大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚村居住類更新單元

1、8/8大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚村居住類更新單元土地和房屋拆遷補(bǔ)償安置方案第一章 總則第一條 目的和依據(jù)為推進(jìn)大嶺山鎮(zhèn)三舊改造步伐，完善城市功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展。加快矮嶺冚村的舊村改造補(bǔ)償安置工作，保障矮嶺冚村集體與村 民及其他權(quán)益人利益，規(guī)范矮嶺冚村居住類更新單元（以下稱“更新單元”）土地及地上房屋征收與補(bǔ)償活動。根據(jù)國家和省市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合矮嶺冚村的實(shí)際情況，特制定本拆遷補(bǔ)償安置方案。第二條 適用范圍本方案僅適用于大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚村居住類更新單元范圍內(nèi)涉及的土地、房屋補(bǔ)償及搬遷安置，單元范圍以政府公布的單元劃定方案為準(zhǔn)。本項(xiàng)目涉及的補(bǔ)償對象的身份、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等工作由前期服務(wù)商與村集體依據(jù)相關(guān)法律

2、、法規(guī)確定，最終以批準(zhǔn)公告的權(quán)籍調(diào)查表為準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)文件，本單元的不動產(chǎn)權(quán)益人為以下三類：第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織；第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人； （三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。第三條 補(bǔ)償內(nèi)容1、被拆遷方土地的補(bǔ)償；2、被拆遷方房屋建筑物的補(bǔ)償；3、被拆遷方構(gòu)筑物及其他附屬物的補(bǔ)償；4、被拆遷方的搬遷費(fèi)用；5、被拆遷方因拆遷行為而導(dǎo)致的停產(chǎn)，停業(yè)損失補(bǔ)償；6、被拆遷方的安置補(bǔ)助費(fèi)用；第四條 補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償安置按補(bǔ)償形式分為三種：貨幣補(bǔ)償、物業(yè)置換，物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償結(jié)合。貨幣補(bǔ)償，是指對

3、被征收的國有和集體土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物、苗木、設(shè)施等進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)行為。補(bǔ)償原則，按不低于房屋及土地征收決定公告之日被征收房屋及土地的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。物業(yè)置換，是指被拆遷單位和個(gè)人不需要貨幣補(bǔ)償，而是在開發(fā)完成的本項(xiàng)目房地產(chǎn)里按被拆遷面積的一定比例進(jìn)行置換的行為。物業(yè)置換結(jié)合貨幣補(bǔ)償，即被拆遷方獲得的補(bǔ)償為貨幣和返還物業(yè)的組合。選擇何種補(bǔ)償方式最終以原權(quán)益人意愿、東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范規(guī)定及相關(guān)政策為準(zhǔn)。第五條 房屋/土地用途及建筑面積的確認(rèn)被拆遷的房地產(chǎn)根據(jù)不同的情況，按照以下規(guī)定予以確認(rèn)：（一）已辦理房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證的，按照權(quán)屬證書或已依法登記的證書確認(rèn)

4、房地產(chǎn)性質(zhì)和用途。（二）未提供權(quán)屬證明文件的，結(jié)合實(shí)際情況根據(jù)權(quán)屬調(diào)查確認(rèn)實(shí)際使用用途。（三）被拆遷房地產(chǎn)已辦理產(chǎn)權(quán)證書的，原則上按照房屋產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)面積；沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)利證書沒有載明建筑面積的，以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等，按照測繪報(bào)告數(shù)據(jù)確定面積。房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積與測繪數(shù)據(jù)不一致的，核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書證載位置與測繪報(bào)告確認(rèn)位置是否一致。若不一致，則其房屋產(chǎn)權(quán)證書不予采用，按照測繪面積進(jìn)行確認(rèn)；若一致，按以下原則進(jìn)行確認(rèn)：（一）房屋產(chǎn)權(quán)證書證載面積小于測繪面積的，可按測繪面積確認(rèn)面積。（二）房屋產(chǎn)權(quán)證書證載面積大于測繪面積的，可按證載面積進(jìn)行確認(rèn)。第六條 權(quán)屬證明注

5、銷具有土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證：簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或收購協(xié)議（含產(chǎn)權(quán)注銷委托協(xié)議或產(chǎn)權(quán)注銷委托條款）后，被補(bǔ)償安置人應(yīng)提交相關(guān)證書資料，由實(shí)施主體負(fù)責(zé)將相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利證書報(bào)送政府不動產(chǎn)登記部門，辦理相應(yīng)注銷手續(xù)。無證書但有其他房屋資料的：被補(bǔ)償安置人將相關(guān)資料提交實(shí)施主體，再由實(shí)施主體交給村集體統(tǒng)一辦理注銷事宜。第二章 住宅（自建房）補(bǔ)償及安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)第七條 住宅補(bǔ)償及安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)置換：住宅的首層鋪位按建筑面積以每平方米30000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)做貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償之后，原權(quán)利人有購買意愿的，具備優(yōu)先購買權(quán)；首層、二層住宅按建筑面積1：1的比例置換新規(guī)劃單元的住宅；三層按建筑面積1：0.5的比

6、例置換新規(guī)劃單元的住房；四層及四層以上統(tǒng)一按照10000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)只做貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償：該被拆遷人放棄物業(yè)置換或置換物業(yè)面積少于可置換面積的，按確定的物業(yè)置換面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為：首層鋪位按30000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；首層住宅及二層住宅按20000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；三層及三層以上統(tǒng)一按照10000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)做貨幣補(bǔ)償。 主建筑物之外的臨時(shí)及簡易建筑，根據(jù)實(shí)際情況只可選擇貨幣補(bǔ)償方式。安置補(bǔ)助費(fèi)（過渡費(fèi)） 1）、自權(quán)益人簽署補(bǔ)償協(xié)議次月起，至項(xiàng)目實(shí)施主體發(fā)出的回遷物業(yè)交付通知書中載明的交付日止的期間為臨時(shí)安置過渡期。2）、標(biāo)準(zhǔn)如下：首層鋪位（按貨幣補(bǔ)償?shù)牟挥栌?jì)算安置補(bǔ)助費(fèi)）

7、，住宅按每月20元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)貼至住房交付之日.最長補(bǔ)償時(shí)間不超過五年。注1：安置補(bǔ)助費(fèi)從簽訂協(xié)議的第二個(gè)月開始計(jì)算，按季支付。注2：在按約定開始支付安置補(bǔ)助費(fèi)后，原住宅的租金等權(quán)益轉(zhuǎn)移至實(shí)施主體所有。注3：安置補(bǔ)助費(fèi)計(jì)算面積按照物業(yè)置換面積確定，選擇現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)?，不再?jì)發(fā)安置補(bǔ)助費(fèi)?；剡w安置房1）、安置房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)由改造實(shí)施主體負(fù)責(zé)，本項(xiàng)目實(shí)行原地安置方式，其設(shè)計(jì)、建造和交樓標(biāo)準(zhǔn)與本單元商品房一致。在確定置換戶型之后，安置房按照公平、公正、公開的原則用抽簽方式確定具體置換住宅的單元及房號。 具體由項(xiàng)目實(shí)施主體另行制定回遷選房規(guī)則并按規(guī)則執(zhí)行。2）、以收購協(xié)議中被拆遷人可置換的商

8、品房面積為基準(zhǔn)，置換面積不得超過原置換面積的10%，10%面積以內(nèi)的價(jià)格差異部分按20000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算多退少補(bǔ)，超過10%的部分按市場銷售價(jià)格補(bǔ)差額。3）、回遷安置房由實(shí)施主體單位統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書，辦證時(shí)所需費(fèi)用由實(shí)施主體單位支付。4）、交付的安置住宅為精裝修房（裝修標(biāo)準(zhǔn)與待建住房交樓標(biāo)準(zhǔn)一致，若規(guī)劃設(shè)計(jì)以毛坯銷售的，改造方負(fù)責(zé)按1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)對回遷房進(jìn)行裝修），鋪位為毛坯房交付，此外不再另外對原住宅裝修進(jìn)行補(bǔ)償。第三章 集體補(bǔ)償及安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)第八條 集體補(bǔ)償及安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)東莞市大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)膶ο鬄楦脑靻卧秶鷥?nèi)已經(jīng)確權(quán)歸屬于集體的非住宅

9、用地，包括工業(yè)用地及道路、空地。 根據(jù)東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）的相關(guān)規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。本項(xiàng)目關(guān)于矮嶺冚村集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償如下：東莞市大嶺山鎮(zhèn)矮嶺冚股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社獲得現(xiàn)金7,432.31 萬元，本改造單元開發(fā)的商業(yè)物業(yè)3716.15平方米（根據(jù)雙方協(xié)商及評估確定商業(yè)物業(yè)按30000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，若因戶型導(dǎo)致返還面積超出部分也按此價(jià)格補(bǔ)差）。村集體所獲得的商業(yè)物業(yè)可選擇按照 HYPERLINK /link?url=bZtf5-Xy8t2DW-VtcjO0zlXzrCr5BwUUQpVClb7FY7Ru8slm_s

10、InGCWsOZh84-uC99te6JXjQXGSRCqdCivnHHzKUxani8IBvBQ73ZDE2bNrVLQSGgmBLQG70JI88JE5 t /_blank 東莞市農(nóng)村(社區(qū))集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法及相關(guān)政府文件的要求按價(jià)格為30000元/平方米的價(jià)格出售。 以上集體所獲物業(yè)及后續(xù)的物業(yè)出售過程中涉及的稅費(fèi)均由受讓方承擔(dān)。 集體所獲返還商業(yè)物業(yè)的交樓標(biāo)準(zhǔn)需與實(shí)施主體對外銷售的一致。第四章 其他權(quán)益人安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)第九條 其他權(quán)益人土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以下補(bǔ)償僅針對土地性質(zhì)為國有土地使用權(quán)的工業(yè)用地部分的補(bǔ)償。土地面積以用地單位的土地使用權(quán)證及權(quán)籍調(diào)查表確定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。補(bǔ)償金額應(yīng)根

11、據(jù)東莞市大嶺山鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)目前的土地市場工業(yè)用地交易情況，雙方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上確定補(bǔ)償價(jià)格或委托具有符合資質(zhì)要求的評估公司進(jìn)行評估確定。第十條 其他權(quán)益人建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。以下為參照政府相關(guān)文件及當(dāng)前市場建筑成本確定的初步補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：1、建筑物部分（含外墻裝修、室外門窗、配套水電、消防等設(shè)施）補(bǔ)償。廠區(qū)內(nèi)獨(dú)立的工業(yè)廠房、宿舍：鋼混/框架結(jié)構(gòu)1500元/ ,磚混1000元/ 。廠區(qū)內(nèi)獨(dú)立的辦公樓：鋼混/框架結(jié)構(gòu)2000元/,磚混1500元/。普通鋼結(jié)構(gòu)：600元/，重型鋼結(jié)構(gòu)：850元/,簡易鋼結(jié)構(gòu)400元/。其他配

12、套建筑如門衛(wèi)室、電房、設(shè)備間等按1000元/計(jì)算。2、裝修補(bǔ)償：工業(yè)辦公樓、宿舍、廠房等按最高不超過500元/計(jì)算,特殊情況具體根據(jù)評估價(jià)確認(rèn)。實(shí)際補(bǔ)償金額雙方應(yīng)在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上以不低于該標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行補(bǔ)償或委托具有符合資質(zhì)要求的評估公司進(jìn)行評估確定。第十一條 其他權(quán)益人的其他補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)工廠搬遷費(fèi)補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失。對因拆遷合法房屋造成被拆遷人工廠搬遷及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，按東莞市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（25號文）的規(guī)定執(zhí)行。1、工廠搬遷費(fèi)：本方案確定搬遷費(fèi)按被拆遷人的地上建筑物的建筑面積（即本次改造涉及補(bǔ)償?shù)牡厣辖ㄖ偯娣e），不區(qū)分建筑結(jié)構(gòu)，每平方15元/平方米確定。2、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)當(dāng)?shù)氐膹S房租金確定，本方案涉及企業(yè)廠房租金按照當(dāng)?shù)嘏渲猛晟疲尚侣瘦^高的工業(yè)園區(qū)平均租金確定。本方案租金取值15元/平方米，即停產(chǎn)停業(yè)損失為六個(gè)月租金=15元*6個(gè)月=90元/平方米，補(bǔ)償面積按廠區(qū)的全部建筑面積計(jì)算，不區(qū)分建筑結(jié)構(gòu)。第五章 附則第十二條 被補(bǔ)償安置人所需提供的證明文件被補(bǔ)償安置人在簽署搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)需要提供以下文件：（1）具有房地產(chǎn)或房屋所有權(quán)證的，須提交權(quán)證原件。（2）具有土地使用證的，須提交土地使用證原件。（3）具有關(guān)于該房屋的其它相關(guān)文件的，均須提交相關(guān)文件原件。（4）房屋產(chǎn)權(quán)