投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量分析

1、.：.；投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量分析摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風(fēng)險行業(yè)，但是實(shí)際中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識缺乏，以為房地產(chǎn)只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來了宏大的潛在風(fēng)險隱患。因此，在規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計處置的根底上，投資者迫切需求相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險知識，以建立健全有效的內(nèi)部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn)； 財務(wù)風(fēng)險； 度量投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用消費(fèi)目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)那么，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。規(guī)范的主體是企業(yè)包括公司，規(guī)

2、范的對象包括：1已出租的土地運(yùn)用權(quán)；2持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)；3已出租的建筑物。一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的構(gòu)成機(jī)理投資性房地產(chǎn)該當(dāng)可以單獨(dú)計量和出賣，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點(diǎn)使得本文可以單獨(dú)對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理進(jìn)展研討。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資工程的財務(wù)情況各不一樣，投資工程的財務(wù)風(fēng)險也就有不同的表現(xiàn)方式，構(gòu)成不同的財務(wù)風(fēng)險類別。當(dāng)用現(xiàn)金流量來評價特定投資工程的可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財務(wù)風(fēng)險類別。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)方式是運(yùn)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。運(yùn)營風(fēng)險是無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價值的能夠性，籌資風(fēng)

3、險是到期無法履行資本清償義務(wù)的能夠性。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是運(yùn)營風(fēng)險與籌資風(fēng)險的一致，其構(gòu)成過程為：運(yùn)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險是基于不同視角對財務(wù)風(fēng)險的詳細(xì)描畫，是財務(wù)風(fēng)險這一問題在不同階段的兩個表現(xiàn)。運(yùn)營風(fēng)險是從現(xiàn)金流入的角度反映無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價值即租金收入和資本利得的能夠性，持有階段的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用與投資性房地產(chǎn)的運(yùn)營親密相關(guān)，因此運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用作為負(fù)的現(xiàn)金流入思索?；I資風(fēng)險是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務(wù)的能夠性。運(yùn)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根本緣由，是財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵主導(dǎo)；籌資風(fēng)險集中表達(dá)了運(yùn)營風(fēng)險的后果，是財務(wù)風(fēng)險的集中迸發(fā)。二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理要充分思索當(dāng)前

4、的經(jīng)濟(jì)趨勢，并親密聯(lián)絡(luò)房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。首先，建立風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應(yīng)廣泛、繼續(xù)不斷地搜集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對搜集的初始信息進(jìn)展必要的挑選、提煉、對比、分類、組合，構(gòu)成風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，本人搜集信息的本錢過高，不符合本錢效益原那么，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研討機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種信息，建立適宜本人的信息管理檔案。其次，根據(jù)搜集的風(fēng)險初始信息，結(jié)合詳細(xì)投資性房地產(chǎn)工程情況，建立風(fēng)險評價系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險管理工具，定性和定量相結(jié)合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，

5、為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判別一項(xiàng)財務(wù)活動中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的緣由。最后，根據(jù)風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費(fèi)用和籌資構(gòu)造建立風(fēng)險控制系統(tǒng)，將防備放在第一位，綜合采取風(fēng)險逃避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自擔(dān)的控制措施。三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量財務(wù)風(fēng)險度量，是經(jīng)過計算相關(guān)目的或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進(jìn)展估計，建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險決策提供科學(xué)根據(jù)。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)目的從宏觀上對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)展把握，同時，財務(wù)風(fēng)險的度量最終應(yīng)落腳于財務(wù)目的的靈敏分析與運(yùn)用。為此，筆者將從經(jīng)濟(jì)目的和財務(wù)目的兩方面來構(gòu)建

6、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。一經(jīng)濟(jì)目的描畫房地產(chǎn)市場情況的經(jīng)濟(jì)目的有許多，如價錢、租金、租金增長率、買賣額、空置率等等。這些目的都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量目的，筆者以為空置率是最優(yōu)的量化目的，緣由如下：首先，“空置是財務(wù)風(fēng)險的直接表達(dá)。空置本身就意味著投資性房地產(chǎn)運(yùn)營不善，是財務(wù)風(fēng)險的首要導(dǎo)火索。其次，空置率是指某一時辰空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場形狀的指示器。再次，空置率是一綜合的目的，其高低會影響價錢/租金的變化，對價錢/租金產(chǎn)生調(diào)理作用。最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在工程的“穩(wěn)定運(yùn)用率。二財

7、務(wù)目的現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為根底。1.投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量。投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量投資本錢主要是初始投資包括購買價錢或建造本錢；投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量投資回收包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。首先，初始投資=購買建造價錢-債務(wù)人投入+其他購置本錢。其次，稅后現(xiàn)金凈流量。稅后現(xiàn)金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現(xiàn)金流入量在抵減運(yùn)營付現(xiàn)本錢、債務(wù)支付和所得稅后的余額。最后，稅后處置銷

8、售收入=銷售價錢-銷售費(fèi)用-未歸還債務(wù)余額-應(yīng)納稅額。2.NPV決策與期權(quán)凈現(xiàn)值NPV是用來評價長期投資工程可行性的傳統(tǒng)財務(wù)目的。NPV決策的根本思緒是：將投資方案的現(xiàn)金流出量和工程完成后每年的現(xiàn)金流入量進(jìn)展對比，確定現(xiàn)金凈流量投資收益，據(jù)此評價方案的可行性，或可對多個方案進(jìn)展比較，為最終的投資決策提供根據(jù)。假設(shè)只需一個備選方案，NPV為正時，可對其進(jìn)展投資，反之那么放棄該工程；假設(shè)有多個備選方案，且方案之間是相互排斥的，那么選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可運(yùn)用凈現(xiàn)值NPV法對投資工程的財務(wù)風(fēng)險做出預(yù)測。當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時，歸還本息后工程仍有剩余的收益，風(fēng)險較?。划?dāng)凈現(xiàn)值

9、為負(fù)數(shù)時，工程的收益缺乏以歸還本息，風(fēng)險較大。3.財務(wù)預(yù)警目的測度系統(tǒng)財務(wù)預(yù)警目的測度系統(tǒng)的實(shí)施步驟為：設(shè)計監(jiān)測目的測算監(jiān)測目的的預(yù)警臨界值設(shè)置警限和警度測度監(jiān)測目的的實(shí)踐值比較實(shí)踐值與臨界值，根據(jù)預(yù)設(shè)的警限，預(yù)告警度。1設(shè)計監(jiān)測目的投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險包括運(yùn)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險。相應(yīng)地，預(yù)警目的也分為運(yùn)營預(yù)警目的和籌資預(yù)警目的。平均凈資產(chǎn)=年初凈資產(chǎn)+年末凈資產(chǎn)/22設(shè)計預(yù)警臨界值預(yù)警臨界值是經(jīng)過對財務(wù)數(shù)據(jù)的剝離和計算而得到的判別有無警情出現(xiàn)的財務(wù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決議了其預(yù)警臨界值的設(shè)計是財務(wù)預(yù)警目的測度系統(tǒng)的一大難點(diǎn)。筆者經(jīng)過先設(shè)計各子項(xiàng)、母項(xiàng)目的的預(yù)警臨界值，再

10、分別代入各監(jiān)測目的的計算公式，從而求出各監(jiān)測目的的預(yù)警臨界值。各監(jiān)測預(yù)警目的中的子項(xiàng)、母項(xiàng)預(yù)警臨界值的計算公式如下：營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額實(shí)踐租金收入的預(yù)警臨界值=同期銀行貸款年利率+1%房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值房地產(chǎn)年均價值的預(yù)警臨界值=負(fù)債的預(yù)警臨界值+平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值應(yīng)收賬款的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的應(yīng)收賬款平均值平均凈資產(chǎn)的預(yù)警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負(fù)數(shù)的凈資產(chǎn)的平均值債務(wù)總額負(fù)債的預(yù)警臨界值=營業(yè)凈收入的預(yù)警臨界值/同期銀行貸款年利率3設(shè)置警限和警度以預(yù)警臨界值為基準(zhǔn)設(shè)置警限，警度是指警情的程度。直接用監(jiān)測目的的實(shí)踐值與預(yù)警臨界值作比較，結(jié)果是絕對數(shù)，不便于設(shè)置警限，而應(yīng)該選擇運(yùn)用指數(shù)比較相對數(shù)來設(shè)置警限。各監(jiān)測目的的預(yù)警指數(shù)=本期監(jiān)測目的實(shí)踐值-本期監(jiān)測目的預(yù)警臨界值/本期監(jiān)測目的預(yù)警臨界值普通來說，計算結(jié)果假設(shè)為正數(shù)，那么表示平安系數(shù)，投資工程的該項(xiàng)監(jiān)測目的所反映的內(nèi)容無警；計算結(jié)果假設(shè)為負(fù)數(shù)，那么為