投資銷售持續(xù)向好土地新開工保持低迷

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250007 1.銷售同比增速回落，土地購臵保持謹慎 5 HYPERLINK l _TOC_250006 2.行業(yè) 2021 年 1-3 月投資情況 5 HYPERLINK l _TOC_250005 房地產投資累計同比上升 25.6% 5 HYPERLINK l _TOC_250004 房屋施工面積累計同比增長 11.2% 6 HYPERLINK l _TOC_250003 房地產累計銷售面積同比上漲 88.5% 7 HYPERLINK l _TOC_250002 1-3 月房地產資金來源總量累計同比上漲 41.4% 9 HYPERLINK l _TO

2、C_250001 投資建議 10 HYPERLINK l _TOC_250000 風險提示 11圖目錄圖 1全國房地產開發(fā)投資累計完成情況 6圖 2全國住宅開發(fā)投資累計完成情況 6圖 3全國土地購臵面積累計情況 6圖 4全國土地購臵面積當月情況 6圖 5房屋新開工累計情況 7圖 6房屋當月新開工情況 7圖 7房屋竣工面積累計情況 7圖 8房屋竣工面積當月情況 7圖 9全國商品房銷售面積累計情況 7圖 10全國商品房銷售面積當月情況 7圖 11全國商品房銷售額累計情況 8圖 12全國商品房銷售額當月情況 8圖 131-3 月商品住宅銷售面積分線當月同比（%） 8圖 141-3 月商品住宅銷售面積

3、分線累計同比（%） 8圖 151-3 月商品住宅銷售金額分線當月同比（%） 9圖 161-3 月商品住宅銷售金額分線累計同比（%） 9圖 17全國商品房銷竣比情況 9圖 18全國商品房待售面積情況 9圖 19全國房地產開發(fā)資金來源累計情況 9圖 20全國房地產單月開發(fā)資金情況 9圖 21全國房地產開發(fā)資金累計構成 10圖 223 月全國房地產開發(fā)資金構成 10圖 23房地產開發(fā)資金中國內貸款累計情況 10圖 24房地產開發(fā)資金中國內貸款當月情況 10圖 25房地產開發(fā)資金中利用外資累計情況 10圖 26房地產開發(fā)資金中利用外資當月情況 10表目錄表 1行業(yè)數(shù)據(jù)情況 5銷售同比增速回落，土地購臵

4、保持謹慎我們將 2021 年 1-3 月數(shù)據(jù)與 2020 年和 2019 年同期對比發(fā)現(xiàn)，2021 年 1-3 月行業(yè)開發(fā)投資完成額較 2020 年同期上升 25.6%，較 2019 年同期上升 15.9%；商品房銷售額數(shù)據(jù)較 2020 年同期上升 88.5%，較 2019 年同期上升 41.9%；土地購臵面積較 2020年同期上升 16.9%，較 2019 年同期下降 9.5%；開發(fā)資金來源較 2020 年同期上升 41.4%，較 2019 年同期上升 21.9%；新開工面積較 2020 年同期上升 28.2%，較 2019 年同期下降 6.6%。1-3 月數(shù)據(jù)關注點：由于基數(shù)的原因，1-3

5、 月無論是開發(fā)投資、新開工、商品房銷售均呈現(xiàn)出非常高的同比增速，但隨著基數(shù)的上升，增幅出現(xiàn)顯著下降。為更真實展現(xiàn)數(shù)據(jù)，我們通過同比 2019 年情況來檢測數(shù)據(jù)情況。1-3 月房地產開發(fā)投資完成額累計同比2019 年增長 15.9%；商品房銷售金額同比 2019 年增長 41.9%。開發(fā)投資的高增長主要拉動因素為建筑工程的高增長，一來施工面積體量較大，二來各種原材料價格上升帶動了建安成本的上升。1-3 月土地購臵同比 2019 年下滑 9.5%，新開工同比 2019 年下滑 6.6%。年初以來土地購臵和新開工一直偏弱，我們認為主要是三道紅線、各地政策持續(xù)收緊、房企資金鏈承壓導致。此外，我們認為土

6、地購臵數(shù)據(jù)略有失真，主要是因為供地兩集中的政策會加大土地交易強季節(jié)因素。1-3 月行業(yè)開發(fā)資金來源同比增長 41.4%，這一高增長增速貢獻最大的因素為其他資金中的個人按揭貸款，1-3 月累計同比增長 50.0%。考慮到近期管控經(jīng)營貸、銀行房貸余額管控、市場利率有抬頭風險，我們認為2Q 開始，個人按揭貸款增速將逐步放緩，進而帶動整體資金來源增速逐步放緩。我們在房地產行業(yè) 2021 年展望：經(jīng)濟復蘇保障前行，政策促進產能優(yōu)化中預測 2021 年全國銷售面積同比增速約為 0%，波動范圍-1%-2%、銷售金融同比增速 5%，波動范圍 0-7%。房地產開發(fā)投資增速方面，我們認為土地購臵費和新開工面積增速

7、會進一步回落，竣工增速持續(xù)提升，施工面積增速相應收窄。我們預計 2021 年房地產開發(fā)投資增速在中性情形下平穩(wěn)回落至 5%，波動范圍為 4%-6%。當前市場走向與我們此前預測方向較為一致，我們維持此前預測，認為全年銷售將繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。2021 年將是藍籌房企繼續(xù)保持和拉大優(yōu)勢，行業(yè)集中度快速提升的一年。表 1 行業(yè)數(shù)據(jù)情況指標單位開發(fā)投資完成額億元商品房銷售額億元土地購臵面積萬平方米開發(fā)資金來源億元新開工面積 萬平米2021 年 1-3 月累計值2757638378230147465361632020 年 1-3 月累計值2196320365196933566282032019 年 1-3

8、月累計值2380327039254338948387282021 年 1-3 月較 2020 年 1-3 月25.6%88.5%16.9%41.4%28.2%2021 年 1-3 月較 2019 年 1-3 月15.9%41.9%-9.5%21.9%-6.6%資料來源：wind，行業(yè) 2021 年 1-3 月投資情況房地產投資累計同比上升 25.6%2021 年 1-3 月全國房地產累計開發(fā)投資為 27576 億元，同比 2019 年增長 15.9%，同比 2020 年增長 25.6%。1-3 月商品住宅投資 20624 億元，同比 2019 年上升 19.5%，同比 2020 年上升 28.

9、8%。住宅投資占房地產開發(fā)投資比重為 74.8%，比重較 2021 年 1-2 月上升 0.5 個百分點。2021 年 3 月單月全國房地產開發(fā)投資為 13590 億元，同比 2019 年增長 16.0%，同比 2020 年增長 14.7%。3 月住宅開發(fā)投資 10237 億元，同比 2019 年增長 19.8%，同比 2020 年增長 17.7%。隨著基數(shù)上升，單月同比增速較 2 月顯著回落。 圖1 全國房地產開發(fā)投資累計完成情況資料來源：wind，圖2 全國住宅開發(fā)投資累計完成情況資料來源：wind，1-3 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 2301 萬平方米，累計同比增加 16.9%，

10、同比 2019 年下滑 9.5%。3 月單月全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 848 萬平方米，同比下滑 3.3%，同比 2019 年下滑 15.0%。 圖3 全國土地購臵面積累計情況資料來源：wind，圖4 全國土地購臵面積當月情況資料來源：wind，房屋施工面積累計同比增長 11.2%1-3 月，房屋施工面積 79.8 億平方米，同比增長 11.2%，增速環(huán)比擴大了 0.2 個百分點。1-3 月房屋新開工面積 3.6 億平方米，同比 2020 年上漲 28.2%，同比 2019 年下降 6.6%。1-3 月房屋竣工面積 1.9 億平方米，累計同比增長 22.9%，累計同比 2019 年增長

11、3.5%。3 月單月新開工面積 1.9 億平方米，同比增長 7.25%，同比 2019 年下滑 4.0%。單月房屋竣工面積 5597 萬平方米，同比下滑 5.5%，同比 2019 年下滑 6.3%。圖5 房屋新開工累計情況資料來源：wind，圖7 房屋竣工面積累計情況圖6 房屋當月新開工情況資料來源：wind，圖8 房屋竣工面積當月情況 資料來源：wind，資料來源：wind，房地產累計銷售面積同比上漲 88.5%2021 年 1-3 月商品房銷售面積 3.6 億平方米，同比 2020 年上漲 63.8%，同比 2019年上漲 20.7%；商品房銷售額為 3.8 萬億元，同比 2020 年上升

12、 88.5%，同比 2019 年上升 41.9%。1-3 月住宅銷售額同比 2020 年上升 95.5%，同比 2019 年上升 50.8%； 辦公樓銷售額同比 2020 年上漲 44.0%，同比 2019 年下降 9.0%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額，同比 2020 年上漲 25.8%，同比 2019 年下降 24.3%。3 月單月商品房銷售面積 1.9 億平米，同比 2020 年增長 38.1%，同比 2019 年下滑36.0%；單月商品房銷售金額 1.9 億元，同比 2020 年增長 58.1%，同比 2019 年增長35.1%。 圖9 全國商品房銷售面積累計情況資料來源：wind，圖10 全國

13、商品房銷售面積當月情況資料來源：wind，圖11 全國商品房銷售額累計情況資料來源：wind，圖12 全國商品房銷售額當月情況資料來源：wind，從住宅口徑的分線數(shù)據(jù)1來看，2021 年 1-3 月一線城市商品住宅銷售面積 1202 萬平方米，累計同比上漲 179.4%，同比 2019 年上漲 64.2%；二線城市商品住宅銷售面積 6688 萬平方米，累計同比上漲 93.2%，同比 2019 年上漲 24.5%；三四線城市商品住宅銷售面積 24442 萬平米，累計同比上升 59.3%，同比 2019 年上漲 23.1%。3 月單月一線城市商品住宅銷售面積 427 萬平方米，同比增長 144.6

14、%，同比 2019年增長 42.5%；二線城市商品住宅銷售面積 2768 萬平方米，同比增長 89.4%，同比 2019年增長 21.1%；三四線城市商品房住宅銷售面積 13528 萬平米，同比增長 33.8%，同比 2019 年增長 22.4%。 圖13 1-3 月商品住宅銷售面積分線當月同比（%）資料來源：CREIS，圖14 1-3 月商品住宅銷售面積分線累計同比（%）資料來源：CREIS，2021 年 1-3 月一線城市商品住宅銷售額 5064 億元，累計同比增長 198.2%，同比2019 年上漲 105.8%；二線城市商品住宅銷售額 10602 億元，累計同比上漲 111.9%，同比

15、2019 年上漲52.7%；三四線城市商品住宅銷售額19389 億元，累計同比增長72.6%，同比 2019 年增長 40.1%。3 月單月一線城市商品住宅銷售額 1703 億元，同比增長 150.2%，同比 2019 年增長 69.6%；二線城市銷售額 4484 億元，同比增長 119.4%，同比 2019 年增長 51.7%；三四線城市銷售額 11342 億元，同比增長 41.6%，同比 2019 年增長 37.4%。1 此處分線數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門 西安 長沙 寧波 無錫

16、福州 沈陽 青島 濟南 南昌合肥 鄭州 太原 石家莊 長春 哈爾濱 呼和浩特 ?？?南寧 蘭州 昆明 貴陽 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標紅色為無數(shù)據(jù) or 數(shù)據(jù)有缺的城市。三四線城市：統(tǒng)計局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。圖15 1-3 月商品住宅銷售金額分線當月同比（%）資料來源：CREIS，圖16 1-3 月商品住宅銷售金額分線累計同比（%）資料來源：CREIS，從銷竣比情況來看，2021 年 1-3 月銷竣比數(shù)據(jù)為 1.9，環(huán)比相比上升了 0.6 個百分點。從待售面積來看，截至 2021 年 3 月末全國商品房待售面積

17、為 5.19 億平米，較 2021年 2 月末減少 567 萬平米，去化周期（按照 12 個月移動平均計算）為 3.0 個月，較 2021年 2 月下降 0.1 個月。 圖17 全國商品房銷竣比情況資料來源：wind，圖18 全國商品房待售面積情況資料來源：wind，1-3 月房地產資金來源總量累計同比上漲 41.4%2021 年 1-3 月全國房地產資金來源總量達到 4.7 萬億元，累計同比上漲 41.4%，同比 2019 年上漲 21.87%。3 月單月房地產開發(fā)資金 1.7 萬億元，同比增長 26.6%，同比 2019 年增長 17.0%。 圖19 全國房地產開發(fā)資金來源累計情況資料來源

18、：wind，圖20 全國房地產單月開發(fā)資金情況資料來源：wind，從 1-3 月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的 15.2%，利用外資占比 0.02%，自籌資金占比 27.4%，其他資金占比 57.3%。逐個數(shù)據(jù)分析，房地產資金來源中國內貸款 1-3 月達到 7222 億元，累計同比上升 7.5%。1-3 月利用外資 11 億元，累計同比下滑 42.6%。1-3 月自籌資金達到 13015 億元，累計同比上升 21.0%。個人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-3 月個人按揭貸款達到 7843 億元，累計同比上升 50.0%。圖21 全國房地產開發(fā)資金累計構成資料來源：wind，圖22 3 月全國房地產開發(fā)資金構成資料來源：wind， 圖23 房地產開發(fā)資金中國內貸款累計情況資料來源：wind，圖24 房地產開發(fā)資金中國內貸款當月情況資料來源：wind， 圖25 房地產開發(fā)資金中利用外資累計情況圖26 房地產開發(fā)資金中利用外資當月情況 資料來源：wind，投資建議資料來源：wind，對應房地產板塊投資選擇上，我們持續(xù)看好并推薦主要布局在都市圈重點城市的房企。在房企融資監(jiān)管趨嚴的環(huán)境下，我們認為強者恒強邏輯依舊存在，龍頭房