法律盡職調(diào)查報告(模板)

1、關(guān)于美國AAA投資公司FBBBB住宅項目之法律盡職調(diào)查報告北京市 DDDDDD律師事務(wù)所 D二 一八 年八月十八日第 頁 共 46 頁第一部分導(dǎo)言 TOC o 1-5 h z 簡稱 2背景 3報告范圍3報告內(nèi)容3聲明 4第二部分管理層概述6第三部分盡職調(diào)查報告正文8關(guān)于對 F 置業(yè)公司法律主體資格和存續(xù)狀態(tài)的調(diào)查結(jié)論8關(guān)于對 F 物業(yè)公司（目標(biāo)公司）法律主體資格和存續(xù)狀態(tài)的調(diào)查結(jié)論9關(guān)于 F 物業(yè)公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的調(diào)查結(jié)論14關(guān)于對 F 物業(yè)公司依法取得項目用地國有土地使用權(quán)的調(diào)查結(jié)論15關(guān)于對 F 物業(yè)公司依法取得項目開發(fā)權(quán)及辦理相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)的調(diào)查結(jié)論20關(guān)于項目用地征地安置補償之審

2、批手續(xù)合法性的調(diào)查結(jié)論23關(guān)于對 F 物業(yè)公司與相關(guān)集體經(jīng)濟組織簽署的協(xié)議履行情況的調(diào)查結(jié)論26關(guān)于項目用地國有土地使用權(quán)出讓合同的履行情況以及目標(biāo)公司新老股東之間所簽署的相關(guān)協(xié)議對土地出讓合同履行所帶來的影響28關(guān)于項目用地范圍內(nèi)七通一平及有關(guān)市政配套落實事項的調(diào)查結(jié)論34關(guān)于對 F 物業(yè)公司其他重要事項的調(diào)查結(jié)果及說明36第四部分附件45關(guān)于 AAA公司擬投資FBBBB住宅項目之法律盡職調(diào)查報告To：美國AAA投資公司From ： 北京市 DDDDDD律師事務(wù)所 DSubject ： 關(guān)于AAA公司擬投資FBBBB住宅項目之法律盡職調(diào)查報告第一部分導(dǎo)言一、 簡稱 為了方便閱讀之目的，本報告

3、相關(guān)簡稱如下：簡稱全稱AAA公司美國AAA投資公司，即貴司項目F 市 BBBB住宅項目，即此次AAA公司擬投資的目標(biāo)項目F 置業(yè)公司北京F 置業(yè)投資有限公司F 物業(yè)公司GF物業(yè)投資有限公司，也即目標(biāo)公司F 基業(yè)公司北京F 基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山水綠洲公司北京山水綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司F 公司北京F 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司H 信息集團H 信息產(chǎn)業(yè)（集團）股份有限公司H 信息公司GH信息置業(yè)投資有限公司鬼信公司F 鬼信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限責(zé)任公司F 置業(yè)公司GF置業(yè)投資有限公司F 科技公司FF 科技發(fā)展有限公司F 公司GF房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北沈F 村F 市電子城街道辦事處北沈F 村G省政府G 省人民政府F

4、市政府G 省F 市人民政府F 政府G 省 F 市 F 人民政府F市 FF 市發(fā)展與改革委員會G省 FG 省發(fā)展與改革委員會F 市國土局F 市國土資源局根據(jù)貴司的介紹，我們理解：貴司擬與F 置業(yè)公司合作開發(fā)FBBBB住宅項目，從而需要對F 置業(yè)公司、F 物業(yè)公司進行法律盡職調(diào)查，并對F 物業(yè)公司取得項目開發(fā)建設(shè)權(quán)的合法性、取得項目用地國有土地使用權(quán)的合法性進行法律盡職調(diào)查。報告范圍本次調(diào)查的范圍僅限于F 置業(yè)公司的法人主體資格存續(xù)狀況，F(xiàn) 物業(yè)公司的設(shè)立、股權(quán)變更、法定代表人變更、現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)、法人主體資格存續(xù)狀況，F(xiàn) 物業(yè)公司取得項目用地國有土地使用權(quán)的合法性、取得項目開發(fā)建設(shè)權(quán)的合法性，項目的

5、立項、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、開工許可等審批報建手續(xù)辦理情況，F(xiàn) 物業(yè)公司的資產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利受限情況、F 物業(yè)公司的重大訴訟或仲裁等方面。報告內(nèi)容報告詳細(xì)信息請參閱本報告第二、三部分。前 提依據(jù) 出具本調(diào)查報告的依據(jù)：F 物業(yè)公司、F 置業(yè)公司向本所提供的文件資料（包括各種證照、批復(fù)、許可、合同、圖紙、聲明等）及相關(guān)工作人員就特定問題向本所的陳述；本所僅根據(jù)F 物業(yè)公司、F 置業(yè)公司已提供的資料和本所查證的事實出具本調(diào)查報告，對于因F 物業(yè)公司、F 置業(yè)公司未提供相關(guān)資料或提供資料不全而無法查證和確認(rèn)的事項，本所在調(diào)查報告中尚不能作出法律判斷，因此，不排除F 物業(yè)公司、F 置業(yè)公司說明新的情況

6、或提供新的資料后，本所會對有關(guān)結(jié)論進行修正；為出具本調(diào)查報告之目的，本所律師赴北京市工商行政管理局G 分局以及 G 省工商行政管理局，進行了針對F 置業(yè)公司、F 物業(yè)公司的工商調(diào)查，該工商調(diào)查的結(jié)果也作為本報告的依據(jù)之一；為出具本調(diào)查報告之目的，本所律師在相關(guān)政府網(wǎng)站對該項目公示的開發(fā)手續(xù)進行了查證，該項調(diào)查的結(jié)果也作為本報告的依據(jù)之一。聲明需要特別向貴司匯報的是，本所律師于2010 年 6 月 24 日至 2010 年 6 月27 日 在 F 進行法律盡職調(diào)查期間，F(xiàn) 物業(yè)公司的G 總經(jīng)理介紹，F(xiàn) 物業(yè)公司目前正在與 F 市國土局相關(guān)部門協(xié)調(diào)，擬在項目用地的拆遷補償工作完成前辦理取得項 目用

7、地的國有土地使用權(quán)證， F 市國土局相關(guān)經(jīng)辦人員也已經(jīng)同意，現(xiàn)正在辦理之中；處于某種考慮，希望我們目前暫不要去F 市國土局訪談，以免影響 到項目用地國有土地使用權(quán)證的辦理?；谏鲜鲈?，我們沒有去F 市國土局訪談，未對F 物業(yè)公司與F 市國土局所簽署的國有土地使用權(quán)出讓合同及辦理土地權(quán)利登記等事宜進行核查。本調(diào)查報告是根據(jù)本所律師對事實的了解和對法律的理解而作出的。本所在審閱文件清單中所列的全部文件時，假定文件上的全部簽名、蓋章屬實，提供給本所的全部文件復(fù)印件均與其正本或原件相符和一致，且各項正本或原始文件均系真實、完整和準(zhǔn)確的，并且F 物業(yè)公司和F 置業(yè)公司未隱瞞和遺漏與此次盡職調(diào)查相關(guān)的其

8、他重要文件。本所不承擔(dān)因F 物業(yè)公司和F 置業(yè)公司未向本所提供有關(guān)公司的任何資料，包括合同、協(xié)議、證照及其他文件或提供前述資料不完全、不真實所導(dǎo)致的任何不利后果。本所作為在中華人民共和國境內(nèi)依據(jù)中國法律執(zhí)業(yè)的機構(gòu)，僅根據(jù)中國法律對有關(guān)事項發(fā)表意見，并不對中國以外的法律發(fā)表任何意見。本調(diào)查報告僅為題述目的作出并僅供貴司或貴司委托的專業(yè)顧問使用；未征得本所事先書面許可或確認(rèn)，不得向其他第三方披露、透露，并不得擅自引用或轉(zhuǎn)述或據(jù)以向本所追究任何責(zé)任。綜上所述，本所律師按照中國律師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范和道德規(guī)范，經(jīng)過審慎調(diào)查，向貴司提交如下報告。順頌商祺！北京市DDDDDD律師事務(wù)所 D二零零八年七月十八日

9、第二部分管理層概述為使得貴司領(lǐng)導(dǎo)能快速了解本報告的核心結(jié)論，我們特別編寫了該部分內(nèi)容。但必須說明，該概述僅是最核心的結(jié)論匯總，并不包括全部的事實以及我們在正文部分所可能作出的必要的保留意見。因此， 概述的結(jié)論僅供貴司領(lǐng)導(dǎo)閱讀報告時參考或作為索引，完整結(jié)論應(yīng)以本報告第三部分的論述和分析為準(zhǔn)。貴司的合作方F 置業(yè)公司是一家在北京注冊成立的合法存續(xù)的企業(yè)法人。F 物業(yè)公司是一家在F 注冊成立的，并以F 置業(yè)公司為唯一股東的，合法存續(xù)的企業(yè)法人。F 物業(yè)公司經(jīng)法定公開程序競得項目用地的國有土地使用權(quán)，并簽署了國有土地使用權(quán)出讓合同，且已經(jīng)領(lǐng)取了項目用地的國有土地使用證，因此，我們認(rèn)為，F(xiàn) 物業(yè)公司是項

10、目用地的合法土地使用權(quán)人。F 物業(yè)公司作為項目用地的土地使用權(quán)人，簽署了 國有土地使用權(quán)出讓合同，已經(jīng)在政府主管部門辦理了項目備案，這表示該項目投資已經(jīng)得到了政府認(rèn)可。隨著后續(xù)相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)的完善，我們認(rèn)為，F(xiàn) 物業(yè)公司具有項目開發(fā)權(quán)，但仍需通過政府的進一步審批落實此項權(quán)利。根據(jù)我們所掌握的資料，對項目用地范圍內(nèi)農(nóng)民的征地安置補償工作是經(jīng)過依法審批的，相關(guān)程序亦符合法律規(guī)定。F 物業(yè)公司與相關(guān)集體經(jīng)濟組織所簽署的補償協(xié)議在法律效力上存在疑問，但這種現(xiàn)象在中國的各地方房地產(chǎn)項目運作中較為常見。就本項目而言，該等費用應(yīng)計入總的地價款之中，只是在法律文件上仍有欠缺，需進一步完善。在未來的商業(yè)談判中

11、，也有必要就此等問題作出明確安排。F 物業(yè)公司新老股東（即H 信息公司、F 置業(yè)公司和F 基業(yè)公司、F 置業(yè)公司）之間的交易對F 物業(yè)公司履行國有土地使用權(quán)出讓合同帶來了一定影響，使得有關(guān)的款項支付程序需要作出調(diào)整。我們認(rèn)為，在這一問題上，尚需完善相關(guān)的法律文件，以消除潛在法律風(fēng)險。根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，項目用地為現(xiàn)狀出讓，因此，項目用地的七通一平及市政配套落實的工作責(zé)任將由F 物業(yè)公司自行完成。該部分工作內(nèi)容復(fù)雜，也有可能涉及巨額費用，因此，還請貴司對該問題給予高度注意，并在未來的商業(yè)談判中予以考慮。第三部分盡職調(diào)查報告正文關(guān)于對 F 置業(yè)公司法律主體資格和存續(xù)狀態(tài)的調(diào)查結(jié)論以下

12、關(guān)于F 置業(yè)公司的最新工商登記基本信息，系我們依據(jù)本所律師于2010年 6 月 20 日從北京市工商行政管理局G 工商分局可查詢、打印的關(guān)于F 置業(yè)公 司的全部工商資料而作出，我們所作出的相關(guān)結(jié)論也以截至2010 年 6 月 20日 所掌握的信息為準(zhǔn)。1.1 F 置業(yè)公司的最新工商登記基本信息根據(jù)北京市工商行政管理局于2010 年 4 月 2 日頒發(fā)的 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副 本） 【注冊號為110228116407694 號】的記載，F(xiàn) 公司目前的基本情況如下：登記事項內(nèi)容名稱北京F 置業(yè)投資有限公司注冊號110228116407694住所北京市G縣檀東路15 號 304 室法定代表人鬼磊注冊

13、資本金11111 萬元人民幣企業(yè)類型有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍項目投資管理；投資管理咨詢（中介服務(wù)除外）；市場調(diào)查；經(jīng)營期限20 年，自2114 年1 月 13 日至2024 年 1 月 12 日。成立日期2114 年 1 月 13 日年檢已通過2117 年度年檢股東姓名出資額出資比例鬼磊511 萬元人民幣50姜玲311 萬元人民幣30鬼建文111 萬元人民幣10杜鬼111 萬元人民幣101.2 分析及結(jié)論F 置業(yè)公司為一家依法設(shè)立的公司。中華人民共和國公司法第七條規(guī)定： “依法設(shè)立的公司， 由公司登記管理機關(guān)發(fā)給公司營業(yè)執(zhí)照，公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期”。而根據(jù)我們所查詢到的工商資料顯示：

14、F 置業(yè)公司已經(jīng)取得了公司登記管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，并已經(jīng)完成了相關(guān)年度的年檢工作，因而我們認(rèn)為， F 置業(yè)公司為一家依法設(shè)立的有限責(zé)任公司。截至 2010 年 6 月 20 日， F 置業(yè)公司為一家合法存續(xù)的公司。中華人民共和國公司登記管理條例第四十五條規(guī)定： “經(jīng)公司登記機關(guān)注銷登記，公司終止”。另外，最高院關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函亦規(guī)定： “清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后， 該企業(yè)法人才歸于消滅”。而根據(jù)我們所查詢到的F 置業(yè)公司截至2010 年 6 月 20 日的工商資料顯示，F(xiàn)置業(yè)公司并沒有辦理注銷登記的工商記錄，因而我們認(rèn)為，截至2010

15、 年 6月20 日， F 置業(yè)公司為一家合法存續(xù)的公司，具有法人主體資格關(guān)于對 F 物業(yè)公司（目標(biāo)公司）法律主體資格和存續(xù)狀態(tài)的調(diào)查結(jié)論以下關(guān)于F 物業(yè)公司的最新基本工商登記信息，以及公司設(shè)立，股權(quán)變更，法定代表人變更，現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，法人主體資格存續(xù)狀況等內(nèi)容，系我們依據(jù)本所律師于 2010 年 6 月 25 日從G 省工商行政管理局可查詢、打印的關(guān)于F 物業(yè)公 司的全部工商資料而作出，我們所作出的相關(guān)結(jié)論也以截至2010 年 6 月 20日 所掌握的信息為準(zhǔn)。F 物業(yè)公司的設(shè)立、變更設(shè)立2116 年 9 月 22 日， G 省工商局出具了企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書（內(nèi)名稱預(yù)核內(nèi)字【2116】第11

16、110611111503 號） ，預(yù)先核準(zhǔn)企業(yè)名稱為“GF物業(yè)投資有限公司” 。此外，該通知書顯示，F(xiàn) 物業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)為H 信息公司投資1811萬元，持有90%股權(quán)，鬼信公司投資211 萬元，持有10%股權(quán)。2116 年 11 月 2 日，H 信息公司、鬼信公司和F 置業(yè)公司共同向G 省工商局出具證明 ， 說明 H 信息公司已退出F 物業(yè)公司股東會，同意 F 置業(yè)公司加入股東會。2116 年 11 月 10 日， F 物業(yè)公司成立。根據(jù)其設(shè)立登記申請書，其設(shè)立登記時的基本工商登記情況如下：登記事項內(nèi)容名稱GF物業(yè)投資有限公司住所F 市 H 中路 86 號法定代表人劉小彬注冊資本金11111

17、萬元人民幣企業(yè)類型有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營；商品房的銷售；物業(yè)管理及房屋中介服務(wù)。根據(jù) 2116 年 11 月 8 日G 宏達有限責(zé)任會計師事務(wù)所出具的陜宏驗字（2116）第 11963 號驗資報告， F 物業(yè)公司的注冊資本金已經(jīng)全部到位。F 物業(yè)公司設(shè)立時的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：股東出資額占注冊資本比例F 置業(yè)公司911 萬元人民幣90鬼信公司111 萬元人民幣10第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2117 年 6 月 29 日， F 物業(yè)公司原股東之一F 置業(yè)公司將其持有F 物業(yè)公司90% 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京F 基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，另一股東鬼信公司將其持有 F 物業(yè)公司10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F 基業(yè)公司。此

18、次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，F(xiàn) 基業(yè)公司持有 F 物業(yè)公司的111股權(quán)。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，F(xiàn) 物業(yè)公司法定代表人由劉小彬變更為鬼磊，同時鬼磊兼任F物業(yè)公司執(zhí)行董事，經(jīng)理為G，監(jiān)事為康凱。第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2117 年 11 月 26 日， F 物業(yè)公司股東F 基業(yè)公司將其持有F 物業(yè)公司111%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F 置業(yè)公司。此次轉(zhuǎn)讓后，F(xiàn) 置業(yè)公司持有F 物業(yè)公司的111股權(quán)。注冊號變更根據(jù) F 物業(yè)公司的工商檔案資料顯示，F(xiàn) 物業(yè)公司注冊號已由原61111101020618更改為61111101111153053。年檢情況根據(jù) F 置業(yè)公司提供的F 物業(yè)公司于2117 年 12 月 24 日取得的營業(yè)執(zhí)照顯示，F(xiàn)

19、物業(yè)公司已經(jīng)于2010 年 4 月 5 日通過了2117 年度年檢。F 物業(yè)公司的其他登記證書F 物業(yè)公司還提供了以下證書：1）組織機構(gòu)代碼證住所F 市 H 中路86 號代碼79412345-8有效期2117 年 7 月 19 日至2011 年 6 月 28 日頒發(fā)單位G省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局登記號組管代6111110-0946582）國稅稅務(wù)登記證住所F 市 H 中路86 號稅號陜國稅字610113794123458頒證日期2117 年 7 月 24 日頒發(fā)單位F 市 F 國家稅務(wù)局3）地稅稅務(wù)登記證住所F 市 H 中路86 號稅號雁地稅字013146527 號頒證日期2117 年 7 月 20

20、日頒發(fā)單位F 市地方稅務(wù)局雁塔分局F 物業(yè)公司的最新工商登記信息根據(jù)G 省工商行政管理局于2117 年 12 月 24 日頒發(fā)的 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（ 副本） 【注冊號為61111101111153053 號】的記載，F(xiàn) 物業(yè)公司目前的基本情況如下：登記事項內(nèi)容名稱GF物業(yè)投資有限公司注冊號61111101111153053住所F 市 H 中路 86 號法定代表人鬼磊注冊資本11111 萬元人民幣實收資本11111 萬元人民幣企業(yè)類型有限責(zé)任公司（法人獨資）經(jīng)營范圍房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售；商品房的銷售；物業(yè)管理；房屋 中介服務(wù)。經(jīng)營期限鬼期股東北京F 置業(yè)投資有限公司持有公司111%股權(quán)。分析及結(jié)論

21、F 物業(yè)公司為一家依法設(shè)立的公司。中華人民共和國公司法第七條規(guī)定：“依法設(shè)立的公司，由公司登記管理機關(guān)發(fā)給公司營業(yè)執(zhí)照，公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期”。而根據(jù)我們所查詢到的工商資料顯示：F 物業(yè)公司已經(jīng)取得了公司登記管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，并已經(jīng)完成了相關(guān)年度的年檢工作，所以，F(xiàn) 物業(yè)公司為依法設(shè)立的有限責(zé)任公司。截至 2010 年 6 月 25 日， F 物業(yè)公司為一家合法存續(xù)的公司。中華人民共和國公司登記管理條例第四十五條規(guī)定：“經(jīng)公司登記機關(guān)注銷登記，公司終止”。另外，最高院關(guān)于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函亦規(guī)定：“清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，

22、該企業(yè)法人才歸于消滅”。而根據(jù)我們所查詢到的F 物業(yè)公司截至2010 年 6 月 25 日的工商資料顯示，F(xiàn)物業(yè)公司并沒有辦理注銷登記的工商記錄，因此，截至2010 年 6 月 25 日，F(xiàn) 物業(yè)公司為一家合法存續(xù)的公司，具有法人主體資格。關(guān)于F 物業(yè)公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的調(diào)查結(jié)論3.1 F 物業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書內(nèi)容企業(yè)名稱GF物業(yè)投資有限公司企業(yè)地址F 市 H 中路 86 號法定代表人鬼磊批準(zhǔn)從事房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營時間2010 年 1 月頒證日期2010 年 3 月 21 日有效期限2010 年 3 月至2119 年 3 月業(yè)務(wù)范圍可承擔(dān)3 萬平米以下（含3 萬平米）建設(shè)項目頒發(fā)單位G

23、省建設(shè)廳3.2 分析及結(jié)論F 物業(yè)公司所取得的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)證書規(guī)定其僅可承擔(dān)3 萬平方米以下（含 3 萬平方米）的建設(shè)項目，然而，F(xiàn)BBBB住宅項目的開發(fā)建設(shè)規(guī)模為16.3萬多平方米，從而，不可避免的產(chǎn)生了F 物業(yè)公司超越資質(zhì)證書所核準(zhǔn)的開發(fā)規(guī)模進行開發(fā)建設(shè)的問題。對于上述問題，中國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定如下：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十五條規(guī)定： “違反本條例規(guī)定， 未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處 5 萬元以上10 萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 ”同時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管

24、理規(guī)定 第二十條規(guī)定： “企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處 5 萬元以上10 萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照?！备鶕?jù)上述行政法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定可知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在所取得的資質(zhì)證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)；否則可能受到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的行政處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。針對上述法律風(fēng)險，在F 置業(yè)公司的安排下，我們特別走訪了F 市建設(shè)委員會房地產(chǎn)開發(fā)管理處林雙女士，據(jù)林雙女士介紹：超越資質(zhì)證書所核準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模進行房產(chǎn)項目開發(fā)建

25、設(shè)的情況，在F 市比較常見，F(xiàn) 市建設(shè)委員會對該上述情況的處理比較靈活，F(xiàn) 物業(yè)公司可以通過與F 市建設(shè)委員會溝通、協(xié)商，解決上述問題，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題應(yīng)當(dāng)不會對F 物業(yè)公司進行項目開發(fā)構(gòu)成實質(zhì)性障礙。事實上，該問題在中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是比較常見的，就我們了解的實踐情況而言，與上述F 市建設(shè)委員會工作人員所陳述的情況相符。關(guān)于對F 物業(yè)公司依法取得項目用地國有土地使用權(quán)的調(diào)查結(jié)論4.12116 年 12 月 8 日， F 市國土局向F 市政府呈報了關(guān)于原萬國現(xiàn)代家居藝術(shù)廣 場項目用地掛牌出讓有關(guān)問題的請示（市國土字【2116】 201 號） ，該請示就 項目用地的歷史遺留問題提出處理意見，并

26、請F 市政府作出批示。4.2 F 市人民政府于2117 年 11 月 30 日下發(fā)市國土字【2117】第385 號關(guān)于掛牌出讓北沈F 村國有儲備土地使用權(quán)的批復(fù)，同意 YT2-24-7 號地塊的出讓方案及出讓合同，同意由市國土局委托市土地儲備交易中心以掛牌方式組織出讓，總用地面積為46783.6 平米（折合70.175 畝） ，土地用途為住宅。4.32117 年 12 月 6 日， F 市國土局發(fā)布西土掛【2117】 18 號 F 市國有建設(shè)用地使 用權(quán)掛牌出讓公告，公開出讓YT2-24-7 號 BBBB 土地，凈用地面積46783.6 平米（折合70.175 畝） ，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅，容積

27、率為3.5，建筑密度 20%，綠地率35%，土地使用年期70 年，競買保證金11111 萬元。4.42117 年 12 月 26 日， F 政府向 F 市國土局出具雁政函【2117】 56 號關(guān)于原萬國現(xiàn)代家居藝術(shù)廣場項目用地掛牌出讓有關(guān)問題的函， 述明： F 物業(yè)公司2113年 6 月兼并了原區(qū)屬國企小寨商業(yè)大廈，截至 2116 年 11 月承擔(dān)了5640 萬元負(fù)資產(chǎn)，對886 名職工已妥善安置480 名，還有406 名需要安置。但由于土地政策改變和土地審批延時，未能及時交由F 物業(yè)公司開發(fā)用于安置小寨商業(yè)大廈下崗職工?，F(xiàn)為妥善處理這一歷史遺留問題，區(qū)政府已經(jīng)安排相關(guān)部門確定專人負(fù)責(zé)此方面工

28、作，其他摘牌單位應(yīng)先與該部門聯(lián)系，了解相關(guān)情況。4.52010 年 1 月 9 日 F 市土地儲備交易中心向F 物業(yè)公司出具了 YT2-24-7 號 TOC o 1-5 h z 國有 建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓競買人資格確認(rèn)書。4.62010 年 1 月 13 日 F 市土地儲備交易中心向F 物業(yè)公司出具了YT2-24-7 號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓受理報價確認(rèn)書。4.72010 年 1 月 13 日 F 市土地儲備交易中心與F 物業(yè)公司簽訂了YT2-24-7 號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。4.8 2010 年 1 月 13 日， F 市國土局與F 物業(yè)公司簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同

29、主要內(nèi)容為：項目內(nèi)容出讓方F 市國土局受讓方F 物業(yè)公司合同編號西儲土出（掛）字201002 號簽署日期2010 年 1 月 13 日出讓方式掛牌出讓宗地位置BBBB以南，西萬路以東宗地用途住宅宗地出讓面積46783.6 平方米地價款2 億元規(guī)劃條件容積率為3.5，建筑密度為20%，綠地率為35%違約責(zé)任按照土地使用權(quán)出讓合同第九條、第三十條約定， 前述所有出讓金應(yīng)于2010 年 2 月 13 日前全 部繳清，否則每逾期一日應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期支付款項千分之一的滯納金，逾期超過3 個月的，國土局有權(quán)收回土地使用權(quán)。4.92010 年 5 月 5 日 F 市市政管理委員會向市規(guī)劃局和建委出具市代道路字2

30、010】26 號關(guān)于城市代征道路用地接收情況的函，確認(rèn)代征道路面積27.5 畝已具備接收管理條件，請規(guī)劃局和建委辦理該宗土地的其他事項。4.10 項目用地國有土地使用證的取得：2010 年 6 月 27 日， F 市人民政府、F 市國土局向F 物業(yè)公司下發(fā)國有土地使 用證 ，內(nèi)容如下：項目內(nèi)容發(fā)證機關(guān)F 市人民政府、F 市國土局土地使用者GF物業(yè)投資有限公司編號西雁國用（2010 出）第348 號簽發(fā)日期2010 年 6 月 27 日座落F 市 FBBBB南側(cè)、西萬路以東地號YT2-24-8圖號75-20-1 ； 75-11-21取得價格土地等級為四級使用權(quán)類型出讓用途住宅使用權(quán)面積46783

31、.6 平米終止日期2078 年 1 月 12 日4.11 分析及結(jié)論項目用地的土地出讓方式合法。根據(jù)自 2117 年 10 月 1 日起施行的中華人民共和國物權(quán)法第一百三十七條第二款的規(guī)定： “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 ”另外根據(jù)自 2117 年 11 月 1 日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定第四條的規(guī)定： “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 ”可知，上述項目用地使用權(quán)的出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌

32、方式進行。根據(jù)上述相關(guān)文件資料顯示，項目用地的出讓方式為“掛牌出讓”，符合上述法律規(guī)章要求。項目用地掛牌出讓的程序亦符合法律規(guī)定。針對該項目用地掛牌出讓的具體程序，在F 置業(yè)公司的安排下，我們走訪了 F 市土地儲備交易中心的劉潔女士，根據(jù)劉潔女士的說明，F(xiàn) 市國土局在對該項目用地進行掛牌出讓之前，已經(jīng)將項目用地的掛牌出讓方案及土地出讓合同報F 市政府批準(zhǔn)同意；項目掛牌出讓由F 市國土局委托F 市土地儲備交易中心以掛牌的方式組織出讓；由于項目用地有歷史遺留問題，故而采用毛地出讓的方式掛牌出讓的項目用地；項目用地出讓程序完全是嚴(yán)格依法進行的。結(jié)合中國現(xiàn)行的有關(guān)土地掛牌出讓的程序性規(guī)定，我們認(rèn)為，該

33、項目用地國有土地使用權(quán)的掛牌出讓程序基本符合招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。根據(jù)以上事實并結(jié)合相關(guān)的法律規(guī)定可知，F(xiàn) 物業(yè)公司與F 市國土局所簽署的項目用地國有土地使用權(quán)出讓合同依法成立并生效，并且F 物業(yè)公司已經(jīng)取得了國有土地使用證，因此， 我們認(rèn)為，F(xiàn) 物業(yè)公司是項目用地的合法使用權(quán)人。根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第九條之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；同時，第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。由于之前所陳述的原因，本所律師并未至F 市國土局現(xiàn)場核查項目用地的土地使用權(quán)登記情況，但是，根據(jù)我國目前所實行的登記發(fā)證制度，我們認(rèn)為，在上述國有

34、土地使用證真實的前提下，則可以認(rèn)定該土地使用權(quán)已經(jīng)完成登記并已經(jīng)發(fā)生法律效力。)關(guān)于該項目用地采用“毛地出讓”方式的特別說明： 所謂“毛地出讓”，是指政府在未完成項目用地范圍內(nèi)的拆遷、安置、補償?shù)葪l件的情況下，所進行的國有土地使用權(quán)出讓。就本項目而言，根據(jù)F 市土地儲備交易中心劉潔女士的介紹，由于該項目特殊的歷史背景，因此，采用“毛地出讓”即現(xiàn)狀出讓的方式進行，這一點在國有土地使用權(quán)出讓合同中也有明確規(guī)定。這就意味著，土地出讓方對于項目用地范圍內(nèi)的拆遷安置補償乃至七通一平工作將不負(fù)有進一步的工作責(zé)任，一切以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。)關(guān)于 F 物業(yè)公司在繳清地價款之前即取得國有土地使用證的問題分析：根據(jù)中國現(xiàn)

35、行法律及政策的規(guī)定， “未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。 就本項目用地而言，國有土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的地價款總額為2億元，但是，根據(jù)我們所掌握的資料，F(xiàn) 物業(yè)公司并沒有全部付清上述地價款。 因此， F 物業(yè)公司有可能會被認(rèn)定存在違反上述規(guī)定的行為。但是，根據(jù)F 物業(yè)公司G 總經(jīng)理的介紹，此種情況與新老股東之間的協(xié)議以及F政府的意見存在關(guān)聯(lián)，不能簡單的認(rèn)定為F 物業(yè)公司未付清地價款。針對該問題，我們會在下述第八點進行詳細(xì)分析，并討論其可能帶來的法律風(fēng)險。請貴司給予注意。關(guān)于對 F 物業(yè)公司依法取

36、得項目開發(fā)權(quán)及辦理相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)的調(diào)查結(jié)論2117 年 11 月 23 日 F 市規(guī)劃局向F 市土地儲備交易中心出具F 市規(guī)劃局關(guān)于FBBBB南側(cè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函，具體為：建設(shè)用地6.8758 公頃，其中代征城市道路27.5 畝，代征綠地5.462畝，具體畝數(shù)以征地測量成果為準(zhǔn)；規(guī)劃用地性質(zhì)為居住（R2） ，規(guī)劃建筑面積163811 平米；建筑密度20%，容積率3.5，綠地率不低于35%；停車位 506 輛（地上77 輛，地下429 輛） ；后退紅線：西、南、東退道路紅線10 米；用地指標(biāo)圖詳見F 市城市規(guī)劃設(shè)計研究院2117 年 11 月 20 日第 184 號BBBB控制性詳細(xì)規(guī)劃。

37、提示：在上述F 市規(guī)劃局制作的給F 市土地儲備交易中心的F 市規(guī)劃局關(guān)于FBBBB南側(cè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的函中， 確認(rèn)FBBBB住宅項目用地指標(biāo)圖詳見F市城市規(guī)劃設(shè)計研究院2117 年 11 月 20 日第 184 號 BBBB控制性詳細(xì)規(guī)劃；就此， 我們曾要求F 置業(yè)公司提供該F 市城市規(guī)劃設(shè)計研究院于2117 年 11 月 20日制作的第184 號 BBBB控制性詳細(xì)規(guī)劃這一文件；但是， F 置業(yè)公司的答復(fù)為：上述函件所指引的第184 號 BBBB控制性詳細(xì)規(guī)劃文件名稱有誤，經(jīng) F 市規(guī)劃局經(jīng)辦人員查找，該文件屬F 某大學(xué)用地控規(guī)指標(biāo)，故此只能按2116 年 10 月 23日 149 號文件

38、執(zhí)行。（注：2116 年 10 月 23 日 149 號文件已經(jīng)提供，如貴司認(rèn)為必要，可自行安排專業(yè)人員去F 市規(guī)劃局核查）2010 年 4 月 17 日， F 市 F 核發(fā)了F 市發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)BBBB項目備案確認(rèn)書的通知，其具體批復(fù)內(nèi)容如下：文件名稱 F 市發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)BBBB 項目備案確認(rèn)書的通知項目名稱BBBB項目文號市發(fā)改投發(fā)2010244 號核發(fā)日期2010 年 4 月 17 日有效期限二年建設(shè)地址F 市 FBBBB南側(cè)建設(shè)內(nèi)容總建筑面積163811 平米，90 平米以下住宅占到總住宅面積的70%， 總投資37110 萬元，先期開發(fā)建設(shè)31111 平米。據(jù)此備

39、案書辦理項目前期手續(xù)后，應(yīng)報送擬新開工項目基本情況報表，否則不得擅自開工建設(shè)。核發(fā)機關(guān)F 市 FF 物業(yè)公司目前尚未取得項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù) F 物業(yè)公司所作說明，該項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證要等到項目的設(shè)計方案得到批準(zhǔn)后方能辦理，目前設(shè)計方案正在審批之中。但是，根據(jù)2010 年 1 月日施行的 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第 38 條之規(guī)定，建設(shè)單位申領(lǐng)項目用 地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證并不必須要求在設(shè)計方案得到批準(zhǔn)之后，因此，我們理解，上述情形可能只是存在于F 當(dāng)?shù)卣块T的具體實踐中。由于建設(shè)用地規(guī)劃許可證對后續(xù)的項目開發(fā)建設(shè)手續(xù)極為重要，因此，我們請貴司對此問題給予關(guān)注，并在未來的商業(yè)談

40、判中作出適當(dāng)?shù)陌才?。F 物業(yè)公司目前尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對此，我們認(rèn)為，由于該項目F 物業(yè)公司目前尚未辦理建筑工程施工許可證。5.5對此，我們認(rèn)為，由于該項目的設(shè)計方案尚未通過審批，因此，尚沒有到申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的階段。5.6 分析及結(jié)論：F 物業(yè)公司已經(jīng)依法取得了項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。我們認(rèn)為，根據(jù)F 物業(yè)公司與F 市國土局所簽署的國有土地使用權(quán)出讓合同 ，政府部門已經(jīng)對F 物業(yè)公司開發(fā)建設(shè)該項目提出了明確的開發(fā)要求，包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)期限、開發(fā)進度等等。同時，F(xiàn) 物業(yè)公司也已經(jīng)就該項目的投資取得了 F 市發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)BBBB項目備案確認(rèn)書的通知，這表明該項目的投資計

41、劃也已經(jīng)得到了政府確認(rèn)?；谏鲜鍪聦崳覀冋J(rèn)為，F(xiàn) 物業(yè)公司已經(jīng)依法取得了項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。F 物業(yè)公司仍需進一步取得一系列行政許可，方可進行項目開發(fā)，實際實施對項目的開發(fā)建設(shè)的權(quán)利。如前所述，F(xiàn) 物業(yè)公司目前尚未取得包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證在內(nèi)的一系列行政許可文件，而這些文件對于后續(xù)的項目開發(fā)都是不可或缺的，也只有在取得了該等許可文件后，F(xiàn) 物業(yè)公司才可實際行使其開發(fā)建設(shè)權(quán)。關(guān)于 F 市F 進行投資項目備案的權(quán)限問題分析。根據(jù) F 市企業(yè)投資項目備案管理實施細(xì)則第三條之規(guī)定，總投資額在2 億元以上的固定資產(chǎn)投資項目，應(yīng)報G省政府投資主管部門備案。FBBBB住宅項目的投資總

42、額達到了3.7 億元，但投資備案卻是由F 市 F完成的，這一點與上述規(guī)定并不一致。就上述問題，我們電話咨詢了G 省 F，根據(jù)相關(guān)工作人員的答復(fù)，根據(jù)G省 F 的內(nèi)部規(guī)定，凡是F 市轄區(qū)的住宅建設(shè)項目，均無需報G 省 F 備案，直接報 F 市 F 備案即可。盡管我們并未查閱到該內(nèi)部文件，但我們傾向于 認(rèn)為， 上述投資備案的級別問題對該項目的開發(fā)權(quán)及開發(fā)建設(shè)手續(xù)不會產(chǎn) 生實質(zhì)性障礙。六、 關(guān)于項目用地征地安置補償之審批手續(xù)合法性的調(diào)查結(jié)論6.12116 年 6 月 9 日， G 省人民政府下發(fā)陜政土批【2116】 86 號關(guān)于F 市 2113年第十四批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)， 同意將北沈F

43、村相關(guān)土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，并征收為國有。6.22116 年 6 月 15 日， F 市政府下發(fā)征收土地方案公告，具體內(nèi)容如下：項目內(nèi)容公告編號【 2116】第47-1 號頒布日期2116 年 6 月 15 日項目名稱政府儲備土地（商業(yè)用地）征收土地位置電子城街道辦事處北沈F 村征收土地面積6.8759 公頃征地補償費607.229 萬元地上附著物補償費142.1163 萬元青苗補償費24.2892 萬元6.3 2116 年 8 月 17 日 F 市國土局公示【 2116】 第 47-2 號 征地補償安置方案公告，具體內(nèi)容如下：項目內(nèi)容編號【 2116】第47-2 號頒布日期2116 年 8 月

44、17 日項目名稱政府儲備土地（商業(yè)用地）征收土地位置北沈F 村一組、七組征收土地面積6.8759 公頃被征地村組、面積 及地類北沈F 村一組水澆地4.3927 公頃，土地補償費為24 萬元 / 公頃，安置補助費為51 萬元 / 公頃，共329.4515 萬元北沈F 村七組菜地2.4412 公頃，土地補償費36萬元 /公頃，安置補助費為76.5 萬元 /公頃，共274.635 萬元；其他農(nóng)用地0.419 公頃，土地補償費和安置補助費共75 萬元 /公頃，共 3.1425 萬元被征地面積共6.8759 公頃，總補償金額607.229萬元補償費總額773.5245 萬元征地補償費607.229 萬元

45、地上附著物補償費142.1163 萬元青苗補償費24.2892 萬元安置方式貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置異議告知被征收土地內(nèi)所有權(quán)人和使用權(quán)人對方案有異議的，應(yīng)于 2116 年 8 月 29 日前以村委會為單位以書面形式送達F 市國土局雁塔分局。6.42117 年 9 月 8 日， F 統(tǒng)一征地管理辦公室與北沈F 村村委會第一、七村民小簽訂征地協(xié)議，約定征用村民小組103.137 畝土地，補償款共計1629.5646萬元，地上附著物補償費用由建設(shè)單位另行支付。6.52117 年 9 月 14 日，北沈F 村村委會與北沈F 村第一、第七村民小組向F 市國土局發(fā)函，證明該村已與F 土地局和F 物業(yè)公司簽訂征

46、地協(xié)議與補充協(xié)議，并已收到全部征地補償款，征地補償工作已經(jīng)完成，同意市國土局將該等建設(shè)用地進行現(xiàn)狀公開掛牌出讓。6.6 F 市人民政府于2117 年 10 月 30 日下發(fā)的市國土字【2117】第350 號關(guān)于征 TOC o 1-5 h z 收 F 電子城街道辦事處北沈F 村集體土地的批復(fù)， 內(nèi)容為： 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，省人民政府陜政土批【2116】 86 號審批土地件轉(zhuǎn)發(fā)，同意將F 電子城街道辦事處北沈 F 村集體農(nóng)用地6.8758 公頃轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征為國有。另同意市國土局雁塔分局所報的征地補償安置方案。6.72117 年 11 月 6 日，北沈F 村村委會向F 市國土局和F 國土局出具函，聲

47、明歡迎 H 信息、 F 公司摘牌后在該村搞項目開發(fā)建設(shè)，拒絕其他單位和項目公司進地建設(shè)施工。提示： 另外， 在該文件中，北沈 F 村村委會聲稱H 信息公司、F 置業(yè)公司于2113年 6 月 16 日就與其簽署了項目用地的土地租賃協(xié)議，且土地租賃協(xié)議至2117 年 11 月 6 日時仍在繼續(xù)執(zhí)行；對此， 我們在盡職調(diào)查過程中曾要求F 置業(yè)公司 提供該文件，F(xiàn) 置業(yè)公司的解釋為：H 信息公司、F 置業(yè)公司實際上并沒有與北沈 F 村村委會簽署租賃項目用地的協(xié)議，北沈F 村村委會是為了配合 F 物業(yè)公 司摘牌項目用地而虛擬的上述事實。6.82117 年 11 月 14 日， F 麥普勘察測繪有限責(zé)任公

48、司出具了項目用地的宗地面積量算成果表（ 2117 市土測字546、 546-1 、 546-2 號） ；測量結(jié)果為：項目用地紅線內(nèi)土地面積為46783.6 平方米（折合70.175 畝） ，項目代征綠地面積為3641.5 平方米（折合5.462 畝） ，項目代征道路面積為18333.6 平方米（折合27.511 畝） 。F 市國土局雁塔分局于2117 年 11 月 21 日作出 關(guān)于征收電子城街道辦事處北沈 F 村集體土地的通知（市國土雁征發(fā)【2117】 25 號） ，同意將F 電子城街道辦事處北沈F 村集體農(nóng)用地6.8758 公頃轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征為國有。分析及結(jié)論：根據(jù)中國 土地管理法、 土

49、地管理法實施條例、 征用土地公告辦法及 G 省建設(shè)項目統(tǒng)一征地辦法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，國家對于集體土地的征收程序一般為：市縣人民政府?dāng)M定征地方案，逐級報有權(quán)政府部門批準(zhǔn)；公告征地方案；注銷被征收集體土地的權(quán)屬證書；公告征地補償安置方案；聽取被征地單位和個人的意見；f )市縣人民政府批準(zhǔn)征地補償安置方案；發(fā)放征地補償款項。就該項目用地所履行的土地征收程序來看，項目所在地的政府主管部門所進行的征地審批程序與國家及G 省的相關(guān)規(guī)定相一致。據(jù)此，我們認(rèn)為，項目用地范圍內(nèi)征地的審批手續(xù)合法，對應(yīng)的集體土地已經(jīng)合法的被征收為國有土地。需要說明的是，根據(jù)目前所掌握的資料，我們并未見到被征收土地的集體所有權(quán)

50、權(quán)屬證明的注銷文件。但是，根據(jù)G 省建設(shè)項目統(tǒng)一征地辦法 第 10 條之規(guī)定，被征用土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在征地公告發(fā)布后 30 日內(nèi)申請注銷所有權(quán)或使用權(quán)證書，逾期不申請的，土地登記機關(guān)直接注銷其土地權(quán)屬證書。據(jù)此，我們認(rèn)為，該問題對F 物業(yè)公司享有土地使用權(quán)并行使項目開發(fā)權(quán)不會構(gòu)成實質(zhì)性障礙。關(guān)于對 F 物業(yè)公司與相關(guān)集體經(jīng)濟組織簽署的協(xié)議履行情況的調(diào)查結(jié)論據(jù)目標(biāo)公司介紹，因北沈F 村村委會對之前征地協(xié)議所約定的補償進而不滿， 要求增加補償，因此， 2117 年 9 月 11 日， F 物業(yè)公司與北沈F 村村委會第 一、七村民小組簽訂補充協(xié)議，約定增加土地補償費至19,596,030

51、 元，同 時對村民小組的村政建設(shè)補償7,735,275 元， 共計 27,331,305 元， 協(xié)議簽訂后10 日內(nèi)付清。上述補償費是在2117 年 9 月 8 日 F 統(tǒng)一征地管理辦公室與北沈F 村村委會第一、 七村民小組簽訂征地協(xié)議所約定的補償款1629.5646 萬元的基礎(chǔ)進行增加的。同時，目標(biāo)公司還確認(rèn)，上述補充協(xié)議所約定的2733.1305 萬元已經(jīng)全部付清。提示：我們認(rèn)為，由于上述補充協(xié)議的簽署時間是在項目用地掛牌出讓之前，當(dāng)時F 物業(yè)公司的法律主體地位并不明確，因此，從法律角度考慮，我們認(rèn)為 F 物業(yè)公司與村民小組所簽署的補充協(xié)議效力存在疑問。從資金的用途來看，該筆款項應(yīng)當(dāng)屬于F

52、 物業(yè)公司代相關(guān)征地部門墊付的補償款，該等款項應(yīng)當(dāng)在土地完成出讓后，由土地出讓的受讓人進行補償。就本項目而言，由于F 物業(yè)公司本身即為土地出讓的受讓人，因此，可以認(rèn)為上述2733.1305 萬元補償款應(yīng)當(dāng)是包含在2 億元地價款之中的。根據(jù)我們以往的從業(yè)經(jīng)驗，上述資金流轉(zhuǎn)的程序是符合類似項目的操作慣例的，盡管協(xié)議在法律效力上存在疑問，但一般而言，政府部門也是認(rèn)可的?；谏鲜龇珊徒?jīng)驗的判斷，我們認(rèn)為，在下一步的商業(yè)談判中，貴司應(yīng)當(dāng)要求 F 置業(yè)公司和F 物業(yè)公司就上述款項性質(zhì)、用途及返還等問題完善法律手續(xù)，并取得相關(guān)的政府確認(rèn)文件，以確定F 物業(yè)公司的法律權(quán)益。2010 年 5 月 9 日， F

53、 物業(yè)公司 （ “甲方” ） 與北沈 F 村七隊 （ “乙方” ） 簽訂了補 充協(xié)議 ，具體協(xié)議內(nèi)容如下：甲方多為乙方登記和補償，甲方征得的103.137 畝土地地界南側(cè)再向南延鬼 4 米的地面附著物，作為乙方將來的生產(chǎn)路，補償完成后該南北寬4 米，東西鬼210 米地面上的附著物所有權(quán)歸甲方所有；甲方征得的103.17 畝土地的地界南側(cè)，應(yīng)乙方要求在此次登記和評估過程中屬于北沈F 村七隊的約七畝地的地面附著物。由甲方承擔(dān)登記費用，不承擔(dān)賠償費用；乙方承擔(dān)土地地界南側(cè)向南延伸4 米后的，屬于北沈F 村七隊約7 畝地的地面附著物賠償費用；乙方解決村民異議，乙方無條件保證甲方完成地面附著物的登記與評

54、估工作。提示：該補充協(xié)議的主要目的在于F 物業(yè)公司與北沈F 村七隊就項目用地范圍內(nèi)的補償范圍進行書面確認(rèn)，為下一步的補償工作奠定基礎(chǔ)。但是，從協(xié)議文本來看，該補充協(xié)議并沒有任何一方加蓋公章，且相關(guān)的簽字人也沒有提供必要的授權(quán)委托文件。因此， 我們建議，在下一步的工作中，應(yīng)當(dāng)考慮對該補充協(xié)議的法律形式予以完善，以避免將來可能發(fā)生的爭議。關(guān)于項目用地國有土地使用權(quán)出讓合同的履行情況以及目標(biāo)公司新老股東之間所簽署的相關(guān)協(xié)議對土地出讓合同履行所帶來的影響根據(jù) F 置業(yè)公司向我們提供的相關(guān)票據(jù)顯示，截至2010 年 5 月 31 日， F 物業(yè) 公司繳交國有土地使用權(quán)出讓合同項下的2 億元地價款的情況如

55、下：2010 年 3 月 14 日， F 市國土局雁塔分局向F 市國土局出具證明，證明 F 物業(yè)公司根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)向其支付的212.73萬元耕地占用費等稅費已經(jīng)全部結(jié)清。2010 年 3 月 17 日， F 物業(yè)公司向F 市財政專戶支付了11111 萬元人民幣保證金。2010 年 3 月 17 日， F 物業(yè)公司向F 市財政專戶支付了4110 萬元人民幣 國有土地使用權(quán)出讓金。2010 年 6 月 18 日， F 物業(yè)公司向F 市土地儲備交易中心支付了198 萬元人民幣BBBB項目土地成本。另據(jù) F 置業(yè)公司介紹，F(xiàn) 物業(yè)公司實際支付給F 市土地儲備交易中心的土地成本為 335.

56、070222 萬元。 但本所律師僅看到了上述198 萬元的付款憑據(jù)。我們假定 F 置業(yè)公司的陳述真實，則到目前為止，F(xiàn) 物業(yè)公司共計向F 市土地儲備交易中心支付了335.070222 萬元BBBB項目土地成本。結(jié)合 國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定以及F 物業(yè)公司的上述實際付款情況，我們初步估算F 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)支付給F 政府的地價款約為14110 萬元。根據(jù) F 物業(yè)公司所作說明，F(xiàn) 政府考慮到該項目用地為毛地出讓，相關(guān)的拆遷安置補償工作均由F 物業(yè)公司自行負(fù)責(zé)，且F 物業(yè)公司的新老股東也已就此問題達成過協(xié)議，所以，F(xiàn) 政府已經(jīng)同意不再收取上述139947912 元。該筆款項的結(jié)算工作，由F 物業(yè)

57、公司及其新老股東自行協(xié)商結(jié)算。該項目土地出讓及F 物業(yè)公司新老股東達成協(xié)議的背景信息：據(jù) F 置業(yè)公司介紹及其提供的相關(guān)資料顯示，由于F 置業(yè)公司及H 信息公司于2113 年 6 月兼并了F 下屬的國有小寨商業(yè)大廈，承擔(dān)了小寨商業(yè)大廈的4661萬元負(fù)資產(chǎn)，并妥善安置了411 余名員工，從而，F(xiàn) 政府經(jīng)研究同意將項目用地交由F 置業(yè)公司進行開發(fā)，以作為政府的補償。但是，由于經(jīng)營性土地出讓政策的變化，自2114 年 8 月 31 日后商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，從而導(dǎo)致F 置業(yè)公司遲遲未能依法取得項目用地的使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)權(quán)；F 置業(yè)公司和H 信息公司代政府解決的F

58、 市小寨商業(yè)大廈的4661 萬元債務(wù)和411 余名職工安置問題，一直沒有得到補償。2116 年 4 月 11 日， F 政府向 F 市政府呈報了關(guān)于將 “萬國現(xiàn)代家居藝術(shù)廣場”項目用地落實到“GF置業(yè)投資有限公司”開發(fā)的報告（雁政字【2116】 5 號） ，要求 F 市政府在考慮項目用地的歷史遺留問題的基礎(chǔ)上，在進行項目用地招拍掛出讓時，將項目用地落實到F 置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，以便于妥善解決歷史遺留2116 年 12 月 8 日， F 市國土局向F 市政府呈報了關(guān)于原萬國現(xiàn)代家居藝術(shù)廣 場項目用地掛牌出讓有關(guān)問題的請示（市國土字【2116】 201 號） ，該請示就 項目用地的歷史遺留問題提出處

59、理意見如下，請F 市政府批示：由雁塔國土分局與被征地村組簽訂征地補償安置協(xié)議，在征地補償安置協(xié)議中約定掛牌出讓成交后由F 國土分局負(fù)責(zé)按協(xié)議做好補償工作。被征地村民組向F 市國土局出具同意現(xiàn)行掛牌出讓的書面文件。由市土地儲備交易中心核定儲備成本，做好掛牌出讓的各項準(zhǔn)備工作。征地方案經(jīng)F 市政府批準(zhǔn)后，由市土地儲備交易中心對項目用地實施全地價掛牌出讓；地價支付方式，建議由競得人將全地價的25%（即土地出讓金）和儲備成本支付給市土地儲備交易中心，其余地價款直接支付給 F 政府，由F 政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)雁塔國土分局，由于支付征地補償安置費用，解決征地和企業(yè)改制等遺留問題。如果上述方案可行，F(xiàn) 政府須全力協(xié)

60、調(diào)做好征地補償工作，并向我局來函作出說明，同時歡迎F 置業(yè)公司參加競買有關(guān) F 物業(yè)公司新老股東所簽署的協(xié)議事項：2117 年 5 月， F 基業(yè)公司（F 置業(yè)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）聯(lián)合F 公司與 H 信息公司、F 置業(yè)公司簽署了項目合作協(xié)議和補充協(xié)議，該等協(xié)議約定， F 基業(yè)公司和F 公司以 1.35 億元的價格收購該項目，合同價款中含該項目取得國有土地使用權(quán)證前所有費用；具體操作模式為：H 信息公司、 F 置業(yè)公司確保項目開發(fā)建設(shè)權(quán)落實到F 物業(yè)公司名下，F(xiàn) 基業(yè)公司和 F 公司通過收購F 物業(yè)公司111%股權(quán)，從而取得項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。上述項目合作協(xié)議和補充協(xié)議簽署后，鬼信公司將其持有的F物業(yè)