物業(yè)管理制度與政策精選

1、第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策考試基本要求掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明 書的要求和主要內(nèi)容。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。了解：施工許可證制度。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房 地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來 的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面 關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)所有人和各方面人享有法律規(guī)定的各種權(quán)益，因此國家

2、對(duì)房 地產(chǎn)的管理制度是多方面、多角度的。直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城市規(guī)劃法。國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的 行政法規(guī)有：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、 土地管理法實(shí)施條例、城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外 商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法、住房公積金管理?xiàng)l例等。國務(wù) 院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市房屋拆遷單位管理規(guī)定、城市商 品房預(yù)售管理辦法、城市商品房銷售管理辦法，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 、城市房屋租 賃管理辦法、城市廉租住房

3、管理辦法 、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 、城 市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 、房產(chǎn)測(cè)繪管 理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 、城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 、 城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定 、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 、公有住宅售后 維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等。 (重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)法律，并且注意管理制度的層次) 房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房 地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。 本章就這些管理制度中與物業(yè)管理聯(lián)系較密切 的制度，結(jié)合住房制度改革有關(guān)政策，做概括介紹。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概念，僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括 基建投資性質(zhì)的開

4、發(fā)建設(shè)和僅針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。此外，房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場(chǎng)一節(jié)統(tǒng)一闡述， 本節(jié)不做介紹。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須依法設(shè)立。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格 企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實(shí)際 需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合城 市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例要求的以下條件：有 100 萬元以上的注冊(cè)資本；有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2 名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員上述條件是針對(duì)全國基本情況提出的要

5、求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此， 城市房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方 的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作 出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) (重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)數(shù)據(jù)) 企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 劃分為 4 個(gè)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于 5000 萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5 年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬川以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù) 5 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100 ；上一年房屋建筑施

6、工面積15萬川以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于 40 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 20 人，持有資格證 書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4 人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系， 商品住宅銷售中實(shí)行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于 2000 萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3 年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬川以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng) 的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100；上一年房

7、屋建筑施工面積10萬川以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不 少于 20 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10 人，持有資格證 書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系， 商品住宅銷售中實(shí)行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)資質(zhì)：( 1 )注冊(cè)資本不低于 800 萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 2 年以上；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬川以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 開發(fā)投資額；連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100；

8、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10 人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書 的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2 人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其 他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系， 商品住宅銷售中實(shí)行了 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于 100 萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 1 年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100 ；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2

9、 人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專 業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制 度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取 營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持下列文件到房 地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； (2)企業(yè)章程；(3)驗(yàn)資證明；(4)企業(yè)法定 代表人的身份證明；(5 )專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同； (6 )房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件2 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核 發(fā)暫定資質(zhì)證書 。申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級(jí)

10、資質(zhì)企業(yè) 的條件。暫定資質(zhì)證書有效期 1 年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng) 營情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書 有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過 2 年。自領(lǐng)取暫 定資質(zhì)證書之日起 1 年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延 長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前 1 個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā) 主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績(jī)核定 相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的市場(chǎng)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等 級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)

11、項(xiàng) 目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及 二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主 管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、 弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等 行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 （重點(diǎn)，熟悉）房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分

12、為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其 中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的 立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面工作。城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施 監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系1城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及 具體安排。國家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門，依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以 及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情

13、況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。 根據(jù)城市規(guī)劃的作用， 編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn) 行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和 容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制 分區(qū)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī) 模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城 市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市近期區(qū) 域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。 城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性 詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃

14、的主要內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等；提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求；確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容 修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，直接對(duì)建設(shè) 項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳 細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容有：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證；總平面圖布置、

15、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)；道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；工程量估算和投資效益分析。2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)系。城市規(guī)劃法規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市 規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。 ”其中，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè) 和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基 本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有符合城 市規(guī)劃要求，包括用地?cái)?shù)量、用地位置、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、 建筑設(shè)計(jì)形式、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)

16、濟(jì)與社會(huì)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè)的實(shí)施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定 審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，就是通過對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編 制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃 部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過程。 規(guī)劃管理的主要方式是依 據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā) “一書兩證”，即， 項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 (主要內(nèi)容)城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合 城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附

17、有城市規(guī)劃行政主管部門的選址 意見書?！苯ㄔO(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容是，建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和項(xiàng)目 規(guī)劃管理的主要依據(jù)。 城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的審批 權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理，分級(jí)管理的劃分標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項(xiàng)計(jì)劃的機(jī)關(guān) 而確定。申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要要求是：項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況；對(duì)擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等；界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (主要內(nèi)容)城市規(guī)劃法規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須 持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城 市規(guī)劃行政主管部門核定其用地

18、位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè) 用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí) 以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地” 。申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主 要要求是：市政府對(duì)征用集體土地的批復(fù)或國土部門對(duì)選址用地范圍、數(shù)量的意 見；規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案。3建設(shè)工程規(guī)劃許可證城市規(guī)劃法規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑 物道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部 門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求， 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦

19、理開工手續(xù)。 ”申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許 可證，應(yīng)按審定設(shè)計(jì)方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件。城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督 檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是城市規(guī)劃部門 的重要職能。城市規(guī)劃法規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。 被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和 必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。 ”同時(shí)， 對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗(yàn)收。城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政 主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。三、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)

20、施工管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度1 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施。 因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng) 計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投 資計(jì)劃。2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度： (重點(diǎn))必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條

21、件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的 原則實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開發(fā) 建設(shè)，超過 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20 以下的土地閑置費(fèi)，超過 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出 讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投 資總額的 25 以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建 設(shè)用地條件。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓人和

22、受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完 畢之日起 30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置 合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆 遷人。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn) 和技術(shù)規(guī)范。同時(shí)，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法 規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。(二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 建設(shè)工程施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，為保證建設(shè)工程和安全施工，法 律法規(guī)對(duì)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都

23、規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù) 和責(zé)任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。1 項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度 (了解)為加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì) 量和安全，建設(shè)部根據(jù)建筑法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許 可證制度。要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、 管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前， 應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請(qǐng)報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。 未取 得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工

24、程規(guī)劃許可證。施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工 要求。已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招 標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng) 資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn) 行了審查。有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì) 中，有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理 了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于 工程合同價(jià)的 50 ，建設(shè)工

25、期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程 合同價(jià)的 30 。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可 以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。2建筑工程質(zhì)量管理制度 建設(shè)單位對(duì)建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與 工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位進(jìn)行 招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程 肢解發(fā)包 。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、 設(shè)計(jì)、 施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、 準(zhǔn)確、 齊全的建設(shè)工程原始資料。建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定 辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使

26、承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意 壓縮合理工期， 不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制 性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計(jì)文件和合同要求的建筑材 料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備， 不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備。涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委 托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案； 沒有設(shè)計(jì)方 案的，不得施工。3工程竣工驗(yàn)收備案制度(開發(fā)、竣工、驗(yàn)收已列入取消的行政許可之列 )為了加強(qiáng)房屋建筑工程 和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 ， 建設(shè)部要求縣級(jí)以上地方人民政府

27、建設(shè)行政主管部門， 對(duì)各類房屋建筑工程 和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收 合格之日起 15 日內(nèi)， 依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民 政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：工程竣工驗(yàn)收備案表；工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可 證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別 簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件， 市政基礎(chǔ)設(shè)施的 有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可 文件或

28、者準(zhǔn)許使用的文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書考試基本要求熟悉： 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序。 了解：禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念(注意與下一節(jié)的區(qū)別)城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ”顯而易見，房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有，就是房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 ”這項(xiàng)規(guī)定，是要求房

29、產(chǎn)所有權(quán)與土地 使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權(quán) 為李四所有的情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為 有償轉(zhuǎn)讓 與無償轉(zhuǎn)讓 兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要 是因繼承行為或贈(zèng)與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換 以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：(1) 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng) 營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的。二、土地使用權(quán)的處理原則(區(qū)分出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容

30、包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于房屋與土地物 質(zhì)相連，經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān)，因此 房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一 致。同時(shí)，房地產(chǎn)使用的國有土地，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán) 兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，一方面會(huì)涉及土地使用權(quán)出 讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題， 另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn) 行炒賣土地的投機(jī)活動(dòng)。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 格包含土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題， 城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 ，結(jié)合現(xiàn)實(shí)城市房地 產(chǎn)的土地情況和實(shí)施管理的可行性， 對(duì)出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和 劃撥土地

31、使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。(一) 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 (重點(diǎn)) 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用 權(quán)證書；(2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投 資總額的 25 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用 地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2 對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， 城市房地產(chǎn)管理法 還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！?要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后， “其土地使

32、用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約 定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ”同時(shí)，對(duì)“受 讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和 市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)， 或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國 務(wù)院規(guī)定，要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受 讓方應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 人

33、民政府按照國務(wù)院規(guī) 定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的， 轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。屬于下列情形之一的， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手 續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納 和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。(1) 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)， 轉(zhuǎn)讓的土地用于 城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件 的；根據(jù)城市

34、規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式 的其他情形。按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地 使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (重點(diǎn)) 1房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(zhǎng)、管理制度嚴(yán)格等特點(diǎn)，為保障國家 和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序， 城市房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(2) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證 書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理 部門提出申請(qǐng)

35、，并申報(bào)成交價(jià)格；房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查， 并在 3 日 內(nèi)作出是否受 理申請(qǐng)的書面答復(fù)， 7 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。2上述程序中，房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn) 讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估，是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國家實(shí)行 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”的具體實(shí)施?，F(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)交易人，為了 逃避國家稅費(fèi)，通過制造假合同掩蓋實(shí)際成交價(jià)格，采取“隱價(jià)瞞租”方式 欺騙房地產(chǎn)管理部門和

36、稅務(wù)管理部門， 造成國家稅費(fèi)流失。 為堵塞這一漏洞， 房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中， 必須核實(shí)當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓情況 和成交價(jià)格。對(duì)假贈(zèng)與、真買賣，以及交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場(chǎng)查勘和委托房地產(chǎn)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估， 確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價(jià)格，并依據(jù)該客觀價(jià)格辦理有關(guān)稅費(fèi)手續(xù)。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件，關(guān)系雙方當(dāng)事人的 重大權(quán)益，因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對(duì)待。 針對(duì)我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問題， 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和 內(nèi)容：1雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱

37、和編號(hào)；3房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；4土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6 成交價(jià)格及支付方式；7房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；8違約責(zé)任；9雙方約定的其他事項(xiàng)。五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 （了解）依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序， 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī) 定明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況：1 達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn) 權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)；3依法收回土地使用權(quán)的；4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止

38、轉(zhuǎn)讓的其他情形考試基本要求掌握：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容，商品 房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容。了解：商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則。第四節(jié) 商品房銷售管理這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者 售賣的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商 品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以 分為 商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在 建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購人， 由商品房預(yù)購人支付購房定金或 房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商 品房

39、出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。一商品房預(yù)售管理我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資 金不充沛，需要通過商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn) 房銷售，但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品 房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、 房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售 管理。（ 一） 商品房預(yù)售的條件 （掌握）城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件：1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開發(fā)建設(shè)的資

40、金達(dá)到工程建設(shè)總投資 的 25 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商 品房預(yù)售許可證。(二)商品房預(yù)售管理程序1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前， 應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部 門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得商品房預(yù)售許可證 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：(1) 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。

41、預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位罩、面積、竣工 交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng) 當(dāng)在受理之日起 10 日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開 發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起 10 日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售 許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房， 應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合 同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、 縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售

42、合同登記備案手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，依法到房 地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助， 并提供必要的證明文件。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因， 商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起 90 日 內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé) 任。二、 商品房現(xiàn)售條件 （掌握）商品房銷售管理辦法規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開 發(fā)主管部

43、門備案?！蓖瑫r(shí)要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4已通過竣工驗(yàn)收；5拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 6供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件， 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。三、商品房銷售原則 無論商品房預(yù)售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：(1) 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。(2) 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng) 在訂立商品房買賣

44、合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān) 物業(yè)管理的協(xié)議。條例對(duì)此亦作出相應(yīng)規(guī)定： “在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之 前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ”“建 設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi) 容?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物 的商品房再行銷售給他人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商 品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣 工商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋 一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地

45、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人以分期還 款或一次性返還購房款方式回購房屋。 售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房 人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾按 時(shí)向購房人支付高額租金的商品房售商方式。返本銷售和售后包租， 都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不 合常理的利益引誘投資人投資購房。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實(shí)現(xiàn)或根本無法實(shí)現(xiàn)， 因此給購房人造成很大投資風(fēng)險(xiǎn)， 擾亂商品房市場(chǎng)秩序 ， 是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式， 因此必須禁止。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng) 當(dāng)執(zhí)行廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須 真實(shí)、

46、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示 的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。四 商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同商品房的銷售時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買賣人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣 合同。2 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （掌握）（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（ 3 ）商品房的銷售方式；（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公 共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積

47、差異的處理方式；（10 ）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11 ）解決爭(zhēng)議的方法；（12 ）違約責(zé)任；（13 ）雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）商品房銷售程序與方式 1商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房 銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本 ；預(yù)售商品房的，還必須明 示城市商品房預(yù)售管理辦法 。2預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用 最高人民法院在關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋中，也作出如下規(guī)定： “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買 受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能 訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照

48、法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng) 事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還 買受人?！薄吧唐贩康恼J(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容， 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受 購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ”3商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，經(jīng)濟(jì)適用住房等國家實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格 的商品房，按照有關(guān)規(guī)定定價(jià)。商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按 套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。為增加透明度，減少面積爭(zhēng)議，許多城市 目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)?/p>

49、的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑 面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。4銷售代理規(guī)則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法 設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受 托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委 托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有 關(guān)證明文件和商品房銷售委托書， 并如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的 有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托 房

50、地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。5商品房交付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期 交付給買受人。6協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格 的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登 記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60 日內(nèi)，將需要由其提供 的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有 權(quán)登記手續(xù)。五、 商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則 （了解）（一）商品房銷售面積爭(zhēng)議按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房

51、屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同 中直接約定總價(jià)款。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合 同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房 屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總 價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同 中未約定處理方式的， 買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià) 款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議商品房銷售管理辦法規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位 同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及 出現(xiàn)合同

52、當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。 買受人 在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及 由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房?jī)r(jià)款的變 更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受 人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議1房屋交付時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期

53、 交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不 可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書 、住宅 使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合 同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日 起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的 質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量 問題，

54、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗(yàn) 收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。3住宅質(zhì)量保證書與住宅使用說明書 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用 戶的同時(shí)提供給用戶 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書以購買者購買的套 （幢）發(fā)放，每套 （ 幢）住宅 均應(yīng)附有各自的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。商品住宅售出 后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委 托的單位。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （掌握）（

55、1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期屋面防水 3 年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年；墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年；地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年；門窗翹裂、五金件損壞 1 年；管道堵塞 2 個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具 1 年；燈具、電器開關(guān) 6 個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。( 4)用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期

56、， 但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修 期限。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 (部件)的類型、 性 能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：(1)開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項(xiàng)；上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；配電負(fù)荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；其他需說明的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅使用說明書中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。 因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，

57、開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量 受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?？荚嚮疽笳莆眨?房屋租賃合同的主要條款。熟悉： 房屋租賃登記。第五節(jié) 房屋租賃管理房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并 由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權(quán)人是 房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權(quán)人出租房屋，既包括承 租人用于居住的情況， 也包括提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人 從事經(jīng)營活動(dòng)的情況。為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人 的合法權(quán)益，建設(shè)部根據(jù)我國民法通則和城市房地產(chǎn)管理

58、法有關(guān)規(guī) 定，制定并頒布了城市房屋租賃管理辦法 。一、房屋租賃的主要原則1房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。2公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的 房屋可以依法出租。其中，國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋，是指各級(jí)政府交由 機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定， 其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營。住宅用房的租賃， 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租 賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他 租賃條款。房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡

59、房屋使用權(quán)， 房屋所有人仍享有對(duì)房 屋的處分權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據(jù)房屋租賃合 同享有的房屋使用權(quán)同樣受法律保護(hù)。因此在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓 房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。5房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就 會(huì)給對(duì)方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼 續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán)。6 我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋， 這部分房屋租賃帶 有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點(diǎn)，這種住房福利不僅限于 承租人，也包括與其共同居住的家屬。 因此，為保障承租人家屬的住房權(quán)

60、利， 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的， 與其共同居住兩年以上的家庭成員可 以繼續(xù)承租該房屋。7 房屋所有權(quán)人以營利為目的， 將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上 建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同主要條款 （重點(diǎn)掌握） 1房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； (2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； (3)租賃用途； (4)租賃期限； (5)租金及交付方式； (6)房屋修繕責(zé)任； (7)轉(zhuǎn) 租的約定； (8)變更和解除合同的條件； (9)違約責(zé)任； (10) 當(dāng)事人約定的其 他條款。2房屋