房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則

1、 PAGE 27 / 34房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程與潛規(guī)則指南1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證, 加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) , 是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提. 但是, 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序, 非常的有學(xué)問(wèn). 有經(jīng)驗(yàn)的同志 , 一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間, 基本上就可以判斷出地塊背后的故事 . 這三樣?xùn)|西涉與到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng) . 目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題.恩, 簡(jiǎn)單的說(shuō)一下 , 土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā) , 是土地權(quán)屬證明 , 載明了土地用途與使用期限只是載明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃 部門(mén)頒發(fā) , 是核定土地用途與用地界線的法律依據(jù)

2、；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā) , 是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù), 如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái), 包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求, 也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái).一般來(lái)說(shuō) , 一塊地, 必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn), 頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證之后, 才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證 . 這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序. 因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能與土地使用強(qiáng)度, 才能計(jì)算出土地出讓金, 才能在土地證上載明土地用途與年限 .但是呢, 在現(xiàn)實(shí)中呢 , 這個(gè)想法只能是理想狀態(tài). 因?yàn)槭紫?, 很多地方的國(guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候, 根本不考慮規(guī)劃 ,

3、直接就整塊出讓了. 然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證. 這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行 . 然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商 , 再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡 , 無(wú)論是修改規(guī)劃也好 , 還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好 , 反正, 我的土地出讓金是已經(jīng)交了 , 剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定 .我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗. 要知道, 我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990 年開(kāi)始的 , 而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓, 甚至都只是從 1997 年才正式開(kāi)始 . 而第一塊公開(kāi)交易的土地, 是到 20#之后才上市的 . 我只不過(guò)是說(shuō) , 我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn), 國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式. 因

4、為我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的. 憤青們不要在這里給我指三道四. 我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了 , 起碼我個(gè)人覺(jué)得 , 把我放到 90 年代的背景里面去, 我也想不出更好的土地交易模式. 城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心 , 更何況當(dāng)時(shí)呢 .不過(guò)無(wú)論如何 , 這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了.新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供 國(guó)有土地使用權(quán)的 , 在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前, 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃, 提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件, 作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分. 未確定規(guī)劃條件的地塊 , 不得出

5、讓國(guó)有土地使用權(quán).以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目, 在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后 , 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同, 向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證.城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中, 擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件.希望在我日后的職業(yè)生涯中, 不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門(mén)死磨硬泡 , 阿門(mén).2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西. 非常的社會(huì)主義特色 . 不過(guò)這里也有些東西很有趣, 與法律的關(guān)系也比較大,

6、比如設(shè)立項(xiàng)目公司 . 這里要注意一下 , 母公司拍到的土地 , 轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下 , 按我國(guó)法律 , 不屬于交易 . 我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn), 不屬于交易 . 再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易. 因此, 房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司, 在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅 , 只留下一個(gè)殼 . 這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言, 非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用 , 因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干.再說(shuō)立項(xiàng) , 這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物, 非常的煩 ,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么. 立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額與可行性. 我不知道在目前的市場(chǎng)里, 可行性這個(gè)東西

7、, 政府是從什么角度來(lái)管理的 . 反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同, 所以在這個(gè)事情的管理上也不同 . 有些地方基本上不太管 , 有些地方就管得非常嚴(yán) . 而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情. 立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情. 譬如最近國(guó)家的政策 , 要求先把環(huán)境評(píng)估搞了 , 再回頭來(lái)立項(xiàng) . 這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮 . 但在很多地方 , 環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文. 立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng). 不過(guò)上有政策下有對(duì)策 , 事情都是人辦出來(lái)的. 反正到目前為止 , 建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中, 我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)

8、的. 反正我自己如果操辦這些事情, 基本上都是直接去這些部門(mén), 譬如去計(jì)劃部門(mén) , 就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司, 去環(huán)保局 , 就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司 , 然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái). 編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系. 總之我自己一看到這些手續(xù), 頭就痛得厲害.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn) , 關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找. 現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了 , 想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到 , 建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái) , 因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到 , 某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司 . 現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊 , 感慨一個(gè) . 嘿嘿.

9、下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段. 3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣, 我聽(tīng)得比較多的叫 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查. 這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙, 也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的, 每棟單體建筑有多高 , 有多大, 各棟單體建筑之間怎么間隔 , 間距是多少 , 日照夠不夠 , 總?cè)莘e率是多大 , 有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率 , 建筑密度是多少 , 進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排, 是不是符合消防規(guī)范 , 等等等等 , 這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè).在這里我要舉例說(shuō)明一下, 比如建筑密度 , 這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧, 就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù). 譬如這個(gè)小區(qū)是

10、 1 萬(wàn)平方米 , 有 3000 平方米的地面上有建筑物, 那么建筑密度就是 30%.看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了. 但是且慢. 我這 3000 平方米的建筑占地里面, 有 2000 平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái), 架空層下是停車位 , 上面是空中綠化廣場(chǎng) . 現(xiàn)在, 爭(zhēng)議就來(lái)了 , 我這個(gè) 2000 平方米, 到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度, 無(wú)非就是為了保證綠化嘛 , 保障居民的休閑空間嘛. 現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西 , 但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊, 我的綠化沒(méi)有減少啊, 我的休閑空間沒(méi)有減少啊, 所以這個(gè) 2000 平方米不能算在建筑密度里面. 這種空中花園型

11、的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題, 反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死 , 有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng) .再舉個(gè)例子 , 容積率, 總建筑面積除以凈用地面積. 也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單. 但是放到實(shí)踐中一看 , 啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢, 還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn), 一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚, 怎么算都行 . 把凈用地面積一加大 , 總建筑面積自然就水漲船高. 這都是可以鉆營(yíng)的地方.其他的地方 , 譬如消防通道的設(shè)置 , 高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道 . 但是這么一搞 , 小區(qū)的綠化基本上就毀掉了. 怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道 , 上面種草保持綠化

12、, 就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路. 這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行. 消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴, 反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車 .審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活, 這個(gè)過(guò)程一般都要 2 到 3 個(gè)月, 往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮, 來(lái)回磨, 磨到雙方都沒(méi)了脾氣 , 才能通得過(guò) . 我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做, 干等著就能通過(guò)總平面審查的. 我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì) , 只要有心 , 無(wú)論什么公司的總平面 , 無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè) , 那只要一挑起來(lái) , 問(wèn)題都是一筐筐的 . 不是消防間距不夠, 就是在不能

13、開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗, 要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小, 等等等等.在這自夸一個(gè)： 本人不才 , 曾經(jīng)試過(guò)在10 天內(nèi)完成這個(gè)工作 ,至今被引為傳奇故事 . 嘿嘿4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一 , 我現(xiàn)在專門(mén)拿出來(lái)講, 因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常 , 非常的專業(yè)啊 . 搞得不好的話 , 實(shí)在是害死人啊 . 而且, 被這個(gè)東西害死的公司比比皆是 . 各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤 , 事實(shí)上, 無(wú)論什么房地產(chǎn)公司 , 在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率, 是一樣的 , 這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的 , 一輪到就死 .說(shuō)了半天 , 管

14、線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路 , 這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮 , 根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排, 放到同一張圖紙上 . 給排水不用多解釋了 , 就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū), 然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電 , 線路從哪里進(jìn), 怎么上樓 , 怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了, 什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路, 等等等等 , 多得要死 . 上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話 , 統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走 , 從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶 .這些線路啊什么的 , 必須要合理的安排好 , 不能到處亂走 . 作為非專業(yè)人士 , 要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好,

15、 只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū) , 看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間. 只要有這個(gè) , 基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了；2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布, 不是搞到到處都是 . 如果什么沙井蓋搞得滿地都是 , 簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的 , 基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了.為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么 后果呢？首先 , 就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題. 一下雨小區(qū)就變池塘的事情, 我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后, 對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō) , 就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題, 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選, 因?yàn)橹宦窳艘粭l管 , 別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行, 而現(xiàn)在的這家 , 不

16、是這里的線路壞就是那里壞 , 整天修, 我這正打怪呢 , 嘣的一下 , 斷網(wǎng)了. 再然后, 夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào) , 一開(kāi)就斷電跳閘 . 家里的電器得輪著用 , 千萬(wàn)別一起開(kāi) . 看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦, 不然就得在黑暗之中耗一晚上. 這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊. 你說(shuō), 這樣的小區(qū) , 能住嗎？管線綜合既然如此重要 , 那么我們說(shuō) , 我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮, 好好的研究 , 不就行了嗎？事實(shí)上 , 是不行. 為什么？因?yàn)樗械木€, 你都得從外面引進(jìn)來(lái) , 都得跟外面有個(gè)接口 . 但是接口在哪里呢？ 我現(xiàn)在告訴你們 , 無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作, 做多少調(diào)查工作, 都無(wú)法保證預(yù)留的

17、接口不發(fā)生變化. 最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工 , 換地方了 , 哪怕它不換地方 , 就是水平抬高個(gè)幾公 分, 這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠, 那也完蛋了 . 這種事情太常見(jiàn)了. 大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工, 把路挖開(kāi) , 今天搞搞這里 , 明天搞搞哪里 . 我反正是被這個(gè)東西搞怕了. 這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的. 然后, 高壓電線的接入口 , 一開(kāi)始說(shuō)得好好的 , 從某某變電站接 , 等到施工完畢 , 要正式接的時(shí)候 , 突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了, 又或者它的容量已經(jīng)超了, 不能再讓你接 , 你得從其他地方接 , 這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián) , 亂引. 引到多少電算多少電 . 至于

18、, 呃, 會(huì)引起什么生活上的麻煩 , 我也不知道再說(shuō)到這個(gè)排水許可證 . 這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的, 專門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水 . 現(xiàn)在都是要求雨污分流了. 就是雨水和生活污水要分兩條管排. 這個(gè)東西管的是管徑和流量, 以與連接市政管線的位置. 然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì), 事實(shí)上是一回事 . 我就不多說(shuō)了.5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的, 但是總體來(lái)說(shuō) ,相對(duì)于總平面規(guī)劃 , 就比較容易通過(guò)一點(diǎn) .單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上, 落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案 . 單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸. 這

19、個(gè)階段有些東西也很麻煩, 最煩的是車位. 目前來(lái)說(shuō) , 我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的, 要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位, 商業(yè)一般是 100 平方米配一個(gè)車位. 大體的配置要求基本上都是這樣, 各城市大同小異 . 車位不夠 , 基本上都別想通過(guò)單體審查.當(dāng)然, 總平面審查期間一般來(lái)說(shuō), 也會(huì)審車位 , 不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值 , 按 35 平方米到 45 平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值, 來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠, 一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車位夠不夠, 不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù) . 但是單體階段就不一樣了, 就開(kāi)始數(shù)了 . 這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上. 比如所謂的子母車位啦, 根本

20、停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦, 等等等等 , 不一而足 . 但是有些時(shí)候 , 無(wú)論怎么擺都擺不夠 , 那也有辦法 , 就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位. 立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò), 那玩意非常的不好使喚 , 進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情. 不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上 , 只要通過(guò)單體審查了 , 這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的.那么, 為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜? 買(mǎi)的人也少 . 我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮, 說(shuō)什么 10 幾 20 萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車位 , 開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是 , 停下一臺(tái)車, 的確只需要 10 個(gè)平方米

21、不到的空間 . 但是, 你要把這部車停進(jìn)去, 你另外還需要 30 平方米的進(jìn)車道 . 所以按經(jīng)驗(yàn)值 , 每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積 , 基本上都是 35 到 45 平方米. 規(guī)劃部門(mén)都這么掌握 . 你這個(gè)車是不能垂直起降的. 這就是客觀規(guī)律 .當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn) , 在有些城市 , 停車位還是能賺錢(qián)的 , 比如廣州、 #和#的一些黃金地段的樓盤(pán) , 據(jù)說(shuō)停車位都能買(mǎi)到40 萬(wàn)一個(gè). 不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律. 嘿嘿.審?fù)陠误w設(shè)計(jì) , 設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖, 就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 . 這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量. 不值得多說(shuō) . 我就一筆帶過(guò)了 .不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證, 在

22、新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置 , 反復(fù)的強(qiáng)調(diào) . 我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白 , 不知道這個(gè)法是什么意思, 在搞什么玄虛 .6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人 . 我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的. 沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格. 我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建, 要說(shuō)難, 是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的, 但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單 , 也可以很簡(jiǎn)單 . 至于人防報(bào)建 , 這個(gè)東西莫名其妙 , 我不知道這個(gè)算什么 , 我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西 , 都心存惡感 .先從消防說(shuō)起 . 消防部門(mén)是武警官兵 , 不是政府機(jī)構(gòu) , 這個(gè)大家心里要有數(shù) . 我國(guó)的消防審查 , 在很多時(shí)候都是非常扯淡

23、的, 非常官僚的. 另外呢, 我們的開(kāi)發(fā)商 , 也的確是非常的不象話 , 要滿足消防規(guī)范的話, 這個(gè)投入太大了 . 另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí). 因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫? 比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1 級(jí)防火門(mén), 那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講 , 是非常不方便的 . 基本上來(lái)講 , 消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足. 在這個(gè)方面 , 審查那也是越來(lái)越嚴(yán). 一般說(shuō), 各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建. 為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道, 跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng) , 往往由他們出面才能把事情辦成. 但是, 我在這里說(shuō)句公道話：涉與生命安全的消防規(guī)范, 基本

24、上沒(méi)人敢動(dòng)手腳 . 比如 12 層以上要設(shè)置專門(mén)的消防電梯,17 層以上設(shè)置剪刀樓梯 , 這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律 . 我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的, 即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào), 譬如減少一套樓梯 , 那是多么好的事情啊,但是基本上沒(méi)人敢去辦. 起碼我不敢 . 在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中, 我也不敢 .人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西. 我不知道這個(gè)東西算啥. 真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里,911 的那棟大樓就是前車之見(jiàn) . 真要被炸了樓 , 呆在地下室里絕對(duì)活埋掉. 當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感 , 大家不必介意 .人防部門(mén)屬于政府部門(mén) , 不是軍隊(duì)編制

25、. 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位, 但是這部分要被劃出來(lái), 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證 . 這部分停車位只有使用權(quán) . 關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題, 現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大. 社會(huì)上各種聲音都有 , 尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們. 我現(xiàn)在告訴你們 , 所有的人防用途的東西, 產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有 . 國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程 , 就允許你暫時(shí)用著 . 但是這個(gè)產(chǎn)權(quán) , 無(wú)論如何 , 都不可能歸屬于什么全體業(yè)主.因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì), 不能賣, 所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積. 另外, 人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西 , 比如人防那個(gè)安全門(mén) , 那都不知道算啥 , 那個(gè)東西要

26、真放進(jìn)地下室, 還真是搞碉堡了 . 也不知道能防什么 .7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后, 設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化 , 完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖與結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等, 完成節(jié)能設(shè)計(jì) , 做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū) , 就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了.節(jié)能審查 , 在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面 , 是怎么審都行的事情 . 我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展, 建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高. 這么說(shuō)吧： 什么 360 度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西, 在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的. 搞了這些東西 , 夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉. 不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西. 恩, 在這里南北差異

27、非常明顯： 北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo), 老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè), 因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題, 節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子 , 在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的 . 但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn), 我就好這一口, 你管得著啊 .說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策說(shuō)兩句 . 建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ? 必定帶有強(qiáng)烈的北方特征 . 北方人在考慮在冬天取暖的要求之后, 的確不習(xí)慣居住大面積. 開(kāi)間超過(guò) 6 米的客廳 , 在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了. 同時(shí), 在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí),90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居

28、室的戶型. 這是與北方人的使用習(xí)慣與氣候一致的：空氣干燥 , 而且洗手間的使用頻率較低, 一般人都不習(xí)慣每天洗澡.我說(shuō)明 , 我這不是地域歧視啊 , 我這完全是就事論事 . 但在南方 , 僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶,90 平方米要設(shè)計(jì)出三居室 , 就幾乎是不可能完成的任務(wù). 這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了. 房子朝外的位置就那么幾個(gè)面, 幾個(gè)房間一占 , 廁所就不知道擺在哪里了. 本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目, 為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做 3 房單位, 設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血. 現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子, 被迫只能大量的推出兩房單位. 當(dāng)然, 兩房單位也可以住 , 不過(guò)就不能養(yǎng)

29、孩子, 一養(yǎng)孩子這家就完蛋了 , 爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭, 連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有 . 現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷 . 客觀規(guī)律就是如此 .現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070, 還想了些花招 , 比如設(shè)計(jì)兩套房子, 再打通它一起賣 . 在某些不良媒體的宣傳口徑上, 將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事. 我個(gè)人無(wú)言以對(duì) .恩, 說(shuō)個(gè)節(jié)能審查 , 一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多 , 不好意思不好意思 . 現(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查. 施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了, 允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查. 施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé) . 但是, 基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后, 恩, 怎么說(shuō)呢, 連設(shè)計(jì)、

30、施工技術(shù)都非常落后, 因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智, 根本沒(méi)法子審 . 在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情. 那一年在珠三角一個(gè)三線城市 , 在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔. 那個(gè)塔呢 , 形狀就像個(gè)紡錘 , 中間粗兩頭細(xì) . 該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng), 上了這塔的工架 , 突然這塔就塌了 , 整個(gè)檢查組全部死光 . 這是個(gè)大事啊, 政府因此組成了浩大的調(diào)查, 來(lái)查這個(gè)事故的原因 . 首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起 . 結(jié)果一查 , 設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題. 于是把那圖紙送去重新做審查 , 一查的話 , 審查人員說(shuō) , 不行, 這個(gè)圖紙有問(wèn)題 . 兩邊就吵了起來(lái) . 最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方.

31、 要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧 , 它也不違反 . 但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？ 我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話. 最后只能把施工單位拉出來(lái), 判了幾個(gè)罰了些錢(qián), 了事. 現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面, 也打算樹(shù)這么一個(gè)塔 , 做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交. 最后也是不了了之 , 因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚, 到底安不安全反正我個(gè)人不知道.施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目 , 非常貴, 所以一直都是名義上的市場(chǎng)化, 事實(shí)上的壟斷化 . 施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi), 專家紅包那也是不能少滴, 嘎嘎, 嘎嘎.8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音 , 這兩個(gè)東西專門(mén)拿在這里講, 是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾

32、民的 . 我知道在很多城市 , 幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音. 但現(xiàn)在, 越來(lái)越多的城市 , 開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理.余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén), 包括公路、交通、警察, 的主要生財(cái)?shù)缆妨?. 運(yùn)輸施工余泥的車輛 , 只能在規(guī)定時(shí)間 , 規(guī)定道路上行駛 . 但在很多時(shí)候 , 根本不可能這么規(guī)范 . 尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候, 那是日夜得都運(yùn)泥啊 , 沒(méi)辦法, 只能打通各路神仙 .余泥在運(yùn)輸過(guò)程中 , 很容易污染路面 . 本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車, 從天河一路撒到番禺 , 結(jié)果被罰了 5 萬(wàn)多, 包工頭拼命去做工作都沒(méi)用, 估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了, 撞槍頭上了 .噪音排放許

33、可 , 是指只能在規(guī)定時(shí)間 , 用規(guī)范的 , 噪音較輕的方式施工. 這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的. 現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了. 那玩意打起來(lái)不是人能忍受的, 想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候, 我靠, 站在工地里 , 聽(tīng)了一天的錘擊聲 , 第二天耳朵里都是嗡嗡聲, 幾乎沒(méi)給錘傻了 . 當(dāng)然用錘擊樁 , 那肯定是最經(jīng)濟(jì)的 . 只要沒(méi)人管 , 開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁 . 因此我個(gè)人無(wú)論如何 , 都支持在這方面加強(qiáng)管理. 此外, 對(duì)那些夜間連續(xù)施工的 , 更要予以管制 . 現(xiàn)在在一些城市 , 這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理 , 就管得非常好 , 比如廣州和 #. 那是真管得不錯(cuò). 無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái).

34、如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多 , 想支援政府的貧困官員了. 但是絕大多數(shù)的城市, 唉, 那處于幾乎沒(méi)有管理的地步.我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表, 到一些二三線城市去 , 傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局, 噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回. 嘎嘎, 我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后 , 狠狠的嘲笑我 , 并且自鳴得意的說(shuō)： 有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊, 我這里很簡(jiǎn)單啊 , 什么什么的 , 就和上面某些人自鳴得意的嘴臉, 一樣.9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái), 已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了 . 但是沒(méi)法子 . 程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的.

35、施工許可證完了之后 , 我隨便這么一想 , 我靠, 后面不知道還有多少程序. 放驗(yàn)線、白蟻防治、 防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、 各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收 , 一直到交樓 . 這得寫(xiě)死我啊. 為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己. 特牢騷百余字 . 謝謝各位 .質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu). 拿施工許可證之前, 必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù). 這兩個(gè)站的分工 , 我跟各位說(shuō)老實(shí)話, 我分不清楚 . 在我看來(lái) , 質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題 . 我就不明白為什么要搞兩個(gè)站 , 分著管. 譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打, 導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo), 這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清

36、楚. 總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著 . 當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別. 比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大, 譬如工人不戴安全頭盔啦, 物料堆放不按規(guī)定亂堆啦, 這些. 但在我看來(lái) , 安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉 , 并成一個(gè)機(jī)構(gòu) , 沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難.在現(xiàn)實(shí)的操作中 , 但凡涉與到檢測(cè)的 , 就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè), 一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的, 就屬于安監(jiān)的職責(zé) . 由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè) , 比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè), 這些東西 , 都是收費(fèi)項(xiàng)目 , 所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán) , 為什么呢 , 因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己. 收人錢(qián)手軟 , 云云. 安監(jiān)基本不收費(fèi) , 但是他們

37、也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái) , 譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn) , 工人佩帶平安智能卡上班, 等等, 總之各有各的門(mén)路啦 .現(xiàn)在在有些城市 , 質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了, 有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了. 我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州. 做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用, 只是周邊城市的3 分之 1. 恩, 在這里, 為了避免有些人看不懂, 我說(shuō)一句, 打完樁必須做檢測(cè) . 檢測(cè)合格了 , 才能做承臺(tái) , 繼續(xù)往上建 . 各位的, 明白？不過(guò)呢, 絕大多數(shù)的城市 , 這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著.這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊. 我要是局長(zhǎng)我也不肯放. 嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證 , 寫(xiě)死我了 ,

38、 啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊.首先, 我必須說(shuō)明 , 按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法 , 私營(yíng)房地產(chǎn)公司無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分, 其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo), 他們可以直接發(fā)包. 但在某些大城市 , 譬如廣州 , 無(wú)論什么企業(yè)施工 , 都必須做招投標(biāo). 這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方. 我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度 . 在大多數(shù)城市 , 私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明, 既可免除施工招投標(biāo)手續(xù). 啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了.在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候, 我必須得說(shuō) , 這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑 . 黑得讓人毛骨

39、悚然 . 搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo) . 我在此隨便講個(gè)故事哈 . 施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去, 一般包括施工員、 質(zhì)量員和安全員 . 施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員 , 根據(jù)項(xiàng)目大小 , 配備的人員多少也有不同要求. 大家知道一下就行 . 有一次在廣州 , 某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo) , 另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去, 材料一準(zhǔn)備 , 然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了, 于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料. 本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情. 結(jié)果, 連交件都交不進(jìn)去 . 總之就是不受理 . 后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了 , 然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的#復(fù)印得不清晰 , 全部材料

40、退件. 這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血. 到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了. 我這里講的還只是個(gè)小手段. 暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái). 我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性.恩, 監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序與做法幾乎一致, 我不多說(shuō)了.監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情, 做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則 , 交建設(shè)部門(mén)審核一番 , 認(rèn)為 OK了, 發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn) . 通過(guò)了就是下一步 , 施工許可證 .監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則 , 老實(shí)講, 在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面, 我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核. 在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面, 我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的 .11、施工許可證我懷著

41、萬(wàn)分激動(dòng)的心情 , 打下了上面那 5 個(gè)字.施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總. 缺一不可. 在我個(gè)人的職業(yè)生涯中 , 我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù), 再申領(lǐng)施工許可證的 . 在我與同行的交流中 , 我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù), 再來(lái)辦施工許可手續(xù)的. 要這樣的話 , 絕對(duì)沒(méi) 1 年的時(shí)間出不來(lái) . 不相信的同學(xué) , 請(qǐng)回頭再把前面10 個(gè)大項(xiàng)看一遍, 基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20 個(gè). 而且得一步一步來(lái) . 這是什么概念？這是卡死你的概念. 隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題 , 直接就 GAME OVER.在改革開(kāi)發(fā)之初 , 外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的

42、時(shí)候 , 有個(gè)著名的段子 , 說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目 , 前后蓋了 200 多個(gè)章, 事還沒(méi)辦成 . 最后撤資了, 不干了. 上級(jí)政府震怒 , 云云.現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了 , 我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日 , 還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán), 太死, 審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了. 為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則. 大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡, 達(dá)成了某項(xiàng)交易 . 在這種情況下 , 改革辦事流程 , 簡(jiǎn)化辦事程序 , 反而會(huì)阻礙辦事效率 .我知道我這么說(shuō) , 會(huì)有很多糞青完全不能理解. 我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)

43、把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則. 這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè). 在每一個(gè)程序中 , 在每一個(gè)環(huán)節(jié)中 , 都存在利益分配 , 都存在制衡 . 這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10 多年的運(yùn)做之后 , 它本身已經(jīng)具有了生命力, 絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身 .因此, 我們經(jīng)?？梢钥吹?, 除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市, 很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作, 譬如土方工程 , 一般都是先動(dòng)的 . 這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡. 哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市, 也有空子可以鉆 , 比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證, 然后再發(fā)地下室部分的施工許可證, 再發(fā)地上部分 . 這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多

44、部分發(fā)證. 為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng), 互相妥協(xié)的結(jié)果 . 政府要是把企業(yè)都給玩死了, 他們就沒(méi)得玩了 .之后的內(nèi)容 , 大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了 .12. 插曲, 來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩, 不妨說(shuō)一下 , 我出身是房地產(chǎn)管理部門(mén). 當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定 . 后來(lái)窮得不行 , 被迫下海至今 . 這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦.在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前, 我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策. 理解了這個(gè) , 才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解. 對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控 , 我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋 .基本上, 現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以

45、下三個(gè)方面： 1、減少土地供給 , 緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影. 如果這里有國(guó)土部門(mén)的朋友, 看到了肯定大有感觸 . 最近這 3 年以來(lái), 中央對(duì)地方的用地管制, 一年比一年狠, 采取的措施一年比一年毒. 當(dāng)然, 這里我們必須有個(gè)概念 , 用地量最大的產(chǎn)業(yè) , 不是房地產(chǎn) , 而是工業(yè) . 尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū). 目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積 . 這是一個(gè)很瘋狂的概念. 當(dāng)然, 在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下 , 房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連. 房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了. 各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多

46、少多少地, 足以做多少多少年的開(kāi)發(fā), 因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確, 等等. 這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道, 連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái). 只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置 , 基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)? 有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地, 不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的 , 我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉. 在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō) , 房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地, 其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展, 城市逐步擴(kuò)張 , 富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng) . 這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺. 唉2、打壓購(gòu)買(mǎi)需求提高首付比例 , 緊縮銀根 ,

47、 提高銀行準(zhǔn)備金率 , 控制按揭貸款 , 都是這種考慮 . 就是讓老百姓沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子 . 但是, 這種政策不是釋放和滿足需求, 它沒(méi)有解決任何問(wèn)題 , 它只不過(guò)是將需求延后 . 我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好. 有一種很神奇的解釋說(shuō), 這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了 , 開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉, 開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了 . 我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊. 免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所. 我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià). 謝謝.3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確 , 就是那個(gè) 90 平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上. 這個(gè) 9070 的政策被唱得很響 , 好象很英明神武的

48、樣子. 我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果. 戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西. 我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型, 以獲取高額利潤(rùn) . 但是, 我暈, 大戶型或者小戶型 , 在單價(jià)穩(wěn)定的前提下, 單方利潤(rùn)與總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變, 單價(jià)穩(wěn)定 , 戶型變一下 , 造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子, 利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高. 但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面 , 我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況. 我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn). 本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略. 我不知道是不是與

49、我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反 .我個(gè)人總結(jié) , 房地產(chǎn)調(diào)控政策 , 就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去. 不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了. 這個(gè)效果 , 我就不多說(shuō)了 .接下來(lái), 繼續(xù)講流程吧 . 啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧 . 圖紙畫(huà)出來(lái)之后 , 要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置, 這是個(gè)技術(shù)活 , 要測(cè)量, 定坐標(biāo). 這個(gè)活就叫放線 . 放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干, 不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了. 嘿嘿,又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化 . 正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證. 放線后, 測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè) .在工程提前施工 , 違章施工的場(chǎng)合 , 都需要做通

50、這個(gè)測(cè)繪院的工作. 讓他們提前來(lái)做放線 . 唉, 又來(lái)一個(gè) 做通 工作.放線完畢 , 施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工, 完了之后就做驗(yàn)線 . 一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的, 沒(méi)超出邊線 , 測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè) .這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系. 所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著 , 尤其是在提前放線的場(chǎng)合. 唉14、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了 . 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了 . 我所知道的 , 在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市 , 預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理 , 全程公示 . 現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了 .預(yù)售許可最重要的條件是： 高層建筑結(jié)構(gòu)完成3 分之 2, 低層建筑結(jié)構(gòu)封

51、頂 . 這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低, 全部封頂才能放貸 . 因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3 分之 2 的結(jié)構(gòu), 取得預(yù)售許可證之后 , 開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極. 因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候 , 錢(qián)也不是很能收得到 , 只能收到個(gè) 2、3 成, 但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算 . 在理解了這個(gè)之后 , 或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為, 會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧 .現(xiàn)在辦預(yù)售許可 , 都要做價(jià)格公示 . 交易價(jià)格必須明確到套 , 單價(jià)必須清晰 , 在交易現(xiàn)場(chǎng) , 也禁止再搞什么5000 元/ 平方米 起, 這種騙人的玩意了 . 但是, 我必須要說(shuō) , 但是, 政府沒(méi)有也沒(méi)有權(quán)力 對(duì)房地產(chǎn)交

52、易價(jià)格進(jìn)行管制 . 在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格, 開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì) . 這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了. 我每次做預(yù)售許可的時(shí)候 PAGE 28 / 34申報(bào)價(jià)格 , 直接就是 2500 元/ 平方米. 從來(lái)都是如此 . 隨便你怎么公示. 賣的時(shí)候照樣賣 5000 賣 8000 賣 10000 多, 沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任 .在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪. 房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén) , 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙, 事先算一個(gè)面積 . 這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪. 在竣工之后 , 到實(shí)地測(cè)量 , 就是實(shí)測(cè)了 . 我們都知道 , 面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾. 這個(gè)矛盾

53、是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異. 造成這種差異的原因很多 , 比如施工不規(guī)范造成的面積誤差, 又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差, 這些都有可能 . 但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的, 我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò) . 開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假, 當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到. 嘿嘿.現(xiàn)在為了避免這種糾紛 , 各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了 , 開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上. 總之無(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少, 房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告.唉, 又出來(lái)一個(gè) 做通 工作. PAGE 34 / 3415、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天

54、在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候 , 關(guān)于土地解押的問(wèn)題 , 我不是很敢下筆 . 作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員, 討論這個(gè)話題 , 顯得比較不合適 . 這個(gè)話題非常敏感. 這其中有無(wú)數(shù)的道道兒 . 我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解. 盡我的理解講那么一點(diǎn)吧.先從土地抵押說(shuō)起 . 現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了. 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款. 這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因. 貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的. 在這方面 , 我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的. 土地抵押必須辦理抵押登記, 這個(gè)是常識(shí)了 . 不多說(shuō)了 .根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則, 辦理預(yù)售

55、許可證時(shí) , 該地塊不能有任何抵押 . 但是, 我們都知道一個(gè)事實(shí)就是： 任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款. 這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力： 要么還貸 , 要么更換抵押物 , 不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了 .還貸是幾乎不用考慮的事情, 更換抵押物？更加不可能. 哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊. 就算有的 , 也早就已經(jīng)拿去抵押融資了, 還等到現(xiàn)在啊 . 這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了. 現(xiàn)在的任務(wù)是： 即不還貸 , 又不更換抵押物 , 又能解押 , 還要能辦出預(yù)售許可證 .我不知道其他公司的融資與報(bào)建人員是怎么處理這種事情的. 我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法唉, 我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的, 靠. 現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市 , 國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的. 在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記 , 在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證. 房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的. 這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的 . 在這些地方 , 先做通銀行工作 , 比較合理的 , 能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口, 是更換抵押物 . 更換抵押物的話 , 原抵押物要先解押 , 再將新抵押物辦理抵押登記. 這個(gè)解押和新抵押中間, 會(huì)有一個(gè)抵押物懸空