房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文

1、中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)師靖學(xué)青1998.09本文介紹了中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者，競(jìng)爭(zhēng)者等的影響以及中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的特征，最后還分析了中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)形成的原因而伴隨著改革開(kāi)放及近年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，新中國(guó)成立后延續(xù)了幾十年的短缺經(jīng)濟(jì)基本結(jié)束，買(mǎi)方市場(chǎng)開(kāi)始形成。到年底，中國(guó)不僅大部分消費(fèi)品供過(guò)于求，且一些投資本品甚至基礎(chǔ)產(chǎn)品也供過(guò)于求，許多行業(yè)出現(xiàn)生產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，人們普遍感受到商品供給豐富的真實(shí)存在，這不能不可謂是一個(gè)劃時(shí)代的巨大變化。買(mǎi)方市場(chǎng)的形成是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)里程碑，它將對(duì)世紀(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。一、中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的影響買(mǎi)方市場(chǎng)是在供需關(guān)系中買(mǎi)方處于主動(dòng)地位，成為主導(dǎo)方面的市場(chǎng)。它對(duì)

2、作為購(gòu)買(mǎi)商品的消費(fèi)者，作為供給商品的工商企業(yè)，以及作為宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)經(jīng)管部門(mén)造成不同的影響，并引起其一系列不同的行為變化。一般地，買(mǎi)方市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者有利。消費(fèi)者在寬松的市場(chǎng)商品選擇環(huán)境中可以貨比三家，購(gòu)得價(jià)廉物美的商品，并在商品價(jià)格不斷下降過(guò)程中無(wú)形中提高實(shí)際收入，實(shí)現(xiàn)更大的消費(fèi)滿足。尤其是對(duì)于曾長(zhǎng)期處于商品短缺，從糧、棉、油、肉、蛋、菜到糖、煙、酒，以及火柴等生活必需品都是按戶實(shí)行票證供應(yīng)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方市場(chǎng)的形成則賦予其更多的欣喜感受。買(mǎi)方市場(chǎng)給廣大消費(fèi)者帶來(lái)益處，而給生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的卻是壓力和挑戰(zhàn)。壓力和挑戰(zhàn)在于買(mǎi)方市場(chǎng)形成后，企業(yè)之間為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而必然展開(kāi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致如

3、下幾方面的變化：、企業(yè)平均利潤(rùn)率下降。企業(yè)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)作出的反應(yīng)常常是產(chǎn)品降價(jià)，由于中國(guó)相同行業(yè)的企業(yè)一般規(guī)模小而數(shù)量多，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)不斷降價(jià)，甚至刮起降價(jià)風(fēng)，進(jìn)行一種單純的價(jià)格戰(zhàn)，這往往使生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者的收益遞減，年均利潤(rùn)率不斷下降，甚至一些行業(yè)和企業(yè)都出現(xiàn)了生產(chǎn)銷售增長(zhǎng)與盈利水平下降的反向運(yùn)動(dòng)。、企業(yè)分化加劇。在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。生產(chǎn)和效益向少數(shù)優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，多數(shù)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)日益困難。在中國(guó)，這種情況最明顯地發(fā)生在電視機(jī)、電冰箱和洗衣機(jī)等家電行業(yè)，鋼鐵、汽車(chē)等行業(yè)也逐漸出現(xiàn)同樣的變化。就是說(shuō)，生產(chǎn)名牌產(chǎn)品、規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)效益好的少

4、數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高，市場(chǎng)占有率越來(lái)越高，市場(chǎng)擴(kuò)張促使規(guī)模越來(lái)越大（包括并購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)），逐步達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平，而生產(chǎn)非名優(yōu)產(chǎn)品、規(guī)模過(guò)小、經(jīng)營(yíng)狀況差的多數(shù)中小企業(yè)和劣勢(shì)企業(yè)，市場(chǎng)占有率越來(lái)越小，以至倒閉破產(chǎn)，被經(jīng)營(yíng)狀況好的大中企業(yè)并購(gòu)，越來(lái)越趨于萎縮。長(zhǎng)此下去，將形成處于壟斷地位的多數(shù)大企業(yè)與相當(dāng)多數(shù)量的中小企業(yè)并存的不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。這種變化從當(dāng)前看會(huì)造成一部分生產(chǎn)力閑置，以及失業(yè)率的上升，但從長(zhǎng)期看是積極的，將增強(qiáng)企業(yè)和產(chǎn)品在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力，占有更多的國(guó)際市場(chǎng)，對(duì)提高社會(huì)生產(chǎn)力和綜合國(guó)力有利。部分閑置的生產(chǎn)能力也可作兩面分析，一方面造成部分資源浪費(fèi)，另一方面可以適應(yīng)市場(chǎng)需求波動(dòng)

5、的變化，使商品供給具有彈性。、企業(yè)素質(zhì)提高。企業(yè)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的反應(yīng)除了產(chǎn)品降價(jià)外，還將千方百計(jì)提高其生產(chǎn)工藝技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)經(jīng)管水平，實(shí)現(xiàn)科技產(chǎn)品升級(jí)，努力達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，改善產(chǎn)品售后服務(wù)等，以提高企業(yè)自身素質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)展名牌產(chǎn)品，謀求在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這種變化無(wú)疑是我們所希望的，可提高企業(yè)的整體素質(zhì)。全國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的形成對(duì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，將面臨宏觀調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變。在賣(mài)方市場(chǎng)條件下，宏觀調(diào)控主要解決的是補(bǔ)充短線和增加供給問(wèn)題，調(diào)控方式主要是單純控制需求，收緊信貸與投資規(guī)模的總閘門(mén)，以控制短缺經(jīng)濟(jì)下過(guò)度需求而引發(fā)的全國(guó)性通貨膨脹，從而把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。在買(mǎi)方市場(chǎng)的新形勢(shì)

6、下，供過(guò)于求成為宏觀總量的一種常態(tài)，市場(chǎng)約束強(qiáng)化使投資需求明顯減弱，因此，宏觀調(diào)控已不再是單純控制需求的問(wèn)題，而是要認(rèn)真研究如何引導(dǎo)和推動(dòng)消費(fèi)需求，以及擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域等問(wèn)題，從而保持消費(fèi)對(duì)生產(chǎn)的推動(dòng)作用?？傊?，中國(guó)商品供應(yīng)充足的買(mǎi)方市場(chǎng)的形成，不但對(duì)消費(fèi)者有利，而且對(duì)全社會(huì)生產(chǎn)力水平提高和長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有利，是人們夢(mèng)寐以求的。當(dāng)然，對(duì)在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的短期陣痛，也應(yīng)有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備。二、中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的特征與發(fā)達(dá)國(guó)家的買(mǎi)方市場(chǎng)相比較，中國(guó)的買(mǎi)方市場(chǎng)具有如下兩個(gè)明顯的特征：、初級(jí)性。從人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均可支配收入和消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)來(lái)衡量，與發(fā)達(dá)國(guó)家人均國(guó)民生產(chǎn)總值萬(wàn)美元的

7、高層次消費(fèi)水平的買(mǎi)方市場(chǎng)不同，中國(guó)的買(mǎi)方市場(chǎng)是初級(jí)性的、從溫飽型向小康型過(guò)渡的買(mǎi)方市場(chǎng)。從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，與一定收入水平相對(duì)應(yīng)的需求結(jié)構(gòu)大致可分為四種類型，即生存型（需求內(nèi)容主要是廉價(jià)的生存資料）、溫飽型（需求內(nèi)容主要是滿足其溫飽的生活必需品和服務(wù)）、小康型（需求內(nèi)容主要是提高生活質(zhì)量的耐用消費(fèi)品、住房、基礎(chǔ)設(shè)施和高水平服務(wù)）和富裕型（需求內(nèi)容主要是滿足人的發(fā)展與享受需求的高智能產(chǎn)品和服務(wù)）。目前，中國(guó)農(nóng)村居民的絕大部分已達(dá)到溫飽型需求結(jié)構(gòu)，并正在向小康型的家庭耐用消費(fèi)品和較好的住房等需求內(nèi)容轉(zhuǎn)變，其中一小部分剛達(dá)到生存型，以及萬(wàn)人口的貧困家庭，另一小部分則已達(dá)到并超過(guò)一般城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求水平

8、；城市居民的絕大部分已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)溫飽型消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，擁有了多種家庭耐用消費(fèi)品，正在向小康型的其它需求內(nèi)容如較好的住房、方便的基礎(chǔ)設(shè)施和高水平的服務(wù)邁進(jìn)，另一小部分已達(dá)到小康型和富裕型的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，或者正在從小康型向富裕型過(guò)渡?？梢?jiàn)，中國(guó)的主體人口群正處于從溫飽型向小康型需求結(jié)構(gòu)過(guò)渡的階段，只是農(nóng)村居民比城市居民落后一步，城市居民將率先進(jìn)入小康型生活。中國(guó)的買(mǎi)方市場(chǎng)就是在這樣的由溫飽型向小康型消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)過(guò)渡的基礎(chǔ)上形成的初級(jí)的買(mǎi)方市場(chǎng)。、相對(duì)性。與發(fā)達(dá)國(guó)家絕對(duì)的、全面性的買(mǎi)方市場(chǎng)不同，中國(guó)目前的買(mǎi)方市場(chǎng)是相對(duì)的、不完全的買(mǎi)方市場(chǎng)，是賣(mài)不掉與買(mǎi)不到共生、買(mǎi)不起與沒(méi)新東西買(mǎi)并存的市場(chǎng)。例如，經(jīng)過(guò)十

9、幾年的技術(shù)引進(jìn)和發(fā)展，中國(guó)彩電、冰箱、洗衣機(jī)、收錄機(jī)、影碟機(jī)等家用電器生產(chǎn)能力和產(chǎn)量大增，農(nóng)村居民的主體人群也有了購(gòu)置家電的愿望和沖動(dòng)，市場(chǎng)潛力很大，但目前因受收入制約還支付不起，使大量耐用消費(fèi)品堆放在倉(cāng)庫(kù)和商店形成積壓，表現(xiàn)為消費(fèi)市場(chǎng)上的供過(guò)于求。城市住宅也基本上是同樣的情況，目前城鎮(zhèn)有大量城鎮(zhèn)商品住宅待售，但由于其價(jià)格昂貴，城鎮(zhèn)居民的主體人群雖有購(gòu)房的極大愿望，也只好望而卻步，巨大潛在的購(gòu)買(mǎi)力難以變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，致使城鎮(zhèn)商品房大量閑置。因?yàn)槟陀孟M(fèi)品和商品住宅是城鄉(xiāng)主體消費(fèi)人群的主要消費(fèi)方向和全國(guó)主要消費(fèi)商品供給領(lǐng)域，所以它們的滯銷對(duì)中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的形成構(gòu)成份額最大。中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民已出

10、現(xiàn)高收入階層，這部分人雖然在全國(guó)總?cè)丝谥兴急壤€較小，但由于中國(guó)人口基數(shù)大，其絕對(duì)數(shù)量并不小，消費(fèi)規(guī)模已相當(dāng)可觀，他們已達(dá)到小康型和富裕型消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，其消費(fèi)重點(diǎn)已從一般的吃、穿、住、行、用轉(zhuǎn)向醫(yī)療保健、教育、娛樂(lè)、旅游等。然而適應(yīng)這種高層次消費(fèi)的產(chǎn)品和服務(wù)在中國(guó)發(fā)展不足，供不應(yīng)求，導(dǎo)致在總體上形成買(mǎi)方市場(chǎng)的同時(shí)，還留下市場(chǎng)供給缺口。中要總之，中國(guó)的買(mǎi)方市場(chǎng)是人均收入水平和總體消費(fèi)水平均較低的初級(jí)性的買(mǎi)方市場(chǎng)，是總體上的市場(chǎng)供過(guò)于求與局部的具體的市場(chǎng)供不應(yīng)求并存的相對(duì)的不完全的買(mǎi)方市場(chǎng)。國(guó)目前形成的買(mǎi)方市場(chǎng)只能說(shuō)明其基本上而不是根本上擺脫了短缺經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，從根本上走出短缺經(jīng)濟(jì)，形成全面的買(mǎi)方市

11、場(chǎng)，還有一段較長(zhǎng)的路要走。三、中國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)形成的原因?qū)τ谛纬少I(mǎi)方市場(chǎng)的原因，存在不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為是由于貨幣政策偏緊或貨幣供應(yīng)及決定的國(guó)內(nèi)總需求不足所致，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為主要是結(jié)構(gòu)性矛盾或供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)的問(wèn)題。這兩種觀點(diǎn)不可謂不對(duì)，但最根本的原因，是以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為目標(biāo)的改革開(kāi)放取得巨大成果，通過(guò)逐步消除舊體制的束縛，極大地調(diào)動(dòng)了全國(guó)人民的積極性，直接促進(jìn)了工農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力的顯著提高，有力地推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，供給的增加使市場(chǎng)上的商品日益豐富，最終實(shí)現(xiàn)了由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的供求關(guān)系轉(zhuǎn)化。賣(mài)方市場(chǎng)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)就是買(mǎi)方市場(chǎng)，

12、是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然過(guò)程。隨著我國(guó)完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的最后確立和完成，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和供給進(jìn)一步增加，買(mǎi)方市場(chǎng)將越來(lái)越鞏固，越來(lái)越高級(jí)化和全面化。當(dāng)然，近幾年來(lái)適度從緊的貨幣財(cái)政政策在有效地控制了通貨膨脹的同時(shí)，促進(jìn)了賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變；大量的盲目重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)未能隨城鄉(xiāng)居民收入的提高而升級(jí)，使供需結(jié)構(gòu)不相適應(yīng)，也促進(jìn)了買(mǎi)方市場(chǎng)的形成。筆者認(rèn)為，人均可分配收入水平差距的不斷擴(kuò)大和累積導(dǎo)致總需求不足，是促使買(mǎi)方市場(chǎng)形成的又一個(gè)比較重要但未能引起人們足夠重視的因素。據(jù)有關(guān)研究，以城鎮(zhèn)居民家庭人均生活費(fèi)收入和農(nóng)村居民家庭人均純收入表示的可支配收入來(lái)衡量，從年到

13、年，全國(guó)個(gè)省、市、區(qū)（未含西藏）的極值差率、變異系數(shù)和加權(quán)變異系數(shù)分別由，和增加到，和。這說(shuō)明“七五”以來(lái)，隨著改革開(kāi)放的逐步深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)居民家庭人均收入的省際差異在不斷擴(kuò)大，而且低收入省區(qū)（除廣西外）居民人均收入的相對(duì)水平都在下降，而絕大部分高收入省、市、區(qū)居民人均收入的相對(duì)收入水平都在迅速提高，出現(xiàn)了所謂的“馬太效應(yīng)”現(xiàn)象。由于京津滬三個(gè)直轄市和東南沿海省區(qū)居民相對(duì)收入水平的迅速提高，和中西部省區(qū)相對(duì)收入水平的下降，導(dǎo)致居民收入在東、中、西三個(gè)大地帶間的差異在原來(lái)的基礎(chǔ)上也進(jìn)一步擴(kuò)大。居民收入差距擴(kuò)大，不僅表現(xiàn)在省市區(qū)之間和三大地帶之間，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間，而且收入差距程度

14、更甚。從年到年，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（扣除物價(jià)因素后的可比收入）差距從倍擴(kuò)大到倍。農(nóng)村地區(qū)居民人均可支配收入的省際差異也一直在不斷擴(kuò)大，主要表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)各省市區(qū)農(nóng)村居民人均收入提高大大快于中西部地區(qū)。需要說(shuō)明的是，在上述衡量指標(biāo)中，城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)收入未包括政府給予的各種補(bǔ)貼和勞保福利，農(nóng)民家庭純收入包含著擴(kuò)大再生產(chǎn)的費(fèi)用，而且未扣除各種不合理的攤派，農(nóng)民的住房也由自己建設(shè)，醫(yī)療、養(yǎng)老費(fèi)用也由自己負(fù)擔(dān)。因此，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際的差距比用上述指標(biāo)反映的差距還要大。如果考慮到各種非正常性收入，則貧富差距及其擴(kuò)大的程度又要加大。我們知道，盡管影響消費(fèi)需求的因素很多，但收入是決定消費(fèi)支出最重要的因素，而且在短期內(nèi)隨著收入的增加，平均消費(fèi)傾向遞減，即收入越高，消費(fèi)在收入中所占比例越??；不同階層實(shí)際收入差距越大，全國(guó)實(shí)際消費(fèi)總需求越是低于按全國(guó)平均人均收入水平后達(dá)到的消費(fèi)需求水平，越是趨于總需求不足，因?yàn)檎既珖?guó)較大比例的低收入階層消費(fèi)水平自然地低下，潛在的市場(chǎng)難