物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集權(quán)式財務(wù)管理實例

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集權(quán)式財務(wù)管 理實例物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集權(quán)式財務(wù)管理實例（上）作者：周秀波 文章來源：現(xiàn)代物業(yè)點擊數(shù)：匡佃0更新時間：2010-12-29 10:32:03-物業(yè)管理方案標(biāo)書集錦博H?H.巧翳 前齒：斥#尢 極i彗工.皀JtiJI-芒Mibtin 別書農(nóng)丼-妙（4砒企業(yè)管理最關(guān)鍵的是財務(wù)管理，財務(wù)管理中 最重要的是資金管理，其管理對象是資金及 其流轉(zhuǎn)。一個失敗的企業(yè)往往是從財務(wù)失控 開始的。物業(yè)公司是勞動力密集型的企業(yè)，往往無需 對外融資，財務(wù)管理的重點自然就落在費用 的支出和應(yīng)收款項的回收上。特別是經(jīng)濟(jì)欠 發(fā)達(dá)的地區(qū)，更是要緊緊繃住資金回收這根 弦。安居物業(yè)集權(quán)式財務(wù)管理的實踐經(jīng)歷

2、一、安居物業(yè)財務(wù)管理經(jīng)歷概況筆者所在湖南省郴州市安居物業(yè)公司（以下簡稱安居物業(yè)”的財務(wù)管理通過摸索、觀望以及決策層的思想斗爭過程，基本上奠定了以集權(quán)式管理為主、分權(quán)式管理為輔的財務(wù)管理模式。這個過程是一個痛苦掙扎的過程。集權(quán)有集權(quán)的壞處，分權(quán)有分權(quán)的好處。在水電虧損控制不力、應(yīng)收帳 款回收不理想、服務(wù)水平提不高的時候；在母公司要求上交的管理費，從負(fù)上交到正上交，從幾萬元到幾 十萬元的時候；在母公司要求供養(yǎng)人員從二十多名到四十多名的時候種種困惑都不得不讓人想到承包式分權(quán)管理。但是這個承包指標(biāo)不好定，要定個比較公平公正的指標(biāo)更不容易，對需要管理水電的小區(qū)更 是左右為難。如果試點，又難以穩(wěn)住其他小區(qū)

3、的情緒。此外還有一件最最難辦的事：無法預(yù)測承包人逆向 選擇的程度，對公司造成損失的程度。在這搖晃不定的幾年里，財務(wù)管理不斷完善創(chuàng)新，使決策層發(fā)現(xiàn)： 集權(quán)式管理能夠改善經(jīng)營管理的處境。安居物業(yè)由母公司后勤部發(fā)展而來，成立于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的郴州市，基本上管理著集團(tuán)公司內(nèi)部開發(fā)的物業(yè)原來有母公司的補(bǔ)貼，后來母公司將其推向市場一一第一年補(bǔ)貼，第二年不再補(bǔ)貼，第三年開始上交管理費，并逐年增加。當(dāng)時財務(wù)管理的情形是：沒有財務(wù)管理制度；收入實行財務(wù)核票控制，費用實行總經(jīng)理 審批控制；全部收入以現(xiàn)金取得；小區(qū)沒有作收款臺帳，財務(wù)部由于人手短缺，應(yīng)收帳款只作總額控制； 應(yīng)收表只對數(shù)額較大的收費點進(jìn)行復(fù)核，并假定小區(qū)

4、的匯總正確?？梢韵胂蟠穗A段財務(wù)管理的脆弱程度 漏收、錯收、重收、應(yīng)收帳款的失真性、欠收余額的失真性、收款未開收據(jù)的可能性，水、電抄表的失 真性都是可能發(fā)生的。眾多小額收費點上的金額，全憑員工的職業(yè)道德來保證其真實性，現(xiàn)在想來都有點 冒冷汗。在此階段岀現(xiàn)了對某管理處財務(wù)失控的事件一一只上交收據(jù)不上交資金，支岀控制更是無法進(jìn)行，基本上是事后用一堆白紙票要求總經(jīng)理簽名。以收抵支嚴(yán)重的時候，工資費用需要公司墊付，水電費用需要公司 墊付。當(dāng)時小區(qū)要求承包，卻不愿簽訂合同。決策層以喪失內(nèi)部團(tuán)結(jié)為代價，花了很大的精力，歷時幾年 才處理好此事。為此特制定了體現(xiàn)集權(quán)思想的財務(wù)管理暫行辦法。沿著集權(quán)式財務(wù)管理的思

5、路，不斷完善制度，并配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如：收費員管理 辦法，預(yù)售電費系統(tǒng)工作規(guī)則，空置房、報停房管理辦法，兼職收費員管理辦法，物資 采購管理辦法等等；制定了 ？?、區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺帳、上交的各 種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。通過多年曲折的磨練，各管理層思想上有了一個共識，那就是財務(wù)管理的嚴(yán)厲一一可恨，但一一可喜因為只有這樣，安居物業(yè)公司才會更好的生存和發(fā)展”。在這么一種財務(wù)管理的環(huán)境下，每推行一項新的財務(wù)管理制度，或推行修改完善的制度，都比較順利。如今，在經(jīng)營效果不斷提高的同時，全司管理人員團(tuán)結(jié)一致的精神也在不斷加

6、強(qiáng)。這是安居物業(yè)最寶貴的 財富。二、安居物業(yè)的財務(wù)管理在關(guān)鍵控制點上所采取的方法1小區(qū)收費員崗位實行總部委派制，并制定考核指標(biāo)。2、財務(wù)部設(shè)收入稽核會計，采用的手段是：將小區(qū)所有收費點進(jìn)行電腦統(tǒng)計，再與小區(qū)臺帳相核對。如 果對不上，查明原因，及時更正。并要求稽核會計常下小區(qū)，摸清小區(qū)收入的來源，及時督導(dǎo)收費員登記 臺帳、收回款項。3、收入采用實收實付制入帳，避免了不確定的款項提前入帳，提前交納稅金，更避免了壞帳發(fā)生時，損失了營業(yè)稅。這種入帳方式還有一個最大的好處：可提醒各管理者一一“情況嚴(yán)重，同志還需努力”、服務(wù)再好收不回款等于零”。4、資金管理實行收支兩條線的管理辦法，要求每天將公款存入銀行

7、，公款丟失由本人負(fù)責(zé)賠償；費用報 銷由收費員之外的專人在指定的時間內(nèi)到財務(wù)部報帳；嚴(yán)禁以收抵支；并制定資金安全措施、票據(jù)安全措 施。5、應(yīng)收帳款的管理：物業(yè)公司的應(yīng)收帳款金額小，戶頭多，收費項目繁雜，什么水費、電費、物業(yè)管理服務(wù)費、生活垃圾處理費、門牌費、專項維修資金、裝修管理服務(wù)費、裝修垃圾清運費、裝修押金、岀入工本證費等等，給管理帶來復(fù)雜性。安居物業(yè)把復(fù)雜的事情簡單化：其一、小區(qū)臺帳要求全方位登記有用的數(shù)據(jù)和信息，甚至要求登記業(yè)主的聯(lián)系電話、常住人口、外岀地點 等資料，只要翻開臺帳查閱，不但要清楚欠費金額，還要求提供有用的其他信息。由于資金管理一貫比較 嚴(yán)肅，已形成一種習(xí)慣，這給臺帳管理制

8、度的推行帶來不少便利。其二、總部稽核員的一套臺帳，即時核對檢查上報的數(shù)據(jù)，保證應(yīng)收款項的安全完整。其三、嚴(yán)禁私自減免應(yīng)收款，收費員和小區(qū)主任都沒有減免的權(quán)限。其四、要求臨時收費項目及時上報、及時收款（包括應(yīng)返回給小區(qū)的收入），發(fā)現(xiàn)有隱瞞收入的行為，不 但要處罰小區(qū)管理者，還要處罰收費員。6、費用管理以年初預(yù)算為上限進(jìn)行細(xì)化管理：總原則是能包干的盡量包干，能統(tǒng)一采購的盡量統(tǒng)一采購。并要求當(dāng)月下旬，各小區(qū)申報下月費用預(yù)計支岀。臨時花費、業(yè)務(wù)招待費支岀由總部確定。具體做法如下：其一、工資費用的控制標(biāo)準(zhǔn)在年初基本確定以后，無特殊情況不得增加；各崗位員工工資確定后不得隨意 變更。其二、日常費用在總額控制

9、的基礎(chǔ)上統(tǒng)一采購 其三、業(yè)務(wù)招待費由公司統(tǒng)一安排。其四、預(yù)算外費用由小區(qū)申請，是否支岀由總部決策。其五、比較大的費用支岀，包括業(yè)務(wù)招待費的支岀集體討論。討論的內(nèi)容一般有：看是否必須花費、是否 可以少花費、采用何種？?方式花費效果最好、由誰實施等。7、為及時了解小區(qū)財務(wù)信息，小區(qū)必須按時上交應(yīng)收表、實收表、欠收表、水電虧損表、預(yù)售電費系統(tǒng) 自查表、欠收原因明細(xì)表、小區(qū)累計成本控制表。財務(wù)部每月進(jìn)行水電盈虧分析、收費率分析、費用控制 分析、經(jīng)營成果分析。8預(yù)售電費系統(tǒng)：安居物業(yè)使用時間不長，又沒有條件建立局域網(wǎng)進(jìn)行實時管理，總部更無人力每天收 回預(yù)售電費，預(yù)售電的分析數(shù)據(jù)又與實收電費脫節(jié)，這給資金

10、管理埋下了一個隱患。對預(yù)售電費的管理安 居物業(yè)目前只能采用下列方法：其一、按月、按小區(qū)、按財務(wù)統(tǒng)計的上交財務(wù)的電費應(yīng)收金額與小區(qū)預(yù)售電費系統(tǒng)上顯示的應(yīng)收電費金額 相核對。說不清原因的負(fù)差，由收費員賠償。其二、預(yù)售電費系統(tǒng)管理員由總部專人擔(dān)任，電價的修改權(quán)、售電系統(tǒng)檔案的管理權(quán)、操作員的增加權(quán)屬 于專管員。但這只能控制人為損失，而不能控制客觀損失。如：卡電表故障時的透支電量、竊電行為等， 對整個小區(qū)售電系統(tǒng)是否正常運行沒有一個可行性的驗證辦法。9、對可以反復(fù)使用的資產(chǎn)制定管理制度，由專人進(jìn)行臺帳登記和管理。制度內(nèi)容有：物品使用年限，保 管責(zé)任人。沒有達(dá)到使用年限報廢、丟失的由責(zé)任人部分賠償。10、對小區(qū)管理者制定考核指標(biāo)，財務(wù)方面的指標(biāo)有：水電虧損控制率、應(yīng)收帳款回收率、費用控制完成 率等。11、小區(qū)創(chuàng)新經(jīng)營收入 90%返回小區(qū)，由小區(qū)自主分配。三、安居物業(yè)財務(wù)管理的不足之處安居物業(yè)財務(wù)管理還存在很多不足之處，如：各小區(qū)欠收原因統(tǒng)計后，沒有專人對各小區(qū)的欠收原因進(jìn)行 全面分析；沒有專人制定清欠目標(biāo)，并會同小區(qū)一道磋商解決方案，沒有專人進(jìn)行動態(tài)督促實施；預(yù)收電 費已岀現(xiàn)多起偷電事件、透支事件、數(shù)據(jù)自動從系