評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘工作流程培訓(xùn)的課件

1、評(píng)估部技術(shù)組評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘工作流程培訓(xùn)PROJECT SCENE SURVEY WORK PROCEDURE TRAINING IN THE FIELD現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查出發(fā)前的準(zhǔn)備分析資料及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告工作流程一、前期溝通二、出發(fā)前的準(zhǔn)備三、簽訂評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)協(xié)議四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查五、分析資料及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告六、估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核七、估價(jià)報(bào)告資料歸檔八、持續(xù)跟蹤報(bào)告投送及收費(fèi)情況前期溝通一、前期溝通在接到項(xiàng)目業(yè)務(wù)后的30分鐘內(nèi)了解業(yè)務(wù)來(lái)源、估價(jià)目的，根據(jù)以上信息判斷需要獲取權(quán)屬人/相關(guān)銀行/機(jī)構(gòu)對(duì)接人/估價(jià)委托方/領(lǐng)勘人等各方的聯(lián)系方式，盡量在前往現(xiàn)場(chǎng)查勘前獲取估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證（如：國(guó)有

2、土地使用證、宗地圖、房地產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)平面圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），從而確定估價(jià)對(duì)象的位置、范圍、權(quán)益狀況，區(qū)域狀況等信息。二、出發(fā)前的準(zhǔn)備（一）需攜帶的工具及資料：工作證、名片、相機(jī)（應(yīng)檢查電池及內(nèi)存卡）、現(xiàn)場(chǎng)查勘表、評(píng)估委托書(shū)、筆、手機(jī)等，若估價(jià)對(duì)象為在建工程或酒店時(shí)，須準(zhǔn)備所需資料明細(xì)表，必要時(shí)攜帶一份收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）出發(fā)至實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘前，須明確估價(jià)對(duì)象的類(lèi)型，并搜集其周邊同類(lèi)型可比實(shí)例、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)及土地租售價(jià)格水平、區(qū)域因素、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)技術(shù)報(bào)告所需采用的數(shù)據(jù)參數(shù)等資料進(jìn)行搜集，并留存相關(guān)搜集資料.（三）外地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，在不熟悉當(dāng)?shù)氐牡乩砬闆r，可采用觀察衛(wèi)星圖提前對(duì)估價(jià)對(duì)象所位于的城

3、市地理概況、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的地理位置、周邊配套設(shè)施（學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、 車(chē)站等）進(jìn)行搜集及進(jìn)行對(duì)比；二、出發(fā)前的準(zhǔn)備（四）不同的估價(jià)項(xiàng)目需要客戶(hù)準(zhǔn)備資料：1.商品房、商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等：房地產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，若是權(quán)屬人為法人或其他組織的，還需提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；2.土地：國(guó)有土地使用證、宗地圖（若部分抵押則需提供土地分割圖）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（或相關(guān)規(guī)劃條件）、房地產(chǎn)權(quán)證，若是公司產(chǎn)權(quán)的，還需提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.在建工程：估價(jià)委托方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）、建設(shè)工程施

4、工許可證（復(fù)印件）、小區(qū)總平面圖（包括小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)）、造價(jià)情況（土建、安裝、配套及有關(guān)費(fèi)用）、工程進(jìn)度及工期、開(kāi)發(fā)商有無(wú)拖欠工程款書(shū)面證明，若房地產(chǎn)項(xiàng)目已預(yù)售，則還需提供商品房預(yù)售許可證、銷(xiāo)售清單表。以上資料均需權(quán)屬人在每一頁(yè)復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)與原件一致。三、簽訂評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)協(xié)議（一）現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)該提前與客戶(hù)溝通如何簽訂估價(jià)委托書(shū)。估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人為自然人的，需要親筆簽署估價(jià)委托書(shū)及法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查表；估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人為法人的，需要加蓋公章。（二）有特殊情況（如租賃價(jià)格評(píng)估中缺少建筑面積，小宗土地評(píng)估缺少規(guī)劃條件），缺少評(píng)估參數(shù)或需要設(shè)定特殊估價(jià)條件的，應(yīng)提前與客戶(hù)說(shuō)明情況，與其協(xié)商確定

5、評(píng)估委托書(shū)或相關(guān)協(xié)議上需要注明的估價(jià)設(shè)定條件。四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查（一）現(xiàn)場(chǎng)溝通1.現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，要多向客戶(hù)了解估價(jià)對(duì)象的情況，比如配套設(shè)施、物業(yè)、裝修、周?chē)鷮W(xué)校等影響房?jī)r(jià)的因素。2.當(dāng)客戶(hù)對(duì)所要了解的表現(xiàn)比較謹(jǐn)慎時(shí)，可多向客戶(hù)表明誠(chéng)意，告知對(duì)方我們所要了解信息最終目的是為了給客戶(hù)提供快捷、優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)獲得客戶(hù)的理解和支持，當(dāng)遇到確實(shí)不愿配合的客戶(hù)時(shí)，也可以通過(guò)其他途徑（如估價(jià)對(duì)象周邊具有可比性的同類(lèi)型實(shí)例信息來(lái)了解），當(dāng)客戶(hù)披露的信息與前期調(diào)查資料不一致時(shí)，要對(duì)不一致點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比調(diào)查，從而確定調(diào)查資料的真實(shí)性及可信性。3.溝通過(guò)程中，說(shuō)話要有禮有節(jié)，不要讓自己沒(méi)有回旋的余地，針對(duì)不同的客戶(hù)采用不

6、同的方式，不能在現(xiàn)場(chǎng)隨意發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的評(píng)論。4.對(duì)客戶(hù)要了解的或咨詢(xún)的事項(xiàng)，能回答的盡量詳細(xì)，不能回答的，可以提供一個(gè)詢(xún)問(wèn)途徑給客戶(hù)，或回到公司落實(shí)后再主動(dòng)聯(lián)系告訴客戶(hù)，完善服務(wù)，提高公司形象。5.溝通過(guò)程中，可對(duì)客戶(hù)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體費(fèi)用可在出具答復(fù)函或確定評(píng)估價(jià)格后與雙方初步確定（評(píng)估費(fèi)用報(bào)價(jià)前先向項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員溝通）。四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查（二）現(xiàn)場(chǎng)查勘1.對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，需提前征得客戶(hù)的同意，盡量讓客戶(hù)陪同查勘，如客戶(hù)有疑問(wèn)，應(yīng)作出必要的合理解釋?zhuān)粚?duì)客戶(hù)要使用禮貌用語(yǔ)，有禮有節(jié)。2.現(xiàn)場(chǎng)查勘要做到全面，重點(diǎn)突出。如商業(yè)房產(chǎn)要突出臨街狀況、商業(yè)繁華程度、門(mén)面寬度及進(jìn)深等；工

7、業(yè)房產(chǎn)房屋的層高、跨度、裝修及使用維護(hù)狀況等；小區(qū)房產(chǎn)的維護(hù)狀況、小區(qū)衛(wèi)生狀況、綠化情況；在建工程要了解工程的完成程度和續(xù)建項(xiàng)目等。3.現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，需要核對(duì)查勘現(xiàn)場(chǎng)與估價(jià)委托方提供的產(chǎn)權(quán)證是否相一致，核實(shí)查勘現(xiàn)場(chǎng)的地址、門(mén)牌號(hào)、幢號(hào)、房號(hào)、戶(hù)型、宗地圖等；若估價(jià)委托方未能現(xiàn)場(chǎng)提供產(chǎn)權(quán)證核對(duì)，則應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查勘中記錄查勘現(xiàn)場(chǎng)的位置及朝向等（若估價(jià)對(duì)象為土地，須注意周邊明顯的建筑物或可參考的地標(biāo)，方便和衛(wèi)星圖像核對(duì)宗地位置），在現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)產(chǎn)權(quán)證資料與領(lǐng)勘地點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況是否一致。如產(chǎn)權(quán)證的記載內(nèi)容與實(shí)際估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘不一致時(shí)，需要向相關(guān)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（如估價(jià)小組組長(zhǎng)、部門(mén)經(jīng)理、銀行經(jīng)辦人員等）匯報(bào)

8、相關(guān)情況，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中披露清楚。四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查4.現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片現(xiàn)場(chǎng)查勘的人員需在現(xiàn)場(chǎng)佩戴工作證正面拍攝一張個(gè)人照，按照各個(gè)銀行的要求拍攝照片（如中國(guó)工商銀行要求客戶(hù)經(jīng)理須在現(xiàn)場(chǎng)查勘照片中）。為了保證照片的清晰度，盡量不要在行走中拍攝，盡量選擇最佳角度及拍攝距離。（1）拍攝住宅、辦公、公寓等房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，拍攝現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，要注意外立面照片內(nèi)容的豐富性，除了要反映建筑物的外觀，還要盡量能反映建筑物的維護(hù)狀況、小區(qū)衛(wèi)生狀況、綠化情況與周?chē)ㄖ膮f(xié)調(diào)性等內(nèi)容；室內(nèi)照片要盡量反映戶(hù)型、采光、通風(fēng)性能、配套設(shè)施等，要盡量反映房間的全貌，避免只看到單獨(dú)的一面墻或一個(gè)角落。（2）拍攝商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)

9、，需拍到其門(mén)面寬度、進(jìn)深、臨街狀況及周邊商業(yè)繁華程度等。（3）拍攝工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要注意反映房屋的層高、跨度、裝修、工廠內(nèi)設(shè)備安裝狀況及建筑物使用維護(hù)狀況等。四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查（三）實(shí)地調(diào)查住宅、商業(yè)、辦公等不同類(lèi)型的估價(jià)對(duì)象調(diào)查范圍比較廣泛，典型樓盤(pán)或宗地、二手市場(chǎng)交易實(shí)例都是調(diào)查的對(duì)象，平時(shí)工作中就要不斷積累，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的過(guò)程中，可以向客戶(hù)了解估價(jià)對(duì)象周邊同類(lèi)型可比實(shí)例的出租和出售情況、也可向中介或上網(wǎng)查詢(xún)。1.住宅房地產(chǎn)：調(diào)查過(guò)程中要了解估價(jià)對(duì)象的樓層、建筑年代、房產(chǎn)位置、戶(hù)型、配套設(shè)施，還要特別了解房屋附近有沒(méi)有影響房屋價(jià)值的因素存在，如加油站、鐵路、高壓線路、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、公園、海

10、景等。2.商業(yè)房地產(chǎn)（商鋪）：首先，對(duì)估價(jià)對(duì)象的臨路類(lèi)型（如:商業(yè)街還是交通道路）、臨路狀況（如：繁華程度、人流量）、建筑物狀況（如：門(mén)面進(jìn)深、層高、是否存在夾層、商鋪的所在層數(shù)、商鋪的進(jìn)出口通道），其次調(diào)查周邊同類(lèi)型可比實(shí)例狀況（如：租金水平、空置率）。若估價(jià)對(duì)象已出租，需要業(yè)主提供租賃合同等相關(guān)租賃資料，個(gè)別客戶(hù)考慮因租金水平過(guò)低導(dǎo)致抵押價(jià)值過(guò)低，不愿提供租賃合同，應(yīng)提前與銀行協(xié)商處理，并且對(duì)周邊同類(lèi)型可比實(shí)例的租金水平進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查搜集，并留存調(diào)查資料。四、現(xiàn)場(chǎng)查勘及實(shí)地調(diào)查3.工業(yè)房地產(chǎn)：此類(lèi)估價(jià)對(duì)象一般用成本法評(píng)估，主要調(diào)查基準(zhǔn)地價(jià)、附近工業(yè)用地的招、拍、掛的價(jià)格和建筑物的建造成本。建

11、筑物的建造成本可以采用各地的造價(jià)指數(shù)或該工程的預(yù)決算等相關(guān)資料。4.在建工程：要了解建造成本、工程進(jìn)度、資金的投入情況續(xù)建工程，還有銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及該區(qū)域商業(yè)、住宅、辦公用房的價(jià)格等。5.土地使用權(quán)：要搜集近期土地的成交實(shí)例，搜集一個(gè)時(shí)間段的成交實(shí)例，排除異常價(jià)格的成交實(shí)例（如最近成交的地王價(jià)格），了解可比實(shí)例的地理位置、成交方式、成交價(jià)格、成交日期、用途、面積、土地開(kāi)發(fā)程度、規(guī)劃限制條件、容積率、出讓年限、周邊配套設(shè)施及臨街狀況等；還要搜集相關(guān)政策及基準(zhǔn)地價(jià)狀況，了解土地補(bǔ)償費(fèi)、土地管理費(fèi)、耕地占用稅、土地增值收益等。6.估價(jià)目的為司法委托及政府征收的項(xiàng)目：處理涉及有爭(zhēng)議性的評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)

12、慎校對(duì)委托方提供的資料，需要三方確認(rèn)的資料（指征收方、被征收方或利益相關(guān)方、第三方證明人），必須三方簽章確認(rèn)。實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象范圍。五、分析資料及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告（1）初步判斷估價(jià)結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)查勘回來(lái)，根據(jù)自己初步判斷，回來(lái)將調(diào)查資料、產(chǎn)權(quán)資料、現(xiàn)場(chǎng)查勘照片等數(shù)據(jù)資料提交組長(zhǎng)或部門(mén)經(jīng)理通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況及價(jià)格初步判斷情況。如果是估價(jià)人員，評(píng)估金額在叁佰萬(wàn)元以?xún)?nèi)，自己對(duì)價(jià)格有足夠依據(jù)，可不通報(bào)；做出初步價(jià)格判斷后要把初步估價(jià)結(jié)果及時(shí)地按順序通報(bào)相關(guān)人員（估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核報(bào)價(jià)流程項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員銀行客戶(hù)經(jīng)理客戶(hù)），得到銀行認(rèn)可后進(jìn)行估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)。（2）根據(jù)不同的估價(jià)對(duì)象選取合適的估價(jià)方法進(jìn)行撰寫(xiě)報(bào)告

13、在撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告之前，應(yīng)對(duì)不同類(lèi)型的估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法、技術(shù)參數(shù)、評(píng)估價(jià)值應(yīng)該有一個(gè)比較完整的了解，可套用公司版本相應(yīng)的配套測(cè)算表時(shí)，應(yīng)采用測(cè)算表進(jìn)行技術(shù)報(bào)告部分的測(cè)算。五、分析資料及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告（3）針對(duì)性的報(bào)告描述不同的估價(jià)項(xiàng)目會(huì)有不同的特殊情況，估價(jià)報(bào)告應(yīng)該在特殊說(shuō)明事項(xiàng)中對(duì)估價(jià)對(duì)象的特殊性在報(bào)告中作出披露。（4）報(bào)告自檢 校對(duì)估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵數(shù)據(jù)（產(chǎn)證號(hào)、面積、權(quán)利人、登記價(jià)、使用年限等）是否正確，報(bào)告編號(hào)、個(gè)別因素、配套描述的準(zhǔn)確性以及附近資料的完整性，同時(shí)，關(guān)注估價(jià)方法選擇的合理性、估價(jià)結(jié)果的客觀性和計(jì)算準(zhǔn)確性。估價(jià)報(bào)告完成時(shí)，通讀報(bào)告一邊，關(guān)注是否有其中時(shí)候有前后說(shuō)明不一

14、致，重要特別說(shuō)明事項(xiàng)尚未披露，關(guān)注影響估價(jià)結(jié)果的各種參數(shù)及測(cè)算過(guò)程是否正確。六、估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)完成后，撰寫(xiě)人先進(jìn)行自審，完畢后提交估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，估價(jià)報(bào)告實(shí)行三級(jí)質(zhì)量審核制度：七、估價(jià)報(bào)告資料歸檔1.紙質(zhì)資料歸檔三級(jí)審核完成后，即可完成報(bào)告裝訂、蓋章（簽字），裝訂時(shí)間原則上不超過(guò)2小時(shí)，同時(shí)進(jìn)行紙質(zhì)資料歸檔（蓋章委托書(shū)、產(chǎn)權(quán)證、所有相關(guān)文件、調(diào)查手稿等等）和電子版歸檔（估價(jià)結(jié)果測(cè)算表、產(chǎn)權(quán)資料掃描件），完成歸檔后，如果是加班加急，24小時(shí)內(nèi)必須歸檔。2.電子資料存檔估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)建立完整的電子存檔，估價(jià)報(bào)告電子資料應(yīng)該按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整理：（1）建立獨(dú)立的文件夾存放每一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的相關(guān)資料，不管是否出具正式報(bào)告，資料都不應(yīng)隨意刪除；（2）建立文件夾的順序?yàn)椋耗甓?月份-項(xiàng)目名稱(chēng)這個(gè)順序存放資料；1.出具估價(jià)報(bào)告的，以估價(jià)報(bào)告內(nèi)的報(bào)告名稱(chēng)為準(zhǔn)；2.出具初評(píng)報(bào)告的，以估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)的格式為準(zhǔn)；3.僅出具測(cè)算表或結(jié)果一覽表的，可以項(xiàng)目委托方的名稱(chēng)、估價(jià)對(duì)象所在位置及估價(jià)目的作為項(xiàng)目名稱(chēng)（3）文件夾內(nèi)應(yīng)該按照現(xiàn)場(chǎng)查勘照片、產(chǎn)權(quán)證（規(guī)劃資料）、估價(jià)報(bào)告（Word格式）、估價(jià)結(jié)果測(cè)算表（Excel格式）等內(nèi)容分門(mén)別類(lèi)整理存放。八、持續(xù)跟蹤報(bào)告投