物業(yè)管理師培訓復習提綱

1、物業(yè)管理師職業(yè)培訓教程復習提綱（草案）序號狹義的物業(yè)管理 指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托， 依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維 修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán) 境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用 人提供全方位高效經(jīng)濟的服務使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和 經(jīng)濟效益。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（ 1）管理體制（ 2）服務 質(zhì)量（ 3）業(yè)主與使用人的地位（ 4）對物業(yè)的維護保養(yǎng)（ 5）管 理的客體物業(yè)管理的目標： 創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、 生活環(huán)境， 物業(yè)的保 值和增值。物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造 “安居樂業(yè)” 這一中心開展各項工作的 企業(yè)

2、行為。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務是突出“服務”二字。物業(yè)管理企業(yè)必須 “以服務不宗旨， 以經(jīng)營為手段， 以效益不 目的”開展各項運動。以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務過程取得社會效益， 環(huán)境效益，經(jīng)濟效益。物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護維修，監(jiān)督裝修，安全保潔， 環(huán)保綠化，綜合服務。物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設施、 設備時，也必須依法 行事。物業(yè)管理公司應加強對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設計圖紙 或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。房屋的維護與修繕是常規(guī)性服務與管理的主要內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、 維護、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作，按照一

3、 定的技術(shù)標準保管好。物業(yè)管理企業(yè)對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人 以（滿意的答復）物業(yè)管理企業(yè)接到報修時應立即行動，馬上修好，這對物業(yè) 管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設施，更在注意 普與（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境保護要（以防為主，防治結(jié)合） 。加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標準。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設標志。物業(yè)管理企業(yè)應該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過 認真預測是否能取行一定的經(jīng)濟效益，然后有計劃地開發(fā)服務 項目。當住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物

4、業(yè)管理企業(yè)應創(chuàng) 造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務。物業(yè)管理的基本原則包括 （產(chǎn)權(quán)分離、 業(yè)主至上、 統(tǒng)一管理、 專業(yè)高效、權(quán)責分明、經(jīng)濟合理、公平競爭、依法行事） 。物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會委托以后成為物業(yè) 的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 原則。只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解 決。在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項管理工作應由政府有關(guān)部 門統(tǒng)籌管理。為了高效優(yōu)質(zhì)服務可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性 更強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。權(quán)、責分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物

5、業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，收 的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符。選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持按投標制度，這樣可以激勵 企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高服務水平，降低管理成本，增強自身 實力，遏制腐敗現(xiàn)象。物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，處理問題時要以法律、法規(guī) 為依據(jù)。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、 知識、技能、 個人素質(zhì)。物業(yè)管理人員應具有的專業(yè)知識和技能包括現(xiàn)代化管理知 識、專業(yè)技能、管理手段。物業(yè)管理人員應具備的個人素質(zhì)包括 1 、語言表達能力 2 、 端莊的儀表儀容 3 、良好的心理素質(zhì) 4 、健康的體魄。物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括 1、忠于職

6、守、盡職盡責； 2 、 兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務； 3 、積極主動、講求時效； 4 、實事求職、 辦事公道； 5、遵守紀律、奉公守法； 6 、謙虛謹慎、文明禮貌； 7 、刻苦學習、提高素質(zhì)； 8、鉆研業(yè)務、掌握技能。忠于職守、盡職盡責要求物業(yè)管理人員要有強烈的事業(yè)心和 職業(yè)責任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認真做好不擅 權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。物業(yè)管理服務對象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的 心理素質(zhì)，很好的適應性，無論對哪種類型的人物都要熱情服 務生人熟人一個樣。物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復雜，要把工作 做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動，不依靠外力推推動 動,要做到人找

7、工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干 好決不能拖拖拉拉，互相推諉。急修零活當時到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復就可能發(fā)生危險的 話，必須馬上采取措施，避免險情。物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風一切人實際情 況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨 時抑制行業(yè)不正之風，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做 到辦事公道。奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動中堅持原則以 國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻，不為個人謀取 私利。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復雜，要求物業(yè)管理人員不斷提 高自身素質(zhì)，活到

8、老，學到老，學習現(xiàn)代和學技術(shù)知識，不斷 接受新事物研究新問題才能適應工作的需要。物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務學習現(xiàn)代化的管理知識、業(yè)務技 能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識、新工藝、新辦 法、新成果。結(jié)合我國實際情況這用到物業(yè)管理工作中。物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類： 1 、全民企業(yè)； 2 、集體所有 制企業(yè)； 3 、聯(lián)營企業(yè)； 4、私營企業(yè)； 5 、合資企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類： 1 、物業(yè)管理有限責任 公司； 2、物業(yè)管理股份合作公司； 3、物業(yè)管理股份有限公司。物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格 的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或 物業(yè)管

9、理處等。資質(zhì)一級企業(yè)： 1 、注冊資本 500 萬以上； 2、中級以上職 稱人員不少予 30 人，80% 以上取得從業(yè)人員崗位證書； 3、管 理兩種類型以上物業(yè)； 4 、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)的 百分比之和不低于 100% ；5 、20% 以上管理項目全國優(yōu)秀小區(qū) 稱號， 20% 以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號； 6 、有健全的企業(yè)管理制 度和財務制度； 7 、建立了維修基金管理與使作制度。 51. 資質(zhì) 二級企業(yè)： 1、注冊資本 300 萬以上； 2 、中級以上職稱人員不 少于 20 人， 60% 取得崗位證書； 3、管理兩種類型以上物業(yè)； 4 、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)百分比之和不低

10、 于 100% ；5 、10% 以上管理項目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)， 10% 以上 獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號； 6 、有健全的企業(yè)管理制度和財務管理制 度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)三級企業(yè)： 1、注冊資本 50% 以上； 2、中級以上職稱 人員不少于 8 人，50% 取得崗位證書； 3 、有委托的物業(yè)管理項 目； 4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財務管理制度；5、建立了維修基金管理與使用制度。 注：一二三級企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)理崗位證書。物業(yè)管理有限責任公司的組織機構(gòu)：有限責任公司應設立股 東會，董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)，選舉和撤 換董事、監(jiān)事，決定

11、公司經(jīng)營方針、投資計劃等重大事項；監(jiān) 事會是公司的監(jiān)督機構(gòu)，董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為法 定代表人；總經(jīng)理由董事會聘任或解聘。物業(yè)管理股份有限公司的組織機構(gòu)：股份有限公司應設立股 東代表大會，監(jiān)事會和董事會。由發(fā)起人認股人舉行創(chuàng)立大會 制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，然后由董事 會聘任總經(jīng)理。物業(yè)管理企業(yè)的組建條件： 1 、企業(yè)名稱的確定； 2 、企業(yè)住 所； 3 、法定代表人； 4 、注冊資本； 5 、公司章程； 6 、公司人 員。物業(yè)管理企業(yè)的設立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設立物業(yè) 管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請單位 收到審批準文件后向工商行政管理是機關(guān)

12、辦理企業(yè)注冊登記手 續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對外營業(yè)。 取得執(zhí)照 30 月內(nèi)到房地產(chǎn)管 理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要互稅務機關(guān)辦理稅 務手續(xù)。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會進行各項活動的規(guī)范性文件。 內(nèi)容包括： 1 、業(yè)主委員會的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍； 2、性質(zhì) 主管部門與宗旨等； 3 、機構(gòu)設立與職責； 4 、組織原則； 5 、委 員條件與產(chǎn)生程序； 6 、業(yè)主委員會權(quán)制義務； 7、經(jīng)營來源帳 目管理； 8 、會議與工作制度； 9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。業(yè)主委員會的日常工作： 1 、了解和掌握業(yè)主和使用人的基 本情況； 2 、對物業(yè)管理企業(yè)進行工作評價決定是否續(xù)聘；3 、通過招投標選聘物

13、業(yè)管理公司并簽訂合同； 4 、管理物業(yè)維修基 金；5、提出年度維修計劃，設備復數(shù)計劃等并提出財務預算提 請業(yè)主大會備設； 6 、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主 公約； 7 、協(xié)助依法處理違章； 8 、協(xié)助對車輛停放廣告設置進 行管理； 9、做好內(nèi)部管理工作； 10 、創(chuàng)建文明小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政 主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導工作、體現(xiàn)經(jīng)下 方向： 1 、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比； 2、負責對物業(yè) 管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批； 3 、對物業(yè)管理人員進行職業(yè)技能培 訓。物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè) 必須接受工商行政管理部

14、門的監(jiān)督與指導。開業(yè)之前向工商行 政管理部門申請注冊登記，經(jīng)核準發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開 業(yè)；工商行政管理部門依法進行年檢、年審。對違法經(jīng)營者有 權(quán)依法批評、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對合法經(jīng)營霰得給 予保護和支持。物業(yè)管理企業(yè)與稅務部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向 稅務部按時納稅，稅務部門有權(quán)依法進行定期與不定期的稅務 檢查與指導。物業(yè)管理企業(yè)與物價部門的關(guān)系是接受物價管理部門的物 價管理。物業(yè)管理服務收費標準須上報物價主管部門核定批準； 對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系： 1 、房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)

15、和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。 2 、委托專業(yè)物業(yè)管 理企業(yè)進行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選 聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的 物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙 方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務。房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個以上公民對同 一房屋共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房 屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個共有的公民對整 個共有房屋都可以行使權(quán)利共有人對共有房屋按照各自的份 額享有權(quán)利或義務或平等享有權(quán)利與義務。現(xiàn)代寫字樓的特點有： 1、相當規(guī)模結(jié)構(gòu)標準建筑面積和外 觀裝飾的要求

16、2 、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨特 的線條、格局、色彩和裝飾； 3 、以辦公使用為主要求盡可能擁 有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境； 4 、作為效益性物業(yè)，投 資多風險大； 5 、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標志。.現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：電氣設備；通諷；空調(diào)；供曖；運載；給排水；消防；監(jiān)控系 統(tǒng)。電氣設備是寫字樓設備中最重要的系統(tǒng)，是其他設備的基 礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時能自 動切換至另一路。通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的 通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設備也應越 是現(xiàn)代化?，F(xiàn)代寫字樓一般裝有自動調(diào)控的設備，對空氣進行溫度

17、轉(zhuǎn) 換增團黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風和冷 氣，新風量要求達到人均 10-15 平方米。寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通 過管道輸送到各個室內(nèi)放熱設備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷?用風道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到 各個室內(nèi)。電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機械 設備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠 的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。常見的高層建筑給水方式有： 1 、由加壓泵和高位水箱供水； 2、環(huán)狀管 （）給水方式； 3 、分壓供水； 4 、水泵連續(xù)運轉(zhuǎn)供水。 現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝

18、置控制水泵 和保持管內(nèi)水壓。室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設備排出的污水分別匯集起來， 直接或間接對含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油 脂的污水經(jīng)局部處理達到排放標準后排入城市污水管道這叫排 水。通風管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設備、污水局部處理設 備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所 組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過 24 米的建筑物，使用一般消防車 已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應具有撲滅大火的能力。有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統(tǒng)和水幕消 防系統(tǒng)，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在 于隔離火區(qū)保護鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

19、為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放 處與停車場等重點部位實行 24 小時全天候視頻監(jiān)控， 發(fā)現(xiàn)異常 與時采取措施。現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應具備三大要素菜、樓宇自動 化系統(tǒng)（） 2 、通信自動化系統(tǒng) （）3 、辦公自動化系統(tǒng)（） 。就是采用電腦對整個大廈內(nèi)即復雜又分散的各種關(guān)設備實 行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。包括通信明絡，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報警，消防報 警等各個系統(tǒng)。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。通過可以實現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動計費等服務功能。但要 注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。一般由電話機、傳真機、機、文字處理機、聲像存儲與各 類終端等與各種辦公設備和相應的計算

20、機軟件構(gòu)成。智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（）是把、 、三大要素有機地聯(lián) 系在一起，實現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡 是智能化建筑的重要組成部分。寫字樓的維護維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋 管理維修養(yǎng)護；設備管理維修保養(yǎng)；清潔服務；綠化服務；保 安服務。房屋完好率達 98% 以上，房屋零修與時率達 98% 以上， 零修合格率達 100% ，并建立回訪記錄。設備維修和操作人員持證上崗， 實行 24 小時值班， 以最短 的時間處理突發(fā)運行故障， 保證供電系統(tǒng) 24 小時正常運行， 出 現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心與消防系統(tǒng)配備齊全，完好 無損，可隨時啟用。制定保安計劃，建立有效制度

21、消除危與或影響業(yè)主與使用 人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實際需要配 齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突 （）檢查相結(jié)合；建立 24 小時固定值班， （）崗巡邏制度做好 交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點設防發(fā)現(xiàn)異常與時采取 措施。寫字樓商務中心的報告項目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化； 臨時租用辦公室整套設備和人員配備；長話、傳真、電腦、電 視、郵件、郵包、快遞與外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務 會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發(fā)89. 寫字樓租賃合同的簽作過程： 1 。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶 商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報財務部 審核，

22、2 、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部 3 、銷售代 表將合同與房租、 保證金收費通知一并送給客戶簽字 4 、簽好字 后，再次確認合同內(nèi)容有無改動，確認無誤后交總經(jīng)理簽字 5 、 將客戶簽字的房租與保證金收費通知轉(zhuǎn)交財務部，由應收會計 催帳 6 、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶 使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程?？蛻暨w入寫字樓營業(yè)部工作職責：向客戶發(fā)放第一期房租 與保證金收費單，與進將有客戶簽字、確認的收費單轉(zhuǎn)財務部 作為收費憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安 裝通訊、商（）等事宜，向客務部發(fā)式作單。安排配置所

23、需辦 公家具，更換房門門鎖與清掃等到工作；正式遷入前向各部門 發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān) 部門發(fā)匯簽表 ，表內(nèi)設前言、 （）部門、發(fā)表日期、公司名 單、房號、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回 日期與匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜?？蛣詹拷訁R簽單與工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨 梯服務；信件（）在客戶遷出一周內(nèi)終止服務，此周內(nèi)事宜可 電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務；依據(jù)家具現(xiàn) 狀，對家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進行核查匯簽并 提出相應賠償方案。財務部核查客戶繳費結(jié)賬情況向客戶催收各項未繳款額

24、，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案與時辦理有關(guān)事宜。工作部接到匯簽表后，將通訊服務截止時向在匯簽 表上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜； 在客戶遷出前，與時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷 出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與 客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)遷出通知書 。寫字樓承租戶的選擇依據(jù)： 1、承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型與聲 譽；2、承租戶的財務狀況； 3、所需面積大?。?4 、需要提供的 物業(yè)管理服務。承租戶經(jīng)營業(yè)務類型應與寫字樓的功能匹配，同為租戶的 滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務，而且某種程 度上取決于

25、租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接 受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內(nèi)的 目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務狀況好，極有 聲譽的大公快司是（入選）對象。那些財務狀況不佳， 信譽不好的租戶要加以小心， 一般應 予以拒絕。滿足特殊服務應和寫字樓功能相適應，與租戶整體之間相容相 宜，并與當?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。寫字樓租金的構(gòu)成： 1 、商（品）租金包括折舊費、維修 費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤； 2 、成本租金 由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構(gòu)成， 3 、基礎(chǔ)租 金指導承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的

26、最低金 額； 4 、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn) 的一種租金。寫字樓租金的確定方法： 租金應在制定基礎(chǔ)租金價格的基 礎(chǔ)上分類定價，合理確定； 2 、市場較好，市場租金一般高于基 礎(chǔ)租金，當基礎(chǔ)租金高于市場租金時，降低經(jīng)營費用向下調(diào)整 到市場租金水平； 3 、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類， （1）毛 租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費用金加到租 金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人 會有多支出了物業(yè)費的感覺； （ 2 ）純租約主要指承租戶除了支 付租金外，還要支付承租其它的費用； 4 、寫字樓物業(yè)租約要持 續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期

27、增加方式的租 金調(diào)整條款； 5 、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為 計算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在 0.2-0.3 之間； 6、成功寫字樓（均 屬）管理好， 8 年左右可回收投資。103. 商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容： 1 、合同當事人 2、標的物 3 租 賃用途 4 、限制承租人在附近重（） 5 、營業(yè)時間 6 、租金支付 方式 7、公用面積的維護 8、廣告標志和圖形 9、折讓優(yōu)惠 10 、 有關(guān)稅費的負擔 11 租賃期限 12 、承租人與承租人的權(quán)利、義 務 13 、違約責任 13 、免責條件 15 、其它條款 16 糾紛的解決方式 17 合同生效條件。商業(yè)場所租賃合同的簽訂： 1 、簽訂物

28、業(yè)租憑合同是承租、 出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù) 2 、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫， 特殊 協(xié)議在解決欄寫清 3 、合同一式兩份， 雙方各執(zhí)一份， 可進行公 證 4 、契租日按合同約定之日確定 5 、承租人進住商場出租人會 同核對室內(nèi)設施與附屬設備（遞）交填寫合同附表商業(yè)場所承租高的分類方式： 1 、零售商店的經(jīng)營品種范 圍 2 、零售商店的不同形式 3 、不同層次的商店 4 、不同的商業(yè) 規(guī)構(gòu) 5 、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型： 1 、 基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶， 他們租期通常在 20 年以上對穩(wěn)定 商業(yè)場所經(jīng)營管理與收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展

29、的基 礎(chǔ)； 2、主要承租戶租期一般在 10 年以上，對公共商業(yè)樓宇的 經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用； 3 、租賃期一般在 10 年以下的為一般 承租戶。根據(jù)國外經(jīng)驗： 一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營 面積應達 50% 以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應達 30% 以 上；其余 20% 由一般承租戶承擔，盡管他們的變動性較大，但 也體現(xiàn)了市場變化的適應性。商業(yè)場所承租客商的依據(jù)： 1、承租戶的聲譽 2 、承租戶 的財務狀況 3 、承租戶組合與位置分配； 4 、承租戶需要的服務。在選擇具體承租戶時， 要對許多因素進行權(quán)衡， 除滿足日 常消費者需求外，還預計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客， （以）提供貨

30、真價實的商品和服務，且具有競爭力，所經(jīng)營的 種類應統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。低于預期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因， 經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設備設施使用費，建筑物內(nèi)、營 業(yè)室內(nèi)維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸 （物）與收款設備舊，商店設（）和廣告支出等，遷移成本和 停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應 付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品 和服務種類應互為補充。作為商場內(nèi)的承租戶， 非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面 積來開展其經(jīng)營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否 容易識別，整個購物中心的容流量有多大。承租客商協(xié)會組織的內(nèi)容： 1 、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的 促銷活動； 2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系； 3 、搞一些承 租客商