再造昆山北門路行銷企劃輝煌傳奇（DOC 20）

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料再造昆山北門路行銷企劃輝煌傳奇目錄一、 昆山房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與周期性分析二、 國(guó)家房產(chǎn)、金融政策變動(dòng)與昆山房產(chǎn)遠(yuǎn)景三、 三年再造魅力新昆山與昆山高科技園區(qū)建立四、 北門路嶄新區(qū)域價(jià)值：除舊布新，重塑輝煌五、 本案根本數(shù)據(jù)及SWOT分析六、 本案產(chǎn)品及景觀研討建議七、 本案企劃總精神八、 企劃包裝戰(zhàn)略及戰(zhàn)略九、 客戶定位分析十、 案名引薦十一、文案范例十二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案資料一、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與周期分析昆山樓市從1999年開場(chǎng)升溫，至今曾經(jīng)完成了許多突破和飛躍，如供應(yīng)數(shù)量的激增，規(guī)劃理念的轉(zhuǎn)變

2、，建筑質(zhì)量的提升，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的猛烈，物業(yè)效力的水準(zhǔn)等，都在短短幾年內(nèi)得到了前所未有的沖擊和磨練，而又將在短期內(nèi)走向嶄新的境界。在這個(gè)期間內(nèi)，無(wú)論開發(fā)商的作業(yè)水準(zhǔn)、開發(fā)方式，還是購(gòu)房者的目光、閱歷，還是代理效力機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)操作才干，都在這場(chǎng)蓬勃旺盛的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以積累、暴光和提高，可以說(shuō)，2003年，昆山樓市將邁入真正成熟、理性的時(shí)代，也將開場(chǎng)進(jìn)展更為嚴(yán)苛的優(yōu)勝劣汰的整合時(shí)代。從樓市開發(fā)方向與范圍看，2003年樓市明顯出現(xiàn)戰(zhàn)場(chǎng)拉大景象，戰(zhàn)火熄滅至幾乎一切鄉(xiāng)鎮(zhèn)上。假設(shè)說(shuō)，前幾年樓市焦點(diǎn)集中在市區(qū)、甚至市區(qū)的某個(gè)重點(diǎn)版塊的話，那么如今那么是開發(fā)商襟懷全昆山，放眼各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。張浦、陸揚(yáng)、周市、淀山湖，而且各區(qū)

3、域的房?jī)r(jià)迅速升溫，從不到1000元/平米的原始程度飚升到1700甚至2000左右的程度，絕對(duì)是支“原始股。從樓市開發(fā)周期性規(guī)律看，昆山樓市規(guī)律非常平穩(wěn)且明顯：起步，上漲，井噴，平穩(wěn)；然后是下一次，在這樣螺旋型運(yùn)動(dòng)規(guī)律下逐漸得到量變。那些3年前活潑市場(chǎng)的樓盤如今都已全部過(guò)部分投入運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)用，白天的衣物晾曬了起來(lái)，晚上各家燈火亮了起來(lái)，城市的容顏也變得五彩繽紛，甚至建筑風(fēng)格另人眼花繚亂。所以，當(dāng)前無(wú)論從開發(fā)的地點(diǎn)變化，還是時(shí)間周期的終了休整階段，都將是市區(qū)、近郊的莫大機(jī)遇，由于屬于市區(qū)的土地越來(lái)越稀少，而想進(jìn)入城市生活的人依然與日俱增；由于大部分樓盤的偃旗息鼓，正是本案迅速出手，重整山河的大好時(shí)機(jī)！

4、二、國(guó)家房產(chǎn)、金融政策變動(dòng)與昆山房產(chǎn)遠(yuǎn)景近期以來(lái)，有關(guān)管理部門及專家學(xué)者在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫出現(xiàn)的問題上爭(zhēng)論不下，最后延續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房產(chǎn)、銀行信貸政策措施，如、等，旨在防備、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)安康開展。有些措施由于動(dòng)作頗大，甚至在地產(chǎn)界引起相當(dāng)驚動(dòng)和長(zhǎng)期爭(zhēng)論。如對(duì)別墅工程用地的緊急叫停，對(duì)居民購(gòu)房首付“門檻的提高，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商自有開發(fā)資金比重的提高，都使得市場(chǎng)游戲規(guī)那么出現(xiàn)動(dòng)搖，甚至重新洗牌。不同的政策對(duì)于不同的人，意味著宏大的機(jī)遇青睞或者宏大的經(jīng)濟(jì)損失，讓開發(fā)商們和購(gòu)房者幾家歡樂幾家愁。單就別墅用地的限制供應(yīng)對(duì)昆山的影響，應(yīng)該是很大的。由于昆山的別墅市場(chǎng)可謂方興未艾，首輪開發(fā)剛剛大體終了，而趕

5、上政策變化，將會(huì)呵斥新的別墅工程匱乏，出現(xiàn)斷層，而對(duì)別墅或者對(duì)高檔住宅的市場(chǎng)需求卻日益蓬勃、劇烈?？梢韵胂?，假設(shè)政策得到嚴(yán)厲執(zhí)行，昆山的高端市場(chǎng)將會(huì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)相對(duì)比較高級(jí)的住宅社區(qū)，如面積偏上的樓中樓，規(guī)劃水準(zhǔn)高尚的小高層等，都會(huì)遭到更加熱烈的追捧。三、三年再造魅力新昆山與昆山高科技園區(qū)建立綜合昆山市政府近年在城市開展和建立上的努力方向和提出的種種目的，如創(chuàng)建國(guó)家園林式城市當(dāng)然曾經(jīng)完成國(guó)家衛(wèi)生城市、旅游城市等目的，如打造昆山電子城市、現(xiàn)代工商城市、2020年將昆山打呵斥為中等規(guī)模城市的遠(yuǎn)景目的，以及今年提出的“三年打造魅力新昆山目的等，都鮮明地將昆山的未來(lái)與城市化進(jìn)程嚴(yán)密結(jié)合起來(lái)。而完成這些使命

6、，無(wú)疑要發(fā)揚(yáng)昆山的各大主要功能園區(qū)如開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)的先導(dǎo)作用，經(jīng)過(guò)工業(yè)化、城市化齊頭共進(jìn)的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，將經(jīng)濟(jì)開展與安居樂業(yè)完美交融，相互促進(jìn)，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，堅(jiān)持昆山城市的個(gè)性魅力，二者最終到達(dá)相得益彰的理想境界。三年：應(yīng)該從2003年開場(chǎng)，三年的功力，政府引導(dǎo)，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)，將城市幅員擴(kuò)張，將城市功能完善，將城市新階段的生活圖景落實(shí)，就在三年之中。再造：不是漫無(wú)目的的隨意開發(fā)，不是毫無(wú)規(guī)劃地遍地開花，是利用市場(chǎng)的需求規(guī)律、利用政府的宏觀調(diào)控，利用原有市區(qū)的藍(lán)本，將既有的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)保管并嫁接到新的城市開展區(qū)域，而將城市運(yùn)轉(zhuǎn)中的弊端加以屏棄，如道路設(shè)備建筑、生活功能設(shè)備配備、教育文化設(shè)備完善

7、等，統(tǒng)籌規(guī)劃。魅力：在昆山政府的提法中，是個(gè)相當(dāng)新穎而高超的口號(hào)。昆山最大的優(yōu)勢(shì)就是其有形、無(wú)形魅力，招商引資靠它，吸引人才靠它，經(jīng)濟(jì)開展靠它，安居樂業(yè)靠它。這種魅力，是城市硬件設(shè)備的魅力，是昆山軟資源效力的魅力，是江南水鄉(xiāng)古老文化的魅力，是現(xiàn)代城市建立分發(fā)的魅力，是一條景觀大道的魅力，是一座高級(jí)住宅社區(qū)優(yōu)美的詩(shī)意的環(huán)境帶來(lái)的魅力新昆山，同樣另人振奮的口號(hào)。新要表達(dá)在城市各項(xiàng)功能更加完備，城市天際線更加壯觀，城市風(fēng)貌更加現(xiàn)代，城市魅力更加?jì)趁难龐?，人們的任?wù)環(huán)境更加溫馨，居住條件更加人性化，休閑文娛場(chǎng)所更豐富到位，人的物質(zhì)愿望和精神追求更加圓滿，最終到達(dá)人自在自在的生活境界：全面占有人的社會(huì)本

8、質(zhì)。三年再造魅力新昆山，這個(gè)使命引領(lǐng)著這個(gè)城市的人們朝著這個(gè)目的進(jìn)發(fā)，鼓勵(lì)著開發(fā)商向社會(huì)提供機(jī)能更加合理、環(huán)境更加幽雅、建筑形狀更加現(xiàn)代、時(shí)髦、生活更加便利的居住產(chǎn)品，由于，一個(gè)城市的檔次與風(fēng)貌高低，她的建筑的籠統(tǒng)和特征是永遠(yuǎn)的評(píng)判規(guī)范和載體。四、北門路嶄新區(qū)域價(jià)值：除舊布新，重塑輝煌北門路，曾經(jīng)沉淀了太久，終于舊貌換新顏，闊步邁上舞臺(tái)！在昆山，樓市可以很明晰地劃分為這樣幾個(gè)版塊：市中心以凱悅、愛河、怡景灣為代表、城北以理想家、新港灣、昆山花園等為代表、城南以利得國(guó)際、日月星城為代表、城東以東方華庭、金色港灣為代表，城西以郁金香、水秀藝墅等別墅群為代表，城北以柏廬路、長(zhǎng)江路為主軸的區(qū)域自道路改

9、造完成，在經(jīng)過(guò)幾年飛速擴(kuò)張后，曾經(jīng)初具規(guī)模和人氣，呈現(xiàn)飽和形狀，相當(dāng)于昆山的CLDcenterlivingdistrict,而城北原有生活性主干道卻在首輪熱潮中缺位，在消費(fèi)者購(gòu)房選擇區(qū)位中成為被遺忘和忽略的地方，區(qū)域位置和價(jià)值不斷低位彷徨。應(yīng)該說(shuō)，是最初的希望之城北門路首座大型高尚造城社區(qū)喚起了市場(chǎng)的重新注重和注目，喚起了購(gòu)房者對(duì)于北門路的認(rèn)可和一定，也使得北門路的誘人光輝和區(qū)位價(jià)值得到回歸和確認(rèn)。隨著政府對(duì)北門路投資億元巨資加以提升改造，隨著北門路上大批企業(yè)集團(tuán)的繼續(xù)開展，北門路無(wú)疑成為城北新一輪開發(fā)建立的主角，在沉沒和積淀了太久之后，終于要煥然一新，闊步邁向其應(yīng)有的舞臺(tái)，演繹城北的“獨(dú)角戲

10、?，F(xiàn)實(shí)上，2003的北門路注定不再寂寞，北門路精品街、紐約之星、希望之城、富康花園、尚城等，曾經(jīng)顯得繁華非常，各具特征，粉墨登場(chǎng)，躍躍欲試。而在一切個(gè)案中，本案以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)先拔頭籌，無(wú)論地段、面積還是規(guī)劃理念、施工建造，都會(huì)成為北門路上一顆耀眼的明珠，一艘領(lǐng)航的巨輪，一位市場(chǎng)的驕子！散步2003年的北門路街頭，精品店、便利店、COFFEE館、小可樓、朋德大酒店、王朝大酒店，郵政、電信、公安、銀行，樓堂館所，應(yīng)有盡有，高尚而時(shí)髦的城市生活氣氛彌漫在街頭，休閑而愉悅的身心體驗(yàn)蕩漾在心頭，這樣的覺得，置信會(huì)成為每一位北門路上新生活的主人們所時(shí)辰擁有和真實(shí)享用的，不用再等待，不用再猶疑，就在如今，

11、就在這里！五、本案根本數(shù)據(jù)及SWOT分析1、工程位置及面積測(cè)算：北門路以西，永豐余路以東，339省道富士康路以南，寰慶路以北。位于昆山市高科技工業(yè)園內(nèi)，西臨民營(yíng)科技工業(yè)園。基地面積按照現(xiàn)有數(shù)字為94723.6平米，總建筑面積140980平米。容積率1.49左右。2、 工程區(qū)域環(huán)境及設(shè)備情況：企業(yè)環(huán)境：永豐余紙廠、鴻海集團(tuán)富士康電子、寰慶路源友食品、南華電子等，創(chuàng)科電子、宏達(dá)等企業(yè)集團(tuán)醫(yī)藥設(shè)備：第三人民醫(yī)院門診部、博愛醫(yī)院、北門路大藥店飲食酒店：朋德大酒店、王朝大酒店、溫莎堡大酒店、小可樓、星島CAF、華聯(lián)、捷強(qiáng)、喜士多、可的便利超市等公共部門：高科園管委會(huì)、派出所、電信、銀行、1路公交教育環(huán)境

12、：城北小學(xué)、城北中學(xué)、紫竹路高科園小學(xué)本案SWOT初步分析：經(jīng)過(guò)對(duì)本案的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)要挾點(diǎn)的歸納及分析，找出本工程在市場(chǎng)中的位置和定位所在，便于防備風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)清情勢(shì)，為介入市場(chǎng)尋覓最正確空間。優(yōu)勢(shì)點(diǎn)strongpoints1、 本案此時(shí)出現(xiàn)，處于昆山樓市首輪高潮之后，開發(fā)新潮之首，無(wú)論開發(fā)商實(shí)力還是社區(qū)規(guī)劃魄力，都可謂更加精彩迭出。在外部競(jìng)爭(zhēng)壓力減少，本身素質(zhì)高超的情況下，引領(lǐng)新的市場(chǎng)行情，樹立新的樓盤典范，可謂適逢天時(shí)。2、 本案產(chǎn)品將走略微高端道路，加之昆山未來(lái)供應(yīng)高檔別墅產(chǎn)品將會(huì)緊縮，作為其直接首選替代品，這種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將非常明顯。3、 本案地處昆山市城市北部區(qū)域，屬于高科

13、技工業(yè)園范圍，周遭大量高水準(zhǔn)外企和民營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)里部分高層次員工有著很大的居住需求，而目前此區(qū)域僅有少量住宅供應(yīng)，而且檔位不高，也給本案以市場(chǎng)空白時(shí)機(jī)。4、 產(chǎn)品類型優(yōu)勢(shì)。樓中樓作為一種靈動(dòng)、時(shí)髦而且節(jié)約的居住空間，不斷遭到昆山購(gòu)房者的認(rèn)可，此次將重點(diǎn)以樓中樓產(chǎn)品推出，竭力突破平面產(chǎn)品單調(diào)壓制的空間格局，讓更多的人愛上樓中樓這種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。5、 本案開發(fā)商振華集團(tuán)為行業(yè)龍頭企業(yè)，在昆開發(fā)、承建了多個(gè)社區(qū)以及公建工程，其雄厚的資金運(yùn)作和強(qiáng)大的開發(fā)水準(zhǔn)已得到市場(chǎng)的認(rèn)可、信任和推崇，也是本案得以勝利銷售的堅(jiān)強(qiáng)后盾。優(yōu)勢(shì)點(diǎn)weakpoints1、 地段潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于前期昆山的房產(chǎn)工程大多集中在市區(qū)重

14、點(diǎn)規(guī)劃的位置，或者屬于風(fēng)景區(qū)景觀較好的地段，今后隨著城市建立和擴(kuò)張，勢(shì)必將向郊區(qū)進(jìn)發(fā)。而本案地處北門路沿線，屬于城北CLD居住區(qū)的外圈，而且由于前期熱潮的缺位造城市民意思上的弱勢(shì)位置，短時(shí)期內(nèi)抑制昆山人對(duì)于此區(qū)域的心思抗性也有困難，所以，研討地段風(fēng)險(xiǎn)，并努力去化之，將是企劃任務(wù)的一項(xiàng)課題。2、 產(chǎn)品面積及單、總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)資料證明，昆山購(gòu)房主流戶型為80120平米的2房、3房空間，因地段不同而在2030萬(wàn)左右浮動(dòng)。而本案產(chǎn)品以大戶型高總價(jià)出現(xiàn)，將挑戰(zhàn)當(dāng)前的消費(fèi)習(xí)慣、需求價(jià)位和接受才干。3、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。本案周遭短期內(nèi)迅速集中了富康花園、尚城等相近個(gè)案，其價(jià)錢如低總價(jià)小面積、銷售方式如精裝修等

15、方面存在一定的干擾和競(jìng)爭(zhēng)。六、本案產(chǎn)品分布及景觀建議“昆山市高級(jí)樓中樓主流安康住宅區(qū)綜合思索市場(chǎng)需求、利潤(rùn)空間及區(qū)域特性，本案產(chǎn)品將定位為“昆山市高級(jí)樓中樓主流安康住宅區(qū)，詳細(xì)而言：1、 產(chǎn)品組合上，以樓中樓為主力產(chǎn)品，結(jié)合部分多層平面和小高層、適量店鋪，以種類的豐富多樣性占領(lǐng)客戶的選擇心思空間，滿足不同人士的喜好和居住、購(gòu)物等的生活需求層次。商業(yè)部分的數(shù)量比例、空間構(gòu)造和區(qū)域劃分可根據(jù)實(shí)踐需求適當(dāng)安排，形廢檔次、質(zhì)感與時(shí)髦、適用性兼有的良性效果。2、 戶型配比上，樓中樓主力戶型可以作為時(shí)髦享用型空間，面積堅(jiān)持在130平米4房以上，盡量提供富余的居住空間；而小高層可以做中小面積低總價(jià)型，以適當(dāng)

16、滿足接受才干有限的客戶；多層平面為100平米左右的2房、3房性價(jià)比極為合理的房型。3、 建筑風(fēng)格上，盡量防止與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品風(fēng)格的雷同，突出本案現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑個(gè)性，以構(gòu)成特有的識(shí)別感和氣質(zhì)風(fēng)貌。4、 景觀規(guī)劃上，結(jié)合本案地塊的帶狀分布，給建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃帶來(lái)挑戰(zhàn)。為消除建筑兵營(yíng)式陳列方式，可以利用集中休閑式廣場(chǎng)將空間加以斷開，構(gòu)成節(jié)拍和起伏，而建筑群圍繞綠化組團(tuán)構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的格局，以發(fā)明豐富的建筑空間和靈敏的空間情趣。5、 公建配套上，思索客戶的年齡層次、閑暇時(shí)間、活動(dòng)喜好等，可以因地制宜地配備功能性會(huì)所，規(guī)劃出公共休閑交流場(chǎng)地和安康區(qū)以及兒童游戲場(chǎng)所等，讓業(yè)主有身心愉悅的歸屬感和平安感。七

17、、本案企劃總精神愛上樓中樓愛上樓中樓，是愛上一種雍容大度的空間大賞，是愛上一種從容悠然的生活態(tài)度；愛上樓中樓，是對(duì)傳統(tǒng)居住習(xí)慣的顛覆和挑戰(zhàn)，是對(duì)于現(xiàn)代時(shí)髦家居文化的的向往與追求；愛上樓中樓，堅(jiān)決縱容本人的個(gè)性解放，釋放對(duì)愉快的事物、對(duì)愉快的未來(lái)的空間夢(mèng)想；愛上樓中樓，打動(dòng)于生活對(duì)努力的奢侈報(bào)答，打動(dòng)于家的幸福和暖和的種種空間表達(dá)；愛上樓中樓，喜歡女兒在樓上本人房間練鋼琴，浪漫和音飄逸，那種如癡如醉的覺得；愛上樓中樓，喜歡樓梯在室內(nèi)旋轉(zhuǎn)，妻子裙裾翩翩起舞，那種上上下下的覺得；愛上樓中樓，從此發(fā)現(xiàn)居住的真意，發(fā)現(xiàn)幸福生活新主張。本案作為昆山市獨(dú)一的純樓中樓高級(jí)住宅社區(qū)，而且在面積上為享用型居住，客

18、戶層次普遍較高，對(duì)于他們決非僅僅停留在外表的物質(zhì)生活的滿足上，而是要發(fā)掘購(gòu)買、享用樓中樓產(chǎn)品的精神價(jià)值：擁有一個(gè)樓中樓的家，將徹底改動(dòng)“一層不變的平面單調(diào)生活，將使家的顏色、居住的主旋律變得豐富、立體、激越、時(shí)髦，將他對(duì)于居住長(zhǎng)久的夢(mèng)想、對(duì)于家人深深的真愛得到最好的表達(dá)和詮釋。在企劃操作中，將樓中樓產(chǎn)品的特征和優(yōu)勢(shì)充分提煉出來(lái)，將都市新貴們享用生活真意的熱烈愿望和他們?cè)谏鐣?huì)中流砥柱位置的描畫充分暴顯露來(lái)，經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的贊譽(yù)、對(duì)都市精英的心思想象領(lǐng)域的占領(lǐng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程的籠統(tǒng)包裝、企劃銷售。八、本案客戶層定位分析A他們用檔次和夢(mèng)想定義這個(gè)時(shí)代城市里活潑著這么一群城市精英，這些人是靠知識(shí)、智慧勝

19、利的一群，正處于一個(gè)實(shí)力飛速提升的階段，有夢(mèng)想，有檔次，并且情愿想象情愿去實(shí)現(xiàn)心中的夢(mèng)想。他們?cè)谖镔|(zhì)上也許不是最好，但精神上的追求卻是最高的。和勝利主導(dǎo)事業(yè)一樣，他們同樣希望做家庭生活的主導(dǎo)者。他們往往留戀于自然、休閑的生活，要愜意而溫馨，但不用太奢華。他們追求流行的腳步，但又不情愿太顯山露水。他們比早先富有的人多了一份新技術(shù)、新文化的成分，正是這樣的出身和背景，決議了他們回絕大而虛的東西，追求一種簡(jiǎn)單的幸福。他們?cè)谪?cái)富的擁有和資源的占有上處于有利位置。他們當(dāng)然不會(huì)脫離世間的林林總總，在游刃有余地任務(wù)、生活的同時(shí)，對(duì)物質(zhì)生活的全面化、先進(jìn)的科技和精神生活極度向往。因此，在家這個(gè)實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的重要載

20、體上，他們的要求也日益豐富起來(lái)。房子，不再僅僅是一個(gè)實(shí)體，它更是一種精神訴求和慰藉，一種審美傾向，成了最好的精神家園。大到小區(qū)的建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃，小到社區(qū)精心修剪的草坪，家里墻上一副精巧壁畫，不經(jīng)意間都會(huì)流顯露一種調(diào)和與隨意，小區(qū)的人文環(huán)境和業(yè)主的精神追求到達(dá)空前的契合。B他們是誰(shuí)，他們?cè)谀睦铮?、 周圍外企、民企里高級(jí)管理階層和高薪白領(lǐng)人士2、 市區(qū)欲在城郊結(jié)合部購(gòu)高級(jí)房享用生活者3、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有家庭欲提升生活質(zhì)量改善居住檔次者4、 個(gè)體業(yè)主、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、事業(yè)比較勝利者5、 部分投資人士看好此處升值空間欲賺取利潤(rùn)者九、本案企劃資源整合傳播運(yùn)用廣告牌/看板燈箱廣告戶外廣告資源 公交車身廣告現(xiàn)場(chǎng)接

21、待中心本案廣告企劃傳播資源昆山日?qǐng)?bào)昆山廣電報(bào)城市商報(bào)媒體廣告資源網(wǎng)絡(luò)媒體樓書銷售海報(bào)DM派夾報(bào)電視CF宣傳房展會(huì)開盤儀式開盤促銷活動(dòng)廣告運(yùn)動(dòng)資源金秋招商活動(dòng)SP專業(yè)促銷活動(dòng)注：該圖表為昆山金達(dá)利立體作戰(zhàn)資源方式1、 資源整合與利用上，以戶外廣告資源和廣告運(yùn)動(dòng)資源為兩翼，以媒體廣告資源為作戰(zhàn)主軸，共同完本錢案宏大銷售目的，為100%CLEAN制造絕佳作業(yè)環(huán)境。由于戶外定點(diǎn)和廣告運(yùn)動(dòng)是靜態(tài)和短期性的，前者是長(zhǎng)期積累客戶、穩(wěn)定廣告效果的有效手段，經(jīng)過(guò)廣告牌的呼喚，流動(dòng)車身的刺激，現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的制造，都可以與潛在客戶和目的客戶堅(jiān)持良性的互動(dòng)和溝通，建立籠統(tǒng)和品牌的長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值，并經(jīng)過(guò)更改畫面即傳播內(nèi)容

22、來(lái)輔助主要媒體動(dòng)作的完成。后者是根據(jù)時(shí)事的需求，決議能否和如何參與公共型廣告運(yùn)動(dòng)，如行業(yè)展覽、政府舉行的活動(dòng)、資助公益活動(dòng)、自主組織廣告活動(dòng)等，來(lái)協(xié)助 完成某個(gè)銷售階段的義務(wù)，并在短期內(nèi)尋覓最多的意向性客戶。2、 在廣告?zhèn)鞑ベY源的整合與協(xié)調(diào)上，將以優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)媒體報(bào)紙廣告為中心，以網(wǎng)絡(luò)電視廣告為外圍，以自有印刷媒體為先鋒，構(gòu)筑對(duì)目的受眾的有效覆蓋和傳播。根據(jù)閱讀習(xí)慣，報(bào)紙平面媒體依然是首選，其次為電視、網(wǎng)絡(luò)；而且權(quán)威資料闡明，人們對(duì)于平面媒體的可信度最高，電視、網(wǎng)絡(luò)其次。因此，本案正式展開宣傳后，將主要以平面報(bào)紙廣告為主流，以電子電視媒體為助力，協(xié)同作戰(zhàn)，自動(dòng)出擊，親密配合。目前在昆山，電子網(wǎng)絡(luò)媒

23、體主要有昆山搜房網(wǎng)ks.soufun和開發(fā)區(qū)房產(chǎn)買賣網(wǎng)(kshouse)可資利用。而自有印刷媒體如樓書、海報(bào)等多為被動(dòng)閱讀媒體，在接待現(xiàn)場(chǎng)才會(huì)發(fā)揚(yáng)有效功用，是間隔 客戶最近最詳實(shí)也最有價(jià)值的資料信息，因此，樓書、海報(bào)既是整體媒體廣告流程上最后的環(huán)節(jié)，又是最終壓服客戶的終端媒體，其傳播價(jià)值和意義同樣非常重要，其文案-設(shè)計(jì)-印刷-制造-也需破費(fèi)更多的心思在上面。3、 媒體企劃作業(yè)周期安排預(yù)備及公開前期：充分造勢(shì)，渲染社區(qū)籠統(tǒng)，預(yù)熱市場(chǎng)，構(gòu)成相當(dāng)劇烈的言論關(guān)注和購(gòu)買興趣，產(chǎn)生緊張的購(gòu)買壓力，同時(shí)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)可接受預(yù)定。公開熱銷期：以密集性廣告攻占市場(chǎng)，將本案的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)充分展現(xiàn)，暴露在客戶面前，延伸熱銷

24、期間。銷售繼續(xù)期：堅(jiān)持報(bào)紙廣告熱度，加之電視樓書、戶外看牌、公交車身廣告、網(wǎng)站等，廣泛吸引更多客層，深挖市場(chǎng)潛力。銷售瓶頸期：主要以SP活動(dòng)為主，直接吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，同時(shí)可在價(jià)錢上巧做文章，制造特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠期間。同時(shí)適當(dāng)減少其它媒體投入。銷售末期：結(jié)合工程進(jìn)度，尋覓適宜契機(jī)，如前期交房，中庭完成等時(shí)機(jī)，繼續(xù)做出動(dòng)作，同時(shí)為下期開賣做鋪墊。十、案名引薦主推：城市之光(CitySunshine)空間鑒賞家空間巨匠望族觀筑金領(lǐng)帶北部明珠城市之光北門印象十一、廣告風(fēng)格范例新一代樓中樓優(yōu)質(zhì)名宅愛上樓中樓愛上樓中樓，愛上一種雍容大度的空間大賞，愛上一種從容悠然的生活態(tài)度；愛上樓中樓，是對(duì)傳統(tǒng)居住習(xí)慣的

25、顛覆和挑戰(zhàn)，對(duì)現(xiàn)代時(shí)髦家居文化的的向往與追求；愛上樓中樓，堅(jiān)決縱容本人的個(gè)性解放，釋放對(duì)愉快的事物、對(duì)愉快的未來(lái)的空間夢(mèng)想；愛上樓中樓，打動(dòng)于生活對(duì)努力的奢侈報(bào)答，打動(dòng)于家的幸福和暖和的種種空間表達(dá)；愛上樓中樓，喜歡女兒在本人樓上房間練鋼琴，浪漫和音飄逸，那種如癡如醉的覺得；愛上樓中樓，喜歡樓梯在室內(nèi)旋轉(zhuǎn)，妻子裙裾翩翩起舞，那種上上下下的覺得；愛上樓中樓，從此發(fā)現(xiàn)居住的真意，發(fā)現(xiàn)幸福生活新主張。新一代樓中樓優(yōu)質(zhì)名宅純大戶規(guī)劃，VIP名流人士專屬領(lǐng)地有能夠，邂逅如此恢弘的純粹大戶規(guī)劃，只需一次；有能夠，實(shí)現(xiàn)等待已久的夢(mèng)想，讓全家人皆大歡喜，只需一次；有能夠，享用一屋兩樓，讓幸福加倍的時(shí)機(jī)，只需一

26、次；有能夠，在付出更多的代價(jià)才干得到的名流排場(chǎng)之前，只需一次；有能夠，回絕平庸，回絕一層不變，擁抱新生活，就在這次。愛上樓中樓，從此發(fā)現(xiàn)居住的真意，發(fā)現(xiàn)幸福生活新主張。十二、典型個(gè)案資料COLLECTION1、 峰水佳苑投資興建：昆山中大房產(chǎn)開發(fā)工地位置：張家港河畔企劃銷售：香港嘉毅龍騰房地產(chǎn)咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)：新加坡CIDIL環(huán)境規(guī)劃：美國(guó)DYSA公司綠化率：50%平均單價(jià)：4500元/平米公建配套：室外游泳池、規(guī)范網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿中心、美容廳、咖啡廳、健身房、銀行、便利店、洗衣房、社區(qū)保健系統(tǒng)、博雅書屋、乒乓球室物業(yè)管理：深圳天安物業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)所在：玉峰山、張家港河近在咫尺，地理環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)更勝一籌；

27、物業(yè)管理效力完善正規(guī)；社區(qū)本身規(guī)模偏小但配套齊備；建筑外立面風(fēng)格單一呆板，缺乏變化，材質(zhì)用料不夠講究到位。2、 郁金香花苑：投資興建：昆山新鴻房產(chǎn)開發(fā)工地位置：花園路1555號(hào)企劃銷售：上海燁隆房產(chǎn)綠化率：50%面積大小：279-330平米別墅、151-200平米公寓銷售進(jìn)度：現(xiàn)主要銷售三期產(chǎn)品，同時(shí)原來(lái)預(yù)備開發(fā)的四期如今不開發(fā)建立進(jìn)度：今年三期三月底交房、公寓樓八月交房公建配套：1500平米奢華會(huì)所、VIP設(shè)備、棋牌室、茶室、理療室、乒乓球、健身房、桌球室、親子樂園、游泳池、桑拿浴室、咖啡廳個(gè)案客戶層：70%為臺(tái)商，少數(shù)為日韓商人及本地購(gòu)買者。物業(yè)管理：深圳天安物業(yè)，別墅2元/平米/月，公寓1元/平米/月優(yōu)優(yōu)勢(shì)所在：位置較好，規(guī)模