淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

1、.：.； - PAGE 10 -淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理引言以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的開展時期，隨著國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)能否有“泡沫，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛和非常嚴(yán)峻的土地控制政策；迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產(chǎn)更為嚴(yán)厲地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)；迎來了一系列規(guī)范建立行為，提高行業(yè)自律程度要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)要素不斷增多，存在于工程整個開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于“極為困難的處境。因此，加強(qiáng)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證工程目的、

2、目的的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出“重圍進(jìn)而穩(wěn)步開展的關(guān)鍵過程。房地產(chǎn)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些能夠發(fā)生的結(jié)果之間的差別程度，實(shí)踐上就是實(shí)踐結(jié)果與方案結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)，由于風(fēng)險(xiǎn)與利益的對稱關(guān)系特性，實(shí)踐上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中的固有風(fēng)險(xiǎn)。在如今社會經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，主要表如今以下幾個方面：工程的定位決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程的市場定位包括工程的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建立環(huán)境的質(zhì)量定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、工程可行性研討報(bào)告做出的，是指點(diǎn)工程決策、工程設(shè)計(jì)、工程營銷謀劃方案等前期任務(wù)的根據(jù)

3、。可以說，工程的市場定位確定決策以后，根本上就敲定了工程的建立風(fēng)格、建立本錢、營銷推行方案，也就決議了工程的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，工程的指點(diǎn)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是工程開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)。按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)，屬工程建立的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。工程的投資支持才干風(fēng)險(xiǎn)。出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣、“量力而行；或者是對企業(yè)資金籌措自有資金和融資才干過高地估計(jì)，或者工程本錢分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)

4、；或者是本錢過程控制嚴(yán)重失控突發(fā)性事件、不測要素過多等等緣由，導(dǎo)致的工程資金支付才干達(dá)不到方案要求，給工程建立呵斥的風(fēng)險(xiǎn)可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)。工程的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在工程決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)質(zhì)量與價錢矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)范，特別是強(qiáng)迫性規(guī)范的要求，又經(jīng)過“關(guān)系照顧經(jīng)過呵斥的“投機(jī)性質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計(jì)知識認(rèn)識有艱苦錯誤，擅自改動設(shè)計(jì)呵斥的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不注重關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處置，對一些容易出現(xiàn)影響構(gòu)造平安，特別是一些雖不影響構(gòu)造平安，但對正常運(yùn)用功能有嚴(yán)重影響的問題，處置不及時，沒有做到“事前控制的“永久

5、性缺陷或者給售出交房后呵斥的質(zhì)量“隱患實(shí)踐上就是“質(zhì)量通病呵斥的糾紛；工程管理目的制定的不合理，以致進(jìn)度與質(zhì)量、與平安產(chǎn)生沖突呵斥的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符呵斥的“實(shí)物質(zhì)量問題等，因“質(zhì)量問題呵斥的糾紛沖突構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)可控制風(fēng)險(xiǎn)。工程的合約履行才干風(fēng)險(xiǎn)。在工程運(yùn)作和建立過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、資料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于工程的一次性不可反復(fù)性特點(diǎn)，建立周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，假設(shè)在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給工程呵斥相當(dāng)大的費(fèi)事。比如，在目前土地

6、供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋覓土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食的景況下，能夠會因“省略過程不慎跌入“圈套。 工程建立的 “創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使工程建立的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)可以繼續(xù)穩(wěn)步開展，追求方案利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了效力目的，追求工程與周邊工程的“差別性，選擇本人企業(yè)不熟習(xí)或者認(rèn)識尚缺乏以完成追求的“創(chuàng)新，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。工程的“政府風(fēng)險(xiǎn)?！罢L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不延續(xù)性、突變性和破綻的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性

7、過程、對政策不了解的盲目性過程失誤。在工程建立過程中，企業(yè)必需掌握相關(guān)地法律為：、等；必需掌握地法規(guī)為：等。必需掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)展補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)迫性規(guī)范。開發(fā)商工程風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評價、風(fēng)險(xiǎn)評價，并在此根底上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處置風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望到達(dá)以最少本錢獲得最大平安保證的目的。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其中心是選擇最正確風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大平安保證效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：合理界定工程覆蓋的范圍，加強(qiáng)對工程范圍變動的控制，將工程的義務(wù)細(xì)分的更詳細(xì)、更明確、更嚴(yán)密、更便于控

8、制，以免脫漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。合理確定工程管理目的，在企業(yè)開展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照工程和提供的根據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)展工程決策，確定工程目的，防止出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。編制，對工程任務(wù)進(jìn)展構(gòu)造分解，對工程的目的、實(shí)現(xiàn)目的能夠存在的風(fēng)險(xiǎn)影響要素進(jìn)展深化細(xì)致的識別、分析和評價，按照普通規(guī)律拿出處理問題、躲避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用指點(diǎn)工程建立，指點(diǎn)工程的方案管理。根據(jù)實(shí)現(xiàn)目的的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制、“事中控制的原那么，對實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)要素，對比給定的方法、措施進(jìn)展順應(yīng)性、符合性識別、分析評價或測算、評價，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消除、緩和、

9、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，防止過程控制風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的方案手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個不同的過程，對方案要求的根本目的、根本原那么、根本要求必需給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目的管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)視的方法，減少工程執(zhí)行過程中不確定要素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，躲避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的能夠。合理組織構(gòu)造，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反響關(guān)系，建立工程的溝通職能，在工程管理內(nèi)部以及與建立相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保證。加強(qiáng)合同契約的管理。及時溝通訊息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞工程的最大利益方案利潤，按照

10、不同階段的任務(wù)重點(diǎn)，按照合同商定內(nèi)容開展任務(wù)，防止沖突呵斥的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建立本錢；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對知風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)展逃避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在工程內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)視管理制度管理，防止因人為要素呵斥的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)視和方案實(shí)施的專業(yè)監(jiān)視，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、任務(wù)規(guī)范、任務(wù)流程的執(zhí)行情況監(jiān)視，對方案執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修正方案的根據(jù)，向方案實(shí)施層提示方案執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)要素進(jìn)展有效的控制和管理。四、開發(fā)商躲避工程風(fēng)險(xiǎn)的對策建議建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息搜集和處置機(jī)構(gòu)，研討國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對本地域各個區(qū)段域的規(guī)劃、土地

11、、工程包括在建和意向、適宜工程情況，做及時、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)運(yùn)營決策提供準(zhǔn)確根據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較暫時“抱佛腳分析的根據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急的任務(wù)，一定比做“重要又緊急的任務(wù)會從容、更縝密，提供的決策根據(jù)會更科學(xué)，躲避決策根據(jù)錯誤呵斥風(fēng)險(xiǎn)的才干會更強(qiáng)。合理配備具備根本崗位技藝和知識的營銷、開發(fā)、技術(shù)任務(wù)人員，加強(qiáng)崗位技藝培訓(xùn)，提高綜合知識才干，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識別、評價才干，培育知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主開任務(wù)熱情的“研發(fā)隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建立，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)視、檢查、改良等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作

12、為“龍頭對待。由于決策失誤所呵斥“決策風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必需有合理知識構(gòu)造的高級運(yùn)營、技術(shù)管理人員組成，必需具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風(fēng)險(xiǎn)識別、判別、處置才干，有方案、組織、溝通、協(xié)調(diào)才干，熟習(xí)行業(yè)任務(wù)的根本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門公布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會運(yùn)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才能夠防止投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才能夠妥當(dāng)?shù)靥幹蔑L(fēng)險(xiǎn)呵斥的后果。積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建立，逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定順應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理規(guī)范的企業(yè)規(guī)范、任務(wù)程序、和任務(wù)流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管

13、理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原那么 = 1 * GB3 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)； = 2 * GB3 指點(diǎn)作用； = 3 * GB3 全員參與； = 4 * GB3 過程方法； = 5 * GB3 管理的系統(tǒng)方法； = 6 * GB3 繼續(xù)改良； = 7 * GB3 基于現(xiàn)實(shí)的決策方法； = 8 * GB3 與供方互利的關(guān)系。規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)任務(wù)質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用任務(wù)規(guī)范、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使任務(wù)有根據(jù)，效果有證明，清查有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)迫

14、性規(guī)范，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)行為的識別才干，躲避“政策風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)按照處分。加強(qiáng)工程的招標(biāo)管理、合同管理，提高本錢控制和合同管理才干。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競爭、價錢、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、平安招標(biāo)的條件，為工程合同管理營造任務(wù)質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽署的過程中，擅長利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理運(yùn)用、和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)或“違約景象而導(dǎo)致“不測風(fēng)險(xiǎn)失控。利用方案管

15、理、目的管理、過程監(jiān)視、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前“事中的有效控制。在編制方案時，就對風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時間、效果進(jìn)展識別、分析、評價，按照普通規(guī)律制定躲避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、方法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強(qiáng)方案的監(jiān)視，按照目的管理、節(jié)點(diǎn)考核的原那么，及時組織實(shí)施效果的評價考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整方案和應(yīng)對措施，及時總結(jié)、封鎖階段性管理目的，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理到達(dá)既定目的的有效途徑。注重“過程控制，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)的影響。在謀劃、決策階段，正確把

16、握行業(yè)開展的規(guī)律，客觀地進(jìn)展工程可行性評價、建立環(huán)境評價和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)展市場調(diào)查和企業(yè)投資支持才干分析，正確決議工程的產(chǎn)品定位、質(zhì)量定位，合理確定投資額度，防止出現(xiàn)質(zhì)量與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場定位要求、規(guī)范規(guī)范要求監(jiān)視設(shè)計(jì)，進(jìn)展設(shè)計(jì)評審，把投資控制普通占工程產(chǎn)品投資的90%-95%的最關(guān)鍵一步控制好; 在招標(biāo)、簽署合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握招標(biāo)優(yōu)惠條件，簽署一個有效且有利的協(xié)議合同，作好投資控制的關(guān)鍵的第二步普通占工程產(chǎn)品投資的5%-!0%；在工程實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、平安控制，加強(qiáng)“合同、信息管理，強(qiáng)化建立過程與工程相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對關(guān)鍵

17、部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病、對構(gòu)造和運(yùn)用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強(qiáng)監(jiān)視，把實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。注重工程完成過程中階段性任務(wù)過程、活動、實(shí)施結(jié)果的評價考核，及時總結(jié)閱歷、封鎖階段性方案，為企業(yè)正確認(rèn)識本身的管理程度和下步任務(wù)繼續(xù)改良發(fā)明根底。階段性任務(wù)的考核評定有工程管理層組織進(jìn)展，也可以由職能主管指點(diǎn)組織分階段或者按照方案的節(jié)點(diǎn)控制目的進(jìn)展，考核的內(nèi)容是方案的節(jié)點(diǎn)控制目的完成管理情況和階段性目的完成情況，考核的結(jié)果是決議能否調(diào)整方案、調(diào)整目的，能否決議封鎖階段性管理義務(wù)。工程管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織構(gòu)造中的部分，考核評價的對象是工程管理層主要是工程經(jīng)理，考核的內(nèi)容是按照規(guī)定的目的和目的，對工程實(shí)施情況包括節(jié)點(diǎn)封鎖情況、工程管理程度、管理績效進(jìn)展終結(jié)評價，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)工程管理組織工程部的職能能否具備“解體。五、終了語房地產(chǎn)工程的建立是一個有較長周期的過程，工程的一次性、不可反復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確