物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與

1、物業(yè)管理是建設與管理結合的紐帶，對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，應在項目可 行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經驗的物業(yè)管理公司介入。這樣 不僅有利于完善項目的規(guī)劃設計，而且能夠避免由于選材不當，或施工中的遺留 問題給日后銷售及使用帶來不便。對于物業(yè)管理公司來講，在具備一定管理經驗 和專業(yè)技術人員的條件下，應主動申請參與房地產開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。 在項目可行性研究階段，物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經驗，提出物業(yè)管理方 案；在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設計中易疏忽的問題提出指正意見； 在施工階段，物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收 階段，物業(yè)管理公司可對工程

2、質量提出嚴格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物 業(yè)和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。一、提前介入，為實施物業(yè)管理奠定基礎建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。 其主要表現(xiàn)： 一是建設與 管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗收交接，小區(qū)交接不規(guī)范，無具 體標準。為了改變這種狀況，物業(yè)管理公司應提前介入小區(qū)建設工作。這樣可以 有兩個方面的好處：“兵馬未到，糧草先行”為小區(qū)的今后管理，奠定了堅實的基礎，提前介入 小區(qū)建設工作，就可以從保一方平安、為群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā)，對物業(yè) 建設的整個過程給予關注?？梢匀媪私庑^(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設 計與

3、論證，為將來管理打好基礎。建設中提出合理化建議，彌補不足；建成后， 主動參與工程驗收，嚴格控制標準，不留后患。 從嚴把住“入住”關，實施全方位管理“千里之行，始于足下” 。小區(qū)管理，重在良好的開端，超前介入小區(qū)管理， 就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政 府部門、建設部門以及即將進住的業(yè)主 （使用人 ）能給予理解與支持； 然后制訂好小 區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行 其規(guī)定的義務，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、 戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊伍， 一旦業(yè)主 （使用人）簽定入住契約進住小區(qū)內， 就

4、必須有人管理、有人服務，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒 適。二、可行性研究階段 房地產開發(fā)企業(yè)在項目可行性研究階段，就應制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理 方案的制定可由房地產開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完 成。方案應確定物業(yè)管理的檔次，所需經營性用房及必要配套設備、設施和擬開 展的服務內容，以及物業(yè)管理費的收費標準。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下 兩個步驟：（一） 確定物業(yè)管理的檔次 可根據(jù)物業(yè)的消費水平，合理確定管理規(guī)模。如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那 么相應的管理服務標準就應適應物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)， 用戶普遍為中低收入者，則應考慮物業(yè)管理的服務

5、費應適合居民的實際情況。（二） 制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容包括： 物業(yè)管理機構的設置。 物業(yè)管理公司應根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設置 管理機構，制定各項管理制度，明確主要崗位職責。 物業(yè)管理的服務標準。 物業(yè)管理的各項服務標準與其物業(yè)的檔次具有直接關 系，具體服務項目可根據(jù)實際需要確定服務標準。 財務收支預算年度物業(yè)管理收支總額。每個產權人及使用人應交的各種費用。代收代繳費用。三、把好規(guī)劃設計關物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展， 需要從管理的角度、 從整體效益 的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開 展，連一些基本的公共設施都沒有規(guī)劃，只注

6、意在有限的土地上建造更多的房屋， 以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施，已沒有地皮可 建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主 要的交通工具自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放， 既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計非常重要。規(guī)劃設計是房地 產開發(fā)建設的源頭，物業(yè)管理的早期介入應從物業(yè)管理的規(guī)劃設計階段開始。在 市場經濟的大潮中，房地產開發(fā)企業(yè)要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意 識。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環(huán)境 需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應該考慮房屋的使

7、用功能、 小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、 生活的方便等等。一個房地產開發(fā)項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻 是幾十年甚至上百年?？茖W的發(fā)展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高 使人們對居住和工作環(huán)境及技術的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。對于房地產 這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產， 不可能像更換家用電器那樣簡便易行。 因此，房地產項目的開發(fā)建設，就應從頭做起，具有超前意識。其中一種有效的 方式就是在規(guī)劃設計階段， 請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設計方案的討論， 發(fā)表意見，提出建議。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設計的參與職責主要表現(xiàn)在全面細致地反

8、映物業(yè)管 理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種 問題或缺陷，把它以咨詢報告的形式提交給設計單位并且責成其在設計中予以糾 正。下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責任和義務向開發(fā)企業(yè)和設計單位提出建 議。 配套設施的完善各類配套設施的完善， 是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前提， 房地產實行綜 合開發(fā)的目的也在于此。如果配套設施等硬件建設造成先天不足，日后的物業(yè)管 理很難搞好。對于住宅小區(qū)，幼兒園、學校等公益事業(yè)， 各類商業(yè)服務網點如商店、 飲食店、 郵電所、銀行等，小區(qū)內外道路交通的布置，環(huán)境的和諧與美化，尤其是人們休 息交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設計中應給予充

9、分的考慮。對于寫字樓， 商貿中心等，則商務中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經驗和日后實施物業(yè)管理的需要，在上述 方面應該提出意見和建議。 水電氣等供應容量 水電氣等供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數(shù)。 人們生活和工作質量的提高 與改善，必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設計人員在設計時，通常參 照國標設計，而國標制定的是下限，因此規(guī)劃設計時，要充分考慮到地域特點和 發(fā)展需要，要留有余地。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。 安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設計時， 對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應給予足夠的重視。 在節(jié)約成本的前提下， 盡可 能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主們創(chuàng)造一個安

10、全的居家環(huán)境。如最好用報警系統(tǒng)替 代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災，就無法逃 離現(xiàn)場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。這在香港一些地區(qū)已有了血的教 訓。 垃圾處理方式 根據(jù)各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應考慮如何通過管理 來保持其清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應考慮如何 在各樓道設垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應考慮垃圾外運 方式與垃圾集運站的位置等。 綠化布置 綠化主要應考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別要根據(jù)需要搭配，如常綠 與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭 配。 消防設

11、施 在建筑設計中，消防設施的配套設置有嚴格要求的。自動滅火器位置、自動 報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應利于防火、滅火。物業(yè)管理 企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道部分、電纜井部分在消防設計中 一般都考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落（當然電路部分是怕水的 ），所以物業(yè)管理企業(yè)就應建議在這些地方配備滅火器 （電器部分應用二氧化碳滅 火器）或滅火沙箱。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質量、造價與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企 業(yè)應根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各品 牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。

12、 其他 規(guī)劃設計時，對室內各種線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有 一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺下放置 煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶 不小心就會碰到腦門，冰箱、洗衣機預留位置及下水口是否適當，電路接口是否 足夠、位置是否合適等。類似這些細節(jié)問題，物業(yè)管理企業(yè)都有義務向設計單位 提出，請其注意?？傊O計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃設計的目的， 是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的 角度進行參謀，提出建議。四、在規(guī)劃階段應注意的問題 房地產商在新建小區(qū)規(guī)劃設計

13、時，往往會請規(guī)劃部門及設計院對所開發(fā)小區(qū) 進行規(guī)劃、設計，但往往會忽視請物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設計。專業(yè)設計部 門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設計都有不同的著重點。有經驗的房地產商在請專 業(yè)設計規(guī)劃部門設計時，同時會請有經驗的物業(yè)管理公司參與設計意見。這時被 邀請的物業(yè)管理公司就應從平時物業(yè)管理對設計、規(guī)劃感覺不足及應注意那些方 面等，提出物業(yè)管理公司的看法供房地產商及規(guī)劃、設計部門參考。一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、 安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。 實用性房屋的采光應做到每個房間均能得到自然采光。房屋的通風盡量采用自然通風比較好的方位

14、。房屋的隔 (冷)熱選用材料及附件、設計方案盡量能保溫，達到冬暖夏涼 的效果。房屋實用率盡量提高實用率， 在合理的情況下減少公用面積， 減少承重 柱。規(guī)劃、設計時注意實用率與不注意實用率的設計結果， 會產生至少 5的實用 率差值，即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價的 5上升或下降的結果。 比較典 型的代表，如建綜合大廈，注意實用率的設計，每臺車所占位為2025平方米，住宅利用率可達 85以上，而不注意實用率的設計，使每臺車所占位可高達40平方米，住宅利用率只有 80以下，當然超值豪華住宅另當別論。美觀、耐用性 美觀與耐用兩方面處理得好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如，有些發(fā)展商為了純講美觀

15、，突出一些造型，用夾板或鐵網、掛灰批蕩等壽命短的材料裝 修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾 年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經濟負擔。 切記，房產物業(yè)的建設不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐 用，這種現(xiàn)象對于新入行經驗不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出，開發(fā)商建設者應站在 廣大業(yè)主的角度考慮問題， “房產物業(yè)是百年大計”的工作！這一項工作做得好， 可使業(yè)主接樓后得到實惠，物業(yè)管理公司的維修量大量減少，發(fā)展商的信譽會越 來越高！影響房屋美觀除了建設前期的問題， 還應考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題， 應盡 量提到建設前期來解決。例

16、：住宅空調統(tǒng)一留位， 防盜網門統(tǒng)一安裝， 盡量減少二次裝修影響公共外觀 不統(tǒng)一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻， 影響整體美觀等。功能性 除了正常規(guī)劃設計應考慮的功能性，下面提出一些常被忽視的功能性設施配備：住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備。集中“能源計量表”功能配備。如：水、電、氣能源計量表按功能區(qū)分集 中安放入公共區(qū)間，不宜放入各業(yè)主家中，這樣在抄表時不用打擾業(yè)主，方便物 業(yè)管理工作。另外，配備能源計量表往往只注意各業(yè)主的分表及本區(qū)總表，沒注 意公共區(qū)域的分表配備， 給后期的物業(yè)管理能源計量統(tǒng)計工作帶來不準確的弊端， 所以應配備公共區(qū)域能源計量分表，

17、以便后期物業(yè)管理計量統(tǒng)計工作。高層樓房維修、清潔外墻機具配備及留位，高層樓宇樓頂天面不宜做為花 園賣出或贈送，否則不利于日后大廈外墻和天面維護工作的開展。各種指標牌，小區(qū) (大廈)平面圖、警示標志 (牌)配備。水、電容量超前意識的配備。物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫 等。有條件還可配幾間管理人員集體宿舍，這一部分房可作為公用面積分攤。此 工作做好了，可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊伍，提高物業(yè)管理公司檔次，可減 少物業(yè)管理費預算費用，減輕日后業(yè)主管理費負擔，可奠定物業(yè)管理的良性循環(huán) 的基礎。垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應考慮配備收集垃圾的相應位置及 設施，這

18、些設施要考慮密封性，清掃、清洗方便，不會擴大污染等。無垃圾處理 能力的地區(qū)，房地產發(fā)展商要考慮處理垃圾設施。 其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng)，休閑、購物、娛樂等場所， 綠化、道路、圍墻護欄等環(huán)境，郵政、儲蓄、交通、通訊等功能。 安全性 有條件的小區(qū)、大廈，盡量設計成“封閉型” ，以利治安管理。利用防盜、火災報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網絡，最好能聯(lián)接公安消 防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失。 裝修材料除了上面所談到美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性” 材料。 制做的防盜網一定要注意設置火災救生窗。 節(jié)能性中央空調系統(tǒng)，是日后物業(yè)的耗能大戶，此項工作做好，能為

19、日后節(jié)省大 量能源開支。做好此項工作除了請高水平空調設計師外，發(fā)展商還應在此項目上 舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控 制器、保溫材料等不宜從簡處理，設計師在設備選型設計時 (特別是一些配套電機 選擇)不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不宜一個 開關控制一片燈，應按每組燈的功能性要求配備開關。五、對施工的介入住房的質量是百年大計， 絲毫馬虎不得。 國家建設部根據(jù)近年來許多建筑施工 單位偷工減料、不注意施工質量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定 重大工程執(zhí)行招標投標制，執(zhí)行建設監(jiān)理制，同時向國際慣例 * 攏

20、。物業(yè)管理公司 對施工過程介入，對搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。為了加強對建設工程質量的監(jiān)督和管理， 明確建設工程質量責任， 保護建設工 程方面的合法權益，維護建設市場秩序，建設部已明文規(guī)定，我國的施工建設與 國際慣例接軌，實行建設監(jiān)理制，一批工程監(jiān)理公司業(yè)已應運而生。工程監(jiān)理制 度的實施，對工程施工單位依法施工，保證工程質量，具有十分重要的意義，但 即使聘請了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理，物業(yè)管理企業(yè)對施工過程的參與同樣有 重要意義。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質量。一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾十、 上百年的使用過程中， 只 有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對

21、各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè) 的結構、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好， 或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應專業(yè)的人員參與施工質量監(jiān)理， 配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質量。對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說，物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量管理，加強了力量，使工程質量又多了一份保證，同時又能保證竣工驗收、移交和日后管理 的連續(xù)性，可為開發(fā)商節(jié)省時間，提高工程質量、縮短工期及增強售后服務的信 譽。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量監(jiān)理的要點包括： 指導施工單位把好質量關 物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他 們對樓宇使

22、用中常出現(xiàn)的各種工程質量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏 水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會 滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調、早解決，要比施工完了再改容易得 多，而且可減少許多浪費，不致于遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的 障礙。掌握新物業(yè)的全部情況 施工單位完成施工任務，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責任 承擔該建筑的使用問題 （當然不包括一年使用期 ）。在以后使用過程中， 只有業(yè)主和 物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設， 才可能對每一幢物業(yè)的內部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的

23、性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管 理好物業(yè)，甚至無法管理。 物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā) 對于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強了監(jiān)理力量，某些影 響使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質量又多了一份保證；而對物 業(yè)管理公司來講，由于從規(guī)劃設計到施工監(jiān)理的全過程參與，能較全面地了解物 業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利的移交，為開發(fā)商節(jié)約了時間，也為售 后服務奠定了基礎。按國家規(guī)定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起 認真進行技術交底和圖紙會審；工程施工中國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準及合同不斷進行檢查，如

24、： 是否嚴格按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用的各種材料、備件是否符 合質量要求等等。六、物業(yè)管理公司對施工的監(jiān)理（一 ） 何為監(jiān)理監(jiān)理，從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。 工程建設監(jiān)理即對工程建設中 的技術經濟活動進行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關的法規(guī)、政策、技術標準、 規(guī)范及合同的規(guī)定，促使工程進度、質量、造價按計劃實現(xiàn)。國家建設部已明文 規(guī)定，中國的施工建設要向建設監(jiān)理制過渡，向國際慣例 * 攏，一批工程監(jiān)理公司 亦已應運而生。即使是聘請了監(jiān)理公司來對工程建設進行監(jiān)理，但物業(yè)管理公司 對工程監(jiān)理的介入同樣有重要意義。（二）物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內容 物業(yè)管理公司參與工程建設

25、監(jiān)理的主要內容是： 協(xié)助建設單位與承建單位編寫開工報告。 審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出修 改意見。 審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格與質量。 督促、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術標準。 檢查工程使用的材料、構件和設備的質量。 檢測工程質量，驗收分部分項工程，處理質量事故。 控制工程進度，認定工程數(shù)量。 檢查安全防范措施。 整理合同文件和技術檔案資料。提出竣工驗收報告。在物業(yè)投入使用后的保修階段，負責檢查工程狀況，鑒定質量問題責任， 督促保修。物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點 在實際工作中， 物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標、 質量目

26、標和費用目標 進行控制。 工程進度監(jiān)理工程項目進度監(jiān)理的目的在于采取管理措施， 糾正施工進程的偏差， 保證預定 工期目標的實現(xiàn)。監(jiān)理的基本方法是定期取得工程的實際進展情況，與計劃作出 比較，從中發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止進度拖延。 實行工程進度監(jiān)理首先要進行施工組織設計，即對整個工程項目通盤規(guī)劃， 制定出經濟合理的規(guī)劃方案，對項目在人力物力、時間和空間、技術和組織上做 出全面而合理的安排，以控制項目總投資、總工期、工程質量、主要材料和設備 的供應。施工組織總設計包括： 施工的具體項目及其工作量、 施工進度總計劃、 開發(fā)建 設工程布置和總平面布置圖 (分區(qū)的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類

27、 房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、施工場地及大型臨時設施總平面布置圖 及根據(jù)上述內容綜合繪制的開發(fā)建設區(qū)的總平面布置圖。 )物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設計， 要求參加項目施工的各單位做出具體的分部 分項工程組織設計和單幢工程施工組織設計。控制施工進度計劃，實現(xiàn)進度控制須有一個科學、合理的工程項目進度計 劃。在物業(yè)開發(fā)項目中，一般要編制項目總進度計劃、施工總進度計劃和作業(yè)進 度計劃等等。實施對工程項目進度的控制，物業(yè)管理公司要對現(xiàn)場情況進行調查分析， 協(xié)助解決工程項目建設中的問題，明確解決問題的措施、期限和承擔者，并督促 其實現(xiàn)。 工程質量監(jiān)理 工程質量監(jiān)理的任務督促承建單位建立工程項目質量保

28、證體系。承建單位是工程的具體實施者， 他們的工作直接影響工程質量，物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項目開工前督 促承建單位設置質量保證體系，包括設置質量管理目標、程序和辦法，設立質量 檢查負責人，建立TQ C小組等。設計過程的質量監(jiān)控。 設計過程是工程項目質量監(jiān)控的起點。 物業(yè)管理公司 對方案和圖紙要進行認真的審核，對其中的質量問題提出質疑，并要求有關單位 及時修改。材料、設備的質量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴格督促有關方面按 合同規(guī)定的質量要求組織訂貨、采購、包裝及運輸，以及按標準進行檢查和驗收， 并按要求組織堆放、儲存、保管和加工。施工過程的質量監(jiān)控。 物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀

29、的、 有信譽的施 工單位，認真審查施工單位的技術水平、設備水平和管理水平等。在合同中明確 對質量的規(guī)定及責任；督促承建單位認真執(zhí)行工藝標準和操作規(guī)程，提高項目質 量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對每個階側面、每個分部分項工程、甚至每道工序進行 檢測與驗收；監(jiān)理人員要做好質量記錄，并進行統(tǒng)計數(shù)字的分析處理，對不符合 質量標準的活動加以處理。 工程質量監(jiān)理的實施 首先，物業(yè)管理公司要明確合同要求，對在建項目進行全面細致的調查研究， 組織好質量控制體系，配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員，明確其質量控制責任。其次，要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度， 通?？赏ㄟ^建立一套報表體 系來實施，報表包括的主要內容是：要開始

30、的工作；工作檢查情況及對工作的要 求；施工中的檢驗或現(xiàn)場試驗情況以及其他工作情況。最后，對通過檢查、試驗、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題，要提出解決問題的辦 法，并及時向發(fā)展商通報情況。 工程造價監(jiān)理工程造價監(jiān)理是在不影響工程進度、 質量和安全施工的條件下， 確保工程費用 不超過合同規(guī)定標準所采取的控制活動。這種控制可以從工程項目的全過程和工 程造價構成二方面來進行。 對工程項目的全過程進行造價控制設計階段的造價控制 對工程項目的造價控制始于設計階段。 監(jiān)理人員在這個階段要注意對設計方案 進行審核，如發(fā)現(xiàn)設計方案的費用估算超出控制投資額的范圍，應及時對設計方 案提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場踏

31、勘，發(fā)現(xiàn)設計方案在哪些方面可以 進行優(yōu)化，向設計單位提出更改意見。施工階段的造價控制施工階段的造價控制， 要從審查每個工程和分部分項工程的清單、 單價入， 按 形象進度擬定撥款計劃。要選擇最佳的施工速度，嚴格把好按進度撥款關、應及 時掌握和詳細記錄修改設計、變更工程量、增減工程項目等情況。當無法預計的 情況發(fā)生時，如水文地質情況變化、設備材料的延期交貨、價格調整等都應詳細 記錄合理分析，以分清甲乙方責任，為索賠作準備。 對工程造價構成的控制 從工程造價構成的角度進行控制，可以分為直接費用的控制和間接費用的控 制。直接費用的控制直接費用是構成工程造價的主要部分， 因此是進行造價控制的重點。 對直

32、接費 用的控制，首先要將實際費用與工程預算比較，通過對預算和實際完成量所支付 的人工、材料、機械臺班費和其他直接費用的分析比較，看出超支節(jié)余情況及趨 勢；其次要對工程單價進行分析，可以根據(jù)各工程每個月以及累計完成的實物工 程量和相應的實際費用，求出各工種每月以及累計的實際工程單價，再與預算單 價進行對比，從中分析超支或節(jié)約的原因。間接費用的控制間接費用一般按合同規(guī)定的直接費用的百分數(shù)提取， 這項費用由于直接費用的 變動而發(fā)生變化，監(jiān)理方對間接費用的控制采取兩項措施：其一是審核承建單位 計算間接費用依據(jù)的合理性，其二是根據(jù)直接費用的變動處理間接費用的提取。（四）對新建小區(qū)施工監(jiān)理 物業(yè)管理公司參

33、與新建小區(qū)的施工監(jiān)理， 它與發(fā)展商對施工的監(jiān)理， 同樣有著 不同的著重點。由于長期的物業(yè)管理工作，物業(yè)管理公司對樓宇多發(fā)質量問題的 部位有著充分的了解，因而物業(yè)管理公司參與施工管理，可防范完工后樓宇出現(xiàn) 有礙使用的質量問題和施工期遺留問題，從而減輕以后的維修、保養(yǎng)開支。1. 參與方式 作為物業(yè)管理公司，對于施工單位無直接的經濟干預權，其參與施工監(jiān)理的身 份是：全體購房小業(yè)主的代表，由發(fā)展商邀請參與施工監(jiān)理，就施工過程中施工 設計、施工方法、施工質量進行監(jiān)察，并對其中影響樓宇質量、實用性及維護保 養(yǎng)的問題，向發(fā)展商提出意見，提醒發(fā)展商加以防范，并由發(fā)展商督促承建商糾 正、補救。2. 監(jiān)理重點由于

34、我國房地產市場的一度高潮， 導致建筑市場的興旺， 建筑市場如雨后春筍 般涌現(xiàn)出許多的承建商，其技術力量、素質參差不齊。同時因我國經濟不發(fā)達， 設計規(guī)范不可能把結構、裝飾、防滲的等級一下子提得很高，從而使許多樓宇建 成后出現(xiàn)問題，增加了管理難度。因此，應將以下這些部位的施工作為施工監(jiān)理 重點：（1） 地下室工程。地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入 泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水 施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴 禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結構時，除嚴格按照

35、設計要求計算混凝土的配合比之外， 應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘（用機械攪攔 ）；底板應盡量連續(xù)澆注，須 留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留 水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設 防水層 （可用卷材、涂膜等 ）；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方 式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層， 除按設計及規(guī)范施工外， 應注意陰陽角應做成圓弧 形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。（2）回填土工程?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?（無地下室結

36、構的 ） 、外地坪的工程 質量，如回填質量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設 管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行 監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。（3）樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂 的一個主要原因，亦是物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題，故在 樓面、屋面砼工程中應重點注意。鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓 位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸 挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以 免出

37、現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注： 除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外， 鑒于物業(yè)常見 質量問題，物業(yè)管理公司參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行 監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲 流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問 題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中 應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體 斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。 裝飾工程。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關 鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層 )，僅是* 外墻面的砂漿抹灰層， 外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾 面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。內墻面及天花板： 內墻面及天