物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路

1、.：.；物業(yè)管理企業(yè)開展的必由之路前言物業(yè)管理在我國雖然只需20年的歷史，卻得到了很大的開展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)厲的質(zhì)量規(guī)范和有效的質(zhì)量保證體系，而且構(gòu)成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的可以相互配合的專業(yè)分工體系。同時(shí)，隨著政策法規(guī)的逐漸出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對物一管理的逐漸認(rèn)識(shí)和住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)的逐漸構(gòu)成，在一些城市和地域初步構(gòu)成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分闡明了物業(yè)管理在我國曾經(jīng)獲得了長足進(jìn)展。然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與效力，而對運(yùn)營的問題涉及較少。這一景象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主、開展商的要素，也有

2、物業(yè)管理企業(yè)本身的認(rèn)識(shí)和戰(zhàn)略上的偏向。誠然，管理和效力是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會(huì)提供的根本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場根底。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和效力應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，運(yùn)營應(yīng)是其根本的行為，只需依法進(jìn)展運(yùn)營，并獲取合法的利潤才干從根本上處理物業(yè)管理企業(yè)的生存和開展問題。到達(dá)社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性開展的目的。物業(yè)管理企業(yè)忽視運(yùn)營，會(huì)呵斥企業(yè)贏利才干的低下，企業(yè)自有資金的缺乏又構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)展規(guī)模，繼續(xù)穩(wěn)定開展的瓶勁，并反過來影響效力質(zhì)量。就整個(gè)行業(yè)來講，會(huì)影響投資者和高程度人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的開展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬效

3、力業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個(gè)對比，我們不難得出上述結(jié)論。隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)情勢的開展，運(yùn)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速開展，運(yùn)營將是一條必由之路。一、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營的市場根底和需求物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的運(yùn)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只需瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握時(shí)機(jī)，才干獲得勝利。就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營的市場根底和需求主要有以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)市場的開展和變化房地產(chǎn)市場的開展和變化給物業(yè)管理的運(yùn)營提供了寬廣的市場根底，詳細(xì)表如今：1租賃市場的昌盛給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)展房屋租賃中介效力的市場。

4、由于空置房的添加，房地產(chǎn)商需求將部分物業(yè)出租以獲取報(bào)答，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的便利，市場潛力很大。2順應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的根本要素，要求房地產(chǎn)順應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入運(yùn)用時(shí)不能完全順應(yīng)市場，需求對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)展改動(dòng)。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)特意將房屋設(shè)計(jì)成多用途、易改動(dòng)的方式以順應(yīng)市場的變化，這些都需求在房地產(chǎn)建成后進(jìn)展調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以詳細(xì)組織實(shí)施這一任務(wù)，假設(shè)操

5、做得當(dāng)，會(huì)給開展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的報(bào)答，這點(diǎn)在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時(shí)尤為顯著。3物業(yè)管理的謀劃，已成為房地產(chǎn)營銷謀劃的一個(gè)重要組成部分。經(jīng)過設(shè)計(jì)適宜房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目的客戶的消費(fèi)才干、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相順應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氣氛之中，對房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揚(yáng)本身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷謀劃，是大有可為的。4房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營提供了大量的時(shí)機(jī)。2、居民需求的變化1隨著人

6、們收入的增長，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷添加，人們不再滿足于終身只買一次房，購買住房的目的也不僅限于處理居所問題。這種情況下人們更將住房當(dāng)做財(cái)富來對待，就更加關(guān)懷房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)錢、信息等方面的需求。2隨著人們生活程度的提高，需求多層次的效力，對特約效力的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償效力提供了寬廣的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)效力得到進(jìn)一步的開展外，像會(huì)所運(yùn)營管理、智能化信息效力等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對象。3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展1物業(yè)管理開展的趨勢之一就是專

7、業(yè)化分工越來越細(xì)，物業(yè)管理公司為了降低本錢，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)任務(wù)對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和改換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處置、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本身的管理專長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊(duì)伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的運(yùn)營選擇。2隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，而且物業(yè)管理本身也對社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、器具、資料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面如各類標(biāo)牌標(biāo)識(shí)的制培育有很大的需求。在軟件上表現(xiàn)為對

8、信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的運(yùn)營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的開展，又為自已的運(yùn)營行為開辟了新的市場。二、物業(yè)管理企業(yè)如何運(yùn)營物業(yè)管理企業(yè)要搞好運(yùn)營，除了要了解市場，把握市場以外，還應(yīng)掌握運(yùn)營的方法，抓住重點(diǎn)，充分發(fā)掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的運(yùn)營管理理念和方法，發(fā)揚(yáng)本身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才干獲得好的效果?？偟膩碇v，應(yīng)該在下述幾個(gè)大的方面進(jìn)展系統(tǒng)的方案。1、對業(yè)主-物業(yè)管理效力的運(yùn)營搞好物業(yè)管理效力的運(yùn)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營的根底任務(wù)和主要任務(wù)。在這個(gè)問題上一方面要提高管理程度和效力

9、質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的效力換取優(yōu)價(jià)的報(bào)答，同時(shí)有效地降低本錢。但另一方面要留意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)到達(dá)長期、穩(wěn)定、可繼續(xù)開展的目的，還應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：1實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有方案、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的宏大的市場效應(yīng)和市場信譽(yù)物業(yè)管理由于屬于效力業(yè)，涉及面較廣，影響效力質(zhì)量的要素較多，質(zhì)量保證的實(shí)施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業(yè)管理效力質(zhì)量很難進(jìn)展全面的、客觀的檢查和評價(jià)。這些特點(diǎn)決議了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者-物業(yè)管理公司的時(shí)候，非常留意其信譽(yù)。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中表達(dá)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開辟市場的關(guān)鍵要素。國外統(tǒng)計(jì)資料闡明：在某一領(lǐng)域前十大品牌

10、的市場份額占有率超越70%，物業(yè)管理企業(yè)假設(shè)不能樹立本身的品牌籠統(tǒng)，其開展空間是遭到很大限制的。建立品牌是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一朝一夕可以完成的，要建立一個(gè)長期方案并加以實(shí)施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理程度，使客戶稱心。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽(yù)，不進(jìn)犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的籠統(tǒng)。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機(jī)進(jìn)展集中突破。另外，企業(yè)綜合實(shí)力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要要素。2注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場的作用。引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，如今我國很多居民受長期免費(fèi)住房的影響，對住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)缺乏。經(jīng)過積極的

11、宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主意到或了解到文明、安康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對其房產(chǎn)能夠是他們最大的財(cái)富價(jià)值保證的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)，添加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。3積極開辟市場，不斷擴(kuò)展管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利才干和抗風(fēng)險(xiǎn)才干，壯大公司實(shí)力以及顯著降低本錢都有重要意義。4注重財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低本錢，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。5對物業(yè)管理資源進(jìn)展戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司本身特點(diǎn)，將不具備競爭力的，運(yùn)作本錢不合理的業(yè)

12、務(wù)如清潔，某些機(jī)電維保分包出去。這樣不僅大幅度降低本錢，還能使物業(yè)管理公司集中精神和資源來開展自已的優(yōu)勢工程，也能到達(dá)很好的運(yùn)營效果。2、以物業(yè)本身為中心開展多種運(yùn)營這種運(yùn)營是對物業(yè)管理主業(yè)運(yùn)營的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在宏大的市場需求，所以一旦運(yùn)營得當(dāng)，也會(huì)得到很好的報(bào)答。概括起來，這類運(yùn)營主要有以下幾種：1針對業(yè)主和客戶而提供的有償效力，如家政效力和汽車美容效力等。2針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化效力。如專業(yè)清潔效力和機(jī)電設(shè)備維保效力。3房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的效力。如代理業(yè)主進(jìn)展房屋出租。4為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面

13、的效力。5為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、謀劃、市場信息和顧問方面的效力。6為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的效力。7對公共場地或場所的運(yùn)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。3、專項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)與上述運(yùn)營行為不同。專項(xiàng)運(yùn)營往往是以較大投資為根底的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的運(yùn)營活動(dòng)，這種運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和收益都能夠較大。所以首先要進(jìn)展仔細(xì)的可行性分析，籌措資金，制定運(yùn)營管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類運(yùn)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類運(yùn)營活動(dòng)有：-興辦幼兒園、學(xué)校；-運(yùn)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；-會(huì)所及康體文娛設(shè)備；-裝飾裝修；-搬家公司、禮儀效力公司等4、與房地產(chǎn)運(yùn)營相聯(lián)絡(luò)的運(yùn)營經(jīng)過對運(yùn)營性房產(chǎn)進(jìn)

14、展技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實(shí)施對物業(yè)的功能或用途上的改動(dòng)，提高運(yùn)營性物業(yè)的贏利才干，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得報(bào)答，這種運(yùn)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的時(shí)機(jī)，比如：-經(jīng)過對電梯進(jìn)展技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動(dòng)，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動(dòng)鋪面租金的上漲；-經(jīng)過興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。-經(jīng)過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運(yùn)條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；上面從幾個(gè)方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好運(yùn)營，關(guān)鍵在于仔細(xì)分析客戶

15、需求，把握商機(jī)，樹立創(chuàng)新認(rèn)識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才干獲得好的效果。三、物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營中需留意的幾個(gè)問題1、防止“饑不擇食，盲目擴(kuò)張。在添加新的運(yùn)營工程或承接新的物業(yè)管理工程之前，應(yīng)該進(jìn)展充分的可行性分析和研討，對各種風(fēng)險(xiǎn)要素要進(jìn)展仔細(xì)的評價(jià)并制定可行的實(shí)施方案。這樣才干使物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營走上安康開展的軌道。而盲目開展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動(dòng)的教訓(xùn)，提示各物業(yè)管理企業(yè)在開辟開展的同時(shí)要堅(jiān)持頭腦的清醒。2、防止所謂“多元化的影響，堅(jiān)持“靠山吃山的原那么，以物業(yè)運(yùn)營為根底。物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營假設(shè)脫離和優(yōu)勢不再成立。這種運(yùn)營將面臨市場和社會(huì)的猛烈競爭，物業(yè)管理

16、企業(yè)在資金、技術(shù)和閱歷上都處優(yōu)勢，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大為添加。同時(shí)，這種運(yùn)營不僅不能對物業(yè)管理有所協(xié)助 ，反而由于資源的精神的大量占用，勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會(huì)使物業(yè)管理公司喪失根底，是不可取的。3、運(yùn)營中堅(jiān)持以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建立。只注重對外拓展，忽視內(nèi)部建立的景象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的留意。要在拓展運(yùn)營工程的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培育人才，總結(jié)閱歷。特別是對某些運(yùn)營工程如房屋中介代理，管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)、閱歷和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需求進(jìn)展大的調(diào)整，甚至需求專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部建立，才干使企業(yè)的多種運(yùn)營得到穩(wěn)健開展。4、留意運(yùn)營和收益的合法性，不損害業(yè)主權(quán)益。依托物業(yè)本身進(jìn)展的運(yùn)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)展，其中哪些運(yùn)營權(quán)和收益屬于業(yè)主收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)，哪些屬于開展商或物業(yè)管理公