某商業(yè)中心招商營(yíng)銷(xiāo)全程策劃提案

1、匯 瓏 商 業(yè) 中 心招商營(yíng)銷(xiāo)全程策劃提案大好機(jī)構(gòu)2011年10月提案目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc306355101 第一章、總體解決思路 PAGEREF _Toc306355101 h - 1 - HYPERLINK l _Toc306355102 1. 前言 PAGEREF _Toc306355102 h - 1 - HYPERLINK l _Toc306355103 2總體思路 PAGEREF _Toc306355103 h - 2 - HYPERLINK l _Toc306355104 3. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 PAGEREF _Toc3063551

2、04 h - 3 - HYPERLINK l _Toc306355105 4. 項(xiàng)目形象定位 PAGEREF _Toc306355105 h - 4 - HYPERLINK l _Toc306355106 5. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc306355106 h - 5 - HYPERLINK l _Toc306355107 第二章、市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc306355107 h - 7 - HYPERLINK l _Toc306355108 1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc306355108 h - 7 - HYPERLINK l _Toc306355109 1

3、.1 番禺的戰(zhàn)略位置 PAGEREF _Toc306355109 h - 7 - HYPERLINK l _Toc306355110 1.2 番禺GDP情況 PAGEREF _Toc306355110 h - 8 - HYPERLINK l _Toc306355111 1.3 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc306355111 h - 9 - HYPERLINK l _Toc306355112 2. 消費(fèi)形態(tài)分析 PAGEREF _Toc306355112 h - 10 - HYPERLINK l _Toc306355113 2.1 消費(fèi)群來(lái)源 PAGEREF _Toc3063551

4、13 h - 10 - HYPERLINK l _Toc306355114 2.2消費(fèi)心理 PAGEREF _Toc306355114 h - 13 - HYPERLINK l _Toc306355115 2.3消費(fèi)價(jià)值觀 PAGEREF _Toc306355115 h - 14 - HYPERLINK l _Toc306355116 2.4 消費(fèi)行為 PAGEREF _Toc306355116 h - 15 - HYPERLINK l _Toc306355117 2.5消費(fèi)方式 PAGEREF _Toc306355117 h - 15 - HYPERLINK l _Toc306355118

5、3.區(qū)域商圈分析 PAGEREF _Toc306355118 h - 16 - HYPERLINK l _Toc306355119 3.1 番禺四大商圈 PAGEREF _Toc306355119 h - 16 - HYPERLINK l _Toc306355120 第三章、項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc306355120 h - 31 - HYPERLINK l _Toc306355121 1. 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc306355121 h - 31 - HYPERLINK l _Toc306355122 1.1項(xiàng)目區(qū)位圖 PAGEREF _Toc306355122 h -

6、31 - HYPERLINK l _Toc306355123 1.2項(xiàng)目交通 PAGEREF _Toc306355123 h - 32 - HYPERLINK l _Toc306355124 1.3 項(xiàng)目環(huán)境 PAGEREF _Toc306355124 h - 35 - HYPERLINK l _Toc306355125 2. 項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc306355125 h - 38 - HYPERLINK l _Toc306355126 3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 PAGEREF _Toc306355126 h - 40 - HYPERLINK l _Toc306355127 3.

7、1 奧園廣場(chǎng) PAGEREF _Toc306355127 h - 41 - HYPERLINK l _Toc306355128 3.2 圣鑫廣場(chǎng) PAGEREF _Toc306355128 h - 58 - HYPERLINK l _Toc306355129 第四章、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc306355129 h - 65 - HYPERLINK l _Toc306355130 1. 購(gòu)物中心類型定位 PAGEREF _Toc306355130 h - 65 - HYPERLINK l _Toc306355131 2. 商業(yè)市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc306355131 h -

8、 66 - HYPERLINK l _Toc306355132 2.1目標(biāo)客戶群定位 PAGEREF _Toc306355132 h - 66 - HYPERLINK l _Toc306355133 2.2 檔次定位 PAGEREF _Toc306355133 h - 68 - HYPERLINK l _Toc306355134 3. 業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc306355134 h - 71 - HYPERLINK l _Toc306355135 3.1 業(yè)態(tài)布局種類 PAGEREF _Toc306355135 h - 71 - HYPERLINK l _Toc306355136 3

9、.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc306355136 h - 72 - HYPERLINK l _Toc306355137 第五章、項(xiàng)目規(guī)劃 PAGEREF _Toc306355137 h - 77 - HYPERLINK l _Toc306355138 1.室內(nèi)商業(yè)街及動(dòng)線規(guī)劃 PAGEREF _Toc306355138 h - 77 - HYPERLINK l _Toc306355139 2. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc306355139 h - 79 - HYPERLINK l _Toc306355140 第六章、租金評(píng)估及招商計(jì)劃 PAGEREF _Toc3063

10、55140 h - 90 - HYPERLINK l _Toc306355141 1. 租金核算方式建議 PAGEREF _Toc306355141 h - 90 - HYPERLINK l _Toc306355142 2. 租金評(píng)估測(cè)算 PAGEREF _Toc306355142 h - 92 - HYPERLINK l _Toc306355143 3. 分鋪位租金定位及租金收益 PAGEREF _Toc306355143 h - 93 - HYPERLINK l _Toc306355144 4. 招商政策及策略 PAGEREF _Toc306355144 h - 104 - HYPERLI

11、NK l _Toc306355145 5. 招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議 PAGEREF _Toc306355145 h - 105 - HYPERLINK l _Toc306355146 第七章、營(yíng)銷(xiāo)模式及資金回籠計(jì)劃 PAGEREF _Toc306355146 h - 109 - HYPERLINK l _Toc306355147 1. 可售貨量及商鋪分布 PAGEREF _Toc306355147 h - 109 - HYPERLINK l _Toc306355148 2. 價(jià)格定位及資金回籠目標(biāo) PAGEREF _Toc306355148 h - 115 - HYPERLINK l _Toc306

12、355149 2.1 價(jià)格定位 PAGEREF _Toc306355149 h - 115 - HYPERLINK l _Toc306355150 2.2 資金回籠計(jì)劃 PAGEREF _Toc306355150 h - 116 - HYPERLINK l _Toc306355151 3 五年返租經(jīng)營(yíng)方案 PAGEREF _Toc306355151 h - 117 - HYPERLINK l _Toc306355152 4. 合同條款及法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 PAGEREF _Toc306355152 h - 117 - HYPERLINK l _Toc306355153 第八章、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣計(jì)劃 P

13、AGEREF _Toc306355153 h - 118 - HYPERLINK l _Toc306355154 1. 營(yíng)銷(xiāo)思路 PAGEREF _Toc306355154 h - 118 - HYPERLINK l _Toc306355155 2. 營(yíng)銷(xiāo)策略 PAGEREF _Toc306355155 h - 120 - HYPERLINK l _Toc306355156 3. 營(yíng)銷(xiāo)招商部署 PAGEREF _Toc306355156 h - 121 - HYPERLINK l _Toc306355157 4.1 廣告費(fèi)用預(yù)算方案： PAGEREF _Toc306355157 h - 124

14、 - HYPERLINK l _Toc306355158 5. 招商中心布置及現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _Toc306355158 h - 125 - HYPERLINK l _Toc306355159 5.1 總體原則 PAGEREF _Toc306355159 h - 125 - HYPERLINK l _Toc306355160 5.2 功能分區(qū)說(shuō)明 PAGEREF _Toc306355160 h - 125 - HYPERLINK l _Toc306355161 6. 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)及培訓(xùn)計(jì)劃 PAGEREF _Toc306355161 h - 128 - HYPERLINK l _Toc3

15、06355162 6.1 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)架構(gòu) PAGEREF _Toc306355162 h - 128 - HYPERLINK l _Toc306355163 6.2 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人員配備 PAGEREF _Toc306355163 h - 129 - HYPERLINK l _Toc306355164 6.3 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)計(jì)劃 PAGEREF _Toc306355164 h - 130 - HYPERLINK l _Toc306355165 7. 營(yíng)銷(xiāo)物料設(shè)計(jì)及制作 PAGEREF _Toc306355165 h - 133 - HYPERLINK l _Toc306355166 7.1 銷(xiāo)售物料

16、PAGEREF _Toc306355166 h - 133 - HYPERLINK l _Toc306355167 7.2 相關(guān)法律文書(shū)文件 PAGEREF _Toc306355167 h - 133 - HYPERLINK l _Toc306355168 8. 招商流程及現(xiàn)場(chǎng)管理 PAGEREF _Toc306355168 h - 135 - HYPERLINK l _Toc306355169 8.1 招商標(biāo)準(zhǔn)流程 PAGEREF _Toc306355169 h - 135 - HYPERLINK l _Toc306355170 8.2 現(xiàn)場(chǎng)管理制度 PAGEREF _Toc30635517

17、0 h - 136 - HYPERLINK l _Toc306355171 附件：品牌商家名錄 PAGEREF _Toc306355171 h - 137 -第一章、總體解決思路1. 前言首先非常感謝廣州市金豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“貴司”）對(duì)于大好房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱大好或“我司”）的信任和支持，作為一間全國(guó)首個(gè)具有“全案策劃與顧問(wèn)”能力的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)服務(wù)企業(yè)，我司對(duì)于此次能夠有機(jī)會(huì)與貴司合作進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招商代理策劃的工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力和我司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠成功打造卓越的商業(yè)項(xiàng)目；在市場(chǎng)分析方面，我司主要在認(rèn)真考察項(xiàng)目周邊市場(chǎng)動(dòng)

18、態(tài)及科學(xué)完備的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)分析并參考我司在商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)驗(yàn)提出我司在商業(yè)方面的專業(yè)意見(jiàn)與看法，從而對(duì)項(xiàng)目定位規(guī)劃招商營(yíng)銷(xiāo)策略提供科學(xué)、完善的全程策劃方案。本次商業(yè)全程策劃報(bào)告主要包括市場(chǎng)研究分析、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、租金評(píng)估及招商計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)模式及資金回籠計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃以及現(xiàn)場(chǎng)管理等方面的完整方案。2總體思路 城市化進(jìn)程、城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃 城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì) 消費(fèi)群來(lái)源、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)： 類型、檔次、功能 業(yè)態(tài)、主力店、組合方式 差異化策略 布局、動(dòng)線、交通、設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位及規(guī)劃租金評(píng)估及招商計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展要素：

19、 形式、政策、原則 營(yíng)銷(xiāo)推廣、廣告媒體、現(xiàn)場(chǎng)包裝招商營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目招商策略： 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、招商管理制度 銷(xiāo)控目標(biāo)及時(shí)間節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)及目標(biāo)管理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)：3. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位論結(jié)城市商業(yè)市橋核心商圈獨(dú)樹(shù)一臶，但業(yè)態(tài)與硬件設(shè)施較落后，傳統(tǒng)百貨與街鋪為主新興商圈尚在規(guī)劃發(fā)展城市缺乏代表性的購(gòu)物中心體驗(yàn)消費(fèi)型商業(yè)落后項(xiàng)目條件商業(yè)規(guī)模超過(guò)12萬(wàn)平方米，利于完善的業(yè)態(tài)組合處于行政、教育、商貿(mào)、交通中心接駁地鐵與城市主要快速路，交通便利消費(fèi)特征周邊中高檔居住樓盤(pán)聚集家庭消費(fèi)與個(gè)人時(shí)尚消費(fèi)為一體地鐵輻射力強(qiáng)，吸引華南板塊、廣州市區(qū)消費(fèi)城市規(guī)劃城市南拓發(fā)展，人口增加城區(qū)軌道交通趨于完善，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展本項(xiàng)目

20、規(guī)劃為區(qū)級(jí)商業(yè)中心城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展人均收入增加，消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變輻射全番禺的區(qū)域中心型體驗(yàn)式娛樂(lè)購(gòu)物中心4. 項(xiàng)目形象定位推廣案名： 匯瓏城/匯瓏新天地/匯瓏大世界/匯瓏首爾形象廣告詞：用于運(yùn)營(yíng)：國(guó)際體驗(yàn)消費(fèi)之都用于投資：暢享半個(gè)世紀(jì)的財(cái)富盛筵5. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃以時(shí)尚為名，娛樂(lè)為本，購(gòu)物為主，美食為根的業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，形成差異化亮點(diǎn)，打造娛樂(lè)休閑、時(shí)尚購(gòu)物不夜城，首創(chuàng)凌晨12點(diǎn)關(guān)門(mén)的超長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間；強(qiáng)烈建議引進(jìn)吉之島為百貨超市主力店，搶先占據(jù)番禺高端零售商業(yè)新地標(biāo)；以優(yōu)衣庫(kù)、UR等快速時(shí)尚服裝品牌為主力店，打造番禺最具吸引力的時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)中心；五層建議規(guī)劃以兒童樂(lè)園為主題，并引進(jìn)電玩、游

21、戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓(xùn)等系列兒童產(chǎn)業(yè)鏈的完整業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)差異化亮點(diǎn)和業(yè)態(tài)集群優(yōu)勢(shì)。6. 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃建議首三層小鋪位規(guī)劃為室內(nèi)商業(yè)街環(huán)形休閑體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，提升內(nèi)側(cè)僻靜鋪位的開(kāi)放性、通達(dá)性及商業(yè)氛圍；建議12層內(nèi)側(cè)次要鋪位及三層所有散鋪以轉(zhuǎn)讓35年經(jīng)營(yíng)權(quán)出售，可售貨量約14000，按均價(jià)25000元/計(jì)，可售貨值約3.5億，力爭(zhēng)四個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠2億元；按照商鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用比例3%的平均慣例，以億元為銷(xiāo)售目標(biāo)，預(yù)計(jì)4個(gè)月推廣期內(nèi)須投入廣告推廣費(fèi)用總額為00萬(wàn)元。樓層可售貨量（）保留貨量（）樓層貨量均價(jià)（萬(wàn)元）可售貨量總值（萬(wàn)元）1F4319.245728891.23.81641

22、2.962F4153.243228475.22.811629.963F6047.406047.41.69675.84合計(jì) =SUM(ABOVE) 14519.8 =SUM(ABOVE) 8894 =SUM(ABOVE) 23413.82.5977 =SUM(ABOVE) 37718.76注：按50%的實(shí)用率，以上數(shù)據(jù)皆為建筑面積，；可售鋪位84個(gè)，保留鋪位41個(gè)。市場(chǎng)分析廣州市區(qū)佛山番禺區(qū)順德區(qū)1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析1.1 番禺的戰(zhàn)略位置廣州南拓的重心，廣州新的現(xiàn)代化城區(qū)；城市副中心，珠三角交通樞紐，承接廣州市區(qū)人口，是廣州重點(diǎn)衛(wèi)星城之一；市橋中心距離廣州市區(qū)約半小時(shí)車(chē)程，經(jīng)濟(jì)交流便利位于珠江三角洲

23、經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地中心番禺經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，位于前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。其廣州城市副中心地位日益突出，交通極其便利，作為承接廣州市區(qū)人口最重要的區(qū)域，隨著番禺區(qū)房地產(chǎn)日漸發(fā)展，番禺區(qū)今年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州半壁江山，其未來(lái)人口的增長(zhǎng)以及發(fā)展將更迅猛，廣州亞運(yùn)城、廣州南站、廣州大學(xué)城落戶番禺，番禺區(qū)商業(yè)前景非?？春茫畢^(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使番禺區(qū)商貿(mào)持續(xù)活躍，隨著漢溪商業(yè)中心、亞運(yùn)城落實(shí)規(guī)劃，番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)新的臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)的迅速發(fā)展奠定非常良好的基礎(chǔ)。1.2 番禺GDP情況 2010年，番禺區(qū)生產(chǎn)總值突破千億元大關(guān)，圓滿完成第16屆亞運(yùn)會(huì)和首屆亞殘運(yùn)會(huì)的籌辦和服務(wù)保障工作。全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值105

24、1.06億元，增長(zhǎng)15.5%，三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為45.26億元、433.33億元、572.47億元，比例為4.30：41.23：54.47 ；地方財(cái)政一般預(yù)算收入63.17億元，增長(zhǎng)24.1%；工業(yè)總產(chǎn)值1791.15億元，增長(zhǎng)24.3%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值75.32億元，增長(zhǎng)5.1%；萬(wàn)元GDP能耗下降4.8%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額335.59億元，增長(zhǎng)30.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額628.40億元，增長(zhǎng)28.6%；實(shí)際利用外資3.58億美元，增長(zhǎng)7.4%；農(nóng)村居民年人均純收入14905元，增長(zhǎng)14.8%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入28226元，增長(zhǎng)11%。 番禺區(qū)近5年經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng)，08年

25、GDP總量達(dá)到783億元，受金融危機(jī)影響09年有所萎縮，到10年又出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在08年至今在國(guó)際金融危機(jī)影響的背景下，番禺GDP增長(zhǎng)率仍保持了很高的增長(zhǎng)速度，自08年以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，高于廣州市整體水平，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。2010年番禺經(jīng)濟(jì)總量在廣州各城區(qū)中排列第名(前三名分別為：天河、蘿崗、越秀）。1.3 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目位于番禺廣場(chǎng)，臨近番禺區(qū)政府。市橋城東區(qū)域與廣州亞運(yùn)城商圈較近，兩個(gè)商圈聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)，有利于將來(lái)人流互動(dòng)。另外市橋城東是市政規(guī)劃的重點(diǎn)，而市橋是番禺區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心，此外番禺新城-廣州南站商圈逐漸發(fā)展，三圈聯(lián)動(dòng)，而市橋位于兩個(gè)商圈中間，戰(zhàn)略位置重要?？梢?jiàn)以番禺

26、廣場(chǎng)為中心的地域重要性，將來(lái)將會(huì)成為番禺區(qū)新的重要的商業(yè)中心。2. 消費(fèi)形態(tài)分析2.1 消費(fèi)群來(lái)源消費(fèi)群來(lái)源分布圖消費(fèi)群核心來(lái)源消費(fèi)群次級(jí)來(lái)源核心消費(fèi)群體人口分布市橋中心城區(qū)部分樓盤(pán)人口分布序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華

27、苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長(zhǎng)堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園1,79939岳泰花園3,20171開(kāi)陽(yáng)閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂(lè)園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來(lái)福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀(jì)花園4,

28、356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂(lè)園3,10

29、2115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富

30、華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運(yùn)新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計(jì)28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650數(shù)據(jù)來(lái)源：番禺區(qū)統(tǒng)計(jì)局番禺區(qū)作為廣州南區(qū)人口重心，番禺北片（大石洛溪）、華南板塊、市橋板塊是人口集中居住之地，密集人口為商業(yè)物業(yè)帶來(lái)了大量需求，本項(xiàng)目位于市橋板塊，市橋作為該項(xiàng)目

31、的消費(fèi)群核心來(lái)源商圈（詳細(xì)見(jiàn)表“市橋中心城區(qū)部分樓盤(pán)人口統(tǒng)計(jì)表”），番禺市橋中心城區(qū)部分樓盤(pán)人口達(dá)28萬(wàn)，居住人口龐大。而番禺北片（大石洛溪）、華南板塊距離本項(xiàng)目有一定距離，為項(xiàng)目的消費(fèi)群次級(jí)來(lái)源（詳細(xì)見(jiàn)圖“消費(fèi)群來(lái)源分布圖）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群將會(huì)成為一個(gè)消費(fèi)主力軍。消費(fèi)心理隨著番禺房地產(chǎn)高速發(fā)展，吸引了眾多商界精英、白領(lǐng)人士入住，樓盤(pán)居民開(kāi)始在番禺本土購(gòu)物消費(fèi)。但由于番禺的商業(yè)購(gòu)物購(gòu)物中心散亂，未能形成一個(gè)巨大的購(gòu)物商業(yè)圈，商品、服務(wù)的質(zhì)量、價(jià)格、檔次參差不齊；再加上番禺距離香港、澳門(mén)較近，簽證手續(xù)簡(jiǎn)易，所以在番禺仍有不少人寧愿在廣州市區(qū)、香港、澳門(mén)等地也不愿意在番禺消費(fèi)的

32、消費(fèi)心理。市橋本地市民消費(fèi)整體呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的消費(fèi)群體一般選擇到香港、廣州市區(qū)購(gòu)物，會(huì)選擇在大北路等本地商圈購(gòu)物，次高端消費(fèi)人群會(huì)選擇到市橋大北路采購(gòu)，年齡一般集中在1525歲的相對(duì)年輕的中低端消費(fèi)人群。市橋居民以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎^(guò)于本土化的消費(fèi)習(xí)慣。目前居住在番禺而且有消費(fèi)力的高端人群，多在廣州工作，更愿意到香港或者廣州中心城區(qū)消費(fèi)；而在番禺就業(yè)的人，則多為外來(lái)務(wù)工人員，消費(fèi)能力偏低。消費(fèi)價(jià)值觀 根據(jù)消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等可將把消費(fèi)群分為學(xué)生族、月光族、小資族、中產(chǎn)階層、富有階層，每個(gè)階層的人群消費(fèi)價(jià)值觀均有所不同。價(jià)值觀的不同可影響他們的消費(fèi)行為和消費(fèi)方式。學(xué)生族月光族小資族中產(chǎn)階

33、級(jí)富有階層隨意而為，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性較差，受到媒體宣傳或受身邊的同學(xué)影響追趕潮流，追求新產(chǎn)品，新服務(wù)，表現(xiàn)自我追求內(nèi)心體驗(yàn)、物質(zhì)和精神享受崇尚外國(guó)品牌與文化，追求時(shí)尚、品味追求品牌，追求時(shí)尚，追求能夠彰顯其地位的消費(fèi)2.4 消費(fèi)行為學(xué)生族：學(xué)生族消費(fèi)主要集中在周末、寒暑假。月光族：在消費(fèi)時(shí)較為隨意，消費(fèi)主要集中在周末假期。小資族：小資一般為都市白領(lǐng)，小資對(duì)于生活極講究品質(zhì)。中產(chǎn)階級(jí)：中國(guó)傳統(tǒng)的崇尚節(jié)儉、量入為出的觀念和西方適度奢侈、適度透支理念。富有階級(jí)：不考慮價(jià)格，只考慮品牌和產(chǎn)品、服務(wù)是否能夠彰顯地位，隨時(shí)消費(fèi)。消費(fèi)方式消費(fèi)時(shí)大致按計(jì)劃進(jìn)行，非常理智，很少出現(xiàn)盲目和突擊性消費(fèi)完全按個(gè)人喜好和臨時(shí)

34、興趣進(jìn)行消費(fèi)，較少考慮整體消費(fèi)效益，較易出現(xiàn)盲目和浪費(fèi)性消費(fèi)。精打細(xì)算，并且善于利用再生性消費(fèi)。然而過(guò)于節(jié)儉的意識(shí)有時(shí)可能因過(guò)量購(gòu)買(mǎi)便宜貨而造成積壓性消費(fèi)。計(jì)劃型隨意型節(jié)儉型區(qū)域商圈分析3.1 番禺四大商圈商圈名稱商圈特點(diǎn)業(yè)態(tài)消費(fèi)群體租金番禺新城商圈跟隨住宅發(fā)展而配套發(fā)展形成的商圈，消費(fèi)人群主要以該區(qū)域樓盤(pán)人群為主家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車(chē)、娛樂(lè)，但由于市政規(guī)劃滯后，各購(gòu)物商場(chǎng)各自為政，未能形成巨大商圈影響力以華南碧桂園、雅居樂(lè)等樓盤(pán)人群較高廣州南站商圈以廣州南站作為商圈發(fā)展依托，廣州市政規(guī)劃重點(diǎn)，未來(lái)將成為新興的商業(yè)金融板塊，目前處于初步發(fā)展階段，周邊配套尚未成熟，較少中大型購(gòu)物

35、街和購(gòu)物商場(chǎng)家居用品、建材、服裝、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廣州南站周邊以當(dāng)?shù)鼐用?、外?lái)務(wù)工人員為主，消費(fèi)層次較低，消費(fèi)能力較弱；祈福新村以小區(qū)居民為主，消費(fèi)水平相對(duì)較高較低亞運(yùn)城商圈廣州亞運(yùn)城作為商圈背景，將來(lái)廣州新城中心，人口集聚點(diǎn)之一。購(gòu)物中心目前以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鬏^低市橋城區(qū)及南郊商圈番禺區(qū)成熟商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚購(gòu)物中心、購(gòu)物街，商場(chǎng)，大賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)等市橋當(dāng)?shù)鼐用?，輻射至番禺區(qū)較高商圈基本情況一覽表番禺新城商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車(chē)、娛樂(lè)品牌列舉沃爾瑪、吉盛偉邦、萬(wàn)博中心、四海一家、天河城品牌折扣店檔次定位中至中高檔主力消費(fèi)人群以華南碧桂園、星河灣等華南板塊樓盤(pán)居民為主經(jīng)營(yíng)情況交通

36、便捷，對(duì)華南板塊大型樓盤(pán)高端消費(fèi)人群有一定的吸引力，有一定的人流量。優(yōu)勢(shì)：大型樓盤(pán)林立，中高檔消費(fèi)者聚集，為該商圈提供中高檔消費(fèi)群人流劣勢(shì)：消費(fèi)群多在廣州工作，且靠近廣州市區(qū)，消費(fèi)人群養(yǎng)成去到廣州市區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣，容易流失人群番禺華南板塊位于番禺大道，有星河灣、錦繡香江等近20多個(gè)超級(jí)大盤(pán)，居住人口將達(dá)到150萬(wàn)。這些新居民主要是40歲以下的廣州白領(lǐng)，人均收入水平、人均儲(chǔ)蓄額、人均消費(fèi)水平較高。 番禺華南板塊要在漢溪-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博地區(qū)建立一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，解決長(zhǎng)期以來(lái)由于商業(yè)配套不足而在住宅發(fā)展方面多遇障礙。番禺新城商圈將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的大型商圈。廣州南站商圈優(yōu)勢(shì)：臨近火車(chē)站，交

37、通背景好；廣州南托重點(diǎn)地塊，市場(chǎng)利好，未來(lái)將成為商業(yè)板塊劣勢(shì)：處于起步階段，周邊配套尚未成熟廣州南站的定位是華南地區(qū)綜合客運(yùn)交通樞紐，以商務(wù)、商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。南站地區(qū)要成為廣州南部公共中心，依托多條客運(yùn)專線和港澳直通車(chē)以及城際軌道交通，發(fā)展高端商務(wù)。在2011年的推地計(jì)劃中，廣州南站推出包括各種性質(zhì)用地20宗，其中商業(yè)用地市場(chǎng)方面南站將有10宗商服用地以及6宗商住兼容用地，更有350米的廣州第四高樓，對(duì)于商業(yè)金融基本呈現(xiàn)空白的番禺西北部區(qū)域以及整個(gè)番禺區(qū)帶來(lái)影響，廣州南站未來(lái)有望成為次于白云新城的商務(wù)金融中心區(qū)，將影響番禺南部的目前的住宅市場(chǎng)布局，成為新興的商業(yè)金融板塊。業(yè)態(tài)

38、構(gòu)成家居用品、建材、服裝、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)品牌列舉鐘村材料裝飾城、美嘉國(guó)際服裝城、漢溪商業(yè)中心檔次低至中檔主力消費(fèi)人群以祈福新村、外來(lái)務(wù)工人員和當(dāng)?shù)鼐用駷橹鹘?jīng)營(yíng)情況該商圈處于初步發(fā)展階段，經(jīng)營(yíng)情況以中低檔為主。121：廣州南站商圈鳥(niǎo)瞰圖2：美嘉國(guó)際服裝城優(yōu)勢(shì)：廣州亞運(yùn)城背景，政府重點(diǎn)項(xiàng)目，廣州新城中心，政策利好亞運(yùn)商圈劣勢(shì)：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，消費(fèi)以本地人為主，消費(fèi)力較低；商業(yè)配套尚未成熟，難以吸引消費(fèi)者消費(fèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲品牌列舉亞運(yùn)商城、亞運(yùn)美食城、尚都匯娛樂(lè)廣場(chǎng)檔次中至中高檔主力消費(fèi)人群保利公館、亞運(yùn)城等樓盤(pán)的居住人口經(jīng)營(yíng)情況商圈處于發(fā)展階段，尚未成熟，在商業(yè)配套上依然存在較大的缺位，不能滿足

39、消費(fèi)者日常的購(gòu)物、休閑需求。亞運(yùn)城部分建筑將進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，使這一項(xiàng)目成為集居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)公共設(shè)施一應(yīng)俱全的高品質(zhì)生活社區(qū)。亞運(yùn)城番禺乃至廣州消費(fèi)者，成為番禺區(qū)高知識(shí)、高階層、高收入等人群聚居地。此外，周邊的尚東尚筑、金海岸、東湖洲花園等多個(gè)高端社區(qū)，也為使區(qū)域聚集了大量的高端消費(fèi)人群，并為區(qū)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。市橋城區(qū)及南郊商圈優(yōu)勢(shì)：番禺區(qū)商業(yè)、交通、行政中心，人流密集，消費(fèi)活躍，商業(yè)氣氛濃厚劣勢(shì)：老城區(qū)，商業(yè)圈布局較亂，低、中、中高檔商品參差不齊市橋是番禺區(qū)中心所在，是經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心，商業(yè)活動(dòng)十分活躍，其商業(yè)配套較為成熟，市橋區(qū)域聚集了眾多的商業(yè)街和

40、購(gòu)物商場(chǎng)，其中尤其以大北路、繁華路、光明北路最為繁華，商業(yè)氣氛濃厚，易發(fā)商業(yè)街類似廣州市區(qū)北京路，成為市橋商圈核心地標(biāo)。業(yè)態(tài)構(gòu)成家居用品、服裝鞋類、電子數(shù)碼、休閑娛樂(lè)品牌列舉易發(fā)商業(yè)街、鉆匯珠寶廣場(chǎng)、哈街、繁華盛世等檔次低、中、中高檔主力消費(fèi)人群以市橋樓盤(pán)居民、番禺周邊城鎮(zhèn)及當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦?lái)務(wù)工人員為主經(jīng)營(yíng)情況該商圈成熟，人流量大，是番禺的商業(yè)中心。市橋商圈按照區(qū)域可分為大北路-繁華路-光明北路區(qū)域、市橋南郊區(qū)域、番禺廣場(chǎng)區(qū)域。大北路-繁華路-光明北路區(qū)域發(fā)展最為成熟，是番禺的商業(yè)中心，大型的購(gòu)物商場(chǎng)、購(gòu)物街均聚集在此地，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。市橋南郊區(qū)域是近幾年發(fā)展的商業(yè)圈，市橋政府南拓計(jì)劃

41、的重點(diǎn)，大型的商業(yè)項(xiàng)目如大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)、哈街、奧園廣場(chǎng)陸續(xù)進(jìn)駐，此外，大型的高檔樓盤(pán)為該商圈提供大量的中高檔消費(fèi)人群，未來(lái)市橋南郊是番禺市橋一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。番禺廣場(chǎng)區(qū)域依靠區(qū)政府和鄰近亞運(yùn)城的特殊背景，如圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)。北路-繁華路-光明北路區(qū)域12341：易發(fā)商業(yè)街2：金佳活力城3：繁華盛世4：百德商業(yè)中心12341：友誼商場(chǎng)2：天幕百貨3：鉆匯珠寶廣場(chǎng)4：禺山商場(chǎng)市橋南郊區(qū)域1：大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)2：哈街3：奧園廣場(chǎng)123番禺廣場(chǎng)區(qū)域圣鑫商業(yè)廣場(chǎng) 本 案4. 商鋪市場(chǎng)供求分析 2008年至2010年商業(yè)物業(yè)持續(xù)遞減，成交量減少，2011年1-8月成交120套，與2010年全年成交量基本持平。2

42、011年商業(yè)物業(yè)成交有望回升，商業(yè)物業(yè)需求增加。5. 商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格分析 2008年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格，2009年、2010年銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)下跌，2011年1-8月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比大幅上升117%，銷(xiāo)售金額與2010年全年基本持平，可見(jiàn)2011年番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)成交回暖，商業(yè)物業(yè)需求逐漸旺盛。第三章、項(xiàng)目分析區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心和交通樞紐，是服務(wù)于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū)。區(qū)域特征：地處中心城區(qū)，未來(lái)商貿(mào)中心高端居住人口聚集交通樞紐地位，拉動(dòng)人流，擴(kuò)大輻射市橋核心商圈南郊高檔居住區(qū)市橋地鐵站項(xiàng)目區(qū)位圖番禺廣場(chǎng)地鐵站番禺客運(yùn)站1. 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目區(qū)位圖1.2項(xiàng)目交通項(xiàng)目宏觀交通情況地

43、鐵地鐵三號(hào)線“番禺廣場(chǎng)”地鐵站與項(xiàng)目接駁長(zhǎng)途汽車(chē)站番禺新汽車(chē)客運(yùn)各城區(qū)人流公共交通毗鄰城市主干道，周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，多達(dá)90條公交車(chē)途經(jīng)項(xiàng)目鐵路2009年廣州新火車(chē)站的建成，提高了番禺在廣州市內(nèi)的交通樞紐地位發(fā)達(dá)的交通，尤其是軌道交通將大大提升項(xiàng)目的城市地位，擴(kuò)大輻射力，是打造大型購(gòu)物中心的基礎(chǔ)。而地鐵沿線的居住人群則為項(xiàng)目提供了消費(fèi)基礎(chǔ)。項(xiàng)目微觀交通解析清河?xùn)|路、市蓮路是番禺區(qū)東西方向核心干道，連接市橋中心區(qū)與廣州新城;本項(xiàng)目通過(guò)清河?xùn)|路到達(dá)市橋核心商圈只需5-10分鐘車(chē)程；東環(huán)路（華南快速干線）是連接南北的核心要道，可直接連接番禺新城和廣州市區(qū)；通過(guò)地鐵3號(hào)線，廣州市區(qū)、長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園、長(zhǎng)

44、隆歡樂(lè)世界、市橋等居民與游客可便利到達(dá)本項(xiàng)目。番禺區(qū)政府本案項(xiàng)目微觀交通解析清河?xùn)|路是東西主干道，德興路是連通南郊的主干道，車(chē)流量大，展示面好，建議項(xiàng)目主入口設(shè)置在此兩條道路旁。東環(huán)路是南北主要干道，車(chē)流量大，但由于該路段離本項(xiàng)目有一定的距離而且是高架橋。因此建議，未來(lái)項(xiàng)目可通過(guò)燈光、大型廣告位、T型廣告牌，加大對(duì)項(xiàng)目的展示宣傳效果，吸引快速車(chē)流的注意。地鐵站與番禺廣場(chǎng)周邊人流量大，是主要人群聚集點(diǎn)，未來(lái)可通過(guò)導(dǎo)視系統(tǒng)，地下通道，指引消費(fèi)者達(dá)到本項(xiàng)目。由于本項(xiàng)目處于老城區(qū)核心地帶，而且被各大居住區(qū)環(huán)繞因此通過(guò)對(duì)周邊居住區(qū)的宣傳是非常重要的。本案德興路市蓮路清河?xùn)|路地鐵站東環(huán)路居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)

45、居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)番禺廣場(chǎng)番禺區(qū)政府1.3 項(xiàng)目環(huán)境東側(cè)：番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、中銀大廈、地鐵站、番禺廣場(chǎng)等。項(xiàng)目四至南側(cè)：德興路、番禺房管局、大型住宅小區(qū)、低檔配套商業(yè)西側(cè)：清河中路、番禺海關(guān)、何賢醫(yī)院、東城市場(chǎng)、舊居住區(qū)北側(cè)：市蓮路-平康路段、星海公園、沙墟村、廣告、家居街鋪、老居住區(qū)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)，商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)形象不高；項(xiàng)目沿德興路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪；周邊樓盤(pán)自身的配套商業(yè)檔次較低，無(wú)法滿足居民綜合性消費(fèi)需求；項(xiàng)目東是中高端住宅小區(qū)，如尚東尚筑、金海岸花園、城市花園和領(lǐng)匯等，居住氛圍濃厚，未來(lái)具備較高的消費(fèi)潛力；項(xiàng)目西面、南面為老城區(qū)

46、，居住教育配套較為完善，交通較方便，尤其以南面的南郊分布較多大型樓盤(pán)其消費(fèi)潛力巨大。項(xiàng)目周邊中高檔商業(yè)設(shè)施相當(dāng)缺乏，而中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量較大，未來(lái)本項(xiàng)目首先以這些居民消費(fèi)者為核心，滿足其家庭、一站式中高層次的消費(fèi)。項(xiàng)目商務(wù)環(huán)境區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心和交通樞紐，是服務(wù)于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū)；本項(xiàng)目周邊目前商務(wù)設(shè)施主要有番禺區(qū)政府、番禺會(huì)議中心、科爾海悅酒店、中銀大廈、東發(fā)寫(xiě)字樓、羅家酒店等，隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)氛圍將更濃厚。日趨成熟的商務(wù)氛圍促進(jìn)該區(qū)域的商貿(mào)流通業(yè)，帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展；未來(lái)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)臵方面也需充分考慮商務(wù)人群的需求，如商務(wù)會(huì)餐、商務(wù)休閑等。劣勢(shì)（W）：周邊為專

47、業(yè)市場(chǎng)與零散街鋪，商業(yè)氛圍不足；非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)檔次較低； 優(yōu)勢(shì)（S）：地理位臵優(yōu)越，處于中心城區(qū)與規(guī)劃的商貿(mào)中心；交通發(fā)達(dá)，與地鐵接駁；周邊高消費(fèi)力居住人口密集；項(xiàng)目商業(yè)體量能容納豐富業(yè)態(tài)組合；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，擁有先進(jìn)的商業(yè)理念。2. 項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（O）：廣州南拓，城市重心轉(zhuǎn)移；近年工業(yè)產(chǎn)值、社會(huì)零售額保持著持續(xù)快速增長(zhǎng)，總體經(jīng)濟(jì)向好；位于富庶的珠三角、廣佛城市圈內(nèi)，人均收入水平高；為番禺區(qū)的十大商業(yè)項(xiàng)目，受政府關(guān)注和支持；番禺缺乏有吸引力的一站式購(gòu)物中心。威脅（T）：華南板塊大型購(gòu)物中心未來(lái)將在區(qū)位上阻截廣州市區(qū)、番禺新城人流，存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；便捷交通增加了廣州商業(yè)的輻射力，成

48、熟商業(yè)分流顧客。附近正在開(kāi)發(fā)的圣鑫廣場(chǎng)，其體量及區(qū)位相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)極具威脅。SWOT戰(zhàn)略戰(zhàn)略總則：充分利用優(yōu)勢(shì)資源，把握市場(chǎng)機(jī)遇優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達(dá)的交通、足夠規(guī)模的商業(yè)體量是本項(xiàng)目打造跨區(qū)域輻射購(gòu)物中心的基本條件；在番禺整體經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)力快速提升的階段，番禺商業(yè)面臨升級(jí)，本項(xiàng)目面臨這樣的市場(chǎng)機(jī)遇，利于打造綜合性體驗(yàn)購(gòu)物中心；隨著城市的南拓，大量居住人口的增加，本項(xiàng)目未來(lái)消費(fèi)群體更為廣泛。策略：利用區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，打造輻射力強(qiáng)的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；以復(fù)合型業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑空間樹(shù)立番禺商業(yè)的標(biāo)桿。3. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析根據(jù)我司對(duì)番禺商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，貴項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)最大的項(xiàng)目有以下幾個(gè)項(xiàng)目：序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定

49、位項(xiàng)目現(xiàn)狀大好觀點(diǎn)1奧園廣場(chǎng)南中國(guó) 國(guó)際級(jí)時(shí)尚購(gòu)物中心總用地面積：89081，建筑面積247369產(chǎn)品：購(gòu)物中心、商業(yè)街、公寓。分三個(gè)部分：曼哈頓商業(yè)中心、曼哈頓商業(yè)街、曼哈頓尚層，目前商業(yè)街已售罄，商業(yè)中心正在招商中，公寓目前正在銷(xiāo)售。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目極為相近，而且招商期先行，處于飽和狀態(tài)，主力商家招商已達(dá)四成左右2圣鑫廣場(chǎng)輻射全番禺、最具體驗(yàn)性的區(qū)域中心占地面積32586，建筑面積199362，目前處于在建狀態(tài)，尚未對(duì)外招商主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目極為相近，目前處于施工階段，尚未公開(kāi)招商3天幕百貨打造新一代的“購(gòu)物天堂”“天幕數(shù)碼城”調(diào)整業(yè)態(tài)布局，進(jìn)行二次招商，目前正在

50、招商中業(yè)態(tài)定位與本項(xiàng)目相似，但品牌認(rèn)可度較低，招商處于瓶頸4西麗廣場(chǎng)番禺首席女性主題購(gòu)物中心五層共計(jì)2.5萬(wàn)方建筑面積，正在招商中大體定位相似，體量較小，可招商面積較小，屬于中抵擋定位，競(jìng)爭(zhēng)較小5奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)打造華南首席城市“養(yǎng)生商業(yè)旗艦”預(yù)計(jì)今年11月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目定位為集“管、檢、醫(yī)、療、美”于一體的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)綜合體，由中華城市養(yǎng)生中心、商業(yè)步行街、國(guó)際高端養(yǎng)生公寓三大主體組成。業(yè)態(tài)定位不同，距離本項(xiàng)目主要消費(fèi)群體較遠(yuǎn)，非主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手6漢溪商業(yè)中心打造南中國(guó)商業(yè)旗艦建筑面積69萬(wàn)方，目前處于規(guī)劃階段處于規(guī)劃階段，對(duì)本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)，在經(jīng)營(yíng)后期有一定威脅7海印又一城打造華南地區(qū)大型城市綜合體其

51、中沃爾瑪山姆會(huì)員店于2009年開(kāi)業(yè)，寫(xiě)字樓和商場(chǎng)計(jì)劃于2011年6月投入使用，五星酒店計(jì)劃于2012年投入使用。體量較小，二期項(xiàng)目在建，尚未對(duì)外招商3.1 奧園廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目周邊匯聚了大量中高檔樓盤(pán)及公建配套，匯聚大量消費(fèi)群體，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功提供了條件。項(xiàng)目交通狀況項(xiàng)目概況總用地面積：89081平方米，凈用地面積：63705.9平方米。建筑面積：約247369平方米產(chǎn)品：購(gòu)物中心、商業(yè)街、公寓。其中：購(gòu)物中心建筑面積：約87000商業(yè)街建筑面積：約33000公寓建筑面積：約55600地下車(chē)庫(kù)及其它：約67400南中國(guó) 國(guó)際級(jí)時(shí)尚購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位 著眼廣州南的家庭消費(fèi)以及輻射

52、周邊22-35歲時(shí)尚人群，且有較好經(jīng)濟(jì)收入，追求品質(zhì)生活的家庭及休閑聚會(huì)娛樂(lè)的年輕群體。消費(fèi)群定位時(shí)尚生活購(gòu)物中心+體驗(yàn)式情景商業(yè)步行街競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主題業(yè)態(tài)樓層建筑面積（）經(jīng)營(yíng)主題規(guī)劃業(yè)態(tài)L51995健康主題休閑健身L414779美食娛樂(lè)主題大型餐飲、特色餐飲、美容SPA、兒童游樂(lè)、親子教育等、L316615數(shù)碼科技、娛樂(lè)主題電影院、數(shù)碼電信、精品百貨、家居用品、兒童服飾等L214240潮流女性主題精品百貨、潮流時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、餐飲等L115966國(guó)際品質(zhì)時(shí)尚主題國(guó)際品牌服飾、精品百貨、皮具箱包、珠寶眼鏡、特色餐飲等B1生活主題大型超市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目標(biāo)商戶組合業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶零售主力店Zara、H&M

53、、NOVO、優(yōu)衣庫(kù)等零售類精品化妝品、時(shí)尚珠寶首飾、個(gè)性皮鞋皮具、生活家居、少女裝、淑女裝、男女休閑裝、時(shí)尚男女內(nèi)衣、男女潮服；尤其以時(shí)尚、品質(zhì)、個(gè)性的國(guó)內(nèi)外品牌休閑服飾專賣(mài)主，如Tommy，CK Jeans、G-STAR、REPLAY、ESPRIT、Sephora、G2000、promod、marisfrolg、mango、guess等國(guó)際二線國(guó)內(nèi)一線品牌為主流風(fēng)格。配套類銀行、7-11便利店、屈臣氏、萬(wàn)寧餐飲類稻香、俏江南、勝記、春滿園、星巴克、百勝集團(tuán)、麥當(dāng)勞、味千拉面、泰國(guó)餐廳，巴西風(fēng)情自助烤肉，大漁日本料理、禾綠壽司，韓國(guó)燒烤，千味涮、香港大家樂(lè)、滿記甜品、許留山、西餐酒吧、西餐咖啡

54、、水果撈飲品、面包糕點(diǎn)；生活類蘇寧精品數(shù)碼、家居、兒童教育娛樂(lè)、美容美發(fā)、美甲、茶葉專賣(mài)、紅酒雪茄、滋補(bǔ)品、鐘表眼鏡；休閑娛樂(lè)X-GAME、星美影院、圖書(shū)音像、SPAR會(huì)所、美容纖體、健身、室內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)駐商家華潤(rùn)萬(wàn)家華南地區(qū)首個(gè)旗艦店率先進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)8千平方米，是華南地區(qū)首個(gè)以家庭式生活消費(fèi)為理念的旗艦店，通過(guò)舒適時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境，包羅萬(wàn)有的日用商品、細(xì)致周到的服務(wù)，為消費(fèi)者帶來(lái)“一站式消費(fèi)”和”快樂(lè)消費(fèi)”的雙重生活體驗(yàn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)駐商家北京星美影院華南地區(qū)旗艦店?duì)I業(yè)面積逾5000平方米， 提供7個(gè)電影廳，獨(dú)有VIP貴賓房，上千個(gè)舒適座位，11米的層高空間、巨幅銀幕、全維音響系統(tǒng)，在舒服自

55、在的環(huán)境里給消費(fèi)者一場(chǎng)場(chǎng)淋漓盡致的視聽(tīng)盛宴。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)駐商家反斗威龍旗艦店快樂(lè)進(jìn)駐，全年365日歡笑不停的兒童主題樂(lè)園，凝聚孩子們歡樂(lè)的小宇宙，感受溫馨幸福的家庭親子樂(lè)。反斗威龍兒童樂(lè)園強(qiáng)勢(shì)打造華南旗艦店秉承奧園集團(tuán)對(duì)“復(fù)合健康養(yǎng)生型”和“復(fù)合商業(yè)綜合體”兩大領(lǐng)域的追求。承襲頂尖智慧，把低碳、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生的健康生活概念自然融于奧園廣場(chǎng)，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)創(chuàng)造一流的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。奧園“復(fù)合商業(yè)綜合體”規(guī)劃，成就南中國(guó)商業(yè)地標(biāo)建筑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建筑規(guī)劃情景步行街大型戶外廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)高效人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，充足電梯及車(chē)位配置，有效引導(dǎo)人流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)線設(shè)計(jì)采用單一主通道的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，有效的規(guī)避復(fù)雜紊亂和消費(fèi)疲勞的

56、弊端。商場(chǎng)整體配備有近20條手扶電梯，2臺(tái)觀光電梯、及11臺(tái)垂直客梯，合理垂直交通設(shè)計(jì)有效把人流帶至商場(chǎng)每一個(gè)角落。逾1500個(gè)地下停車(chē)位，并規(guī)劃有地面停車(chē)位位置，有效滿足停車(chē)需求。業(yè)態(tài)品牌商家意向面積（建面）跟進(jìn)情況預(yù)計(jì)簽約時(shí)間快時(shí)尚品牌H&M3400合同洽談10月30日快時(shí)尚品牌ZARA5800合同洽談11月30日時(shí)尚品牌I.T670意向洽談11月30日國(guó)際時(shí)尚TOUGH JEANS220合同洽談11月30日國(guó)際時(shí)尚CK JEANS/CKU400意向洽談11月30日國(guó)際時(shí)尚GUESS/UM220意向洽談11月30日女裝歐時(shí)力400合同洽談11月30日女裝百家好400合同洽談11月30日女裝

57、依戀600合同洽談11月30日女裝伊比莎200意向洽談11月30日女裝MO&CO200合同洽談11月30日女裝JNBY200合同洽談11月30日休閑裝Me & city300合同洽談11月30日內(nèi)衣6ixty 8ight200意向洽談11月30日數(shù)碼新佳欣300意向洽談11月30日手表亨吉利300合同洽談11月30日2、主要零售品牌招商情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期招商進(jìn)度1、已簽約商家華潤(rùn)萬(wàn)家旗艦店、星美國(guó)際院線、稻香迎喜皇宮酒樓、蘇寧精品店、反斗威龍動(dòng)漫城等五大主力店已正式簽約，目前項(xiàng)目招商率已達(dá)40.8%。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手10月項(xiàng)目工程進(jìn)度現(xiàn)購(gòu)物中心A區(qū)已于8月31日封頂，整體封頂時(shí)間為年底競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商鋪內(nèi)部圖

58、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手走廊及中庭圖 項(xiàng)目分析奧園廣場(chǎng)引進(jìn)極大主力店，帶動(dòng)了這個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。地理優(yōu)勢(shì)：位于番禺副中心，南郊是規(guī)劃的高端住宅區(qū)，奧園廣場(chǎng)地處番禺橋南區(qū)福德路、德賢路、南華路的交匯處。作為番禺“二橫四縱”路網(wǎng)規(guī)劃的主干，西麗路、德福路、橋南路等道路貫穿整個(gè)番禺區(qū)域，交通四通八達(dá)。品牌優(yōu)勢(shì)：奧園作為國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)上市公司，無(wú)論從資金以及品牌號(hào)召力上面講都是具有一定的凝聚力。主力店：華潤(rùn)萬(wàn)家旗艦店、星美國(guó)際院線、蘇寧精品店、反斗威龍動(dòng)漫城、稻香迎喜皇宮酒樓，以及即將簽約的H&M、ZARA、MO&CO、JNBY、Mango、亨吉利等。已進(jìn)駐的國(guó)際品牌為目標(biāo)客戶認(rèn)可度較高的品牌，其品牌號(hào)召力較強(qiáng)，對(duì)招商

59、工作具有直接的帶動(dòng)作用。硬件：充裕的停車(chē)位+高效的動(dòng)線設(shè)計(jì)+優(yōu)質(zhì)的建筑。軟件：統(tǒng)一管理+強(qiáng)力主力店+重金培養(yǎng)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類型商業(yè)購(gòu)物中心此起彼伏；項(xiàng)目主要針對(duì)番禺南郊高檔住宅區(qū)，相對(duì)于廣州地區(qū)成熟商業(yè)購(gòu)物中心，需要一定的市場(chǎng)培育期及品牌認(rèn)知度。項(xiàng)目招商細(xì)節(jié)招商方式：采取三年五年期租賃形式，免租期三個(gè)月，無(wú)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，裝修期另計(jì)；可租范圍：二、三層以零售為主，一、四、五層以大型主力店為主；商鋪價(jià)格：二層租金均價(jià)350元/月，三層租金均價(jià)300元/月；管理費(fèi)45元/月（含空調(diào)費(fèi)、分?jǐn)偹娰M(fèi)、清潔費(fèi)、保安、推廣）；招商進(jìn)度：下月中旬舉辦商戶簽約進(jìn)駐會(huì)。3.2 圣鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目效果圖 項(xiàng)目交通情況項(xiàng)目概

60、況北接市蓮路、羅家村、新開(kāi)發(fā)居住樓盤(pán)南接清河?xùn)|路、大型居住樓盤(pán)西接番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、地鐵站、番禺廣場(chǎng)東接番禺清河?xùn)|路、市蓮路，番禺高端居住區(qū)總用地面積：46936平方米，總建筑面積：199362平方米其中地上建筑面積：129031平方米地下建筑面積：70331平方米停車(chē) 位：1741個(gè)業(yè) 態(tài)：購(gòu)物中心、商業(yè)街其 中：商場(chǎng)面積125500平方米項(xiàng)目四至東接五金、建材市場(chǎng)和老居住區(qū)等項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目定位區(qū)域中心型購(gòu)物中心產(chǎn)品定位最具功能性的零售中心+最具體驗(yàn)性的區(qū)域中心消費(fèi)群定位 著眼廣州南的中檔偏高層次的家庭，以番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域的消費(fèi)群體為主要來(lái)源，以綜合性家庭消費(fèi)、個(gè)人時(shí)尚消