工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)報告及發(fā)展前景

1、2工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)報告CSI Research Center2020年工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概覽2021年工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景 投資亮點3CSI Research centerNgun: FIA Vit Nam, GSO, CSI tng hp2020年行業(yè)概覽由于受COVID 19疫情影響，2020年工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)增長緩慢并在2020年后幾個月和2021年初逐漸恢復(fù)010,0005,00015,00030,00025,00020,00040,00035,0002011201220132014201520162017201820192020ng kThc hin圖表：流入越南的FDI資金，數(shù)據(jù)來源：外國投

2、資局統(tǒng)計局由于Covid-19疫情復(fù)雜多變，生產(chǎn)業(yè)務(wù)活動遭受負面影響，推遲投資者的 旅行和投資進度，及延緩?fù)赓Y項目的投資規(guī)模擴張，2020年外資投資項 目的到位資金比2019年下降，但降幅有所改善（比2019年下降2%）。截 至2020年12月，外資新注冊，出資調(diào)整和購股資金達285.3億美元，是 2019年同期的75%。在疫情得以更好的控制，跨國經(jīng)濟重新增長后，外國直接投資（FDI）資 金在2020年后幾個月和2021年初恢復(fù)，表明越南對國際投資者眼里的吸 引力增長。序號指標單位2020年前5個月2021年前5個月同比1實施資本百萬美金6,7007,150106.7%2注冊資本*百萬美金13

3、,885.7513,995.08100.8%2.1新注冊百萬美金7,440.368,827.66118.6%2.2增資百萬美金3,454.763,859.48111.7%2.3出資，購股百萬美金2,990.641,307.9343.7%FDI 注 冊FDI 實 施4CSI Research centerNgun: MPI, CSI tng hp2020 年行業(yè)概覽據(jù)越南計劃投資部稱，截至2021年5月，越南已建立394個工業(yè)園區(qū)，自然土地總面積達12.19萬公頃。其中，工業(yè)用地面積為8.09萬公頃，占自然土地面積 的66.4%。在 394 個工業(yè)園區(qū)中，共有 286 個工業(yè)園區(qū)正在運營中，這些

4、工業(yè)園區(qū)的用地率均達到71.8%。特別是河內(nèi)，北寧，胡志明，平陽，隆安等重 點區(qū)域的用地率有所提高，因為該區(qū)域的位置利于貿(mào)易活動。與1990年代初相比，近幾年來南部和北部地區(qū)的工業(yè)用地供應(yīng)大大降低。對于南方地區(qū)，2011-2019年階段工業(yè)用地租賃增長率僅為2.9%/年，而1990- 2000年和2001-2010年階段的增長率分別為37.2%和12.5%。北方地區(qū)也出現(xiàn)相似情況。離主要市區(qū)或重要海港較遠的新工業(yè)區(qū)在租金和空地方面具有很強 的競爭優(yōu)勢。但是，由于（1）法律程序上的問題，（2）縮小范圍和搬遷工廠的政策，（3）疫情的影響，導(dǎo)致企業(yè)在增加土地基金和建立新工業(yè)園區(qū)的過 程中面臨許多困難

5、。重點區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)短缺共建立394個工業(yè)園區(qū)自然土地總面積：12.19萬公頃 工業(yè)用地面積：8.09萬公頃共有286個工業(yè)園區(qū)正在運營中, 用地率達到71.8%。重點區(qū)城的用地率有所提升，比如：河內(nèi)、北寧、胡志明、平陽、隆安。5CSI Research centerNgun: CBRE,JLL CSI tng hp2020年行業(yè)概覽工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)租價保持增長趨勢在工業(yè)用地需求增加的背景下，大型工業(yè)區(qū)的空置土地面積有限，導(dǎo)致租金在近兩年來急劇上 漲。北部地區(qū)：在北部，得益于2020年下半年的FDI浪潮，尤其是科技領(lǐng)域，工業(yè)區(qū)的入住率保持在75%，而生 產(chǎn)廠的入住率為98%。工業(yè)區(qū)的入住率急劇增長，

6、新供應(yīng)枯竭，以及基礎(chǔ)設(shè)施良好，使工業(yè)用地 價格加速上漲。2021年第一季度，地價創(chuàng)新高，達107美元/平方米/租金周期，同比增長8.1%。 生產(chǎn)廠租賃同比增長5.8%，其中北寧市場增長最強勁，原因得益于引進了一些優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)成工廠。南部地區(qū)：工業(yè)用地仍然是新生產(chǎn)商的最熱門領(lǐng)域，或滿足現(xiàn)有生產(chǎn)商的土地擴大需求，這原本受越南生 產(chǎn)潛力巨大的支持。因此，南部工業(yè)區(qū)的大部分投資商繼續(xù)上調(diào)租金，且在第一季創(chuàng)新高，達 111美元/平方米/租金周期，同比增長8.1%。與此同時，生產(chǎn)廠的平均租價為4.5美元/平方米/月，同比增長3.1%，原因是中小型企業(yè)在擴大生產(chǎn)規(guī)模中的需求急劇增加。62020 年行業(yè)概覽各重點

7、區(qū)域土地租賃需求分析:CSI Research centerNgun: CBRE, JLL, FIA Vit Nam, CSI tng hp地區(qū)省市用地率(%)平均租金( USD/m2)工業(yè)園區(qū)總數(shù)總面積(公頃)2021年前5個月FDI注冊資本總額（百萬美元)北方河內(nèi)90%130 - 250163,57236,550.22北寧95%95 - 105167,30520,164.64海防73%96 - 115114,24521,316.32興安89%83 - 93101,1325,582.80海陽82%76 - 80132,4428,928.03南方胡志明88%147 - 250276,16448

8、,904.90平陽99%107 - 1453010,56436,643.45同奈94%98 - 150339,00132,193.00巴地頭頓79%65 - 145148,62732,804.40隆安84%123 - 1654411,62511,804.9672020 年行業(yè)概覽各重點區(qū)域土地租賃需求分析 :CSI Research centerNgun: CBRE, JLL, FIA Vit Nam, CSI tng hp地區(qū)省市需求北方河內(nèi)制造業(yè)強勁復(fù)蘇，未來工業(yè)地產(chǎn)需求將隨之急劇增加，并且有助于促進北方工業(yè)用地價格的上漲。目前，北方地區(qū)工業(yè)園區(qū)的平均租金為90-92美元/平方米/租賃周期

9、（1個租賃期為50年），尤其是河內(nèi)，北寧 等部分地區(qū)的租金為100美元以上/平方米/租賃周期，河內(nèi)地區(qū)的租金達近130美元/平方米/租賃周期。北寧海防興安海陽南方胡志明盡管Covid-19 大流行可能會造成暫時的困難，但各企業(yè)對工業(yè)用地的需求仍然很高。大部分南方工業(yè)園區(qū)的開 發(fā)商繼續(xù)上調(diào)租金，平均租金創(chuàng)下歷史新高，為111美元/平方米/租賃期，同比上漲8.1%。 同時，由于中小企 業(yè)對擴大生產(chǎn)或直接購買土地基金和經(jīng)營資產(chǎn)的需求很大，整個地區(qū)的平均工廠租金為4.5美元/平方米/月，同 比增長3.1%。南方地區(qū)四個省市的重點工業(yè)園區(qū)的平均用地率約為84.5%。尤其是位于平陽，同奈和隆安的工業(yè)園區(qū)的

10、平均用地率均達到80%以上，胡志明的用地率達到90%以上。平陽同奈巴地頭頓隆安82020 年行業(yè)概覽各重點區(qū)域土地租賃需求分析:CSI Research centerNgun: CBRE, JLL, FIA Vit Nam, CSI tng hp地區(qū)省市供應(yīng)北方河內(nèi)工業(yè)用地租賃和現(xiàn)成工廠市場沒有記錄任何新增供應(yīng)。截至2021年第一季度，北方工業(yè)用地出租總面積約9500 公頃，現(xiàn)成工廠供應(yīng)價格為180萬越盾/平方米?！氨狈綋碛袃?yōu)越的地理位置，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施同步發(fā)展，物流市場的發(fā)展?jié)摿σ埠艽蟆?。得益于?zhàn)略位置、 悠久的工業(yè)園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)和日益改善的營商環(huán)境，北寧和海防是北方兩個工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)豐富的

11、市場。，各地積極推進工業(yè)園區(qū)擴建，工業(yè)用地規(guī)模增加約1.05萬公頃。除了重點工業(yè)省份以外，興安、海陽或北部的北江和永福等地區(qū)也深受外國投資者的關(guān)注。北寧海防興安海陽南方胡志明2021 年前幾個月，工業(yè)園區(qū)或現(xiàn)成工廠沒有新增供應(yīng)記錄。 同奈和平陽在這兩種類型的供應(yīng)上均處于領(lǐng)先地位。與其他省份相比，同奈省的工廠供應(yīng)優(yōu)于其他省份，因為該地區(qū)的工業(yè)開發(fā)土地基金充足且可以滿足工廠投資 者的需求。南方工業(yè)區(qū)的巨大優(yōu)勢在于，該地區(qū)的工業(yè)用地面積是北方省份的數(shù)倍。此外，由于人口密度低、面積大，南 方工業(yè)區(qū)的補償和場地清理速度比北方工業(yè)區(qū)快。得利于這些優(yōu)勢，南方工業(yè)區(qū)將吸引許多制造商將其生產(chǎn)鏈 從中國轉(zhuǎn)移到越南

12、，以節(jié)省運輸成本。越南各個省市已啟動建立新工業(yè)園區(qū)的計劃，總面積約23400公頃，全部位于胡志明市附近的個主要市場。工業(yè)地產(chǎn)預(yù)計將繼續(xù)活躍，預(yù)計到2021年底將向市場推出約897000平方米。平陽同奈巴地頭頓隆安9CSI Research centerNgun: CBRE, FIA Vit Nam, CSI tng hp2021年行業(yè)前景Cng nghip ch bin, ch toSn xut, phn phi in, kh, nc, iu haHot ng kinh doanh bt ng snDch v lu tr v n ungXy dngBn bun v bn l; sacha t,

13、 m t, xe myVn ti kho biKhai khongGio dc v o toThng tin v truyn thng越南工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)在未來幾年有望保持強勁增長趨勢，原因為：COVID - 19疫苗研發(fā)擊退疫情，提高本地區(qū)的貿(mào)易速度若部署了COVID-19 疫苗，預(yù)期全球經(jīng)濟在2021年增長4%(世界銀行預(yù)測），將為各國經(jīng)濟創(chuàng)造巨大動力，加快貨物貿(mào)易速度，促進外國直接投資對本地 區(qū)的資金流入。工業(yè)區(qū)受益于加工制造業(yè)的增長大量FDI資金流入加工制造業(yè)，表明越南業(yè)務(wù)生產(chǎn)環(huán)境有所改善。此外，在經(jīng)貿(mào)發(fā)展便利的地方建廠，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施需求較高的投資資金，促進工業(yè)用 地租賃需求旺盛。按注冊資

14、本總額，吸引外國直接投資前 10個行業(yè)(截至2021年4月20號累計的許可性項目)來源 : 外國投資局傳媒 教育培訓(xùn)采礦運輸倉儲 零售、批發(fā)、維修建設(shè) 服務(wù)生產(chǎn)分配電、水、氣房地產(chǎn) 制作加工10CSI Research center數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕,第 一太平戴維斯，CSI總結(jié)2021年行業(yè)前景越南仍是外國直接投資的首選目的地，并享受自由貿(mào)易協(xié)定的稅收優(yōu)惠：為了提高利潤率，跨國集團強勁推動生產(chǎn)基地遷移，原因是：（1）中國勞動力成本增加；（2）中美貿(mào)易戰(zhàn)和貿(mào)易關(guān)系緊張加劇；（3）Covid-19疫情及2020年全球供應(yīng)鏈中斷，導(dǎo)致生產(chǎn)鏈集中在一個地方的風(fēng)險。與本地其他國家（菲律賓，印度尼西亞

15、，馬來西亞，泰國和緬甸）的工業(yè)吸引力相比，越南仍是企業(yè)搬遷的首選國，原因是：（1）靠近中國，海岸線長，與大型貿(mào)易路線相連，尤其是越南是控制COVID-19疫情方面的成功；（2）勞動力，能源和工廠成本低，尤其是受到當?shù)睾驼闹С郑I(yè)區(qū)房地 產(chǎn)成本具有競爭力；（3）當?shù)睾驼闹С郑唬?）簽署大量自由貿(mào)易協(xié)定（FTA），為向全球市場出口的各種貨物創(chuàng)造具有吸引力的關(guān)稅。我們認為，歐盟-越南自由貿(mào)易協(xié)定(EVFTA)將促進對越南的制造業(yè)投資，有助于在未來時間保持FDI流入越南。除了運營成本低外，2016年，越南對所有國內(nèi)外公司的企業(yè)所得稅從22%降至20%，以提高生產(chǎn)吸引力。此外，在工業(yè)區(qū)內(nèi)的企業(yè)

16、還享受其他關(guān)稅優(yōu)惠 如：享受2至4年內(nèi)免稅，3至15年減稅和進口免稅。112021年行業(yè)前景重點地區(qū)繼續(xù)成為行業(yè)的關(guān)鍵增長動力土地面積大，租金低，基礎(chǔ)設(shè)施良好，可以與經(jīng)濟區(qū)，港口和高速公里連接的省份，可在2021年實現(xiàn)價格和租賃面積的強勁增長。將特別關(guān)注以下省份：南部地區(qū)：巴地-頭頓：入住率79%，工業(yè)區(qū)租金在南部地區(qū)最低，為65-145美元/平方米/周期，憑借 高速系統(tǒng)和蓋梅-布市國際港口綜合體，巴地-頭頓將成為工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)在2020-2021年期間 的亮點。平陽：與胡志明市周圍的其他省份相比，包括：同奈和隆安省，平陽省在吸引外國直接投 資中處于領(lǐng)先地位。因此，我們預(yù)計，平陽省的工業(yè)區(qū)地價有

17、望繼續(xù)上漲，尤其是該省北 方地區(qū)，如北新淵縣，由于現(xiàn)有土地面積巨大，省內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)區(qū)土地供應(yīng)持續(xù) 增加，原因是橡膠種植土地可快速及便捷地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地。隆安：近兩年來，隆安地區(qū)的土地租金每年增長10%左右，表明該地區(qū)對FDI資金的自引力，加上戰(zhàn)略位置，基礎(chǔ)設(shè)施同步，人口眾多，與協(xié)福港口連接，前往蓋梅深水港或在胡志 明集聚均變得方便，節(jié)省和快捷，是吸引FDI資金流入隆安的核心點。CSI Research centerNgun: CBRE, CSI tng hp122021年行業(yè)前景重點地區(qū)繼續(xù)成為行業(yè)的關(guān)鍵增長點北方地區(qū)海防：由于越來越多的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)巨頭的出現(xiàn)以及基礎(chǔ)設(shè)施和物流服務(wù)的不斷完

18、善，海防正在成 為一個工業(yè)中心。目前，海防的大部分工業(yè)區(qū)都位于越南 15 個主要經(jīng)濟區(qū)之一的 Dinh Vu - Cat Hai 經(jīng)濟區(qū)。海防優(yōu)先在工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，海港，海港物流服務(wù)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施以PPP形式發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施項目，特別是深水港口的發(fā)展（Tan Vu - Lach Huyen）作為貿(mào)易口岸，優(yōu)勢在于： (1) 直 接進入歐美市場，而無需通過區(qū)域港口中轉(zhuǎn)，；(2)從而增加對來自中國的 FDI 流入的吸引力。根 據(jù)到2020年產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃和2025年愿景，到2025年，工業(yè)用地規(guī)模將增加1377公頃，預(yù)計產(chǎn) 能將達到80-90%。北寧：北寧現(xiàn)在被許多人稱為北方工業(yè)園區(qū)，外國直接投

19、資的首府。與其他省份相比，北寧在地 理位置上占優(yōu)勢。位于重要的經(jīng)濟三角河內(nèi)-海防-廣寧，毗鄰北方主要經(jīng)濟中心。交通便利，擁有 河內(nèi)-北寧高速公路系統(tǒng)，以及連接省內(nèi)與經(jīng)濟中心的重要道路，為省內(nèi)經(jīng)濟交流和貨物流通創(chuàng)造 了良好機遇。年初以來，在總理批準建立新工業(yè)園區(qū)的13個省市中，北寧市以5個新項目排名第一。政府總理已于 2021 年 3 月批準建立位于北寧的兩個工業(yè)園區(qū)包括Gia Bnh II工業(yè)園區(qū)和Qu V III工業(yè)園區(qū) - 細分 2。海陽和北江的工業(yè)區(qū)擁有良好的高速公路基礎(chǔ)設(shè)施，北江-涼山和海陽-廣寧高速公路可與海防港口 鏈接，且有望實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)租金價格和面積的良好增長。CSI Resea

20、rch centerNgun: CBRE, CSI tng hp13CSI Research centerNgun: CBRE, FIA Vit Nam, CSI tng hp2021年行業(yè)前景未來一段時間工業(yè)園區(qū)的主要支撐因素包括：政府對新工業(yè)園區(qū)在2021-2025年階段的規(guī)劃將有助于增加未來的新工業(yè)區(qū)面積，尤其是總用地面積為1000公頃以上的大型工業(yè)區(qū)可以滿足大型外國直接投資企業(yè)的用地需求。邊和-頭頓高速公路、河內(nèi)-涼山高速公路、南北高速公路、Cai Mep Thi Vai 港口、Gemalink 港口等基礎(chǔ)設(shè)施的改善有助于更方便地連接工業(yè)區(qū)。14投資亮點為擁有土地基金或擁有開發(fā)土地基金

21、潛力的企業(yè)提供機會序號代碼CSI Research centerNgun: BCTN, CSI tng hp投資亮點:風(fēng)險1GVR1. 由于 GVR 繼續(xù)將位于平陽，同奈，平福省重點區(qū)的橡膠用地（面積達 15000 公 頃）轉(zhuǎn)換為工業(yè)區(qū)用地，預(yù)計未來 2-3 年內(nèi)GVR對工業(yè)區(qū)領(lǐng)域的利潤潛將增加。橡膠用地轉(zhuǎn)換為工業(yè)園區(qū)項目的實施進展緩慢2PHR1.從VSIP和 NTC收取的轉(zhuǎn)讓收入預(yù)計 PHR 將完成將 345 公頃土地移交給 Nam Tan Uyen (NTC)，并收回約 8600億越南盾的利潤。2021-2024年期間將向VSIP轉(zhuǎn)讓691公頃2, 開發(fā)新工業(yè)園區(qū)帶來的收入預(yù)計在2020-

22、2024年期間，憑借地理位置優(yōu)勢，面積為400公頃的新立（Tn Lp）工業(yè)用地基金的用地率有望達到100%。從長期來看，PHR仍是平陽省大面積橡膠種植企業(yè)，未來10年該企業(yè)計劃將10000公頃橡膠用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)園區(qū)，且確保長期發(fā)展前景來自法律方面的風(fēng)險，工業(yè)園區(qū)項目的實施進度被延長，以及NTC和VSIP的土地補償進度放緩3LHG1. 3號龍口工業(yè)園區(qū)第一期土地基金，總面積為123公頃，剩余商業(yè)總面積為65公頃，預(yù)計租金為180-200美元/平方米/租賃周期。3號龍口項目的土地補償被延遲對IPC的債務(wù)義務(wù)：LHG有義務(wù)償還龍后公社住宅-移民安置項目的安置費用，目前IPC的安置費用可 能會增加20

23、60億越南盾，使LHG的稅后利潤可能會 大幅減少15投資亮點為擁有土地或有土地發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)提供機會土地CSI Research centerNgun: BCTN, CSI tng hp序號代碼投資熱點：風(fēng)險4IDC目前，公司在工業(yè)區(qū)的可出資面積495公頃:富美II商業(yè)用地面積為95公頃，富美擴展的商業(yè)用地面積為264公頃，北寧桂武II的商業(yè)用地面積為136公頃。2021年地該企業(yè)可從Huu Thanh-Long An工業(yè)園區(qū)項目將商業(yè)用電面積增加至398 公頃。該項目于2020年6月6日開工，規(guī)模524.14公頃，預(yù)計投資資金約5.253萬億 越盾，其中工業(yè)租賃面積超過398公頃。預(yù)計IDC

24、從2020年至2069年將以100美元/ 平方米/周期的價格分配租賃。項目實施延遲導(dǎo)致收入沒有突破增長5KBCNam Son - Hap Linh一期工業(yè)區(qū)項目的用地面積超過100公頃，公司將為臺灣投資者交出面積約60公頃的土地（已簽署諒解備忘錄）。Trang Due 3 工業(yè)園區(qū)：工業(yè)區(qū)規(guī)模較大，總面積687公頃，商業(yè)用地面積456公頃。KBC已經(jīng)獲得該省投資政策，正在向政府總理申請投資許可證。2021年，KBC可能會以90-100美元/平方米的價格向LG和衛(wèi)星企業(yè)出售該工業(yè)用地。位于還處于畜牧的Trang Cat城市和工業(yè)項目總面積581公頃，預(yù)期將發(fā)展為高科 技工業(yè)區(qū)綜合體，高爾夫球場和市區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施投資額達到6.3