8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、土地估價(jià)實(shí)踐總結(jié)：陳新軍資格：2007650001工作：利和土地評(píng)估公司地址：市青年路 333 號(hào)農(nóng)資三樓：830002土地估價(jià)實(shí)踐總結(jié)2007 年通過(guò)土地估價(jià)師之后，在估價(jià)實(shí)踐過(guò)程中，通過(guò)獨(dú)立開(kāi)展估價(jià)工作，獨(dú)立編寫(xiě)估價(jià)，我學(xué)到了許多中不能理解的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于土地估價(jià)工作有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)從估價(jià)實(shí)踐工作、估價(jià)技術(shù)路線與風(fēng)險(xiǎn)的的理解、估價(jià)體會(huì)三個(gè)方面對(duì)估價(jià)實(shí)踐工作一總結(jié)。一、估價(jià)實(shí)踐工作1.1 參加繼續(xù)教育在取得了土地估價(jià)師資格證后，我參加了土地估價(jià)師舉辦的估價(jià)師繼續(xù)教育，主要教育內(nèi)容是估價(jià)技術(shù)路線與案例分析。通過(guò)這次繼續(xù)教育的培訓(xùn)，我通過(guò)案例分析內(nèi)容比較系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了估價(jià)技術(shù)路線，

2、通過(guò)授課老師的講解點(diǎn)評(píng)，估價(jià)理論與分析能力有了進(jìn)一步的提高，在時(shí)間通過(guò)與經(jīng)驗(yàn)豐富估價(jià)師的溝通交流，解決了一些比較困惑的估價(jià)問(wèn)題。估價(jià)師繼續(xù)教育使我這個(gè)入行1.2 估價(jià)實(shí)踐工作的估價(jià)師受益。1.2.1 土地抵押估價(jià)工作。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押評(píng)估，以估價(jià)值確定1.2.2 土地二級(jí)市場(chǎng)金額，主要由當(dāng)事人或過(guò)戶估價(jià)工作。涉及土地委托。過(guò)戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。1.2.3 土地估價(jià)資料日常收集與整理。主要包括以下資料：城區(qū)各種土地用途下的基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系；土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、商品房開(kāi)發(fā)、入股等資料；房屋、出租資料；土地征用及房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料；房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房

3、屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營(yíng)及用標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料；收集案例的宗地用途、出租時(shí)間、容積率、有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)還原利率等資料；有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)，土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策、條例、規(guī)定，有關(guān)土地房屋的種類、稅率等，城鎮(zhèn)規(guī)劃等相關(guān)資料。二、估價(jià)技術(shù)路線的理解土地估價(jià)實(shí)踐中估價(jià)技術(shù)路線的確定估價(jià)師執(zhí)業(yè)技術(shù)水平的高低在估價(jià)技術(shù)路線的確定過(guò)程中表現(xiàn)明顯，作為一名合格的估價(jià)師在遇到估價(jià)務(wù)實(shí)中諸多問(wèn)題時(shí)，應(yīng)有清晰的思路和正確的估價(jià)技術(shù)路線。所以估價(jià)技術(shù)路線是否合理、恰當(dāng)體現(xiàn)出估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平。明確土地估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在目前的土

4、地估價(jià)實(shí)踐工作中，最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)或成立的價(jià)格。市場(chǎng)法是最直觀地體現(xiàn)該公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法，但不僅僅是市場(chǎng)法體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，其他估價(jià)方法也有所體現(xiàn)。是對(duì)市場(chǎng)法的補(bǔ)充，也都體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。遵循估價(jià)原則土地估價(jià)技術(shù)路線所反映的是土地價(jià)格的形成過(guò)程，而土地估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是土地價(jià)格的形成原理，因此，在確定土地估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循土地估價(jià)原則也就十分自然。2.1.2.1 合法原則遵循合法原則，要求在土地估價(jià)務(wù)實(shí)中，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價(jià)，要符合國(guó)家的府的有關(guān)規(guī)定。和地方政在估價(jià)實(shí)踐中，合法原則給確

5、認(rèn)估價(jià)對(duì)象是否具有合法的提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：首先，；其次，看估價(jià)對(duì)象的用途是否合法；同時(shí)，還要看在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式是否合法。例如，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀的商業(yè)用途，而法定用途是住宅，就只能按其法定用途確定其價(jià)格，而不能按現(xiàn)狀用途，這就是合法原則在估價(jià)技術(shù)路線中的很好的體現(xiàn)。2.1.2.2 替代原則替代原則是保證土地估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提，遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似土地在同等條件下的正常價(jià)格。在確定土地估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無(wú)論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必然首先承認(rèn)替代原則，因?yàn)樵撛瓌t在各種方法都有體現(xiàn)：市場(chǎng)法是用類似土地的成交價(jià)格來(lái)“替

6、代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提估價(jià)。這樣一個(gè)確定土地估價(jià)技術(shù)路線的基本思路就是：在估價(jià)時(shí)要首先確定土地的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定土地在這種狀態(tài)下的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。所以在確定估價(jià)技術(shù)路線涉及到估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格形成過(guò)程時(shí)，也就要注意到這一點(diǎn)，不能直接將不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進(jìn)行資金的時(shí)間價(jià)值換算以后再相加。還要注意要根據(jù)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定估價(jià)所

7、依據(jù)的土地市場(chǎng)情況，進(jìn)而確定在此種土地市場(chǎng)情況下的土地總體價(jià)格水平。同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則還有另外一層含義，就是估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。選取正確可行的土地估價(jià)方法選取正確可行的土地估價(jià)方法是正確運(yùn)用估價(jià)技術(shù)路線的重要環(huán)節(jié)。不同用途的土地、不同估價(jià)目的評(píng)估往往需要根據(jù)具體情況，選用不同的估價(jià)方法，擬采用不同的估價(jià)技術(shù)路線。不同的估價(jià)方法體現(xiàn)不同的估價(jià)技術(shù)路線市場(chǎng)比較法體現(xiàn)的對(duì)土地價(jià)格形成過(guò)程認(rèn)識(shí)是：土地的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家、賣家認(rèn)可的價(jià)格。因此，市場(chǎng)比較法是采用的選取類似土地的實(shí)際成交價(jià)格經(jīng)過(guò)修正后形成比準(zhǔn)價(jià)格

8、的技術(shù)路線。收益還原法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：可以將估價(jià)對(duì)象作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象土地的收益價(jià)格。土地價(jià)值是由土地未來(lái)可獲得的收益決定的。成本近法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再積算作為估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即剩余法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：未完成開(kāi)發(fā)的土地的價(jià)值取決于它完成開(kāi)發(fā)后的熟地或房地產(chǎn)價(jià)值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)的差額。準(zhǔn)確的把握估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理

9、解和運(yùn)用土地估價(jià)方法，并且不會(huì)由于估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。三、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的理解以前作估價(jià)員時(shí)認(rèn)為土地估價(jià)工作有些偏差是可以理解的，但經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐后發(fā)現(xiàn)估價(jià)行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：3.1 行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。作為估價(jià)師在估價(jià)工作中應(yīng)遵從客觀、公正的原則，因?yàn)楦鞣N人情關(guān)系導(dǎo)致行政干預(yù)在估價(jià)實(shí)踐工作確實(shí)存在，而且影響估價(jià)工作客觀公正的進(jìn)行，在我看來(lái)，這是評(píng)估行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。3.2 法律依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)實(shí)踐中有時(shí)候會(huì)碰到較為敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案估價(jià)和拆遷估價(jià)，由于估價(jià)結(jié)果影響當(dāng)事人的，對(duì)估價(jià)工評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就客觀現(xiàn)實(shí)條件講，這種條件尚不

10、具備，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中樓盤的售價(jià)、成本法中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來(lái)相應(yīng)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。3.3 職業(yè)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、估價(jià)工作由理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較差的估價(jià)員來(lái)處理估價(jià)事務(wù)，由此帶來(lái)相當(dāng)大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場(chǎng)踏勘不認(rèn)真，估價(jià)存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大性等。3.4 業(yè)務(wù)收入風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)實(shí)踐中，作為一名估價(jià)師有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的下，比如在做抵押評(píng)估過(guò)程中，易造成虛高地價(jià)，給自己和估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。三、執(zhí)業(yè)體會(huì)作為一個(gè)合格的土地估價(jià)師，除了要具有土地估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)，還要熟悉土地估價(jià)行業(yè)相關(guān)的系統(tǒng)知識(shí)，并熟悉和了解有關(guān)的法律及其變動(dòng)情況，熟知地價(jià)市場(chǎng)變化，分析土地價(jià)格變動(dòng)，在估價(jià)實(shí)踐工作中不段的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)才能具備豐富的