管理處片區(qū)改造項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc26798 第1章 總 論 PAGEREF _Toc26798 4 HYPERLINK l _Toc6184 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 PAGEREF _Toc6184 4 HYPERLINK l _Toc8822 1.2. 問(wèn)題與建議 PAGEREF _Toc8822 7 HYPERLINK l _Toc6541 第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc6541 8 HYPERLINK l _Toc4532 2.1. 投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc4532 8 HYPERLINK l _Toc29

2、353 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc29353 10 HYPERLINK l _Toc3708 2.3. 銷售預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc3708 13 HYPERLINK l _Toc28189 2.4. 營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc28189 16 HYPERLINK l _Toc10332 第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 PAGEREF _Toc10332 19 HYPERLINK l _Toc22248 3.1. 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc22248 19 HYPERLINK l _Toc14682 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 PAGEREF _T

3、oc14682 19 HYPERLINK l _Toc30196 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc30196 19 HYPERLINK l _Toc18890 第4章 建筑方案 PAGEREF _Toc18890 21 HYPERLINK l _Toc20746 4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc20746 21 HYPERLINK l _Toc5104 4.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 PAGEREF _Toc5104 21 HYPERLINK l _Toc24190 4.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc24190 21 HYPERLINK l _T

4、oc11653 4.4. 建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc11653 22 HYPERLINK l _Toc15114 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc15114 24 HYPERLINK l _Toc20124 4.6. 給排水設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc20124 24 HYPERLINK l _Toc7090 第5章 節(jié)能節(jié)水措施 PAGEREF _Toc7090 26 HYPERLINK l _Toc10363 5.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc10363 26 HYPERLINK l _Toc17326 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc1

5、7326 26 HYPERLINK l _Toc5214 第6章 環(huán)境阻礙評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc5214 27 HYPERLINK l _Toc18083 6.1. 編制依據(jù) PAGEREF _Toc18083 27 HYPERLINK l _Toc24902 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc24902 27 HYPERLINK l _Toc25018 6.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的阻礙 PAGEREF _Toc25018 28 HYPERLINK l _Toc314 6.4. 環(huán)境愛護(hù)措施 PAGEREF _Toc314 28 HYPERLINK l _Toc19026 第7

6、章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 PAGEREF _Toc19026 29 HYPERLINK l _Toc6573 7.1. 指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc6573 29 HYPERLINK l _Toc1891 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 PAGEREF _Toc1891 29 HYPERLINK l _Toc22494 7.3. 消防設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc22494 30 HYPERLINK l _Toc21191 第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 PAGEREF _Toc21191 32 HYPERLINK l _Toc12654 8.1. 組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc12

7、654 32 HYPERLINK l _Toc10758 8.2. 人力資源配置 PAGEREF _Toc10758 32 HYPERLINK l _Toc14981 第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc14981 33 HYPERLINK l _Toc12896 9.1. 項(xiàng)目開發(fā)期 PAGEREF _Toc12896 33 HYPERLINK l _Toc17979 9.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc17979 33 HYPERLINK l _Toc29210 9.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程操縱措施 PAGEREF _Toc29210 33 HYPERLINK l _T

8、oc27419 第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) PAGEREF _Toc27419 35 HYPERLINK l _Toc12648 10.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 PAGEREF _Toc12648 35 HYPERLINK l _Toc5378 10.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 PAGEREF _Toc5378 36 HYPERLINK l _Toc10084 10.3. 招標(biāo)依據(jù) PAGEREF _Toc10084 38 HYPERLINK l _Toc22178 10.4. 招標(biāo)范圍 PAGEREF _Toc22178 38 HYPERLINK l _Toc31723 10.5. 招標(biāo)方式

9、 PAGEREF _Toc31723 38 HYPERLINK l _Toc113 第11章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc113 39 HYPERLINK l _Toc11625 11.1. 投資估算 PAGEREF _Toc11625 39 HYPERLINK l _Toc28628 11.2. 資金籌措 PAGEREF _Toc28628 39 HYPERLINK l _Toc8649 第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc8649 41 HYPERLINK l _Toc24762 12.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) PAGEREF _Toc24762 41 HYPERLINK

10、 l _Toc9257 12.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 PAGEREF _Toc9257 41 HYPERLINK l _Toc7434 12.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc7434 41 HYPERLINK l _Toc23818 12.4. 不確定性分析 PAGEREF _Toc23818 42 HYPERLINK l _Toc147 第13章 社會(huì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc147 43 HYPERLINK l _Toc266 13.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的阻礙分析 PAGEREF _Toc266 43 HYPERLINK l _Toc15708 13.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGE

11、REF _Toc15708 44 HYPERLINK l _Toc4721 13.3. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc4721 44 HYPERLINK l _Toc27521 第14章 研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc27521 46 HYPERLINK l _Toc13331 14.1. 可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc13331 46總 論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：中原辦張莊閘治理處片區(qū)改造項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱：濮陽(yáng)市正大置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣9516萬(wàn)元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 、法定代表人：邵亞3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

12、與托付方簽訂的咨詢協(xié)議；國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)青年城項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織治理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)專門進(jìn)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康進(jìn)展，必定要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建

13、設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。濮陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。依照國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能差不多齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，都市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期進(jìn)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健

14、康穩(wěn)定進(jìn)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要。 項(xiàng)目對(duì)都市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2012年12月24日，在河南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向河南省委、省政府提交的“3+5”新型都市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把“3+5”新型都市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)、進(jìn)展布局合理的新型都市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。濮陽(yáng)作為“3+5”新型都市群建設(shè)的中心都市之一，其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度在河南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”都市群進(jìn)展

15、建設(shè)的環(huán)境下，濮陽(yáng)市委市政府提出要突出濮陽(yáng)都市形象建筑，提高濮陽(yáng)都市品位，加強(qiáng)都市輻射功能的目標(biāo)。依照河南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2013年規(guī)劃，以后10年內(nèi)河南省將斥資3327億元打造都市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，濮陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與河南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善濮陽(yáng)市人民的居住條件差不多成為濮陽(yáng)市政府特不關(guān)懷的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)確實(shí)是為了使濮陽(yáng)都市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。青年城項(xiàng)目符合濮陽(yáng)都市建設(shè)總體

16、規(guī)劃，貫徹了 “3+5”都市群建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都市空間，制造新的都市景觀，提升都市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是接著保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以制造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約能夠拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投

17、資的增加關(guān)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為濮陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加濮陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市京開路與中原路交叉口北路東，總占地面積23畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)中原辦張莊閘治理處片區(qū)改造項(xiàng)目擬在占地面積34畝，建設(shè)總?cè)莘e率為2.33，建設(shè)密度為23.6%,總建筑面積為168270平方米的。8、要緊建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快濮陽(yáng)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)進(jìn)展，把濮陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心都市。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積34畝2規(guī)劃總建筑面積1682702.1其中：住宅建筑

18、面積70,652.32.2其中：1-4層商鋪建筑面積371902.3其中：地下停車場(chǎng)位741位3建筑密度%23.64容積率2.335綠地率%35.326項(xiàng)目總投資萬(wàn)元500007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元400008財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%140.009靜態(tài)投資回收期年2.110動(dòng)態(tài)投資回收期年1.5問(wèn)題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及濮陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。依照測(cè)算，在可能的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量

19、和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格操縱工程成本和治理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2013年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為4

20、9.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將

21、2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利預(yù)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定進(jìn)展產(chǎn)生了巨大的作用。

22、2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及治理、政策因素2013年，濮陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(zhǎng) 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(zhǎng)20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長(zhǎng)213.8 %，翻了一番。近五年，是濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%，比2003年上升

23、5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。要緊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人，新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平和氣上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864

24、起，同比下降14.88；死亡242人，同比下降26.89；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬(wàn)車死亡率10.1；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2013年，濮陽(yáng)市人口和打算生育工作穩(wěn)定進(jìn)展。年末全市戶籍人口728.83萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬(wàn)人，下降6.4%。人口出生率11.32，人口死亡率6.32，人口自然增長(zhǎng)率5.00。城鄉(xiāng)居民生活接著得到改善。2007年濮陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。都市居民人均可支配

25、收入10681 元，比上年增長(zhǎng)16.54 %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長(zhǎng)14.53%，實(shí)際增長(zhǎng)8.8%。都市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長(zhǎng)15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長(zhǎng)14.02%，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬(wàn)人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬(wàn)人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬(wàn)人，其中職工

26、數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04 萬(wàn)人；差不多醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬(wàn)人，其中職工34.79萬(wàn)人，離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬(wàn)人，都市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬(wàn)人，差不多做到應(yīng)保盡保。2013年，濮陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4

27、%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%，最近五年是濮陽(yáng)投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，要緊以中高檔次的高

28、層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。要緊特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。華龍區(qū)板快濮陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已差不多完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)差不多開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的進(jìn)展和潛力。濮陽(yáng)市民對(duì)華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)差不多完成，生活配套設(shè)施正在逐步完

29、善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。要緊特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)盡管離老城中心區(qū)比較近，但感受比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不行，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，同時(shí)檔次不高，缺乏差不多的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形

30、成。要緊特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，要緊通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。2、濮陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中能夠看出，濮陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2013年。2010年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也能夠講是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2013年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長(zhǎng)幅度8.

31、43%6.01%25.4%41.71%上表中專門明顯，2012、2013年是濮陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，專門多差不多上2006年就開始興建的項(xiàng)目，只通過(guò)1-2年的銷售，項(xiàng)目就差不多售完，表明銷售速度大大提升。3、濮陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬(wàn)平方米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2013年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了10

32、0萬(wàn)平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年能夠確實(shí)是一個(gè)不折不扣的濮陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析年 份201120122013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份201120122013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）9.6813.517.42增幅 1604%3946%2904% 從上頁(yè)的系列圖表中能夠看出，不管是商品房銷售依舊銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們能夠?qū)鼛啄赍ш?yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持

33、續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性進(jìn)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、有用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都可不能具有特不明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008年濮陽(yáng)樓市分析 濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽(yáng)2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金慎重入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速

34、。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型一般商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型一般商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。接著執(zhí)行從嚴(yán)從緊操縱新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2013年濮陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)濮陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的阻礙，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，然而總體上依舊

35、呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，要緊是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，因此2008年樓市房?jī)r(jià)依舊有一定的上漲空間。銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是濮陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在那個(gè)地點(diǎn)工作和經(jīng)商的人專門多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在那個(gè)地點(diǎn)，人流量特不大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在濮陽(yáng)華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不

36、可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必定。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽(yáng)鐵路部門職工等等。 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨濮陽(yáng)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，要緊分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 三類客戶：周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校

37、眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濮陽(yáng)師范學(xué)院、濮陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、濮陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、濮陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位職員近萬(wàn)人，該部分客戶要緊考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的差不多要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 五類客戶：濮陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特不是不墅社區(qū)，關(guān)于在外工作的濮陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為唯一的不

38、墅區(qū)無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特不是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。濮陽(yáng)人具有專門強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍情愿在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向都市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到專門大的促進(jìn)作用。 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2013年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/,濮陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/，有著極大的升值

39、空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目臨時(shí)未作任何廣告宣傳，差不多有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)刻購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部打算在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，打算儲(chǔ)備客戶3000批以上。銷售打算鑒于目前青年城項(xiàng)目工程進(jìn)度，銷售部依照目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售打算。 銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)、住宅、辦公 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目可能2014年5月初開盤：開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2014年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬(wàn)；開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2015年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.

40、4億；銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊都市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Υ螅谝院笙喈?dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)刻里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2013年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，河南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局河南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，濮陽(yáng)的均價(jià)為3709元/平方米，高于全省平均水平。在濮陽(yáng)市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)覺，濮陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)展分為三個(gè)時(shí)期：90年代至2001年為第一極端，這一時(shí)期要緊表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和

41、調(diào)整；2002年至2006年為第二時(shí)期，這一時(shí)期是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要時(shí)期，也是譜寫濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一時(shí)期全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米,竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開始進(jìn)入第三時(shí)期，濮陽(yáng)樓市通過(guò)前兩時(shí)期的進(jìn)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向進(jìn)展。通過(guò)前面兩個(gè)時(shí)期的預(yù)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，同時(shí)差不多在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地

42、價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后都市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。這些因素將讓濮陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2010年6月份時(shí)，濮陽(yáng)商品房均價(jià)為3709元/平方米,但到年底差不多突破4000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。濮陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：依照本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一

43、層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913.423萬(wàn)元，詳見附表五銷售收入及稅金估算表。營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力專門大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道 報(bào)紙廣告包括濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)、濮陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開盤和推新品前12周進(jìn)行34次推廣既可。 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，能夠作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，要緊用來(lái)開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。

44、單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，濮陽(yáng)地點(diǎn)小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：“百年濮陽(yáng)風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒?dòng)二：濮陽(yáng)人講濮陽(yáng)大型文化論壇?；顒?dòng)三：系列名人講座?；顒?dòng)四：濮陽(yáng)人講濮陽(yáng)大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客預(yù)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在濮陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終

45、。影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。濮陽(yáng)報(bào)紙：開盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽(yáng)的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)46次，開盤前每周發(fā)送23次。建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模中原辦張莊閘治理處片區(qū)改造項(xiàng)目擬在占地面積34畝，建設(shè)總?cè)莘e率為2.33，建設(shè)密度為23.6%,總建筑面積為168270平方米的。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市京開路與中原路交匯處，總占地面積34畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，差不多濮陽(yáng)

46、市規(guī)劃局審議通過(guò)。項(xiàng)目建設(shè)條件氣溫年平均氣溫 18.4一月份氣溫 3.5七月份氣溫 28.3極端最低氣溫 -2.9極端最高氣溫 38.7降水量年平均降水量 1660.4mm年降雨天數(shù) 30天日最大降水量 100.5mm濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%風(fēng)風(fēng)速年平均值 2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s30年一遇最大風(fēng)速 23m/s最大積雪深度 10cm最大凍土深度 5cm全年日照時(shí)數(shù) 1717.0h6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用都市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。都市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的

47、施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而河南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合濮陽(yáng)都市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽(yáng)市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽(yáng)市政府都市建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都市空間，制造新的都市景觀，提升都市品位都具有積極意義。 建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)1、都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93（2012年版）2、民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-20053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-954、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50067-975、都市規(guī)

48、劃編制方法6、濮陽(yáng)市都市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、濮陽(yáng)市2004年都市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，景為導(dǎo)向，考量濮陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钸m應(yīng)，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。中原辦張莊閘治理處片區(qū)改造項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義

49、”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 挖掘地塊核心價(jià)值，以都市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合制造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，幸免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于河南和濮陽(yáng)眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，占地34畝，總建筑面積為108270平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳

50、統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在濮陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的阻礙，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的操縱指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)不具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，

51、延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也能夠看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采納最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛

52、圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計(jì)1、要緊規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB50108-2001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范 JGJ6-99建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ79-2002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50038-94鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架

53、考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采納歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采納大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色 細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。 充分考慮濮陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透

54、，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及以后的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。 采納最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類不丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型

55、：6層以上的多層住宅采納框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅依照地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采納磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采納澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采納加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采納反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國(guó)建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2010年新規(guī)范版。給排水設(shè)計(jì)1、給排水 設(shè)計(jì)規(guī)范建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003（10年版）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50140-2005自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50084-2001（1

56、0年版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50013-2006室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50014-2006國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分不從星沙大道及天

57、華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計(jì)小區(qū)采納分流制排水。雨水、污水分不排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、愛護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善河南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采溫順空調(diào)的能源利用效率，依照中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采納淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑的屋頂和外墻采納下列節(jié)能措施同時(shí)預(yù)防白

58、蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采納倒置式屋面和種植屋面，局部采納坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 4、層室內(nèi)地面局部架空并采納了良好的隔熱保溫措施。 5、樓梯間采納封閉式并可開啟外窗。環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)編制依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996；都市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB1-1999；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的差不多特點(diǎn):上半年氣溫連續(xù)近10年來(lái)一直偏高的特點(diǎn)

59、，要緊緣故是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫差不多趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定阻礙，對(duì)環(huán)境有極大阻礙，例如:候鳥提早北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定阻礙。下半年氣候差不多趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼快，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2(衡東、西渡、祁東)18.6(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)0.7(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出

60、現(xiàn)低于0.0的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3。全市極端最高氣溫38.7,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7(7月3日)。全年極端最高氣溫35的高溫日23(祁東) 32(衡山)天,北部多于南部。依照氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。 2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀依照檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀差不多符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的阻礙項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)可不能對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境愛護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；都