中北路項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目報(bào)告

1、中北路項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目發(fā)展方向的思考項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目資源分析市場(chǎng)環(huán)境分析地塊條件分析項(xiàng)目可能的發(fā)展模式模式一模式二模式三模式比對(duì)分析項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在哪里各發(fā)展模式下的先決條件123PART 1 項(xiàng)目屬性的理解關(guān)鍵字：城市中心板塊.快速發(fā)展區(qū).連接二大商圈.，高容積率、小規(guī)模項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目資源分析市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目條件分析PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解區(qū)域理解之一 ：武昌區(qū)為湖北省政治、文化中心，城市發(fā)展速度極快，勢(shì)頭十足。概況：武昌區(qū)在全市七個(gè)中心城區(qū)中地域最大、人口最多，轄區(qū)面積平方公里（含東湖水面平方公里），總?cè)丝?09萬(wàn)，占全市的13.19%，其中非農(nóng)業(yè)人口108萬(wàn)，占全市人口的

2、20.40%政治：武昌是湖北省委、省政府所在地，100多個(gè)省直部門和中央在漢單位在武昌，是湖北省政治、文化中心。文化：區(qū)域有濃厚的文化、學(xué)術(shù)氛圍，有武漢大學(xué)等13所高校，132所中小學(xué)校，中科院武漢分院等市級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)48所，專業(yè)科學(xué)技術(shù)人員近10萬(wàn)人，兩院院士21位，是僅次于北京海淀區(qū)的著名智力密集區(qū)。發(fā)展：區(qū)域舊城改造進(jìn)程極快，房地市場(chǎng)發(fā)展蓬勃； 隨著過(guò)江隧道的通車及地鐵2號(hào)線的即將運(yùn)營(yíng)，區(qū)域交通將進(jìn)一步舒暢；在外部交通上武昌火車站整改完畢、武漢火車站也開始運(yùn)營(yíng)，區(qū)域承外能力進(jìn)一步增強(qiáng)；在近、后期規(guī)劃上，將著重打造為商務(wù)、金融中心，后期發(fā)展勁頭十足。PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解區(qū)域理解

3、之二 ：本案位于武昌區(qū)中心板塊，處于快速崛起期，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及影響力越來(lái)越強(qiáng)，是未來(lái)武昌中心商務(wù)服務(wù)區(qū)之一。區(qū)位規(guī)劃地圖中南中北崛起速度快，各方面都有較好的發(fā)展，連接徐東和中南兩大商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)及影響力越來(lái)越強(qiáng)；中南中北為武昌城村改造重要區(qū)域，規(guī)劃前景極好，且推進(jìn)速度較快。以中南、徐東商圈為中心，核心輻射帶近一走向中北進(jìn)行擴(kuò)展，形成未來(lái)武昌重點(diǎn)商務(wù)中心。PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解區(qū)域理解之三 本案所在板塊連接兩大商圈，建設(shè)中的公司總部區(qū)已漸成形，將為區(qū)域帶來(lái)大量高收入人群。目前區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)集中在中南洪山廣場(chǎng)周圍，徐東商圈，并以這兩大商圈為中心，逐步向中北路中端擴(kuò)展。建設(shè)中的武昌公司總部核心區(qū)以

4、洪山廣場(chǎng)為中心，以中南路和中北路為主軸，聚集金融、證券、文化、商貿(mào)、中介等企業(yè)。是未來(lái)重點(diǎn)高檔寫字樓群，形成武昌商務(wù)中心。中北路公司總部區(qū)中南商圈徐東商圈PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解區(qū)域理解之四 區(qū)域交通快速發(fā)展提高了板塊的通勤力，更進(jìn)一步提高了區(qū)域與區(qū)域，區(qū)域與城際間的交通往來(lái)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)建成的城市立交高速通道， 解決了重要路口，車輛擁堵問(wèn)題。而建設(shè)施工中的城市軌道號(hào)線一期工程（武昌火車站武漢火車站），將于2010年完工，這將大幅提高區(qū)域內(nèi)通勤狀況。并且，更加提高了區(qū)域于城際間的交通往來(lái)的優(yōu)勢(shì)。隨著號(hào)線全線貫通，沙湖大橋、東湖遂道、過(guò)江遂道交通立體化完備，將全面發(fā)揮區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1、地鐵

5、四號(hào)線一期（2010年完工）2、過(guò)江隧道（完工）3、岳家嘴天橋（完工）4、沙湖大橋（2011年完工）5、東湖隧道 （計(jì)劃2010年底完工）PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解區(qū)域理解之五 區(qū)域處于湖北政治文化中心，相關(guān)市政配套完善13456789101345613245678910武漢市東湖中學(xué)武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院武漢大學(xué)（東湖路校區(qū)）華中科技大學(xué)文華學(xué)院水果湖第一中學(xué)武漢大學(xué)附屬小學(xué)武昌區(qū)東湖小學(xué)武漢科技大學(xué)湖北大學(xué)13456789水果湖第一小學(xué)10湖北省武警總醫(yī)院1湖北省中醫(yī)院3武昌武重醫(yī)院湖北省第二醫(yī)院45武漢大學(xué)中南醫(yī)院6梨園醫(yī)院中國(guó)建設(shè)銀行民主路支行中國(guó)建設(shè)銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行湖北省分行營(yíng)業(yè)部中

6、國(guó)銀行楚天傳媒支行中國(guó)工商銀行招商銀行水果湖支行中國(guó)銀行中南路支行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行東湖支行中國(guó)工商銀行4123招商銀行5678910湖北省博物館湖北省藝術(shù)錧湖北省政府項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目資源分析市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目條件分析11判斷一：就格局而言；為贏回社會(huì)公信力，政府對(duì)于商品住宅調(diào)控決心非常之大當(dāng)前，國(guó)家發(fā)展已經(jīng)處于從前三十年的以經(jīng)濟(jì)改革為主導(dǎo)的發(fā)展階段向以社會(huì)改革為主導(dǎo)的新的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，本次調(diào)控可視為挽回民眾對(duì)政府的“公信力”的大動(dòng)作。而本次的政策調(diào)控的嚴(yán)厲性、以及轉(zhuǎn)向的果決性實(shí)質(zhì)上是地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)源由之前的行業(yè)內(nèi)的價(jià)格、供求以及交易違規(guī)等風(fēng)險(xiǎn)，逐步向國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡、甚至是社會(huì)穩(wěn)定以及民生和諧等更高

7、層面轉(zhuǎn)移的一個(gè)典型表象。因此，本次政府調(diào)控的決心和態(tài)度是非常的明確，不能抱有任何的幻想。12判斷二：就反應(yīng)而言；本輪調(diào)控，商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的量?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)經(jīng)過(guò)三個(gè)階段鑒于當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供應(yīng)不足以及博弈透明三個(gè)因素，預(yù)期市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過(guò)程。第一階段：成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)將會(huì)是成型僵持狀態(tài)；第二階段：價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長(zhǎng)，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會(huì)是在第二階段基礎(chǔ)上市場(chǎng)有所回轉(zhuǎn)。需要說(shuō)明的是，本輪調(diào)控我們認(rèn)為將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度，政府是不會(huì)就此打住

8、。13判斷三：就購(gòu)買行為而言；商品住宅投資者短期會(huì)加速離場(chǎng)本次調(diào)控政策我們發(fā)現(xiàn)基本上宏觀層面把各個(gè)投資的端口都收緊了，首套的超過(guò)90平方米要三成首付；二套的要五成首付且倍；三套以上甚至可以不發(fā)放貸款；異地購(gòu)房也是限制的，基本上都堵上的投資的可操作余地。由于不少投資者手頭擁有多套存貨，信貸的收緊以及物業(yè)稅及房產(chǎn)稅的傳聞壓力，使得不少投資者積極撤離，同時(shí)考慮的還有拋售部分物業(yè)套現(xiàn)，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，這從另一方面也將導(dǎo)致二手市場(chǎng)會(huì)率先松動(dòng)，間接推動(dòng)新房市場(chǎng)的松動(dòng)。商品住宅本身即將進(jìn)入下行周期，調(diào)控大大加快周期性演變伴隨短暫的量跌價(jià)升階段，市場(chǎng)將迎來(lái)多月的量?jī)r(jià)齊跌階段尋求底部，在此期間，商品住宅房?jī)r(jià)將迎來(lái)

9、20%以上的跌幅可預(yù)計(jì)供應(yīng)的增加與即將萎縮的成交量將打破現(xiàn)有商品住宅供求格局商品住宅房?jī)r(jià)連續(xù)運(yùn)行在投資回報(bào)率天花板之上,并觸及收入比天花板,隨著政策調(diào)整帶來(lái)的可預(yù)期投資回報(bào)下降,價(jià)格調(diào)整不可避免房?jī)r(jià)收入比天花板：6600元/平方米最高增長(zhǎng)率天花板：7463元/平方米投資回報(bào)率天花板：5534元/平方米小結(jié)判斷一：就格局而言；為贏回社會(huì)公信力，政府對(duì)于商品住宅調(diào)控決心非常之大判斷二：就反應(yīng)而言；本輪調(diào)控，商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的量?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)經(jīng)過(guò)三個(gè)階段判斷三：就購(gòu)買行為而言；商品住宅投資者短期會(huì)加速離場(chǎng)在商品住宅市場(chǎng)遭遇強(qiáng)力調(diào)控的背景下，商業(yè)（類商業(yè)）產(chǎn)品將成為投資者的首選；項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)

10、目環(huán)境分析項(xiàng)目條件分析PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解項(xiàng)目理解之一 本案處于中北路南端，是區(qū)域發(fā)展改造的重點(diǎn)推進(jìn)方向。較好的昭示性，具備打造區(qū)域標(biāo)識(shí)建筑的外在條件。本案處于中北路南端，比鄰繁華的中南路政治商業(yè)中心。是近期發(fā)展改造擴(kuò)展的主要方向。多個(gè)大型商業(yè)、住宅項(xiàng)目紛紛進(jìn)駐本板塊推動(dòng)了板塊的發(fā)展。企業(yè)總部基地的形成更加速了本板塊的高端人才的流入。而本案占據(jù)了優(yōu)勢(shì)的臨街面，為打造區(qū)域標(biāo)識(shí)建筑提供了外在條件。本案21PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解項(xiàng)目理解之二 本案有較好的地理優(yōu)勢(shì)，東、南兩面臨街，中北路臨街面約有100米長(zhǎng)，有營(yíng)造商業(yè)的條件。項(xiàng)目地塊四至關(guān)系圖本案東臨中北路，（臨街面約有100米長(zhǎng)）

11、；西面、北面為湖北省六建企業(yè)宿舍；南側(cè)為余家湖村民房，（在南側(cè)將有一條10米寬規(guī)劃道路連接中北路）。本案地塊周邊多為待改造的舊廠房、宿舍、村建私房。距本案西北側(cè)約200米為沙湖污水處理廠、約430米左右為沙湖東南岸。周邊現(xiàn)除段高層建筑較少。22PART 1對(duì)本項(xiàng)目的直觀理解項(xiàng)目理解之三 本案占地面積小，開發(fā)強(qiáng)度高。最大標(biāo)準(zhǔn)層面積存在對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)選取的限制項(xiàng)目地址馬場(chǎng)一路所在板塊新華西板塊占地面積7403平方米總建面積 37175平方米容積率5.0建筑密度 30%用地性質(zhì)商服使用年限 商業(yè)40年限 高無(wú)其他90平米以下套型占總建筑面積的60%高開發(fā)強(qiáng)度小規(guī)模純商服用地小戶型限制標(biāo)準(zhǔn)層最大面積220

12、0，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)選取存在限制；在此前提下，我們基本可以得出關(guān)于項(xiàng)目發(fā)展方向的“一個(gè)結(jié)論”，和“兩個(gè)問(wèn)題”；項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估地塊條件結(jié)論客戶基礎(chǔ)好，消費(fèi)能力及欲望強(qiáng)；通達(dá)性強(qiáng)，4號(hào)線貫穿而過(guò)；區(qū)域規(guī)劃明確，本案屬于未來(lái)的區(qū)域的發(fā)展方向之上；在商品住宅市場(chǎng)遭遇強(qiáng)力調(diào)控的背景下，商業(yè)（類商業(yè)）產(chǎn)品將成為投資者的首選；項(xiàng)目與周期其他項(xiàng)目相比，特別是住宅項(xiàng)目相較，不具備優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)發(fā)展存在機(jī)會(huì)，不過(guò)具體業(yè)態(tài)選擇受限；非傳統(tǒng)住宅類產(chǎn)品的發(fā)展方向是本案項(xiàng)目的必由之路什么產(chǎn)品才有良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)展方向的先決條件是什么OQ1Q2PART 2 項(xiàng)目可能的發(fā)展模式Q1：在非傳統(tǒng)住宅的前提下什么產(chǎn)品

13、才有良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？Q2：發(fā)展模式的先決條件是什么？非傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)分析五大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會(huì)是什么？SOHO公寓酒店商業(yè)寫字樓酒店式公寓商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)需求分析商業(yè)供應(yīng)分析以五條主干道東西南北貫通，同時(shí)構(gòu)筑快速道路系統(tǒng)環(huán)通三城1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境軌道交通交通發(fā)展是板塊崛起的支撐地鐵的建成將加強(qiáng)漢口、光谷兩區(qū)域消費(fèi)群體的導(dǎo)入。四號(hào)線三號(hào)線六號(hào)線二號(hào)線一期四號(hào)線一期連接區(qū)域漢口-光谷武昌-青山走向金銀潭-光谷廣場(chǎng)武昌火車站-武漢火車站開工日期2006年11月2009年8月預(yù)計(jì)竣工日期2012年9月竣工通車2012年底4號(hào)線一期2號(hào)線一期1商業(yè)需求分析

14、商業(yè)區(qū)域環(huán)境立體交通網(wǎng)絡(luò)的建成將增加區(qū)域間聯(lián)系，同時(shí)區(qū)域內(nèi)交通狀況也將得到極大改善。中北將成為武漢市交通樞紐。1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境軌道交通站點(diǎn)分布東亭螃蟹甲積玉橋小龜山中南路周家大灣青魚嘴洪山廣場(chǎng)地鐵4號(hào)線地鐵2號(hào)線1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境教育配套湖北大學(xué)武漢科技大學(xué)武漢市東湖中學(xué)武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院武漢大學(xué)（東湖路校區(qū)）華中科技大學(xué)文華學(xué)院水果湖第一中學(xué)武漢大學(xué)附屬小學(xué)武昌區(qū)東湖小學(xué)水果湖第一小學(xué)武昌省實(shí)驗(yàn)中學(xué)武漢十四中學(xué)武漢中學(xué)1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境醫(yī)療配套湖北省第二醫(yī)院湖北省婦幼保健醫(yī)院武漢大學(xué)中南醫(yī)院梨園醫(yī)院武昌武重醫(yī)院廣州軍區(qū)武警總醫(yī)院湖北省武警總醫(yī)院湖北省中醫(yī)院1商業(yè)需求分析

15、商業(yè)區(qū)域環(huán)境銀行金融配套中國(guó)建設(shè)銀行民主路支行中國(guó)建設(shè)銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行湖北省分行營(yíng)業(yè)部中國(guó)銀行楚天傳媒支行中國(guó)工商銀行招商銀行水果湖支行中國(guó)銀行中南路支行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行東湖支行中國(guó)工商銀行招商銀行1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境公司總部區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)的建設(shè)將為區(qū)域帶來(lái)大量高收入人群濱江商務(wù)區(qū)：武昌濱江商務(wù)區(qū)地處長(zhǎng)江大橋與二橋之間，西臨長(zhǎng)江，東連沙湖，包括武昌車輛廠片、月亮灣片、裕大華片以及積玉橋D、H片，總用地規(guī)模約 公頃，沿江總長(zhǎng)度達(dá)3230米。將建設(shè)成為江南區(qū)域最大的金融商業(yè)中心。公司總部區(qū)武昌公司總部區(qū)核心區(qū)以洪山廣場(chǎng)為中心，以中南路和中北路為主軸，沿線3平方公里范圍內(nèi)，金融、證券、文化、商

16、貿(mào)、中介等企業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)特色突出。將建設(shè)成為500強(qiáng)企業(yè)在漢總部集中區(qū)域。濱江商務(wù)區(qū)公司總部區(qū)1商業(yè)需求分析商業(yè)區(qū)域環(huán)境小結(jié)隨著武漢“8+1”城市圈的打造，城市化發(fā)展的推進(jìn)，未來(lái)武漢市多區(qū)域中心的發(fā)展格局趨勢(shì)明顯，區(qū)域改造、轉(zhuǎn)型及升級(jí)等引發(fā)的商業(yè)機(jī)遇巨大；軌道交通、過(guò)江隧道、二期大橋、武漢新火車站等市政項(xiàng)目，將進(jìn)一步改變武漢市城市商業(yè)格局，作為樞紐地段的中南中北區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)凸顯。商業(yè)市場(chǎng)具備良好的區(qū)域環(huán)境，及規(guī)劃前景；住宅價(jià)格迅速上揚(yáng)，區(qū)域高檔項(xiàng)目高價(jià)暢銷。這就為區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了購(gòu)買力上的支持；區(qū)域整體價(jià)格快速回升已超越歷史最高點(diǎn)。項(xiàng)目名稱目前銷售均價(jià)銷售率金都漢宮1300085%復(fù)地

17、東湖國(guó)際1200088%水岸星城五期1200090%金域華府12000開盤兩月銷售230套金地國(guó)際花園910090%融僑華府830085%2商業(yè)需求分析區(qū)域住宅成交改善型三房、四房是區(qū)域成交主力，改善型產(chǎn)品整體呈上揚(yáng)趨勢(shì)。他們將是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；在整體市場(chǎng)樂(lè)觀的情況價(jià)，改善型產(chǎn)品去化極為樂(lè)觀；在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的環(huán)境中，首置類產(chǎn)品市場(chǎng)抗性極強(qiáng)。就片區(qū)市場(chǎng)而言，各類產(chǎn)品都具有較強(qiáng)的去化能力。2商業(yè)需求分析區(qū)域住宅成交區(qū)域土地市場(chǎng)活躍，2007年武漢地王便產(chǎn)生于本片區(qū)，知名開發(fā)商積極參與，片區(qū)整體品質(zhì)和形象大幅提升。為區(qū)域商業(yè)發(fā)展奠定了有效的市場(chǎng)及客戶基礎(chǔ)；2007年到今，片區(qū)一級(jí)市場(chǎng)成交量為693萬(wàn)

18、方。其中中南中北板塊市場(chǎng)最為活躍，成交量為277萬(wàn)方，2007年的地王武重地塊便屬于其中，成交總價(jià)為億元；其次為徐東板塊，成交量為213萬(wàn)方；積玉橋板塊2009年放量明顯，成交88萬(wàn)方，此三個(gè)片區(qū)后期依然有著大規(guī)模的推量(濱江商務(wù)區(qū)、舊城改造、城中村改造等）。武昌舊城板塊發(fā)展難度較大，動(dòng)力不足，板塊現(xiàn)狀短期難以改變。土地名稱板塊土地屬性建面(萬(wàn)方)容積率成交日期總價(jià)(萬(wàn)元)樓面價(jià)開發(fā)商2006年第11號(hào)公告中北路地塊中南中北住宅106.62.307.01350,200 3,286 武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年第4號(hào)公告洪山區(qū)余家頭村地塊徐東綜合70.053.109.06134,800

19、1,924 湖北奧山置業(yè)有限公司 2007年第8號(hào)公告洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村地塊中南中北住宅58.943.807.12137,800 2,337 湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司09年第10號(hào)公告武昌積玉橋地塊積玉橋綜合49.994.809.09196,500 3,931 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司 2007年第2號(hào)公布楊園街鐵機(jī)路5號(hào)和7號(hào)地塊徐東住宅47.62.707.04162,100 3,405 華潤(rùn)置地（武漢）有限公司2009年6號(hào)公告武昌區(qū)新河街地塊積玉橋綜合37.793.509.0894,200 2,493 武漢三江航天投資2009年第4號(hào)公告洪山區(qū)三角路村地塊武昌舊城綜合35.784.309.06

20、105,600 2,867 武漢福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司 2009年第2號(hào)公告洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)余家湖村地塊徐東住宅35.222.409.0250,140 1,424 -2009年第7號(hào)公告洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)地塊中南中北住宅31.87309.09147,500 4,628 武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán) 2009年第1號(hào)公告武昌區(qū)中北路23號(hào)地塊中南中北綜合26.045.609.0284,200 3,234 武漢中北經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司2008年第一次招標(biāo)洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)中南中北住宅22.42.508.0941,450 1,850 武漢長(zhǎng)航三鼎置業(yè)2008年第7號(hào)公告洪山區(qū)和平街三角路村地塊積玉橋住宅20.852.608.11

21、38,570 1,850 武漢寶吉物業(yè)2007年第8號(hào)公告楊園街紡機(jī)路29號(hào)地塊徐東住宅19.133.207.1245,900 2,399 武漢德潤(rùn)物業(yè)2007年第4號(hào)公告洪山區(qū)珞瑜路95號(hào)地塊武珞路住宅11.483.807.0950,020 4,358 武漢東谷房地產(chǎn)公司2007年第9號(hào)公告洪山區(qū)余家頭村、東興洲村地塊徐東商業(yè)10.713.807.1224,900 2,325 武漢人和房地產(chǎn)2007年第1號(hào)公告中南街武珞路336號(hào)地塊武珞路住宅10.293.807.0427,350 2,658 武漢市海鼎置業(yè)2008年第1號(hào)公告中北路延長(zhǎng)線地塊徐東住宅10.012.508.0321,050

22、2,104 湖北長(zhǎng)源房地產(chǎn)東湖天下12萬(wàn)方金都漢宮30萬(wàn)方水岸星城62萬(wàn)方復(fù)地東湖國(guó)際106萬(wàn)方區(qū)域高檔項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)張？2商業(yè)需求分析區(qū)域住宅成交居民構(gòu)成：中南中北板塊購(gòu)買力較高，該板塊聚集了武漢市的大部分高收入人群。區(qū)域居民構(gòu)成(已經(jīng)實(shí)現(xiàn)需求)按家庭結(jié)構(gòu)劃分 按購(gòu)買力劃分* 2商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析居住現(xiàn)狀：中南中北板塊居民目前居住以三房為主（48%），面積集中在91-100和120-160，凸顯出區(qū)域客戶背后存在有效購(gòu)買力；02商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析導(dǎo)入客戶（居?。﹨^(qū)域分布：區(qū)域?qū)ν饪蛻舻奈侥芰^強(qiáng)，能輻射更大的有效客戶；0區(qū)域內(nèi)消化19%積玉橋徐東4.8%吳家山導(dǎo)入4.8%漢口內(nèi)

23、環(huán)導(dǎo)入4.8%鐘家村導(dǎo)入6.0%關(guān)山導(dǎo)入16.7%湯遜湖導(dǎo)入10.7%南湖導(dǎo)入19%2商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析政府機(jī)關(guān)單位地址湖北省政府武昌區(qū)洪山路7號(hào)湖北省國(guó)稅局湖北省武漢市武昌姚家?guī)X231號(hào)湖北省檔案局武漢市水果湖洪山路87號(hào)湖北省旅游局湖北省武漢市中北路98號(hào)湖北省農(nóng)業(yè)廳武漢市武昌區(qū)武珞路519號(hào)湖北省公安廳湖北省武漢市東湖路23號(hào)武昌區(qū)人民政府武漢市武昌區(qū)中山路307號(hào)武漢市交管所武漢市友誼大道特8號(hào)湖北省地方稅務(wù)局湖北省武漢市武昌區(qū)東湖路101號(hào)湖北省政府湖北省國(guó)稅局湖北省檔案局湖北省旅游局武昌區(qū)人民政府武漢市交管所湖北省地方稅務(wù)局湖北省公安廳湖北省農(nóng)業(yè)廳區(qū)域內(nèi)公務(wù)員為高端客戶重要組

24、成部分2商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)早期中高檔小區(qū)數(shù)量眾多，消費(fèi)需求得以有效支持；小區(qū)名稱總戶數(shù)建成年份居民消費(fèi)能力安順家園16572009較強(qiáng)安順星苑12002004較強(qiáng)錦繡江南8402007一般天元城6802005一般水岸星城3200-較強(qiáng)東湖天下8662006強(qiáng)歐洲花園1200五年以上一般都市經(jīng)典680-較強(qiáng)秦園居450五年以上一般英特小區(qū)800五年以上一般楚天都市花園6002003強(qiáng)津津花園800五年以上強(qiáng)東湖熙園4202005較強(qiáng)中建工行廣場(chǎng)住宅4002006較強(qiáng)華潤(rùn)鳳凰城22002007較強(qiáng)友誼國(guó)際18002008較強(qiáng)錦江國(guó)際8402007強(qiáng)萬(wàn)科潤(rùn)園10152007強(qiáng)金都漢宮

25、6372007強(qiáng)2商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析小區(qū)主業(yè)大多具備一定的消費(fèi)能力及意愿；小區(qū)名稱已入駐戶數(shù)建成年份居民消費(fèi)能力中南國(guó)際商務(wù)公寓3782008較強(qiáng)省直機(jī)關(guān)大院不詳五年以上強(qiáng)湖北省國(guó)稅局小區(qū)600五年以上強(qiáng)湖北省社會(huì)科學(xué)院小區(qū)450五年以上較強(qiáng)湖北省人民銀行小區(qū)800五年以上較強(qiáng)湖北日?qǐng)?bào)職工社區(qū)700五年以上一般中南設(shè)計(jì)院小區(qū)800五年以上一般湖北省醫(yī)藥設(shè)計(jì)院住宅小區(qū)400五年以上一般省電力社區(qū)1000五年以上較強(qiáng)新華社湖北分社小區(qū)650五年以上較強(qiáng)武漢鐵路局社區(qū)26002008一般公路橋社區(qū)1000五年以上一般2商業(yè)需求分析區(qū)域客戶分析小結(jié)區(qū)域住宅的成交價(jià)格、成交量、結(jié)構(gòu)，已建、在建、待

26、建小區(qū)的數(shù)量及規(guī)模，都預(yù)示著區(qū)域商業(yè)具備良好的客戶基礎(chǔ)及消費(fèi)能力支持；區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)存在良好的客戶量、客戶素質(zhì)支持；商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)需求分析商業(yè)供應(yīng)分析從武漢商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來(lái)看，本案處于兩大市級(jí)商業(yè)中心合成的輻射圈之內(nèi)，有一定的商業(yè)市場(chǎng)大環(huán)境；從商業(yè)環(huán)境上看，武昌區(qū)域共有4個(gè)商圈，中南中北及武珞路區(qū)域以中高檔大型商業(yè)為主，徐東區(qū)域以中低檔商業(yè)和大型百貨為主，司門口商圈商業(yè)主要為街鋪和小型購(gòu)物中心。武昌中心區(qū)商圈分布示意圖主要商戶徐東商圈銷品茂、新世界百貨、徐東平價(jià)、麥德龍、沃爾瑪、歐亞達(dá)、好美家中南商圈中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、家樂(lè)福司門口商圈司門口時(shí)尚廣場(chǎng)、武昌商場(chǎng)、三福百貨街道口商圈亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)、群

27、光廣場(chǎng)、新世界街道口店、工貿(mào)家電、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)徐東商圈司門口商圈中南商圈街道口商圈但從微觀環(huán)境來(lái)看，中北路一線商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，周邊居民消費(fèi)需前往中南或徐東；而中北路沿線商業(yè)主要由汽車4S店、維修店，專業(yè)賣場(chǎng)，簡(jiǎn)單零售、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)組成。業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)檔次及規(guī)模不夠、無(wú)法滿足區(qū)域客戶的消費(fèi)需求，區(qū)域商業(yè)的發(fā)展存在機(jī)會(huì)；小結(jié)區(qū)域整體商業(yè)形態(tài)單一、規(guī)模、檔次不足，商業(yè)布局分散、且形象較差，對(duì)于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的吸引力不足；而區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求潛力大，消費(fèi)者數(shù)量、質(zhì)量均較高；區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展存在機(jī)會(huì)；寫字樓部分市場(chǎng)分析規(guī)劃發(fā)展武漢寫字樓市場(chǎng)目前最為集中由四個(gè)區(qū)域：建設(shè)大道、解放大道武廣、中南以及

28、光谷按照物業(yè)檔次、目前售價(jià)/租金將區(qū)域分級(jí)，以中南板塊為代表的武昌區(qū)處于第二梯度，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定和成熟的階段；江漢區(qū) 武昌區(qū)硚口區(qū) 江岸區(qū) 洪山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū)高新區(qū) 青山區(qū)平均租金區(qū)間 (元/月/m2） 60-100平均售價(jià)區(qū)間 (元/m2）40-7025-507800-130006500-89004300-6800依托第三產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套成熟，商務(wù)氛圍濃，交通便利，是辦公樓最集中區(qū)域入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚物業(yè)檔次高端純寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域政策導(dǎo)向和城市發(fā)展趨勢(shì)目前商務(wù)氛圍相對(duì)不完善落成較早，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設(shè)施和 物業(yè)服務(wù)都不完善入住企業(yè)規(guī)模較小在商住兩用為主從中南傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)

29、內(nèi)整體租售水平來(lái)看，也得到了市場(chǎng)的有效呼應(yīng)；目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商務(wù)中心的考慮，重點(diǎn)集中引進(jìn)金融保險(xiǎn)、文化創(chuàng)意、高新科技和商貿(mào)旅游行業(yè)企業(yè)總部入駐，為區(qū)域辦公市場(chǎng)帶來(lái)新的活力；同時(shí)隨著傳統(tǒng)中南商務(wù)圈的逐漸飽和，區(qū)域向北發(fā)展成為趨勢(shì)；項(xiàng)目名稱級(jí)項(xiàng)目地址建筑規(guī)模建筑形態(tài)租售狀況底商中商廣場(chǎng)甲武昌區(qū)中南路3000039、48層2棟85%中商世紀(jì)廣場(chǎng)乙武昌區(qū)中南路14號(hào)7500026層2棟90銀泰凱旋門廣場(chǎng)乙徐東路7號(hào)491343塔高層75新世界中建工行廣場(chǎng)乙中南路與武珞路交匯處 933382棟25F棟高層75%蘇寧新時(shí)代商務(wù)中心甲中南路與武珞路交匯處140000（辦公78000

30、）主樓45F，附樓19F80%紐賓凱武漢電腦大世界丙武昌珞瑜路27000高層95數(shù)碼廣場(chǎng)亞貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓乙武昌武珞路628號(hào)18433塔樓2棟32層和24層90%亞貿(mào)阜華大廈丙武昌區(qū)街道口7000032層1棟95數(shù)碼城湖北電力大廈乙武昌梨園25000高層90交通銀行湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈乙武昌吳家灣郵科院路特1號(hào)28880高19層，裙樓4層1棟85華樂(lè)商務(wù)中心乙洪山珞瑜路716號(hào)4123028層1棟70通訊廣場(chǎng)保利文化廣場(chǎng)甲洪山廣場(chǎng)13100040F主樓、19F附樓預(yù)計(jì)明年上市1-8F商業(yè)，8F上甲級(jí)寫字樓55趨勢(shì)一：而相較目前武昌其他板塊，中北路南接中南商務(wù)圈，北承徐東，成為大武昌范圍內(nèi)辦公市場(chǎng)

31、未來(lái)發(fā)展的首選區(qū)域；區(qū)域街道口商業(yè)區(qū)寫字樓徐東商業(yè)區(qū)寫字樓中南路商業(yè)區(qū)寫字樓光谷區(qū)寫字樓板塊特征武漢新興商業(yè)區(qū)，武漢最大的數(shù)碼交易區(qū)之一，多為乙丙級(jí)寫字樓新興商業(yè)區(qū)，交通便利，以乙級(jí)寫字樓居多；距離省政府行政圈較近及商業(yè)氛圍濃厚 新興區(qū)域，周邊高校林立，交通便利，乙級(jí)辦公物業(yè)居多；客戶群體主要是中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，和數(shù)碼產(chǎn)品企業(yè)的客服和辦公需求；大型、國(guó)有企業(yè)（自有開發(fā)），培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，部分中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型客戶；大企業(yè)、集團(tuán)企業(yè)、省內(nèi)外企業(yè)駐漢總部、機(jī)構(gòu)、本地服務(wù)型企業(yè)，金融類客戶相對(duì)較多；創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、IT企業(yè)、中小企業(yè)等寫字樓售價(jià)6800-8800元/平米7200-8600元/平米7800-9800

32、元/平米4800-6500元/平米寫字樓租金水平30-50元/平米35-55元/平米40-70元/平米25-40元/平米典型代表趨勢(shì)二：辦公市場(chǎng)主要客戶（金融類客戶）有逐步向武昌總部區(qū)以及光谷區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，也為本區(qū)域帶來(lái)了客戶機(jī)會(huì)；江漢區(qū)江岸區(qū)橋口區(qū)武昌區(qū)（含光谷）洪山區(qū)企業(yè)類型銀行業(yè)注冊(cè)戶數(shù)157160119206109內(nèi)資分公司或分支機(jī)構(gòu)證券業(yè)注冊(cè)戶數(shù)2327_329內(nèi)資分公司保險(xiǎn)業(yè)注冊(cè)戶數(shù)5654446833內(nèi)資分公司投資業(yè)注冊(cè)戶數(shù)239255_353252私企金融服務(wù)業(yè)注冊(cè)戶數(shù)286357119335199私企但未來(lái)同時(shí)未來(lái)中南經(jīng)濟(jì)總部區(qū)（包含中北區(qū)域一線）的上市量，特別是甲級(jí)寫字樓的

33、供應(yīng)會(huì)達(dá)到高峰；5A甲級(jí)寫字樓普通甲級(jí)寫字樓Soho型公寓其中萬(wàn)達(dá)東沙項(xiàng)目的寫字樓供應(yīng)量也會(huì)對(duì)本區(qū)域甲級(jí)辦公物業(yè)的消化形成壓力；小結(jié)區(qū)域辦公物業(yè)具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，但同時(shí)面臨著市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，特別是甲級(jí)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域乙級(jí)辦公物業(yè)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；酒店可行性分析市場(chǎng)分析可行性研究近兩年武漢酒店市場(chǎng)整體發(fā)展較快，其中四星以上高檔酒店發(fā)展迅猛；從結(jié)構(gòu)來(lái)看，中檔仍然占據(jù)最大比例，但高檔占比在快步上升；07年全市星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量占比三星以下4436%三星級(jí)5243%四星級(jí)1816%五星級(jí)65%合計(jì)120100%08年全市星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量占比三星以下4532%三星級(jí)6446%四星級(jí)2115%五星級(jí)107

34、%合計(jì)140100%截止07年截止08年截止09年數(shù)量年均漲幅占比年漲幅數(shù)量占比數(shù)量占比數(shù)量占比三星以下4436%4532%4830%4%-3%三星級(jí)5243%6446%6943%15%0%四星級(jí)1816%2115%3019%29%1.5%五星級(jí)65%107%138%47%1.5%合計(jì)12014016015%09年全市星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量占比三星以下4830%三星級(jí)6943%四星級(jí)3019%五星級(jí)138%合計(jì)160100%從整體分布來(lái)看，高端酒店大多分布于二環(huán)內(nèi)行政區(qū)和商務(wù)區(qū)內(nèi)；從武漢四、五星級(jí)酒店在全市的分布來(lái)看：四、五星級(jí)酒店主要是為滿足城市商務(wù)活動(dòng)的需求而設(shè)立。在武漢幾個(gè)主要行政區(qū)中，江漢區(qū)

35、有建設(shè)大道、解放大道、江漢路幾個(gè)主要的商務(wù)、商業(yè)區(qū)；江岸區(qū)也有建設(shè)大道商務(wù)區(qū)；武昌是湖北省政府和省直機(jī)關(guān)所在地，商務(wù)活動(dòng)和政治文化活動(dòng)頻繁。因此中高檔酒店主要分布在這幾個(gè)行政區(qū)。公寓酒店星級(jí)酒店五星級(jí)酒店的規(guī)模集中在萬(wàn)-5萬(wàn)之間，房間數(shù)為250-350之間，普標(biāo)面積為30平左右及以上，低于國(guó)內(nèi)一線城市水平；武漢主要五星級(jí)酒店情況區(qū)域酒店名稱規(guī)模（）開業(yè)時(shí)間上海波特曼麗嘉酒店5萬(wàn)1991年開業(yè)上海上海金茂君悅大酒店6萬(wàn)1999年上海上海浦東香格里拉大酒店6萬(wàn)1998項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面（）標(biāo)間門市價(jià)(元/晚)房間數(shù)（間）普標(biāo)面積()樓層數(shù)（層）開業(yè)時(shí)間香格里拉大飯店江岸區(qū)8374483621199

36、9馬可孛羅酒店江漢區(qū)38,0001,200357342008武漢城市名人酒店（原東方大酒店）江漢區(qū)50,00090033828101997華美達(dá)天祿酒店硚口區(qū)33,000135030832(豪)282000新華諾富特大飯店江漢區(qū)50,0001340303132002五月花大酒店武昌區(qū)27,000135028636262003東湖大廈武昌區(qū)68016828172002國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店規(guī)模從武漢四、五星級(jí)酒店的客戶類型來(lái)看：商務(wù)客源的比例從高星級(jí)酒店到低星級(jí)酒店逐級(jí)遞減；商務(wù)和會(huì)議客源占到高星級(jí)酒店的近7成從高端酒店市場(chǎng)的客戶來(lái)看，主要以商務(wù)和會(huì)議客戶為主。武漢市賓館酒店業(yè)正處于觸底回升階段，受各種

37、利好因素的影響，市場(chǎng)后勁十足。從武漢市旅游局獲悉，2008年武漢市共接待海內(nèi)外旅游者近余萬(wàn)人次，全年共接待海外旅游者50萬(wàn)人，旅游創(chuàng)匯億美元。旅游業(yè)總收入首次達(dá)到230億元。 武漢市充分利用國(guó)際博覽會(huì)、展覽會(huì)等多種形式，每年舉辦超過(guò)200多個(gè)5萬(wàn)平米以上面積的展會(huì)，吸引超過(guò)2500萬(wàn)人流。會(huì)展業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)比例是1：9，也就是帶動(dòng)了賓館、餐飲、旅游、交通、購(gòu)物等整個(gè)服務(wù)貿(mào)易的快速發(fā)展。 武漢酒店市場(chǎng)發(fā)展迅速緣由之一：旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)武漢酒店市場(chǎng)發(fā)展迅速緣由之二：展會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展武漢市繼07GDP突破3000億后，08年再創(chuàng)新高，達(dá)到近4000億，其中第三產(chǎn)業(yè)、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值持續(xù)創(chuàng)造佳績(jī)。加之“1

38、+8”城市圈的逐步確立和發(fā)展，和中部振興的計(jì)劃逐步落實(shí)，武漢正成為中部城市的龍頭； 武漢酒店市場(chǎng)發(fā)展迅速緣由之二：整體經(jīng)濟(jì)的快速騰飛酒店名稱地址星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)入住率驅(qū)動(dòng)力香格里拉酒店江岸區(qū)五星級(jí)71%品牌、地段馬可波羅酒店江漢區(qū) 五星級(jí)63%江景、品牌、地段江城明珠豪生江漢區(qū)準(zhǔn)五星53%江景、地段五月花大酒店武昌區(qū)準(zhǔn)五星68%地段東湖大廈武昌區(qū)準(zhǔn)五星50%地段凱旋門華天酒店武昌區(qū)準(zhǔn)五星68%地段華美達(dá)光谷東湖高新四星級(jí)59%地段四星級(jí)以上高端酒店入住率較高，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。小結(jié)：市場(chǎng)層面存在發(fā)展高端酒店物業(yè)的基礎(chǔ)星級(jí)酒店發(fā)展KPI指標(biāo)區(qū)域位于城市、機(jī)場(chǎng)或度假村附近交通交通便利性好，最好多種交通工具均能

39、抵達(dá)有停車場(chǎng)，不易堵車交通輻射能力較強(qiáng)臨近公交車站點(diǎn)位置城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處人流量大，以靠近十字路口為佳周圍生活硬件配套設(shè)施齊全供電供水有保障配套12341234收益形式長(zhǎng)期收益，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金難度較大利潤(rùn)角度四星級(jí)以上酒店的利潤(rùn)率較大，但回收期較長(zhǎng)，而三星級(jí)以下酒店利潤(rùn)較少或有虧損現(xiàn)金流酒店的前期投入太大，積壓資金較多，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)開發(fā)商的資金能力有影響運(yùn)營(yíng)能力需要較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，企業(yè)缺乏酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)外因內(nèi)因成立缺失不建議發(fā)展酒店物業(yè)但結(jié)合內(nèi)外部因素來(lái)看，本案并不適合發(fā)展酒店物業(yè)；酒店式公寓可行性研究市場(chǎng)分析可行性研究天瑞國(guó)際開發(fā)

40、商湖北天瑞國(guó)際酒店股份有限公司地理位置江漢區(qū)SOGO武展東路特一號(hào)用地面積1570建筑面積28000容積率15.30綠化率8%總戶數(shù)700開盤時(shí)間06.8.18價(jià)格情況銷售期25層以下6900元/25層以上7200元/開發(fā)情況總一棟5梯32戶的高層，框剪結(jié)構(gòu)，屬于范本式酒店公寓，25層以下包租給酒店，與之簽10年合同；2 5層以上精裝小戶型，自住投資均可。戶型3762平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)以一房一廳為主。大面積中有少量的兩房一廳。銷售情況總576套，已售320套，還剩256套，剩下的主要為62左右的戶型項(xiàng)目簡(jiǎn)介天瑞國(guó)際項(xiàng)目緊接SOGO購(gòu)物中心，與國(guó)際會(huì)展中心相望，過(guò)了馬路即到中山公園，周邊配套完

41、善，交通便利。非常適合喜歡自由的單身白領(lǐng)或者年輕夫婦。項(xiàng)目地位置優(yōu)越,居住其中,足不出戶即可享受購(gòu)物之樂(lè)趣。由知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)物管，增值潛力大，戶型配套精良，硬件完善。投資回報(bào)與武漢邁豪酒店管理公司簽租賃合同，簽10年合同，年投資回報(bào)率8%卓越假日酒店開發(fā)商武漢恒源置業(yè)有限公司地理位置武昌卓刀泉南路虎泉（華師東門）用地面積4161建筑面積20106容積率5.8綠化率27.4%總戶數(shù)270開盤時(shí)間07.5價(jià)格情況銷售期7000元/開發(fā)情況樓盤地上21層地下1層，屬于框剪結(jié)構(gòu)的高層住宅樓，14層為商鋪、521層為酒店式公寓。戶型3070平方米之間，一房、兩房均有項(xiàng)目簡(jiǎn)介桂子山大廈是武漢恒源置業(yè)

42、06年傾力打造的區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目，位于百年名校-華師東門、風(fēng)景秀麗的伏虎山西麓，與華師桂子山隔街相望，項(xiàng)目定位于四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店+精裝國(guó)際商務(wù)公寓，總高86.5米，占盡名剎古泉浩淼東湖兩山秀色勝景、獨(dú)擁學(xué)府財(cái)脈人文書香硅谷儒商雅仕；教育商務(wù)交通得天獨(dú)厚，人文景觀地段無(wú)可比擬，是開發(fā)商專為周邊高知投資客戶和創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型中小企業(yè)、都市白領(lǐng)、SOHO一族等城市新貴量身定做的精裝商務(wù)公寓。投資回報(bào)與卓越假日酒店簽租賃合同，最少8年以上，具體時(shí)間待定，年投資回報(bào)為8%兆瑞國(guó)際開發(fā)商武漢力勇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置江岸區(qū)高雄路160號(hào)用地面積16000建筑面積28750容積率1.8 綠化率總戶數(shù)320開盤時(shí)間0

43、6.6價(jià)格情況銷售期起價(jià):7000元/均價(jià)：7500元/最高：7800元/開發(fā)情況1號(hào)樓為24層，1-2酒店，3-22F精裝公寓，以上復(fù)式。4梯16戶，1-2為酒店配套。戶型1*1 39.73-47.08標(biāo)準(zhǔn)間 44.57-80.79銷售情況現(xiàn)階段處于封盤中，據(jù)了解開發(fā)商把出售的房屋全部回收，在進(jìn)行內(nèi)部裝修，做國(guó)純酒店。項(xiàng)目簡(jiǎn)介兆瑞國(guó)際，真正產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店公寓，武漢一大投資亮點(diǎn)，置身建設(shè)大道CBD（中央商務(wù)區(qū)）核心地段，香格里拉旁，創(chuàng)富星級(jí)坐標(biāo)。品位身份細(xì)節(jié)及文化，兆瑞國(guó)際客人的長(zhǎng)期信賴和業(yè)主利益的恒久保障亦來(lái)源與產(chǎn)品細(xì)節(jié)的精益求精。兆瑞國(guó)際對(duì)產(chǎn)品的塑造，始終秉持創(chuàng)造卓越品質(zhì)的精神，品顯于形，

44、束光片影，無(wú)不透溢著絲絲入扣的形式美感和使用價(jià)值。陽(yáng)光新天地開發(fā)商新天地房地產(chǎn)開發(fā)（武漢有限公司）地理位置新華路取水樓用地面積5373建筑面積37732容積率7.07綠化率%總戶數(shù)336開盤時(shí)間04.12.18價(jià)格情況銷售期成交均價(jià)5591元/開發(fā)情況該項(xiàng)目由商業(yè)、酒店公寓、商務(wù)公寓三大形態(tài)構(gòu)成，共29層，其中1-3層為餐飲、娛樂(lè)、休閑商業(yè)服務(wù)中心；4-17層為純投資型酒店公寓，由星級(jí)酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理；18-29層為商務(wù)公寓，面積可自由組合，隨意分割，適合任何發(fā)展型企業(yè)戶型酒店公寓 39-72 商務(wù)公寓 39-200 A戶型每層14戶 其余每層2戶銷售情況該項(xiàng)目于2005年全部售罄，

45、目前4-17層為紐賓凱國(guó)際大酒店，18層以上可以出租。項(xiàng)目簡(jiǎn)介陽(yáng)光新天地，居新華路之中段，扼江漢北路步行街門戶，雄踞商務(wù)要道“江漢北路商圈循禮門新商圈武廣商圈取水樓商務(wù)辦公圈”之中軸線，周邊金融中心、信息中心、文化娛樂(lè)中心、休閑廣場(chǎng)等各種金融、娛樂(lè)配套林立，大型超市、銀行、證券等高樓名廈云集。眾多商業(yè)推廣活動(dòng)，展會(huì)經(jīng)濟(jì)，頻繁的商務(wù)往來(lái)及在核心區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期駐守的高素質(zhì)人群。圣淘沙開發(fā)商武漢圣淘沙置業(yè)有限公司地理位置江漢區(qū)萬(wàn)松園路用地面積7337建筑面積43646容積率5.9綠化率35%總戶數(shù)775開盤時(shí)間04.3價(jià)格情況銷售期最高價(jià)：6500元/成交均價(jià)5604元/開發(fā)情況1棟雙塔式28層高層 1

46、-3樓為裙樓商鋪 4樓架空為會(huì)所和花園。戶型35101平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)以一房一廳為主。大面積中有少量的兩房一廳。銷售情況該項(xiàng)目于2005年全部售罄，項(xiàng)目簡(jiǎn)介圣淘沙位于萬(wàn)松園路與萬(wàn)松園橫路交匯處。萬(wàn)松園路連接著解放大道上最繁華的路段武廣、世貿(mào)、SOGO以及武展；和建設(shè)大道直接連通；而從萬(wàn)松園橫路步行到青年路只需要幾分鐘。圣淘沙大廈由江漢飯店管理有限公司管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。投資收益：在購(gòu)買圣淘沙“酒店式公寓”時(shí)，同時(shí)會(huì)跟他們的酒店管理商江漢飯店管理有限公司簽署包租代營(yíng)協(xié)議，每月由管理公司為業(yè)主即投資者提供保底收益。小結(jié)漢口中心區(qū)酒店式公寓銷售情況均較好，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度也比較高。而武昌銷售表現(xiàn)

47、相對(duì)較低，主要體現(xiàn)在銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)；目前市場(chǎng)上主要酒店式公寓整體經(jīng)營(yíng)狀況表現(xiàn)一般，其中表現(xiàn)較好的，如：陽(yáng)光新天地、圣淘沙平均入住率能達(dá)到60%，其他的入住率都比較低；項(xiàng)目大多承諾回報(bào)保證，但部分項(xiàng)目難以維系；市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，但操作難度較大；武漢市場(chǎng)上大多采用第四種模式，而此種模式下，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)往往比較大；模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按竭期間按竭到期后模式 一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無(wú)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式 二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅

48、每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式 三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤(rùn)分配模式 四獲得承諾的固定收益浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤(rùn)分配承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，可能出現(xiàn)虧損主要風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商擔(dān)承12快速脫手，快速回現(xiàn)，減小資金壓力。可以長(zhǎng)期擁有使用權(quán)，以及酒店配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)從而獲得長(zhǎng)期收益。通過(guò)客房部分產(chǎn)權(quán)的出售將部分或全部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資客戶傳統(tǒng)的酒店式公寓劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，不建議本案采用；通常要承諾較高

49、的投資匯報(bào)率，武漢常見為810若向投資客戶承諾固定回報(bào)，則需承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至虧損當(dāng)前新政重點(diǎn)打擊就是投機(jī)類行為，且對(duì)于售后返租有一定的限制，產(chǎn)權(quán)酒店正屬于此范圍從國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資來(lái)看，更多的投資客戶屬于傳統(tǒng)的短線投資類型，投資物業(yè)持有期超過(guò)5年的并不多見，而產(chǎn)權(quán)酒店需要的是理性的長(zhǎng)線投資客戶，這于當(dāng)前市場(chǎng)情況不符。現(xiàn)在很多產(chǎn)權(quán)式酒店的投資商盲目承諾回報(bào)率的做法在國(guó)際上是不通行的。沒(méi)有一家真正的國(guó)際酒店管理公司愿意保證自己在未來(lái)的多年中獲得穩(wěn)定的收入，酒店經(jīng)營(yíng)本身風(fēng)險(xiǎn)很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)SOHO公寓可行性研究市場(chǎng)分析可行性研究%區(qū)域公寓產(chǎn)品成交量07年較大，09年成

50、交開始回升，目前成交集中度較高，09年以來(lái)主要集中在東湖春樹里、福星惠譽(yù)國(guó)際城、領(lǐng)寓等，價(jià)格漲勢(shì)明顯。武昌中心區(qū)公寓產(chǎn)品成交量?jī)r(jià)走勢(shì)* 中南中北板塊公寓產(chǎn)品成交量一直比較穩(wěn)定，而徐東、武昌舊城板塊受到個(gè)別項(xiàng)目影響大；成交價(jià)格上，中南中北板塊價(jià)格處于高點(diǎn)。*武昌中心區(qū)各片區(qū)公寓產(chǎn)品成交量?jī)r(jià)走勢(shì)北08至今中心區(qū)公寓產(chǎn)品成交總價(jià)主要分布在25-50萬(wàn)，其中中南中北成交總價(jià)主要集中在35-45萬(wàn)之間，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度較高；*35-45萬(wàn)成交較為密集25-30萬(wàn)為一個(gè)成交集中點(diǎn)武昌中心區(qū)各片區(qū)08年至今公寓產(chǎn)品總價(jià)段分布*0從各個(gè)項(xiàng)目公寓產(chǎn)品銷售來(lái)看，較為樂(lè)觀，雖然部分項(xiàng)目經(jīng)歷了08年的淡季，但整體銷售周期為

51、1年左右，而09年下半年至今推出的小戶型產(chǎn)品，銷售良好。項(xiàng)目建筑面積（平米）套數(shù)推出日期去化速度（套/月）存貨（套）價(jià)格（元/平米）產(chǎn)品面積（平米）后期推量（套）推出時(shí)間領(lǐng)寓1621534508.11250881840-70無(wú)奧山星座819018207.111001109230-60無(wú)新世紀(jì)中心1550025008.12190748847-79無(wú)金地國(guó)際花園1743032608.11220950049一房、75復(fù)式無(wú)東湖春樹里5148099009.081814892752精裝一房71010年下半年福星國(guó)際城4950090010.043451051050040一房、80兩房45010年下半年華潤(rùn)MO+1600032011年初3202000040-8032011年初區(qū)域小戶型產(chǎn)品基本為精裝產(chǎn)品，如福星國(guó)際城、東湖春樹里，奧山星座以及后期華潤(rùn)MO+，精裝修為主流；另外，物業(yè)管理公司也較為一流，如東湖春樹