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1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報(bào)案例分析(好百年合作方式分析)一、背景:項(xiàng)目商場(chǎng)的地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性,加上沿南油大道臨街有 260多米的長(zhǎng)度,可謂商機(jī)無限。好百年目前在有三家分店,其中南山沃爾瑪二層有一個(gè)面積很小的分店,對(duì)外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速,需要在南山開店擴(kuò)展市場(chǎng),目前南山在售的商場(chǎng)中,只有本項(xiàng)目地理位置、面積大小等硬件條件相對(duì)比較合適,因此好百年對(duì)本項(xiàng)目也比較大的。二、好百年租用方式商場(chǎng)正常銷售,然后將商場(chǎng)部分整體出租給好百年,由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年 8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。三、制定經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)條件的原則1、與好百年簽定的租期時(shí)間不

2、超過 10 年。2、給好百年的最終結(jié)果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額。四、制定經(jīng)濟(jì)分析的假設(shè)條件(注:由于商場(chǎng)兩層面積確定,此經(jīng)濟(jì)分析按照商場(chǎng)兩層面積為 7000 計(jì)算。)1、假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開發(fā)售,并且達(dá)到 100%的銷售率。五、試算1、計(jì)算方法說明:根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件,不論給好百年的以及售價(jià)如何,一定要保證發(fā)展商的純收益,由此得出以下的公式:實(shí)際銷售總金額-回報(bào)客戶的金額+好百年-不可預(yù)見費(fèi)=純銷售額其中:實(shí)際銷售總金額是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益,包括各種費(fèi)用?;貓?bào)客戶的金額是發(fā)展商每年按照 8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額;好百年是租期內(nèi)發(fā)展商從

3、好百年得到的總收益;不可預(yù)見費(fèi)是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出;純銷售額是在發(fā)展商自行銷售,不考慮任何合作模式,并實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為:銷售均價(jià)7000銷售均價(jià)70008%租期月700012租期銷售均價(jià)70003%已知均價(jià)7000(其中銷售均價(jià)和為未知,其他條件為已知。)2、本項(xiàng)目商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格(具體形成過程參見銷售執(zhí)行商場(chǎng)價(jià)格部分)此整體均價(jià)為公式中的已知均價(jià)。3、計(jì)算數(shù)據(jù)說明按照好百年租期為 8 年、10 年分別計(jì)算相應(yīng)的可預(yù)見費(fèi)按照 8 年 2.5%、10 年 3%計(jì)算。及銷售均價(jià);不前三年的保持不變,從第四年開始,建議按照每

4、年 12%遞增,具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。從第四年開始遞增的原因:前三年利用比較低的吸引好百年經(jīng)營(yíng),憑借好百年的品牌效應(yīng)與號(hào)召力,三年經(jīng)營(yíng)下來,經(jīng)濟(jì)效一層二層銷售均價(jià)2.4 萬元/1.2 萬元/整體均價(jià)1.8 萬元/益及知名度都將有大幅度的提高。為保證發(fā)展商能有良好的收益,建議從第四年開始按照一定的比例遞增。4、計(jì)算過程8 年租期將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中,得到:銷售均價(jià)7000銷售均價(jià)70008%8月7000123月127000(1+12%)1(112%)5 /1(112%)銷售均價(jià)70002.5%180007000得出銷售均價(jià)與月的關(guān)系方程式:銷售均價(jià)53731361月按照月從 60

5、元/到 120 元/的價(jià)格,帶入到公式中,則得到相應(yīng)的銷售均價(jià),既當(dāng)該好百年的達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí),要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià),才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。一、二層均價(jià)按照 2:1 的比例計(jì)算。計(jì)算結(jié)果為:說明:表格中的收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為 8 年總共所需的金額。月整體均價(jià)一層均價(jià)二層均價(jià)收益(萬元)報(bào)金額(萬元)需貼補(bǔ)的金額(萬元)503568147575237874235159851175060320714276121381508228461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176

6、239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950回每年表(元/)年租期計(jì)算方法同上,則計(jì)算結(jié)果為:說明:表格中的收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10 年總共所需的金額。當(dāng)達(dá)到 80 元/,商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在 18000 元/時(shí),發(fā)展商需月整體均價(jià)一層均價(jià)二層均價(jià)收益(萬元)報(bào)金額(萬元)需貼補(bǔ)的金額(萬元)50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442

7、5180002400012000957610080504195002600013000957610920198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292純銷售額12950回前三年第四年第五年第六年第七年第八年707888981101238090100112126126142159100112125貼補(bǔ)的金額最少,如果均價(jià)超過這個(gè)價(jià)格,則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加。當(dāng)達(dá)到 90 元/,商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在 18000 元/時(shí),發(fā)展商的收益超過了回報(bào)給客戶的金額,這時(shí),發(fā)展商就不需貼補(bǔ),已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額,還有盈余。每年表(元/)結(jié)論:從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看,綜合考慮收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額,當(dāng)租期為 10 年,目前的市場(chǎng)水平。達(dá)到 80 元/時(shí),比較接近說明:租期越長(zhǎng),發(fā)展商要返還給客戶的金額越多,即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加,這樣必定要提供商場(chǎng)的來填補(bǔ),則對(duì)銷售的壓力就很大。好百年的水平低,則發(fā)展商要返還給客戶的金

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