物業(yè)安全管理的相關問題

1、物業(yè)管理實用資料大全消防篇物業(yè)的安全問題始終是每個物業(yè)管理人的無法回避的課題，物業(yè) 的安全從其性質可分為治安安全與消防安全兩大類，隨著現(xiàn)代居住物 業(yè)規(guī)模的日趨完善、設施設備的日趨高檔、現(xiàn)代化的保安系統(tǒng)也走進 了各類居住物業(yè)，也就是說治安安全在很大范圍內可以通過技防措施 得以解決了。現(xiàn)代物業(yè)的規(guī)模越大、配套設施設備功能越齊全也就意 味著消防安全漸漸擺上了每個物業(yè)管理人的案頭了， 消防安全平時不 發(fā)生則已、一旦爆發(fā)后果不堪設想，它所造成的損失可能是毀滅性的 乃至災難性的破壞，甚至危及整個建筑的安全，所涉及到的范圍之廣、 影響之大可想而知。當然，事情的發(fā)生都是有其規(guī)律可循的，火災也是一樣?！胺老?結

2、合、預防為主”是我們消防工作一貫的工作方針，就是要消滅每一 個消防隱患、每一起初期火災，只有把它消滅在萌芽狀態(tài)，才能使我 們的物業(yè)乃至我們的家園遠離火災，并將其造成的損失降到最低限 度，這些都得依靠我們物業(yè)管理人全面細致的巡查制度與周密使用的 防災救災應急方案來保障了。一、高層居住物業(yè)火警應急處理程序1.1當消防監(jiān)控中心監(jiān)控設備發(fā)出火警信號時，值班人員應立即通知 保安巡邏人員到現(xiàn)場確認， 一旦火災被確認后， 應要求巡邏人員盡量 詳盡地了解火災性質及燃燒物質等情況， 并立即啟動相應區(qū)域樓層的 滅火系統(tǒng)設備投入工作；1.2消防監(jiān)控中心值班人員迅速撥通“ 119”火警電話，報告消防中 心，講明火災單

3、位地點、電話號碼、著火樓層、燃燒物質等情況，并 做好火警過程記錄；消防監(jiān)控中心應及時指派專人到交通路口引導消防 援救車輛及消防人員進入到火災現(xiàn)場撲救火災；消防監(jiān)控中心立即通知變配電室關閉相應樓層總電 源；消防監(jiān)控中心立即通知關閉大廈通風系統(tǒng)（有中央 空調系統(tǒng)的）2、協(xié)調火警發(fā)生時，發(fā)現(xiàn)人應迅速報告分管領導，管理處主管應立即召集相關人員組成臨時滅火指揮部；2.2臨時滅火指揮部成立后， 應緊急、 快速地拿出滅火作戰(zhàn)行動措施， 并迅速召集各專業(yè)設備負責人組織、 安排業(yè)務骨干操作物業(yè)各類的設 備正常運行。此時所有員工應聽從指揮，堅守各自工作崗位；2.3 管理處主管迅速組織、調動在場的保安人員、義務 消

4、防員、廣大員工到火災現(xiàn)場撲救火災；2.4 當消防武警接管消防監(jiān)控中心指揮作戰(zhàn)時，物業(yè)管 理人員應積極配合，共同做好統(tǒng)一指排的協(xié)調工作；物業(yè)工程人員應保護好電梯及其它主要設備，以確 保其正常運行。3、疏散3.1監(jiān)控值班人員與臨時滅火指揮部應及時將相應著火樓層消防廣播 開啟，通知非工作人員迅速散離火災現(xiàn)場，按安全出口通道、消防通 道疏散到安全地方或避難層； 并及時派出疏散引導人員進入火災現(xiàn)場 組織疏散，及時報告現(xiàn)場情況，確保無人員滯留現(xiàn)場；臨時滅火指揮部指揮保安員、義務消防員、管理處員工將著火地 點的主要財物搬運、疏散到安全地方，并做好安全防盜工作。4、滅火火源初起時，應迅速地用滅火劑按操作方法將

5、初火 撲滅；火勢兇猛時，撲救人員應帶好防毒面具、穿好消防 服，聽從指揮，按火災撲救預案進行撲救；如著火點的上方的消防噴淋頭還未動作時，應立即 擊碎紅玻璃堵塞頭，使其噴水滅火；擊碎著火樓層任一手動報警玻璃，起動本樓層排煙閥系統(tǒng)工作；4.5需用消火栓滅火時， 將消火栓箱打開或擊碎玻璃， 拉出消防水帶， 接上帶卡，拿穩(wěn)水槍噴頭后，方可打開閥門，射水滅火，同時用小木 錘擊碎紅色玻璃罩，遠程啟動消防加壓泵加壓，以確保水柱壓力；一般滅火方法是： 根據(jù)現(xiàn)場情況 (1) 先重點，后一般；先滅大，后滅??； (3) 先隔斷，后集中的方式進行撲救 火災撲滅后，物業(yè)管理處應組織人員保護好現(xiàn)場，協(xié)助消防監(jiān)督機構查明火災

6、原因，核實或清查火災損失情況。6、注意事項6.1 保安人員接到火災報警時，應嚴守各自崗位待命；6.2值班人員應做好安全防范工作，以防壞人混水摸魚、趁火打劫； 消防監(jiān)控中心值班人員將電梯迫降至基站后停用， 消防電梯進入消防 待命狀態(tài)；6.3 所有員工應聽從指揮， 無條件服從領導及主管調配， 按照分工，各司其責，勇往直前，撲救搶險；6.4現(xiàn)場若困有業(yè)主，應本著“先人員，后財產”的原則搶救；若室 內無人、無鑰匙開門的情況下， 則由管理處領導決定是否破門進入房 間撲救，事后由管理處負責向業(yè)主做解釋工作；疏散人員時應走消防通道，嚴禁使用電梯；撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)助有關部門查明原因、查明損失并做好

7、安置工作； 寫出書面報告報上級主管部門。二、高層建筑火災的逃生方法在火災中，被困人員應有良好的心理素質，保持鎮(zhèn)靜，不要 驚慌，不盲目地行動，從而選擇正確的逃生方法。必須注意的是，火 災現(xiàn)場的溫度是十分驚人的， 而且煙霧會擋住你的視線。 當我們在電 影和電視里看到火的場面時， 一切都非常清晰， 那是在火場上的濃煙 以外拍攝的。當處于火災現(xiàn)場時，能見度非常低，甚至在你長期居住 的房間里也搞不清楚窗戶和門的位置， 在這種情況下， 更需要保持鎮(zhèn) 靜，不能驚慌， 利用一切可以利用的有利條件，選擇正確的逃生方法下面列舉幾種常見的逃生方法：有些救生器材的具體使用方法后面還要作詳細的介紹，這里 就只順便提一下

8、。1、盡量利用建筑物內的設施逃生利用建筑物內已有的設施進行逃生，是爭取逃生時間， 提高逃生率的重要辦法。1）利用消防電梯進行疏散逃生，但著火時普通電梯千萬不能乘坐；（2）利用室內的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行逃生；（3）利用建筑物的陽臺、通廊、避難層、室內設置的緩降器、救生袋、安全繩等進行逃生；（4）利用觀光樓梯避難逃生；（5）利用墻邊落水管進行逃生；（6）利用房間床單等物連接起來進行逃生。2、不同部位、不同條件下人員的逃生方法（1）當某一樓層某一部位起火， 且火勢已經開始發(fā)展時， 應注意聽廣播通知，廣播會告訴著火的摟層，以及安全疏散的路線、 方法等。不要一聽有火警就驚慌失措盲目行動。（2

9、）當房間內起火，且門已被火封鎖，室內人員不能順利疏散時， 可另尋其它通道。 如通過陽臺或走廊轉移到相鄰未起火的 房間，再利用這個房間通道疏散。試一試房門是否已變熱，如果是熱的，門不能打開，否則煙和火就會沖進臥室；如果房門不熱，火勢可能 還不大，通過正常的途徑逃離房間是可能的。離開房間以后，一定要 隨手關好身后的門， 以防火勢蔓延。 如在摟梯間或過道上遇到濃煙時 要馬上 ?瑧?停下來，千萬不要試圖從煙火里沖出，也不要躲藏到 頂樓或壁櫥等地方，應選擇別人易發(fā)現(xiàn)的地方，向消防隊員求救。（4）當某一防火區(qū)著火，如樓房中的某一單元著火，樓 層的大火已將樓梯問封住， 致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間

10、向下疏散時， 被困人員可先疏散到屋頂， 再從相鄰未著火的樓梯間往 地面疏散。（5）當著火層的走廊、摟梯被煙火封鎖時，被困人員要 盡量靠近當街窗口或陽臺等容易被入看到的地方， 向救援人員發(fā)出求 救信號，如呼喚，向樓下拋擲一些小物品，用手電筒往下照等，以便 讓救援人員及時發(fā)現(xiàn)，采取救援措施。（6）在充滿煙霧的房間和走廊內時，由于煙和熱氣上升 的道理，在離地板近的地方，煙霧相對少一點，呼吸可少吸些煙。逃 離時最好彎腰使頭部盡量接近地板，必要時應匍匐前進。（7）如果處于樓層較低（三層以下）的被困位置，當人 勢危及生命又無其它方法可自救時， 可將室內席夢思， 被子等軟物拋 到樓底，人從窗口跳至軟物上逃生

11、。3、自救、互救逃生（1）利用各樓層的消防器材，如干粉、泡沫滅火器或水 槍撲滅初期火災是積極的逃生方法。（2）互相幫助，共同逃生，對老、弱、病、殘、孕婦、 兒童及不熟悉環(huán)境的人要引導疏散，幫助逃生。（3）自救逃生。發(fā)生火災時，要積極行動，不能坐以待 斃。要充分利用身邊的各種利于逃生的東西，如把床單、窗簾、地毯 等接成繩，進行滑繩自救， ，或將洗手間的水淋濕墻壁和門阻止火勢 蔓延等。（1）不能因為驚慌而忘記報警。進入高層建筑后應注意 通道，警鈴、滅火器位置，一旦火災發(fā)生，要立即按警鈴或打電話。 延緩報警是很危險的。（2）不能一見低層起火就往下跑，低樓層發(fā)生火災后， 如果上層的人都往下跑， 反而會

12、給救援增加困難。 正確的做法是應更 上一層樓。（3）不能因清理行李和貴重物品而延誤時間，起火后， 如果發(fā)現(xiàn)通道被阻，則應關好房門，打開窗戶，設法逃生。（4）不能盲目從窗口往下跳，當被大火困在房內無法脫 身時，要用濕毛巾捂住鼻子，阻擋煙氣侵襲，耐心等待救援，并想方 設法報警呼救。（5）不能乘普通電梯逃生。高樓起火后容易斷電，這時 候乘普通電梯就有“卡殼”的可能，使疏散失敗。6）不能在濃煙彌漫時直立行走。 大火伴著濃煙騰起后，應在地上爬行，避免嗆煙和中毒保安管理資料保安工作實施細則一、嚴格遵守公司各項規(guī)章制度；服從領導管理與安排。二、值勤期間嚴禁瞌睡、酗酒、抽煙、吃零食；不準嬉笑、打鬧、 看書報、

13、聊天；禁止做其他與工作無關的事情。三、衣容嚴整，文明值勤，禮貌待人。遇到領導要敬禮，以示尊敬； 回答別人的問話時，要起立。四、嚴禁小攤小販、收購廢品者或推銷人員等一切無關人員進入； 外出的自行車或摩托車對于陌生人或行跡可疑者 （包括外來人員） 要 主動上前詢問，如有必要并讓其出示有效證件做好登記。五、對于外來車輛要問清楚其來意并做好發(fā)放車牌與登記工作。凡 是外出車輛經查證后沒有相對應的車牌的， 一律不予放行； 報告給管 理處后，經核實確實是其本人的再給予放行。六、對于搬家或外出攜帶貴重物品或大件物品者，如不能確定其身 份要問清楚并核實做好登記。七、值勤人員要嚴查細問、敢說敢問；注意觀察可疑的人

14、或事，一 旦發(fā)現(xiàn)情況立即上報。八、夜間巡邏時，應該有重點性、針對性，對于要害部位要細查、 嚴查、多查。九、做好交接班登記工作，交接班時要清點好物品是否完好無損； 物品如有損壞或丟失及時上報， 對于人為的破壞追究其責任人并按原 價賠償。十、 嚴格請銷假制度。對于無故曠工或無故不參加會議者，管理處 將根據(jù)有關規(guī)定進行處理。十一、希望有關人員能夠遵守以上規(guī)定，對于違反者：情節(jié)較輕并為 初犯者，給予警告處分；情節(jié)較為嚴重、 影響比較惡劣或屢犯不改者， 給予處罰或予以除名。菏澤天海物業(yè)有限責任公司保安管理制度1、遵守國家法律法規(guī)及公司內各項規(guī)章制度。2、服從管理，聽從指揮，廉潔奉公，潔身自好，敢于同不法

15、分子作 斗爭。3、堅守崗位，忠于職守，嚴格執(zhí)行崗位責任制。4、儀容整潔，文明執(zhí)勤，禮貌待人。5、值勤期間禁止酗酒、 吸煙、吃零食；不準嬉笑、 打鬧；不準會客、 看書報；不準做其它與工作無關的事。6、不準包庇壞人，不準貪污受賄，不準徇私舞弊。7、不準擅自帶外人進單位留宿， 有特殊情況必須經單位主管部門領 導批準。8、愛護執(zhí)勤用品及設施，不得丟失、損壞，轉借或隨意攜帶外出。9、嚴格執(zhí)行請銷假制度。10、完成上級領導交付的其他任務。保安操作規(guī)程工作時間安排：1、值班崗保安實行 24 小時值班制2、早班 8:00-16:00 ，中班 16:00-24:00 ，晚班 24:00-8:00 。二、小區(qū)巡邏

16、：1、巡邏周期按照公司規(guī)定進行， 每次將轄區(qū)內所有樓層及小區(qū)外圍 巡查一遍。2、巡邏規(guī)律：不制定規(guī)定路線，但不留“死角”、“偏角”。三、檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況有各班班長或隊長負責。1、要嚴格執(zhí)行交接班制度，交接班時，交接雙方要檢查各崗位，交 接是否認真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規(guī)定，交接物品 是否完好無損，是否有待辦事項等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好登 記。2、隊長或班長檢查巡視每班崗不少于兩次， 確保各崗位無事故發(fā)生。3、巡視時，發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況， 要及時糾正， 并責其改正， 做好紀錄并上報。4、本班值勤中遇到疑難問題時，隊長或班長應立即到場，按有關規(guī) 定

17、處理，不能解決的不要擅自做主，要及時上報。四、重大事件的處理：（一）重大災害處理：1、發(fā)生火災時：保持頭腦清醒、冷靜、不慌忙，尤其是當班負責人 要有秩序的組織人員疏散并向 119 報警。報警時要說明地點、單位、 電話、火災性質并及時上報，同時組織現(xiàn)場人員進行搶救性工作：一 是斷電、斷氣，轉移易爆易燃物品；二是按科學方法處理，如：消防 電不能斷， 電路發(fā)生火災不能用水滅火等； 三是指定專人引導消防車 進入；四時防不法分子乘機破壞。2、發(fā)生重大交通事故時：一要向交通局通報，二要保持好現(xiàn)場并派 專人看護現(xiàn)場，三要控制當事人，四要指揮疏導交通。（二）遇到違法犯罪、偷盜搶動的處理：1、保持鎮(zhèn)靜、斗智斗勇

18、，能制服立即制服，敵強我弱時想辦法穩(wěn)住 并立即通知友鄰哨位或取的小區(qū)群眾取得的支援，設法制服罪犯。2、犯罪分子逃跑或追不上時，掌握罪證，人證，物證齊全，時間地 點清楚，記住人數(shù)，相貌特征，衣著，除采取充分人力，快捷的交通 工具追逐以外，并及時報告公安部門協(xié)助其破案。3、對于作案留有跡象的要保護好現(xiàn)場， 并派專人看管以免現(xiàn)場被破 壞，給案件偵破帶來難度。4、如有受傷群眾，要及時將受傷者包扎，搶救，對圍觀群眾知情者 要錄取旁證，并記清姓名，單位，聯(lián)系方法。5、業(yè)主、住戶發(fā)生刑事案件，應首先物業(yè)公司上報并向公安部門報 告并保護好現(xiàn)場。6、事發(fā)后，除上述外，尋問業(yè)主， 住戶是否保險損失的物品及價值，

19、必要時出示證明，以便保險公司賠償。（三）聚眾鬧事、斗毆、打架：1、勸阻業(yè)主，離開現(xiàn)場緩解沖突。2、防壞人乘機進入，報復或偷盜財物。3、說服圍觀群眾離開，確保目標安全。4、分析動向，認清鬧事人。5、監(jiān)視可疑人物。6、如果是外來人員進入小區(qū)內鬧事、斗毆，勸阻無效時，如必要可 撥打 110 報告公安部門。監(jiān)督考核制度 : 為了提高保安隊伍的綜合素質， 樹立良好的形象， 務必落實考核制度， 通過考核從中找差距，找缺點以便使管理部門能夠及時做好調整改 進，并制訂相關措施。1、首先，對在崗保安進行定期教育學習，不斷加強軍事化訓練。2、強化保安員的服務意識，提高服務質量。3、加強各項規(guī)章制度的落實。4、物業(yè)

20、公司每月定期對保安員進行抽查或組織考試 。5、對于成績優(yōu)秀者結合平時工作表現(xiàn)進行一定獎勵， 成績較差者采 取一定處罰措施， 并責其寫出整改措施， 連續(xù)三次不達標者解除勞務 合同。突發(fā)事件應急措施 :為進一步完善小區(qū)管理制度， 保障小區(qū)安全， 及時快速的處理各種突 發(fā)事件或面臨的緊急情況，并結合本小區(qū)實際情況，特規(guī)定如下：一、設立應急分隊長一名由保安隊長兼任，應急分隊隊員由在崗保 安擔任。二、應急分隊隊員要隨時提高警惕，注意并發(fā)現(xiàn)小區(qū)內的可疑人、 物或事以及其它異常情況三、應急分隊隊員除負責一般的值勤外，還必須熟練掌握其它專業(yè) 技能，如擒拿格斗，消防器材的使用方法等，并不斷培養(yǎng)臨危不懼， 遇事冷

21、靜，英勇果斷的良好品質與意識。四、應急分隊隊員要聽從調遣指揮與安排；應在每一時間內趕到突 發(fā)事件現(xiàn)場，在應急分隊隊長的指導下對事件進行處理。五、應急分隊隊員在處理各類突發(fā)事件時，要嚴格遵守物業(yè)管理處 的各項規(guī)章制度，不得擅自處理，自作主張，隨時要向有關負責人請 示報告。突發(fā)事件的分類與所采取的相應措施：A:當遇有搶劫或人命案時1、當遇有搶劫時，保安員應主動上前幫助被害人制服歹徒。2、如果歹徒持有兇器，保安員不要盲目與歹徒搏斗，要講究技巧與 策略，必要時可采取正當防衛(wèi)，但防衛(wèi)不可過度。3、制服歹徒時應交付公安機關處理或直接扭送至公安機關。4、歹徒如未被制服而逃跑，應當記清楚其相貌特征及身高等，并

22、報 告給公安機關，必要時協(xié)助公安機關破案。1、當在小區(qū)內發(fā)現(xiàn)人命案時，保安員不要驚慌，必須保持冷靜2、首先要逐級上報，由公司領導直接報告給公安機關，必要時亦可 由保安員撥打“ 110”報警電話，報告公安機關。3、要注意保護好現(xiàn)場，應急分隊隊長應排專人看護現(xiàn)場，保安員無 權勘探現(xiàn)場。4、公安人員到達現(xiàn)場后，案件發(fā)現(xiàn)人應協(xié)助公安機關偵破案件。B:遇有打架斗毆時：1、在小區(qū)內發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象時，保安員應上前阻止并勸解。2、阻止勸解無效的情況下，應上報給應急分隊隊長。3、保安員不要參與到其中，應保持堅定，公平的立場。4、如有外人進入小區(qū)內尋釁鬧事，保安員應阻止其進入，阻止無效 的情況下，報告給應急分隊

23、隊長，由其報告給公安機關，應避免與其 發(fā)生正面沖突。C:當遇有火災時：1、發(fā)生火災報警時，保安員應快速趕赴火災現(xiàn)場。2、弄清著火物質，根據(jù)不同著火物質采取相對應的滅火措施。3、如火勢較小時，可由保安員用滅火器或消防栓進行撲救，但需要 注意的是如果火災由電路引起造成， 不要用水進行撲救， 應先切斷電 源再進行滅火工作。4、如火勢較大并呈蔓延趨勢，應及時上報同時撥打“ 119”報案， 報案時應說明地址、單位、報案人、管理處電話及著火物質，并組織 疏散住戶，如有電梯，應勸阻住戶切勿搭乘電梯，以確保安全。5、滅火工作結束后，保護好現(xiàn)場，做好保衛(wèi)工作，積極配合公安機 關追查火災原因 .保潔員工作紀律一、

24、團結同志，培養(yǎng)團隊協(xié)作精神，不許打人罵人，拉幫結派搞不團 結。二、上班時，著裝要整齊，按照公司規(guī)定佩帶標志胸牌。三、上班期間，不許會客、閑談、坐下、躺下；不得擅自離開崗位及 做與工作無關的事情。四、按時上班， 不早退，不遲到，未經領導允許不得擅自替班， 換班。五、盡心盡職，爭創(chuàng)一流工作質量，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的 思想，為業(yè)主提供優(yōu)質服務。六、同事之間要互相幫助，互相學習，取長補短，不斷提高自身業(yè)務 素質與專業(yè)技能。七、嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章制度。1、聘用合同期間， 受聘人員如想解除合同，須提前 15 日向物業(yè)管理 處提出申請。2、不得隨意將本人崗位交給他人，否則在交他人期間出現(xiàn)的一

25、切問 題由受聘人承擔責任。3、保潔工作沒有節(jié)假休息日，在節(jié)日期間要堅持正常清潔。4、如因病或其他原因不能堅持正常工作，需向物業(yè)管理處請假，但 必須有人代替清掃。否則出現(xiàn)漏掃，除扣發(fā)當月獎金外，還按請假天 數(shù)扣發(fā)當月工資。5、定期對保潔情況進行檢查評比，對完全任務較為突出的給予表彰 獎勵，完成任務較差，不按標準實施的，按規(guī)定給予扣罰。保潔員服務職責標準一、牢固樹立“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，努力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。衛(wèi)生清潔實行全天保潔制度；清潔工具實行承包制。保潔時 間：早上 7:00 前進行路面主干道清掃，收集垃圾；上午 8:00 清掃庭 院樓道，清運垃圾，擦拭果皮箱；下午 1:30 收集

26、垃圾，路面庭院巡 視清掃；工作時間實行考勤登記。二、樓梯間責任到人， 必須完成如下工作： 保持樓梯間地面清潔干凈。 如有明顯污跡，水跡或其它污漬，要進行清洗，拖凈。樓梯扶手擦拭 干凈，欄桿上無蜘蛛網，玻璃窗及窗臺要保持窗明臺凈；天花板，墻 壁要保持清潔無蜘蛛網；信箱、奶箱等附屬設施要保持干凈（包括各 單元入口處大門。）三、對于院區(qū)清潔要作到：保持道路衛(wèi)生，草皮，花池內無雜草及垃 圾。如發(fā)現(xiàn)上述地方有垃圾、雜物要隨時清除保持。垃圾桶不要讓其 過滿溢出，要隨時清理 ，并定期對垃圾桶進行擦洗，保持其外部清 潔。四、衛(wèi)生保潔服務標準：（一）樓道每天清掃一次， 扶手每三天擦拭一次， 玻璃每季擦拭一次。

27、樓道內無衛(wèi)生死角。（二）公共場所和道路每天清掃兩次，全天保潔，目視范圍內無散落 垃圾。（三）垃圾每天清運一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強烈 異味，無垃圾外溢。（四）及時清掃積水和積雪。及時組織清理亂堆放的物品及房屋外墻 的亂貼亂畫。（五）定期進行消毒，積極做好滅鼠除害工作。（六）共用設施設備每周清潔一次，無蛛網浮塵。（七）衛(wèi)生和清掃達到“四凈”：路面凈、樓道凈、綠地庭院凈、衛(wèi) 生設施凈。（八）樓前、樓后、庭院、樓道、角落、路面、綠地、窨井內外做到“八無”：無污水、無積水、無雜物、無雜草、無樹葉、無垃圾、無 漏掃漏收、無焚燒垃圾樹葉五、每次使用完保潔工具后應清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，

28、以防 丟失。易損工具以舊換新。六、對隨意破壞衛(wèi)生或損壞公物的行為應禮貌勸阻；對小區(qū)內來訪人員，如有可疑情況，及時與保安員聯(lián)系。保潔工具器材的愛護與保養(yǎng) 一、要愛護物業(yè)公司所配發(fā)的各種工具器材， 不得故意損壞或轉借他 人。二、在使用期間要嚴格遵循器材的使用規(guī)定。三、經常性對工具器材進行保養(yǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)損壞或故障問題，及時上 報物業(yè)公司。四、如發(fā)現(xiàn)工具器材被人為損壞，追究責任人責任并按原價賠償。五、精心使用清掃工具，愛護衛(wèi)生設備，保持工具器材完好率 100%。 易損工具以舊換新。注：外出保潔工具器材使用完后，由物業(yè)管理處統(tǒng)一存放，再次使用 時，由保潔領班領取。保潔員工作紀律一、團結同志，培養(yǎng)團隊協(xié)作

29、精神，不許打人罵人，拉幫結派搞不團 結。二、上班時，著裝要整齊，按照公司規(guī)定佩帶標志胸牌。三、上班期間，不許會客、閑談、坐下、躺下；不得擅自離開崗位及 做與工作無關的事情。四、按時上班， 不早退，不遲到，未經領導允許不得擅自替班， 換班。五、盡心盡職，爭創(chuàng)一流工作質量，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的 思想，為業(yè)主提供優(yōu)質服務。六、同事之間要互相幫助，互相學習，取長補短，不斷提高自身業(yè)務 素質與專業(yè)技能。七、嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章制度。1、聘用合同期間， 受聘人員如想解除合同，須提前 15 日向物業(yè)管理 處提出申請。2、不得隨意將本人崗位交給他人，否則在交他人期間出現(xiàn)的一切問 題由受聘人承擔責

30、任。3、保潔工作沒有節(jié)假休息日，在節(jié)日期間要堅持正常清潔。4、如因病或其他原因不能堅持正常工作，需向物業(yè)管理處請假，但 必須有人代替清掃。否則出現(xiàn)漏掃，除扣發(fā)當月獎金外，還按請假天 數(shù)扣發(fā)當月工資。5、定期對保潔情況進行檢查評比，對完全任務較為突出的給予表彰 獎勵，完成任務較差，不按標準實施的，按規(guī)定給予扣罰。保潔員服務職責標準一、牢固樹立“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，努力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美 的環(huán)境。衛(wèi)生清潔實行全天保潔制度；清潔工具實行承包制。保潔時 間：早上 7:00 前進行路面主干道清掃，收集垃圾；上午 8:00 清掃庭 院樓道，清運垃圾，擦拭果皮箱；下午 1:30 收集垃圾，路面庭院巡 視

31、清掃；工作時間實行考勤登記。二、樓梯間責任到人， 必須完成如下工作： 保持樓梯間地面清潔干凈。 如有明顯污跡，水跡或其它污漬，要進行清洗，拖凈。樓梯扶手擦拭 干凈，欄桿上無蜘蛛網，玻璃窗及窗臺要保持窗明臺凈；天花板，墻 壁要保持清潔無蜘蛛網；信箱、奶箱等附屬設施要保持干凈（包括各 單元入口處大門。）三、對于院區(qū)清潔要作到：保持道路衛(wèi)生，草皮，花池內無雜草及垃 圾。如發(fā)現(xiàn)上述地方有垃圾、雜物要隨時清除保持。垃圾桶不要讓其 過滿溢出，要隨時清理 ，并定期對垃圾桶進行擦洗，保持其外部清 潔。四、衛(wèi)生保潔服務標準：（一）樓道每天清掃一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。樓道內無衛(wèi)生死角。（二）公

32、共場所和道路每天清掃兩次，全天保潔，目視范圍內無散落 垃圾。（三）垃圾每天清運一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強烈 異味，無垃圾外溢。（四）及時清掃積水和積雪。及時組織清理亂堆放的物品及房屋外墻 的亂貼亂畫。（五）定期進行消毒，積極做好滅鼠除害工作。（六）共用設施設備每周清潔一次，無蛛網浮塵。（七）衛(wèi)生和清掃達到“四凈”：路面凈、樓道凈、綠地庭院凈、衛(wèi) 生設施凈。（八）樓前、樓后、庭院、樓道、角落、路面、綠地、窨井內外做到“八無”：無污水、無積水、無雜物、無雜草、無樹葉、無垃圾、無 漏掃漏收、無焚燒垃圾樹葉五、每次使用完保潔工具后應清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，以防 丟失。易損工具以舊換

33、新。六、對隨意破壞衛(wèi)生或損壞公物的行為應禮貌勸阻； 對小區(qū)內來訪人 員，如有可疑情況，及時與保安員聯(lián)系保潔工具器材的愛護與保養(yǎng)一、要愛護物業(yè)公司所配發(fā)的各種工具器材， 不得故意損壞或轉借他 人。二、在使用期間要嚴格遵循器材的使用規(guī)定。三、經常性對工具器材進行保養(yǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)損壞或故障問題，及時上 報物業(yè)公司。四、如發(fā)現(xiàn)工具器材被人為損壞，追究責任人責任并按原價賠償。五、精心使用清掃工具，愛護衛(wèi)生設備，保持工具器材完好率 100%。 易損工具以舊換新。注：外出保潔工具器材使用完后，由物業(yè)管理處統(tǒng)一存放，再次使用 時，由保潔領班領取。保潔員工作紀律一、團結同志，培養(yǎng)團隊協(xié)作精神，不許打人罵人，拉幫結

34、派搞不團 結。二、上班時，著裝要整齊，按照公司規(guī)定佩帶標志胸牌。三、上班期間，不許會客、閑談、坐下、躺下；不得擅自離開崗位及 做與工作無關的事情。四、按時上班， 不早退，不遲到，未經領導允許不得擅自替班， 換班。五、盡心盡職，爭創(chuàng)一流工作質量，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的 思想，為業(yè)主提供優(yōu)質服務。六、同事之間要互相幫助，互相學習，取長補短，不斷提高自身業(yè)務 素質與專業(yè)技能。七、嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章制度。1、聘用合同期間，受聘人員如想解除合同，須提前 15 日向物業(yè)管理 處提出申請。2、不得隨意將本人崗位交給他人，否則在交他人期間出現(xiàn)的一切問 題由受聘人承擔責任。3、保潔工作沒有節(jié)假休息

35、日，在節(jié)日期間要堅持正常清潔。4、如因病或其他原因不能堅持正常工作，需向物業(yè)管理處請假，但 必須有人代替清掃。否則出現(xiàn)漏掃，除扣發(fā)當月獎金外，還按請假天 數(shù)扣發(fā)當月工資。5、定期對保潔情況進行檢查評比，對完全任務較為突出的給予表彰 獎勵，完成任務較差，不按標準實施的，按規(guī)定給予扣罰。對講機使用規(guī)定一、對講機是保安員執(zhí)行任務的工具和武器， 屬于公司的公共財產， 每個保安員都有責任和義務保管好，以防損壞和丟失。二、對講機只供保安員值勤時使用，嚴禁用做其他用途。三、在對講機中一定要使用文明用語，嚴禁在對講機使用中出現(xiàn)不 文明行為；對方呼叫時，接聽要迅速。四、對講機嚴禁轉借他人，嚴禁個人攜帶外出；如確

36、有需要，須報 主管領導批準。五、對講機使用應嚴格按規(guī)定程序正確操作，嚴禁私自亂拆、調頻 等，違者將按有關規(guī)定處理。六、交接班時，應做好對講機交接工作，以免出現(xiàn)問題時相互推脫 責任。七、對講機不用時，應由領班收回，統(tǒng)一交付保衛(wèi)處保管充電。八、保安員應嚴格遵守以上使用規(guī)定。如有違者致使對講機損壞或 丟失，后果由當事人負責。服務內容和標準內容標準 地面 無廢雜物、紙屑、無污跡；無積水、塵土。清潔率達到 99%以上。墻面 墻角線、墻壁各種標牌表面干凈，無灰塵、水跡、污跡、斑點 等。清潔率達到 99%以上玻璃窗 明凈光潔，目視無水印，無積塵污跡、斑點等。清潔率達到 99%以上。各種設施外表 （如信箱、消

37、防栓箱等）外表清潔干凈，無積塵污跡 等。清潔率達到 99%以上。樓梯道 無灰塵、無雜物、無亂張貼，無蜘蛛網，無亂堆放；扶手、 欄桿光潔無灰塵等。清潔率達到 99%以上。門 干凈無灰塵、污跡等。清潔率達到 99%以上。天花板 無塵、無污跡、無蜘蛛網等。清潔率達到 99%以上。外圍 路面整潔、干凈，無垃圾、無紙屑、無油跡、無積水、無綠苔 等。清潔率達到 98%以上。綠化帶、花草盆 無垃圾、雜物；花草盆無積水和異味。注：1、每天按時清理衛(wèi)生，在公司員工早晨上班之前衛(wèi)生要徹底清 掃一遍。2、隨時保持樓宇內與外圍衛(wèi)生的清潔按照國家、省市有關規(guī)定， 城市新建住宅小區(qū)由物業(yè)公司統(tǒng)一實施專 業(yè)化管理。 結合我

38、們公司物業(yè)管理實際， 明確工作職責及服務范圍如 下：一、物業(yè)公司工作職責1、貫徹執(zhí)行國家、省市對城市住宅小區(qū)實施物業(yè)公司專業(yè)化管理的 有關方針、政策和規(guī)定辦法，認真落實小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。2、負責管理小區(qū)內的物業(yè)管理、經營、服務事務。包括住宅小區(qū)的 驗收交接工作； 房屋及公共設施的管理與維修和裝飾裝修工程； 小區(qū) 內的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹木的管理養(yǎng)護；小區(qū)內 的衛(wèi)生保潔和單位居民的垃圾清運； 小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作 等。3、負責做好小區(qū)內的商業(yè)網點和娛樂、公共場所的管理工作，協(xié)助 政府執(zhí)法部門維護好小區(qū)的管理秩序， 受政府執(zhí)法部門委托對違反小 區(qū)管理規(guī)定的行為進行

39、處罰。4、負責小區(qū)內單位和居民實行綜合性的有償服務，發(fā)展第三產業(yè)， 為居民提供便民服務。5、接受小區(qū)業(yè)主管委會及單位居民的監(jiān)督及上級的檢查指導工作。6、完成上級有關部門交辦的其他工作任務。二、物業(yè)公司服務范圍物業(yè)公司的服務范圍涉及經濟與管理兩個方面， 包含服務與發(fā)展兩個 部分，涉及面廣，內容復雜，結合目前物業(yè)公司實際，有如下幾項：1、屬于管理與服務性范圍住宅小區(qū)內的衛(wèi)生包潔、單位居民的垃圾清運；門衛(wèi)傳達管理，安全巡邏，協(xié)助公安派出所搞好治安管理；維護小區(qū)內公共設備和公共服務設施， 并且就公共設施及所管轄物 業(yè)有關問題與政府有關部門、單位進行蹉商；財務臺帳管理，合理安排使用管理費及其他費用；制訂

40、并貫徹執(zhí)行居民公約，確保業(yè)主單位居民共同遵守合約規(guī) 定，創(chuàng)建文明住宅小區(qū)；其他的管理與服務工作。2、屬于經營有償服務性范圍根據(jù)委托及承包管理合同，按期向業(yè)主單位、居民收取綜合管 理服務費；對小區(qū)內房屋及公共設施維修實行有償服務收費；承攬房屋裝飾裝修和公共配套設施工程施工；房屋租賃業(yè)務、建筑建材、百貨零售；隨著物業(yè)公司發(fā)展能力和居民要求提供其他有償服務項目等。小區(qū)管理處職責一、貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)，認真落實小區(qū)物業(yè)管理規(guī) 定和有關規(guī)章制度。二、負責對小區(qū)內房屋及公共設施的維修與管理工作。三、負責對小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生清掃和單位、居民垃圾清運工作。四、負責對小區(qū)內綠地、花草樹木養(yǎng)護管理和市政

41、道路、雕塑小品維 護與管理。五、負責對小區(qū)內市容市貌、公共、交通次序管理和保安工作六、負責對小區(qū)商業(yè)網點的統(tǒng)一布置與管理， 積極為居民提供有償便 民服務。七、依據(jù)省、市有關政策、法規(guī)和物業(yè)管理合同的有關規(guī)定，及 時收取物業(yè)管理綜合服務費。八、受業(yè)主管委會及行政管理部門的委托， 對違反小區(qū)管理的行為進 行處罰。九、積極完成公司下達的經營指標和工作任務。小區(qū)管理處主任崗位職責一、管理處正副主任在公司經理領導下，認真貫徹執(zhí)行國家、省、市 物業(yè)管理規(guī)定，落實公司規(guī)章制度，組織全處人員學習政治、業(yè)務知 識，提高業(yè)務水平和管理能力。二、帶領全處職工搞好小區(qū)房屋管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、公共設 施維護、安全

42、保衛(wèi)、公共、交通次序、區(qū)容區(qū)貌以及行政事務實施與 全面管理。三、按照有關規(guī)定、合同收取綜合服務費和有償服務費，加強對小區(qū)攤位、商業(yè)崗點的管理，開展便民有償服務活動，完成公司下達的經 營指標和工作目標。四、審查職工考勤、工資、收費報表，勤儉創(chuàng)業(yè)，清政廉潔，以身作 則，為人師表，積極完成公司交給的工作任務。五、適時組織小區(qū)居民開展健康有益的社區(qū)文化活動。六、自覺接受小區(qū)管委會及上級部門和廣大員工的監(jiān)督， 努力完成上 級交給的各項工作任務，對公司經理負責。綜合辦公室辦公室是管理處的綜合辦事機構，其職責是：1、貫徹、落實、宣傳黨的路線、方針、政策和上級有關規(guī)定，全面 了解和掌握小區(qū)管理情況。2、認真做

43、好小區(qū)文書檔案和物業(yè)資料的整理與保管工作。3、負責管理處內部用工管理，對管理和從業(yè)人員進行考勤，統(tǒng)計和 勞資管理。4、負責小區(qū)財務，結合小區(qū)實際，制定財產管理、經濟核算、費用開支等方面具體辦法，及時準確的上報各種報表。5、做好有關勞保、辦公用品的購買、保管和發(fā)放登記工作。6、負責來客來訪的接待工作，管理用戶投訴，協(xié)調內外關系，并對 用戶定期回訪。7、做好上級交給的其他工作。管理科職責范圍管理科根據(jù)上級有關精神有計劃，有步驟的做好小區(qū)物業(yè)的管理工 作，其職責范圍是：1、負責對小區(qū)內房屋及各種配套設施的管理，每天對所管物業(yè)進行 巡視檢查，并對房屋裝飾修進行監(jiān)督管理。2、負責小區(qū)內的環(huán)衛(wèi)管理工作，加

44、強環(huán)境建設、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造 一流衛(wèi)生環(huán)境。3、負責小區(qū)內的園林綠化工作，加強綠化養(yǎng)護管理，提高綠地景觀 效益。4、負責物業(yè)轄區(qū)內的治安消防工作，加強轄區(qū)內的安全、保衛(wèi)、治 安、消防管理。防止事故和案件的發(fā)生。5、負責小區(qū)內車輛、交通管理，落實管理規(guī)定保證區(qū)內道路暢通。6、負責業(yè)主投訴問題的解決和回訪。7、完成好上級布置的其他工作任務。經營服務科職責范圍經營服務科是為業(yè)主提供各種綜合服務和代辦業(yè)務的部門，其職責 是：1、立足物業(yè)管理轄區(qū)，面向社會，確定綜合服務多種經營項目，彌 補物業(yè)經費不足，增強企業(yè)實力。2、建立健全信息網絡，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員， 予以保證。3、以承包、出租

45、、自營等方式，搞好轄區(qū)的商業(yè)服務，既方便業(yè)主 又增加企業(yè)收入。4、加強商業(yè)網點的管理，樹立良好的商業(yè)信譽，不允許在小區(qū)內出 售制作偽劣產品。5、定期檢查并向管理處匯報各種經營業(yè)的經營管理情況。6、完成好上級布置的其他工作任務。治安、保衛(wèi)管理規(guī)定小區(qū)內的治安保衛(wèi)工作，在當?shù)毓?、司法部門的監(jiān)督指導下，由物 業(yè)公司指派專職保安人員負責 24 小時門崗值班和巡邏制度，并隨時 接受住戶報警和處理緊急事故。 所有住戶和小區(qū)人員必須嚴格遵守下 列規(guī)定：1、必須嚴格遵守中華人民共和國治安管理處罰條例。2、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事和賭博。3、不得故意損壞公物和他人財物；不得影響他人工作。4、嚴禁賣淫、嫖娼和出租

46、傳播淫穢錄像及物品。5、嚴禁攜帶槍支、彈藥、易燃、劇毒物品進入小區(qū)。6、嚴禁各種流動商販進入小區(qū)叫買叫賣 7、嚴格執(zhí)行暫住人口管理規(guī)定， 凡在住宅區(qū)暫住的人口必須在 24 小 時內持本人身份證到業(yè)主管理委員會辦理暫住手續(xù)， 三天以上到派出 所申報暫住手續(xù)，并按規(guī)定時限逗留。小區(qū)保安人員職責一、認真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定路線行駛并停放指定位置， 不準亂停亂放，確保道路暢通。二、嚴格控制外來車輛及閑雜人員、小商販進入小區(qū)，進出車輛一律 按規(guī)定標準收費。三、堅持 24 小時巡邏制度，對可疑人員進行證件檢查，必要時檢查 其所帶物品。四、對于進出小區(qū)的大件物品， 要檢查單位證明、 個人證件嚴格登記

47、五、處理本小區(qū)范圍內的打架斗毆事件。六、檢查、處理在小區(qū)大聲喧嘩、飼養(yǎng)家禽家畜等擾亂小區(qū)次序的行 為。七、接受用戶報警，看管好區(qū)內車輛，監(jiān)視所管物業(yè)，及時消滅火災 隱患。八、負責報紙、郵件的收發(fā)工作，并及時分送到各家各戶。分送準確 率要達到 100%。九、接待來客來訪，并進行登記，當好向導，協(xié)助解決困難。十、對違反小區(qū)規(guī)定的行為進行制止、監(jiān)督，并按規(guī)定實施處罰保安隊員儀容儀表要求為了加強保安管理， 保證隊員具有良好的形象和精神風貌， 制定如下 要求：一、按規(guī)定顏色和式樣著裝1、根據(jù)不同季節(jié)統(tǒng)一穿著制式服裝，扎武裝帶，戴大沿帽，服裝要 干凈、整齊，紐扣要扣好，不得敞開外衣，卷褲腿、衣袖，武裝帶要

48、 扎緊。2、制服外衣袖、衣領、襯衣領口處，不得顯露個人物品，如紀念章、 筆、BB機、鎖匙扣、衣袋內不裝過大過厚的物品。3、非當班時，除因公外，不準穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。二、行為舉止要規(guī)范1、上崗前要整理儀容，上崗時舉止應文明大方，姿態(tài)端正 2、不得披衣、敞懷、挽袖、卷褳腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤腳。3、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)、大光頭，蓄發(fā)不得露于帽檐下，發(fā)長不 得超過 1.5 厘米。4、精神振作、姿態(tài)良好、抬頭挺胸，不得彎腰駝背，不得東倒西歪、 前傾后仰，不得伸懶腰，不背手、插腰或將手插入衣袋，不準在值勤 時吃零食、抽煙。5、不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不隨地吐痰、亂扔雜物。6、不得將任何物品夾于腋

49、下；不得敲桌椅或玩弄其他物品，不得當 從整理個人衣物。7、講究說話藝術，學會文明服務用語，接待來訪熱情大方。保安隊員工作紀律1、模范遵守國家的法律法規(guī)及公司各部各項規(guī)章制度。2、服從管理、服從安排、廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭。3、堅守崗位、忠于職守，嚴格執(zhí)行崗位責任制。4、注意儀容整潔，講究文明禮貌，正確使用文明用語 5、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑打鬧；不準會客、看書報；不準做其他與值班職責無關的事。6、不包庇壞人，不貪污受賄，不徇私舞弊。7、不準擅自帶人在保安宿舍留宿。8、愛護警戒器具，不得丟失、損壞、轉借或帶出小區(qū)。9、不準利用娛樂之便變相賭博，不參與外界不良活動。10、嚴格執(zhí)行請消假制度，有事外出必須請假。保安隊員交接班制度1、保安隊員實行 24小時輪流值班制度。白班 7:20 19:20 ；夜班19:20 7:20 。2、接班保安員要按規(guī)定著裝，提前 10 分鐘上崗接班。3、交接班時，交接保安員要把需要在值勤中繼續(xù)注意或處理的問題及警戒器具等裝具器材向交接班保安員交待，移交清楚。4、交班保安員對所移交的問題認真驗收，發(fā)現(xiàn)問題，由交班保安員 承擔責任。5、交接班保安員均應在登記簿上記錄交接時間并簽名。6、接班人員未到，交班人員不得下崗，若接班人員未到，交班人員 下崗，此間發(fā)生問題，兩人共同負責，不出現(xiàn)問題，均按工作紀律和 懲罰