詳細樓盤分析報告

1、（樓盤名稱）市場分析報告廣州市xxxx房地產(chǎn)顧問有限公司2011年6月目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark19 o Current Document 1區(qū)域環(huán)境狀況分析3 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 1.1地理位置分析3 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 1.2交通便捷度分析31.3公共交通完善度分析41.4公共配套設(shè)施完善度分析51.5環(huán)境狀況優(yōu)劣度分析51.5.1自然環(huán)境狀況51.5.2人文環(huán)境狀況6 HYPERLINK l bookmark51

2、o Current Document 2樓盤內(nèi)涵和產(chǎn)品價值分析62.1樓盤基地狀況和內(nèi)涵62.2樓盤開發(fā)公司組成分析72.3樓盤基本格局和房型面積分析7 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 2.4樓盤價格和付款方式分析82.5樓盤銷售狀況分析9 HYPERLINK l bookmark71 o Current Document 3樓盤綜合評價93.1影響樓盤走勢的因素評分93.2樓盤客戶人群細分103.3小區(qū)配套與區(qū)域價值的關(guān)系分析10 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 3.4樓盤開發(fā)綜合總結(jié)11

3、3.4.1本樓盤的成功點113.4.2本樓盤的失敗點11（樓盤名稱）市場分析報告1區(qū)域環(huán)境狀況分析1.1地理位置分析 （樓盤名稱）位于 （地址），地處廣州市 （區(qū)）的（方向） _部，整個小區(qū)東臨 （標的物），鄰近路，向路延伸。南臨 （標的物） ，鄰近 路，向路延伸。西臨 （標的物），鄰近 路，向路延伸。北 臨 （標的物），鄰近路，向路延伸。周邊有 （大型商場、酒店、樓盤 小區(qū)、公園綠地等當?shù)剌^著名的地物名稱）等等。整個小區(qū)整體朝_ （方向），整個小區(qū) 的區(qū)域位置如下圖所示：圖1 （樓盤名稱）區(qū)域位置圖圖2 （樓盤名稱）區(qū)域?qū)嵕皥D（需要2-4張實地的照片，包括樓盤大門、主要設(shè)施以及反映道路和繁榮

4、程度）點評：整個樓盤小區(qū)被 （道路名稱）、 （道路名稱）等眾多交通次干道所環(huán)繞，道路 四通八達，從 （樓盤名稱）步行至重要的主干道的時間僅需要 分鐘。整個區(qū)域呈 現(xiàn)（什么方向高什么方向低）分布，周邊綠化（較多或較少），由于周邊分布著（導 致環(huán)境好或環(huán)境差的地物分布）等，環(huán)境狀況_ （優(yōu)越或惡劣）。周邊人流來往（頻密或 稀疏），以 的人群為主。因此綜合樓盤的景觀、交通還是未來發(fā)展前景，整個項目的 發(fā)展 （優(yōu)越或較差）。1.2交通便捷度分析 （樓盤名稱）由于位于（被什么道路圍成）的區(qū)域內(nèi)，其交通便捷度比較（高或低）。在主干道的連接方面，南北方向主要連接著路和路，東西方向則是 和_路。在次干道方面，

5、主要是連接著_路、路、一路和一路。同時，附近還擁有_和 _路這n條主要支路，大部分向方向延伸。表1 （樓盤名稱）周邊道路詳細情況表序號道路名稱道路級別道路類型1234點評：整個調(diào)查片區(qū)大約由n條以上的道路組成，輻射范圍（廣或不廣），到達_（城市中 心）的時間為 （分鐘），交通便利性（高或低）。路面車流量（大或小，有沒有發(fā)生塞 車的狀況，塞車的時間是什么時候，原因是什么）。圖3 （樓盤名稱）道路路面路況圖（需要1-2張反映路面名稱和通達狀況的照片）1.3公共交通完善度分析表2 （樓盤名稱）周邊公交線路詳細情況表公交名稱位置起點終點本站序號點評：樓盤周邊共有n條公交線路，主要分布在路、路和 路等，

6、此外，附件（有 或沒有）地鐵n號線（站名），人們乘坐主要公交線路到 （中心城區(qū)名稱）的時間 僅需要分鐘。1.4公共配套設(shè)施完善度分析表3調(diào)查片區(qū)外部配套設(shè)施基本情況表序號名稱服務(wù)類型距離購物銀行餐飲休閑郵政教育通過表3我們可以看到，居民日常生活的配套設(shè)施，例如購物、銀行、醫(yī)療、休閑等等， 都比較（齊全或存在缺陷）。在教育設(shè)施方面（如何，并說明標的物距離）；在娛樂休閑方面 （如何，并說明標的物距離）；在醫(yī)療設(shè)施方面（如何，并說明標的物距離）。但是，整個小區(qū)及附近都缺少（什么類型的配套設(shè)施，這樣的配套設(shè)施使居民產(chǎn)生了什 么樣的不便狀況）。1.5環(huán)境狀況優(yōu)劣度分析1.5.1自然環(huán)境狀況整個區(qū)域內(nèi)的綠

7、地狀況（如何），（有沒有） （公園名稱）等公園分布，綠化覆蓋 率（高或低），附近（有沒有工廠等污染源，有的話主要造成什么樣的污染，具體表現(xiàn)為） 由于樓盤周邊受（什么類型的道路環(huán)繞），粉塵污染、噪聲污染狀況如何，樓盤樓層的高 度和樓距對整個小區(qū)內(nèi)的通風采光如何影響。1.5.2人文環(huán)境狀況周邊由什么樣人群（年齡，職業(yè)，國籍，文化素質(zhì)等作為分類基準），人口素質(zhì)如何， 治安狀況、犯罪率如何。整個樓盤深受（什么樣的當?shù)匚幕厣绊懀邆涫裁礃拥?人文氣氛，具體表現(xiàn)為。圖4 （樓盤名稱）環(huán)境氛圍概況圖（需要2-3張反映自然氛圍和環(huán)境氛圍的照片）2樓盤內(nèi)涵和產(chǎn)品價值分析2.1樓盤基地狀況和內(nèi)涵表4樓盤基

8、地和基本情況表序號項目內(nèi)容1土地獲得方式2出讓日期3出讓年限4出讓價格（元）5基地面積6總建筑面積7容積率8規(guī)劃形態(tài)9功能規(guī)劃樓層數(shù)建筑類型物業(yè)類別綠化率10規(guī)劃戶數(shù)11施工進度（開工、封頂、完成主體或竣工）12交房日期13車位數(shù)14裝修狀況（毛坯或者是帶乂兀/平方米的普通裝修、精裝修或豪華裝修）2.2樓盤開發(fā)公司組成分析表5樓盤開發(fā)公司組成和基本情況表序號項目內(nèi)容1投資商2發(fā)展商地址電話3代銷商地址電話4銷售地點主銷地點5設(shè)計單位6承建單位7物業(yè)管理點評： （樓盤名稱）由 （開發(fā)商名稱）開發(fā)，該公司開發(fā)實力（雄厚或一般），以 （產(chǎn)品特色）進行樓盤的開發(fā)，曾開發(fā)的項目有、和 等。本項目的開發(fā)（

9、秉承或打破）一向的開發(fā)理念，開 特色、 （檔次）的產(chǎn)品。而項目主要 （地點）進行銷售，并在 （地區(qū)）設(shè)立分銷點，可以看出，項目將以 （地區(qū)）的 人群作為主要銷售對象，把_ （地區(qū)）的人群作為潛在的銷售對象。2.3樓盤基本格局和房型面積分析表6基本格局和房型面積表序號 戶型建筑面積套內(nèi)面積戶數(shù) 得房率 戶型比例 面積比例12合計100%100%圖5 （樓盤名稱）戶型配比扇形圖圖6 （樓盤名稱）面積配比扇形圖點評：從上表可以看出， （樓盤名稱）的戶型從房廳至_房_廳不等，其中房 廳的數(shù)量最多，占總數(shù)的。整個樓盤的平均得房率為。綜合上述數(shù)據(jù)，本樓盤的以 地區(qū)的 （客戶類型，可從年齡、職業(yè)、收入、素質(zhì)

10、等方面進行劃分）作為客戶 定位，主打檔次的 （大、中、?。粜?。2.4樓盤價格和付款方式分析表7基本格局和房型面積表序號項目涵義內(nèi)容1起售單價底層朝南單位的單價2總價范圍總價最小的戶型售價至總價最大戶型售價3車位租售單價4付款方式一次性付款/按建筑進度/按時間進度/ 銀行貸款/發(fā)展商貸款5平均單價6主力總價最暢銷單元的銷售總價7總銷金額當前期日銷售總額8折扣優(yōu)惠圖7 （樓盤名稱）面積配比扇形圖點評：從上表可以看出， （樓盤名稱）的平均銷售單價為元/平方米，比_ （樓盤所 在地區(qū)）地區(qū)的平均單價（高或低）元/平方米，其中主力單元的銷售總價為 萬元， 占樓盤總銷售金額的，整個樓盤的銷售狀況。樓盤購

11、買者主要采取的付款方式為，主要集中在 期（開盤期，暢銷期，促 銷期，尾盤期），樓盤這段期間的特點是，這段時期由于什么原因，開發(fā)商要采 取這樣的方式，要達到一個怎么樣的目的。2.5樓盤銷售狀況分析表8樓盤銷售基本狀況表序號項目涵義內(nèi)容1廣告策略公共媒體，印刷媒體，傳播媒體2品牌個性樓盤的特色3市場定位表達的內(nèi)容和意境4促銷活動促銷的時間的理念5來電來人數(shù)量和頻率6售出戶數(shù)以當前期日為準7銷售率以當前期日為準銷隹俑岸首先銷售，其次銷售，最后銷售的戶型8銷售川順序首先銷售，其次銷售，最后銷售的面積9客源分析購買者的來源地10購買動機分析購買的目的（自住、投資）11購買抗性分析令購房者不想購買本樓盤的要素3樓盤綜合評價3.1影響樓盤走勢的因素評分表9 （樓盤名稱）影響因素綜合評分表源-于-網(wǎng)-絡(luò)-收-集序號要素基本狀況因素分權(quán)重總得分1地理位置2交通便捷度3公交完善度4環(huán)境優(yōu)劣度5配套完善度6價格定位7戶型狀況圖9各因素的重要性程度示意圖3.2樓盤客戶人群細分分類典型客戶置