 這部分居民將從事旅游區(qū)從事種植、養(yǎng)殖、勞務(wù)等行業(yè)。3、分項(xiàng)目景區(qū)拆遷集中的白然村莊有：伊人谷地塊、忘憂谷 地塊、三合谷地塊、七星山、曾家灣。二、居民就業(yè)居民就業(yè)采用“政府主導(dǎo)、企業(yè)統(tǒng)籌、社區(qū)優(yōu)先、強(qiáng)化培訓(xùn)” 的原則。由政府主導(dǎo)按企業(yè)要求，開辦各種職業(yè)培訓(xùn)班，充實(shí)到區(qū)域 內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目中去，從事商業(yè)、服務(wù)、導(dǎo)游、保安、勞務(wù)。1、18 25歲安置方向：賓館、導(dǎo)游、營業(yè)員、服務(wù)員、導(dǎo) 場(chǎng)中心。2、2535歲安置方向：保安、服務(wù)員、醫(yī)院、保健員、保潔 員、種植養(yǎng)殖中心、安全員。3、35歲以上安置方向：種植養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)、保潔員、保安。4、鼓勵(lì)扶持居民從商，

49、企業(yè)在資金、場(chǎng)地、項(xiàng)目上給予支持。5、本項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鼐用耦A(yù)留3000個(gè)長期就業(yè)崗位。第三節(jié)安置就業(yè)目標(biāo)目的安置就業(yè)目標(biāo)：只要是遵紀(jì)守法、勤勞吃苦、愿意勞動(dòng)的當(dāng)?shù)?居民一定要讓他們“有事干、有職業(yè)、有收入”。安置就業(yè)目的：讓當(dāng)?shù)鼐用衽c企業(yè)息息相關(guān)，互相依托、 隨著 景區(qū)的不斷繁榮，而不斷增加收入，真正過上小康生活。第六章環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、 工程建設(shè)到經(jīng)營管理過程中，白 始至終要貫徹的首要理念和態(tài)度。第一節(jié)環(huán)保規(guī)劃不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)的哪一個(gè)階段，環(huán)保規(guī)劃設(shè)計(jì)要放在第一位，本 區(qū)域內(nèi)不允許產(chǎn)生工業(yè)、金屬、化工的任何形態(tài)的垃圾，也不允許任 何形式的燃煤鍋爐和煙囪。生活垃圾統(tǒng)一回收處理、醫(yī)療

50、垃圾獨(dú)立處 理。垃圾處理站設(shè)置在區(qū)域外面的適當(dāng)位置。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要設(shè)計(jì)、 建設(shè)足夠的垃圾回收站（點(diǎn)），保證項(xiàng)目經(jīng)營期能足夠使用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)區(qū)域內(nèi)每一個(gè)污染源，要進(jìn)行排放標(biāo)準(zhǔn)的規(guī) 定，并且設(shè)計(jì)處理方案和方法第二節(jié)建設(shè)期環(huán)保在建設(shè)期內(nèi)要特別注意對(duì)環(huán)境的傷害， 施工中凡是可能發(fā)生損害 環(huán)境的施工方案、工藝、技術(shù)、設(shè)備統(tǒng)統(tǒng)不允許實(shí)施。對(duì)造成永久性 污染的廢碌、廢油一律立刻清除。碌采用集中攪拌供應(yīng)，攪拌站的廢 水廢渣不允許直接排放。特別要抓緊生產(chǎn)用油對(duì)環(huán)境污染的管理， 因 為這種污染一旦產(chǎn)生，將遺害百年。建筑垃圾采用及時(shí)處理、統(tǒng)一堆放，填埋后綠化或作為工程填埋 材料。在工程招投標(biāo)過程中，環(huán)保性文

51、明施工理念、措施的優(yōu)劣是錄取 施工單位的首取條件，從源頭杜絕野蠻愚昧施工。沒有環(huán)保措施的投 標(biāo)書一律作為廢標(biāo)書、不準(zhǔn)入圍。在施工中沒有環(huán)保措施，造成人為 環(huán)境破壞的施工單位，不論企業(yè)級(jí)別有多高，投入有多大，一律無條 件清除出場(chǎng)。公司工程部專門成立“安全環(huán)保處”，配足人員、車輛，成天在 工地進(jìn)行巡邏督查，實(shí)行“安全環(huán)保一票否決”制度。第三節(jié)經(jīng)營期環(huán)保在經(jīng)營期間，環(huán)保措施要貫穿整個(gè)管理系統(tǒng)。要堅(jiān)決執(zhí)行國家、 省、市有關(guān)環(huán)保方面的法律法規(guī)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)本項(xiàng)目制定 一套行之有效，可操作性強(qiáng)的環(huán)境保護(hù)規(guī)定。便于經(jīng)營期強(qiáng)制執(zhí)行， 和不斷修改完善。經(jīng)營期要加強(qiáng)對(duì)區(qū)域內(nèi)的大氣、水、聲、垃圾的污 染監(jiān)測(cè)

52、管理，特別要加強(qiáng)對(duì)氣、水環(huán)境的管理，這是重中之重。為了保證大氣環(huán)境，區(qū)域內(nèi)的餐飲、住宿服務(wù)設(shè)施和居民生活一 律采用清潔能源。開展“低碳旅游”，加強(qiáng)空氣檢測(cè)，對(duì)于尾氣超標(biāo) 的車輛一律不允許進(jìn)入。區(qū)內(nèi)交通絕大部分采用電能源的交通工具， 與市區(qū)的定點(diǎn)公共交通也使用電能源車，最大限度清除大氣污染源。為了保證水環(huán)境，要硬性規(guī)定實(shí)施旅游景區(qū)、居民社區(qū)污水集中 處理制度，絕對(duì)不允許直接排放。污水處理一律按國際標(biāo)準(zhǔn)的回用設(shè) 備，保證排放水質(zhì)達(dá)到GB18918-2002 一級(jí)A標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)一套循 環(huán)用水體系，實(shí)行廢水二級(jí)處理，供應(yīng)居民居住點(diǎn)、景區(qū)、醫(yī)院、賓 館、學(xué)校、辦公樓排污和綠化、環(huán)衛(wèi)的用水。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)

53、水源地的 環(huán)境監(jiān)測(cè)，保證景區(qū)景點(diǎn)與水相關(guān)的子項(xiàng)目，不產(chǎn)生水的污染源。經(jīng)營期間公司應(yīng)當(dāng)成立專門的監(jiān)測(cè)站，配合省、市、區(qū)負(fù)責(zé)環(huán) 境保護(hù)管理工作。第七章項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)除嚴(yán)格遵守規(guī)劃建設(shè)外，公司要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)際情 況，按每個(gè)建設(shè)大項(xiàng)目做出相應(yīng)的建設(shè)計(jì)劃書，控制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度， 貫徹項(xiàng)目建設(shè)理念。第一節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)理念本項(xiàng)目建設(shè)理念定位：綠色低碳環(huán)保、融合國際文化、科技養(yǎng)生宜居、國際頂級(jí)城鎮(zhèn)。建設(shè)完成后一定要實(shí)現(xiàn)這個(gè)理念。第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目分類本項(xiàng)目是一個(gè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，為了便于管理將項(xiàng)目分為基礎(chǔ)設(shè)施、行政民生服務(wù)、大坪旅游中心區(qū)、生物場(chǎng)導(dǎo)總部、旅游景區(qū)建設(shè) 工程五大塊。一、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程包括：交

54、通、通訊、水氣電、環(huán)保、消防五個(gè)分項(xiàng)工程。1、交通建設(shè)工程為了滿足區(qū)域交通需求，交通建設(shè)工程分為主干道、城市街道、 旅游道路、附屬設(shè)施四個(gè)小項(xiàng)。附屬設(shè)施包含停車場(chǎng)、車輛檢修站（點(diǎn)）、公交站點(diǎn)、加油站等。2、通訊工程通訊設(shè)施建設(shè)工程分為有線和無線兩小項(xiàng)，有線含電視、電話、 寬帶，無線指移動(dòng)通訊工程。有外接線路、交換站、電信服務(wù)點(diǎn)、線 網(wǎng)入戶工程。3、水氣電工程水氣電建設(shè)工程是指用水、電、燃?xì)夤?yīng)體系。有外接電力線路、 供電管道、水源地修建、白來水廠、供水管道、燃?xì)夤艿馈⑷細(xì)夤?yīng) 站（點(diǎn)）、環(huán)保發(fā)電站（選擇項(xiàng)目）。4、環(huán)保工程環(huán)保建設(shè)工程指排污管道、污水處理廠、循環(huán)水處理系統(tǒng)、垃圾 站、垃圾處理廠

55、。5、消防工程區(qū)內(nèi)由于條件限制，沒有消防系統(tǒng)，需要全部修建。本區(qū)位于林 區(qū)消防工作非常重要，絕對(duì)不能掉以輕心，一旦發(fā)生森林火災(zāi)，全部 將毀于一旦。在經(jīng)營期必須要有消防措施與預(yù)案、企業(yè)平時(shí)要有消防 隊(duì)、消防員、護(hù)林員，保證消防工作落實(shí)到實(shí)處。二、行政民生服務(wù)行政民生服務(wù)建設(shè)工程包含了鎮(zhèn)屬單位辦公、居民安居、銀行保險(xiǎn)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老莊園等。工程主要是辦公樓和居民社區(qū)。三、大坪旅游中心區(qū)大坪旅游中心區(qū)的建設(shè)工程，按規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行，重點(diǎn)是賓館、民族風(fēng)情小鎮(zhèn)、和森林山莊。工程主要是樓堂館所、大溪水景、別墅群。四、生物場(chǎng)導(dǎo)總部生物場(chǎng)導(dǎo)總部的建設(shè)工程包含綜合醫(yī)院、研發(fā)中心、職業(yè)學(xué)院、康復(fù)中心、生物種

56、養(yǎng)場(chǎng)、生物制品、開發(fā)公司。工程主要是辦公樓。五、旅游景區(qū)旅游景區(qū)的建設(shè)工程包含了規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部景點(diǎn)。工程主要是廟、寺、觀、塔、宮、庭、閣、廊、院、別墅為主導(dǎo)的建筑，沒有局樓大廈，偏重有風(fēng)情特色建筑。第三節(jié)建設(shè)期安排本項(xiàng)目計(jì)劃主要建設(shè)期，分三期、共十年。前期：2011年1月2011年12月，時(shí)間1年。第一期：2011年1月2015年12月，時(shí)間4年。第二期：2016年1月2019年12月，時(shí)間4年。第三期：2020年1月2021年12月，時(shí)間2年。建設(shè)分期不是硬性界限，許多項(xiàng)目可以連續(xù)進(jìn)行建設(shè)施工，但是 階段性建設(shè)進(jìn)度形象必須保證，只允許提前不允許滯后。公司工程部 要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和本計(jì)劃書精神，

57、認(rèn)真地制定每個(gè)工期的“建設(shè)計(jì)劃 書”，提前充分做好工程招標(biāo)工作，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、企業(yè)信譽(yù)好的 施工單位，合理安排施工工期、做好工程管理，協(xié)調(diào)處理好施工過程 中矛盾，保證階段性施工任務(wù)的完成。第四節(jié)分期建設(shè)項(xiàng)目前 期 完成項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境評(píng)估、分項(xiàng)目定 址、工程勘察、招標(biāo)投標(biāo)、天境大道北路開工、征地拆遷、居民臨時(shí) 安置、三通一平開工。第一期建設(shè)項(xiàng)目本期4年間，要啟動(dòng)、完成基礎(chǔ)設(shè)施、行政民生服務(wù)、大坪旅游 中心區(qū)、生物場(chǎng)導(dǎo)總部、旅游景區(qū)建設(shè)工程五大塊的75 %.必須竣工項(xiàng)目：天境大道北路、天境大道中路擴(kuò)建、街道、大坪 鎮(zhèn)中心區(qū)建筑、三谷一區(qū)、生物場(chǎng)導(dǎo)總部，大坪學(xué)校、行政辦公樓、 田園

58、社區(qū)、養(yǎng)老莊園、大溪水景、大坪鎮(zhèn)水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉叵鹿?網(wǎng)、白來水廠、污水處理廠、垃圾處理廠、發(fā)電站（選擇）?；究⒐ろ?xiàng)目：旅游道路、某某山索道、某某山棧道、水源地保 護(hù)、水庫加固、部分新農(nóng)村建設(shè)。在建項(xiàng)目：農(nóng)林牧漁開發(fā)項(xiàng)目、山地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、公共景觀。第二期建設(shè)項(xiàng)目本期4年間，主要完善前期竣工項(xiàng)目，補(bǔ)充完備基本竣工項(xiàng)目， 完成農(nóng)林牧漁、山地運(yùn)動(dòng)中心。啟動(dòng)、完成養(yǎng)馬場(chǎng)、跑馬場(chǎng)、高爾夫、 森林山莊、景點(diǎn)別墅、景區(qū)內(nèi)全部的白然植物種植項(xiàng)目和天境大道東、 西路外接通道。第三期暫時(shí)不計(jì)劃具體項(xiàng)目，不大興土木，主要是完善前兩期建設(shè)，提升項(xiàng)目內(nèi)涵質(zhì)量。同時(shí)可以考慮開發(fā)周邊新的旅游資源 （如: 三岔鄉(xiāng)等地），

59、擴(kuò)大旅游區(qū)域范圍。第八章投資估算第一節(jié)估算依據(jù) 本項(xiàng)目概念性規(guī)劃2011年5月本項(xiàng)目建設(shè)期是20112021年，有關(guān)物價(jià)因素沒有考慮。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)的投資，參考了國家有關(guān)估算編制辦法。本項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)，按2011年某某省建筑市場(chǎng)一般價(jià)格估算。設(shè)備、材料按某某省2011年第一季度市場(chǎng)參考價(jià)估算。項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)，按投資商準(zhǔn)備價(jià)格估算。外匯比例按1 : 6.5。投資估算單獨(dú)準(zhǔn)備了 18 %的公司管理、財(cái)務(wù)（含利息）、調(diào) 節(jié)預(yù)備金。第二節(jié)項(xiàng)目投資本計(jì)劃書僅做投資框架安排，投資詳細(xì)預(yù)算安排計(jì)劃，在本項(xiàng)目“詳細(xì)規(guī)劃”通過評(píng)審后，再進(jìn)行預(yù)算細(xì)化。本項(xiàng)目整體遠(yuǎn)景總投資15118567萬元，加上國內(nèi)四個(gè)生物場(chǎng)導(dǎo)

60、中心約1000億元，合計(jì)約2520億元人民幣，折合美元387.7億元。前兩期投資 11318567萬元，其中：前期費(fèi)用 295000萬元;區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施1526000萬元;行政民生服務(wù)849380萬元；大坪鎮(zhèn)中心區(qū)851000萬元；生物場(chǎng)導(dǎo)總部 4392800萬元；旅游景區(qū)景點(diǎn)1852640萬元；管、財(cái)、調(diào)節(jié) 1551747萬元。1、 前期費(fèi)用 295000 萬元前期、開辦費(fèi)用：15000萬元；立項(xiàng)報(bào)批、評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察等：80000 萬元;建設(shè)預(yù)2、第一期開發(fā)投資區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施行政民生服務(wù)大坪鎮(zhèn)中心區(qū)生物場(chǎng)導(dǎo)總部旅游景區(qū)景點(diǎn)管、財(cái)、調(diào)節(jié)3、第二期開發(fā)投資區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施行政民生服務(wù)大坪鎮(zhèn)中心區(qū)生