2004年濟南商業(yè)市場回顧(doc 13)

1、2004 年濟南商業(yè)市場回顧1.濟南商業(yè)市場發(fā)展概況濟南是一座古老的城市，隨著濟南經(jīng)濟的不斷發(fā)展，其商業(yè)格局逐漸形成。長期以來，濟南一直由當?shù)仄髽I(yè)主導(dǎo)。濟南百貨大樓，人民百貨大樓，大關(guān)苑百貨大樓，第一百貨大樓，山東華聯(lián)商業(yè)大廈，五個市級國有大型購物中心幾乎都占有濟南的全部業(yè)務(wù)。但是，進入市場經(jīng)濟后，當?shù)厣虡I(yè)巨頭的壟斷逐漸被打破，許多有實力的國內(nèi)外客商開始抨擊濟南的商業(yè)結(jié)構(gòu)，目前的競爭形勢變得越來越激烈。泉城商業(yè)發(fā)展的不同階段發(fā)展歷程第一階段第二階段第三階段濟南百貨，人民百貨，大觀園百貨，第一百貨和山東華聯(lián)商業(yè)大廈在濟南占據(jù)主要市場份額銀座，貴和，大潤發(fā)介入，三元組增長沃爾瑪，蘇寧電器和家樂福參

2、戰(zhàn)銀座，貴和等企業(yè)“暴發(fā)戶”隨著三聯(lián)家電的崛起，它從小門頭開始，并迅速發(fā)展。臺灣大潤發(fā)（RT-Mart）等外地企業(yè)也紛紛涌入，市場競爭也日趨激烈。除了最熱銷的商家“超市業(yè)態(tài)”外， 濟南家電市場也吸引了激烈的競爭。在新的一年2002 年國慶節(jié)，總有“價格殺手”，所謂的國美電器正式登陸濟南，并陸續(xù)開設(shè)了開元店，八一店，北苑店和紅樓店?！皳屨剂藵霞译娛袌龅囊话搿薄Ｒ揽繃鴥?nèi)零售市場逐步放開的背景，并著眼于濟南吸引人的市場，國內(nèi)的商業(yè)巨頭來到濟南征服這座城市。在我的國家之后加入世界貿(mào)易組織后，商貿(mào)之門已經(jīng)全面打開，更加強大的“外國商業(yè)巨頭”加入世貿(mào)組織的風(fēng)氣迅速進入了濟南。2002 年中，國際零售業(yè)“

3、老板”沃爾瑪進入泉城，并于 2003 年底正式開業(yè)。2004 年 5 月 1 日，另一家世界零售巨頭法國家樂福在解放橋附近建造并開始營業(yè)。兩家主要的國際企業(yè)：沃爾瑪和家樂福“大鱷魚”它將位于泉城路濟南商業(yè)街的東西兩側(cè)。在穩(wěn)定傳統(tǒng)商業(yè)中心的同時，也為濟南的業(yè)務(wù)帶來了新變化。繼沃爾瑪和家樂福之后，另一家世界級的商業(yè)零售掠奪者于今年 8 月在濟南定居。正大益初蓮花與山東魯能泰山發(fā)展有限公司舉行簽字儀式，正式落戶魯能泰山廣場。在短短幾年內(nèi)，濟南的商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，商業(yè)形式也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。那時，“雜貨店”的“大而全”，“小而全”由傳統(tǒng)的百貨商店取代，這些專業(yè)商店具有不同的定位和特色。然后，大型超

4、市出現(xiàn)在濟南， 這是不可接受的。在短短的幾年中，有超過 15 家大型超市，面積超過 10,000 平方米，為市民的生活帶來了極大的便利。銀座， 大潤發(fā)和其他專注于連鎖商業(yè)的現(xiàn)代商業(yè)形式和營銷方法迅速 崛起，并已成為商業(yè)流通業(yè)中增長最快的商業(yè)形式。業(yè)務(wù)格式的更新是市場細分，業(yè)務(wù)水平整體提高的表現(xiàn)以及市場經(jīng)濟條件下業(yè)務(wù)的持續(xù)生存與發(fā)展的結(jié)果?！吧c死的選擇”就是結(jié)果調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。從這個意義上說，泉城商業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是濟南商業(yè)由封閉到開放的過程，也證明了濟南在全國商業(yè)地位的迅速提 高。因此，濟南市政府瞄準的是“區(qū)域商務(wù)中心”的目標并不遙遠。2.商業(yè)總體規(guī)劃使?jié)系纳虡I(yè)格局日益清晰形成濟南市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的

5、總體布局規(guī)劃，形成“三，一，四，六”的結(jié)構(gòu)，即建設(shè)三個主要商業(yè)區(qū)，升級一個城市級商業(yè)中心，以及新建四個城市級商業(yè)子中心。形成六個城市商業(yè)發(fā)展軸心，構(gòu)建與濟南城市空間布局相適應(yīng)的現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展新格局。圖 1濟南商業(yè)規(guī)劃布局圖城市級商業(yè)中心將把古城濟南傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)進一步轉(zhuǎn)變?yōu)?城市級商業(yè)中心，形成位于濟南的大都市級商業(yè)中心，服務(wù)山東并輻射周邊省市。四個城市級商業(yè)子中心符合城市未來東，西翼的擴展。計劃在城市級商業(yè)中心周圍，在東部工業(yè)區(qū)，東部新城市，西部新城市和西部地區(qū)的核心區(qū)域安裝四個市政級商業(yè)子中心。該中心旨在減輕舊城區(qū)的負擔，增強新區(qū)的吸引力和服務(wù)功能，為新區(qū)居民提供高端的綜合消費服務(wù)，并

6、彰顯現(xiàn)代都市新區(qū)的新風(fēng)格。六個城市商業(yè)發(fā)展軸心根據(jù)新城市總體規(guī)劃確定“三帶三軸”結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市五個主要區(qū)域在未來的發(fā)展中，規(guī)劃形成了“五縱一橫”的六個城市商業(yè)發(fā)展軸心，“五縱”：定位于城市級商業(yè)中心，沿著傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展軸心，沿著歷史與傳統(tǒng)的風(fēng)格軸心形成。千佛山穿過古城，大明湖到黃河；在中部地區(qū)形成了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展東部新城市和西部新城市分別位于主城區(qū)Axis。在東部工業(yè)區(qū)的中心新興的商業(yè)發(fā)展軸心形成在唐野地區(qū)和西部地區(qū)的城市群中心區(qū)?！耙粋€水平”：永靖四路泉城路解放路煉油廠南路形成的商業(yè)發(fā)展延續(xù)軸線。濟南市商業(yè)計劃的出臺，為濟南市商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了理論依據(jù)，促進了濟南市商業(yè)地產(chǎn)新格局的形成，

7、為投資者指明了方向，客觀上促進了商業(yè)地產(chǎn)的競爭。市場在濟南。一個更加理性的時代。各種商業(yè)區(qū)，在泉城形成新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)區(qū)域商業(yè)區(qū)開始形成， 城市級商業(yè)區(qū)繼續(xù)發(fā)展。濟南市場的商業(yè)地位和計劃中的商業(yè)中心實現(xiàn)了舊業(yè)務(wù)與新計劃的整合。舊商業(yè)區(qū)的擴展和新區(qū)的發(fā)展將充分整合現(xiàn)有資源，以在春季城市濟南形成新的商業(yè)模式。根據(jù)商務(wù)區(qū)的不同業(yè)務(wù)區(qū)域，每個商務(wù)區(qū)分為綜合商務(wù)區(qū)和專業(yè)商務(wù)區(qū)。其中，根據(jù)輻射范圍和商業(yè)集中度，綜合商務(wù)區(qū)分為三個層次，如下圖所示。圖 2濟南商務(wù)區(qū)分布圖根據(jù)濟南市業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，已形成七個綜合商務(wù)區(qū)和四個主要專業(yè)商務(wù)區(qū)。以下是幾個商業(yè)區(qū)的比較：從上表可以看出，大多數(shù)商業(yè)區(qū)都將大型企業(yè)（大型購物中心

8、或市場）作為其基本聚集點，而將街頭商店作為其商業(yè)輔助區(qū)。從上述主要商業(yè)區(qū)擁有的大型大型商業(yè)地產(chǎn)來看，泉城路商業(yè)區(qū)位居榜首，處于絕對領(lǐng)先地位，其商業(yè)地位也可見。圖片3商業(yè)區(qū)租金分配在不同地區(qū)，商業(yè)物業(yè)租金差異很大。上圖顯示，濟南商業(yè)區(qū)的租金分配呈分層分配。全城路和老東門商業(yè)區(qū)的租金水平是第一個梯度，平均租金在10 元/平方米/天以上；區(qū)，盛大路商業(yè)區(qū)， 西部市場商業(yè)區(qū)和紅樓商業(yè)區(qū)為第二梯度，平均租金范圍為 46.5 元/平方米/天；其余的商務(wù)區(qū)是第三層，租金不到 4 元/平方米/天。老東門商業(yè)區(qū)的平均租金是第一位。由于舊的東門商業(yè)區(qū)主要圍繞小商品市場和批發(fā)市場形成，因此該商業(yè)區(qū)規(guī)模較 小，商業(yè)強

9、度較高，并且形式較早。中低端的消費人群眾多，因此其核心區(qū)域的租金水平甚至高于全城路商業(yè)區(qū)，但其影響力遠小于后者。其次是已形成城市級商業(yè)中心的泉城路商業(yè)區(qū)。泉城路商業(yè)區(qū)已成為中高端收入人群最頻繁的區(qū)域。大觀園，盛大路， 西市，紅樓等二級商業(yè)區(qū)都有深厚的商業(yè)背景，商業(yè)發(fā)展相對穩(wěn)定。三級商務(wù)區(qū)受商業(yè)環(huán)境或面積擴大等因素的影響，商店的租金普遍較低。供應(yīng)市場分析自 2002 年以來，政府已規(guī)劃了濟南的業(yè)務(wù)，并出現(xiàn)了各種大型商業(yè)市場，為濟南人民提供了更多的就業(yè)機會和收入。有更多的人從事商業(yè)活動和更強大的消費能力。 ，也為繁榮的商業(yè)市場注入了活力。圖 419962003 濟南市零售發(fā)展投資（單位：億元）數(shù)據(jù)

10、來源：濟南統(tǒng)計年鑒with 與住宅和辦公樓市場相比， 濟南市商業(yè)地產(chǎn)市場的供給增長相對較低，但其增長速度逐漸趨于穩(wěn)定，規(guī)模和分布也更加合理。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)的角度看，大型物業(yè)的供應(yīng)占較大比重，如 03-2004 年，珍珠世紀廣場，萬達商業(yè)廣場，集北國際物流中心，嘉匯環(huán)球廣場，國際風(fēng)情街，南方精品服飾城等十多個大型商業(yè)廣場共投放市場。建筑面積480,000 平方米因此，大型商店和倉庫超級市場是供應(yīng)的主要市場力量。中型商店和小型商店（或商店）的供應(yīng)相對穩(wěn)定，主要位于中小型商業(yè)街和新建或在建住宅小區(qū)，尤其是一些大型住宅小區(qū)。此外，市場上還有一些重新定位或裝修過的購物中心。中心城市的潛在供應(yīng)明顯不足，商業(yè)地

11、產(chǎn)郊區(qū)化的步伐加快了。下表列出了 2004 年啟動的幾個商業(yè)項目中的大多數(shù)位于郊區(qū)：圖 5-濟南商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)從上圖可以看出，濟南市在 2004 年啟動的商業(yè)項目中，有 90 以上分布在郊區(qū)，總體規(guī)模較大。新的商業(yè)項目開始轉(zhuǎn)移到郊區(qū)， 這也加快了郊區(qū)的發(fā)展。市區(qū)代表性的商業(yè)項目有魯能泰山廣 場，綜合廣場和西部市場小商品批發(fā)市場。其中，正大宜初蓮花正準備進入濟南市場，并已與魯能集團簽署了初步協(xié)議；西部市場改造工程也如火如荼。業(yè)務(wù)規(guī)模從原來的 16,000 平方米擴大到 50,000 平方米。它將在明年十月正式開放。此外，濟南住宅物業(yè)的發(fā)展也比較火爆。近年來推出的住宅物業(yè)中，大多數(shù)項目都是商業(yè)性

12、的且價格昂貴。其中，濟南的中高端物業(yè)的底價超過 100 萬平方米，而一些待售高端物業(yè)的底價則基本維持在 8,000。-11000 元/平方米，住宅業(yè)主已開始逐步在濟南新增商業(yè)物業(yè)中占有一定的市場份額。需求市場分析需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化和多中心的分布。從需求角度看，濟南商品房市場的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的趨勢分布，從大型商場，高端綜合商場，家庭商場，電器商店等，到各種中小型專業(yè)商店。大型購物中心的數(shù)量增長是有限的，但它們占了面積的很大一部分：相對而言，小型購物中心和中小型商店的數(shù)量迅速增加，每年的租賃交易量是同時，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也迅速增長。按行業(yè)分類，濟南的商業(yè)物業(yè)消費主要集中在連鎖超市業(yè)，餐飲服

13、務(wù)業(yè)，服裝服飾業(yè)等行業(yè)。從近年來的發(fā)展來看， 連鎖超市的需求最大。超市往往在新建或在建住宅社區(qū)附近，尤其是大型住宅社區(qū)建立商業(yè)網(wǎng)點。高端綜合購物中心也是超級市場投資者的首選目標。另一個對商業(yè)地產(chǎn)有更大需求的行業(yè)是餐飲服務(wù)業(yè)。許多知名品牌的餐廳通常會投入大量資金來建立商業(yè)網(wǎng)點，以達到競爭和占領(lǐng)市場的目的。除了連鎖超市和餐飲業(yè)外， 服裝業(yè)也是商業(yè)地產(chǎn)市場的重要需求者。位于繁華地段的大型商店是許多服裝品牌商店的首選。長期以來，濟南的商業(yè)中心一直集中在濟南老城區(qū)的中心。泉城路商業(yè)區(qū)作為核心商業(yè)區(qū)的格局仍然是濟南商業(yè)布局的重要特征。但是，隨著濟南城市規(guī)模的逐步擴大和購買者流量的增加，這種分配方式受到挑戰(zhàn)

14、，新的分配狀況逐漸形成，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特征。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟南的商店（或商店）的分布具有以下特征：A.商店（或商店）的分布是多中心的，區(qū)域消費增加了。隨著城市人口的增加和住宅郊區(qū)化的增加，現(xiàn)有的泉城路，文華路等幾條商業(yè)街面對城市數(shù)百萬人， 顯然不能滿足需求，不僅給購物帶來不便，而且勢不可擋城市交通。因此，商業(yè)中心必須朝著多元化和郊區(qū)化的趨勢發(fā)展。這種趨勢的重要體現(xiàn)是商店（或商店）的多中心分布。人們在日常購物中越來越重視便利性，這使得區(qū)域性消費區(qū)分開了中央商業(yè)圈的資金流。在中央商業(yè)圈購物不再只是購物，而是許多人的精神生活。請享用。B.在濟南已形成的商業(yè)地產(chǎn)市場中，不同的商業(yè)區(qū)具有不同的經(jīng)營特征。這是有歷史原因的，例如由傳統(tǒng)小吃街形成的餐飲業(yè)（芙蓉街）和圍繞大學(xué)科研機構(gòu)形成的計算機街（盛大路科技市場）。C.濟南商業(yè)地產(chǎn)市場租金趨勢分析盡管市場發(fā)展緩慢，但濟南各大商鋪的開發(fā)商對租戶選擇仍持謹慎態(tài)度。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，開發(fā)商通常只為非常適合其定位的客戶協(xié)商租