理解中國宏觀經(jīng)濟(jì)

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250005 從包干制到分稅制 4 HYPERLINK l _TOC_250004 可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 15 HYPERLINK l _TOC_250003 從土地出讓收入到抵押融資 27 HYPERLINK l _TOC_250002 土地財(cái)政的問題與革 36 HYPERLINK l _TOC_250001 城鄉(xiāng)差距 36 HYPERLINK l _TOC_250000 靠負(fù)債撬動經(jīng)濟(jì)增長 40圖目錄圖 1.80年代的PI明上行 8圖 2. 財(cái)政收入占P比重和中央財(cái)政占財(cái)收比重持續(xù)下降 9圖 3.1981989年中央地方借款的金額 10圖 4.19

2、94年后，中央政收入占比大幅上升 12圖 5. 預(yù)算外收入993陡降 13圖 6. 轉(zhuǎn)移支付（含返還）占了中央財(cái)?shù)拇蟛糠?14圖 7. 地方財(cái)政支出重上升 15圖 8. 農(nóng)村土地制度小結(jié) 18圖 9. 城市土地制度小結(jié) 20圖 10. 農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建用地 22圖 1. 人均住房面積 23圖 12. 房地產(chǎn)市場的規(guī)快速增長 25圖 13. 土地購置費(fèi)大幅長 27圖 14.200200各省市耕地轉(zhuǎn)出大于轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)方式主要為城鎮(zhèn)建設(shè) 29圖 15. 城市面積快速擴(kuò)張 29圖 16. 國有建設(shè)用地審面積向工業(yè)和基建域斜 30圖 17. 住宅用地成交均遠(yuǎn)高于工業(yè)用地 31圖 18.20世紀(jì)90年代中期后，中

3、國工業(yè)增值全球比重快速提升 31圖 19.200年以來，國土地出讓給地方貢的余不多 32圖 20. 與民生維穩(wěn)相關(guān)財(cái)政支出比重近年明上升 33圖 21.209年以后，人幣新增信貸數(shù)量明增長 35圖 22. 城投債的發(fā)行量凈融資從209年開始速擴(kuò)容 35圖 23. 城市建設(shè)投融資式 41圖 24. 強(qiáng)調(diào)房住不炒后，核心一、二線城大增加土地供應(yīng) 42表目錄表 1. 統(tǒng)收統(tǒng)支與包的區(qū)別 6表 2. 新舊土地管理比 38表 3. 國際房屋持有情況 43在本一中我重點(diǎn)調(diào)地政發(fā)經(jīng)濟(jì)意。在一自而的以P綱發(fā)模下將DP增與員升遷的率鉤激出各個方府烈促當(dāng)?shù)貪?jì)長意。而且，從事來看，政府發(fā)展經(jīng)的意愿就了中國經(jīng)高速展的

4、實(shí)。但僅僅討論愿是沒義的，還需有做成事情的轉(zhuǎn)化制這個轉(zhuǎn)化機(jī)制的其之正是土地。在這篇，們來論土作為DP 的機(jī)制是何揮其作用帶中經(jīng)高發(fā)展。從包干制到分稅制為了理清楚地財(cái)政來，我們先清楚分以及分稅制前的稅改。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)有個明顯征：對產(chǎn)品現(xiàn)統(tǒng)購；對財(cái)政實(shí)統(tǒng)收支；貿(mào)實(shí)統(tǒng)統(tǒng)。也就是說，有的經(jīng)動是由國家一管理國家集中了部剩產(chǎn)品通計(jì)指對余產(chǎn)進(jìn)再配。該模式有它極的一畢竟在新中成立初國內(nèi)百廢待，國美蘇冷戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)期發(fā)展和國安全的考慮出發(fā)，需要集有的、趕實(shí)工業(yè)的。但該式弊在，人民眾質(zhì)要應(yīng)度較。這種況然能續(xù)去。社會主義初階段的矛盾是人民益增長質(zhì)文化需要落后的社會產(chǎn)間矛民生改緩是于方和業(yè)積性夠。那么，改革重點(diǎn)就在激發(fā)地方

5、企業(yè)滿眾物質(zhì)生活求的極性。改革大體可以分為兩塊：1）對企業(yè)放權(quán)讓利，調(diào)動企業(yè)的積極性；地方中財(cái)“灶飯改過中財(cái)統(tǒng)收支情地方可以擁有財(cái)政剩余，給地方財(cái)政支出自主權(quán)。再結(jié)合地方官員考核以 為主結(jié)導(dǎo)，動方發(fā)經(jīng)的極。計(jì)劃濟(jì)代企只給國執(zhí)計(jì)的個元有主營，既然要選擇放權(quán)讓鍵就是讓生產(chǎn)資料所權(quán)和企業(yè)的經(jīng)營權(quán)開只有把生產(chǎn)料的所和企業(yè)經(jīng)營分開來業(yè)才能擁有立的策權(quán)，才能擔(dān)起自虧的任務(wù)。則企業(yè)層完全可以卸虧損任，“鍋”局還是改。讓企業(yè)擁有自主經(jīng)權(quán)關(guān)鍵是稅制改革。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時，利潤收之間的界是非常的。所謂稅就是業(yè)把利潤上給國家業(yè)沒有剩余產(chǎn)品的也是自上而給定的個時的業(yè)不自經(jīng)營。既然想要企擁有自營權(quán)，那么理的改向就是將利分開企

6、業(yè)只要按規(guī)定給交稅，剩下利潤可主分配。利越多，分配就多這企的積性能動來。把企業(yè)利潤和交稅開改革就是利改稅。利改稅核心一個條凡有盈利的營大中業(yè)，對實(shí)現(xiàn)利潤照5稅繳所稅。這樣就把過企業(yè)由上繳財(cái)，成了按稅率上繳財(cái)，把家與業(yè)利分關(guān)通過收固了來。企業(yè)有利的主配權(quán)這調(diào)企積性關(guān)的步。把國家企業(yè)關(guān)系住，僅是改的第。因?yàn)檫€有一個關(guān)要素沒有動：那就價。如果企業(yè)產(chǎn)的價格自主決定的利潤是反映企業(yè)經(jīng)層的力的。因?yàn)槌龊腿敫穸际怯蓢o的，能賺錢和企家精神了等。價格改革牽發(fā)而動，因?yàn)榫用耖T都習(xí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時的低格。在物資應(yīng)短缺代，讓價格然轉(zhuǎn)向場決定很有能提高預(yù)期。所以在價格改革之前取的折中辦法是分稅用不同產(chǎn)品不同率來調(diào)控價格。這

7、就第步改的要內(nèi)了。把原來的工稅分解稅、營業(yè)稅產(chǎn)品稅值稅；新增源稅開征產(chǎn)、船用、城土使稅城維護(hù)設(shè)和花。值得關(guān)注的產(chǎn)品稅源稅，他是據(jù)不同出品和資源制定同稅的。之所以要按同產(chǎn)品和資源來征，主要了發(fā)揮稅收桿的用，解同格成不同業(yè)間樂均分配合的盾。比如有些企因產(chǎn)品，利潤更多但產(chǎn)品是歷史遺留因或純粹的政策素，并品質(zhì)量過硬是企業(yè)努力的結(jié)果那就多稅，節(jié)下潤相的情，點(diǎn)。一到194 年也分稅改開的候價格關(guān)成大多數(shù)產(chǎn)品價已放交由場決有要設(shè)一堆種“稅代價了。這個候廢了品，回了收性原。于是們在194 分稅改的候統(tǒng)了稅，產(chǎn)稅由增值替立以值稅主營（016年全實(shí)“改增后營業(yè)退了史臺和消稅輔新流稅體。另外，分稅改革還有企業(yè)、私企

8、業(yè)和企業(yè)三個不的所得稅率并共按企所得率稅三合一現(xiàn)不市主體公競的則。在稅收中性原則下企關(guān)系才能理清。這個時候政可以章收，企可自經(jīng)營參到場爭中。也正是因?yàn)榛鸵?guī)稅種，建立以增值核心的流轉(zhuǎn)體制才能中和方稅劃分收入為能。前面分析了政府和業(yè)的關(guān)系下面再分析一中央與地方之間的政關(guān)系。統(tǒng)收統(tǒng)支的政管理要求地方年把所有政結(jié)余都交中央然后統(tǒng)安財(cái)支出到方。這種機(jī)制的病是顯見的：太僵，不靈因?yàn)榈胤經(jīng)]財(cái)政余，也不能活地支政資金用于方建設(shè)而缺乏“創(chuàng)”的動此外，中央有信息稱的問題，分配財(cái)金的時候很做到因宜。要調(diào)動地方極性，心的就是要地方可由支配的財(cái)剩余，這樣方有力“收去大基才能讓方地宜去把財(cái)政余在需的方，有力經(jīng)給展起。于

9、是中和方政始嘗“灶飯政的收支為包干所謂包干制通點(diǎn)說就是地方只要交了中央的剩下的是自的。表1.統(tǒng)收統(tǒng)支與包干制區(qū)別統(tǒng)收統(tǒng)支包干制財(cái)政收入全部財(cái)剩均上到中央按包的例繳政包干例旦定為“穩(wěn)預(yù)期，般確五變財(cái)政支出由中統(tǒng)劃財(cái)支出各地政出再中下財(cái)收各可以自行定政出用途收支平衡中央衡國財(cái)收支各地求衡資料源公資整，塔券1980年2月國院于“分分包干的政管理制暫規(guī)政包制此始施中國政度革出了堅(jiān)實(shí)一。什么劃收呢？就是中央和方各自好自己的收和支出，財(cái)權(quán)和事重新一，央把部財(cái)剩余收。比如中央的入范圍在中所屬業(yè)收入稅收入等，方收范圍確定在方所屬收入、地方和地方收入等。比中央的范圍確定在防、外對外援助等國性事，地方支出圍確定地

10、的建資行管、科文等方事上。在分稅制改前，稅劃分是按照業(yè)隸屬來的，就如一個然段所說的隸屬于的企業(yè)才納給中央屬于地方的業(yè)納稅就給方。這給央政弱埋了伏。因?yàn)槠髽I(yè)管權(quán)在計(jì)濟(jì)年代就已下放到方，中央直的企業(yè)收在190才10而中財(cái)支達(dá)667億業(yè)入大還是在地。什么分包呢？就是定個數(shù)比以199為期地政收大支的，多余部分按例上繳，其余留給己，這成比，原上五年不發(fā)生變化，地方有確的中長期算規(guī)劃期；對支出于收入，拿中的分入調(diào)；調(diào)后不的中適當(dāng)些助。那么包制哪具的形呢？包干制主要六種方定額上解、額補(bǔ)助解額遞增包、總分成總分加長成、入增干。為了包制一直的理，別這種式做個詞釋。定額上解：顧思是地方政每上解一固定的額到央，剩下

11、可自使。定額補(bǔ)助：與額上，就中央年對部財(cái)政收抵支省份固定額。上解額遞增包干：就每年地交給央的額不是定的是一個率增。總額分成：中和地定一個例，如某地財(cái)，央可拿走60地可拿走40如果地政是100億么地給央60億，己留40億?？傤~分成加增長分成：央和地在個固基上有個成例，點(diǎn)和總額分一樣，中央還可以一定比分享地方財(cái)超基數(shù)長的部。收入遞增包干：和方確遞率留率個比。以A地為例的是100億央定遞率是成是5果的財(cái)恰增到6，么A區(qū)要中交53，自留53億。如果A地今經(jīng)發(fā)特別政升了10億仍交53億到中央自己可以留57億。只要超過遞增率的部分，A地區(qū)都可以自己留著看上去形式種多樣本質(zhì)上并不雜，無確定基數(shù)和長率然后據(jù)基

12、和長定分比例其實(shí)還是句話，地方只要交夠了央要的，剩下的就是己的?，F(xiàn)在以清地到政包制一強(qiáng)勵施鼓地創(chuàng)，做大稅，發(fā)經(jīng)濟(jì)度來看無疑有積義。但是，財(cái)政包干制帶來的問題顯而易見就是中央財(cái)政占比明下降中央對地方的調(diào)控能力會明顯削弱。為什？先從支出端的角度看中央財(cái)政支出有不都于補(bǔ)欠賬了導(dǎo)致政支出的壓力是剛的。在計(jì)經(jīng)時業(yè)積累要的工業(yè)格的刀實(shí)的。也就是說，實(shí)現(xiàn)工的階段，農(nóng)做出了貢獻(xiàn)，通過低的農(nóng)品價格城積工化剩余978年后為善農(nóng)的活當(dāng)大幅提高了農(nóng)產(chǎn)的收購的，但城里產(chǎn)品價沒上漲，是過中央政補(bǔ)貼現(xiàn)。再來看收入端的問題起財(cái)政支出端財(cái)政收端的問題要嚴(yán)重得多首先包干制意味著中獲得的收入比重是對定的而且一旦固定基本五年不變，但

13、經(jīng)濟(jì)勢顯然不會五年不變時中正于增的時期容易發(fā)貨脹通脹起來只拿收入額非不了，五年的央政00資金對五的100億購力定大縮水的。圖1.80年代的PI明顯上行CI1510151015109590178180182184186188資料源in，塔券其次，中央、地方直接掌控的稅收劃分是按屬地來的，但前文提到過，中央直接掌控的企收占比是非常有限的大在地方那。最后，更重要的是，地方會“藏富于企。先不收稅，把錢都放在企那，然后再通過收的式把錢從企業(yè)那收來。這樣結(jié)會致算資金脹根國年鑒的據(jù)978年預(yù)外金47億占DP和政入重為96和30%了 194預(yù)外金長至18億占P和政入的重為16%和723。實(shí)些外資，來該于家財(cái)，

14、是財(cái)資金轉(zhuǎn)移去。而且中央財(cái)有壓力，也不得不過收費(fèi)補(bǔ)稅收的不。中央不得在90 征國家源通點(diǎn)設(shè)金”“家算調(diào)節(jié)基金，也相致算外金模脹。預(yù)算外資金模的膨弱了中央政宏觀調(diào)能。由于金大滯留預(yù)范之外法做資統(tǒng)調(diào)配算外金理散，容易致金用當(dāng)無法資配到觀控需的方。地方擇藏于”會導(dǎo)兩比下：一個財(cái)收占P比重續(xù)降因?yàn)镻增長沒現(xiàn)在稅里而企那在預(yù)外；第二是央政入比持下。中央政入整財(cái)收入比在184 有40左，到了 1992一比下至了28低發(fā)國中央政入5070%的水。圖2.財(cái)政收入占DP比重中央財(cái)政占財(cái)政收比持續(xù)下降4%4%3%3%2%2%1%1%5%0%中央財(cái)政收入占財(cái)政收入比重財(cái)政收入占G比重184186188190192資

15、料源in，塔券隨著中央財(cái)收入占續(xù)下降，再加中央支出剛性，央向地方的款步長在國政60回與思1一書，詳細(xì)披露了中央向方借款數(shù)據(jù)，19-186 年第次中央向地方年借額還能在100億到了9871989年第次中向方款年規(guī)?；?0億右。8-199近年時，中累向方借款近690億。圖3.1981199年中央向地方借款的金額中央向地方借款規(guī)模150130110198119821983198419851986198719881989資料中政0年顧考，塔券在上章，們到在以P 綱發(fā)式下地有當(dāng)?shù)剡M(jìn)行重復(fù)建和市場的動機(jī)。在稅制改前，按企業(yè)屬關(guān)系分稅源會劇一。重復(fù)設(shè)市分不礙了國一市的成導(dǎo)了源、交通輸緊，竟地都鋪?zhàn)诱构I(yè)。

16、對中央來說要形成全統(tǒng)一的大市場必須要變按企業(yè)隸屬地收的原則，得轉(zhuǎn)向按種稅，這也是為什么轉(zhuǎn)分稅制的原因之一。另外要形成全國統(tǒng)一大市場化解交運(yùn)緊張及避免財(cái)政資金分使用還需要在全國層統(tǒng)一安排基礎(chǔ)設(shè)施資要把分散化的財(cái)政金中到中央來，由中央統(tǒng)安排基建投資。而與中財(cái)占比來低的現(xiàn)是相的。中央給地方權(quán)希望地方的積極，發(fā)揮的作用來推經(jīng)濟(jì)長。但事實(shí)來看，和企業(yè)關(guān)系式上是的，但實(shí)質(zhì)利益是綁定，復(fù)設(shè)市分割根談上源效配。當(dāng)時僅了方權(quán)連金也了權(quán)安。1王丙乾.中國財(cái)政60年回顧思考M.北京：中國財(cái)政經(jīng)出版社，2009.現(xiàn)在來看，融管理是垂直化的地方金支機(jī)構(gòu)歸屬融總管理，大型融機(jī)構(gòu)的人事任免上收至央，中央銀也可以獨(dú)立作（：里

17、立性的地政對央銀的響而）然而，在當(dāng)，地方對地方的金機(jī)構(gòu)是大的經(jīng)營干權(quán)的，甚至都可以響到地融機(jī)構(gòu)人事命。商行也沒有經(jīng)過股份改造，政金高綁，在方P 標(biāo)政剩追的機(jī)，會導(dǎo)致幣行松和貨膨。越是貨脹中能的財(cái)收占越調(diào)率越，進(jìn)而成一惡循。最后還有一個題中央財(cái)政被削弱中通過轉(zhuǎn)移支付來調(diào)政府間財(cái)政差距的力度隨之減了。著不份之的政收不拉大，然導(dǎo)收分差距斷大?？紤]中是個員闊的國不地文資源賦距大，需要過理財(cái)剩再分，現(xiàn)共務(wù)對的等?？梢?，過度散化的包干制已經(jīng)以為繼財(cái)稅體制改勢在行。應(yīng)對財(cái)政包干制的題不是說要回到計(jì)劃濟(jì)代統(tǒng)收統(tǒng)支的老路上去而是要在保障地方展經(jīng)濟(jì)的積極性的礎(chǔ)上通過適當(dāng)?shù)亩惙N劃分提高中央財(cái)政的占，強(qiáng)中央宏觀調(diào)控的

18、力。于是分制革現(xiàn)。 分稅制改革的幾個心點(diǎn)按稅種來劃分中央稅、地方稅和中央地方共享稅。中央稅主要包括消費(fèi)稅、關(guān)和央企稅以及上繳利潤等方稅主包營業(yè)稅地方企所稅及繳利潤最大改是享值的75被劃給了央25劃了方。增值尤重194增值收達(dá)208億占國稅的 45這的頭給中央速決中財(cái)收入比的境194年中財(cái)收占從1993的220大上至557。圖4.1994年后，中央財(cái)收占比大幅上升9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%中央財(cái)政收入比重地方財(cái)政收入比重190194198202206210214218資料源in，塔券分稅制改革涉及到地方向中央讓利，為了讓改革能夠平穩(wěn)推進(jìn)，談判的過程當(dāng)中中央會出一些讓步，這個步是兩稅

19、返還的設(shè)計(jì)。兩稅的消稅增稅，稅還弈焦主要基上。按規(guī)994 年兩按193 年央劃收（費(fèi)稅增值稅*05中下收全額還。1994年收還在1993年數(shù)逐遞按兩平增率103的例地返?？梢?3年方政基數(shù)大994年方以獲的還多。當(dāng)時吵是以12年基是193基果以193基數(shù)，地方能會在年?duì)幹鸦龈?，得更高的稅返還。果按192年基，192年底財(cái)收是定實(shí)，有整間。后來為了使稅制改利推進(jìn)，還給了地大基數(shù)的時，允按193年為期。其按193 年基有一考，然上給地讓利給了地方做大基的機(jī)會從另一個角考慮，要做大當(dāng)年政基數(shù)等同于變相引地方快預(yù)算外收入到了預(yù)，讓減免稅的企業(yè)繳稅款甚讓損企貸款稅。從數(shù)來，算收從1992 年的855

20、 億然下至193 143，193年國政收增86較192增34大增長，中方政入增了88億而央還下了2圖5.預(yù)算外收入193年陡降億元400400300300200200100100500預(yù)算外資金收入合計(jì)178180182184186188190192194資料源in，塔券設(shè)好193年基后1994年后返數(shù)消費(fèi)和值增量的103比來一個單測不定確比如A地稅193年的是10如兩稅了10該以獲的稅還量的 3 億中還拿增量頭7 億隨時間推，于央在兩稅的增量總是拿，兩稅返還占的總收入比重會來越微足道。因此然193 年兩稅還基，上是對方了，但其實(shí)長來，機(jī)卻是中財(cái)?shù)闹懈鼮槔?。中央集中了?cái)力后，關(guān)鍵還是要實(shí)現(xiàn)公共

21、財(cái)政均等化的目標(biāo)，建立一個有效且公平的轉(zhuǎn)移付體系。由轉(zhuǎn)支付目的縮小區(qū)的財(cái)收入差距，此主要了欠發(fā)達(dá)地，在向達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移富的同會兼顧方收努程。轉(zhuǎn)移支付包一般轉(zhuǎn)付和專項(xiàng)轉(zhuǎn)支付。轉(zhuǎn)移支付是央對有財(cái)力口地政按定規(guī)進(jìn)的助地以統(tǒng)使這分金。專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支是為了方實(shí)現(xiàn)特定政策目需要地方嚴(yán)按資金途使用資，明目性和向。從數(shù)來，移的規(guī)模逐加的。1994 年移付規(guī)為389 元但其絕多數(shù)是收還，稅收還模達(dá)199億，達(dá)75。為當(dāng)年央了稅順利推進(jìn)，承諾將絕大財(cái)政收入返給地方般轉(zhuǎn)移支付專項(xiàng)轉(zhuǎn)支付為502盡管財(cái)政部將稅收返還和轉(zhuǎn)移支付分別列出以示區(qū)分但由于稅收返是我國中央對地方“轉(zhuǎn)移性支出”的重要組成部分從其實(shí)質(zhì)意義考慮并從便于整體分

22、析的角度出發(fā)，此處轉(zhuǎn)移支付數(shù)據(jù)中包含稅收返還。到了208 ，移規(guī)模達(dá)697 萬，央政218 年就萬億，財(cái)政向中央轉(zhuǎn)移后，中央轉(zhuǎn)移支付出去的部分占了絕對的大頭。圖6.轉(zhuǎn)移支付（含稅收還占了中央財(cái)政的絕部分%轉(zhuǎn)移支（右）轉(zhuǎn)移支占中財(cái)政入比億05資料中財(cái)年in紅塔券從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來看，697 億里的大頭是一般轉(zhuǎn)移付和專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付稅收還約080 ，占比僅1而般移支和項(xiàng)移付的占比近90。這主是收還公設(shè)計(jì)致前我提過103的量配比例意味著央從增拿了絕大部，這也隨著時間的移，中從發(fā)達(dá)地區(qū)收的稅收于返還的部越來越而絕大多數(shù)移支付分給了發(fā)地?？梢?，中央集中了后確實(shí)主要錢用于區(qū)域間的收差距致力實(shí)公財(cái)均化。財(cái)政向中央集中

23、的另一面，是地方的財(cái)政支出壓力不斷加大。在 年的候地財(cái)支占比為6%右分制改后地財(cái)支出的壓不沒降來反而續(xù)到00 年末地財(cái)支占比已達(dá)86左。圖7.地方財(cái)政支出的比上升9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%中央財(cái)政支出比重地方財(cái)政支出比重178183188193198203208213218資料源in，塔券地方財(cái)政支的壓力性的，在事層層下時，財(cái)權(quán)卻層層收的。不過需要強(qiáng)一點(diǎn)的財(cái)權(quán)層層上不是說把地方的錢走后方就沒錢了其實(shí)中走地方的部多數(shù)都下來了。那方尤其方基，什還覺財(cái)政出力大？要是為：雖轉(zhuǎn)支的模大有地交多得少有交少返得多；分制后最的是地可自支的政收少樣一筆錢自可自使，和回再你，別是而見。當(dāng)中央聚集地方

24、的，是不是會弱地方創(chuàng)收的動力進(jìn)而愿意大地基發(fā)當(dāng)?shù)貪?jì)？答案否的。這還由理中宏觀濟(jì)列我到的P相增速考核機(jī)制存在。的考核機(jī)制，地方地區(qū)經(jīng)濟(jì)增，會千計(jì)想法展?jié)捶截?cái)被走一分要還發(fā)當(dāng)經(jīng)，就有過他道收動力。所以，分稅制給了方政壓力，但在P 相對增速考核的體制下分稅制帶給地方財(cái)?shù)牧χ粫仁构膊客ㄆ渌緩饺?chuàng)去尋自己可以自由支配收，然后滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)發(fā)的要求。于是，土地財(cái)政出了?？赊D(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在古代和近中國，數(shù)時土地農(nóng)戶私，主要構(gòu)成以自農(nóng)和農(nóng)主小經(jīng)。新中國成立來，為速實(shí)現(xiàn)工業(yè)的目標(biāo)工業(yè)化積累余，用的工業(yè)刀的式，產(chǎn)由家購銷。在統(tǒng)購統(tǒng)銷過程當(dāng)為了降低交成本，業(yè)化剩余能順利累，取以幾措：土從有成所這征農(nóng)糧國家用接

25、人民公社最程壓交成本；有農(nóng)品產(chǎn)成國任為提生的成和益核按工分計(jì)；民徙到定，農(nóng)的余務(wù)國工業(yè)戰(zhàn)。土地是用來撥的，農(nóng)民的房子村集體地?fù)芙o農(nóng)民農(nóng)民己蓋。里土也劃撥，政和位員工房。這里沒有市經(jīng)濟(jì)里格調(diào)配供需系的概土地作為最要的濟(jì)要素之一無論是權(quán)還是所有都是不易，都是國家來使用。在改開后國放棄劃濟(jì)市濟(jì)轉(zhuǎn)但便此，中國然以有為體的會義家城地的有歸家有，農(nóng)村地所權(quán)集所有這點(diǎn)沒發(fā)改變。發(fā)生改變的是土地用先從村起。農(nóng)村的土地有權(quán)是所有的，這點(diǎn)是沒化的，改革須在公有制前下行發(fā)改變是村體地使用178年大制度創(chuàng)就把村地所有和用分了來。農(nóng)地的所有權(quán)還是體但使用權(quán)給了家庭庭代替了過去的生隊(duì)來經(jīng)營土地。也就說戶以經(jīng)營村體地到戶交

26、夠國的、留足了集體、剩下自己的。農(nóng)產(chǎn)的糧多，自己能獲得的余就越。當(dāng)時是希望過提高對農(nóng)作物剩的占有提高農(nóng)戶的極性解決眾吃難。農(nóng)地的使用給了農(nóng)庭之后，吃問題是了，但致富題沒解決因農(nóng)的模經(jīng)營是夠。為什會樣？第一個是集體所有與人變化的矛盾。地權(quán)集體有然味農(nóng)戶人人都，中央強(qiáng)調(diào)過增人增地，果某家某戶了人，承包權(quán)期時，口得多農(nóng)還會望求更的。如果地會因人口增種完全不由己控制素變化，很然會響到期期沒長預(yù)期也不增機(jī)化投了。那么，多使化肥和，短期創(chuàng)造更多的，把土地的值給期化戶性選。第二個是土地經(jīng)營細(xì)碎的問題。集土有隨著口增長分割每經(jīng)的地積也隨承權(quán)期不斷分。更重要的是土地細(xì)以及小農(nóng)意天然就模農(nóng)業(yè)是相背的集體地包了庭導(dǎo)

27、致地生物上排他。但實(shí)際上，種分散農(nóng)業(yè)不可能生產(chǎn)資購、物流運(yùn)、產(chǎn)銷售方面產(chǎn)規(guī)?；?，也就不可提高農(nóng)上下游的議權(quán)，這著也許集中來創(chuàng)造益分給農(nóng)戶比農(nóng)戶來得要多。個農(nóng)戶身的源束也可產(chǎn)生觀積，行規(guī)模械投。第三個是承包權(quán)和營分離的問題隨著越來多農(nóng)戶進(jìn)城打工個問題也越來越嚴(yán)重如198張承了土由城賺機(jī)會更多，張去城里了，把地給李四種是出現(xiàn)了承權(quán)和經(jīng)權(quán)分離情包在三，地經(jīng)權(quán)李。承包權(quán)和經(jīng)權(quán)分離地的確權(quán)造了難果肯定承包，忽略經(jīng)營權(quán)，李四的益不好受損削弱了四土地規(guī)模經(jīng)營的力相反如肯了營土地轉(zhuǎn)方容?；猿袡?quán)，那張肯也干。承包權(quán)和經(jīng)權(quán)分離致了土地沒抵押、的能。地李四種，李四希擴(kuò)大經(jīng)模，需要把地抵押行獲得融資但是這的所有權(quán)是

28、體的，是不能拿集土地去押融資的，使可以行也會，為使四經(jīng)不，行不把集土收。即使集體土可以抵資，銀行也意接，包權(quán)是張三。李雖然有經(jīng)營，但把押給銀行后旦經(jīng)營，銀行就會地收走害的會張的益張三定同。所以，這就致土地權(quán)的物權(quán)、押權(quán)和權(quán)張三都無行使地的承包權(quán)張三那四也就是一短期土賃者的角色所以李預(yù)期不穩(wěn)，然動行模發(fā)和械營。最后還需要注意的是集體資產(chǎn)管理還存缺的問題對體實(shí)際置往集在層手。如何晰體產(chǎn)產(chǎn)實(shí)“經(jīng)開集體產(chǎn)理處置問題也需進(jìn)步究和確。為了解決小經(jīng)營和不清晰的問，有些開啟了集體產(chǎn)資股份的革。首先對全村生產(chǎn)資中清算核實(shí)然后把資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合 作社理實(shí)“經(jīng)離再據(jù)戶農(nóng)土地積定股或份額，把農(nóng)戶集體所的那份做實(shí)并以此基礎(chǔ)，

29、集體濟(jì)合作利潤可視件農(nóng)按一比分。簡而言之，于農(nóng)業(yè)用地改革大經(jīng)歷了合作-包產(chǎn)到戶土經(jīng)營流-地份集體的程。除了種地以，農(nóng)村地還要行使民的居能，這就衍出耳能詳宅地題。土地所有權(quán)集體所，農(nóng)民的住問題是體把土地免劃撥農(nóng)民，由農(nóng)自己來的。所以，然農(nóng)民集體那免費(fèi)來的土農(nóng)民在基上宅地，么起的基也應(yīng)歸體有。正是由于宅地在所上是集體所的，所理論上是權(quán)把基地于賣抵、賃或典的。而且集體所的性質(zhì)決定了宅基分配具他性，非集成員得參與分配所以，居也就沒購買宅，或者在集土地上宅。于是生兩問：基雖是費(fèi)但能農(nóng)提價導(dǎo)致宅地理難度提是用里地是些方宅蔓延城和中，不利城管。民經(jīng)始量里打少宅地閑置宅地歸集體所有，有權(quán)上他性，不能給集體的人

30、，所以外人無進(jìn)來盤廢的基（法買、押，致浪費(fèi)。圖8.農(nóng)村土地制度改革結(jié)集體有有包營權(quán)包產(chǎn)到戶家包產(chǎn)到戶家聯(lián)產(chǎn)承包制交給國家留集體剩余歸調(diào)動農(nóng)戶種的積極性種田農(nóng)村土地集體所有蓋房子集體種田農(nóng)村土地集體所有蓋房子宅基地?zé)o權(quán)買賣排性宅基地?zé)o權(quán)買賣排性占用耕地管混亂、空心村資料源公資整，塔券下面來城的地度改。城市地用改要溯到90 。年的全城規(guī)工作會議，正式出了征鎮(zhèn)土地使用。最先嘗試土地使權(quán)出讓是深圳。1981 年圳布經(jīng)濟(jì)區(qū)地理行定該件大的亮點(diǎn)確了地用可以所權(quán)行并規(guī)了同地途的土地用，中：“工業(yè)用地年每平十至三十元商業(yè)用年每平方米十至百元；商品宅用地每平方米三至六十旅游建筑用每年每米六至百”該暫行條例是突破

31、的畢竟首次嘗試對土使權(quán)轉(zhuǎn)讓收費(fèi)。但該條例的陷也不土地使用費(fèi)三年調(diào)次，對企業(yè)說形不了期定預(yù)。且從格看土出收取費(fèi)也高。要想達(dá)到穩(wěn)企業(yè)預(yù)擴(kuò)大財(cái)源的重效果法說起來也單，那就是長地使期比住用地70年業(yè)地50年商用地40。期限長了，業(yè)預(yù)期，愿意投的意愿了，再通過拍掛這種競式拍模業(yè)愿出最價誘出來土是個產(chǎn)，期限了也以未的現(xiàn)流現(xiàn)現(xiàn)，樣土價就上了。深于187 年次拍掛形出了有地的用。任深圳市規(guī)劃國局局長正是土地“一拍”槌拍賣官劉勝對這經(jīng)歷過述：“我當(dāng)對賣價期望不高從00 萬叫才7 回就有人一就了40的價真出我的料我一興得知所措后以525萬成！至我能覺那的心”當(dāng)時，國家改委、院外資領(lǐng)導(dǎo)組、中民銀行的相領(lǐng)導(dǎo)及國17個

32、市市21香和4深代10名外體記者等都親見證了“土地第一”的盛也親眼看到用土地權(quán)轉(zhuǎn)為市礎(chǔ)施設(shè)籌的大力。因此，深圳過土地掛籌集資金于城市設(shè)施建設(shè)的法，始迅被地他市仿。改革“著頭河的，們文提過地方相對DP 考核壓力之下有強(qiáng)烈機(jī)發(fā)展當(dāng)?shù)貪?jì)。為展當(dāng)?shù)亟?jīng)地方會動去思如打約經(jīng)增長條框。一旦地方嘗著打破經(jīng)濟(jì)增長的條框框要事實(shí)證明這個做法確是合放產(chǎn)的央面般加定在國議廣。由于深圳的地使用讓確實(shí)有助地方補(bǔ)政資金，彌城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺很快中央政就順應(yīng)方政府通過地籌資持當(dāng)?shù)毓驳A(chǔ)施強(qiáng)愿望于198 年4 動了法修。土地使用條例中掉了不租土地的內(nèi)，確定土地的使用可以依法律的定讓。到了90 ，務(wù)布城國土使權(quán)出和讓行條例正確

33、了有使用可通協(xié)標(biāo)賣方出并開始全推土使權(quán)出制。圖9.城市土地制度改革結(jié)深圳首次嘗試深圳首次嘗試城市國有土地城市土地國拉長土地使用為城市基礎(chǔ)設(shè)施國有土地使用家所有權(quán)轉(zhuǎn)讓期限和使用權(quán)出讓價籌集資金權(quán)轉(zhuǎn)讓招拍掛值最大化資料源公資整，塔券剛剛改革開的時候濟(jì)發(fā)展和城化建設(shè)要土地要素入的大量地果用種，肯是符工化城鎮(zhèn)需的。既然需要建用地，然要涉及到地的使途的轉(zhuǎn)換，把土的使用從業(yè)地向建用。農(nóng)村的農(nóng)業(yè)地是集有的，于是產(chǎn)生了非常重要的題，就是農(nóng)和郊農(nóng)集體地何非建用地化？改革放久也世紀(jì)80 年的候業(yè)集用向設(shè)用地轉(zhuǎn)化是有個渠道一個是可以農(nóng)業(yè)集地轉(zhuǎn)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)，也是在農(nóng)村就可直接把用地轉(zhuǎn)為建用地；個是先把農(nóng)集體用變成國土，后

34、轉(zhuǎn)建設(shè)地。為什起還許業(yè)體用直轉(zhuǎn)農(nóng)建用地？這是因?yàn)椤爱a(chǎn)到戶，農(nóng)民提高食產(chǎn)量極性上來了再加上機(jī)械和肥業(yè)入用得食出幅農(nóng)存剩勞力。農(nóng)村的剩余動力是力轉(zhuǎn)向非農(nóng)域獲取收入的，再上城里有戶籍限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企崛起可以滿農(nóng)民“不離鄉(xiāng)”的求。為利地吸納農(nóng)的剩余力，中央對鎮(zhèn)企業(yè)度上是鼓勵、在政是支的。于是在80 年，是可直把業(yè)體地拿來為設(shè)用地，創(chuàng)辦鄉(xiāng)企業(yè)。這塊土地的本很低同于變相支了鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)發(fā)展。但是，隨著地可以本在鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)用地設(shè)用地轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生不少問題，嚴(yán)重的量耕地被鄉(xiāng)工業(yè)侵而且還存在環(huán)境污工業(yè)局小問。出于保護(hù)耕與環(huán)境國家糧食全，優(yōu)業(yè)布局集聚多重因素考策定意要收農(nóng)集用向農(nóng)建用轉(zhuǎn)的道。于是198地法現(xiàn)。該法的個款底制了村體地用

35、轉(zhuǎn)讓范：“第四十三：任何和個人進(jìn)行設(shè)，需用土地的，須依申請用有地。第四十四條建設(shè)占地，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)為用地的，應(yīng)辦理用地用批續(xù)。第六十三條農(nóng)民集有的土地的用權(quán)不讓、轉(zhuǎn)讓或出租于非業(yè)設(shè)”按照98 地法第十條農(nóng)村農(nóng)集用地直接轉(zhuǎn)為建用地被限制。再看四十四定，要想把業(yè)集體地變成建設(shè)用，必須把農(nóng)業(yè)集體地變成土地，然后能變成設(shè)用地。由于城市土是國有在各個城市資格執(zhí)有土地使用轉(zhuǎn)讓代理當(dāng)是地方府。我們可以簡理解為過地方政府用農(nóng)業(yè)用地，將農(nóng)轉(zhuǎn)為設(shè)用，唯的法徑。也就是說，民是不己把集體用使用權(quán)，不能自己集體地轉(zhuǎn)讓成建用地的有地方政府能夠把用地轉(zhuǎn)化為設(shè)用地方政是村體地一的。按照98 地法四三規(guī)，使用有地必須向地政申。也

36、就是說，論是本業(yè)還是外資要用地須得去找地政府從地政那買地政府是市有地讓唯的方。因此從198 年土地理訂，方政成了地市場唯一的買和賣家有獨(dú)一無二壟斷地同時該法案肯定了方政府過地用轉(zhuǎn)獲利權(quán)。圖0.農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)地地變非建用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)地變非建用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)18年廢止農(nóng)村集體用地工業(yè)用地地方政府征地轉(zhuǎn)18后一的為建用地合法道招拍掛、土地方政府建設(shè)用地居民住宅地出收入商業(yè)用地農(nóng)民建房建設(shè)用地鄉(xiāng)村工業(yè)資料源公資整，塔券由于地方政掌握了國有土地資，為了工業(yè)化建設(shè)各地城鎮(zhèn)開始建發(fā)區(qū)。上勞動力自流動的放開，農(nóng)村余勞動以進(jìn)工（籍然有放可去里工作鎮(zhèn)業(yè)來轉(zhuǎn)向發(fā)，城聚了。從數(shù)來家經(jīng)技術(shù)發(fā)的產(chǎn)值19已達(dá)08萬億，06才1

37、萬出，占P比從206年的上至219年的2。盡管土地使權(quán)可以方政府出讓，但還個問題，那是：央要要分制樣也參到地用轉(zhuǎn)分配。起地讓收不是全地所99方政門 在下20的地讓入作城土開建費(fèi)用后剩部的6%歸地財(cái)所3浦東開發(fā)的候，當(dāng)海財(cái)力有限首次嘗中央申請把地出的收都給194年以上的措向全推各的地出讓收被式定全可為方府有。我們繁調(diào)，以DP 為的相競考體系，住發(fā)展當(dāng)?shù)貪?jì)“鼻定會用極。尤其是分稅后，地政可自由支的收入減少后，自有極的渴增土出收入提其由支的財(cái)。3國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法,1989.農(nóng)業(yè)用地要與到城的建設(shè)，首要通過政府轉(zhuǎn)化為市國土地。土地用權(quán)出開了，但要土地服城市化建設(shè)還需要地使用權(quán)

38、能一個好，只有這樣共部門拿到更高的以自由的收。前面提到了土地的很大程度上決于對現(xiàn)金流預(yù)期貼現(xiàn)打高了對現(xiàn)流的預(yù)就打高了土價格，夠讓公共部更容易資金。打開土地現(xiàn)金流想空的是住房商品化改革。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時是福利。城鎮(zhèn)職工住房是給解決的，用靠府劃撥和單自籌，的所有權(quán)完歸政府位所有，沒個人住權(quán)，好是子本免費(fèi)職住。雖然是福利房，但看當(dāng)時的數(shù)，就會住房供給其非常緊缺。980年在開放期人住面還不到10平。就是說，于數(shù)來，個三之只擠到30的子。圖1.人均住房面積平方40城市人均住宅建筑面積35302520151050178183188193198203208213資料源in，塔券另外，前文到過，村，土地也歸集體的，

39、農(nóng)民個沒有房產(chǎn)權(quán)，農(nóng)的住房村集體無償撥宅基農(nóng)民，由農(nóng)自己蓋地住。而且宅基地能夠在個體間轉(zhuǎn)讓這一個限制到現(xiàn)在在著。因此，所謂住房商改革主要指是城里品房，正好對應(yīng)地方府以制城國有地讓。打開房品改的是1988年第次國制度革作議，會議批了關(guān)在國城分分推住制度革實(shí)方。該方案確定住房制革的目標(biāo)是現(xiàn)住房化，不僅是了解住房供給嚴(yán)不足、分配制度不理的問還要通過房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)動建業(yè)建工的展：“從革房租制著手將在實(shí)分步改為幣配，由住戶通過品變換得住房的所權(quán)或使，使住房這大商品入消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)住金投入產(chǎn)出良性循從而走出一既有利解決城住問，能促進(jìn)地業(yè)建業(yè)建材業(yè)展的新路子但說188年會完正臺住品化改不只是把公房的金按真本來核算

40、，后把住費(fèi)的成本加職工的資里。沒到是99 年出了貨脹要住通就宜發(fā)資，所以個就淺。到了94 ，就鄧小南后中加了市經(jīng)改的步伐，住房商化改革提了出來，年發(fā)布關(guān)于深化城住房制改革的定，本容歸納“改建。所謂“三改指的是房由國家、位免費(fèi)改為國家、位、人合理負(fù)擔(dān)各單位、分配、維、管理的體制改為房的社和專（房專的發(fā)商住實(shí)福配改貨工分以前是利房以要己掏買。所謂“四建指的是立商品房和適房體有錢人買商房，政府獲土剩后經(jīng)房給錢人建住公積制這次改革最大的亮點(diǎn)之一；立信貸系建房產(chǎn)易市。從此，住房靠政府單位”的觀改變，作為計(jì)劃經(jīng)時代產(chǎn)物逐漸退幕后，姓開始攢錢房、貸房，自己想法滿足的剛和善需。1998年亞金危虐了定濟(jì)內(nèi)需拉消

41、費(fèi)中央決放住市的總門。1998年6月全城房制改與宅設(shè)作會召7月國務(wù)院發(fā)關(guān)進(jìn)步深城住制改加快房設(shè)通該文件住市改具劃時的義具來：分配制度改革從18 下半開，正停止房物配，逐步行房配幣，單福分成了史。供應(yīng)體系改革：高收入家庭購買、租賃市場價商品住房；中低收家庭買濟(jì)用房最低入庭賃政或單提廉住；住房金融配套：所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款住房公積金款的方整為用于個購買自發(fā)展住公積金款與商業(yè)銀行款相結(jié)組合住房貸業(yè)務(wù)（是現(xiàn)在大家房常用貸、積貸和合。要知，國一擁十幾人的國。要知198年國化運(yùn)才剛始動低收的業(yè)口大規(guī)模向收非人的浪才剛始。要知198年國著房給重足現(xiàn)實(shí)直到198年人均房積到0 平米人群都

42、美生活向，房場的剛需改型求待。從198 年始中住房場需端限都已打，此，中國房產(chǎn)場發(fā)步入“車。幾組據(jù)明一：1998 年國地市銷售才213 元020 年是736 萬億元絕規(guī)增了9倍；1998 年國地市資完是314 元020 年是414 萬億元絕規(guī)增了9倍；1998年國地市工面和工積別為508平和16億平020年為928億和912億對模分增了8和5倍。圖2.房地產(chǎn)市場的規(guī)模速長億元2000100010001000100010008006004002000商品房銷售額本年完成投資額施工房屋面積（右）竣工房屋面積（右億平109080706050403020100198202206210214218資料源

43、in，塔券房地產(chǎn)銷售動了房經(jīng)紀(jì)、物業(yè)家具家各個產(chǎn)業(yè)鏈而房產(chǎn)投資、施和竣工動了建筑建、鋼鐵、玻璃、有、煤炭個周產(chǎn)鏈房產(chǎn)國民濟(jì)的要可一斑。2003 年務(wù)院發(fā)布于促進(jìn)房地市場持續(xù)康發(fā)展的通（稱發(fā)18號該雖要強(qiáng)要嚴(yán)地產(chǎn)控，稱為是房地調(diào)的祖件但該文件最大的亮點(diǎn)認(rèn)了房地產(chǎn)是國民經(jīng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。原話這說：“房產(chǎn)關(guān)度，動力，經(jīng)為民濟(jì)的柱業(yè)”我們之前提過，地府如果想充地方的，會希望在地市上多累剩。怎么做呢？然住房求端已經(jīng)被放出來個開發(fā)商拍的熱已經(jīng)激了地政需要的持地剛。更重要的是，地方政府調(diào)控好了土地供給就等同于調(diào)控好了住房供給。根據(jù)建設(shè)地容積理辦法規(guī)，地方在住宅土地讓的時候，會對住的配套化面積、容率等指非常嚴(yán)格

44、的制，開對這些指標(biāo)幾乎沒主調(diào)整的空。因此地供給的面很大程就決了房來供，住的給基是地方府夠控。到這，地政起一切件已備：稅后地自支配財(cái)下官員DP對核壓力沒有；方斷土市進(jìn)而斷土買差而隨出土地使用權(quán)獲利權(quán)利逐中央肯定，方從土獲益部分可全部自支配，于展地濟(jì)；房場品會改住居條的求徹抬了地的估值讓地政爆成為可。從數(shù)據(jù)來看，每年的土地出讓收入確實(shí)在分稅制以后快速上漲，根據(jù)1996年中土年1995年地讓入為400多到了2020年土出收已達(dá)4萬。從另一個角看，也通過房地產(chǎn)土地購側(cè)面反映土出讓的狀況197房產(chǎn)土購置為248億20年房產(chǎn)地置費(fèi)是4.5億，20余的時絕規(guī)竟長將近80！隨著各地土出讓金續(xù)攀升，土出讓金方公

45、共財(cái)政入的比例，從1999年的9大上升到2019年的7，毫疑，地讓入已成地最要可以由配“袋。圖3.土地購置費(fèi)大幅增億元5000400040003000300020002000100010005000土地購置費(fèi)料源in，塔券從土地出讓收入到土地抵押融資在198后農(nóng)集地想變建用須要把業(yè)體用地變國土后變成設(shè)地再加市場改大拉，建設(shè)地價水船，新獲經(jīng)剩的式被造。由于土地使權(quán)的轉(zhuǎn)地方政府控，農(nóng)業(yè)賣不出好價，而設(shè)用地賣出可以賣好價錢，這味著只方征地，征之后改地的用途就以取利。從一個理性的角度，地方是有力通過的低價去征，然發(fā)展地。這解了個題：第一，地方政府為么衷于辦開發(fā)區(qū)

46、和造城？開發(fā)熱新熱本原因：方員獲相對DP競優(yōu)的訴求為方招引，所對發(fā)和新感興。因?yàn)镈P競是質(zhì)的大小市縣推動地濟(jì)展，不錯招引的遇都會立己開區(qū)。雖然每個地可能確要一個開發(fā)來招商，但從全國看，將導(dǎo)開區(qū)量剩從而致市設(shè)地用低。根據(jù)018年國區(qū)審公目國和省開區(qū)量合計(jì)543家而206中開區(qū)核告錄，家和級開發(fā)區(qū)量有568家發(fā)設(shè)續(xù)張。地方政府獲土地的一般有兩種第一種活存量城市地，如拆遷舊城、棚戶造等，交易用相對。另一種則通過征區(qū)或農(nóng)村的體土地原有土地制下，是被征收土地原用途補(bǔ)償征土的本易費(fèi)相較。相比第種式在大GP速面地府當(dāng)傾于二種模式。在這情況下然會容易造城市土用粗放擴(kuò)張也就是謂的新熱。粗放式的城擴(kuò)張，面帶來的產(chǎn)

47、聚集性濟(jì)效率不足回報偏低；另一面，為合城市擴(kuò)張又不得展道路、水等公共設(shè)施的重復(fù)設(shè)，這需要更多的金來維實(shí)際上加劇地方政債傾。常晨陸（214的究發(fā)地投的行量新規(guī)面積具有比較明的正相，中國大規(guī)、低密城市擴(kuò)張推了地方府的負(fù)率而這現(xiàn)在人流的小市中西地更顯。第二，為什么一定嚴(yán)耕地紅線？因?yàn)橥恋刂票Ｕ舷路秸蜣r(nóng)征用土再出讓土地動力在是強(qiáng)于食全考央令申求地嚴(yán)耕紅。根據(jù)麗等（215的計(jì)，20-010年，全耕轉(zhuǎn)面積約4.6平公，轉(zhuǎn)出約8.8平里，轉(zhuǎn)面的倍左右。在所的地出式城建占面約為.37平公占比達(dá)50左其地轉(zhuǎn)方包還草等說有量地為了鎮(zhèn)設(shè)地。與此時這城建占用中75適業(yè)耕新耕地只有 458適宜業(yè)耕。這就意味耕地不數(shù)

48、量上逐漸少，在上也所滑。部分區(qū)土違占問題比嚴(yán)據(jù)29年土衛(wèi)執(zhí)法檢查反應(yīng)的況，部、縣違法占耕地面新增建設(shè)用占用耕總面積比過15，地問較嚴(yán)。4常,銘新之:度距與務(wù)社科文,208(0):3-4.5許麗李林袁高章劉,貴.200-210年國地與耕占平政效分J資科,205,7(0):543155.圖4.2000200各省市耕地轉(zhuǎn)出大于轉(zhuǎn)入，轉(zhuǎn)出式要為城鎮(zhèn)建設(shè)（萬公頃40200-0-0-0-0-00耕地轉(zhuǎn)入耕地轉(zhuǎn)出城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地轉(zhuǎn)出建設(shè)占地的耕地適宜性比例（右1010806040200 天 河 山 內(nèi) 遼 吉 上 京 津 北 西 蒙 寧 林 海古浙 安 福 江 山 河 江 徽 建 西 東 南 湖 廣 廣 海

49、 南 東 西 南 四 貴 云 西 陜 甘 青 川 州 南 藏 西 肅 海 資料源公資整，塔券從數(shù)來，00000 年城建區(qū)從24 平公增到平公，當(dāng)在短短10 間將幾百形的市地規(guī)模擴(kuò)了近倍遠(yuǎn)于該期鎮(zhèn)口增速度。圖5.城市面積快速擴(kuò)張平方公700城市建成區(qū)面積6005004003001981198199200201202203204205206207208209210211212213214215216217218219資料源in，塔券前面我們提過，計(jì)濟(jì)積累剩余方式是工農(nóng)業(yè)剪刀，是過農(nóng)集經(jīng)模降國家購食交成，為業(yè)積剩。改革放，是18 年定地政是收農(nóng)用轉(zhuǎn)建設(shè)用地唯一的道以來過城鄉(xiāng)土地格剪刀同樣也可以工業(yè)化

50、累大量剩。具體看：方以過收集體地改土用獲取余；方官有P的KI考核與他方競爭的商資的訴；通在宅地獲的盈地可低土地面地貼給工業(yè)也是文到，大積建開區(qū)供工企配使。從數(shù)來017年建設(shè)地審面為037公中住宅用的批積為35 萬公，比為19，而工和建關(guān)的工礦儲地交運(yùn)用地批積為939 公頃占高達(dá)6見，大多數(shù)設(shè)用地都給了工業(yè)基建相領(lǐng)域，而住用地的給是相不的。圖6.國有建設(shè)用地審批積工業(yè)和基建領(lǐng)域傾斜其他建設(shè)用地審批面積工礦倉儲用地交通運(yùn)輸用建設(shè)用地審批面積住宅用地209210211212213214215216217資料源in，塔券再來土成價，00 年00 大城土地交價住用樓面均是603元方，商用樓均是232元平

51、米而業(yè)用地的面僅36 元方208 年到200 ，中房產(chǎn)格明顯上的住用樓均價了47倍而業(yè)用樓成價209年是05元平米十來乎有化。圖7.住宅用地成交均價高工業(yè)用地大中城市成交土地樓面均價住宅用地0大中城市成交土地樓面均價工業(yè)用地大中城市成交土地樓面均價商服用地09 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 資料源in，塔券通過城鄉(xiāng)土價差積余發(fā)展工業(yè)，確實(shí)了中國工業(yè)展速度的奇0 世紀(jì)90 年初期中的業(yè)加占全界比也就3%附和70年差與德個達(dá)工業(yè)是全法的。但自195年來在就20多的間國工增值全世界重始飛進(jìn)018 年國業(yè)加全球重達(dá)4高于國德、本三個業(yè)中工增加在01 首超過了國成了世上門最全工產(chǎn)最大經(jīng)體。圖8

52、.20世紀(jì)0年代中期后中國工業(yè)增加值占球重快速提升3%美國日本德國中國2%2%1%1%5%0%190194198202206210214218資料源in，塔券當(dāng)然，這種展模式它的問題，速的工過于依賴廉要素投（地勞力的工用高的中心房地商用地為代會約端務(wù)業(yè)市用貴高端才降了要素生產(chǎn)率。時也會貧富差距，際消費(fèi)釋放不出來制約了場規(guī)模一擴(kuò)，果致工產(chǎn)過。而且，土地讓產(chǎn)生收入會因此降。雖地出讓收入為房上漲節(jié)節(jié)攀，但是支也跟上去，所以出讓產(chǎn)生的余并沒去。因?yàn)閾?jù)限，能到210 年后國地出收和出的數(shù)據(jù)200國土讓凈國土出所得去有地讓支出為576億占土地讓入比就5右了016年，國有地讓凈入現(xiàn)182億負(fù)口至219年收持

53、續(xù)出現(xiàn)缺018年土地讓收負(fù)口至達(dá)563億。圖9.2010年以來，國有地讓給地方貢獻(xiàn)的盈不多億元3000200010000(100)(200)(300)(400)(0)(600)國有土地使用權(quán)出讓金-用國有土地使用權(quán)出讓收入安排的2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019資料源in，塔券從國有土地讓的支出構(gòu)來看，0%以上的土地出讓支安排花在征和遷償出以214年例41萬億國土使權(quán)出讓收安的出有17 億右支是征地拆補(bǔ)上，占整個出過4。也就是說，著市場識的覺醒以中央對反哺農(nóng)村的求，方把地值益吐了出。于現(xiàn)下個事來最這幾其從009年四萬億開，我們感受

54、到中國礎(chǔ)設(shè)施猛進(jìn)的進(jìn)步也能感到城鎮(zhèn)化的進(jìn)明顯加而我們也都楚，基施和城鎮(zhèn)化進(jìn)很大度上不是市場力量主，是地方政主導(dǎo)的然地方?jīng)]有土地增收益，方導(dǎo)建城化的錢是哪的？主導(dǎo)建城化“”來于政？案然是定。從數(shù)來，019 年財(cái)政出模為239 萬億與建接相關(guān)交運(yùn)項(xiàng)政出規(guī)為12 億使加可與建關(guān)的農(nóng)林事節(jié)環(huán)財(cái)政出僅為42萬占約1與民生和維穩(wěn)相關(guān)的社保、醫(yī)療以及城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)的財(cái)政支出規(guī)模高達(dá) 萬億占約0%。圖0.與民生維穩(wěn)相關(guān)的政出比重近年來明顯升與基建相關(guān)的財(cái)政支出占比與民生維穩(wěn)相關(guān)的財(cái)政支出占比億元3%3%2%2%1%1%5%0%208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218

55、 219資料源in，塔券可見，與基相關(guān)的支出并非財(cái)支出的發(fā)力項(xiàng)，而與基建相關(guān)財(cái)支規(guī)與國的建資模較的差219年國建投資模18億和政支用基投的規(guī)模完全不一個數(shù)量級上。問題了用支基的“”從來呢？“錢還是通過地來只是不完全是過土出讓攢的盈余是通過土地抵押融資來動用于基礎(chǔ)設(shè)施建的金這個過程我們也稱為“土地資本化。也就是說，地不僅使用權(quán)出讓段可以方政府積累余，可以作為抵品，通土地押給銀，向銀融資，通過貸，來基礎(chǔ)施設(shè)需的金需。在214 年算修前，方府不許債的但地押融資是個明的債為，者是何容呢？第一步：地政府可立城投公司城投是，法律上沒限制業(yè)找行款所城是可向行錢。第二步：地政府可土地注資到投公司城投公司找銀行

56、把土抵給行然向銀借。第三借錢后城司再照方府有指示造園廣、地鐵路醫(yī)學(xué)、發(fā)園等。也就是說，投名義一個企業(yè)，實(shí)際上是一個幫地政府債融資的政單位，借的錢，看來是企的，但實(shí)際是給地府借。地方政府看來沒有責(zé)任，因?yàn)槭瞧髽I(yè)，但實(shí)際上方政府是最的金用，該負(fù)償責(zé)，就地方府務(wù)來了。通過投土抵融模式從09 開猛擴(kuò)的為么是2009年？長期來看，因?yàn)檗r(nóng)利意識覺醒城市反村后地方政可以由支的地讓余始下，另財(cái)。短期的促發(fā)素則是抵御全球金危機(jī)，急需擴(kuò)大內(nèi)，采了四億經(jīng)刺政。其實(shí)如果真按中央億的刺激計(jì)來執(zhí)行續(xù)不會產(chǎn)生大的債務(wù)問。照萬的劃，央承擔(dān)118 ，剩的282 萬由地方和業(yè)承果方真是282萬的模相無是市還是公都會地政債務(wù)險很的

57、憂。實(shí)際上了210年底審計(jì)公的方府債務(wù)為107萬億，四億的282萬億方府投要多了。從數(shù)來20307新增民信規(guī)差多在23萬209年以增民信規(guī)模速張209是959億200已達(dá)到20萬021年1，1月新信就達(dá)38萬。圖1.2009年以后，人民新信貸數(shù)量明顯增長2500020000150001000050002020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020資料源in，塔券信貸高速增長的背實(shí)上是反映出中國經(jīng)增模式的改變當(dāng)土地 出讓盈余下降地方府開始通過土地抵融的模式驅(qū)動地方經(jīng)增長既然土地是

58、用來撬信的，經(jīng)濟(jì)增長開始賴信貸和債務(wù)擴(kuò)張。與此投債模從09后快張09以每年城凈資模就百億209城債資規(guī)跳到170億， 2014 年后部年投債融可上億009 城債額足1萬億到00年城債余已破0億些數(shù)還統(tǒng)了投債券行塊融，貸、標(biāo)其口的資還放去。圖2.城投債的發(fā)行量和融從209年開始迅速擴(kuò)容億元5004004003003002002001001005000城投總發(fā)行量城投總償還城投凈融資額（右）億元2002001001005000資料源in，塔券我們文到，以DP 為尺的對爭核壓之，定會不遺余力地動當(dāng)?shù)匕l(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)，把能發(fā)展經(jīng)濟(jì)的素利用極致。分稅制后，方首先自由支配的力下降土地使用權(quán)讓制讓地方政府以積累盈

59、余，提高自由支入，彌補(bǔ)分制后的缺口。但隨著拆遷償標(biāo)準(zhǔn)，城市到了哺農(nóng)村段，土地出獲得的盈余開下了通土地余支基設(shè)，已開捉見了。全球融機(jī)中的需造了大打國201年入WO后，0012007 年口年增都在25%5增長然到209 年，出口現(xiàn)16的長為了住濟(jì)長中推出四億。四萬億等同中央向釋放了更明的拉動增長的信號本身地方就在著DP 相爭考的刺經(jīng)增長信一出，在壓力型體制，必然致地方在發(fā)經(jīng)濟(jì)的當(dāng)中展現(xiàn)出常強(qiáng)烈層層加碼和自加壓特更加會努力仿其他先進(jìn)的發(fā)展驗(yàn)，更把可以于展?jié)Y和手用極。當(dāng)?shù)胤秸勺杂膳湄?cái)力和土地剩余都限時候地方開始將地作為信貸的抵押品動資金迅速鋪開當(dāng)基設(shè)施建設(shè)進(jìn)而快速拉當(dāng)?shù)豍地間模仿互競的動下模很向

60、國鋪開。當(dāng)時，中央望能迅大內(nèi)需，解出口下生的就業(yè)壓，所以當(dāng)時建力增的為是許，竟在08 金危的候才是主矛。隨著該模式問題越多，中央開定調(diào)經(jīng)常態(tài)逐步入地官員的債務(wù)核機(jī)制束舉債沖動在隱性治理時期，分地區(qū)開始行債倒和身責(zé)追機(jī)，加債的。土地財(cái)政的問題與改革從包干制到稅制，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押融資，國土財(cái)政體系的絡(luò)已經(jīng)清晰了。下我們重注下土地財(cái)帶來的問題：一個放大了差距，另一則是地性債務(wù)擴(kuò)張來的潛險。城鄉(xiāng)差距在快速工業(yè)的過程，由于中國通過城地價差積累業(yè)盈的，民成了對落的體。這其中最大的問題同類土地價格存著大差異整體來看住宅工業(yè)農(nóng)村由控住宅地大土地過價貼工，城市的住宅格是最，這點(diǎn)我們前文中通過數(shù)據(jù)進(jìn)說明。方