房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院土地資源管理專業(yè)證券是多種經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證的統(tǒng)稱，用來證明持券人有權(quán)按其券面所載內(nèi)容取得應(yīng)有權(quán)益的書面證明。按其性質(zhì)不同可將證券分為證據(jù)證券，憑證證券和有價(jià)證券。人們通常所說的證券即有價(jià)證券。股票是一種有價(jià)證券，是股份公司在籌集資本時(shí)向出資人公開或私下發(fā)行的、用以證明出資人的股本身份和權(quán)利，并根據(jù)持有人所持有的股份數(shù)享有權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的憑證。股票代表著其持有人（股東）對股份公司的所有權(quán)，每一股同類型股票所代表的公司所有權(quán)是相等的，即“同股同權(quán)”。股票可以公開上市，也可以不上市。在股票市場上，股票也是投資和投機(jī)的對象。對股票的某些投機(jī)炒作行為，例如無貨沽空，可

2、以造成金融市場的動蕩?；穑‵und）有廣義和狹義之分，從廣義上說，基金是指為了某種目的而設(shè)立的具有一定數(shù)量的資金。例如，信托投資基金、單位信托基金、公積金、保險(xiǎn)基金、退休基金，各種基金會的基金。在現(xiàn)有的證券市場上的基金，包括封閉式基金和開放式基金，具有收益性功能和增值潛能的特點(diǎn)。從會計(jì)角度透析，基金是一個(gè)狹義的概念，意指具有特定目的和用途的資金。因?yàn)檎褪聵I(yè)單位的出資者不要求投資回報(bào)和投資收回，但要求按法律規(guī)定或出資者的意愿把資金用在指定的用途上，而形成了基金。第一章 房地產(chǎn)投資第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的資金融通第一章

3、 房地產(chǎn)投資第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期投資收益的可能性大小。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是為投資者回答如下問題： 1.預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ 2.相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說， 產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？ 3.預(yù)期收益的變動性和離散性如何？一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念投入資金的安全性（招保萬金）期望收益的可靠性（山洞）投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性（內(nèi)認(rèn)）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：中國房地產(chǎn)上市公司四強(qiáng)招保萬金招商地產(chǎn)董事長林少斌保利地產(chǎn)董事長宋廣菊萬科集團(tuán)董事長王石金地集團(tuán)董事長凌克華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng) 萬達(dá)董事長

4、王健林 萬達(dá)中國商業(yè)航母投入資金的安全性（招保萬金）期望收益的可靠性（山洞）投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性（內(nèi)認(rèn)）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型 1234通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)5678（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分類變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購買力風(fēng)險(xiǎn)）：資金貶值（購買力降低）所帶來的風(fēng)險(xiǎn)1市場供求風(fēng)險(xiǎn)：（租金變化、房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化）2周期

5、風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場的周期波動系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)33利率風(fēng)險(xiǎn)：利率升高對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值。二是利率升高會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。另外，利率升高還會抑制市場上的房地產(chǎn)需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低、房地產(chǎn)投資者資金壓力較大。政策風(fēng)險(xiǎn)：土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，如1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施等以及近期出臺的“新國八條”及“限購令 。政治風(fēng)險(xiǎn)：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)

6、制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)：有可能發(fā)生的火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震等。投資者可以將或然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。（但它需要支付費(fèi)用）5 6 7 8 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分類1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2.未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4.比較風(fēng)險(xiǎn)5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)6.持有期風(fēng)險(xiǎn)（二）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分類投資的特性未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用。主要對置業(yè)者來說。資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期現(xiàn)金流 可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平 收益率比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)）：投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)

7、期目標(biāo)要求。對開發(fā)投資者，來自未來市場價(jià)格變化、成本增加、市場吸納能力的變化。對置業(yè)投資者，未來租金的變化、市場空置率變化、物業(yè)毀損、資本化率變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入。 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：合適的時(shí)機(jī)、物業(yè)持有時(shí)間的長短、持有期內(nèi)對物業(yè)裝修改造的時(shí)間選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售的時(shí)機(jī)等持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)123456令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平使房地產(chǎn)投資者盡其可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)對決策影響四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響模型的應(yīng)用折現(xiàn)率的確定（一）（二）（三）（四）投資組合理論投資組合的作用系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)率的評估投資組合理論的主要論點(diǎn) 五、風(fēng)險(xiǎn)與

8、投資組合（一）主要觀點(diǎn)在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低或是一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。（二）作用投資組合并不能使投資變得毫無風(fēng)險(xiǎn)，可以將個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在風(fēng)險(xiǎn)與投資組合（三）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)率的評估E(rj)=rf+jE(rm)-rf式中：E(rj)在某一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率 rf 在同一時(shí)間段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率 E(rm)在同一時(shí)間段內(nèi)，市場的整體平均回報(bào)率 j資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的

9、相關(guān)系數(shù)系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是代表某一投資項(xiàng)目相對于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。收益與風(fēng)險(xiǎn)資本資產(chǎn)定價(jià)模型一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。（四）模型的應(yīng)用折現(xiàn)率的確定假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.4，那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率： R=10%+0.4*(20%-10%)=14%第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的資金融通一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念與意義二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源四、金

10、融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求六、金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方案的選擇房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融金融通過各種信用方式、方法、工具，組織、調(diào)劑、融通房地產(chǎn)領(lǐng)域（生產(chǎn)，流通，消費(fèi)）貨幣資金的業(yè)務(wù)活動，是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱房地產(chǎn)項(xiàng)目融資以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動，其基本特征是具有償還性 金融就是貨幣資金的融通，包括貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念與意義概念金融機(jī)構(gòu)Text投資者融出資金金融機(jī)構(gòu)擁有的資金不能及時(shí)融出，一方面會由于通貨膨脹的影響而貶值，另一方面，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯

11、集的，還要墊付資金的利息融入資金任何房地產(chǎn)投資者要想在激烈的市場競爭中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及以往的投資信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng) 意義一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念與意義股本金：投資者對其所投資項(xiàng)目投入的資本金，通常來自投資者的自有資金 銀行貸款 社會集資：1.發(fā)行股票2.發(fā)行公司債券 其他渠道：1.預(yù)售或預(yù)租2.承包商墊資承建3.合作開發(fā)1234二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源 權(quán)益融資：公司上市或增發(fā)新股、集資、合作開發(fā)等，與自有資金一起形成股本金或權(quán)益資本。資金供應(yīng)者與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分配利潤。 直接融資：資金供應(yīng)方與需求方直接接觸，基本上沒有中

12、間環(huán)節(jié) 債務(wù)融資：舉債方式融資。銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)信托投資公司等。資金供應(yīng)者不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用 間接融資：通過金融中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)融資過程。與直接融資相比，不受融資雙方資金數(shù)量、信譽(yù)及時(shí)間、地點(diǎn)和范圍等方面的限制。是一種可以無限擴(kuò)展的融資方式，銀行等金融機(jī)構(gòu)可以在社會范圍內(nèi)集中資金，融資規(guī)?？纱罂尚。绞届`活，資金的運(yùn)用也更加合理有效，且利于中央銀行進(jìn)行宏觀的金融控制接觸和聯(lián)系方式不同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得報(bào)酬方式 不同三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式土地儲備貸款 房地產(chǎn)抵押貸款 債務(wù)融資土地開發(fā)貸款 建設(shè)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 土地購置貸款 個(gè)人住房抵押貸款 商

13、用房地產(chǎn)抵押貸款 在建工程抵押貸款 債務(wù)融資的方式1土地購置貸款：不得超過土地評估價(jià)值的50-60%。 在我國央行目前的規(guī)定是：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。2土地開發(fā)貸款：土地開發(fā)是對毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段 3建設(shè)貸款：建設(shè)貸款被用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其他相關(guān)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 1.是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。2.土地儲備貸款對象是對一級土地市場進(jìn)行管理的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)和對一級土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)。3.土地儲備貸款的主要還款來源

14、是土地出讓收入 土地儲備貸款土地儲備貸款 類型：商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（公積金）住房抵押貸款兩種類型。 貸款額：購房價(jià)值80%，期限最長30年個(gè)人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。貸款額：購房價(jià)值60%，期限最長10年商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押貸款指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 房地產(chǎn)抵押貸款投資的特性4231合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)擇優(yōu)選擇設(shè)定抵押的房地產(chǎn)合理確定抵押率（LTV），

15、5070% 處置抵押物的渠道暢通四、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求3241資金融出機(jī)構(gòu)的資金來源和財(cái)力狀況 資金融出機(jī)構(gòu)的辦事效率 各項(xiàng)融資收費(fèi)的合理性 對資金的調(diào)動和轉(zhuǎn)移的靈活性 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方案選擇1 項(xiàng)目貸款審查客戶評價(jià)項(xiàng)目評價(jià)擔(dān)保方式評價(jià)貸款綜合評價(jià)六、金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查資信等級劃分：AAA；AA；A；BBB；BB；B銀行貸款對企業(yè)資信的要求： BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行資助。企業(yè)資信等級評價(jià)項(xiàng)目基本情況指標(biāo)：四證落實(shí)情況；自有資金占總投資比率；資金落實(shí)清楚；地理與交通位置；基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況；項(xiàng)目品質(zhì)市場分析指標(biāo)：市場定位；供需形勢分析；競爭形勢分析；市場營銷能

16、力；認(rèn)購或預(yù)售/預(yù)租能力財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；銷售利潤率；貸款償還期；敏感性評價(jià)貸款項(xiàng)目評估1 保證：由貸款銀行、貸款人與第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無力歸還貸款時(shí)，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2 抵押：指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。3 質(zhì)押：指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債務(wù)的擔(dān)保。貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保方式評價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)額=貸款額信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)21貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=（貸款風(fēng)險(xiǎn)額/貸款額）100%貸款綜合評價(jià)1.信用等級系數(shù)：AAA級企業(yè)30%；AA級50%；A級70%；BBB級90%。2.貸款方式系數(shù)：信用貸款100%；由銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的10-20%；由省級非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的50%；AA級以下企業(yè)擔(dān)保100%；商品房抵押50%；其他房屋及建筑物抵押100%（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長于貸款到期日的，系數(shù)取值50%）3.貸款期限系數(shù)：中短期貸款