物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱

1、物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱（草案）序號(hào)狹義的物業(yè)管理 指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托， 依法簽訂委托合同，對(duì)受托物業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維 修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán) 境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實(shí)行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用 人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會(huì)、環(huán)境和 經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（ 1）管理體制（ 2）服務(wù) 質(zhì)量（ 3）業(yè)主與使用人的地位（ 4）對(duì)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（ 5）管 理的客體物業(yè)管理的目標(biāo)： 創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)、 生活環(huán)境， 物業(yè)的保 值和增值。物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造 “安居樂(lè)業(yè)” 這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的 企業(yè)

2、行為。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。物業(yè)管理企業(yè)必須 “以服務(wù)不宗旨， 以經(jīng)營(yíng)為手段， 以效益不 目的”開(kāi)展各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。以效益為目的就是通過(guò)物業(yè)管理中的服務(wù)過(guò)程取得社會(huì)效益， 環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔， 環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、 設(shè)備時(shí)，也必須依法 行事。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙 或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。房屋的維護(hù)與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要定期對(duì)房屋檢測(cè)，要把房屋（檢測(cè)、鑒定、 維護(hù)、修繕、使用）各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)和技術(shù)工作，按照一

3、 定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人 以（滿意的答復(fù)）物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修時(shí)應(yīng)立即行動(dòng)，馬上修好，這對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)（信譽(yù)）的影響是非常明顯的。要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意 普與（消防知識(shí)、法律知識(shí)、救護(hù)知識(shí)）實(shí)行群防群治。保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境保護(hù)要（以防為主，防治結(jié)合） 。加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場(chǎng)地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過(guò) 認(rèn)真預(yù)測(cè)是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)服務(wù) 項(xiàng)目。當(dāng)住用人因?yàn)樘厥庠蛳ＭㄥX買方便，物

4、業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng) 造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。物業(yè)管理的基本原則包括 （產(chǎn)權(quán)分離、 業(yè)主至上、 統(tǒng)一管理、 專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競(jìng)爭(zhēng)、依法行事） 。物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托以后成為物業(yè) 的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 原則。只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問(wèn)題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解 決。在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項(xiàng)管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部 門統(tǒng)籌管理。為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過(guò)簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性 更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物

5、業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)按照“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，收 的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符。選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì) 企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身 實(shí)力，遏制腐敗現(xiàn)象。物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，處理問(wèn)題時(shí)要以法律、法規(guī) 為依據(jù)。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺(jué)悟、 知識(shí)、技能、 個(gè)人素質(zhì)。物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識(shí)和技能包括現(xiàn)代化管理知 識(shí)、專業(yè)技能、管理手段。物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括 1 、語(yǔ)言表達(dá)能力 2 、 端莊的儀表儀容 3 、良好的心理素質(zhì) 4 、健康的體魄。物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括 1、忠于職

6、守、盡職盡責(zé)； 2 、 兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)； 3 、積極主動(dòng)、講求時(shí)效； 4 、實(shí)事求職、 辦事公道； 5、遵守紀(jì)律、奉公守法； 6 、謙虛謹(jǐn)慎、文明禮貌； 7 、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)； 8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和 職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認(rèn)真做好不擅 權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的 心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無(wú)論對(duì)哪種類型的人物都要熱情服 務(wù)生人熟人一個(gè)樣。物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作 做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動(dòng)，不依靠外力推推動(dòng) 動(dòng),要做到人找

7、工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭(zhēng)，盡快干 好決不能拖拖拉拉，互相推諉。急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險(xiǎn)的 話，必須馬上采取措施，避免險(xiǎn)情。物業(yè)管理人員必須堅(jiān)持實(shí)事求是的工作作風(fēng)一切人實(shí)際情 況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對(duì)待和處理問(wèn)題。只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨 時(shí)抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做 到辦事公道。奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動(dòng)中堅(jiān)持原則以 國(guó)家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺(jué)奉獻(xiàn)，不為個(gè)人謀取 私利。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提 高自身素質(zhì)，活到

8、老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識(shí)，不斷 接受新事物研究新問(wèn)題才能適應(yīng)工作的需要。物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識(shí)、業(yè)務(wù)技 能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識(shí)、新工藝、新辦 法、新成果。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況這用到物業(yè)管理工作中。物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類： 1 、全民企業(yè)； 2 、集體所有 制企業(yè)； 3 、聯(lián)營(yíng)企業(yè)； 4、私營(yíng)企業(yè)； 5 、合資企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類： 1 、物業(yè)管理有限責(zé)任 公司； 2、物業(yè)管理股份合作公司； 3、物業(yè)管理股份有限公司。物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨(dú)立法人資格 的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或 物業(yè)管

9、理處等。資質(zhì)一級(jí)企業(yè)： 1 、注冊(cè)資本 500 萬(wàn)以上； 2、中級(jí)以上職 稱人員不少予 30 人，80% 以上取得從業(yè)人員崗位證書； 3、管 理兩種類型以上物業(yè)； 4 、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)的 百分比之和不低于 100% ；5 、20% 以上管理項(xiàng)目全國(guó)優(yōu)秀小區(qū) 稱號(hào)， 20% 以上獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)； 6 、有健全的企業(yè)管理制 度和財(cái)務(wù)制度； 7 、建立了維修基金管理與使作制度。 51. 資質(zhì) 二級(jí)企業(yè)： 1、注冊(cè)資本 300 萬(wàn)以上； 2 、中級(jí)以上職稱人員不 少于 20 人， 60% 取得崗位證書； 3、管理兩種類型以上物業(yè)； 4 、管理各類物業(yè)建筑面積占計(jì)算基數(shù)百分比之和不低

10、 于 100% ；5 、10% 以上管理項(xiàng)目獲全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)， 10% 以上 獲省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)； 6 、有健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制 度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)三級(jí)企業(yè)： 1、注冊(cè)資本 50% 以上； 2、中級(jí)以上職稱 人員不少于 8 人，50% 取得崗位證書； 3 、有委托的物業(yè)管理項(xiàng) 目； 4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；5、建立了維修基金管理與使用制度。 注：一二三級(jí)企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè) 經(jīng)理崗位證書。物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股 東會(huì)，董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。股東會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤 換董事、監(jiān)事，決定

11、公司經(jīng)營(yíng)方針、投資計(jì)劃等重大事項(xiàng)；監(jiān) 事會(huì)是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會(huì)是經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，董事長(zhǎng)為法 定代表人；總經(jīng)理由董事會(huì)聘任或解聘。物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股 東代表大會(huì)，監(jiān)事會(huì)和董事會(huì)。由發(fā)起人認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會(huì) 制定和通過(guò)公司章程，選舉董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)成員，然后由董事 會(huì)聘任總經(jīng)理。物業(yè)管理企業(yè)的組建條件： 1 、企業(yè)名稱的確定； 2 、企業(yè)住 所； 3 、法定代表人； 4 、注冊(cè)資本； 5 、公司章程； 6 、公司人 員。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè) 管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請(qǐng)單位 收到審批準(zhǔn)文件后向工商行政管理是機(jī)關(guān)

12、辦理企業(yè)注冊(cè)登記手 續(xù)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可對(duì)外營(yíng)業(yè)。 取得執(zhí)照 30 月內(nèi)到房地產(chǎn)管 理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要互稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅 務(wù)手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)范性文件。 內(nèi)容包括： 1 、業(yè)主委員會(huì)的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍； 2、性質(zhì) 主管部門與宗旨等； 3 、機(jī)構(gòu)設(shè)立與職責(zé)； 4 、組織原則； 5 、委 員條件與產(chǎn)生程序； 6 、業(yè)主委員會(huì)權(quán)制義務(wù)； 7、經(jīng)營(yíng)來(lái)源帳 目管理； 8 、會(huì)議與工作制度； 9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。業(yè)主委員會(huì)的日常工作： 1 、了解和掌握業(yè)主和使用人的基 本情況； 2 、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行工作評(píng)價(jià)決定是否續(xù)聘；3 、通過(guò)招投標(biāo)選聘物

13、業(yè)管理公司并簽訂合同； 4 、管理物業(yè)維修基 金；5、提出年度維修計(jì)劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計(jì)劃等并提出財(cái)務(wù)預(yù)算提 請(qǐng)業(yè)主大會(huì)備設(shè)； 6 、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主 公約； 7 、協(xié)助依法處理違章； 8 、協(xié)助對(duì)車輛停放廣告設(shè)置進(jìn) 行管理； 9、做好內(nèi)部管理工作； 10 、創(chuàng)建文明小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政 主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下 方向： 1 、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比； 2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批； 3 、對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)技能培 訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè) 必須接受工商行政管理部

14、門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開(kāi)業(yè)之前向工商行 政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，經(jīng)核準(zhǔn)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可正式開(kāi) 業(yè)；工商行政管理部門依法進(jìn)行年檢、年審。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者有 權(quán)依法批評(píng)、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)霰得給 予保護(hù)和支持。物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向 稅務(wù)部按時(shí)納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù) 檢查與指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)與物價(jià)部門的關(guān)系是接受物價(jià)管理部門的物 價(jià)管理。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須上報(bào)物價(jià)主管部門核定批準(zhǔn)； 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系： 1 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的延續(xù)

15、和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。 2 、委托專業(yè)物業(yè)管 理企業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選 聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成。這樣的 物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙 方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個(gè)以上公民對(duì)同 一房屋共同享有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房 屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個(gè)共有的公民對(duì)整 個(gè)共有房屋都可以行使權(quán)利共有人對(duì)共有房屋按照各自的份 額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利與義務(wù)?，F(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)有： 1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和外 觀裝飾的要求

16、2 、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨(dú)特 的線條、格局、色彩和裝飾； 3 、以辦公使用為主要求盡可能擁 有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境； 4 、作為效益性物業(yè)，投 資多風(fēng)險(xiǎn)大； 5 、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標(biāo)志。.現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：電氣設(shè)備；通諷；空調(diào)；供曖；運(yùn)載；給排水；消防；監(jiān)控系 統(tǒng)。電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基 礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時(shí)能自 動(dòng)切換至另一路。通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的 通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越 是現(xiàn)代化?，F(xiàn)代寫字樓一般裝有自動(dòng)調(diào)控的設(shè)備，對(duì)空氣進(jìn)行溫度

17、轉(zhuǎn) 換增團(tuán)黨委溫度過(guò)濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷 氣，新風(fēng)量要求達(dá)到人均 10-15 平方米。寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通 過(guò)管道輸送到各個(gè)室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬?guó)熱后 用風(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到 各個(gè)室內(nèi)。電梯是高層建筑物等載運(yùn)人或物尚作垂直方向運(yùn)動(dòng)的機(jī)械 設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠 的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。常見(jiàn)的高層建筑給水方式有： 1 、由加壓泵和高位水箱供水； 2、環(huán)狀管 （）給水方式； 3 、分壓供水； 4 、水泵連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)供水。 現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動(dòng)化裝

18、置控制水泵 和保持管內(nèi)水壓。室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來(lái)， 直接或間接對(duì)含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油 脂的污水經(jīng)局部處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道這叫排 水。通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè) 備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所 組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過(guò) 24 米的建筑物，使用一般消防車 已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)和水幕消 防系統(tǒng)，自動(dòng)噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在 于隔離火區(qū)保護(hù)鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

19、為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放 處與停車場(chǎng)等重點(diǎn)部位實(shí)行 24 小時(shí)全天候視頻監(jiān)控， 發(fā)現(xiàn)異常 與時(shí)采取措施?，F(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動(dòng) 化系統(tǒng)（） 2 、通信自動(dòng)化系統(tǒng) （）3 、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（） 。就是采用電腦對(duì)整個(gè)大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實(shí) 行監(jiān)視，測(cè)量和控制的系統(tǒng)。包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報(bào)警，消防報(bào) 警等各個(gè)系統(tǒng)。通過(guò)它可以對(duì)建筑物實(shí)施全方位的管理。通過(guò)可以實(shí)現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動(dòng)計(jì)費(fèi)等服務(wù)功能。但要 注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。一般由電話機(jī)、傳真機(jī)、機(jī)、文字處理機(jī)、聲像存儲(chǔ)與各 類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計(jì)算

20、機(jī)軟件構(gòu)成。智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（）是把、 、三大要素有機(jī)地聯(lián) 系在一起，實(shí)現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語(yǔ)言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò) 是智能化建筑的重要組成部分。寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋 管理維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保 安服務(wù)。房屋完好率達(dá) 98% 以上，房屋零修與時(shí)率達(dá) 98% 以上， 零修合格率達(dá) 100% ，并建立回訪記錄。設(shè)備維修和操作人員持證上崗， 實(shí)行 24 小時(shí)值班， 以最短 的時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障， 保證供電系統(tǒng) 24 小時(shí)正常運(yùn)行， 出 現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心與消防系統(tǒng)配備齊全，完好 無(wú)損，可隨時(shí)啟用。制定保安計(jì)劃，建立有效制度

21、消除危與或影響業(yè)主與使用 人生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實(shí)際需要配 齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時(shí)定（）定線與突 （）檢查相結(jié)合；建立 24 小時(shí)固定值班， （）崗巡邏制度做好 交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點(diǎn)設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常與時(shí)采取 措施。寫字樓商務(wù)中心的報(bào)告項(xiàng)目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化； 臨時(shí)租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長(zhǎng)話、傳真、電腦、電 視、郵件、郵包、快遞與外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù) 會(huì)談咨詢信息查詢會(huì)議安排報(bào)刊雜志訂閱或批發(fā)89. 寫字樓租賃合同的簽作過(guò)程： 1 。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶 商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報(bào)財(cái)務(wù)部 審核，

22、2 、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部 3 、銷售代 表將合同與房租、 保證金收費(fèi)通知一并送給客戶簽字 4 、簽好字 后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無(wú)改動(dòng)，確認(rèn)無(wú)誤后交總經(jīng)理簽字 5 、 將客戶簽字的房租與保證金收費(fèi)通知轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部，由應(yīng)收會(huì)計(jì) 催帳 6 、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。寫字樓租賃合同的執(zhí)行過(guò)程：是指客戶遷入寫字樓、客戶 使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個(gè)過(guò)程?？蛻暨w入寫字樓營(yíng)業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租 與保證金收費(fèi)單，與進(jìn)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部 作為收費(fèi)憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安 裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所

23、需辦 公家具，更換房門門鎖與清掃等到工作；正式遷入前向各部門 發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。營(yíng)業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān) 部門發(fā)匯簽表 ，表內(nèi)設(shè)前言、 （）部門、發(fā)表日期、公司名 單、房號(hào)、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回 日期與匯簽項(xiàng)目欄，并和客戶約談搬遷事宜。客務(wù)部接匯簽單與工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨 梯服務(wù)；信件（）在客戶遷出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可 電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn) 狀，對(duì)家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進(jìn)行核查匯簽并 提出相應(yīng)賠償方案。財(cái)務(wù)部核查客戶繳費(fèi)結(jié)賬情況向客戶催收各項(xiàng)未繳款額

24、，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案與時(shí)辦理有關(guān)事宜。工作部接到匯簽表后，將通訊服務(wù)截止時(shí)向在匯簽 表上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。營(yíng)業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜； 在客戶遷出前，與時(shí)與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過(guò)戶的工作；遷 出過(guò)程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，遷出之日與 客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)遷出通知書 。寫字樓承租戶的選擇依據(jù)： 1、承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型與聲 譽(yù)；2、承租戶的財(cái)務(wù)狀況； 3、所需面積大??； 4 、需要提供的 物業(yè)管理服務(wù)。承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的 滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程 度上取決于

25、租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接 受和平相處；相宜則要能互補(bǔ)互利，相得益彰。物業(yè)管理者對(duì)承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的 目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好，極有 聲譽(yù)的大公快司是（入選）對(duì)象。那些財(cái)務(wù)狀況不佳， 信譽(yù)不好的租戶要加以小心， 一般應(yīng) 予以拒絕。滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相 宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)抵觸。寫字樓租金的構(gòu)成： 1 、商（品）租金包括折舊費(fèi)、維修 費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)； 2 、成本租金 由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租五項(xiàng)構(gòu)成， 3 、基礎(chǔ)租 金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的

26、最低金 額； 4 、市場(chǎng)租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn) 的一種租金。寫字樓租金的確定方法： 租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價(jià)格的基 礎(chǔ)上分類定價(jià)，合理確定； 2 、市場(chǎng)較好，市場(chǎng)租金一般高于基 礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整 到市場(chǎng)租金水平； 3 、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類， （1）毛 租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用金加到租 金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，業(yè)主和承租人 會(huì)有多支出了物業(yè)費(fèi)的感覺(jué)； （ 2 ）純租約主要指承租戶除了支 付租金外，還要支付承租其它的費(fèi)用； 4 、寫字樓物業(yè)租約要持 續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期

27、增加方式的租 金調(diào)整條款； 5 、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為 計(jì)算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在 0.2-0.3 之間； 6、成功寫字樓（均 屬）管理好， 8 年左右可回收投資。103. 商業(yè)場(chǎng)所租賃合同的內(nèi)容： 1 、合同當(dāng)事人 2、標(biāo)的物 3 租 賃用途 4 、限制承租人在附近重（） 5 、營(yíng)業(yè)時(shí)間 6 、租金支付 方式 7、公用面積的維護(hù) 8、廣告標(biāo)志和圖形 9、折讓優(yōu)惠 10 、 有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) 11 租賃期限 12 、承租人與承租人的權(quán)利、義 務(wù) 13 、違約責(zé)任 13 、免責(zé)條件 15 、其它條款 16 糾紛的解決方式 17 合同生效條件。商業(yè)場(chǎng)所租賃合同的簽訂： 1 、簽訂物

28、業(yè)租憑合同是承租、 出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù) 2 、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫， 特殊 協(xié)議在解決欄寫清 3 、合同一式兩份， 雙方各執(zhí)一份， 可進(jìn)行公 證 4 、契租日按合同約定之日確定 5 、承租人進(jìn)住商場(chǎng)出租人會(huì) 同核對(duì)室內(nèi)設(shè)施與附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表商業(yè)場(chǎng)所承租高的分類方式： 1 、零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范 圍 2 、零售商店的不同形式 3 、不同層次的商店 4 、不同的商業(yè) 規(guī)構(gòu) 5 、承租客商在商業(yè)場(chǎng)所的不同作用。、承租客商根據(jù)承租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的期限可分為三種類型： 1 、 基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶， 他們租期通常在 20 年以上對(duì)穩(wěn)定 商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)管理與收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展

29、的基 礎(chǔ)； 2、主要承租戶租期一般在 10 年以上，對(duì)公共商業(yè)樓宇的 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起重要作用； 3 、租賃期一般在 10 年以下的為一般 承租戶。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)： 一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營(yíng) 面積應(yīng)達(dá) 50% 以上；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá) 30% 以 上；其余 20% 由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動(dòng)性較大，但 也體現(xiàn)了市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。商業(yè)場(chǎng)所承租客商的依據(jù)： 1、承租戶的聲譽(yù) 2 、承租戶 的財(cái)務(wù)狀況 3 、承租戶組合與位置分配； 4 、承租戶需要的服務(wù)。在選擇具體承租戶時(shí)， 要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡， 除滿足日 常消費(fèi)者需求外，還預(yù)計(jì)有哪些時(shí)尚消費(fèi)品可吸引更多顧客， （以）提供貨

30、真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且具有競(jìng)爭(zhēng)力，所經(jīng)營(yíng)的 種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競(jìng)爭(zhēng)。低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營(yíng)）失敗的最大原因， 經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)，建筑物內(nèi)、營(yíng) 業(yè)室內(nèi)維護(hù)費(fèi)還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職工工資、貸 （物）與收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和 停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲(chǔ)備基金應(yīng) 付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品 和服務(wù)種類應(yīng)互為補(bǔ)充。作為商場(chǎng)內(nèi)的承租戶， 非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面 積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否 容易識(shí)別，整個(gè)購(gòu)物中心的容流量有多大。承租客商協(xié)會(huì)組織的內(nèi)容： 1 、開(kāi)展公共商業(yè)區(qū)整體性的 促銷活動(dòng)； 2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系； 3 、搞一些承 租客商