我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的思路(doc7)

1、.：.；我國開展住房抵押貸款證券化的思緒摘要 住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)主要是商業(yè)銀行把本人所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款聚集重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔保或信譽增級后以證券的方式出賣給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出賣給投資者的缺乏流動性但可以產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。我國開展住房抵押貸款證券化的根本思緒是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，由住房抵押公司制定規(guī)范化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的規(guī)范從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收買個人住房公

2、積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔保，在此根底上經(jīng)過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出賣個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，構(gòu)成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)主要是商業(yè)銀行把本人所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款聚集重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔?；蛐抛u增級后以證券的方式出賣給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出賣給投資者的缺乏流動性但可以產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)

3、，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。我國住房產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)進入一個快速開展時期，從資本市場發(fā)育條件和開展的資本需求來看，我國已具備一定的開展住房抵押貸款證券化的根底，應(yīng)早日實施適宜我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國開展住房抵押貸款證券化的根本思緒是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定規(guī)范化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的規(guī)范從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收買個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔保，在此根底上經(jīng)過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出賣個人

4、住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，構(gòu)成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。一、政府提供擔保的必要性目前我國的抵押貸款擔保有三種方式：1第三方擔保由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔保；2由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；3保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。這三種擔保方式中，第三方擔保由于與沖突及擔保單位或個人無力擔保、不愿擔保，經(jīng)常無從落實，銀行普通都要求開發(fā)商提供擔保。開發(fā)商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽署按揭協(xié)議，承當起本不應(yīng)該由他承當?shù)娘L險，這種風險一旦發(fā)生，其后果

5、能夠是大量住房積壓在開發(fā)商手中。保險公司只提供有限的財富險，缺乏以防備因購房者無力償付呵斥的風險。政府機構(gòu)出面提供擔保，可以處理我國目前發(fā)放抵押貸款時存在著的擔保主體難以落實的問題。為了推進住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔保機構(gòu)來為抵押貸款充任擔保人?？梢运妓髟O(shè)立專門的住房擔保中心，為低收入階層獲得其他金融機構(gòu)的住房抵押貸款充任擔保人，也可以直接向他們發(fā)放抵押貸款。由政府提供擔保，對于穩(wěn)定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進了住房需求。政府機構(gòu)在一級市場上提供擔保，實踐上充任了一種“最終貸款人的角色，成為貸款風險的最終承當者。政府實行住房抵押貸款擔保的資金可以思

6、索以下來源：一是建立住房擔保投資基金。可以改動房地產(chǎn)投資因額度大、周期長、流動性差，寬廣中小投資者難以參與的局面。住房擔保投資基金由專門公司運營，把投資者范圍擴展到最大限制。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費根底上，根據(jù)住房貸款額度大小交納一定的前期費?？梢詾檎麄€保險機制運轉(zhuǎn)奠定一定的資金根底，加強賠償才干，減少貸款風險。三是發(fā)行抵押擔保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發(fā)行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要方式。發(fā)行人根據(jù)集中的銀行債務(wù)抵押合同，按到期日的長短分類組合，構(gòu)成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發(fā)行。抵押擔保債券到期還本付息。四是向貸款機

7、構(gòu)發(fā)行長期債券，以取代現(xiàn)金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機制一是可用在抵押貸款證券化試點城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔保的初期階段。經(jīng)過央行、國家證券管理機構(gòu)等發(fā)行長期債券，可以較快實現(xiàn)政府擔保的承諾。五是收取保險費。結(jié)合國外閱歷，擔保費普通為貸款額的1左右。保險費支付方式普通分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風險的穩(wěn)定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財富險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔?；鸬闹匾Y金來源。二、證券化產(chǎn)呂設(shè)計l、發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券。在詳細的證券方式選擇上，可以選擇轉(zhuǎn)手證券，即貸款銀行將貸款組群出賣給住房抵押公司，再經(jīng)住

8、房抵押公司組群并獲得政府擔保后，發(fā)行抵押證券。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券是抵押貸款證券最根本的方式之一，運作方式就是將假設(shè)干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入為根底發(fā)行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發(fā)行商在扣除一定擔保費和效力費之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉(zhuǎn)交給抵押貸款證券的投資者。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券巧妙地經(jīng)過一系列目的性極強的轉(zhuǎn)換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N或假設(shè)干種期限不同、流通性強的新的證券；將以往由金融中介機構(gòu)一家辦理的抵押信貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為由多家機構(gòu)和市場投資者共同參與的融資活動；將本

9、來由單個投資者承當?shù)慕鹑陲L險，分散到盡能夠廣的范圍上。經(jīng)過這些轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)間接融資機制中抵押信貸的多種風險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與普通證券幾乎沒有區(qū)別，且信譽等級高，收益也經(jīng)常更高；在證券運營機構(gòu)看來，這種證券能從抵押貸款證券的效力中獲得穩(wěn)定的效力費，還由于他們經(jīng)過轉(zhuǎn)手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。根據(jù)我國住房抵押貸款證券的開展情況，今后還可以相機推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創(chuàng)新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出的一種金融工具。其根本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為根底發(fā)行抵

10、押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯(lián)邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的根底上又發(fā)明出的一種證券投資工具，即擔保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不同，擔保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為根底發(fā)行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優(yōu)勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機構(gòu)頗具吸引力。2、期限確實定。我國住房抵押貸款的發(fā)放期限最長為30年。在現(xiàn)實生活中，絕大部分貸款的期限分布在1020年之間。根據(jù)這樣的住房抵押貸款債務(wù)所構(gòu)成的資產(chǎn)池，經(jīng)分類整理后，應(yīng)該可以制定出一個1215年的規(guī)范化資產(chǎn)組合，以此發(fā)行的證券，相應(yīng)期限應(yīng)在1012年之間。在

11、我國的債券市場上，不斷缺乏較為長期的種類，比如10年以上的種類。這種以住房抵押貸款為支撐根底上發(fā)行的長期債券，正好可以彌補債券市場的缺乏。三、相關(guān)法制建立制定和完善與房地產(chǎn)二級市場有關(guān)的法律法規(guī)是培育和開展我國房地產(chǎn)抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關(guān)的法律法規(guī)時，應(yīng)該思索以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規(guī)規(guī)劃體系，即構(gòu)成嚴密的管理網(wǎng)絡(luò)，既要保證各法規(guī)之間的銜接，又要防止法規(guī)之間的交叉重疊或脫漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規(guī)的一個遠景目的。二是要制定為建立二級市場迫切需求的法律法規(guī)，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運轉(zhuǎn)機制有法可依。在開展住房抵

12、押貸款二級市場方面，應(yīng)該優(yōu)先制定以下幾類法律法規(guī)。1、為了穩(wěn)定和擴展現(xiàn)有的住房抵押貸款一級市場，保證貸款機構(gòu)的利益，應(yīng)該首先制定與抵押貸款一級市場有關(guān)的法律法規(guī)，如、等。2、為了培育二級市場上的機構(gòu)投資者，應(yīng)該制定等法律法規(guī)。同時，還需求完善一些現(xiàn)有的法律法規(guī)，提高法規(guī)的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，假設(shè)立法的時機尚未成熟，可以由有關(guān)部門一致公布一些暫時性的法規(guī)。在立法的同時，還應(yīng)該加大執(zhí)法力度，使各項業(yè)務(wù)有序地開展。此外，目前我國還沒有針對證券化買賣的會計與稅收法規(guī)，這使得證券化買賣處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進還需求、和等法律法規(guī)的支持，

13、有了這些法律法規(guī)的支持，才干保證“真實銷售這個證券化的中心。四、其他配套環(huán)節(jié)的建立1、改革評價業(yè)。投資者的決策很大程度上依賴于評價結(jié)果，因此，客觀性的評價在證券化過程中發(fā)揚著重要作用，這就需求對評價業(yè)進展改革。抵押貸款市場上的評價機構(gòu)主要有兩類：一是房地產(chǎn)估價機構(gòu)；二是抵押貸款資信評價機構(gòu)。我國目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不夠規(guī)范，往往出現(xiàn)一房多價的情況。為此，應(yīng)做到：1由國家核準的專門機構(gòu)聘用經(jīng)過專業(yè)資歷考試認定的專門人員從事估價及相關(guān)的政策咨詢?nèi)蝿?wù)；2組織行業(yè)協(xié)會來管理。監(jiān)視和協(xié)調(diào)會員的行為，提高會員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使會員的整體效力程度不斷提高；3開展貸款資信評價業(yè)務(wù)，制定一致的貸款評價規(guī)范，以使進入

14、抵押二級市場的貸款規(guī)范化和規(guī)范化。改革的中心在于組建中立的、自傲盈虧的評級機構(gòu)。為了塑造中立的評級機構(gòu)，國家應(yīng)以法律方式規(guī)定評級機構(gòu)不能參與企業(yè)的運營活動，不能充任投資銀行或財務(wù)顧問的角色，并應(yīng)割斷評級機構(gòu)與評級懇求者之間的直接利益關(guān)系。同時，不允許證券商在評級機構(gòu)中擁有股份或評級機構(gòu)參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機構(gòu)，為了生存和開展，必需客觀、公正地進展評級。2、深化住房制度改革，完善配套效力體系。1強化居民借貸消費觀念。隨著住房制度改革的深化，加強住房流通市場建立，完善房地產(chǎn)買賣規(guī)那么，降低住房買賣稅費，在稅收政策和擔保政策方面采取一系列優(yōu)惠措施，例如允許居民在交納個人所得稅前還

15、貸；完善抵押貸款的種類、期限、還款方式；刺激具有劇烈住房消費愿望又具備一定經(jīng)濟實力的中等收入階層和既具有較好預(yù)期經(jīng)濟開展?jié)摿拓搨》肯M心思，又急需住房的青年消費群體的購房愿望。這些都促使居民借貸消費的觀念在逐漸強化，住房抵押貸款證券化很快便會開展起來。2建立個人信譽體系。居民的消費觀念、消費方式發(fā)生變化，逐漸由自我積存型滯后消費變?yōu)樾抛u支持型提早消費，即進入消費信譽化時代以后，應(yīng)在著手建立區(qū)域性的個人信譽體系的根底上，盡快建立全國性的個人信譽體系，并制定個人信譽的一致征信規(guī)范與征信方法。3簡化住房抵押貸款的手續(xù)，全面實行承諾制。為了讓消費者感遭到方便、快捷、稱心，該當簡化住房抵押貸款辦理手續(xù)，大力推行承諾制，即公開承諾在規(guī)定的任務(wù)日