地方小區(qū)物管問題分析

1、地方小區(qū)物管問題分析 本文 SRT小組 單位：天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院聽景園物業(yè)管理問題及原因分析經(jīng)過我們的調(diào)查走訪，聽景園小區(qū)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀為，?小區(qū)平安保衛(wèi)情況較為良好，小區(qū)的各個出入口都有保安，并有監(jiān)控錄像，但是監(jiān)控錄像起不到實時防護的作用，只有在出現(xiàn)問題的時候才會用到監(jiān)控錄像；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況較為整潔，路面沒有明顯的垃圾，垃圾處理的較為及時；小區(qū)內(nèi)交通及車輛管理情況一般，小區(qū)停車比擬混亂，一是有許多停車位沒有充分利用，不在此居住還占有車位，好多車位長期空著，而有需求的業(yè)主無車位可申請；二是車位標示不清楚，也沒有車位鎖，導(dǎo)致沒有車位的車主隨意亂停引發(fā)鄰里糾紛；三是地下停車庫長期閑置。小

2、區(qū)公共設(shè)施的管理維護情況較為良好，路燈、健身器材等都得到及時的維護。之所以出現(xiàn)以上問題，主要是由以下四個方面造成的。第一，物業(yè)管理企業(yè)自身定位不準確。物業(yè)管理企業(yè)沒有完成從管理者;到效勞者;這個角色的轉(zhuǎn)變，仍然以管理者;的角色來進展管理標準，出現(xiàn)了效勞態(tài)度冷淡，溝通方式強硬等現(xiàn)象，從而加劇業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。物業(yè)管理效勞缺乏主動性，只有當業(yè)主上門反映問題時，物業(yè)管理企業(yè)才會做出相應(yīng)的解決措施，而不能做到防患于未然。第二，物業(yè)管理人員素質(zhì)有待進步。物業(yè)管理人員的素質(zhì)是表達物業(yè)管理企業(yè)程度上下的一個指標。像物業(yè)管理這種效勞行業(yè)應(yīng)該需要一些具有專業(yè)知識、經(jīng)歷比擬豐富的高素質(zhì)物業(yè)管理人才。但是，目前

3、該物業(yè)管理企業(yè)的管理人員都不是這方面的專員。聽景園小區(qū)的物業(yè)管理人員，有一些是剛剛成年的沒有任何經(jīng)歷的年輕人，有一些是退休再返聘的老年人，還有一些退伍的軍人，這些都表達了物業(yè)管理的效勞人員不專業(yè)，缺少管理經(jīng)歷，他們在與業(yè)主處理問題的時候難免會出現(xiàn)溝通不暢，解決問題的方法不夠?qū)I(yè)而引起業(yè)主不滿。業(yè)主作為物業(yè)管理過程中的一大主體，其行為也會對物業(yè)管理產(chǎn)生一定的影響。個別業(yè)主常有一些不文明的行為，例如聽景園小區(qū)就存在私搭亂建、開拓土地種菜等現(xiàn)象，當物業(yè)管理企業(yè)派相關(guān)人員進展溝通時，會遇到一些業(yè)主蠻不講理的現(xiàn)象，導(dǎo)致問題得不到解決。一些業(yè)主會出現(xiàn)少繳或者不繳物業(yè)費的行為，而物業(yè)管理公司也只能以停水停電

4、這種不得已的方法來催繳費用，阻礙了物業(yè)管理企業(yè)進展正常的物業(yè)管理活動。還有一些業(yè)主在維護自身利益的同時不顧別人的合法權(quán)益，導(dǎo)致其他業(yè)主的利益受損，從而使問題變得復(fù)雜化，矛盾逐漸晉級。與此同時，因為同一小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)參差不齊，業(yè)主之間無法到達共識，沒有方法綜合出一致的意見和想法與物業(yè)管理企業(yè)進展交涉，所以在同物業(yè)管理企業(yè)進展討論的時候無法達成統(tǒng)一的意見，使得問題擱置得不到解決。開發(fā)商作為企業(yè)參與市場競爭，本身需要有足夠的競爭實力，而這些都表達在開發(fā)商所建造的建筑質(zhì)量是否合格、配套設(shè)施是否完善，整體規(guī)劃是否合理。但隨著經(jīng)濟社會的快速開展，出現(xiàn)了不少的開發(fā)商為了追求短期經(jīng)濟利益，建筑用料以次充好，濫

5、竽充數(shù)，這就給物業(yè)管理企業(yè)在后期工作中埋下了隱患。從開發(fā)商遺留問題的來說，詳細可以分為以下兩類：一是房屋建筑的整體規(guī)劃常常出現(xiàn)隨意變更的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失。照理說，業(yè)主所購置房屋的布局，款式，位置都是在購房合同中明確標明的，但業(yè)主卻經(jīng)常在開發(fā)商交房時發(fā)現(xiàn)自己的房屋與合同中的內(nèi)容有明顯出入，這其中，有合法的調(diào)整，但更多的是開發(fā)單位自行隨意更改房屋布局。在走訪聽景園小區(qū)的過程中，我們就發(fā)現(xiàn)有業(yè)主抱怨房屋規(guī)劃與購房合同中有不一致的內(nèi)容，這種不遵守合同，隨意變更房屋規(guī)劃的行為，使業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失，也給物業(yè)管理帶來極大地費事。二是房屋建筑質(zhì)量差，配套設(shè)施不齊全。例如，在業(yè)主入住時，往

6、往發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施并沒有按照合同裝備齊全，去找開發(fā)商尋求解決時，開發(fā)商又會一拖再拖，直到物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)，這些問題就推脫給了物業(yè)管理企業(yè)，而面對開發(fā)商遺留問題，物業(yè)企業(yè)又推脫說自己沒有責(zé)任，這些是開發(fā)商該負的責(zé)任，甚至搬出與開發(fā)商簽訂的合同，明確指出合同中并未規(guī)定這些問題出現(xiàn)時該由誰負責(zé)，這便使得問題一拖再拖，始終得不到解決。在調(diào)查走訪過程中也有業(yè)主反映，物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該明確向業(yè)主說明房屋質(zhì)量的責(zé)任是如何劃分的,在保修期內(nèi)的問題應(yīng)該由誰來負責(zé)等一系列的問題。街道辦事處作為政府的派出機構(gòu)，其主要職責(zé)有三方面：一是對新建居住區(qū)入住進展驗收管理，保證新建居住區(qū)具備居住生活的根本條件；二是指導(dǎo)監(jiān)

7、視居住區(qū)物業(yè)管理相關(guān)單位和居民，依法選舉業(yè)主委員會；三是協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，組織相關(guān)專業(yè)部門成立居住物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機構(gòu)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題和糾紛。但在實際生活中，街道辦往往不可以很好的履行自身職責(zé)，甚至不履行職責(zé)，這對于本就需要政府支持的業(yè)主委員會變得無足輕重，而我們所調(diào)查的聽景園小區(qū)至今也未能成立業(yè)主委員會。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系本身也需要政府出面進展協(xié)調(diào)，街道辦不作為使得二者之間的一些矛盾糾紛無法妥善解決，長此以往便成了二者關(guān)系改善的絆腳石，不利于和諧小區(qū)的建立。聽景園小區(qū)物業(yè)管理開展對策本工程經(jīng)過長期的調(diào)查研究，通過查閱相關(guān)資料，走訪各個不同層次的小區(qū)等途徑，學(xué)習(xí)借鑒成功

8、的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)歷和做法?？偨Y(jié)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題，對其進展深化分析與研究，根據(jù)實際調(diào)查研究，并借鑒國內(nèi)外成功的物業(yè)管理對策，提出符合聽景園小區(qū)物業(yè)管理開展對策。根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，聽景園小區(qū)半數(shù)以上的業(yè)主認為其物業(yè)從業(yè)人員在職業(yè)技能和效勞態(tài)度方面還有待增強。這就說明物業(yè)企業(yè)不僅要加強對從業(yè)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的培養(yǎng)，更要明確企業(yè)定位，端正效勞態(tài)度，加強物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)管理企業(yè)作為效勞方，遇到問題理應(yīng)聽取各方意見，協(xié)調(diào)解決，為業(yè)主提供更多、更優(yōu)質(zhì)的效勞。另外，物管企業(yè)自身的行為標準尤為重要，員工們統(tǒng)一服裝、文明舉止，保持良好的效勞態(tài)度，首先給業(yè)主們一個很好的印象，解決起問題來也游刃有余。在市場競爭體制下，物業(yè)管理企業(yè)有了更多的開展時機，同時也面臨著更大的挑戰(zhàn)。提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是企業(yè)賴以生存的根底，物業(yè)管理企業(yè)為市場提供的產(chǎn)品是效勞。因此，如何提升效勞質(zhì)量、樹立良好品牌觀念是物業(yè)管理企業(yè)的一大要務(wù)。然而怎樣才能提供優(yōu)質(zhì)效勞呢？人才是企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當引進高端管理人才，加快人才培訓(xùn)，確保從業(yè)人員整體素質(zhì)的提升。一方面要廣招專業(yè)性人才，創(chuàng)新管理機制；另一方