三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

1、你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過(guò)傷，流過(guò)淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。=命運(yùn)如同手中的掌紋，無(wú)論多曲折，終掌握在自己手中=三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)1、城市實(shí)力明顯增強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)總體向好近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，三四線城市在城市規(guī)模實(shí)力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平等方面都表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市實(shí)力總體增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)方面，2009年三四線城市GDP、人均GDP均值較2005年上漲87.20%和83.66%；城市建設(shè)方面，三四線城市基本條件方面與一二線城市差距相對(duì)較小，僅在重大設(shè)施、高等教育等提升城市等級(jí)的發(fā)展要素方面存在一定差距；居民生活水平方面，2009年三四線城市人均年

2、末存款余額和可支配收入也分別較2005年上漲78%和66%。隨著宏觀環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)正在向三四線城市轉(zhuǎn)移，盡管三四線城市房地產(chǎn)規(guī)模仍然與一二線城市存在一定差距，但三四線城市多項(xiàng)指標(biāo)已明顯超越35大中城市，如固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、銷售面積增長(zhǎng)率等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度方面，三四線城市體現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的勢(shì)頭。另外，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展表現(xiàn)在整體上是良性的。一方面，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并未脫離整體市場(chǎng)和所在城市的發(fā)展水平，基本與當(dāng)?shù)氐男枨髮哟伪３謪f(xié)調(diào)增長(zhǎng)；另一方面，地方政府在財(cái)政收支方面整體上并未表現(xiàn)出對(duì)土

3、地市場(chǎng)過(guò)度依賴的現(xiàn)象，近年來(lái)土地出讓面積也基本保持穩(wěn)定?？傮w而言，隨著三四線城市綜合實(shí)力的全面提升，我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以基本健康的發(fā)展路徑快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好。因此，隨著投資的進(jìn)入，市場(chǎng)的啟動(dòng)和成長(zhǎng)，商品房銷售面積超過(guò)500萬(wàn)平米的三四線城市預(yù)計(jì)將達(dá)30座，房地產(chǎn)投資額超過(guò)200億元的也將達(dá)到30座?？梢姡渲袑?shí)力較強(qiáng)的城市逐漸可與一二線城市相提并論。而商品房均價(jià)超過(guò)4000元每平米的城市也將達(dá)到50座左右，在房?jī)r(jià)上將逐漸看齊。當(dāng)然，房?jī)r(jià)緊跟大城市在一些城市會(huì)體現(xiàn)得特別明顯（如相對(duì)成熟型城市），但大部分三四線城市房?jī)r(jià)與一二線城市還是會(huì)存在巨大差距。2、市場(chǎng)類型各不相同，發(fā)展格

4、局表現(xiàn)迥異三四線城市發(fā)展的一大特點(diǎn)是多樣化，既包括城市本身的多樣化，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡的多樣化。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，需要同時(shí)考慮市場(chǎng)的規(guī)模、價(jià)格和增長(zhǎng)水平，以制定合適的投資策略。通過(guò)對(duì)前文分類型房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?，特別是按規(guī)模分類和按價(jià)格及漲幅分類的分析，我們可以勾勒出多種典型的城市房地產(chǎn)發(fā)展格局：市場(chǎng)規(guī)模大，規(guī)模增速中等較穩(wěn)定，均價(jià)中等或較高，價(jià)格增速穩(wěn)定。這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多取決于其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的發(fā)展勢(shì)頭，總體排位較高。典型城市如煙臺(tái)、東莞等。投資者在充分考慮了競(jìng)爭(zhēng)者的情況下可以優(yōu)先選擇此類城市。市場(chǎng)規(guī)模較大，規(guī)模增長(zhǎng)中等，價(jià)格適中，價(jià)格增速亦適中。這類城市的發(fā)展格局與前

5、者較為相似，但實(shí)力稍遜一籌，排位略為靠后。典型城市如唐山、泉州、蕪湖、鎮(zhèn)江、大慶、呼倫貝爾等。這類城市也是投資者不錯(cuò)的選擇，可考慮搶先布局。市場(chǎng)規(guī)模適中或較小，增長(zhǎng)較快，價(jià)格較低，價(jià)格增速較快。這類城市發(fā)展勢(shì)頭較好或外部條件適宜，因此整體市場(chǎng)繁榮，但這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還需要進(jìn)一步的支撐，對(duì)外界條件較為敏感。這類城市排位高低分布廣泛，典型城市如邯鄲、盤錦、寶雞、牡丹江、淮南、日照、池州等。市場(chǎng)規(guī)模小，規(guī)模增速不確定，價(jià)格低，價(jià)格增速不確定。這類城市自身實(shí)力相對(duì)較弱，外部條件也不夠好，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，總體排位比較靠后。3、發(fā)展階段參差不一，驅(qū)動(dòng)因素強(qiáng)弱有別通過(guò)深入分析三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)

6、態(tài)發(fā)展情況，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，而各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素也各有特點(diǎn)。根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以及發(fā)展速度的不同，目前我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分布在四個(gè)不同的發(fā)展階段。處于萌芽階段的城市大多為經(jīng)濟(jì)規(guī)模小、城市建設(shè)水平低的中西部城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，發(fā)展速度也低于全部三四線城市平均水平；處于發(fā)展啟動(dòng)階段的城市主要是中西部已表現(xiàn)出較好發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校@些城市盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還相對(duì)較小，但近年來(lái)已表現(xiàn)出持續(xù)高于全部三四線城市平均水平的發(fā)展速度；處于快速增長(zhǎng)階段的城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均已具備一定的規(guī)模，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持較快的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力

7、正在以極高的速度顯現(xiàn)；而處于相對(duì)成熟階段的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，其發(fā)展速度已進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的階段，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小?？傮w而言，對(duì)于處于不同發(fā)展階段的城市，各自的投資策略是相對(duì)明確的，投資者可以考慮依次分別作出擱置、觀察、重點(diǎn)進(jìn)入、審慎進(jìn)入等策略。根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素的不同，其房地產(chǎn)投資和進(jìn)入策略也有明顯區(qū)別。對(duì)于需求導(dǎo)向型城市，如果它還處于市場(chǎng)發(fā)展的較低階段，則該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是較低的，可以進(jìn)行先期分析，充分研究，以期大舉進(jìn)入。如果它已經(jīng)處于發(fā)展的后階段，也具有較小的風(fēng)險(xiǎn)和中等的機(jī)會(huì)，也可以審慎進(jìn)入。對(duì)于資源導(dǎo)向型城市而言，各方面條件都較為完備，房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)的發(fā)展會(huì)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣而景氣，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)同樣較小，而且可長(zhǎng)期看好。對(duì)于投資導(dǎo)向型城市則要進(jìn)行充分分析，論證其發(fā)展是否有了足夠支撐，其規(guī)模是否過(guò)小，要注意其投資風(fēng)險(xiǎn)。有足夠支撐的城市則可認(rèn)為是較為成熟的市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，機(jī)會(huì)較大。均衡導(dǎo)向型是另一類城市，各方面水平比較平均，這類城市同樣也屬于較小風(fēng)險(xiǎn)和中等機(jī)會(huì)的類型，值得投資者關(guān)注。三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1、一二三四城市梯次遞進(jìn)，房產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模仍將不斷擴(kuò)大經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已初具規(guī)模，諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積等均呈逐年遞增之勢(shì)。一二線城市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平一直位列前茅。但

9、隨著市場(chǎng)空間的持續(xù)調(diào)整開發(fā)，一二線城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，開發(fā)成本日益提高，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開始面臨著各種問(wèn)題和考驗(yàn)。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加速進(jìn)行，一二線城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)條件，優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，吸引眾多人才涌入，人口快速膨脹，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，而一二線城市資源特別是土地的稀缺性使這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。另一方面，由于一二線城市房?jī)r(jià)的逐年高企，使房地產(chǎn)商品的最基本屬性即居住性需求被投資、投機(jī)需求所替代。在屬性被嚴(yán)重扭曲、房?jī)r(jià)高企不下的情況下，引發(fā)了一場(chǎng)針對(duì)一二線城市所謂史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控風(fēng)暴。調(diào)控政策的持續(xù)進(jìn)行和市場(chǎng)的不溫不火，進(jìn)一步壓縮了一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

10、展的空間，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者開始逐步往三四線城市轉(zhuǎn)移。三四線城市作為我國(guó)城市體系中重要的組成部分，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平上，相對(duì)于一二線城市仍處于較低的發(fā)展階段。但近些年，在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活水平逐年提高的環(huán)境下，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平已有大幅提高。通過(guò)上文對(duì)三四線城市環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需等分析可以看出，三四線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面已經(jīng)開始呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)表明，三四線城市無(wú)論在房地產(chǎn)供需層面，還是在城市建設(shè)和投入方面都出現(xiàn)了很大的改觀，這為將來(lái)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況和政策環(huán)境來(lái)看，我國(guó)房

11、地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種新變化：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重心已經(jīng)從一二線城市逐漸向新興的三四線城市轉(zhuǎn)移，各種資源開始流入三四線城市。在當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，三四線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將會(huì)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模也將會(huì)在三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)大的助推下持續(xù)擴(kuò)大。2、東部城市優(yōu)勢(shì)日趨明顯，產(chǎn)業(yè)輻射驅(qū)動(dòng)作用促進(jìn)城市發(fā)展東部區(qū)域三四線城市大多位于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，受到我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的輻射效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)圈一二線核心城市的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)、城市快速發(fā)展，城市優(yōu)勢(shì)明顯，在城市規(guī)模實(shí)力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平等方面優(yōu)勢(shì)明顯，東

12、部地區(qū)三大主要片區(qū)：以長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圏為核心的江蘇省和浙江省、以珠三角為核心的廣東省和福建省以及倚靠京津唐環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的河北省、山東省在GDP、固定資產(chǎn)投資額、醫(yī)療、教育、重大設(shè)施等多指標(biāo)領(lǐng)跑全部三四線城市。東部區(qū)域城市的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)異常突出，東部區(qū)域人均GDP為31346.84元，遙遙領(lǐng)先于全國(guó)其他區(qū)域。另外，東部區(qū)域城市規(guī)模和實(shí)力指標(biāo)、重大設(shè)施建設(shè)、市區(qū)固定資產(chǎn)投資額、高等教育評(píng)價(jià)均占據(jù)首位。且東部區(qū)域城市美譽(yù)度也較高，多個(gè)城市在國(guó)內(nèi)具有較好的知名度及較高的社會(huì)認(rèn)可度。而基于良好的城市基礎(chǔ)，東部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。東部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)先，2009年商品房銷售面積超過(guò)50

13、0萬(wàn)平方米的城市均來(lái)自東部地區(qū)，而商品房銷售均價(jià)超過(guò)5000元/ m2的城市也全部為東部城市。此外，東部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資水平也連續(xù)五年位居全國(guó)首位。東部城市在此次房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯恐幸脖憩F(xiàn)搶眼，東部城市共占據(jù)百?gòu)?qiáng)榜近半席位，強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先榜單。一方面，城市的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；另一方面，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生輻射驅(qū)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行促進(jìn)城市發(fā)展。這種輻射驅(qū)動(dòng)效應(yīng)體現(xiàn)在：房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2009年?yáng)|部三四線城市第三產(chǎn)業(yè)占比為36.94%，高于中西部地區(qū)三四線城市。通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力最終體現(xiàn)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展方面；另外，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市建設(shè)、改善城市面貌

14、，促使城市等級(jí)全面提升。東部城市在經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的全面領(lǐng)先也正是這種房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展良性互動(dòng)的體現(xiàn)。3、城市發(fā)展進(jìn)程不斷加快，三四線潛力城市將漸成市場(chǎng)引擎在宏觀經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的情況下，三四線城市的城市化進(jìn)程不斷加快，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺、量?jī)r(jià)齊升的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要宏觀變量之一GDP與房地產(chǎn)銷售量及銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系：當(dāng)GDP同比處于上升階段時(shí)，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于量?jī)r(jià)上升期。2009年全部三四線城市GDP均值達(dá)到827.94億元，同比增長(zhǎng)10.55%。GDP保持回升走勢(shì)將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)三四線城市規(guī)模發(fā)展、住房擴(kuò)大、房地

15、產(chǎn)投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購(gòu)房和投資的能力也將隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增加，將刺激三四線城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益顯現(xiàn)出較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，高鐵、機(jī)場(chǎng)、港口等重大設(shè)施以及星級(jí)酒店數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)， 與一二線城市平均水平差距逐漸縮小。從高鐵、機(jī)場(chǎng)、港口等重大設(shè)施來(lái)看，三四線城市的重大設(shè)施得分均值為1.51（35大中城市平均為7）；星級(jí)酒店數(shù)量全部三四線城市平均水平達(dá)到近32家（35大中城市水平為135）。城市硬件的發(fā)展有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，持續(xù)增長(zhǎng)交通節(jié)點(diǎn)城市的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。2009年，在市場(chǎng)回暖、銷售加快等積極因素的帶動(dòng)下，全部三四線城市固定資產(chǎn)投資均值為522.66億元，同比增長(zhǎng)35.45%，增幅比去年同期上升7.24個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資均值為60.41億元，同比增長(zhǎng)23.19%。商品房銷售面積為9523.49萬(wàn)平方米，商品住宅銷售面積8731.63萬(wàn)平方米，均值分別為228.96萬(wàn)平方米,179.113萬(wàn)平方米。全國(guó)房