房地產(chǎn)市場分析論文

1、中國買方市場分析經(jīng)濟師靖學青1998.09本文介紹了中國買方市場對消費者，競爭者等的影響以及中國買方市場的特征，最后還分析了中國買方市場形成的原因而伴隨著改革開放及近年的經(jīng)濟快速增長，新中國成立后延續(xù)了幾十年的短缺經(jīng)濟基本結(jié)束，買方市場開始形成。到年底，中國不僅大部分消費品供過于求，且一些投資本品甚至基礎(chǔ)產(chǎn)品也供過于求，許多行業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)相對過剩，人們普遍感受到商品供給豐富的真實存在，這不能不可謂是一個劃時代的巨大變化。買方市場的形成是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個里程碑，它將對世紀中國經(jīng)濟的運行和發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。一、中國買方市場的影響買方市場是在供需關(guān)系中買方處于主動地位，成為主導(dǎo)方面的市場。它對

2、作為購買商品的消費者，作為供給商品的工商企業(yè)，以及作為宏觀調(diào)控的經(jīng)濟經(jīng)管部門造成不同的影響，并引起其一系列不同的行為變化。一般地，買方市場對消費者有利。消費者在寬松的市場商品選擇環(huán)境中可以貨比三家，購得價廉物美的商品，并在商品價格不斷下降過程中無形中提高實際收入，實現(xiàn)更大的消費滿足。尤其是對于曾長期處于商品短缺，從糧、棉、油、肉、蛋、菜到糖、煙、酒，以及火柴等生活必需品都是按戶實行票證供應(yīng)的中國人來說，買方市場的形成則賦予其更多的欣喜感受。買方市場給廣大消費者帶來益處，而給生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來的卻是壓力和挑戰(zhàn)。壓力和挑戰(zhàn)在于買方市場形成后，企業(yè)之間為爭奪市場份額而必然展開的激烈競爭，競爭將導(dǎo)致如

3、下幾方面的變化：、企業(yè)平均利潤率下降。企業(yè)對激烈競爭作出的反應(yīng)常常是產(chǎn)品降價，由于中國相同行業(yè)的企業(yè)一般規(guī)模小而數(shù)量多，所以市場競爭尤為激烈。過度競爭引發(fā)生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)不斷降價，甚至刮起降價風，進行一種單純的價格戰(zhàn)，這往往使生產(chǎn)者和經(jīng)營者的收益遞減，年均利潤率不斷下降，甚至一些行業(yè)和企業(yè)都出現(xiàn)了生產(chǎn)銷售增長與盈利水平下降的反向運動。、企業(yè)分化加劇。在買方市場條件下，市場競爭將促進優(yōu)勝劣汰。生產(chǎn)和效益向少數(shù)優(yōu)勢企業(yè)集中，多數(shù)中小企業(yè)經(jīng)營日益困難。在中國，這種情況最明顯地發(fā)生在電視機、電冰箱和洗衣機等家電行業(yè)，鋼鐵、汽車等行業(yè)也逐漸出現(xiàn)同樣的變化。就是說，生產(chǎn)名牌產(chǎn)品、規(guī)模較大、經(jīng)營效益好的少

4、數(shù)企業(yè)經(jīng)濟效益高，市場占有率越來越高，市場擴張促使規(guī)模越來越大（包括并購經(jīng)營不善的中小企業(yè)），逐步達到規(guī)模經(jīng)濟水平，而生產(chǎn)非名優(yōu)產(chǎn)品、規(guī)模過小、經(jīng)營狀況差的多數(shù)中小企業(yè)和劣勢企業(yè)，市場占有率越來越小，以至倒閉破產(chǎn)，被經(jīng)營狀況好的大中企業(yè)并購，越來越趨于萎縮。長此下去，將形成處于壟斷地位的多數(shù)大企業(yè)與相當多數(shù)量的中小企業(yè)并存的不完全競爭的市場結(jié)構(gòu)。這種變化從當前看會造成一部分生產(chǎn)力閑置，以及失業(yè)率的上升，但從長期看是積極的，將增強企業(yè)和產(chǎn)品在國際上的競爭能力，占有更多的國際市場，對提高社會生產(chǎn)力和綜合國力有利。部分閑置的生產(chǎn)能力也可作兩面分析，一方面造成部分資源浪費，另一方面可以適應(yīng)市場需求波動

5、的變化，使商品供給具有彈性。、企業(yè)素質(zhì)提高。企業(yè)對激烈競爭的反應(yīng)除了產(chǎn)品降價外，還將千方百計提高其生產(chǎn)工藝技術(shù)水平和經(jīng)營經(jīng)管水平，實現(xiàn)科技產(chǎn)品升級，努力達到經(jīng)濟規(guī)模，改善產(chǎn)品售后服務(wù)等，以提高企業(yè)自身素質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)展名牌產(chǎn)品，謀求在市場競爭中處于有利的地位。這種變化無疑是我們所希望的，可提高企業(yè)的整體素質(zhì)。全國買方市場的形成對經(jīng)濟經(jīng)管部門來說，將面臨宏觀調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變。在賣方市場條件下，宏觀調(diào)控主要解決的是補充短線和增加供給問題，調(diào)控方式主要是單純控制需求，收緊信貸與投資規(guī)模的總閘門，以控制短缺經(jīng)濟下過度需求而引發(fā)的全國性通貨膨脹，從而把握宏觀經(jīng)濟走勢。在買方市場的新形勢

6、下，供過于求成為宏觀總量的一種常態(tài)，市場約束強化使投資需求明顯減弱，因此，宏觀調(diào)控已不再是單純控制需求的問題，而是要認真研究如何引導(dǎo)和推動消費需求，以及擴大消費領(lǐng)域等問題，從而保持消費對生產(chǎn)的推動作用?？傊?，中國商品供應(yīng)充足的買方市場的形成，不但對消費者有利，而且對全社會生產(chǎn)力水平提高和長遠經(jīng)濟發(fā)展都有利，是人們夢寐以求的。當然，對在買方市場條件下企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中出現(xiàn)的短期陣痛，也應(yīng)有足夠的認識和思想準備。二、中國買方市場的特征與發(fā)達國家的買方市場相比較，中國的買方市場具有如下兩個明顯的特征：、初級性。從人均國民生產(chǎn)總值、人均可支配收入和消費需求結(jié)構(gòu)來衡量，與發(fā)達國家人均國民生產(chǎn)總值萬美元的

7、高層次消費水平的買方市場不同，中國的買方市場是初級性的、從溫飽型向小康型過渡的買方市場。從中國國情出發(fā)，與一定收入水平相對應(yīng)的需求結(jié)構(gòu)大致可分為四種類型，即生存型（需求內(nèi)容主要是廉價的生存資料）、溫飽型（需求內(nèi)容主要是滿足其溫飽的生活必需品和服務(wù)）、小康型（需求內(nèi)容主要是提高生活質(zhì)量的耐用消費品、住房、基礎(chǔ)設(shè)施和高水平服務(wù)）和富裕型（需求內(nèi)容主要是滿足人的發(fā)展與享受需求的高智能產(chǎn)品和服務(wù)）。目前，中國農(nóng)村居民的絕大部分已達到溫飽型需求結(jié)構(gòu)，并正在向小康型的家庭耐用消費品和較好的住房等需求內(nèi)容轉(zhuǎn)變，其中一小部分剛達到生存型，以及萬人口的貧困家庭，另一小部分則已達到并超過一般城鎮(zhèn)居民的消費需求水平

8、；城市居民的絕大部分已遠遠超過溫飽型消費需求結(jié)構(gòu)，擁有了多種家庭耐用消費品，正在向小康型的其它需求內(nèi)容如較好的住房、方便的基礎(chǔ)設(shè)施和高水平的服務(wù)邁進，另一小部分已達到小康型和富裕型的消費需求結(jié)構(gòu)，或者正在從小康型向富裕型過渡?？梢?，中國的主體人口群正處于從溫飽型向小康型需求結(jié)構(gòu)過渡的階段，只是農(nóng)村居民比城市居民落后一步，城市居民將率先進入小康型生活。中國的買方市場就是在這樣的由溫飽型向小康型消費需求結(jié)構(gòu)過渡的基礎(chǔ)上形成的初級的買方市場。、相對性。與發(fā)達國家絕對的、全面性的買方市場不同，中國目前的買方市場是相對的、不完全的買方市場，是賣不掉與買不到共生、買不起與沒新東西買并存的市場。例如，經(jīng)過十

9、幾年的技術(shù)引進和發(fā)展，中國彩電、冰箱、洗衣機、收錄機、影碟機等家用電器生產(chǎn)能力和產(chǎn)量大增，農(nóng)村居民的主體人群也有了購置家電的愿望和沖動，市場潛力很大，但目前因受收入制約還支付不起，使大量耐用消費品堆放在倉庫和商店形成積壓，表現(xiàn)為消費市場上的供過于求。城市住宅也基本上是同樣的情況，目前城鎮(zhèn)有大量城鎮(zhèn)商品住宅待售，但由于其價格昂貴，城鎮(zhèn)居民的主體人群雖有購房的極大愿望，也只好望而卻步，巨大潛在的購買力難以變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力，致使城鎮(zhèn)商品房大量閑置。因為耐用消費品和商品住宅是城鄉(xiāng)主體消費人群的主要消費方向和全國主要消費商品供給領(lǐng)域，所以它們的滯銷對中國買方市場的形成構(gòu)成份額最大。中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民已出

10、現(xiàn)高收入階層，這部分人雖然在全國總?cè)丝谥兴急壤€較小，但由于中國人口基數(shù)大，其絕對數(shù)量并不小，消費規(guī)模已相當可觀，他們已達到小康型和富裕型消費需求結(jié)構(gòu)，其消費重點已從一般的吃、穿、住、行、用轉(zhuǎn)向醫(yī)療保健、教育、娛樂、旅游等。然而適應(yīng)這種高層次消費的產(chǎn)品和服務(wù)在中國發(fā)展不足，供不應(yīng)求，導(dǎo)致在總體上形成買方市場的同時，還留下市場供給缺口。中要總之，中國的買方市場是人均收入水平和總體消費水平均較低的初級性的買方市場，是總體上的市場供過于求與局部的具體的市場供不應(yīng)求并存的相對的不完全的買方市場。國目前形成的買方市場只能說明其基本上而不是根本上擺脫了短缺經(jīng)濟狀態(tài)，從根本上走出短缺經(jīng)濟，形成全面的買方市

11、場，還有一段較長的路要走。三、中國買方市場形成的原因?qū)τ谛纬少I方市場的原因，存在不同的觀點，一種觀點認為是由于貨幣政策偏緊或貨幣供應(yīng)及決定的國內(nèi)總需求不足所致，另一種觀點認為主要是結(jié)構(gòu)性矛盾或供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)的問題。這兩種觀點不可謂不對，但最根本的原因，是以建立社會主義市場經(jīng)濟體制為目標的改革開放取得巨大成果，通過逐步消除舊體制的束縛，極大地調(diào)動了全國人民的積極性，直接促進了工農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展和社會生產(chǎn)力的顯著提高，有力地推動了國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，供給的增加使市場上的商品日益豐富，最終實現(xiàn)了由賣方市場向買方市場的供求關(guān)系轉(zhuǎn)化。賣方市場是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物。市場經(jīng)濟的常態(tài)就是買方市場，

12、是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然過程。隨著我國完善的社會主義市場經(jīng)濟體制的最后確立和完成，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展和供給進一步增加，買方市場將越來越鞏固，越來越高級化和全面化。當然，近幾年來適度從緊的貨幣財政政策在有效地控制了通貨膨脹的同時，促進了賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變；大量的盲目重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)未能隨城鄉(xiāng)居民收入的提高而升級，使供需結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)，也促進了買方市場的形成。筆者認為，人均可分配收入水平差距的不斷擴大和累積導(dǎo)致總需求不足，是促使買方市場形成的又一個比較重要但未能引起人們足夠重視的因素。據(jù)有關(guān)研究，以城鎮(zhèn)居民家庭人均生活費收入和農(nóng)村居民家庭人均純收入表示的可支配收入來衡量，從年到

13、年，全國個省、市、區(qū)（未含西藏）的極值差率、變異系數(shù)和加權(quán)變異系數(shù)分別由，和增加到，和。這說明“七五”以來，隨著改革開放的逐步深入和國民經(jīng)濟的快速增長，中國居民家庭人均收入的省際差異在不斷擴大，而且低收入省區(qū)（除廣西外）居民人均收入的相對水平都在下降，而絕大部分高收入省、市、區(qū)居民人均收入的相對收入水平都在迅速提高，出現(xiàn)了所謂的“馬太效應(yīng)”現(xiàn)象。由于京津滬三個直轄市和東南沿海省區(qū)居民相對收入水平的迅速提高，和中西部省區(qū)相對收入水平的下降，導(dǎo)致居民收入在東、中、西三個大地帶間的差異在原來的基礎(chǔ)上也進一步擴大。居民收入差距擴大，不僅表現(xiàn)在省市區(qū)之間和三大地帶之間，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間，而且收入差距程度

14、更甚。從年到年，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（扣除物價因素后的可比收入）差距從倍擴大到倍。農(nóng)村地區(qū)居民人均可支配收入的省際差異也一直在不斷擴大，主要表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)各省市區(qū)農(nóng)村居民人均收入提高大大快于中西部地區(qū)。需要說明的是，在上述衡量指標中，城鎮(zhèn)居民家庭消費收入未包括政府給予的各種補貼和勞保福利，農(nóng)民家庭純收入包含著擴大再生產(chǎn)的費用，而且未扣除各種不合理的攤派，農(nóng)民的住房也由自己建設(shè)，醫(yī)療、養(yǎng)老費用也由自己負擔。因此，城鄉(xiāng)居民收入實際的差距比用上述指標反映的差距還要大。如果考慮到各種非正常性收入，則貧富差距及其擴大的程度又要加大。我們知道，盡管影響消費需求的因素很多，但收入是決定消費支出最重要的因素，而且在短期內(nèi)隨著收入的增加，平均消費傾向遞減，即收入越高，消費在收入中所占比例越?。徊煌A層實際收入差距越大，全國實際消費總需求越是低于按全國平均人均收入水平后達到的消費需求水平，越是趨于總需求不足，因為占全國較大比例的低收入階層消費水平自然地低下，潛在的市場難