8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、估價(jià)案例分析（二）長沙市雨花區(qū)片區(qū) 14742.10 平方米住宅用地出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估分析長沙永信評(píng)估公司 410016摘要：在近年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，土地一級(jí)市場評(píng)估中住宅用地估價(jià)越來越占主導(dǎo)地位，住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估所使用的估價(jià)方法以及評(píng)估的重點(diǎn)也相應(yīng)地在土地估價(jià)實(shí)務(wù)操作中具有普遍性。：住宅用地 剩余法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修限制條件住宅用地的評(píng)估是近年土地估價(jià)中占比最大的一個(gè)類型，例如儲(chǔ)備土地出讓價(jià)格評(píng)估、出讓土地抵押價(jià)格評(píng)估、出讓土地交易價(jià)格評(píng)估等等。故此次選取住宅用地作為評(píng)估分析案例有一定的代表性。一、住宅用地的特點(diǎn)與價(jià)格影響（一）住宅用地的特點(diǎn)住宅用地的特點(diǎn)是：開發(fā)量大，

2、分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。（二）住宅用要價(jià)格影響住宅用地的價(jià)格影響較多，主要分為一般、區(qū)域和個(gè)別。而區(qū)域中的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，以及個(gè)別中的規(guī)劃條件限制、面積、形狀、寬深比、臨街道路狀況等對(duì)于住宅用地的市場價(jià)值有重要影響。二、住宅用地評(píng)估案例分析（一）項(xiàng)目背景與概況本評(píng)估項(xiàng)目的委托方為長沙市土地整理儲(chǔ)備中心。待估宗地位于長沙市雨花區(qū)片區(qū)，是長沙市土地整理儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備用地，現(xiàn)狀開發(fā)程度為紅線內(nèi)“五通一平”，其凈用地面積為 14742.10 平方米，委托方長沙市土地整理儲(chǔ)備中心擬對(duì)待估宗地進(jìn)行掛牌出讓。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件，待估宗地規(guī)劃土地用

3、途為住宅用地，規(guī)劃容積率 2.5 以內(nèi)。根據(jù)此次評(píng)估目的，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用年限為住宅用地法定最高出讓年限 70 年（自估價(jià)基準(zhǔn)日算起）。估價(jià)對(duì)象估價(jià)目的明確，背景資料充分，因此對(duì)于評(píng)估過程中需著重注意的問題主要是應(yīng)用于估價(jià)對(duì)象評(píng)估所選方法的各項(xiàng)參數(shù)值的選取，其各項(xiàng)取值的科學(xué)合理性對(duì)客觀測算估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值起著決定性的作用。（二）估價(jià)方法的選取對(duì)于住宅用地而言，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，對(duì)新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本近法。因此一般條件下優(yōu)先采用的應(yīng)該是市場比較法，因?yàn)槭袌霰容^法是以替代關(guān)系為途徑，利用近期發(fā)生的與待估宗地具有替代

4、性的交易案例作為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算待估宗地的價(jià)格，能夠反映近期市場的行情，也使測算的價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。但市場比較法也有一定的局限性，要求有足夠數(shù)量的比較案例，這些案例與待估宗地有相關(guān)性，如用途相同，所外區(qū)域是相鄰或類似區(qū)域，交易時(shí)間相近等等。但對(duì)于本項(xiàng)目而言，評(píng)估通過相關(guān)查詢，無法搜集到同一供需圈內(nèi)能找到確切依據(jù)的 3 個(gè)可比案例，故無法采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估。待估宗地為擬掛牌出讓土地，其作為住宅用地的相關(guān)用地規(guī)劃條件已確定，故可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，待估宗地處于長沙市基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，且長沙市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估。（三）估價(jià)過程1、剩余法（1）基本原理

5、剩余法是在估算未來不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價(jià)格的評(píng)估。（2）注意事項(xiàng)本項(xiàng)目待估宗地是委托方長沙市土地儲(chǔ)備整理中心擬進(jìn)行掛牌出讓的凈地，其具有潛在開發(fā)價(jià)值，采用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，價(jià)格(成本)、稅費(fèi)、利潤成的模式有理論基礎(chǔ)。但在測算過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面： 開發(fā)建設(shè)周期的確定構(gòu)確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時(shí)期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)待估宗地?cái)M建項(xiàng)目的

6、特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。 準(zhǔn)確未來不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)是開發(fā)結(jié)束時(shí)的市場價(jià)格，而不是動(dòng)工初期或土地時(shí)的價(jià)格。開發(fā)初期或土地時(shí)的樓價(jià)可以通過市場比較法求得，而不動(dòng)產(chǎn)竣工時(shí)的樓價(jià)難以通過市場比較直接得到，因此必須通過近幾年房地產(chǎn)價(jià)格變化資料或依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)結(jié)合估算開發(fā)成本的時(shí)間價(jià)值（折現(xiàn)率）來科學(xué)。開發(fā)成本由建安成本、專業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)組成。建安成本還應(yīng)當(dāng)考慮開發(fā)住宅小區(qū)的道路、綠化建安費(fèi)，專業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)根據(jù)相關(guān)文件進(jìn)行取費(fèi)，投資利息利用利率進(jìn)行計(jì)息。上述開發(fā)成本的各組成項(xiàng)可以在測算時(shí)就采用折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，那么投資利息不必再重復(fù)計(jì)算。估算開發(fā)利潤開發(fā)商的

7、合理利潤一般以開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算，比例高低依據(jù)所在地區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目類型參照同類開發(fā)項(xiàng)目的利潤率確定。（3）限制條件采用剩余法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，因剩余法的計(jì)算過程較為復(fù)雜，各種計(jì)費(fèi)取值的不確定性較大，在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化。因此，當(dāng)市場波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，估價(jià)師對(duì)未來房地產(chǎn)客觀市場變化的，使得估價(jià)結(jié)果會(huì)常常由于上述的影響與待估宗地的客觀市場價(jià)值有所出入。因此剩余法運(yùn)用有一定假設(shè)和限制條件。估價(jià)中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響；開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投

8、入或分段均勻投入。 總之，采用剩余法計(jì)算地價(jià)時(shí)，只有將不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)看作一個(gè)完整的動(dòng)態(tài)過程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測，才能最終得出客觀、合理的土地價(jià)格。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修（1）基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是以基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果為依據(jù)，通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響的分析，利用宗地地價(jià)影響系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。（2）注意事項(xiàng)說明待估宗地的各項(xiàng)具體條件，應(yīng)按修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。明容積率、年期、期日及其他影響之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土

9、地開發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。其中，對(duì)于住宅用地而言，其人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等響。（3）限制條件對(duì)待估宗地的地價(jià)有重要影采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重考慮現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)體系與現(xiàn)行土地市場土地成交價(jià)格的匹配性，基準(zhǔn)地價(jià)的選用要合理。在用途、定級(jí)估價(jià)范圍上要與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果一致。但由于基準(zhǔn)地價(jià)更新程序較為復(fù)雜，時(shí)間跨度較長，因此，多數(shù)城市的基準(zhǔn)地價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)存在一定程度的滯后，那么在這種情形下，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估的待估宗地價(jià)值往往會(huì)偏離現(xiàn)實(shí)市場價(jià)格，此時(shí)，該方法往往只是作為評(píng)估主要方法的一個(gè)補(bǔ)充。3、地價(jià)確定經(jīng)測算，

10、采用兩種方法的評(píng)估結(jié)果有一定差距。分析認(rèn)為，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)體系是于 2004 年 9 月通過國家驗(yàn)收（以下簡稱 2004 長沙基準(zhǔn)地價(jià)），于 2005年 2 月 23 日起執(zhí)行的，但其基準(zhǔn)日為 2004 年 1 月 1 日，距估價(jià)基準(zhǔn)日己有一年多時(shí)間。在此時(shí)間段內(nèi)，長沙市中心城區(qū)住宅用地的價(jià)格漲幅較大，而在進(jìn)行相應(yīng)的期日修正時(shí)采用的地價(jià)上漲指數(shù)為長沙市平均地價(jià)上漲指數(shù)，估價(jià)對(duì)象所處城市中心區(qū)域的地價(jià)上漲幅度明顯高于平均水平。主要由于該原因，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修得出的土地價(jià)格與其客觀價(jià)值有一定差距。而剩余法由于在評(píng)估過程中始終以市場為基準(zhǔn)，在采用的各參數(shù)科學(xué)合理的前提下，相應(yīng)測算得出的地價(jià)必然能較好地反映估價(jià)對(duì)象的客觀市場價(jià)格。故此處直接選取剩余法的評(píng)估結(jié)果作為待估宗地的最終評(píng)估結(jié)果更符合客觀實(shí)際。三、啟示對(duì)于住宅用地評(píng)估而言，由于土地用途、性質(zhì)相對(duì)較為明確，且現(xiàn)實(shí)市場有較多類似交易案例可以比較，因此在評(píng)估方法的選用上比較明確，但由于