張家口房地產(chǎn)市場調(diào)研報告XXXX年5月課件

1、張家口市場調(diào)研及可行性報告2016年5月目錄一、張家口市概況二、張家口市宏觀經(jīng)濟(jì)情況三、張家口市房地產(chǎn)市場環(huán)境四、張家口市重點房地產(chǎn)項目情況五、張家口市房地產(chǎn)發(fā)展分析及建議一、張家口市概況基本現(xiàn)狀/區(qū)位張家口地處河北省西北部，位于冀、京、蒙、晉四省交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游資源豐富。北京內(nèi)蒙古山西保定承德張家口張家口地區(qū)城市化水平較低，近年來伴隨人口增長及城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。截至2016年，張家口市轄6區(qū)，10縣 ，3個管理區(qū)（察北、塞北、高新區(qū)），總面積3.68萬平方千米。市轄區(qū)：橋西區(qū)、橋東區(qū)、下花園區(qū)、宣化區(qū)、萬全區(qū)、崇禮區(qū)。縣：張北縣、康?？h、沽源縣、尚義

2、縣、蔚縣、陽原縣、懷安縣、懷來縣、涿鹿縣、赤城縣3個行政管理區(qū)：張家口市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、塞北管理區(qū)、察北管理區(qū)。截止2015年底，全市戶籍總?cè)丝?42.17萬人，其中城鎮(zhèn)人口230.8萬人，鄉(xiāng)村人口211.37萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為52.2%?？当？h尚義縣懷安縣沽源縣赤城縣崇禮區(qū)張北縣懷來縣涿鹿縣蔚縣陽原縣橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)萬全縣宣化區(qū)下花園區(qū)26萬人28萬人30萬人8萬人31萬人30萬人34萬人29萬人23萬人28萬人14萬人27萬人19萬人37萬人29萬人24萬人25萬人基本現(xiàn)狀/行政人口地域面積（平方公里）人口（萬）石家莊158481070.16 唐山13472780.12 秦皇島

3、7812.4307.32 邯鄲12000943.30 邢臺12486729.44 保定221851155.24 張家口36860442.17 承德39519353.01 滄州13419744.30 廊坊6500456.32 衡水8815443.54 張家口總?cè)丝?42.17萬人（2015年）,在河北省排名第九位。市區(qū)人口137萬人。基本現(xiàn)狀/行政人口張家口高速公路通車總里程高達(dá)1200公里，與京、蒙、晉、以及河北省各地級市，均實現(xiàn)了高速公路直達(dá)。張家口地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，市區(qū)距首都北京僅180公里，距天津港340公里。是京津冀(環(huán)渤海)經(jīng)濟(jì)圈和冀晉蒙(外長城)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點。高速公

4、路網(wǎng)發(fā)達(dá)，京新高速公路、京藏高速公路、首都環(huán)線高速公路、張石高速公路、京大高速公路、張承高速公路、繞城高速公路四通八通，交通極為方便。京包鐵路在此設(shè)有張家口南站。京張城際鐵路也在開工建設(shè)，原來的張家口站現(xiàn)今已停止使用。張家口機(jī)場有航班往返國內(nèi)各大城市?；粳F(xiàn)狀/交通設(shè)施張家口高速公路分布二、張家口市宏觀經(jīng)濟(jì)情況基本現(xiàn)狀/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升，2012-2014年GDP增速出現(xiàn)下滑趨勢，2015年增速開始上升，整體在省內(nèi)排名處于下游水平，人均指標(biāo)較為落后。數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報2015年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1363.54億元，比上年增長5.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值243.88億元，比

5、上年增長3.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值545.53億元，比上年增長4.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值574.13億元，比上年增長8.1%。人均生產(chǎn)總值達(dá)30840元，比上年增長5.7%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為17.9%、40.0%和42.1%。地域 人口（萬）GDP（億）增速（%）人均GDP（元）石家莊1070.16 5440.67.550839.13 唐山780.12 6103.15.678232.84 秦皇島307.32 1250.45.540687.23 邯鄲943.30 3145.46.833344.64 邢臺729.44 1764.76.024192.53 保定1155

6、.24 3000.37.025971.23 張家口442.17 1363.55.830836.56 承德353.01 1358.65.538486.16 滄州744.30 3240.67.743538.90 廊坊456.32 2473.98.854214.15 衡水443.54 1220.07.627505.97 張家口市GDP總值（2015年）為1363.5億元，全省排名第九位，發(fā)展水平較低。人均GDP水平較低，在河北省排名九位?；粳F(xiàn)狀/宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境說明：2015年保定GDP總量統(tǒng)計包含定州市 冀西北地區(qū)的中心城市，連接京津、溝通晉蒙的交通樞紐。到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在129.

7、8萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在124平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃定位張家口市城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)分為四級：首級市域中心城市：為張家口市區(qū)（張家口橋東區(qū)和橋西區(qū)）；第二級為5個中小城市，即沙城（懷來縣）、張北、蔚州（今蔚縣）3個中等城市，涿鹿、陽原2個小城市；第三級柴溝堡、西灣子等7個縣城；第四級為84個建制鎮(zhèn)。一主三副：以六個區(qū)為為主，輻射萬全縣。以懷柔、張北和蔚縣為三個副中心，輻射周邊其他縣張家口市主城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃 城市總體布局采取“組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃利用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局，結(jié)合洋河新區(qū)發(fā)展用地，將其作為城市組團(tuán)實施統(tǒng)一規(guī)劃，通過區(qū)域高速公路與高等級道路、鐵路和道路網(wǎng)將各組團(tuán)聯(lián)結(jié)，

8、形成一個既相對獨立，又聯(lián)系方便的統(tǒng)一城市建成區(qū)。主城區(qū)城市用地總體結(jié)構(gòu)形態(tài)為“一中心二組團(tuán)”的用地格局。 城市近期發(fā)展方向為：老城區(qū)適當(dāng)向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動和推進(jìn)洋河新區(qū)、宣化西部城區(qū)建設(shè)工程和下花園東區(qū)建設(shè)工程。規(guī)劃將重點區(qū)域分為重點優(yōu)化區(qū)和重點開發(fā)區(qū)。重點優(yōu)化區(qū)域以舊城更新改造區(qū)和原有工業(yè)用地置換區(qū)為主。重點開發(fā)區(qū)域為洋河新區(qū)、宣化西部、東部新城區(qū)、下花園東部新區(qū)。城市近期建設(shè)項目制訂了實施時間計劃，項目實施原則上應(yīng)按制訂的時間順序安排。城市規(guī)劃定位城市總體布局采取“組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃利

9、用現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)形成的“一市三城”格局城市近期發(fā)展方向城市近期發(fā)展方向為：老城區(qū)適當(dāng)向南發(fā)展，洋河新區(qū)在洋河與清水河交匯處向東發(fā)展；宣化城區(qū)向西、向東發(fā)展；下花園城區(qū)向東發(fā)展。（圖中紅色區(qū)域）主城區(qū)宣化區(qū)下花園區(qū)洋河新區(qū)張家口十三五規(guī)劃張家口市十三五期間將大力培育“四大兩新一高”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力打造水源涵養(yǎng)功能區(qū)、綠色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、可再生能源示范區(qū)、國際休閑運動旅游城市和奧運名城。大生態(tài)，重點發(fā)展規(guī)?；⒓s化、品牌化的生態(tài)林業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化、生態(tài)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。大旅游，引進(jìn)大企業(yè)、采取大投入、進(jìn)行大開發(fā)、打造大品牌，形成全區(qū)域、全要素、全時段、全品種的旅游形態(tài)，打造國際休閑運動旅游城市和

10、冬奧名城。大數(shù)據(jù)，以張北云計算產(chǎn)業(yè)園為中心，進(jìn)一步向壩上其他縣區(qū)延伸，推進(jìn)下花園智慧環(huán)境產(chǎn)業(yè)園等項目，以大數(shù)據(jù)帶動信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快打造“中國數(shù)壩”。大健康，加強(qiáng)與北京醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)展醫(yī)療+養(yǎng)老、保健、康復(fù)、制造的新型業(yè)態(tài)，打造高端健康產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。新能源，以國家可再生能源示范區(qū)建設(shè)為載體，建設(shè)全形式、全過程、高技術(shù)、高聚集、智慧化、可復(fù)制的示范基地。新技術(shù)，積極承接科研成果孵化轉(zhuǎn)化，引進(jìn)培育一批生物醫(yī)藥、電子信息、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等領(lǐng)域的科技型、創(chuàng)新型企業(yè)，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。高端制造，以智能制造為核心，重點發(fā)展汽車發(fā)動機(jī)、整車和零部件配套、新能源設(shè)備、應(yīng)急裝備、特種和專用汽車、航空航天

11、設(shè)備、智能機(jī)器人等高附加值產(chǎn)業(yè)，逐步培育形成先進(jìn)制造業(yè)集群。冬奧會對張家口發(fā)展的影響奧運會級別的體育賽事勢必會給舉辦城市帶來大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。對于張家口來說，帶動的是它整個第三產(chǎn)業(yè)鏈的增長，如冰雪產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店商業(yè)地產(chǎn)、以及眾多服務(wù)行業(yè)等等。冬奧會對張家口發(fā)展的影響 近5年，張家口經(jīng)濟(jì)增速下滑明顯，由2010年的同比增長14.1%降至2014年的5.2%，再到2015年的5.8%，低于河北省平均增速1.3個百分點，在產(chǎn)業(yè)比重方面，張家口第二、三產(chǎn)業(yè)占比長期保持在40%左右，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，始終低于工業(yè)產(chǎn)值占比。冬奧會對于第三產(chǎn)業(yè)稍顯弱勢的張家口來說可是好消息，旅游促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

12、和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 未來幾年，張家口將借助冬奧機(jī)遇，集中力量把冰雪產(chǎn)業(yè)打造成全市的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，以崇禮縣為核心，在壩上地區(qū)打造北方冰雪創(chuàng)意基地；另一方面，為促進(jìn)滑雪產(chǎn)業(yè)集聚、持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)了崇禮縣冰雪文化產(chǎn)業(yè)園和仕騰奧運產(chǎn)業(yè)園，重點引進(jìn)滑雪器具、運動裝備生產(chǎn)及冰雪文化創(chuàng)意等項目。 2010-2014年，張家口市戶籍人口增加34萬人，但是同期常住人口僅增加7萬人，主辦冬奧會加上京津冀一體化給張家口的發(fā)展帶來了新契機(jī)，就業(yè)機(jī)會增加了，整個城市的人口吸納能力勢必增強(qiáng)。 目前北京與河北三個場館群之間的交通設(shè)施建設(shè)已全面啟動，連接3地的京張高速鐵路預(yù)計2019年前后建成通車，京張高速的建成，將

13、大大縮短北京市區(qū)到延慶、張家口等地的時間成本。到時候從北京市區(qū)1小時之內(nèi)就可以到達(dá)張家口崇禮太子城賽區(qū)，張家口也由此進(jìn)入“首都一小時生活圈”。由此可以預(yù)見，未來兩市往來將更加便利，極大促進(jìn)京張兩地人流、物流、信息流的交往與聯(lián)系，鑒于北京和張家口巨大的房價差異，今后，在北京奮斗的張家口人會更傾向于回家置業(yè)，或者在張家口買房。類似于現(xiàn)在京津之間的雙城生活。將促進(jìn)張家口房地產(chǎn)市場的發(fā)展。張家口市毗鄰京、津的戰(zhàn)略位臵，使其發(fā)展步伐在近兩年有所提速。政府也利用這一優(yōu)勢積極進(jìn)行改革，實行“三年大變樣”和加快鐵路、公路建設(shè)等計劃，成績顯著。目前張家口市城鎮(zhèn)建設(shè)“3年上水平”的大幕已經(jīng)拉開。3年中，將完成城鎮(zhèn)

14、建設(shè)投資1500億元，打造強(qiáng)市名鎮(zhèn)，并把環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)放在首位，著力建設(shè)資源節(jié)約型城市、環(huán)境友好型城市，力爭主城區(qū)主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過全國水平，部分指標(biāo)達(dá)到或接近國內(nèi)先進(jìn)水平，縣城主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過全國平均水平。但目前市場還存在如：商業(yè)氛圍不濃厚、人口密集度不高、人民消費水平普遍偏低等問題房地產(chǎn)市場方面，由于今年政府大刀闊斧的改革，“舊城改造”逐漸告一段落，未來城市建設(shè)將以“新區(qū)建設(shè)”為主，這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響較大。 近年來的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮使當(dāng)時房地產(chǎn)庫存偏大，商品房去化速度偏低，短期內(nèi)房價上漲動力不足。2013年11月，經(jīng)黨中央、國務(wù)院批準(zhǔn)，中國奧委會正式同意

15、北京和張家口申辦2022年冬奧會，并以北京市名義向國際奧委會提出申辦申請。以此利好消息為由，張家口市房價在13年底至14年上半年時間普遍上漲600-800元/平房米。2015年7月31日，中國北京獲得2022年第24屆冬季奧林匹克運動會主辦權(quán)。以此利好消息，張家口房價在2015年下半年至今上漲超過700元/平方米。城市總體規(guī)劃/城市投資吸引力區(qū)域發(fā)展規(guī)劃總結(jié)三、張家口市房地產(chǎn)市場環(huán)境固定資產(chǎn)投資情況：2015年固定資產(chǎn)投資累計完成1554.23億元，比上年增長10.9%。其中城鄉(xiāng)建設(shè)項目完成投資1342.56億元，比上年增長9.5%；房地產(chǎn)投資211.67億元，比上年增長20.0 %。分產(chǎn)業(yè)看

16、，第一產(chǎn)業(yè)投資182.94億元，增長28.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資627.50億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資743.79億元，增長7.2 %。房地產(chǎn)投資情況：2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資211.67億元，比上年增長20%。其中，商品住宅投資154.10億元， 比上年增長25.9%；辦公樓投資7.8億元，比上年增長628.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資 27.36億元，比上年下降31.6%。商品房施工面積1903.0萬平方米，比上年下降1.2；商品房竣工面積233.4萬平方米，比上年下降0.5；商品房銷售面積448.0萬平方米，比上年下降7.4；商品房銷售額206.0億元，比上年增長2.3。房地產(chǎn)市場環(huán)境/固

17、定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)據(jù)統(tǒng)計2015年土地收入的完成情況最好的10個城市中，瀘州排名第一，2015年土地收入額為43.95億元，去年為5.87億元，今年的完成情況已高達(dá)749%；鹽市排名第二，完成243.02%；張家口完成了150%排名第10。而北京土地收入雖最多，但截至最新的本月初，完成情況也還不到100%。房地產(chǎn)市場環(huán)境/土地市場/張家口2015年土地收入完成情況數(shù)據(jù)來源：WIND2015年10月堪稱張家口房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的土地集中出讓拍賣落下帷幕，其中備注關(guān)注的經(jīng)開區(qū)10宗住宅地塊分別花落十家不同的地產(chǎn)商，本次集中出讓10宗住宅用地合計約30.76萬平方米，共獲得土地出讓金12.3億多

18、元人民幣。雖然平均樓面價不高，但是還是呈現(xiàn)出土地價格逐年提高的趨勢，尤其是位于張家口市區(qū)中軸線上的鉆石南路東側(cè)面積4萬多平米的地塊，被張家口市建張房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.74億元競得，該地塊剔除保障房部分，以近3000元的樓面價成為張家口市的地王。備注：張家口市2015年重點項目土地出讓情況。數(shù)據(jù)來源：張家口統(tǒng)計局房地產(chǎn)市場環(huán)境/土地市場/張家口近期集中土地出讓信息地塊位置土地面積（公頃）土地面積（畝）成交價（萬元）土地價格（萬元/畝）受讓單位茶榆路東側(cè)0.4632936.9493951488.0645214.13 張家口新天地房地產(chǎn)長城西大街北側(cè)5.82183187.32746526212.

19、9842300.17 張家口大好河山房地產(chǎn)朝陽西大街南側(cè)2.10746131.61191510850343.23 張家口市金鑫房地產(chǎn)鉆石南路西側(cè)2.07743631.1615411600372.25 河北創(chuàng)美房地產(chǎn)鉆石南路東西側(cè)4.01468160.22021524740410.83 張家口市建張房地產(chǎn)世紀(jì)路東側(cè)1.68727225.309086164.51243.57 張家口市九鼎房地產(chǎn)張宣公路西側(cè)1.07156316.0734452535.6853157.76 張家口新天地房地產(chǎn)西苑南路西側(cè)8.016747120.25120525119.0225208.89 張家口市凱博風(fēng)房地產(chǎn)勝利南路西

20、側(cè)3.18735847.810377246.0836151.56 張家口市開元盛世房地產(chǎn)第一分公司區(qū)域房地產(chǎn)板塊劃分橋西區(qū)橋東區(qū)高新區(qū)橋西區(qū)：屬于張家口市老城區(qū)，區(qū)域主要產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，土地資源有限放量逐減，均價水平在5800-6800元/平米之間，主要承接區(qū)域中低端客群。橋東區(qū)：屬于張家口老城區(qū)，處于張家口繁華地帶，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高，主要承接區(qū)域中高端客群，主要產(chǎn)品為高層，產(chǎn)品均價區(qū)間分布較大，均價在6700-7300元/平米左右高新區(qū)：屬于新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域整體配套相對尚不成熟，發(fā)展空間最大（繼續(xù)向南部拓展），主要產(chǎn)品為高層，承接市區(qū)及外縣客群，均價水平在6900-7500/平米左右

21、。橋西區(qū)為老城區(qū)，發(fā)展空間狹小，房價最低，橋東區(qū)為最成熟的商業(yè)居住板塊，高新區(qū)經(jīng)過近幾年大力發(fā)展，居住板塊也日益成熟，房價最高，但商業(yè)及人氣仍不及老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)板塊對比分析橋東區(qū)橋西區(qū)高新區(qū)優(yōu)勢發(fā)展較早，城區(qū)規(guī)劃完善，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通狀況良好； 城市主要道路景觀環(huán)境治理，以大清河兩旁主干道、五一大道、勝利路和建國路為主要治理對象，包括公廁、市場、綠地和停車廠的修建和整治，極大的改善了橋東區(qū)的居住環(huán)境。 主要市政配套都分布在橋東區(qū)，區(qū)域發(fā)展價值大。 橋東區(qū)土地供應(yīng)以舊廠、舊城改造為主張家口老城區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通成熟的區(qū)域； 歷史文化底蘊深厚，遺留古文物多，保存較為完整的文化古城。近幾年大

22、力發(fā)展的新區(qū)，目標(biāo)明確、定位清晰，未來將以CLD居住區(qū)為主； 新的市鎮(zhèn)配套設(shè)施也大部分在高新區(qū)，如多功能綜合體育館，且仍在完善當(dāng)中； 隨著城市不斷向南的發(fā)展趨勢，未來高新區(qū)的發(fā)展將得到空前的發(fā)展機(jī)遇，板塊升值空間為三大板塊之首； 大量的土地儲備，為未來高新區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的空間。 劣勢軍事設(shè)施相對較多，占據(jù)大部分區(qū)域板塊核心位置，限制了周邊區(qū)域其他行業(yè)的發(fā)展。 部分工業(yè)工廠的分布影響了區(qū)域的居住環(huán)境。 部分舊改項目阻力較大，開發(fā)周期長板塊呈縱深狀分布，主要是山地和河谷地址的淺山區(qū)，區(qū)域面寬狹窄，不利于城區(qū)的橫向擴(kuò)大發(fā)展，空間利用率受限制。 城中村占區(qū)域主要范圍，民房較多，城區(qū)規(guī)劃不合理，

23、硬件設(shè)施相對較差，經(jīng)濟(jì)實力相對落后，市政道路擁擠不堪。配套設(shè)施仍不成熟，周邊購物、娛樂、交通設(shè)施、醫(yī)療、教育等配套有待完善，人氣略有不足； 區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，經(jīng)很大程度上影響高新區(qū)的居住環(huán)境。 張家口樓盤分布張家口房價以及各區(qū)房價（2016年4-5月）數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng)根據(jù)圖表所示：張家口2015年年初（1月）各熱門項目均價約5500-5800元/平米，到了年終（12月）橋東區(qū)、經(jīng)開區(qū)等優(yōu)質(zhì)項目均價約達(dá)到6700-7500元/平米，橋西樓盤均價約在5800-6500元/平米。2015年各項目平均漲幅在15%-20%左右。張家口2015年重點項目價格走勢張家口2015年網(wǎng)站訪問量（關(guān)注度高于申

24、冬奧成功之前）從圖上看出，在8月1日前訪問量一直穩(wěn)定在日均線以下（紅色線），8月1日訪問量突然拉升到均值4倍左右（藍(lán)線）達(dá)到峰值，隨后整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步走低的趨勢，9月底到10月下旬，日均訪問量比申冬奧成功前的均值仍高出約40%左右。說明申冬奧成功后，大家對房子的關(guān)注度雖然在下降（8月底之后），但是總體仍高于731之前。數(shù)據(jù)來源：張家口統(tǒng)計局張家口2015年訪客重點區(qū)域圖中顯示，河北（其中80%是張家口區(qū)域）的客戶占絕大多數(shù)，達(dá)56.2%，北京客戶占比31%，占比家口之外最高的，其中北京的訪客絕大多數(shù)還是張家口北漂人群，北京投資張家口房產(chǎn)的客戶極少。占比第3-5名的區(qū)域分別是天津、廣東、內(nèi)蒙古。

25、隨著冬奧會的成功，有一些留洋海外的中國人也在關(guān)注張家口的樓市，其中包括在美國、英國等國家的人群。數(shù)據(jù)來源：張家口統(tǒng)計局張家口2015年房地產(chǎn)市場去化情況2015年以來，國家針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列樓市利好措施，張家口各級各部門積極合理應(yīng)對，保持了房地產(chǎn)市場的較為有序健康發(fā)展。2015年全市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況好轉(zhuǎn)，外欠款減少，但待開發(fā)土地面積大幅增長，房屋施工及竣工面積與去年基本持平，商品房銷售持續(xù)低迷?？傮w來看，全市房地產(chǎn)企業(yè)觀望情緒上升，工程進(jìn)度趨于放緩，房地產(chǎn)市場去庫存壓力猶存。截止到去年底全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資金額達(dá)到了270.2億元，同比增長了10.3%。截止2015年底全市待開

26、發(fā)土地面積達(dá)到了92.3萬平方米,同比大幅增長72.6%。截止2015年底住宅施工面積完成1494.2萬平方米，同比增長1.2%。在住宅施工面積中90平米及以下戶型完成608.2萬平米，同比增長12.4%，占住宅面積的40.7%；144平米以上戶型完成99.0萬平米，同比增長0.5%；90到144平米戶型完成787.0萬平米，同比下降6.0%。2015年住宅銷售384.3萬平方米，同比微增2.6%，住宅銷售中90平米及以下戶型面積銷售下降14.7%，90平米以上戶型銷售較快是拉動住宅銷售增長的主要因素；辦公樓完成銷售8.0萬平方米，同比大幅增長80.0%；商業(yè)營業(yè)用房銷售完成40.6萬平方米，

27、同比大幅下降57.4%。以上數(shù)字反映出，張市商品房銷售下降主要是受商業(yè)營業(yè)用房需求不振因素影響所致，而住宅銷售主要以改善型的大中戶型銷售為主。 數(shù)據(jù)來源：張家口統(tǒng)計局張家口房地產(chǎn)市場存量以及潛在開發(fā)量張家口2016年去庫存壓力加大，雖然2015年銷售量有所好轉(zhuǎn)，但是總體的形勢依舊不容樂觀，開發(fā)企業(yè)待售商品房面積大幅增加，截止到去年底，全市待售面積達(dá)到了151.5萬平方米，同比增長65.5%。從結(jié)構(gòu)上看：住宅為101.5萬平方米，同比增長57.1%；辦公樓1.5萬平方米，同比下降7.1%；商業(yè)營業(yè)用房40.7萬平方米，同比大幅增長97.5%；其他類房屋為6萬平方米，同比增長65.1%。 從以上數(shù)

28、字看出，住宅及商業(yè)營業(yè)用房占待售面積的比重達(dá)到了94.0%,且增速較快，是全市去庫存壓力的癥結(jié)所在。 我們通過數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，按照2015年的去化速度（384.3萬平方米/年），張家口房地產(chǎn)存量市場的去化周期約為4個月，市場潛在開發(fā)量約為249萬平方米，去化周期為7.7個月。數(shù)據(jù)來源：張家口統(tǒng)計局四、張家口市重點房地產(chǎn)項目情況房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例項目名稱項目位置建筑類別建筑面積（）售價（元/平）去化速度開發(fā)商維多利亞廣場橋東區(qū)清水河畔五一廣場原址高層100萬7400月去化100套左右EBG永昌地產(chǎn)悅瀾灣橋東區(qū)鉆石北路高層32萬7500月去化45套河北金鑫房地產(chǎn)龍興中央華府工業(yè)南橫街（雙虹

29、橋東）高層8萬7700（最高8100）5月23日開始辦卡，月均35套張家口龍興宏基房地產(chǎn)京潤現(xiàn)代城高新區(qū)濱海南路與緯三路交匯處高層103萬7600月去化30套左右京潤房地產(chǎn)晨光花城高新區(qū)緯三東路，車管所斜對面高層70萬6500月去化20套左右（尾房）山西大同晨光建設(shè)有限責(zé)任公司張家口分公司開元溪府高新區(qū)清水河南路新一中北門對面高層42萬6700月去化30套左右（尾房）張家口市開元盛世房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（濱河公館）樓盤位置高新區(qū)市府西大街與西苑南路交叉口，新一中北200米開發(fā)商河北金鳳房地產(chǎn)綠化率35%占地面積66666平方米建筑面積200000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.5規(guī)模8

30、棟高層+2棟小高開盤時間5#暫定入住時間2017年中旬銷售情況目前5#蓄客價格以及政策預(yù)計均價6800-7000戶型面積區(qū)間兩居100平三居115平經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（濱河公館價格走勢）經(jīng)開區(qū)價格分水嶺房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（貝爾紫園）樓盤位置經(jīng)開區(qū)張家口市高新區(qū)緯三路車管所東側(cè)開發(fā)商河北貝爾房地產(chǎn)綠化率66%占地面積37113平方米建筑面積110000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.1規(guī)模共556戶7棟住宅樓開盤時間2015年11月入住時間2016年底銷售情況剩余約70套，即將交房價格以及政策均價6300，目前還有約70套，享受9折優(yōu)惠（報價6900）戶型面積區(qū)間一居40-59兩

31、居86-97三居116-135經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（貝爾紫園價格走勢）價格分水嶺經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（維多利亞廣場）樓盤位置橋東區(qū)橋東區(qū)清水河畔五一廣場原址開發(fā)商EBG永昌地產(chǎn)綠化率40%占地面積246549平方米建筑面積120萬平方米產(chǎn)權(quán)年限70年容積率3規(guī)模24棟高度近百米高層開盤時間2016年8月入住時間2017年底銷售情況90-120小豪宅推售價格以及政策均價7400元/平方米，全款每平米優(yōu)惠500元戶型面積區(qū)間兩居：90-95平三居：120-135平橋東區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（維多利亞廣場價格走勢）橋東區(qū)價格分水嶺房地產(chǎn)市場環(huán)境/典型案例（悅瀾灣）樓盤位置橋東區(qū)鉆石中路（原三北拉法克）開發(fā)商河北金鑫房地產(chǎn)綠化率33%占地面積92809.1平方米建筑面積20749平方米產(chǎn)權(quán)年限70年容積率2.