個人理財管理及財務(wù)管理知識分析資料

1、個人理財管理及財務(wù)管理知識 分析資料（doc 13頁）一、什么是理財？理管理，財財產(chǎn)；1、個人理財，為實(shí)現(xiàn)個人人生目標(biāo)而制定、安 排、實(shí)施和管理的一個各方面總體協(xié)調(diào)的財務(wù) 計劃的過程。2、理財是一種生活方式的選擇二、怎樣理財？樹立正確的理財觀、財商測試、理財內(nèi) 容常見的理財目標(biāo)目標(biāo)現(xiàn)有資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整 （金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)比重、籌 集緊急備用金、債務(wù)負(fù)擔(dān)最小化）初步建立保障體系=/中 目標(biāo)長 目標(biāo)控制開支預(yù)算、稅務(wù)負(fù)擔(dān)最小化 旅游、休假、自身進(jìn)修計劃等 為購房、購車籌集專項資金提高保險保障 啟動個人創(chuàng)業(yè)計劃 建立退休基金為孩于準(zhǔn)備教育基金資產(chǎn)的保值增值有效為繼承人分配財產(chǎn)第二節(jié)一、貨幣時間價

2、值指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加 的價值，表現(xiàn)為同一數(shù)量的貨幣在不同時點(diǎn)上 具有不同的價值。二、風(fēng)險與收益的關(guān)系風(fēng)險越大，收益越高客戶的風(fēng)險特征由風(fēng)險偏好、風(fēng)險認(rèn)知度、實(shí)際風(fēng)險承受能力等構(gòu)成。三、生命周期理財人的一生經(jīng)歷：嬰兒、童年、少年、青年、中年 一直到老年的多個不同時期。嬰兒期、童年期、 少年期沒有財務(wù)來源，青年期、中年期是收入 的主要來源期，老年期的財務(wù)來源也十分有 限，因此青年期、中年期和老年期是個人理財 的核心環(huán)節(jié)。第二章第二節(jié)一、儲蓄儲蓄是最傳統(tǒng)的銀行大眾理財業(yè)務(wù)之一，主 要可以分為活期和定期兩種?；钇趦π钪覆灰?guī) 定存期、儲戶隨時可以憑折或卡支取、存取金 額不限的一種存款

3、方式。定期儲蓄是指存儲期限較長，利率相對較高的一種存款方式。儲蓄理財?shù)淖⒁恻c(diǎn)： 存款期限的安排預(yù)留應(yīng)急資金 選擇合適的便利的銀行三、銀行卡借記卡：指由商業(yè)銀行向社會發(fā)行的具有消費(fèi)信用、轉(zhuǎn)賬結(jié)算、存取現(xiàn)金等全部或部分功 能的支付工具，不能透支。 貸記卡（信用卡）：由銀行或信用卡公司向 資信良好的個人和機(jī)構(gòu)簽發(fā)的一種信用憑證， 持卡人可在指定的特約商戶購物或獲得服務(wù)， 既是發(fā)卡機(jī)構(gòu)發(fā)放循環(huán)信貸和提供相關(guān)服務(wù) 的憑證，也是持卡人信譽(yù)的標(biāo)志，可以透支。第三章第一節(jié)一、保險在個人理財中的作用人生三大風(fēng)險：意外、疾病、養(yǎng)老1、是在社會經(jīng)濟(jì)互助原則下建立起來的經(jīng)濟(jì)補(bǔ) 償制度。（防災(zāi)防損）2、是一種低風(fēng)險的投

4、資工具。（在我國收益相對 較低）三、保險理財過程1、評估風(fēng)險2、認(rèn)識保險需求4、確定保險期限3、確定保險額度四、保險理財原則（一）先大人后小孩（二）先給家庭經(jīng)濟(jì)支柱購買保險（三）先購買意外、健康險買保險一般按照以下順序：意外險f健康險f 人壽保險（教育險f養(yǎng)老險f分紅險、投連險、 萬能險）（四）確定保險期限第二節(jié)目前中國的社會保險包括基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保 險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險5個 項目。國家依法建立社會保險制度，設(shè)立社會 保險基金，使勞動者在年老、失業(yè)、疾病、工 傷、生育時獲得幫助和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，保障他們的 基本生活和基本醫(yī)療。（“五險一金”講的是五種保險，包括養(yǎng)老保險、 醫(yī)療保險

5、、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險；“一金”指的是住房公積金。其中養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和失業(yè)保險，這三種 險是由企業(yè)和個人共同繳納的保費(fèi)，工傷保險和生育保險完全是由企業(yè)承擔(dān)的。個人不 需要繳納。這里要注意的是“五險”是法定的， 而“一金，不是法定的。）（二）基本養(yǎng)老保險一一亦稱國家基本養(yǎng)老保 險，它是按國家統(tǒng)一政策規(guī)定強(qiáng)制實(shí)施的，為 保障廣大離退休人員基本生活需要的一種養(yǎng) 老保險制度。1、特點(diǎn)2、繳費(fèi)比例：3、享受待遇： （三）基本醫(yī)療保險一一基本醫(yī)療保險是國家和 社會根據(jù)一定的法律法規(guī)，為向保障范圍內(nèi)的勞 動者提供患病時基本醫(yī)療需求保障而建立的社 會保險制度。我國的社會醫(yī)療保險由基本醫(yī)療保 險、企

6、業(yè)補(bǔ)充醫(yī)療保險和個人補(bǔ)充醫(yī)療保險三個 層次構(gòu)成。特點(diǎn)：我國基本醫(yī)療保險實(shí)行社會統(tǒng)籌和個人帳戶 相結(jié)合，基本醫(yī)療保險基金由統(tǒng)籌基金和個人 帳戶構(gòu)成。職工個人繳納的基本醫(yī)療保險費(fèi)全 部計入個人帳戶；用人單位繳納的基本醫(yī)療保 險費(fèi)分為兩部分，一部分劃入個人帳戶，一部 分用于建立統(tǒng)籌基金。主要的規(guī)定有三條：一是統(tǒng)籌基金和個人帳戶要分開管理，分別核 算，這就要求統(tǒng)籌基金要自求收支平衡，不得 擠占個人帳戶；二是要明確統(tǒng)籌基金和個人帳戶的各自支付范 圍，這就要求制定統(tǒng)籌基金的起付標(biāo)準(zhǔn)和最高 支付限額，一般個人帳戶主要用于門診（小?。?醫(yī)療費(fèi)用支出，統(tǒng)籌基金主要用于住院（大?。?醫(yī)療費(fèi)用支出；ciEJci三是

7、要嚴(yán)格限定基本醫(yī)療保險醫(yī)藥服務(wù) 的范圍和給付標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容包括限定基本醫(yī) 療保險的用藥范圍、診療項目范圍和醫(yī)療生活 服務(wù)設(shè)施范圍，即超出這個基本醫(yī)療保險醫(yī)藥 服務(wù)范圍的醫(yī)療費(fèi)用不在基本醫(yī)療保險基金 中支付或只能部分支付。2、繳費(fèi)比例：4、說明:參保人達(dá)到退休年齡，享受退休人員基本醫(yī)療 保險待遇的累計最低繳費(fèi)年限為：男滿30年、 女滿25年。所有參保人員都應(yīng)繳納每月4元的大額醫(yī)療 保險費(fèi)。按8%+2%的費(fèi)率繳費(fèi)的，從個人帳戶 中代扣代繳；按5.5%的費(fèi)率繳費(fèi)的，由個人申 報繳納；社會退休人員從養(yǎng)老金中代扣代繳。5、社會基本醫(yī)療保險與商業(yè)醫(yī)療保險的區(qū)別： 社會基本醫(yī)療保險與商業(yè)醫(yī)療保險之間存在著本

8、質(zhì)的區(qū)別：第一，性質(zhì)不同。社會保險由國j .ir * I家立法強(qiáng)制實(shí)施，屬于政府行為；商業(yè)保險則是1種商業(yè)行為，保險人與被保險人之間完全是一種自愿的契約關(guān)系。第二，目的不同。社會保險不以盈利為目的，其出發(fā)點(diǎn)是為了確保 勞動者的基本生活，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展；商業(yè)保險的根本目的則是獲取利潤，只 是在此前提下給投保者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第三，資金來源不同。社會保險由國家、用人單位和個人三者分擔(dān)；商業(yè)保險完全由投保人負(fù)擔(dān)。第 四，政府承擔(dān)的責(zé)任不同。社會保險是公民享 有的一項基本權(quán)利，政府對社會保險承擔(dān)重要 責(zé)任；商業(yè)保險則受市場競爭機(jī)制制約，政府 主要依法對商業(yè)保險進(jìn)行監(jiān)督，保護(hù)投保人的 利益。商

9、業(yè)醫(yī)療保險是對社會基本醫(yī)療保險的有效補(bǔ)充。（四）失業(yè)保險一失業(yè)保險是指國家通過立法強(qiáng) 制實(shí)行的，由社會集中建立基金，對因失業(yè)而 暫時中斷生活來源的勞動者提供物質(zhì)幫助和 促進(jìn)其再就業(yè)的制度。它是社會保險體系的重 要組成部分，是社會保險的主要項目之一。特點(diǎn): 普遍性。參保單位應(yīng)不分部門和行業(yè)，不分所有制性質(zhì)，其職工應(yīng)不分用工形式，不分家居城鎮(zhèn)、農(nóng)村，解除或終止勞動關(guān)系后，只要本 人符合條件，都有享受失業(yè)保險待遇的權(quán)利。強(qiáng)制性。它是通過國家制定法律、法規(guī)來強(qiáng)制 實(shí)施的?；?jì)性。失業(yè)保險基金主要來源于社會籌集。由單位、個人和國家三方共同負(fù)擔(dān)，并且在統(tǒng)籌地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)度使用以發(fā)揮互濟(jì)功能。2、繳費(fèi)比例：3

10、、享受待遇：（四）工傷保險一一工傷保險是指勞動者因工作 原因遭受意外傷害、患職業(yè)病、致殘或死亡， 暫時或永久喪失勞動能力，勞動者或供養(yǎng)親屬 從國家、社會得到的法定的醫(yī)療生活保障及必 要的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N社會保險制度。這種補(bǔ)償 既包括受到傷害的職工醫(yī)療、康復(fù)的費(fèi)用，也 包括生活保障所需的物質(zhì)幫助1、繳費(fèi)比例：工傷保險費(fèi)由用人單位按照上月 全部職工工資總額的一定比例按月申報繳納， 按照國家規(guī)定的渠道列支。職工個人不繳費(fèi)。（五）生育保險一一生育保險是通過國家立法規(guī) 定，在勞動者因生育子女而導(dǎo)致勞動力暫時中斷時，由國家和社會及時給予物質(zhì)幫助的一項社會保險制度。1、繳費(fèi)比例：生育保險費(fèi)實(shí)行社會統(tǒng)籌，由用人

11、單位按照上月 職工工資總額的08%繳納，職工個人不繳費(fèi)。2、享受待遇：票基礎(chǔ)知識：股票是股份公司發(fā)行的有價一、證券，其實(shí)質(zhì)是公司的產(chǎn)權(quán)證明書面值一一上市公司發(fā)行的股票每股票面價格即為面值。投資基金的定義利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資方式。通過發(fā)行 基金單位，集中投資者的資金，從事金融工具 的投資如股票、債券等，并將投資收益進(jìn)行分 配的一種間接投資方式。實(shí)質(zhì)：代客理財關(guān)鍵詞：基金持有人基金管理人基金托管人組合投資二、投資基金的基本特征間接投資專家理財流動性強(qiáng)一、投資基金的類型1、按法律地位不同分類：公司型基金契約型基金2、按基金交易方式的不同分類：開放式基金 封閉式基金開放式基金（目前我國的主流）

12、開放式基金是指基金發(fā)行總額不固定（來多少要 多少），基金單位總份數(shù)隨時增減（投資者可以隨時申購或贖回，市場上基金總份額會隨時 變動），投資人可以在基金契約規(guī)定的開放日 內(nèi)到指定的代銷網(wǎng)點(diǎn)自由買入或賣出的一種證券投資基金。封閉式基金封閉式基金是指基金的發(fā)起人在設(shè)立基金時，事 先確定發(fā)行總額（5億元以上，每份面值1元， 即5億份以上，一般1015億），籌集到這個 總額的80%以上時，基金即宣告成立，并進(jìn)行 封閉，在封閉期內(nèi)不再接受新的投資（也不可 以贖回，只能通過交易所轉(zhuǎn)讓，市場上總份額 不變）。3、按投資對象不同分類：4、按投資風(fēng)險與收益 不同分類：第二節(jié)4、基金時期:一般分為認(rèn)購期、運(yùn)作期（封

13、閉期）、申購期三 個階段。剛開始的時候是認(rèn)購期，一般是半個 月左右，在這半個月里你只能購買不能贖回（賣出），買入價一般是1元。然后進(jìn)入運(yùn)作 期（封閉期），在這段時間里基金公司拿你的 錢去建倉，也可以說是一個準(zhǔn)備期，一般不超 過三個月，打開之后大部分基金會有所漲幅， 也有部分會回落變成0.9元或者更低，這個時 候不要以為你賠了，因?yàn)槟愕耐顿Y才剛剛開 始。接下來進(jìn)入申購期，此時你已經(jīng)可以自由 買賣了。二、基金的分紅及收益計算 三、基金的投資策略1、制定投資目標(biāo) 2、了解自己的理財性格3、如何選擇基金基金公司、基金經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)、投資風(fēng)格歷年業(yè)績 費(fèi)用閱讀基金招募說明書買基金的三種渠道:銀行、券商、網(wǎng)上

14、直銷第六章一、什么是稅收稅收是國家憑借政治權(quán)力，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)，向 居民和經(jīng)濟(jì)組織強(qiáng)制地、無償?shù)卣魇沼靡韵蛏?會提供公共產(chǎn)品的財政收入。二、稅收的特征稅收與其他形式的財政收入相比，具有強(qiáng)制性、 無償性和固定性三項基本特征。稅收的強(qiáng)制性，是指稅收參與社會產(chǎn)品的分 配是依據(jù)國家的政治權(quán)力，具體表現(xiàn)在稅收是 以國家法律的形式規(guī)定的，稅法作為國家法律 的組成部分，任何單位和個人都必須遵守。稅收的無償性，是指在具體征稅過程中，國 家征稅后稅款即為國家所有，不再宜接歸還給 納稅人。稅收的無償性是相對的，從財政活動 的整體來看，稅收最終通過政府提供公共產(chǎn)品 等方式用之于納稅人，體現(xiàn)了稅收取之于民、 用之于民

15、的本質(zhì)。就某一具體的納稅人來說， 其所繳納的稅款與其消費(fèi)的公共產(chǎn)品中的價格并不一定是相等的。稅收的固定性，是指稅收是國家按照法律規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)向納稅人征收的，具有事前規(guī)定的特 征，任何單位和個人都不能隨意改變。三、稅收的用途國家運(yùn)用稅收籌集財政收入，按照國家預(yù)算的安 排，有計劃地用于國家的財政支出，為社會提 供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，發(fā)展科學(xué)、技術(shù)、教 育、文化、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)和社會保障等事業(yè)， 改善人民生活，加強(qiáng)國防和公共安全，為國家 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定和人民生活提供強(qiáng)大的 物質(zhì)保障。我國稅收的用途，體現(xiàn)了我國稅收的本質(zhì)是 “取之于民、用之于民”。三、稅收的職能與作用1.籌集財政收入。稅收收入是

16、我國財政收入最主要的來源。近幾 年，我國的稅收收入呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，1999 年我國稅收收入突破1萬億元大關(guān)，2003年突 破2萬億元，2005年突破3萬億元，2006年達(dá) 到3.76萬億元。近年來，我國稅收收入占財政 收入的比重一直保持在95%左右。調(diào)控經(jīng)濟(jì)。稅收是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。國家可以 利用稅收政策，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，鼓勵 或限制某些產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)品的生產(chǎn)和發(fā)展。我國現(xiàn)在 正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化時期，國家對高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)，安置就業(yè)和再就業(yè)的企業(yè)，節(jié)約能源、 利用“三廢”的項目，直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生 活服務(wù)的產(chǎn)業(yè)等，給予低稅率或減稅、免稅的優(yōu) 惠政策，對那些不符合國家產(chǎn)業(yè)

17、政策，或污染嚴(yán) 重、能耗高的產(chǎn)業(yè)，不予減稅、免稅，并可以通 過提高稅率等政策措施予以調(diào)節(jié)或限制。調(diào)節(jié)收入分配。liiJliiJ經(jīng)濟(jì)體制改革以來，隨著收入分配政策的調(diào)整， 居民的收入差距逐漸拉大。解決收入分配上存在 的問題，需要多管齊下，綜合治理。其中稅收作 為重要的調(diào)節(jié)手段，通過政策的調(diào)整和征管力度 的加大，可以起到有效調(diào)節(jié)收入分配的作用。比 如，通過提高個人所得稅工資、薪金等費(fèi)用扣除 標(biāo)準(zhǔn)（由每人每月800元到1600元），可以惠及 廣大中低收入群體。2006年全國減少個人所得 稅納稅人2000多萬。同時，通過對年收入超過 12萬元以上個人實(shí)行自行申報等，加強(qiáng)對高收 入群體的稅收監(jiān)管，都能在

18、一定程度上加大對高 收入者的稅收調(diào)節(jié)力度，縮小各階層收入分配差 距。國家將征收來的稅款，或用之于公眾，或用 之于老弱病殘及失業(yè)等人群的社會保障，從而達(dá) 到促進(jìn)社會公平的目的。四、稅收制度設(shè)計的原則第二節(jié)五、稅收的種類1、個人所得稅個人所得稅一一是對個人（即為自然人）取得的 各項所得超過一定范圍后征收的一種所得稅，其 征收起點(diǎn)和稅率由國家法律根據(jù)具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 決定。3、個人稅收策劃個人稅收策劃一一也稱“稅收籌劃”，指的是在 法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理 財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié) 稅”的稅收利益。4、稅收策劃的特性：合法性、籌劃性和目的性 3、稅收策劃與偷稅、避稅和節(jié)

19、稅的區(qū)別:后，我們要表明一個很明確觀點(diǎn)：愚蠢的人去 偷稅；聰明的人去避稅；智慧的人是去節(jié)稅。二、個人稅收策劃的基本方法個人稅收策劃的基本方法可以歸納為七種:1、利用免稅的方法2、利用減征的方法3、利用稅率差異4、利用扣除技術(shù)的方法5、利用抵免的方法6、利用緩稅的方法7、利用稅收優(yōu)惠政策三、個人稅收策劃的內(nèi)容1、工資、薪金所得的稅務(wù)策劃：工資、薪金所得指個人因任職或者受雇而取得的 工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、 補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。由于稅法中國家根據(jù)不同的工資、薪金支付方式確定了不同的費(fèi)用扣除方法，所以工資、薪金所得的稅務(wù)策劃主要是通過縮小計稅依據(jù)的方法進(jìn)行。征繳

20、個人所得稅的計算方法，個稅起征點(diǎn)原來是 1600，現(xiàn)在是2000，使用超額累進(jìn)稅率的計算 方法如下： 繳稅=全月應(yīng)納稅所得額*稅率一速算扣除數(shù)全月應(yīng)納稅所得額=（應(yīng)發(fā)工資一五險一金）-2000 實(shí)發(fā)工資=應(yīng)發(fā)工資一五險一金一繳稅扣除標(biāo)準(zhǔn)：2008年3月份起，個稅按2000元/ 月的起征標(biāo)準(zhǔn)算。工資、薪金所得適用個人所得稅九級超額累進(jìn)稅率表級數(shù)全月應(yīng)納稅所得額（含稅所 得額）稅率速算扣除數(shù)（元）一不超過500元50二超過500元至2000元1025三超過2000元至5000元15125四超過5000元至20000元20375五超過20000元至40000元251375六超過40000元至6000

21、0元303375七超過60000元至80000元356375八超過80 000元至100000元4010375九超過100000元4515375-、工資、薪金所得的稅務(wù)策劃：第一，獎金、 工資分?jǐn)偘l(fā)放；第二，白色收入灰色化； 第三，收入福利化；第四，收入保險化；第五，收入實(shí)物化；第六，收入資本化。第七章二、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。是指土地、建筑 物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分 及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的 特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，又被稱 為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、 房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可 以有三種存在形態(tài)，即土地

22、（或土地使用權(quán)）， 建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。三、房地產(chǎn)的類別由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對于土地和房屋可以按以下方法分類:（一）根據(jù)土地的用途分類：（二）根據(jù)房屋的性質(zhì)分類（二）根據(jù)房屋的用途分類四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)現(xiàn)金流和稅收在美國，投資于房地產(chǎn)的投資者，其取得的現(xiàn) 金流或稅后收入不僅依賴于某項資產(chǎn)的價值， 還依賴于折舊和稅收。那種有著較大額度折舊 額的資產(chǎn)可以抵消掉投資者的部分應(yīng)稅收入。 這是因?yàn)?，房地產(chǎn)一般來說是會隨著時間的推 移而毀損，折舊則為資產(chǎn)所有者提供了一個補(bǔ)償這部分毀損價值的津貼。折舊費(fèi)用可以作為 一項現(xiàn)金流出，在納稅之前從收入中扣除，從 而

23、減少了資產(chǎn)所有者的稅收支付，因此，折舊 費(fèi)用被視為一項稅盾（taxshelter）。但是折舊 費(fèi)用是有一定限額的，而且只有收入達(dá)到一定 水平的投資者才可以使用這項優(yōu)惠。價值升值使用財務(wù)杠桿房地產(chǎn)投資的魅力還來源于高財務(wù)杠桿率的 使用。財務(wù)杠桿意味著通過借入資金來使收入，大化。由于房地產(chǎn)是一種實(shí)物資產(chǎn)，因此投 資者被準(zhǔn)許以所購買的房地產(chǎn)為抵押，借入其 購買成本的75% 90%的款項。所以，如果 投資的總收入高于借款的成本，則這種杠桿投 資的資產(chǎn)凈收益將會高于沒有使用杠桿的同 類投資。下面我們來看一個例子：投資者A計 劃進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資，其成本為100萬元。 他有兩種選擇，使用財務(wù)杠桿（以年利率

24、10% 借入90萬元），或者是不使用財務(wù)杠桿。若投 資的息稅前收入（EBIT）假定為13萬元，適用 稅率為28% （按美國稅法），在上述兩種選擇 下，他的財務(wù)狀況如下表。第二節(jié)l=J（一）房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式，即 在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房 地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣 表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素如下：土地價格或使用費(fèi)2.前期開發(fā)工程費(fèi)3.建 筑安裝工程費(fèi)4.開發(fā)管理費(fèi)5.房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的利潤和稅金購房與租房的選擇可用年成本法與現(xiàn)值法進(jìn)行比較二、影響房地產(chǎn)價格的主要因素i=j1、自然因素：地理位置、地質(zhì)條件、地形、地 勢、土地面積和形狀、日照、風(fēng)向

25、、空氣質(zhì)量、 降水量、天然周期性災(zāi)害、建筑物本身等。例 如，地質(zhì)和地形條件決定了房地產(chǎn)基礎(chǔ)施工的難 度，投入的成本越大，開發(fā)的房地產(chǎn)價格就越高； 氣候溫和適宜，空氣質(zhì)量優(yōu)良的地域，其房地產(chǎn) 價格也會比氣候相對惡劣的地域高。2、環(huán)境因素：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、 視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。3、區(qū)域因素：包括交通狀況、公共設(shè)施、配套 設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。4、經(jīng)濟(jì)因素：包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、物價狀況、 利率變動、居民收入狀況等。例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處 于增長期時，社會對房地產(chǎn)的需求強(qiáng)烈，其價格 也水漲船高。反之，價格自然會下降。5、社會因素：包括政治治安狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化等，人口

26、數(shù)量、人口素 質(zhì)、家庭人口規(guī)模等影響著房地產(chǎn)價格。6、行政因素：房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市 規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。7、國際因素：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況等。8、心理因素：購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水 或吉祥號碼等。購房與租房的選擇可用年成本法與現(xiàn)值法進(jìn)行比較。四、如何選購房產(chǎn)交通環(huán)境配套設(shè)施驗(yàn)證開發(fā)商資質(zhì)要購買一個好的房子，審查開發(fā)商的資質(zhì)與 實(shí)力很重要，這決定著你是否能居住在一個好 的社區(qū)里，開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。開發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它 們分別

27、是國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售） 許可證。其中最重要的是國有土地使用證 與商品房銷售（預(yù)售）許可證。國有土地使用證是證明土地使用者（單 位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣政府房 地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售 商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證 書。我們在查驗(yàn)以上證明文件時，盡可能要求開 發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建 設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。簽訂認(rèn)購書第三節(jié)個人住房消費(fèi)貸款種類1、個人公積金住房貸款2、個人

28、商業(yè)性住房貸款3、個人住房組合貸款二、個人住房貸款的還款方式1、等額本息還款法，即借款人每月以相等的 金額償還貸款本息，又稱等額法。2、等額本金還款法，即借款人每月等額償還 本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞 減，因此又稱遞減法。3、組合還款法，即根據(jù)貸款人未來的收支情況，將整個貸款本金按比例分成若干個償還階 段，并確定每個階段的還款年限，在每個階段里 又按等額本息還款方式來歸還貸款的一種還款 方式。4、彈性還款總額法，活期存款與房屋貸款為 同一帳戶，每月有較本利攤還額更低的最低還款 額來確保借款者信用無虞。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及防范策略（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、

29、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中 對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、 可以規(guī)避的主要風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主 要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力 風(fēng)險等。（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范對策為亍確保房地產(chǎn)投資效益的最大化，投資 者除了應(yīng)具備蔽險的意識和防范投資風(fēng)險 的能力，還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范礦Ko1.高度重視可行性研究，確保投資決策的 正確性2.加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測,選擇最佳投資 區(qū)位,加強(qiáng)市場調(diào)查研究,尋找投資良機(jī)3.關(guān) 注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向4.開展財務(wù)分析運(yùn)用投資組合理論【論述題】1、小王，28歲，目前工資收入為每月4000元， 每月需支付房租500元及各項基本生活

30、開銷800元。每個月會有一次外出就餐，開銷200元左右，現(xiàn)有10萬元的一年期定期存款。小 王打算買一輛12萬左右的福克斯轎車，同時 需準(zhǔn)備2萬左右的稅費(fèi)及保險費(fèi)。你覺得他應(yīng) 該怎樣利用銀行理財產(chǎn)品管理他的日常資金 及完成他的買車計劃。(=12、1998年4月，劉某等四人應(yīng)聘到某公司，公 司在待遇方面提出如果職工堅持要求辦理社 會保險的話，從職工工資中每月扣除300元。 劉某等覺得還是多拿點(diǎn)工資好，至于辦不辦社 會保險，也沒什么關(guān)系。于是雙方簽訂了三年 的勞動合同，在合同中規(guī)定每月工資2000元， 對社會保險事宜公司不予負(fù)責(zé)。請問這樣做合 法嗎？為什么？答案參考:這樣做不合法。該案中雙方雖然在自

31、愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽 訂了勞動合同，但是由于合同中有關(guān)社會保險 約定的內(nèi)容違反了國家現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的 規(guī)定，從而導(dǎo)致雙方合同中約定的部分條款無 效，應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。國家制定了一系列法律法規(guī)保障職工依法參 加社會保險。勞動法明確規(guī)定，“用人單 位和勞動者必須依法參加社會保險，繳納社會 保險費(fèi)?！鄙鐣ｋU費(fèi)征繳暫行條例第四 條規(guī)定，“繳費(fèi)單位、繳費(fèi)個人應(yīng)當(dāng)按時足額 繳納社會保險費(fèi)。”并且明確規(guī)定了繳費(fèi)單位 的義務(wù)：向當(dāng)?shù)厣鐣ｋU經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理社會保 險登記，參加社會保險；按月向社會保險經(jīng)辦 機(jī)構(gòu)申報應(yīng)繳納的社會保險費(fèi)數(shù)額并在規(guī)定 的期限內(nèi)繳納，履行代扣代繳義務(wù)等。根據(jù)國 家法律法規(guī)的規(guī)定，

32、社會保險是國家強(qiáng)制保 險，為職工辦理社會保險是用人單位法定義 務(wù)，因此，劉某所在單位有義務(wù)為其辦理社會 保險。而本案中，雙方約定公司不負(fù)責(zé)為劉某 等辦理社會保險，雖然是雙方在自愿基礎(chǔ)上的 約定，但是約定內(nèi)容與法律、法規(guī)的規(guī)定相抵 觸，自愿簽訂并不能改變其違法性質(zhì)，因此該 條款是無效條款，對合同雙方?jīng)]有法律約束 力，并且應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。3、2004年10月9日，某餐館招聘了一名男傳 菜生杜某，但未按規(guī)定對杜某進(jìn)行體檢并辦理 健康證。2004年10月15日晚上8點(diǎn)左右，杜 某在工作中突發(fā)大咳血，當(dāng)即被餐館工作人員 送往醫(yī)院搶救，晚上10時多，經(jīng)醫(yī)院搶救無 效病亡。杜某病亡后，餐館向公安部門報案，

33、公安部門接案后經(jīng)法醫(yī)鑒定杜某為猝死o 2005 年2月，杜某的母親曹某向勞動行政部門申請 杜某為工亡，但餐館負(fù)責(zé)人認(rèn)為與杜某未簽訂 勞動合同，雙方不存在勞動關(guān)系。曹某遂向石 景山區(qū)勞動仲裁委員會提交仲裁申請，要求確 認(rèn)杜某與該餐館存在勞動關(guān)系，并向仲裁委員 會提交了由餐館法人簽字的醫(yī)療單據(jù)和公安 部門的調(diào)查筆錄。您認(rèn)為仲裁委員會如何處理 這件事呢？答案參考:仲裁委員會在庭審過程中，曹某提供 了公安部門的調(diào)查筆錄，餐館的負(fù)責(zé)人和大堂 經(jīng)理均明確表示杜某為該餐館傳菜生，仲裁委 員會認(rèn)為雙方的勞動關(guān)系明確，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)雙方 的勞動關(guān)系。按照工傷保險條例的規(guī)定， 職工“在工作時間和工作崗位，突發(fā)疾病死亡 或者在48小時之內(nèi)經(jīng)搶救無效死亡的”視同 工亡，