資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教材

1、扳2001年全國(guó)懊注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師疤考試輔導(dǎo)教材資產(chǎn)評(píng)估學(xué)搬全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)傲估師 壩考試輔導(dǎo)教材編暗寫(xiě)組編跋中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出頒版社前言爸隨者國(guó)際經(jīng)濟(jì)的靶一體化和中國(guó)加靶入WTO步伐的癌加快，資產(chǎn)評(píng)估白沂業(yè)面臨者新的版挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇芭，對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)按估師也提出了更氨高的要求。從1拜995年建立注敖冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師統(tǒng)頒一考試制度以來(lái)鞍，我國(guó)已成功地柏舉辦了4次考試靶。截至2000壩年底，已有21翱0000余名考傲生通過(guò)了全擺部科目的考試取敗得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估跋師資格，為注冊(cè)氨資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍班補(bǔ)充和儲(chǔ)備了一擺大批合格人才。敗為了配合200爸1年度注冊(cè)資產(chǎn)爸評(píng)估師全國(guó)統(tǒng)一扒考試工作，更好版地為廣大考生服盎務(wù)，中國(guó)

2、注冊(cè)會(huì)藹計(jì)師協(xié)會(huì)組織有頒關(guān)專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)人拜士，按照20胺01年全國(guó)注冊(cè)熬資產(chǎn)評(píng)估師考試壩犬綱確定的考奧試范圍，編寫(xiě)、疤審定了這套輔導(dǎo)跋教材，全套教材辦共分:資產(chǎn)評(píng)斑估學(xué)、經(jīng)濟(jì)襖法、財(cái)務(wù)會(huì)壩計(jì)學(xué)、機(jī)電挨設(shè)備諱估基礎(chǔ)隘、建筑工程評(píng)澳估基礎(chǔ)五種及笆與之配套的綜傲合習(xí)題集、襖歷年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)柏估師考試試題及骯答案匯綿等參吧考用書(shū)，供大家藹在考前培訓(xùn)和自版學(xué)中參考。襖這套輔導(dǎo)教材是俺在2000年度辦注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師爸考試輔導(dǎo)教材的矮基礎(chǔ)上，根據(jù)近案期國(guó)家有關(guān)政策吧法規(guī)的變化做了澳補(bǔ)充和修訂，并搬對(duì)原書(shū)的內(nèi)容和藹體系進(jìn)訂了推敲昂和完善，全套教爸材力求突出注冊(cè)敗資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)具隘備的基本知識(shí)和隘操作技能，更好按地體

3、現(xiàn)了取渴注白冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)皚具備的知識(shí)體系唉。拌我們衷心祝趣更搬多的朋友在考試邦中取礙合格成績(jī)襖，盡快成為資產(chǎn)岸評(píng)估行業(yè)的骨干藹力量。俺由于編寫(xiě)時(shí)間緊澳迫，教材及參考白用書(shū)中難免有疏頒漏，錯(cuò)誤之處懇擺請(qǐng)讀者指正。搬中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師奧協(xié)會(huì)俺2001年2月挨15日澳第一章 總吧論襖第一節(jié) 資產(chǎn)佰評(píng)估及其特點(diǎn)癌一、資產(chǎn)評(píng)估的隘概念邦資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)板經(jīng)濟(jì)條件下客觀扮存在的經(jīng)濟(jì)范疇捌。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生藹活中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)敖所涉及的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)哀讓、企業(yè)重組、熬破產(chǎn)清算、資產(chǎn)笆抵押、資產(chǎn)納稅拌等經(jīng)濟(jì)行為，都瓣需要以資產(chǎn)的價(jià)胺值為依據(jù)。這里藹所說(shuō)的資產(chǎn)價(jià)值瓣，不是資產(chǎn)的賬把面歷史價(jià)值，而版是資產(chǎn)在某一時(shí)耙點(diǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)哎值

4、。為了估計(jì)和笆判斷資產(chǎn)的現(xiàn)行百市價(jià)，就需要對(duì)絆資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)半估。在對(duì)資產(chǎn)評(píng)稗估過(guò)程中，一般擺要涉及以下基本哎的評(píng)估要素：一版是評(píng)估主體，即盎從事資產(chǎn)評(píng)估的般機(jī)構(gòu)和人員，它拜是資產(chǎn)評(píng)估工作傲中的主導(dǎo)者；二把是評(píng)估客體，即澳待評(píng)估的資產(chǎn)，翱它是資產(chǎn)評(píng)估的傲具體對(duì)象；三是哀評(píng)估依據(jù)，也就芭是資產(chǎn)評(píng)估工作巴所遵循的法律、板法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為敗文件、重大合同拜協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)靶準(zhǔn)和其他參考依哀據(jù)；四是評(píng)估目癌的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)胺發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為挨，它直接決定和巴制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)瓣值類(lèi)型和方法的爸選擇；五是評(píng)估稗原則，即資產(chǎn)評(píng)胺估的行為規(guī)范，傲是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事啊人各方關(guān)系、處白理評(píng)估業(yè)務(wù)的行哀為準(zhǔn)則；六是評(píng)安估程序，即

5、資產(chǎn)唉評(píng)估工作從開(kāi)始盎準(zhǔn)備到最后結(jié)束芭的工作順序；七盎是評(píng)估價(jià)值類(lèi)型板，即對(duì)評(píng)估價(jià)值藹的質(zhì)的規(guī)定，它爸對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法芭的選擇具有約束耙性；八是評(píng)估方鞍法，即資產(chǎn)評(píng)估邦所運(yùn)用的特定技般術(shù)，它是實(shí)現(xiàn)資挨產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手把段和途徑。以上翱八種要素構(gòu)成了愛(ài)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的埃有機(jī)整體。它們唉之間相互依托，安是保證資產(chǎn)評(píng)估班工作正常進(jìn)行和隘評(píng)估價(jià)值科學(xué)性啊的重要因素。版從以上分析可以藹看出，所謂資產(chǎn)礙評(píng)估，就是指在吧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下昂，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和吧人員，依據(jù)國(guó)家哎有關(guān)規(guī)定，根據(jù)凹特定的目的，遵瓣循適用原則，依吧照法定程序，選背擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)翱型，運(yùn)用科學(xué)方按法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值柏進(jìn)行評(píng)定和估算班的行為。白二、資產(chǎn)評(píng)

6、估的俺特點(diǎn)拜理解和把握資產(chǎn)襖評(píng)估的特點(diǎn)，有版利于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)百資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)吧，對(duì)于搞好資產(chǎn)癌評(píng)估工作，提高案資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具艾有重要意義。一頒般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)爸估具有以下特點(diǎn)俺:（一）現(xiàn)實(shí)性絆現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)伴估基準(zhǔn)期為時(shí)間扳參照，按這一時(shí)拔點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀敗況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的絆評(píng)定估算。般資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期阿是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值氨的基準(zhǔn)時(shí)間。由俺于各種資產(chǎn)都處奧在不斷運(yùn)動(dòng)和變藹化中，資產(chǎn)的數(shù)鞍量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)暗和價(jià)值也就不可熬能長(zhǎng)期保持不變襖。因此，資產(chǎn)評(píng)把估只能是評(píng)估某拜一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)哎值。評(píng)估基準(zhǔn)期跋一般以爸“熬日壩”爸為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選岸擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或阿評(píng)估作業(yè)時(shí)間較礙接近的時(shí)期。佰資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)跋性表現(xiàn)在以下三

7、吧個(gè)方面：辦1. 資產(chǎn)評(píng)估鞍直接以現(xiàn)實(shí)存在跋的資產(chǎn)作為估價(jià)扒的依據(jù)，只要求瓣說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀案況，而不需要說(shuō)熬明為什么形成這愛(ài)個(gè)狀況，以及如癌何由過(guò)去的那種癌狀況變成當(dāng)前狀爸況。阿2. 以現(xiàn)實(shí)狀絆況為基礎(chǔ)反映未板來(lái)。吧3. 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)骯調(diào)客觀存在。形拌式上存在而實(shí)際盎上已消失者，或俺形式上不存在而巴事實(shí)上存在者，愛(ài)都要以實(shí)際上的案客觀存在為依據(jù)靶進(jìn)行校正。（二）市場(chǎng)性八資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)奧于市場(chǎng)的活動(dòng)，壩在市場(chǎng)交易活動(dòng)藹發(fā)生的條件下，拌資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模把擬市場(chǎng)條件對(duì)資凹產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)定盎估算和報(bào)告，并般且，這一估算和巴報(bào)告結(jié)果必須接矮受市場(chǎng)檢驗(yàn)。（三）預(yù)測(cè)性岸資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)般性是指用資產(chǎn)的拌未來(lái)時(shí)空的潛能

8、耙說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)傲的評(píng)估價(jià)值必須礙反映資產(chǎn)的未來(lái)盎潛能，未來(lái)沒(méi)有案潛能和效益的資隘產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)班值是不存在的。藹因此，通常用未扳來(lái)預(yù)期收益來(lái)折拜算反映整體資產(chǎn)氨的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用叭預(yù)期使用年限和暗功能，評(píng)估某類(lèi)笆資產(chǎn)的凈值，等背等。（四）公正性捌公正性是指資產(chǎn)敖評(píng)估行為對(duì)于評(píng)爸估當(dāng)事人具有獨(dú)挨立性，它服務(wù)于唉資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要阿，而不是服務(wù)于懊資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人懊的任何一方的需骯要。公正性的表唉現(xiàn)有兩點(diǎn):一是白資產(chǎn)評(píng)估是按公板允、法定的準(zhǔn)則跋和規(guī)程進(jìn)行的，絆具有公允的行為八規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范把，這是公正性的絆技術(shù)基礎(chǔ)；二是靶評(píng)估人員與資產(chǎn)敖業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)般系的第三者，這按是公正性的組織胺基礎(chǔ)。（五）咨詢(xún)性頒

9、咨詢(xún)性是指資產(chǎn)哎評(píng)估結(jié)論是為資佰產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)班化估價(jià)意見(jiàn)，這伴個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)礙強(qiáng)制執(zhí)行的效力板，評(píng)估者只對(duì)結(jié)疤論本身合乎職業(yè)翱規(guī)范要求負(fù)責(zé)，百而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)拌定價(jià)決策負(fù)責(zé)。背事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)癌估為資產(chǎn)交易提癌供的估價(jià)往往由按當(dāng)事人作為要價(jià)按和出價(jià)的參考，斑最終的成交價(jià)取爸決于討價(jià)還價(jià)的扮本領(lǐng)。咨詢(xún)性除案具有上述有限法瓣律責(zé)任這一涵義耙以外，還有另一白涵義，即資產(chǎn)評(píng)愛(ài)估是職業(yè)化專(zhuān)家敖活動(dòng)，其表現(xiàn)是頒一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的唉專(zhuān)家組成專(zhuān)業(yè)評(píng)百估機(jī)構(gòu)，形成專(zhuān)百業(yè)化的社會(huì)分工伴，評(píng)估活動(dòng)專(zhuān)業(yè)白化、市場(chǎng)化。這安種專(zhuān)門(mén)化、市場(chǎng)般化的評(píng)估業(yè)，擁盎有大量的市場(chǎng)信叭息，能夠更好地稗為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)吧化和實(shí)現(xiàn)服務(wù)。矮三、資產(chǎn)

10、評(píng)估與暗會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別挨資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)般計(jì)價(jià)的區(qū)別，表翱現(xiàn)在以下方面：礙（一）二者發(fā)生板的前提條件不同頒會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)哎計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷胺史成本原則，同挨時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)芭主體的持續(xù)經(jīng)營(yíng)笆為假設(shè)前提的。扒而資產(chǎn)評(píng)估則是矮用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變安動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變翱動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)藹主體的企業(yè)生產(chǎn)傲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，背以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前絆提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)壩法反映企業(yè)資產(chǎn)埃價(jià)值時(shí)的估價(jià)行扮為。這一區(qū)別表捌明，一方面資產(chǎn)皚評(píng)估并不是也不熬能夠否定會(huì)計(jì)計(jì)敗價(jià)的歷史成本原扳則，因?yàn)槠浒l(fā)生吧的前提條件不同礙；另一方面，在罷企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的拜條件下，不能隨壩意以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)懊值替代資產(chǎn)歷史疤成本計(jì)價(jià)。如果半隨意進(jìn)行評(píng)估，拌不僅會(huì)破壞會(huì)計(jì)般

11、計(jì)價(jià)的嚴(yán)肅性，礙違背歷史成本原八則，還會(huì)對(duì)企業(yè)邦的成本和收益計(jì)昂算產(chǎn)生不利的影頒響。當(dāng)然，資產(chǎn)安計(jì)價(jià)有時(shí)也需要襖根據(jù)物價(jià)變動(dòng)情八況進(jìn)行估價(jià) (暗例如我國(guó)199爸2年開(kāi)始試點(diǎn)，白1995年結(jié)束稗的清產(chǎn)核資中的敗價(jià)值重估)，但艾這種估價(jià)要嚴(yán)格翱按照會(huì)計(jì)政策的佰統(tǒng)一規(guī)定，并且暗只是賬面價(jià)值的辦調(diào)整而已，并不安是我們所稱(chēng)的資耙產(chǎn)評(píng)估。百（二）二者的目吧的不同吧會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)百計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論敗資產(chǎn)，使貨幣能八夠客觀地反映資啊產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量白。資產(chǎn)評(píng)估則是搬就資產(chǎn)論權(quán)益，昂資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反伴映資產(chǎn)的效用，澳并以此作為取得扮收人或確定在新伴的組織、實(shí)體中頒的權(quán)益的依據(jù)。岸同時(shí)，會(huì)計(jì)學(xué)中跋資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的捌是為投

12、資者、債把權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理皚者提供有效的會(huì)扳計(jì)信息，資產(chǎn)評(píng)襖估價(jià)值則是為資岸產(chǎn)的交易和投資擺提供公平的價(jià)值昂尺度。奧（三）執(zhí)行操作百者不同唉資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本跋企業(yè)的財(cái)會(huì)人員氨來(lái)完成的，只要敖涉及與資產(chǎn)有關(guān)藹的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需八要計(jì)價(jià)，是一項(xiàng)瓣經(jīng)常的、大量的熬工作。資產(chǎn)評(píng)估板則是由獨(dú)立于企班業(yè)以外的具有資壩產(chǎn)評(píng)估資格的社把會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成敗的。而且，資產(chǎn)拜評(píng)估工作除需要罷有資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)以絆外，還需要工程澳技術(shù)、經(jīng)濟(jì)法律板等多方面的知識(shí)耙才能完成，其工案作難度和復(fù)雜程藹度遠(yuǎn)超過(guò)會(huì)計(jì)計(jì)半價(jià)。骯當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估邦與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是版有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)絆計(jì)價(jià)有時(shí)需要以巴資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為氨依據(jù)，這在會(huì)計(jì)把制度中有

13、相應(yīng)規(guī)絆定。但資產(chǎn)評(píng)估絆與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)畢竟頒是兩個(gè)不同的經(jīng)熬濟(jì)范疇，無(wú)論從捌理論上還是實(shí)際百工作中都必須明疤確區(qū)分。擺四、資產(chǎn)評(píng)估主頒體凹資產(chǎn)評(píng)估的主體襖，是指從事資產(chǎn)隘評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人搬員。具體來(lái)說(shuō)，礙就是具有資產(chǎn)評(píng)矮估資格的中介機(jī)扮構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)愛(ài)估師。中介機(jī)構(gòu)百?gòu)氖沦Y產(chǎn)評(píng)估業(yè)礙務(wù)，需具備一定爸條件，并經(jīng)主管安部門(mén)批準(zhǔn)，這里爸不贅述，重點(diǎn)說(shuō)版明的是注冊(cè)資產(chǎn)搬評(píng)估師。艾注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師搬是具備資產(chǎn)評(píng)估百、經(jīng)濟(jì)管理和財(cái)捌務(wù)會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)知案識(shí)并通過(guò)考試或啊認(rèn)定，取得資產(chǎn)襖評(píng)估師資格，并襖依法向評(píng)估管理熬部門(mén)注冊(cè)，從事八資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)及扒相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的案人員。注冊(cè)資產(chǎn)班評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行哀為應(yīng)遵循有關(guān)的唉法律和行

14、政法規(guī)扮。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告伴應(yīng)由至少兩名注罷冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽哎字。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)八估師只能在一個(gè)礙資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)柏業(yè)并獨(dú)立行使簽岸字權(quán)利，不得允藹許他人以本人名哀義簽字。注冊(cè)資翱產(chǎn)評(píng)估師對(duì)簽署伴的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告敗書(shū)的真實(shí)性、客挨觀性、公正性負(fù)凹責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)氨的法律責(zé)任。巴注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師瓣在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守笆獨(dú)立、客觀、公拜正的原則，與客氨戶(hù)存在以下利害搬關(guān)系時(shí)，應(yīng)予以?shī)W回避：佰1. 曾在委托盎單位任職，離職半后未滿(mǎn)兩年；笆2. 持有客戶(hù)笆的股票、債券或傲與客戶(hù)有其他經(jīng)敗濟(jì)利益關(guān)系；絆3. 與客戶(hù)的叭負(fù)責(zé)人或委托事霸項(xiàng)的當(dāng)事人有利耙害關(guān)系；熬4. 其他可能擺直接或間接影響皚執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系按。拌注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師凹

15、應(yīng)當(dāng)維護(hù)職業(yè)形霸象，在本行業(yè)中邦應(yīng)團(tuán)結(jié)協(xié)作，維爸護(hù)行業(yè)信譽(yù)。不板得以下列不正當(dāng)癌手段爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)：靶1. 低毀、貶哀損同行的信譽(yù);澳2. 利用回扣傲、提成等手段;拌3. 借助行政頒機(jī)關(guān)的權(quán)力，壟擺斷行業(yè)、地區(qū)、擺系統(tǒng)的評(píng)估業(yè)務(wù)疤;叭4. 脅迫、欺辦詐、利誘等方式翱;捌5. 其他不正艾當(dāng)手段。叭此外，注冊(cè)資產(chǎn)班評(píng)估師不得向客凹戶(hù)或通過(guò)客戶(hù)獲拜取服務(wù)費(fèi)以外的版不正當(dāng)利益;不般得對(duì)其執(zhí)業(yè)能力藹進(jìn)行夸張、虛假擺以及容易引起誤巴解的宣傳。擺五、資產(chǎn)評(píng)估客捌體哎（一）資產(chǎn)的涵傲義艾資產(chǎn)評(píng)估客體，疤是指被評(píng)估的資艾產(chǎn)。作為評(píng)估客八體的資產(chǎn)，有的拌是單項(xiàng)資產(chǎn)，有跋的則是若干項(xiàng)資靶產(chǎn)的組合體;有胺的是資產(chǎn)的所有跋權(quán)

16、，有的則是資靶產(chǎn)的使用權(quán)，等班等。我國(guó)的資產(chǎn)拌評(píng)估客體，最初斑是以企業(yè)為主體邦進(jìn)行的，當(dāng)然也辦不排斥各項(xiàng)獨(dú)立凹形態(tài)的資產(chǎn)，如矮房地產(chǎn)等。所謂按資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)主埃體擁有或者控制氨的，能以貨幣計(jì)胺量的，能夠給經(jīng)疤濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)哀效益的經(jīng)濟(jì)資源盎。資產(chǎn)具有以下百幾點(diǎn)基本特征:疤1. 資產(chǎn)必須板是經(jīng)濟(jì)主體擁有哀或者控制的。一板般來(lái)說(shuō)，一項(xiàng)財(cái)愛(ài)產(chǎn)要作為經(jīng)濟(jì)主熬體的資產(chǎn)予以確懊認(rèn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)主安體來(lái)說(shuō)要擁有其癌所有權(quán)，必須歸胺經(jīng)濟(jì)主體所有，爸也就是經(jīng)濟(jì)主體般對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有扳產(chǎn)權(quán)。對(duì)于一些吧特殊方式形成的阿資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)主體爸雖然對(duì)其不擁有矮所有權(quán)，但能夠擺實(shí)際控制的，如瓣融資租人固定資癌產(chǎn)，按照實(shí)質(zhì)重胺于形式原則

17、的要巴求，也應(yīng)當(dāng)將其跋作為經(jīng)濟(jì)主體資拜產(chǎn)予以確認(rèn)。把2. 資產(chǎn)必須敗能以貨幣計(jì)量。拜也就是說(shuō)資產(chǎn)能胺夠運(yùn)用貨幣計(jì)量扮其價(jià)值，否則就藹不能將其作為資般產(chǎn)確認(rèn)。如某生安產(chǎn)飲料的企業(yè)，奧壟斷占有一個(gè)含埃有豐富微量元素辦的優(yōu)質(zhì)礦泉水水捌源，這對(duì)于該企耙業(yè)來(lái)說(shuō)是一大經(jīng)吧濟(jì)資源，它有利襖于企業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)笆質(zhì)礦泉水飲料，隘能夠給企業(yè)帶來(lái)愛(ài)未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，礙但是由于無(wú)法用搬貨幣對(duì)該礦泉水藹資源的價(jià)值進(jìn)行鞍計(jì)量，所以不能伴將其作為資產(chǎn)予鞍以確認(rèn)。骯3. 資產(chǎn)必須靶是能夠給經(jīng)濟(jì)主佰體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益隘的資源，即可望皚給經(jīng)濟(jì)主體現(xiàn)金啊流人的資源。也百就是說(shuō)，資產(chǎn)必白須具有交換價(jià)值岸和使用價(jià)值，沒(méi)翱有交換價(jià)值和使稗用價(jià)值的物

18、品，癌不能給經(jīng)濟(jì)主體爸帶來(lái)未來(lái)效益的捌，則不作為資產(chǎn)骯確認(rèn)。般（二）資產(chǎn)的分笆類(lèi)霸為了科學(xué)地進(jìn)行礙資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)懊資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象按案不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行盎合理分類(lèi)。白1. 按資產(chǎn)存般在形態(tài)分類(lèi)，可板以分為有形資產(chǎn)芭和無(wú)形資產(chǎn)。有伴形資產(chǎn)是指那些扳具有實(shí)體形態(tài)的矮資產(chǎn)，包括機(jī)器矮設(shè)備、房屋建筑傲物、流動(dòng)資產(chǎn)等哎。由于這類(lèi)資產(chǎn)捌具有不同的功能凹和特性，在評(píng)估班時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行。跋無(wú)形資產(chǎn)是指那愛(ài)些沒(méi)有實(shí)物形態(tài)奧，但在很大程度岸上制約著企業(yè)物邦質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力絆和生產(chǎn)質(zhì)量，直阿接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)半效益的資產(chǎn)，主半要包括專(zhuān)利權(quán)、襖商標(biāo)權(quán)、非專(zhuān)利岸技術(shù)、土地使用壩權(quán)、商譽(yù)等。傲2. 按資產(chǎn)是般否具有綜合獲利罷能力分類(lèi)，可

19、以澳分為單項(xiàng)資產(chǎn)和骯整體資產(chǎn)。單項(xiàng)捌資產(chǎn)是指單臺(tái)、辦單件的資產(chǎn);整挨體資產(chǎn)是指由一靶組單項(xiàng)資產(chǎn)組成八的具有獲利能力耙的資產(chǎn)綜合體。氨在進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)百評(píng)估中，我們可鞍以確切地評(píng)估出癌廠房、機(jī)器設(shè)備板的價(jià)值，可以評(píng)白估確定某項(xiàng)技術(shù)跋專(zhuān)利等無(wú)形資產(chǎn)敖的開(kāi)發(fā)或購(gòu)置成唉本以及獲利能力叭。以單項(xiàng)資產(chǎn)為艾對(duì)象的評(píng)估，稱(chēng)矮為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估頒。將單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)辦估價(jià)值匯總起來(lái)骯，可以求得作為半資產(chǎn)綜合體的企敖業(yè)的總資產(chǎn)的價(jià)扒值。但是，如果昂不是變賣(mài)單項(xiàng)資暗產(chǎn)，而是把企業(yè)巴或單獨(dú)的生產(chǎn)車(chē)襖間作為商品進(jìn)行隘買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般要擺進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)盎估。企業(yè)的整體骯資產(chǎn)不是企業(yè)各愛(ài)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)伴的匯集，其價(jià)值稗也不等于各單項(xiàng)挨可確

20、指的資產(chǎn)價(jià)絆值的總額，因?yàn)榘咂髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)艾估所考慮的是它阿作為一個(gè)整體的罷生產(chǎn)能力或獲利佰能力，所以，其擺評(píng)估價(jià)值除了包擺括各單項(xiàng)可確指暗的資產(chǎn)價(jià)值以外澳，還包括不可確扳指的資產(chǎn)，即商柏譽(yù)的價(jià)值。盎3. 按資產(chǎn)能奧否獨(dú)立存在分類(lèi)絆，可以分為可確芭指的資產(chǎn)和不可霸確指的資產(chǎn)?？砂〈_指的資產(chǎn)是指愛(ài)能獨(dú)立存在的資柏產(chǎn)，前面所列示奧的有形資產(chǎn)和無(wú)斑形資產(chǎn)，除商譽(yù)敖以外都是可確指拜的資產(chǎn);不可確矮指的資產(chǎn)是指不拔能脫離企業(yè)有形矮資產(chǎn)而單獨(dú)存在啊的資產(chǎn)，如商譽(yù)霸。商譽(yù)是由于企瓣業(yè)地理位置優(yōu)越藹、信譽(yù)卓著、生啊產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出色、勞案動(dòng)效率高、歷史埃悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富暗、技術(shù)先進(jìn)等原巴因，所獲得的投巴資收益率高于一扳

21、般正常投資收益八率所形成的超額搬收益。安第二節(jié) 資產(chǎn)懊評(píng)估的目的和價(jià)扒值類(lèi)型捌一、資產(chǎn)評(píng)估的八目的唉資產(chǎn)評(píng)估的目的頒指的是被評(píng)估資氨產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)阿濟(jì)行為。同樣的頒資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估霸目的不同，其評(píng)胺估值也往往不相爸同。因此，明確班資產(chǎn)評(píng)估目的，伴對(duì)于科學(xué)地組織叭資產(chǎn)評(píng)估工作，擺提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)敗量，具有重要意鞍義。敗根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制皚度規(guī)定，對(duì)占有疤國(guó)有資產(chǎn)的單位阿發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行安為時(shí)需要評(píng)估:扳1. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓跋。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指癌國(guó)有資產(chǎn)占有單愛(ài)位有償轉(zhuǎn)讓超過(guò)笆百萬(wàn)元或占全部霸固定資產(chǎn)原值2叭0%以上的非整胺體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)傲行為。壩2. 企業(yè)兼并般。企業(yè)兼并是指翱一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)班債務(wù)、購(gòu)買(mǎi)、股愛(ài)份化和

22、控股等形襖式有償接收其他扮企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使巴被兼并方喪失法搬人資格或改變法柏人實(shí)體。背3. 企業(yè)出售昂。企業(yè)出售是指挨獨(dú)立核算的企業(yè)艾或企業(yè)內(nèi)部的分癌廠、車(chē)間及其他疤整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出頒售行為。矮4. 企業(yè)聯(lián)營(yíng)捌。企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指盎國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位瓣之間以固定資產(chǎn)昂、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)氨形資產(chǎn)及其他資拌產(chǎn)投入組成各種把形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)懊實(shí)體的行為。般5股份經(jīng)營(yíng)。拔股份經(jīng)營(yíng)是指國(guó)頒有資產(chǎn)占有單位安實(shí)行股份制經(jīng)營(yíng)搬方式的行為，包昂括法人持股、內(nèi)鞍部職工持股、向癌社會(huì)發(fā)行不上市柏股票和上市股票鞍。伴6. 中外合資愛(ài)、合作。中外合扳資、合作是指國(guó)暗有資產(chǎn)占有單位爸與外商在我國(guó)境搬內(nèi)舉辦合資或合矮作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的行胺為。矮7企

23、業(yè)清算。骯包括破產(chǎn)清算、鞍終止清算和結(jié)業(yè)按清算。耙8抵押。抵押爸是指國(guó)有資產(chǎn)占叭有單位，以本單佰位的資產(chǎn)作為物八質(zhì)保證進(jìn)行抵押昂而獲得貸款的經(jīng)澳濟(jì)行為。癌9擔(dān)保。擔(dān)保邦是指國(guó)有資產(chǎn)占岸有單位，以本企傲業(yè)的資產(chǎn)為其他俺單位的經(jīng)濟(jì)行為扮擔(dān)保，并承擔(dān)連翱帶責(zé)任的行為。耙10企業(yè)租賃頒。企此租賃是指挨國(guó)有資產(chǎn)占有單氨位或上級(jí)單位在拔一定期限內(nèi)，以按收取租金的形式昂，將企業(yè)全部或埃部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)昂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其霸他經(jīng)營(yíng)使用者的胺行為。岸對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行哀為，前7種屬于啊必須評(píng)估的范圍艾，后3種則根據(jù)翱具體情況，當(dāng)事霸人可自行決定是瓣否需要評(píng)估。哎二、資產(chǎn)評(píng)估的扳價(jià)值類(lèi)型俺資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值八類(lèi)型指的是資產(chǎn)昂評(píng)

24、估價(jià)值的質(zhì)的拔規(guī)定性，即價(jià)值罷內(nèi)涵。價(jià)值類(lèi)型稗需要與資產(chǎn)行為按的發(fā)生相匹配。頒資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值瓣類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估懊價(jià)值形式上的具矮體化。資產(chǎn)在價(jià)艾值形態(tài)上的計(jì)量扮可以有多種類(lèi)型俺的涵義，分別從俺不同角度反映資埃產(chǎn)的價(jià)值特征。巴這些不同涵義的藹價(jià)值不僅在質(zhì)上爸是不同的，在量胺上也存在較大差俺異，而作為資產(chǎn)巴業(yè)務(wù)所要求的具哎體價(jià)值類(lèi)型卻是板唯一的，否則，安就失去了正確反靶映和提供價(jià)值尺吧度的功能。因此疤，必須根據(jù)資產(chǎn)艾業(yè)務(wù)的行為，即柏評(píng)估目的，弄清疤楚所要求的價(jià)值擺尺度的內(nèi)涵，從挨而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)半所適用的價(jià)值類(lèi)隘型。矮關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)背值類(lèi)型的種類(lèi)，暗從不同的角度出翱發(fā)，有著不同的阿表述。一種表述斑將價(jià)

25、值類(lèi)型歸納柏為四種，即重置佰成本、現(xiàn)行市價(jià)邦、收益現(xiàn)值和清叭算價(jià)格。哀1重置成本。笆重置成本是指在板現(xiàn)時(shí)條件下，按八功能重置資產(chǎn)并挨使資產(chǎn)處于在用案狀態(tài)所耗費(fèi)的成稗本。重置成本的癌構(gòu)成與歷史成本跋一樣，也是反映拌資產(chǎn)購(gòu)建、運(yùn)輸哎、安裝、調(diào)試等半建設(shè)過(guò)程中全部背費(fèi)用的價(jià)格，只吧不過(guò)它是按現(xiàn)有敗技術(shù)條件初價(jià)格芭水平計(jì)算的。重邦置成本適用的前扒提是資產(chǎn)處于在啊用狀態(tài)，一方面叭反映資產(chǎn)已經(jīng)投拜人使用，另一方襖面反映資產(chǎn)能夠頒繼續(xù)使用，對(duì)所襖有者具有使用價(jià)耙值。決定重置成扳本的兩個(gè)基本因叭素是重置完全成俺本及其損耗 (唉或稱(chēng)貶值)。般2現(xiàn)行市價(jià)。奧現(xiàn)行市價(jià)是資產(chǎn)罷在公平市場(chǎng)上的擺售賣(mài)價(jià)格。現(xiàn)行胺市價(jià)源生

26、于公平扒市場(chǎng)，具有如下靶規(guī)定性:有充分傲的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、買(mǎi)笆賣(mài)雙方?jīng)]有壟斷盎和強(qiáng)制、雙方都挨有足夠的時(shí)間和疤能力了解實(shí)情，案具有獨(dú)立的判斷邦和理智的選擇。愛(ài)決定現(xiàn)行市價(jià)的?；疽蛩赜?懊（1）基礎(chǔ)價(jià)格埃，即資產(chǎn)的生產(chǎn)岸成本價(jià)格。一般半情況下，一項(xiàng)資岸產(chǎn)的生產(chǎn)成本高背低決定其價(jià)格的阿高低。盎（2）供求關(guān)系八，資產(chǎn)價(jià)格與需皚求量成正比例關(guān)斑系，與供應(yīng)量成氨反比例關(guān)系。當(dāng)澳一項(xiàng)資產(chǎn)有多個(gè)絆買(mǎi)主競(jìng)買(mǎi)時(shí)，資八產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升皚，反之則會(huì)下降鞍。拔（3）質(zhì)量因素背，是指資產(chǎn)本身奧功能、精度等技奧術(shù)參數(shù)。優(yōu)質(zhì)優(yōu)懊價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的隘法則，在資產(chǎn)評(píng)埃估中質(zhì)量因素對(duì)盎資產(chǎn)價(jià)值的影響佰必須予以充分考昂慮。吧3收益現(xiàn)值。把收

27、益現(xiàn)值是指根昂據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期版獲利能力的大小唉，按照將本求啊利的逆向思維氨 以稗利索本，以適擺當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資背本化率將未來(lái)收搬益折成的現(xiàn)值。拔可見(jiàn)，收益現(xiàn)值跋是指為獲得資產(chǎn)八以取得預(yù)期收益埃的權(quán)利所支付的澳貨幣總額。收益凹現(xiàn)值適用的前提懊條件是資產(chǎn)投人板使用，同時(shí)，投把資者投資的直接拔目的是為了獲得凹預(yù)期收益。拜4清算價(jià)格。癌清算價(jià)格是指在笆非正常市場(chǎng)上限爸制拍賣(mài)的價(jià)格。扒清算價(jià)格一般低耙于現(xiàn)行市價(jià)，這皚是由市場(chǎng)供求狀澳況決定的。其一胺，因經(jīng)營(yíng)失利而笆導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)頒，必然會(huì)急于將巴資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)扳;其二，這種交搬易活動(dòng)主要取決皚于買(mǎi)方，占有主瓣動(dòng)權(quán)的買(mǎi)方必定傲?xí)O力壓低成交半價(jià)格，以從中獲辦

28、取利益。澳一般來(lái)說(shuō)，在市罷場(chǎng)機(jī)制比較健全耙的情況下，資產(chǎn)般價(jià)值會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而絆趨于合理，以市罷場(chǎng)售價(jià)評(píng)定其清八算價(jià)格仍有一定凹意義。盡管如此奧，資產(chǎn)的清算價(jià)邦格也往往會(huì)低于暗其現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格靶。有些市場(chǎng)上不佰需要的資產(chǎn)，其叭清算價(jià)格甚至?xí)荽蟠蟮陀谫~面價(jià)半格。因此，清算巴價(jià)格一般取決于拜下列幾個(gè)因素:艾（1）資產(chǎn)的通壩用性。專(zhuān)用設(shè)備疤的清算價(jià)格一般笆會(huì)較大幅度地低挨于其市場(chǎng)價(jià)格。擺一個(gè)具有某一特絆殊屬性 (使用鞍價(jià)值)的財(cái)產(chǎn)對(duì)壩于所有者來(lái)講并暗不具有特殊價(jià)值吧。半（2）清算時(shí)間頒的限制。一般地疤，清算時(shí)間越長(zhǎng)稗，在市場(chǎng)上討價(jià)疤還價(jià)的余地越大盎，清算價(jià)格會(huì)越擺高。靶另一種表述將價(jià)巴值類(lèi)型歸納為市藹場(chǎng)價(jià)

29、值和非市場(chǎng)頒價(jià)值兩種。市場(chǎng)阿價(jià)值是自愿買(mǎi)方安與自愿賣(mài)方在評(píng)搬估基準(zhǔn)日進(jìn)行正啊常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之暗后，所達(dá)成的公扒平交易中某項(xiàng)資把產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易背的價(jià)值估計(jì)數(shù)額吧，當(dāng)事人雙方應(yīng)艾自主謹(jǐn)慎行事，般不受任何強(qiáng)迫壓疤制。非市場(chǎng)價(jià)值叭是指不滿(mǎn)足市場(chǎng)隘價(jià)值成立條件的拌資產(chǎn)在非公開(kāi)市隘場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的啊價(jià)值。哎對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)伴值類(lèi)型的選擇，哎必須與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安行為的發(fā)生密切扳結(jié)合起來(lái)，不同凹的經(jīng)濟(jì)行為，所哀要求資產(chǎn)評(píng)估價(jià)拜值的內(nèi)涵是不一昂樣的。如果不區(qū)疤別資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為扒確定評(píng)估價(jià)值類(lèi)把型，或者籠統(tǒng)地扮確定資產(chǎn)評(píng)估值癌，就會(huì)失去評(píng)估藹價(jià)值的科學(xué)性。敗實(shí)際工作中，資班產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行哀為是多種多樣的暗，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)癌和評(píng)

30、估人員充分絆理解資產(chǎn)評(píng)估價(jià)鞍值類(lèi)型的涵義和絆適用前提，選擇百科學(xué)合理的價(jià)值氨類(lèi)型。白資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)奧型說(shuō)明的是資產(chǎn)扳評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵叭，具有質(zhì)的規(guī)定拜性，而評(píng)估方法拜則是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)壩值的量化過(guò)程，俺這是兩個(gè)既相聯(lián)盎系，又有區(qū)別的把概念。價(jià)值類(lèi)型阿對(duì)評(píng)估方法的選搬用具有約束性，疤在價(jià)值類(lèi)型確定扳的前提下，盡管白各種方法之間具扳有替代性，但不岸能以方法的可替絆代性模糊價(jià)值類(lèi)凹型的唯一性，更邦不能以評(píng)估方法跋代替價(jià)值類(lèi)型。矮同時(shí)，價(jià)值類(lèi)型哎與作為評(píng)估結(jié)果罷的評(píng)估價(jià)值不是背相同的概念。評(píng)拜估價(jià)值是價(jià)值類(lèi)氨型與評(píng)估方法即挨評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)皚定和量化過(guò)程共柏同作用的結(jié)果。爸影響評(píng)估價(jià)值的盎因素很多，諸如襖特定

31、目的、市場(chǎng)敖條件及指標(biāo)參數(shù)熬等，但決定價(jià)值叭類(lèi)型的則是特定俺目的。價(jià)值類(lèi)型百相同的情況下，哎價(jià)值類(lèi)型約束下跋的評(píng)估方法應(yīng)用懊中，市場(chǎng)條件和笆指標(biāo)參數(shù)等均會(huì)邦對(duì)其產(chǎn)生影響，瓣最終影響評(píng)估價(jià)芭值。迸一步說(shuō)，斑引起評(píng)估價(jià)值差凹異的因素，既有胺價(jià)值類(lèi)型不同的奧原因，也有方法瓣運(yùn)用差異的原因笆。科學(xué)選擇資產(chǎn)藹評(píng)估價(jià)值類(lèi)型是拌資產(chǎn)評(píng)估具有科矮學(xué)性和有效性的熬根本前提。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)板假設(shè)對(duì)任何學(xué)科敖都是重要的，相唉應(yīng)的理論觀念和昂方法都是建立在拔一定假設(shè)的基礎(chǔ)搬之上的。這是由疤于認(rèn)識(shí)的無(wú)限性搬和階段性，人們襖不得不依據(jù)已掌懊握的事實(shí)對(duì)某一皚事物做出合乎邏按輯的推斷。這種芭推斷以事實(shí)為依半據(jù)有其合理性，頒但

32、這畢竟不是全版部事實(shí)。因此，班假設(shè)就是指依據(jù)班有限事實(shí)而做出拔合理推斷的狀態(tài)哀。資產(chǎn)評(píng)估與其翱他學(xué)科一樣，其扳理論和方法體系扳的形成也是建立懊在一定假設(shè)條件拔之上的。適用資佰產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有啊以下幾種:澳一、繼續(xù)使用假襖設(shè)按從資產(chǎn)評(píng)估角度絆看，繼續(xù)使用假骯設(shè)是指資產(chǎn)將按巴現(xiàn)行用途繼續(xù)使耙用，或轉(zhuǎn)換用途背繼續(xù)使用。對(duì)這絆類(lèi)資產(chǎn)的評(píng)估，捌就要從繼續(xù)使用熬的假設(shè)出發(fā)，不按能按資產(chǎn)拆零出礙售所得收人之和鞍進(jìn)行估價(jià)。比如矮一臺(tái)機(jī)床用作制靶造產(chǎn)品時(shí)，其估奧價(jià)可能是5萬(wàn)元唉;而將其拆成發(fā)爸動(dòng)機(jī)、床身等零笆部件分別出售時(shí)隘，也可能僅值2案萬(wàn)元，同一資產(chǎn)扒按不同的假設(shè)用擺作不同目的，其安價(jià)格是不一樣的啊。再如，就

33、一個(gè)絆企業(yè)而言，它是敗由眾多的機(jī)器設(shè)案?jìng)?、流?dòng)資產(chǎn)、背房屋及其建筑物澳和無(wú)形資產(chǎn)組成笆的整體，在繼續(xù)稗經(jīng)營(yíng)條件下評(píng)估俺，其價(jià)值(估價(jià)拔)是800萬(wàn)元澳，如果因破產(chǎn)而耙強(qiáng)制清算拍賣(mài)時(shí)般，其價(jià)值就會(huì)遠(yuǎn)扒遠(yuǎn)低于800萬(wàn)啊元。芭在確認(rèn)繼續(xù)使用安的資產(chǎn)時(shí)，必須敖充分考慮以下條襖件:班1資產(chǎn)能以其吧提供的服務(wù)或用襖途，滿(mǎn)足所有者背經(jīng)營(yíng)上期望的收巴益;皚2資產(chǎn)尚有顯拔著的剩余使用壽頒命;巴3資產(chǎn)所有權(quán)板明確，并保持完盎好;盎4資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)伴上、法律上允許安轉(zhuǎn)作它用;埃5資產(chǎn)的使用傲功能完好或較為奧完好。翱二、公開(kāi)市場(chǎng)假骯設(shè)癌公開(kāi)市場(chǎng)是指充哎分發(fā)達(dá)與完善的辦市場(chǎng)條件。公開(kāi)瓣市場(chǎng)假設(shè)，是假皚定在市場(chǎng)上交易捌的資產(chǎn)

34、，或擬在暗市場(chǎng)上交易的資柏產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙襖方彼此地位平等藹，彼此都有獲取骯足夠市場(chǎng)信息的埃機(jī)會(huì)和時(shí)間，以邦便對(duì)資產(chǎn)的功能礙、用途及其交易笆價(jià)格等做出理智哀的判斷。安公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是疤基于市場(chǎng)客觀存扮在的現(xiàn)實(shí)，即資俺產(chǎn)在市場(chǎng)上可以百公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)。不同拜類(lèi)型的資產(chǎn)，其傲性能、用途不同靶，市場(chǎng)程度也不挨一樣，用途廣泛礙的資產(chǎn)一般比用跋途狹窄的資產(chǎn)市凹場(chǎng)活躍，而不論盎資產(chǎn)的買(mǎi)者或賣(mài)皚者都希望得到資阿產(chǎn)最大最佳效用哀。襖所謂最大最佳效凹用是指資產(chǎn)在可安能的范圍內(nèi)，用頒于最有利又可行暗和法律上允許的耙用途。這種資產(chǎn)稗的最大最佳效用頒可以是現(xiàn)時(shí)的，般也可以是潛在的版。在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)澳，按照公開(kāi)市場(chǎng)白假設(shè)處理或作適氨

35、當(dāng)?shù)卣{(diào)整，才有熬可能使資產(chǎn)效用啊最大。資產(chǎn)的最襖大最佳效用，由瓣資產(chǎn)所在地區(qū)、艾具體特定條件以邦及市場(chǎng)供求規(guī)律皚所決定。絆三、清算 （清瓣償）假設(shè)柏清算 (清償)藹假設(shè)是指資產(chǎn)所搬有者在某種壓力辦下，或經(jīng)協(xié)商，背或以拍賣(mài)方式將暗其資產(chǎn)被強(qiáng)制在百公開(kāi)市場(chǎng)上出售班。這種情況下的愛(ài)資產(chǎn)評(píng)估具有一傲定的特殊性，適八應(yīng)強(qiáng)制出售中市耙場(chǎng)均衡被打破的熬實(shí)際情況，資產(chǎn)藹評(píng)估價(jià)值大大低熬于繼續(xù)使用或公扒開(kāi)市場(chǎng)條件下的挨評(píng)估值。疤在資產(chǎn)評(píng)估中，啊由于資產(chǎn)未來(lái)效頒用有別而形成了吧“稗三種假設(shè)扳”隘。在不同假設(shè)條昂件下，評(píng)估結(jié)果百各不相同。在繼扮續(xù)使用假設(shè)前提霸下，要求評(píng)估資版產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)壩值;在公開(kāi)市場(chǎng)唉假設(shè)前提

36、藹下，要求評(píng)估資唉產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)胺值;在清算 (胺清償)假設(shè)前提罷下，要求評(píng)估資敗產(chǎn)的清算價(jià)格。耙因此，資產(chǎn)評(píng)估胺人員在評(píng)估業(yè)務(wù)巴活動(dòng)中要充分分霸析了解、判斷認(rèn)瓣定被評(píng)估資產(chǎn)最藹可能的效用，以胺便得出有效結(jié)論艾。資產(chǎn)評(píng)估的原則瓣資產(chǎn)評(píng)估的原則哎是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估稗委托者、評(píng)估業(yè)艾務(wù)承擔(dān)者以及資昂產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益挨各方在資產(chǎn)評(píng)估拜中的相互關(guān)系，岸規(guī)范評(píng)估行為和笆業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它擺包括兩個(gè)層次的澳內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)爸估的工作原則和稗資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)靶原則。般資產(chǎn)評(píng)估的工作疤原則疤（一）獨(dú)立性原埃則唉獨(dú)立性原則要求皚在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程挨申擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)跋當(dāng)事人利益的影鞍響，評(píng)估工作始?jí)谓K堅(jiān)持獨(dú)立的第把三者立場(chǎng)。評(píng)估熬機(jī)

37、構(gòu)是獨(dú)立的社安會(huì)中介性機(jī)構(gòu)，版在評(píng)估中處于中懊立地位，不能為傲資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的巴任何一方所左右愛(ài)，評(píng)估工作不應(yīng)阿受外界干擾和委版托者意圖的影響絆。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)巴估人員不應(yīng)與資暗產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利愛(ài)益上的聯(lián)系。扒（二）客觀性原藹則霸客觀性原則是指拌評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充耙分的事實(shí)為依據(jù)巴。評(píng)估人員要從搬實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真癌進(jìn)行調(diào)查研究，擺在評(píng)估過(guò)程中排壩除人為因素的干拌擾，堅(jiān)持客觀、唉公正的態(tài)度和采敖用科學(xué)的方法。吧評(píng)估的指標(biāo)具有板客觀性，評(píng)估過(guò)斑程中的預(yù)測(cè)、推班理和邏輯判斷等俺只能建立在市場(chǎng)翱和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資岸料上。愛(ài)（三）科學(xué)性原岸則叭科學(xué)性原則是指壩在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程拔中，必須根據(jù)評(píng)絆估的特定目的，敖選擇適用的價(jià)

38、值哎類(lèi)型和方法，制挨定科學(xué)的評(píng)估實(shí)案施方案，使資產(chǎn)俺評(píng)估結(jié)果科學(xué)合哀理。資產(chǎn)評(píng)估工擺作的科學(xué)性，不隘僅在于方法本身背，更重要的是必白須嚴(yán)格與價(jià)值類(lèi)懊型相匹配。價(jià)值辦類(lèi)型的選擇要以敗評(píng)估的特定目的吧為依據(jù)，它對(duì)評(píng)凹估方法具有約束頒性，而不能以方矮法取代價(jià)值類(lèi)型八，以技術(shù)方法的辦多樣性和可替代扳性模糊評(píng)估價(jià)值版類(lèi)型的唯一性，般影響評(píng)估結(jié)果的癌合理性。胺科學(xué)性原則還要爸求資產(chǎn)評(píng)估程序礙科學(xué)合理。資產(chǎn)巴評(píng)估業(yè)務(wù)不同、啊其評(píng)估程序也有霸繁簡(jiǎn)的差異。在擺評(píng)估工作中，應(yīng)暗根據(jù)評(píng)估本身的般規(guī)律性和國(guó)家有傲關(guān)規(guī)定，結(jié)合資叭產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情奧況，確定科學(xué)的熬評(píng)估程序。這樣半做，既有利于節(jié)斑約人力、物力和澳財(cái)力，降低

39、評(píng)估矮成本，又有利于辦提高評(píng)估效率，壩保證評(píng)估工作順扳利進(jìn)行。扳（四）專(zhuān)業(yè)性原奧則班專(zhuān)業(yè)性原則要求班資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必哎須是提供資產(chǎn)評(píng)翱估服務(wù)的專(zhuān)業(yè)技巴術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)絆估機(jī)構(gòu)必須擁有俺一支由懂資產(chǎn)評(píng)昂估業(yè)務(wù)和工程、爸技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)巴務(wù)會(huì)計(jì)、法律、骯經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)扒科的專(zhuān)家組成的愛(ài)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)隊(duì)案伍;這支專(zhuān)業(yè)隊(duì)熬伍的成員必須具襖有良好的教育背安景、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和骯豐富的經(jīng)驗(yàn)，這埃是確保資產(chǎn)評(píng)估骯方法正確、評(píng)估暗結(jié)果公正的技術(shù)拌基礎(chǔ)。此外，專(zhuān)捌業(yè)性原則還要求挨資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)矮部存在專(zhuān)業(yè)技術(shù)邦競(jìng)爭(zhēng)，以便為委奧托方提供廣闊的扳選擇余地。這是拌確保資產(chǎn)評(píng)估公熬平的市場(chǎng)條件。凹二、資產(chǎn)評(píng)估的扮經(jīng)濟(jì)原則（一）貢獻(xiàn)原

40、則班貢獻(xiàn)原則是指某吧一資產(chǎn)或資產(chǎn)的板某一構(gòu)成部分的隘價(jià)值，取決于它把對(duì)其他相關(guān)的資懊產(chǎn)或資產(chǎn)整體的奧價(jià)值貢獻(xiàn)，或者安根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)八對(duì)整體價(jià)值下降艾的影響程度來(lái)衡靶量確定。貢獻(xiàn)原辦則要求在評(píng)估一盎項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)搬成的整體資產(chǎn)的搬價(jià)值時(shí)，必須綜埃合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)骯在整體資產(chǎn)構(gòu)成哎中的重要性，而暗不是孤立地確定啊該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值唉。（二）替代原則絆替代原則是指當(dāng)案同時(shí)存在幾種效辦能相同的資產(chǎn)時(shí)辦，最低價(jià)格的資敖產(chǎn)需求最大。這皚是因?yàn)?，有?jīng)驗(yàn)罷的買(mǎi)方對(duì)某一資邦產(chǎn)不會(huì)支付高于佰能在市場(chǎng)上找到傲相同效用替代物澳的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)跋，某一資產(chǎn)的可拔選擇性和有無(wú)替柏代性是需要考慮暗的一個(gè)重要因素藹。（三）預(yù)期原則跋

41、預(yù)期原則是指在百資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中捌。資產(chǎn)的價(jià)值可疤以不按照過(guò)去的佰生產(chǎn)成本或銷(xiāo)售辦價(jià)格決定，而是疤基于對(duì)未來(lái)收益翱的期望值決定。半資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的耙高低，取決于現(xiàn)澳實(shí)資產(chǎn)的未來(lái)效辦用或獲利能力。矮一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)敗的成本很高，但白對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，愛(ài)其效用不高，評(píng)哀估值就不會(huì)很大靶。預(yù)期原則要求絆在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估爸時(shí)，必須合理預(yù)敖測(cè)其未來(lái)的獲利岸能力以及擁有獲唉利能力的有效期凹限。矮資產(chǎn)評(píng)估的各經(jīng)岸濟(jì)原則是相互聯(lián)跋系的，在評(píng)估過(guò)斑程中應(yīng)綜合運(yùn)用叭這些原則，以保胺證資產(chǎn)評(píng)估工作凹效率的提高和評(píng)唉估結(jié)果的合理性襖。絆應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，礙被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)挨值，客觀存在的八是一個(gè)量，而人斑們對(duì)它的評(píng)估又胺是一個(gè)量。資產(chǎn)

42、柏評(píng)估就是要通過(guò)拌對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)傲識(shí)和判斷，來(lái)反耙映其客觀價(jià)值。霸但是，一般來(lái)說(shuō)艾，要使評(píng)估值與矮資產(chǎn)客觀價(jià)值完礙全一致，那是很靶難的，資產(chǎn)評(píng)估藹者的目標(biāo)或任務(wù)岸應(yīng)是努力縮小這芭個(gè)差距。思考題疤1什么是資產(chǎn)啊評(píng)估?它有哪些襖特點(diǎn)？凹2資產(chǎn)評(píng)估與板會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有什么傲區(qū)別?靶3資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)辦遵循哪些工作原爸則和經(jīng)濟(jì)原則?昂第二章 資產(chǎn)把評(píng)估的基本方法熬第一節(jié) 市場(chǎng)拔法捌一、市場(chǎng)法及其皚適用的前提條件（一）市場(chǎng)法埃市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)挨價(jià)格比較法。是盎指通過(guò)比較被八評(píng)估資產(chǎn)與最近笆售出類(lèi)似資產(chǎn)的鞍異同，并將類(lèi)似伴資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格拜進(jìn)行調(diào)整，從而襖確定被評(píng)估資產(chǎn)挨價(jià)值的一種資產(chǎn)跋評(píng)估方法。市場(chǎng)暗法是一種最簡(jiǎn)單鞍、

43、有效的方法，搬是因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程凹中的資料直接來(lái)按源于市場(chǎng)，同時(shí)搬又為即將發(fā)生的胺資產(chǎn)行為估價(jià)。藹但是，市場(chǎng)法的扮應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)搬濟(jì)體制的建立和唉發(fā)展，資產(chǎn)的市瓣場(chǎng)化程度密切相皚關(guān)。在我國(guó)，隨班著社會(huì)主義市場(chǎng)奧經(jīng)濟(jì)體制的建立安和完善，為市場(chǎng)凹法提供了有效的吧應(yīng)用空間，市場(chǎng)隘法日益成為一種扒重要的資產(chǎn)評(píng)估啊方法。安（二）市場(chǎng)法應(yīng)班用的前提條件八應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行敖資產(chǎn)評(píng)估，必須骯具備以下前提條岸件:哀1需要有一個(gè)班充分發(fā)育活躍的昂資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)般經(jīng)濟(jì)條件下，市斑場(chǎng)交易的商品種八類(lèi)很多，資產(chǎn)作班為商品，是市場(chǎng)扒發(fā)育的重要方面芭。資產(chǎn)市場(chǎng)上，氨資產(chǎn)交易越頻繁邦，與被評(píng)估資產(chǎn)敗相類(lèi)似資產(chǎn)的價(jià)搬格越容易獲得。芭

44、2參照物及其邦與被評(píng)估資產(chǎn)可般比較的指標(biāo)、技爸術(shù)參數(shù)等資料是啊可搜集到的。運(yùn)埃用市場(chǎng)法，重要版的是能夠找到與敗被評(píng)估資產(chǎn)相同岸或相類(lèi)似的參照扮物。但與被評(píng)估阿資產(chǎn)完全相同的奧資產(chǎn)是很難找到佰的，這就要求對(duì)稗類(lèi)似資產(chǎn)參照物懊進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)奧調(diào)整的指標(biāo)、技安術(shù)參數(shù)能否獲取拌，是決定市場(chǎng)法疤運(yùn)用與否的關(guān)鍵俺。唉二、運(yùn)用市場(chǎng)法八進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的柏方式癌運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行邦資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)因爸市場(chǎng)條件的差異癌和參照物的不同巴，采取不同的方哎式。一般地說(shuō)，叭在市場(chǎng)上如能找八到與被評(píng)估資產(chǎn)爸完全相同的參照罷物，就可以把參案照物價(jià)格直接作吧為被評(píng)估資產(chǎn)的隘評(píng)估價(jià)值。這是版市場(chǎng)法運(yùn)用最簡(jiǎn)胺單、直觀的方式愛(ài)。但是，資產(chǎn)評(píng)白

45、估過(guò)程中，完全扒相同的參照物幾柏乎是不存在的，熬即使是一個(gè)工廠凹出產(chǎn)的相同規(guī)格盎、型號(hào)的設(shè)備，啊在不同企業(yè)中使藹用，由于維護(hù)保八養(yǎng)條件、操作使拜用水平以及利用把率高低等多種因柏素的作用，其實(shí)半體損耗也不可能哀是同步的。更多擺的情況下獲得的翱是相類(lèi)似的參照斑物價(jià)格，需要進(jìn)拔行價(jià)格調(diào)整。因板此，市場(chǎng)法也稱(chēng)頒作市場(chǎng)成交價(jià)格啊比較法，是指一拌項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需捌要評(píng)估時(shí)，在公搬開(kāi)市場(chǎng)上找不到暗與之完全相同的擺資產(chǎn)，但在公開(kāi)氨市場(chǎng)上能找到與敖之相類(lèi)似的資產(chǎn)矮，以此為參照物俺，并依其價(jià)格再靶做相應(yīng)的差異調(diào)巴整，確定被評(píng)估矮資產(chǎn)價(jià)值。參照哎物差異調(diào)整因素氨主要包括:敖1時(shí)間因素。阿時(shí)間因素是指參白照物交易時(shí)間與

46、扳被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估半基準(zhǔn)日相差時(shí)間奧所影響的被評(píng)估癌資產(chǎn)價(jià)格的差異矮。不同的時(shí)間條凹件下，資產(chǎn)價(jià)格艾不同，應(yīng)特別注伴意時(shí)間因素導(dǎo)致版的價(jià)格變化。巴2地域因素。般地域因素是指資氨產(chǎn)所在地區(qū)或地背段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)癌格的影響差異。版地域因素對(duì)房地翱產(chǎn)價(jià)格的影響尤板為突出。礙3功能因素。班功能因素是指資骯產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩岸和不足對(duì)價(jià)格的搬影響。如一座房敖屋或臺(tái)機(jī)器設(shè)半備，就特定資產(chǎn)板實(shí)體而言，效能哎較高，用途廣泛巴，但購(gòu)買(mǎi)者未來(lái)矮使用并不需要如疤此高的效能;反澳之，購(gòu)買(mǎi)者也可捌能有超出特定資俺產(chǎn)現(xiàn)有條件的要阿求，因而產(chǎn)生實(shí)懊體功能對(duì)價(jià)格的奧影響。一般情況氨下，功能越高，疤售價(jià)越高，但買(mǎi)鞍主未來(lái)若對(duì)資產(chǎn)傲特定

47、效能沒(méi)有需襖求，就不愿意多哎花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)這項(xiàng)皚資產(chǎn)，特殊功能岸的資產(chǎn)對(duì)所有者襖來(lái)講并沒(méi)有特殊邦價(jià)值。巴三、運(yùn)用市場(chǎng)法半評(píng)估資產(chǎn)的步驟耙及其優(yōu)缺點(diǎn)傲（一）運(yùn)用市場(chǎng)般法評(píng)估資產(chǎn)的程拌序霸運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估扒資產(chǎn)時(shí)，一般按矮下列步驟進(jìn)行:胺1明確評(píng)估對(duì)挨象;岸2進(jìn)行公開(kāi)市把場(chǎng)調(diào)查，收集相翱同或相類(lèi)似資產(chǎn)俺的市場(chǎng)基本信息柏資料，尋找參照擺物;挨3分析整理資柏料并驗(yàn)證其真實(shí)稗性，判斷選擇參壩照物。評(píng)估人員頒對(duì)收集到的資料疤，應(yīng)認(rèn)真分析其奧真實(shí)可信程度、伴交易條件和背景壩，并選擇三個(gè)或盎三個(gè)以上的可比拔參照物;搬4把被評(píng)估資澳產(chǎn)與參照物比較埃;靶5分析調(diào)整差敗異，做出結(jié)論。笆一般說(shuō)，市場(chǎng)愈壩活躍，市場(chǎng)法運(yùn)靶用的

48、空間越大，拔評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確程暗度越高。把（二）市場(chǎng)法的靶優(yōu)缺點(diǎn)礙市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)邦估中最簡(jiǎn)單、最柏有效的方法，其疤優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:（佰1）能夠客觀反疤映資產(chǎn)目前的市壩場(chǎng)情況，其評(píng)估凹的參數(shù)、指標(biāo)直般接從市場(chǎng)獲得，般評(píng)估值更能反映吧市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;班（2）評(píng)估結(jié)果背易于被各方面理癌解和接受。矮市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表八現(xiàn)在:（1）需俺要有公開(kāi)活躍的鞍市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，澳有時(shí)因缺少可對(duì)哀比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用柏;（2）不適用哎于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備暗和大部分的無(wú)形柏資產(chǎn)，以及受到襖地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)鞍格限制的一些資俺產(chǎn)的評(píng)估。霸第二節(jié) 成本澳法邦一、成本法及其稗適用的前提條件挨成本法是指在評(píng)耙估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)瓣估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重八置成本扣減其各百

49、項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確絆定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)佰值的方法。懊采用成本法對(duì)資班產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理阿論依據(jù)是:澳1資產(chǎn)的價(jià)值白取決于資產(chǎn)的成凹本。資產(chǎn)的原始巴成本越高，資產(chǎn)骯的原始價(jià)值越大耙，反之則小，二暗者在質(zhì)和量的內(nèi)擺涵上是一致的。搬根據(jù)這一原理，拜采用成本法對(duì)資拜產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必邦須首先確定資產(chǎn)拌的重置成本。重柏置成本是按在現(xiàn)骯行市場(chǎng)條件下重岸新購(gòu)建一項(xiàng)全新把資產(chǎn)所支付的全八部貨幣總額。重阿置成本與原始成拌本的內(nèi)容構(gòu)成是疤相同的，而二者岸反映的物價(jià)水平半是不相同的，前氨者反映的是資產(chǎn)翱評(píng)估日期的市場(chǎng)阿物價(jià)水平，后者懊反映的是當(dāng)初購(gòu)稗建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)藹水平。在其他條拌件既定時(shí)，資產(chǎn)案的重置成本越高叭，其重置價(jià)值越唉大

50、。岸2資產(chǎn)的價(jià)值懊是一個(gè)變量。資白產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)拜本身的運(yùn)動(dòng)和其癌他因素的變化而案相應(yīng)變化。影響艾資產(chǎn)價(jià)值量變化跋的因素，除了市壩場(chǎng)價(jià)格以外，還耙有:皚（1）資產(chǎn)投入柏使用后，由于使稗用磨損和自然力阿的作用，其物理翱性能會(huì)不斷下降笆，價(jià)值會(huì)逐漸減班少。這種損耗一奧般稱(chēng)為資產(chǎn)的物芭理?yè)p耗或有形損埃耗，也稱(chēng)實(shí)體性拔貶值。扳（2）新技術(shù)的按推廣和運(yùn)用，使板得企業(yè)原有資產(chǎn)搬與社會(huì)上普遍推柏廣和運(yùn)用的資產(chǎn)搬相比較，在技術(shù)吧上明顯落后、性翱能降低，其價(jià)值皚也就相應(yīng)減少。八這種損耗稱(chēng)為資擺產(chǎn)的功能性損耗皚，也稱(chēng)功能性貶笆值。癌（3）由于資產(chǎn)澳以外的外部環(huán)境骯因素 (包括政凹治因素、宏觀政擺策因素等)變化鞍，

51、引致資產(chǎn)價(jià)值柏降低。例如，政芭府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)阿政策或發(fā)布新的疤法規(guī)限制了某些愛(ài)資產(chǎn)的使用，使昂得資產(chǎn)價(jià)值下降襖，這種損耗一般懊稱(chēng)為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)岸性損耗，也稱(chēng)經(jīng)瓣濟(jì)性貶值。拔采用成本法評(píng)估疤資產(chǎn)的前提條件瓣是:佰1應(yīng)當(dāng)具備可版利用的歷史資料按。成本法的應(yīng)用百是建立在歷史資氨料基礎(chǔ)上的，許靶多信息資料、指頒標(biāo)需要通過(guò)歷史八資料獲得。同時(shí)皚，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷凹史資產(chǎn)具有相同背性或可比性。哀2形成資產(chǎn)價(jià)艾值的耗費(fèi)是必須靶的。耗費(fèi)是形成白資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)邦，但耗費(fèi)包括有哀效耗費(fèi)和無(wú)效耗八費(fèi)。采用成本法扒評(píng)估資產(chǎn)，首先壩要確定這些耗費(fèi)斑是必須的，而且柏應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行澳業(yè)平均水平。八二、成本法運(yùn)用翱的形式及其各項(xiàng)唉

52、指標(biāo)的估算唉根據(jù)成本法的定哀義，其基本計(jì)算敗公式可以表述為搬:佰成本法的計(jì)算公扳式為正確運(yùn)用成捌本法評(píng)估資產(chǎn)提暗供了思路，評(píng)估案操作中，重要的暗是依此思路，確拜定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)柏指標(biāo)。斑（一）重置成本拔及其估算矮重置成本一般可案分為復(fù)原重置成澳本和更新重置成藹本。辦1復(fù)原重置成阿本是指運(yùn)用原來(lái)伴相同的材料、建搬筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、柏設(shè)計(jì);格式及技瓣術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)扒格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)暗全新資產(chǎn)所發(fā)生擺的支出。澳2更新重置成斑本是指利用新型昂材料，并根據(jù)現(xiàn)礙代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及埃格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)暗格生產(chǎn)或建造具般有同等功能的全絆新資產(chǎn)所需的成頒本。盎選擇重置成本時(shí)傲，在同時(shí)可獲得搬復(fù)原重置成本和白更新重置成本的艾情況

53、下，應(yīng)選擇暗更新重置成本。挨在無(wú)更新重置成版本時(shí)可采用復(fù)原挨重置成本。一般矮來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置盎成本大于更新重半置成本，但由此般引致的功能性損礙耗也大。之所以拔要選擇更新重置隘成本，一方面隨吧著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)斑步，勞動(dòng)生產(chǎn)率罷的提高，新工藝礙、新設(shè)計(jì)被社會(huì)笆所普遍接受。另傲一方面，新型設(shè)隘計(jì)、工藝制造的絆資產(chǎn)無(wú)論從其使愛(ài)用性能，還是成隘本耗用方面都會(huì)壩優(yōu)于舊的資產(chǎn)。白更新重置成本和骯復(fù)原重置成本的背相同方面在于采搬用的都是資產(chǎn)的胺現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同拜的在于技術(shù)、設(shè)叭計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的藹差異。對(duì)于某些礙資產(chǎn)，其設(shè)計(jì)、八耗費(fèi)、格式幾十傲年一貫制，更新哀重置成本與復(fù)原唉重置成本是一樣敗的。應(yīng)該注意的辦是，無(wú)論更新

54、重藹置成本還是復(fù)原搬重置成本，資產(chǎn)罷本身的功能不變啊。例如，評(píng)估一按臺(tái)386型電子拔計(jì)算機(jī)，就不能班以486型電子氨計(jì)算機(jī)作為更新奧重置成本。伴重置成本的估算胺一般可以采用下埃列方法:安1重置核算法板。是指按資產(chǎn)成半本的構(gòu)成，把以癌現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的唉全部購(gòu)建支出按稗其計(jì)入成本的形礙式，將總成本區(qū)捌分為直接成本和埃間接成本來(lái)估算熬重置成本的一種傲方法。埃直接成本是指直癌接可以構(gòu)成資產(chǎn)叭成本支出的部分捌，如房屋建筑物辦的基礎(chǔ)、墻體、哎屋面、內(nèi)裝修等拔項(xiàng)目;機(jī)器設(shè)備邦類(lèi)資產(chǎn)的購(gòu)價(jià)、擺安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)盎雜費(fèi)、人工費(fèi)等伴項(xiàng)目。直接成本隘應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐暗項(xiàng)加總。疤間接成本是指為藹建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)扮而發(fā)生的管理費(fèi)

55、奧，總體設(shè)計(jì)制圖吧等項(xiàng)支出。實(shí)際矮工作申，間接成挨本可以通過(guò)下列鞍方法計(jì)算。按（1）按人工成皚本比例法計(jì)算，絆計(jì)算公式為:其中:扒（2）單位價(jià)格哀法，計(jì)算公式為懊:啊（3）直接成本案百分率法，計(jì)算靶公式為:拌例:重置購(gòu)建設(shè)懊備一臺(tái)，現(xiàn)行市昂場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)絆元，運(yùn)雜費(fèi)10癌00元，直接安昂裝成本800元暗，其申原材料3捌00元，人工成敖本500元。根跋據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)俺算求得安裝成本拌中的間接成本為案每人工成本0.跋8元，該機(jī)器設(shè)案?jìng)渲刂贸杀緸?霸直接成本 癌 胺 啊 5岸1800元皚其中:買(mǎi)價(jià) 案 罷 敗 挨 爸 500巴00元半 運(yùn)雜費(fèi)拜 邦 叭 壩 拌 1罷000元拜 安裝成芭本 辦 藹 搬

56、 伴 8愛(ài)00元霸其中:原材料 跋 啊 巴 愛(ài) 挨 300元壩 叭 人工 鞍 唉 礙 凹 霸 500元半 按 間接成本（安疤裝成本） 八 把 澳400元氨 矮 重置成本合計(jì)扳 耙 巴 白 52200扒元霸2物價(jià)指數(shù)法盎。這種方法是在扮資產(chǎn)歷史成本基芭礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)背物價(jià)指數(shù)確定其暗重置成本，計(jì)算熬公式為:或:骯公式中，資產(chǎn)歷巴史成本要求真實(shí)敗、準(zhǔn)確并符合社昂會(huì)平均的、合理澳成本;資產(chǎn)評(píng)估霸時(shí)物價(jià)指數(shù)指的唉是評(píng)估基準(zhǔn)日(佰或能夠代表評(píng)估捌基準(zhǔn)日)的物價(jià)吧指數(shù)，而且應(yīng)是吧資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)版別物價(jià)指數(shù)。佰例:某項(xiàng)被評(píng)估疤資產(chǎn)1990年捌購(gòu)建，賬面原值哀為10萬(wàn)元，1絆999年進(jìn)行評(píng)阿估，已知199版0

57、年和1999暗年的該類(lèi)資產(chǎn)定熬基物價(jià)指數(shù)分別巴為100%和1叭50%。則被評(píng)藹估資產(chǎn)重置成本扒為:或白物價(jià)指數(shù)法與重凹置核算法是重置翱成本估算較常用岸的方法。但二者翱具有明顯的區(qū)別版，表現(xiàn)在:哎（1）物價(jià)指數(shù)搬法估算的重置成熬本，僅考慮了價(jià)挨格變動(dòng)因素，因案而確定的是復(fù)原愛(ài)重置成本;而重班置核算法既考慮唉了價(jià)格因素，也癌考慮了生產(chǎn)技術(shù)瓣進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)拜率的變化因素，頒因而可以估算復(fù)板原重置成本和更隘新重置成本。爸（2）物價(jià)指數(shù)骯法建立在不同時(shí)阿期的某一種或某鞍類(lèi)甚至全部資產(chǎn)耙的物價(jià)變動(dòng)水平柏上;而重置核算版法建立在現(xiàn)行價(jià)哀格水平與購(gòu)建成霸本費(fèi)用核算的基吧礎(chǔ)上。俺明確物價(jià)指數(shù)法叭和重置核算法的霸

58、區(qū)別，有助于重柏置成本估算中方瓣法的判斷和選擇擺。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)柏進(jìn)步較快的資產(chǎn)芭，采用物價(jià)指數(shù)案法估算的重置成澳本往往會(huì)偏高。巴當(dāng)然，物價(jià)指數(shù)凹法和重置核算法耙也有其相同點(diǎn)，澳都是建立在利用翱歷史資料基礎(chǔ)上哎。因此，注意判絆斷、分析資產(chǎn)評(píng)唉估時(shí)重置成本口熬徑與委托方提供白歷史資料(如財(cái)板務(wù)資料)的口徑佰差異，是上述兩絆種方法應(yīng)用時(shí)需挨共同注意的問(wèn)題班。半3功能價(jià)值法盎，也稱(chēng)生產(chǎn)能力矮比例法。這種方扮法是尋找一個(gè)與絆被評(píng)估資產(chǎn)相同愛(ài)或相似的資產(chǎn)為疤參照物，計(jì)算其愛(ài)每一單位生產(chǎn)能叭力價(jià)格或參照物擺與被評(píng)估資產(chǎn)生爸產(chǎn)能力的比例，襖據(jù)以估算被評(píng)估案資產(chǎn)的重置成本安。計(jì)算公式為:擺例:某重置全新阿的一臺(tái)

59、機(jī)器設(shè)備唉價(jià)格5萬(wàn)元，年罷產(chǎn)量為5000拜件?，F(xiàn)知被評(píng)估襖資產(chǎn)年產(chǎn)量為4邦000件，由此伴可以確定其重置扒成本:疤這種方法運(yùn)用的按前提條件和假設(shè)翱是資產(chǎn)的成本與邦其生產(chǎn)能力成線(xiàn)翱性關(guān)系，生產(chǎn)能壩力越大，成本越叭高，而且是成正捌比例變化。應(yīng)用翱這種方法估算重皚置成本時(shí)，首先佰應(yīng)分析資產(chǎn)成本跋與生產(chǎn)能力之間骯是否存在這種線(xiàn)佰性關(guān)系，如果不昂存在這種關(guān)系，按這種方法就不可昂以采用。板4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效懊益指數(shù)法。通過(guò)辦不同資產(chǎn)的生產(chǎn)頒能力與其成本之?dāng)￠g關(guān)系的分析可傲以發(fā)現(xiàn)，許多資奧產(chǎn)的成本與其生唉產(chǎn)能力之間不存巴在線(xiàn)性關(guān)系，當(dāng)氨資產(chǎn)A的生產(chǎn)能礙力比資產(chǎn)B的生扳產(chǎn)能力大一倍時(shí)扮，其成本卻不一骯定大一倍，也就

60、辦是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)班能力和成本之間安只成同方向變化笆，而不是等比例絆變化，這是由于昂規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作罷用的結(jié)果。兩項(xiàng)翱資產(chǎn)的重置成本芭和生產(chǎn)能力相比扮較，其關(guān)系可用安下列公式表示:推導(dǎo)可得:皚公式中的X是一安個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱(chēng)凹為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益瓣指數(shù)。在美國(guó)，霸這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一盎般在0.4一1巴間，如加工工業(yè)愛(ài)一般為0.7，澳房地產(chǎn)行業(yè)一般氨為0.9。我國(guó)礙到目前為止尚未跋有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)瓣據(jù)，評(píng)估過(guò)程中皚要謹(jǐn)慎使用這種案方法。公式中參扳照物，一般可選罷擇同類(lèi)資產(chǎn)中的叭標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。笆上述四種方法均阿可用于確定在成半豐法運(yùn)用中的重敖置成本。至于選班用哪種方法，應(yīng)般根據(jù)具體的評(píng)估辦對(duì)象和可以搜集拌到的資料確定。扳