盛世行2012年濱州市鄒平縣福門·黛溪灣項目戰(zhàn)略發(fā)展策劃方案

1、1福門黛溪灣項目(xingm)戰(zhàn)略發(fā)展策劃方案2012房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：共七十頁2一房一價限制(xinzh)二套房貸保障(bozhng)房建設(shè)加息影響存量房現(xiàn)在的日子真的很“冷”政策調(diào)控背景共七十頁 2011年的樓市很是悲催在經(jīng)歷了“新國八條”以及接踵而至的調(diào)控(dio kn)組合拳讓堅挺的樓市徹底hold不住了。傳統(tǒng)的“金九銀十”也早已銷聲匿跡，樓市景氣指數(shù)一路下跌，“政策影響”毫無疑問地成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，“調(diào)控”則是今年樓市的最熱點(diǎn)關(guān)鍵詞。每一個房地產(chǎn)人的心情只能用糾結(jié)來形容。對于今年樓市調(diào)控政策，大部分行業(yè)內(nèi)人士，包括房企在內(nèi)，都認(rèn)為會繼續(xù)

2、加強(qiáng)。而國家也多次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。 共七十頁4宏觀調(diào)控已經(jīng)(y jing)讓房地產(chǎn)到了又一個寒冬那么，我們的市場如何呢共七十頁5宏觀政策影響(yngxing)關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅、團(tuán)購、金融政策、資金(zjn)壓力1、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的出臺以及在全國的逐步推廣，對大戶型住房產(chǎn)品的銷售起到限制，影響成交。2、團(tuán)購：鄒平當(dāng)?shù)睾芏喾慨a(chǎn)公司一直執(zhí)行低價團(tuán)購政策，分流大量客戶。3、金融政策：利率提高、放貸難度提高。4、資金壓力：當(dāng)?shù)劂y行貸款的標(biāo)準(zhǔn)為房屋封頂，銀行放貸難度加大，使得開發(fā)商前期資金占用過大，資金回籠難度更大；共七十頁6 面對市場的現(xiàn)狀，粗放型營銷將面臨淘汰，這對房地產(chǎn)企業(yè)在精細(xì)化營銷、

3、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃等方面提出了更高的要求，總之，面對市場壓力(yl)“如何抓住客戶,精準(zhǔn)定位”將是后期營銷中最常提到的一句話。國家的調(diào)控、消費(fèi)者的理智(lzh)，使得房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，同時這也標(biāo)志著房地產(chǎn)品質(zhì)新時代的到來。通過本方案，將對項目的運(yùn)作進(jìn)行詳細(xì)的闡述共七十頁目 錄 CONTENT鄒平印象(ynxing)項目(xingm)營銷建議項目整體定位項目銷售分析鄒平概況鄒平發(fā)展?fàn)顩r鄒平房地產(chǎn)市場概況市場研究小結(jié)共七十頁8地理(dl)鄒平鄒平縣地理區(qū)位圖 鄒平縣位于山東省中部偏北，東接工業(yè)重地淄博，西鄰省會濟(jì)南，距淄博市37公里，與淄博具有相近的民俗民風(fēng)?？?cè)丝?/p>

4、77.8萬人，其中城區(qū)人口約38萬，城區(qū)人口規(guī)模遠(yuǎn)大于淄博周邊區(qū)縣。 2011年全國縣域經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展交流年會上(hu shn)，連續(xù)8年入圍全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)，在參評的2001個縣(市)中名列第15位。共七十頁9工業(yè)(gngy)鄒平 2011年，鄒平縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值630.2億元，與張店區(qū)持平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21763元，農(nóng)民人均純收入10006元。全國中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)中位列第11位。 地方財政收入在全省142個縣中名列第3位。 最具投資潛力100強(qiáng)列第3位。 全國民營經(jīng)濟(jì)最具活力(hul)縣（市、區(qū)）列第4位鄒平縣代表企業(yè)：山東魏橋、梁鄒礦業(yè)、西王集團(tuán)、廣富鋼鐵、宏誠集團(tuán)鄒平

5、縣作為淄博市近鄰，位于淄博經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人文生活等與淄博有很大相似之處。作為全國工業(yè)強(qiáng)縣，鄒平的高速發(fā)展造就了一大批中產(chǎn)階級，成為鄒平購房主力。共七十頁10魅力(mil)黛溪 黛溪河源于鄒平縣城南部山區(qū)，向北穿過城區(qū)進(jìn)入小清河,黛溪河是鄒平的母親河。鄒平縣投資萬元興建黛溪河風(fēng)景區(qū)，在黛溪河兩岸開發(fā)出萬平方米的綠化帶，拓寬了沿河路，使黛溪河重新煥發(fā)了生機(jī)，成為(chngwi)居民休閑、游玩的好去處。本項目位于黛溪河上游，臨黛溪湖；環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢共七十頁11 城市鄒平濟(jì)南青島淄博濱州山東省全國房地產(chǎn)投資占固投比重（）3.515.7%18.1%15.7%3.

6、1%10.6%17.6%鄒平及參照對象(duxing)房地產(chǎn)投資情況先進(jìn)城市經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在1020之間，鄒平房地產(chǎn)市場后續(xù)(hux)提升空間巨大。鄒平房地產(chǎn)共七十頁12根據(jù)高速公路以及城市的發(fā)展，鄒平房產(chǎn)市場劃分為3個版塊，分別為老城板塊、新城板塊、以及開發(fā)區(qū)板塊鄒平未來(wili)的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)；本案(bn n)老城板塊新城板塊星河上城均價6200元/東方明珠5500元/齊明天健苑5000元/南城國際均價6000元/開發(fā)區(qū)板塊 目前鄒平市場在售項目較少，多數(shù)項目出現(xiàn)尾盤，市場出現(xiàn)暫時性供應(yīng)斷檔；相對而言，星河上城及

7、東方明珠等項目規(guī)模大，位置好，且有相當(dāng)剩余房源，成為本項目最大的競爭對手，下面將對重點(diǎn)項目進(jìn)行分析。鄒平樓盤一覽新城板塊是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，也是鄒平房價的制高點(diǎn)開發(fā)區(qū)板塊屬于新興地段，借助地段優(yōu)勢，各個項目開發(fā)勢頭良好老城區(qū)板塊，經(jīng)過政府對老城區(qū)的改造，后期發(fā)展勢頭看好共七十頁13主要(zhyo)競爭項目分析項目名稱星河上城項目位置廣電大廈東臨開發(fā)商天興置業(yè)有限公司建筑形態(tài)公寓 別墅 商住兩用占地面積156畝建筑面積20萬容積率1.92裝修情況毛坯戶型區(qū)間127-157平米復(fù)式330平米銷售均價起價5800元/均價6200元/區(qū)域配套金搖籃幼兒園，城南實(shí)驗小學(xué)，鄒平一中、圣豪超市、黃山步行街項目

8、分析 項目位于鄒平政務(wù)中央?yún)^(qū) ，臨近黛溪湖，教育商業(yè)配套較好；客群定位于高端政務(wù)商務(wù)人群，且銷售情況較好；均價6200元/在目標(biāo)客群可接受范圍內(nèi)。共七十頁14主要(zhyo)競爭項目分析項目名稱東方明珠項目位置會仙三路與月河二路交匯處開發(fā)商天興置業(yè)有限公司建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地面積209畝建筑面積21萬容積率1.50裝修情況精裝修戶型區(qū)間 多層：77112平方米 小高層：93112平方米多層住宅6+1（閣樓）、小高層住宅11層 銷售均價5500元/銷售情況一、二期已開發(fā)完畢，僅剩少量尾房；三期銷售中區(qū)域配套人民醫(yī)院東城分院魏棉幼兒園、開元小學(xué)、梁鄒小學(xué)、實(shí)驗中學(xué)、祥云國際購物廣場、圣豪

9、購物超市、多樂福超市項目分析項目由天興置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)，開發(fā)商口碑好，項目形象良好；項目占地209畝，規(guī)模大；臨會仙一、二、三路，月河二路及東外環(huán)，交通便捷；周邊醫(yī)療教育配套齊全共七十頁15項目名稱創(chuàng)新南城國際項目位置鶴伴二路以南月河水系東臨開發(fā)商創(chuàng)新置業(yè)有限公司 裝修情況毛坯規(guī)劃戶數(shù)860戶建筑面積20萬建筑形態(tài)公寓 普通住宅銷售均價6000元/平米 項目特性 采用新海派主義風(fēng)格，大面積采用玻璃幕墻。外墻用材上，下層統(tǒng)一采用干掛石材，上層是真石漆。物業(yè)管理公司聘請第一太平戴維斯典型(dinxng)樓盤分析共七十頁16項目名稱天健苑項目位置黃山四路北側(cè)開發(fā)商齊明置業(yè)有限公司銷售均價5000元/占地

10、面積8萬平方米建筑面積13萬平方米物業(yè)形態(tài)公寓 商住兩用 裝修情況簡單裝修 戶型區(qū)間100-140優(yōu)惠政策目前團(tuán)購，優(yōu)惠后約4500/項目配套黛溪中心幼兒園、城里小學(xué)及幼兒園、黛溪中學(xué)、黛溪雙語、圣豪購物、聯(lián)華超市、商廈百貨、黛溪商場、中醫(yī)院、縣醫(yī)院、梁鄒醫(yī)院典型樓盤(lu pn)分析共七十頁17鄒平住宅(zhzhi)市場整體缺乏高素質(zhì)產(chǎn)品，許多中高端及以上需求未得到有效滿足，基于許多居民的老城情結(jié)，城北區(qū)亟待出現(xiàn)好產(chǎn)品來支撐其城市中心地位，而高端客戶最關(guān)注的購房因素，恰恰是本案最具備的核心競爭優(yōu)勢；鄒平居民不缺房子住，他們需要的是跨越式升級的產(chǎn)品；鄒平居民受房價升高的影響，需求逐漸向低總價、

11、提高戶型實(shí)用性靠攏；房產(chǎn)(fngchn)市場小結(jié)共七十頁目 錄 CONTENT項目營銷(yn xio)建議項目(xingm)整體定位鄒平印象項目銷售分析項目自身優(yōu)勢分析銷售抗性分析難點(diǎn)突破共七十頁19項目(xingm)自身優(yōu)勢分析景觀優(yōu)勢：黛溪湖、黛溪河以及自身水系的打造，形成了本案無與倫比的三重景觀優(yōu)勢，是其他在售項目(xingm)不可比擬的地段優(yōu)勢：本案位于兩湖一河改造工程的北部，改造后的黛溪公園，將形成縣城一道亮麗的風(fēng)景線 區(qū)域配套優(yōu)勢：項目臨近鄒平縣中醫(yī)院、黛溪小學(xué)、黛溪中學(xué)、黛溪雙語學(xué)校，靠近老城區(qū)，生活便利，項目中部黃山一路開通后，將進(jìn)一步提高本案與城區(qū)的通達(dá)性本案黃山一路共七十頁

12、20價格、升值優(yōu)勢：本案項目價格與新老城區(qū)競爭項目比，具有價格優(yōu)勢，經(jīng)過(jnggu)對后期產(chǎn)品的優(yōu)化，可以說，升值潛力巨大，并且黃山一路的開通，會使本案住宅產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品不斷增值。產(chǎn)品優(yōu)勢：市場上適宜居住的多層產(chǎn)品逐漸(zhjin)減少，本案成為市場少有的別墅社區(qū)，提升自身形象。項目自身優(yōu)勢分析共七十頁21 銷售面臨的六大抗性第一、現(xiàn)有房產(chǎn)政策對戶型精細(xì)化提出較高要求第二、項目自身包裝不到位第三、城區(qū)推廣力度不夠，品牌認(rèn)知度較弱第四、周邊地區(qū)城市形象較差第五(d w)、現(xiàn)場談客能力、銷售氣氛有待提升第六、營銷體系亟待建立銷售(xioshu)抗性分析共七十頁22項目(xingm)自身包裝不到位

13、，缺少工地圍擋，周邊道路缺少項目(xingm)指示廣告，降低來訪客戶、路過客戶對于本案的認(rèn)知，增加了客戶到訪的難度。建議對工地(gngd)重新包裝，增加到達(dá)項目沿線的項目信息與指示性路標(biāo)，利用自身靠近水源、靠近道路，將項目信息直接有效的傳達(dá)給來訪者、路過者，形成有效的傳播效應(yīng)。銷售難點(diǎn)突破城區(qū)推廣效果不明顯廣告牌顏色不能吸引客戶沿路高炮項目信息不清晰，無項目電話、地址等信息共七十頁23項目(xingm)周邊農(nóng)村感較強(qiáng)，缺乏城市感，在鄒平人心中區(qū)域感覺一般。針對這種情況，建議(jiny)對項目銷售人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，增加項目價值升值的說辭，建議(jiny)完整的營銷體系，以減弱客戶對于區(qū)域的抗性。

14、銷售難點(diǎn)突破共七十頁24國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控使得消費(fèi)者對于大戶型產(chǎn)品的需求被抑制，因此需要對本案產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整項目16、17#樓工程進(jìn)度較快，建議在可能的情況下進(jìn)行微調(diào)，并將20層以上大平層改為常規(guī)(chnggu)戶型，增強(qiáng)空間的實(shí)用性將未做產(chǎn)品規(guī)劃的8、9#樓做出80-100的中小戶型產(chǎn)品，10#樓做出110-120的功能三房，已達(dá)到優(yōu)化產(chǎn)品線的目的H、I戶型(h xn)增加角窗設(shè)計，提高觀景效果餐廳、廚房臥室衛(wèi)生間G戶型增加衛(wèi)生間，餐廳及廚房改到北部，南部增加一個臥室，使該戶型成為四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，增加實(shí)用性衛(wèi)生間主力產(chǎn)品戶型增加中小戶型創(chuàng)新產(chǎn)品，牢牢抓住剛需客戶，提高銷售速度以及現(xiàn)金的回

15、流速度銷售提升共七十頁25突破(tp)我們所面臨的銷售難點(diǎn)，僅靠某幾點(diǎn)的改變與創(chuàng)新還不夠，還需要我們進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，建立標(biāo)準(zhǔn)的營銷體系與銷售目標(biāo)接下來，我們將詳細(xì)闡述銷售難點(diǎn)(ndin)突破共七十頁目 錄 CONTENT項目營銷(yn xio)建議項目(xingm)銷售分析鄒平印象項目整體定位項目本體分析項目發(fā)展分析項目整體定位項目形象定位分階段突破策略組團(tuán)案名建議共七十頁27黛溪灣本地塊位于鄒平縣城西部，屬兩湖一河片區(qū)邊緣地帶；鄒平中醫(yī)院、黛溪小學(xué)、位于地塊附近，黛溪河位于地塊東側(cè)，本案距離黛溪湖畔不到1000米；沿黛溪河畔周邊(zhu bin)土地開發(fā)進(jìn)程逐步加快，如黛溪華庭等高端項目。本

16、案(bn n)黛湖家園黛溪華庭黛溪小學(xué)鄒平縣中醫(yī)院周邊環(huán)境分析共七十頁28自身及區(qū)域配套齊全、未來生活便利靠近(kojn)黛溪河、黛溪湖畔，景觀優(yōu)勢得天獨(dú)厚，觀景效果明顯地處城鄉(xiāng)結(jié)合，耕地與樓盤混雜，形象較差項目前期城區(qū)(chngq)推廣不成功，道路指示性較差，項目認(rèn)知度低現(xiàn)階段公共交通欠缺，出行不便。黛西河的治理、黃山一路的開通將為本項目的發(fā)展提供活力；地塊區(qū)位價值被低估，未來發(fā)展?jié)摿薮?；房產(chǎn)政策會對房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)調(diào)控項目所處地緣位置較偏，存在客戶導(dǎo)入壓力。項目SWOT分析共七十頁29我們需要思考的是：1、如何告知市場(shchng)我們地段的價值、環(huán)境的優(yōu)越、社區(qū)的配套？2、如何在競爭激

17、烈的市場中脫穎而出？3、如何將我們的信心傳遞給客戶？解決之道：1、突出區(qū)域改造前景，炒作被低估的區(qū)位價值；2、準(zhǔn)確項目定位，建立項目認(rèn)知，打造“鄒平性價比最高的觀景社區(qū)”，塑造傳世景觀，優(yōu)化產(chǎn)品配置(pizh)，打造差異化產(chǎn)品；3、設(shè)置景觀示范區(qū)、樣板區(qū)，售樓中心采用永久性建筑社區(qū)會所，形象先行；項目發(fā)展分析共七十頁30項目(xingm)自身屬性市場競爭態(tài)勢(tish)項目可提升部分鄒平城區(qū)的景觀社區(qū)形成差異化，建立價值標(biāo)桿景觀、配套、服務(wù)作為項目后期的發(fā)力點(diǎn)黛溪河畔“中央花園”居住區(qū)鄒平唯一的空中洋房觀景社區(qū)項目整體定位共七十頁31項目形象(xngxing)定位黛溪河畔黛溪河穿城而過，臨水而

18、居，與“母親河”相伴灣居社區(qū)臨水而居，出世與入世之間，自然轉(zhuǎn)換，心隨意(su y)轉(zhuǎn)，是一種境界。觀景社區(qū)距離城市不遠(yuǎn)，又能遠(yuǎn)離喧囂，回家即可享受度假生活。黛溪河畔灣居觀景社區(qū)回家就是度假的開始！共七十頁32“一灣藍(lán)心悠然(yurn)”有一種生活(shnghu)叫做黛溪灣形象定位語共七十頁33繁華(fnhu)與寧靜觸手可得黛溪灣，不僅僅是一所房子，一座心靈(xnlng)居所，更重要的是一種生活 河灣之心，公園之畔，妙享黛溪之美 高層瞰景洋房 何處無風(fēng)景廣告語推介城市未來生態(tài)社區(qū) 坐等價值升值共七十頁34本項目體量較大，銷售可利用資源較多，需要(xyo)對各個資源統(tǒng)一掌控，應(yīng)該將項目各期資源進(jìn)行

19、有效整理，分期打造，各個階段分別突破，因此建議將項目分期重新明確，景觀資源打造與利用分期進(jìn)行。具體組團(tuán)劃分及組團(tuán)、景觀命名如下共七十頁35分階段突破(tp)策略一期產(chǎn)品為5棟別墅，1棟小高層產(chǎn)品，小高層產(chǎn)品加強(qiáng)(jiqing)銷售，促進(jìn)回款；大戶型別墅產(chǎn)品裝修兩套不同風(fēng)格的樣板間，拔高項目形象，增加體驗式營銷。二期產(chǎn)品為5棟小高層、項目會所，產(chǎn)品類型為大戶型小高層，建議調(diào)整9、10#樓產(chǎn)品為中小戶型，做好景觀樣板區(qū)，將會所打造為鄒平首家體驗式營銷會所。三期產(chǎn)品為兩棟中心樓王以及北部小高層，產(chǎn)品類型為大戶型中心樓王，同時建議將8#樓戶型調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，中心樓王觀景效果最佳，屬于稀缺產(chǎn)品，宜結(jié)合

20、中小戶型聯(lián)合銷售以加快資金回流四期產(chǎn)品為沿街商鋪及北部集中商業(yè)，宜等待黃山一路開通使得地段升值后再行銷售以取得高溢價9#10#12#11#15#16#17#1#2#3#5#6#7#8#共七十頁36組團(tuán)案名項目一期命名為臨溪苑，臨近黛溪河(x h)，社區(qū)景觀效果最佳。項目(xingm)二期命名為瑞和苑，該期產(chǎn)品戶型較多，面對社會階層較廣，取瑞和美滿之意。項目中心組團(tuán)命名為云海苑，觀景效果最佳，包攬社區(qū)景觀、黛溪河畔景觀、黛溪湖畔景觀的三重景觀，為鄒平市場上的稀缺產(chǎn)品。項目北部組團(tuán)命名為豐和苑。根據(jù)社區(qū)景觀、開發(fā)周期、產(chǎn)品類型的不同對各個組團(tuán)進(jìn)行命名，有利于產(chǎn)品在市場上的推廣，增加項目的認(rèn)知度臨溪

21、苑憑欄軒項目會所命名為憑欄軒，項目水系命名為康橋水郡。瑞和苑云海苑豐和苑康橋水郡共七十頁目 錄 CONTENT項目(xingm)整體定位項目銷售(xioshu)分析鄒平印象項目營銷建議體驗式營銷建議現(xiàn)場包裝建議營銷服務(wù)建議入市策略建議共七十頁38與其他項目相比，我們(w men)的營銷手法需要有什么不同？共七十頁39ANSWER 我們要在鄒平創(chuàng)造(chungzo)五個“第一”第一產(chǎn)品附加值第一體驗式營銷第一現(xiàn)場包裝第一營銷服務(wù)第一入市策略共七十頁40第一(dy)產(chǎn)品附加值打造鄒平第一的特色產(chǎn)品用產(chǎn)品使客戶體會(thu)到生活的舒適以及最大的實(shí)惠共七十頁41本案(bn n)可以采用壁掛式、集中式

22、太陽能產(chǎn)品，將太陽能產(chǎn)品置于頂樓，集中供熱水，同時可以將多余太陽能用于社區(qū)路燈、車庫用電。產(chǎn)品(chnpn)附加值提升集中式太陽能共七十頁42低層12層建材標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)應(yīng)采用干掛石材，體現(xiàn)出整體的厚重與品質(zhì)感。高層采用(ciyng)真石漆，降低建造成本的同時起到以假亂真的結(jié)果，整體的質(zhì)感接近與干掛石材，于此同時真石漆也可以有效的避免北方淺色調(diào)不耐臟的情況，整體立面效果完全能夠展現(xiàn)出來。外立面增強(qiáng)外立面品質(zhì)感，進(jìn)而提升項目直觀的品質(zhì)，通過少量石材運(yùn)用突顯項目品質(zhì)，而面磚及真石漆的使用則可以使立面整體的統(tǒng)一感加強(qiáng)產(chǎn)品附加值提升外墻真石漆共七十頁43增加項目賣點(diǎn)，提高1層售價（一般高層1層價

23、格較低）；小院(xio yun)可以直接出售，建議銷售價格5-10萬元，提高項目利潤；小院與中央景觀協(xié)同打造，形成景觀的一部分；建議增加(zngji)16、17#樓1層私家小院產(chǎn)品附加值提升一樓私家小院共七十頁44會所已經(jīng)成為一個社區(qū)的必備配套，本案(bn n)會所擁有兩個室內(nèi)泳池，可以打造為鄒平第一家社區(qū)內(nèi)游泳運(yùn)動會所，增加社區(qū)賣點(diǎn)產(chǎn)品(chnpn)附加值提升一運(yùn)動會所建議共七十頁45分戶式中央空調(diào)屬于小型(xioxng)中央空調(diào)系統(tǒng), 采用暗裝(半暗裝)方式,配合室內(nèi)高檔裝修,可以盡享五星級酒店的高貴的氣息 ；新風(fēng)系統(tǒng)可根據(jù)人體自動調(diào)節(jié)，使室內(nèi)空氣質(zhì)量始終保持在最佳狀態(tài)；兩系統(tǒng)若結(jié)合使用，

24、可以發(fā)揮兩者優(yōu)勢，節(jié)約系統(tǒng)成本產(chǎn)品(chnpn)附加值提升一分戶式中央空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)共七十頁46第一(dy)體驗式營銷銷售中心氛圍的營造銷售中心體現(xiàn)整體產(chǎn)品的風(fēng)格，表現(xiàn)項目營造的生活品質(zhì)感景觀理念的塑造三重立體水系景觀概打造，鄒平最佳觀景社區(qū)概念營造全城第一視覺沖擊景觀示范區(qū)、樣板間、鄒平首家會所式銷售中心盛大登場，以美輪美奐(mi ln mi hun)的傳世園景傳遞高品質(zhì)生活享受。共七十頁47銷售(xioshu)中心氣氛營造現(xiàn)有銷售中心位置偏僻，現(xiàn)場過于昏暗，沒有銷售氣氛，現(xiàn)有樓書色彩不能吸引客戶(k h)，不利于接待到訪客戶(k h)建議對銷售中心重新包裝，將項目周邊樹木用類金箔材料進(jìn)行包

25、裝渲染氣氛，重新設(shè)計樓書單頁等。共七十頁48項目(xingm)樣板區(qū)建議建議簽約專業(yè)景觀設(shè)計公司，先行將社區(qū)景觀做出，以達(dá)到景觀先行，增強(qiáng)視覺感染，提升(tshng)視覺亮點(diǎn)的目的如淄博華潤景觀設(shè)計公司：上海升濤建筑景觀設(shè)計公司選擇國內(nèi)知名物業(yè)企業(yè)，如綠城物業(yè)、北京均豪物業(yè)等先行進(jìn)場，讓客戶體驗到未來的物業(yè)服務(wù)。共七十頁49樣板房建議(jiny)項目選擇別墅A戶型一套，B戶型一套，分別做出中式和歐式兩種風(fēng)格的樣板間樣板間需要格外強(qiáng)調(diào)服務(wù)，建議從門衛(wèi)到保潔(bo ji)都采用規(guī)范服務(wù)，讓客人倍感尊貴項目三期使用16#樓一套樓王產(chǎn)品作出一個樣板間共七十頁50沿線(ynxin)引導(dǎo)建議黃山(hun

26、shn)一路黛溪三路項目現(xiàn)在昭示性不強(qiáng)，路標(biāo)指示性不好，建議沿黃山一路至項目售樓處所在地，以及黛溪三路設(shè)置道旗、大型廣告牌等共七十頁51第一現(xiàn)場包裝項目圍擋：主要(zhyo)講述產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的理念以及項目的賣點(diǎn)路旗：主要起到指示引導(dǎo)項目區(qū)位的作用現(xiàn)場氣氛營造：是客戶可感受到強(qiáng)烈的案場氣氛共七十頁52噴繪圍墻廣告(gunggo)、標(biāo)識項目現(xiàn)場缺少圍擋，建議設(shè)置好將來通道樣板間的通道也應(yīng)設(shè)置圍檔加強(qiáng)社區(qū)(sh q)內(nèi)的標(biāo)識體系項目包裝策略項目圍墻缺少圍擋共七十頁53路旗設(shè)計建議設(shè)計整面，突顯大氣感、知性、尊貴感；標(biāo)旗系列需要一夜出街，形成信息焦點(diǎn)，建議鎖定整條黃山(hun shn)一路到項目售樓處

27、所在地路旗設(shè)計(shj)共七十頁54使用不同條幅，沖擊視覺(shju)眼球有效利用項目樓體資源，條幅要色彩鮮明，尺寸要大，傳達(dá)信息(xnx)要明確，突顯大氣感、尊貴感；條幅內(nèi)容要配合項目銷售進(jìn)度；條幅設(shè)計共七十頁55第一營銷服務(wù)服務(wù)人員(rnyun)從門童到清潔人員，服飾談吐均高人一籌共七十頁56營銷隊伍(du wu)打造營銷(yn xio)隊伍專業(yè)化團(tuán)隊建設(shè)前期營銷建議不光銷售團(tuán)隊入場，物業(yè)團(tuán)隊、園林團(tuán)林也需根據(jù)需求先行入場根據(jù)工作的不同、階層的不同，設(shè)計統(tǒng)一、但階層化的工作服，使人產(chǎn)生專業(yè)化的團(tuán)隊感共七十頁57銷售現(xiàn)場培訓(xùn)：樓市現(xiàn)狀培訓(xùn)在售項目動態(tài)培訓(xùn)項目賣點(diǎn)培訓(xùn)項目答客問培訓(xùn)銷售人員客戶

28、接待(jidi)禮儀培訓(xùn)認(rèn)購流程培訓(xùn)戶型沙盤講解培訓(xùn)現(xiàn)場模擬演練銷售激勵機(jī)制：直接利益激勵：對于超額完成任務(wù)的銷售人員，施行獎勵當(dāng)場兌現(xiàn)，現(xiàn)場發(fā)放現(xiàn)金，刺激銷售人員的金錢欲望。末位淘汰：激勵銷售人員的競爭意識。案場的有效管理既能保證現(xiàn)場團(tuán)結(jié)，又能激發(fā)現(xiàn)場銷售的積極性?，F(xiàn)場(xinchng)管理機(jī)制建議共七十頁58第一(dy)入市策略自上而下樹立(shl)口碑產(chǎn)品推介會、交房、開盤典禮等，提升項目城區(qū)影響力互動體驗，眼見為實(shí)（售樓處、景觀示范區(qū)、樣板區(qū)開放）以點(diǎn)帶面，全面促進(jìn)（組織企業(yè)團(tuán)購）月月有活動，季季有主題共七十頁59活動簡述：邀請開發(fā)商工程師、規(guī)劃設(shè)計院領(lǐng)導(dǎo)、積累意向(yxing)客戶、

29、媒體記者等，公布項目上市信息，并從城市規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品介紹等各個角度，解析產(chǎn)品優(yōu)勢；建議：與物業(yè)公司簽約儀式同時舉行，增強(qiáng)話題性，提升驅(qū)動力。產(chǎn)品(chnpn)推介會及物業(yè)公司簽約儀式第一入市策略共七十頁60新售樓處開放(kifng)活動活動時間：新的會所式售樓中心建成并裝修完畢活動目的：1、制造售樓處開放當(dāng)日熱烈的氛圍，從而體現(xiàn)本案的熱度；2、將客戶吸引至售樓處，從而了解本案的優(yōu)越品質(zhì)；3、制造話題，進(jìn)行炒作。活動簡述(jin sh)：活動設(shè)置豐富，包括大型表演、抽獎活動共七十頁61示范區(qū)開放(kifng)活動活動時間：景觀樣板區(qū)及樣板間建成活動目的：通過展示包裝，更加有效和直接的傳遞產(chǎn)

30、品價值，吸引客戶關(guān)注、提升客戶對產(chǎn)品價格的心理預(yù)期；活動簡述：示范區(qū)開放儀式；邀請客戶與業(yè)內(nèi)人士參觀項目展示區(qū)；邀請媒體參與，對活動及示范區(qū)情況進(jìn)行宣傳(xunchun)推廣；進(jìn)一步與客戶交流溝通，深入挖掘并了解誠意客戶；共七十頁62售樓處不間斷活動(hu dng)售樓處開放后每周末活動目的：1、制造售樓處熱烈的氛圍，維持售樓處人氣熱度；2、將客戶吸引至售樓處，從而了解本案的優(yōu)越品質(zhì)；3、制造話題，進(jìn)行炒作(cho zu)?；顒雍喪觯旱案釪IY、插花節(jié)、品茶會、手繪節(jié)、攝影節(jié)等共七十頁638-10月份我愛母親河大型(dxng)攝影比賽及攝影展時 間：8-10月份 形 式：與當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥Φ拿襟w聯(lián)合(linh)舉辦大型攝影比賽，以黛溪河為拍攝題材，突出項目區(qū)位，持續(xù)拉升項目 知名度，促進(jìn)項目成交；主 題：我愛母親河黛溪河的昨天、今天、明天內(nèi) 容：黛溪河老