房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算指南

1、.：.； 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算指南第一章 總 那么1-1 為了加強(qiáng)本錢(qián)管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)，便于本錢(qián)資料的比較和分析，根據(jù)及其附件三“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處置規(guī)定與我國(guó)詳細(xì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)和的要求，制定本指點(diǎn)。1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)核算的義務(wù)是：建立和完善本錢(qián)核算根底任務(wù)，嚴(yán)厲遵守本錢(qián)開(kāi)支范圍，合理確定本錢(qián)計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完好地提供本錢(qián)核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)本錢(qián)管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低本錢(qián)的途徑。1-3 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立本錢(qián)核算責(zé)任制，不斷完善本錢(qián)核算根底任務(wù)，改良本錢(qián)核算方法，嚴(yán)厲按照國(guó)家以及集團(tuán)

2、本錢(qián)管理的要求，正確組織本錢(qián)核算任務(wù)，并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)視。第二章 本錢(qián)核算的根本程序本錢(qián)核算的普通步驟：第一步：根據(jù)本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定原那么和工程特點(diǎn)，確定本錢(qián)核算對(duì)象。第二步：按本錢(qián)核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)本錢(qián)核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按本錢(qián)核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)本錢(qián)費(fèi)用。第三步：按受害原那么和配比原那么，確定應(yīng)分?jǐn)偙惧X(qián)費(fèi)用在各本錢(qián)核算對(duì)象之間的分配方法、規(guī)范。第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)本錢(qián)費(fèi)用按確定的方法、規(guī)范在各本錢(qián)核算對(duì)象之間進(jìn)展分配。第五步：編制工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算表，計(jì)算各本錢(qián)核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總本錢(qián)。第六步：正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位

3、本錢(qián)。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的本錢(qián)，按與結(jié)算銷售收入配比的原那么正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售本錢(qián)。第八步：編制本錢(qián)報(bào)表，根據(jù)本錢(qián)管理和核算要求，總括反映各本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)情況。第三章 本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定3-1 本錢(qián)核算對(duì)象確實(shí)定原那么：應(yīng)滿足本錢(qián)計(jì)算的需求；便于本錢(qián)費(fèi)用的歸集；利于本錢(qián)的及時(shí)結(jié)算；順應(yīng)本錢(qián)監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原那么，參照以下條件，結(jié)合工程開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、構(gòu)造類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等要素和管理需求等當(dāng)?shù)貙?shí)踐情況，確定詳細(xì)本錢(qián)核算對(duì)象。(1) 單體開(kāi)發(fā)工

4、程，普通以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為本錢(qián)核算對(duì)象。(2) 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、構(gòu)造類型一樣、開(kāi)開(kāi)工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)工程，可以合并為一個(gè)本錢(qián)核算對(duì)象。(3) 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)工程，可以結(jié)合工程特點(diǎn)和本錢(qián)管理的需求，按開(kāi)發(fā)工程的一定區(qū)域或部位或周期劃分本錢(qián)核算對(duì)象。 成片分期區(qū)開(kāi)發(fā)的工程，可以以各期(區(qū))為本錢(qián)核算對(duì)象。 同一工程有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分本錢(qián)核算對(duì)象的根底上，還應(yīng)按功能劃分本錢(qián)核算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同構(gòu)造的，還應(yīng)按構(gòu)造劃分本錢(qián)核算對(duì)象。 (4) 根據(jù)核算和管理需求

5、，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)備，不論其支出能否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)，均應(yīng)單獨(dú)作為本錢(qián)核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)工程效力的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)工程本錢(qián)且造價(jià)較低的配套設(shè)備，可以不單獨(dú)作為本錢(qián)核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)。3-3 本錢(qián)核算對(duì)象普通應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意改動(dòng)，以保證本錢(qián)核算的準(zhǔn)確性。第四章 本錢(qián)費(fèi)用工程及核算內(nèi)容4-1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)情況，按制造本錢(qián)法設(shè)置本錢(qián)工程。本錢(qián)工程普通包括以下六項(xiàng)：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2) 前期工程費(fèi)3) 根底設(shè)備費(fèi)4) 建筑安裝工程費(fèi)5) 配套設(shè)備費(fèi) 6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4-2 各本

6、錢(qián)工程的開(kāi)支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為獲得土地開(kāi)發(fā)運(yùn)用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1) 土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變卦用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償協(xié)作方地價(jià)、協(xié)作工程建房轉(zhuǎn)入分給協(xié)作方的房屋本錢(qián)和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安頓及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)本錢(qián)。(3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4)

7、 其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、工程開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研討、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 工程整體性批報(bào)建費(fèi)：工程報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建立費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新資料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招招標(biāo)管理費(fèi)等。 (2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：工程立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研討費(fèi)(含支付社會(huì)中介效力機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制造費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。(3) 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、

8、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平費(fèi)：接通紅線外施工用暫時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路發(fā)掘費(fèi))等設(shè)備的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)展場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前渣滓清運(yùn)費(fèi))等。(5) 暫時(shí)設(shè)備費(fèi)：工地甲方暫時(shí)辦公室，暫時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，暫時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的暫時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)備的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。暫時(shí)設(shè)備內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于暫時(shí)設(shè)備費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介效力機(jī)構(gòu)受聘為工程編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7) 其

9、他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。根底設(shè)備費(fèi)指工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算工程之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等根底設(shè)備工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi)：變配電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供配電貼費(fèi)、電源建立費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來(lái)水、雨污水排放、防洪等給排水設(shè)備的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、

10、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣開(kāi)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6) 通訊工程費(fèi)：線路的鋪設(shè)、配套費(fèi)，電纜集資費(fèi)，交納的增容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)備支出。 (9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出；綠地建立費(fèi)。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)備支出。如渣滓站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖

11、預(yù)算工程內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的暫時(shí)設(shè)備費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供資料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供資料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)根據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi) 根底工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，根底處置費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 主體工程費(fèi)：即土建構(gòu)造工程費(fèi)含地下室部分。 有甲供資料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供資料費(fèi)。 (2) 安裝工程費(fèi) 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)備安裝費(fèi)，有甲供資料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供資料、設(shè)備費(fèi)。 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)備安裝

12、費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)備安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)。 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)備安裝費(fèi)。 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)備安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)備安裝費(fèi)。 上述各項(xiàng)如有甲供資料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供資料、設(shè)備費(fèi)。(3) 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供資料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供資料費(fèi)。(

13、4) 工程或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的工程或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)?shù)木S修費(fèi)零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)?shù)木S修費(fèi)可以歸類的，應(yīng)按從屬主體原那么歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中，現(xiàn)場(chǎng)渣滓清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)備費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)備支出。該本錢(qián)工程下按各項(xiàng)配套設(shè)備設(shè)立明細(xì)科目，詳細(xì)核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)收入的不可運(yùn)營(yíng)性公共配套設(shè)備支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑本錢(qián))、變電所(建筑本

14、錢(qián))、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)備的支出。(2) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或運(yùn)營(yíng)慣例，其運(yùn)營(yíng)收入歸于運(yùn)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可運(yùn)營(yíng)性公共配套設(shè)備的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)備的支出。(3) 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)備工程不能有償轉(zhuǎn)讓和獲得運(yùn)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)備，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等詳細(xì)情況確定能否攤?cè)氡颈惧X(qián)工程。如開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，獲得了該配套設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，那么應(yīng)作為

15、運(yùn)營(yíng)性工程獨(dú)立核算。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建立而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開(kāi)發(fā)工程現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修繕費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于工程開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅。(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)

16、的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。(5) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門(mén)的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，工程發(fā)生的資料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程開(kāi)工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。(6) 其他：工程交付運(yùn)用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。4-3 開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(1) 已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承當(dāng)?shù)陌磫挝弧⒚娣e分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等

17、。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外暫時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)暫時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)中列支。(3) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制造費(fèi)(含資料制造費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤(pán))制造費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效力費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售答應(yīng)證時(shí)向政府部門(mén)交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)費(fèi)(或商品房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)價(jià)費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售答應(yīng)證、外銷費(fèi)等。(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)

18、、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén)，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：(1) 行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。(3) 財(cái)富保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船運(yùn)用稅、土地運(yùn)用稅(金、費(fèi))、印花稅等。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)款待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。(6) 無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)等待攤費(fèi)用攤銷。(7) 壞賬損失及存

19、貨盤(pán)虧、毀損損失。(8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺破費(fèi)、租破費(fèi)等(9) 租金：包括房屋租金、車庫(kù)租金等。(10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出減去利息資本化部分、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置 5-1 “開(kāi)發(fā)本錢(qián)科目：核算在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表。5-2 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，本單位工程、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、資料等業(yè)務(wù)部門(mén)為組織與管理開(kāi)發(fā)工程建立

20、而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、規(guī)范分配后，再計(jì)入各本錢(qián)核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)本錢(qián)工程中去)。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表。5-3 “預(yù)提費(fèi)用科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么和受害期限、對(duì)象，應(yīng)由本受害期、受害對(duì)象承當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜谋惧X(qián)、費(fèi)用。本科目普通應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)展核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用普通包括：配套設(shè)備費(fèi)；與協(xié)作單位共建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的由協(xié)作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修繕費(fèi)用及應(yīng)由本受害期、受害對(duì)象承當(dāng)?shù)纳形粗Ц兜牡貎r(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)備費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、根據(jù)和計(jì)

21、算方法：范圍：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)備費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)備非同步開(kāi)發(fā)(有前有后、交叉進(jìn)展)；先建房屋，后建配套設(shè)備。根據(jù)：擬建配套設(shè)備的預(yù)算本錢(qián)或方案本錢(qián)。計(jì)算方法：某本錢(qián)核算對(duì)象應(yīng) 該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)備費(fèi) = *預(yù)提的配套設(shè)備費(fèi) 本錢(qián)(或方案本錢(qián)) 預(yù) 提 率配套設(shè)備 該配套設(shè)備的預(yù)算本錢(qián)(或方案本錢(qián) = *100%費(fèi)預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)備費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本或方案本錢(qián)式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)備費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品普通應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)備。5-4 “待攤費(fèi)用 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制

22、原那么和受害期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：工程開(kāi)發(fā)前期為工程開(kāi)發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分?jǐn)偲谙逓楣烙?jì)工程開(kāi)發(fā)期，工程開(kāi)發(fā)期超越一年的列“長(zhǎng)等待攤費(fèi)用)、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。本科目普通應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)展核算。 5-5 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)踐本錢(qián)。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表。各單位在進(jìn)展“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算的同時(shí)，應(yīng)搜集、整理詳細(xì)到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。 房地產(chǎn)本錢(qián)核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目五級(jí)科目備注開(kāi)發(fā)本錢(qián)

23、各工程各本錢(qián)核算對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品各住宅小區(qū)、配套設(shè)備前期工程費(fèi)同上根底設(shè)備費(fèi)同上建筑安裝工程費(fèi)同上配套設(shè)備費(fèi)同上開(kāi)發(fā)間接費(fèi)自一級(jí)科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)同上待分?jǐn)偢自O(shè)備費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)備費(fèi)同上開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各工程工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)有關(guān)部門(mén)辦公費(fèi)用差旅交通費(fèi)修繕費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)物業(yè)管理基金其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品工程稱號(hào)本錢(qián)核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 本錢(qián)費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)6-1 普通能分清本錢(qián)核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程中；假設(shè)分不清本錢(qián)核算對(duì)

24、象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢(qián)核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)土地開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用科目進(jìn)展歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)本錢(qián)；也可以直接分配計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)-有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)展補(bǔ)償、交納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等本錢(qián)核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)展直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的占地面積進(jìn)展間接分配，計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)本錢(qián)；房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的直接分配

25、數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等本錢(qián)核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸缺惧X(qián)核算對(duì)象的占地面積上，房屋等本錢(qián)核算對(duì)象本身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。 按建筑面積計(jì)征或補(bǔ)償時(shí)：不論是公共用地還是房屋等本錢(qián)核算對(duì)象本身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)本錢(qián)工程內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?前期工程費(fèi)6-2可以分清本錢(qián)核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)本錢(qián)工程；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的本錢(qián)對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可經(jīng)過(guò)“開(kāi)發(fā)本錢(qián) 土地開(kāi)發(fā)前期工程費(fèi)科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面

26、積)分配計(jì)入各本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程。根底設(shè)備費(fèi)6-3普通可以區(qū)分本錢(qián)核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“根底設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程中；假設(shè)在開(kāi)發(fā)的建立場(chǎng)地上有多個(gè)開(kāi)發(fā)工程，不能區(qū)分本錢(qián)核算對(duì)象時(shí)，其根底設(shè)備費(fèi)應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)土地開(kāi)發(fā)根底設(shè)備費(fèi)科目進(jìn)展歸集，待根底設(shè)備建立終了后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)本錢(qián)核算對(duì)象的“根底設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程中。建筑安裝工程費(fèi)6-4 普通應(yīng)在與承包單位進(jìn)展工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)踐完成任務(wù)量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表、“工程價(jià)款結(jié)算單所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢(qián)工程。

27、6-5 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)踐應(yīng)付工程款中扣回。6-6 對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或本錢(qián)核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)踐建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢(qián)工程。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)踐 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) = 工程標(biāo)價(jià)* 建筑安裝工程費(fèi) 各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 配套設(shè)備費(fèi)6-7 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備所發(fā)生

28、的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程：(1) 配套設(shè)備和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同步建立的情況下： 能分清本錢(qián)核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程。 不能分清本錢(qián)核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開(kāi)發(fā)本錢(qián)配套設(shè)備開(kāi)發(fā)科目的相應(yīng)本錢(qián)工程進(jìn)展歸集，再分配計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程。(2) 配套設(shè)備和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非同步建立(有前有后、交叉進(jìn)展)的情況下： 應(yīng)先經(jīng)過(guò)“開(kāi)發(fā)本錢(qián)配套設(shè)備開(kāi)發(fā)科目進(jìn)展歸集，待配套設(shè)備完工后，再按房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)工程。(3) 先開(kāi)發(fā)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)備；或房屋等開(kāi)發(fā)

29、產(chǎn)品已開(kāi)發(fā)完工移交或出賣(mài)，而配套設(shè)備尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)備的預(yù)算本錢(qián)(或方案本錢(qián))進(jìn)展預(yù)提，并歸集在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)配套設(shè)備開(kāi)發(fā)科目的相應(yīng)本錢(qián)工程，再按房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程。預(yù)提數(shù)與實(shí)踐數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)備完工時(shí)調(diào)整房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程。 假設(shè)預(yù)提的配套設(shè)備費(fèi)含有多種配套設(shè)備工程，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)備完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的“配套設(shè)備費(fèi)本錢(qián)工程，不得等全部配套工程開(kāi)工后一次調(diào)整。6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備包括運(yùn)營(yíng)性和非運(yùn)營(yíng)性的支出，不得計(jì)入房屋等本錢(qián)核算對(duì)象的本錢(qián)，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)備應(yīng)分配的其他配套設(shè)備費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開(kāi)發(fā)本錢(qián)的“開(kāi)發(fā)本錢(qián)配套設(shè)備開(kāi)發(fā)配套設(shè)備費(fèi)