長三角發(fā)展戰(zhàn)略

1、.：.； 目的城市選擇初步擬定長江三角洲城市范圍由上海市、江蘇8個及浙江6個兩省一市共15個地級以上城市構成，區(qū)域面積99610平方公里。為保證本次研討的針對性，我們將上述城市作以下重疊分類，選出本次擬研討的典型城市：城市規(guī)模等級體系分類城市人口規(guī)模萬人城市數量城市稱號5001上海100-3002南京、杭州50-1004蘇州、無錫、常州、寧波20-508南通、鎮(zhèn)江、揚州、湖州、嘉興、紹興、泰州、 舟山2005年1季度長三角15城市經濟運轉最新數據統(tǒng)計單位：億元地域規(guī)模以上工業(yè)總產值規(guī)模以上工業(yè)產銷率%工業(yè)用電量(億千瓦時)絕對值%絕對值百分點絕對值%杭州1083.4721.796.65-2.4

2、348.6916.1寧波939.6022.497.381.9343.5422.7嘉興412.6530.497.390.9425.3116.3湖州205.3131.797.15-0.2513.6910.2紹興615.9825.396.351.3332.2414.4舟山48.5432.696.462.982.3020.6南京875.1923.397.700.9037.177.2無錫1214.1831.296.68-0.2062.4816.9常州541.6125.097.050.8031.2621.4蘇州2021.5325.397.000.2099.5422.2南通464.8637.298.060.

3、9022.5218.7揚州334.8636.796.211.2014.4421.2鎮(zhèn)江313.2733.994.42-0.6017.2915.0泰州284.2830.595.940.3016.6919.2上海3210.9711.598.90單位：億元地域地方財政收入財政總支出全社會投資完成額絕對值%絕對值%絕對值%杭州76.4834.949.9728.1177.3823.7寧波54.6714.464.7247.6217.0615.2嘉興18.6813.111.7014.4114.03-5.3湖州10.9319.810.0033.592.9427.9紹興18.755.115.1314.8130.

4、42-7.4舟山5.4034.35.8024.928.2728.6南京49.8815.854.7233.8241.5712.4無錫41.9928.639.0420.8284.2913.5常州23.3727.715.280.2150.0016.1蘇州73.1929.956.8654.9446.2910.7南通17.2225.722.9614.9187.3935.2揚州12.025.810.6310.585.7735.9鎮(zhèn)江11.3736.718.2743.9101.4315.0泰州10.1224.716.5630.978.9121.1上海380.425.5259.5023.1622.7624.4

5、單位：億元地域限上投資完成額#房地產開發(fā)投資社會消費零售額絕對值%絕對值%絕對值%杭州165.0029.649.7043.1213.5813.5寧波209.9922.749.609.5164.8613.0嘉興102.33-1.119.82-3.193.2812.5湖州86.6836.015.6155.359.6013.3紹興121.48-4.021.49-7.098.2112.8舟山27.6534.98.6781.825.9212.0南京236.7712.967.4820.1210.0317.8無錫275.3325.545.3829.7173.9818.2常州145.7515.924.0918

6、.296.3515.7蘇州434.5511.684.9572.9184.9117.0南通150.649.916.5255.9111.6415.8揚州69.2642.316.0114.366.2915.4鎮(zhèn)江76.5017.913.0627.955.8415.6泰州66.6016.713.1039.260.9914.9上海571.6124.7236.6625.8678.6410.2單位：億元地域金融機構存款余額金融機構貸款余額實踐利用外資萬美圓絕對值比年初%絕對值比年初%絕對值%杭州5947.573.95091.548.11.937.8寧波3384.374.12785.697.04.59-6.2

7、嘉興1288.536.5978.314.81.897.4湖州583.357.9432.516.51.06-0.7紹興1735.6810.91346.318.71.52-17.0舟山350.207.5260.967.50.06-46.4南京4659.484.84396.233.33.73-35.6無錫2958.608.12057.937.86.869.5常州1541.698.81075.328.41.2711.1蘇州4441.786.43449.745.914.9835.4南通1718.778.9950.297.92.235.9揚州947.179.0547.3912.60.96-45.3鎮(zhèn)江76

8、9.899.2593.577.22.3368.7泰州785.8010.1438.478.80.96152.4上海20567.541.915685.284.219.152.0單位：元地域城市居民人均可支配收入城市居民人均消費性支出居民消費價錢指數%絕對值%絕對值%杭州539014.7379425.8102.9寧波552113.92799-8.8102.2嘉興499012.3318212.5101.6湖州508220329331.3101.8紹興589212.6279511.0103.6舟山516314.928929.6102.4南京440933.8278931.9102.8無錫470614.72

9、82811.6102.9常州42979.5292617.1104.8蘇州490910.2295018.7103.9南通35327.620943.2102.7揚州351722.6202116.9103.5鎮(zhèn)江348013.1219514.8103.8泰州318623.2202126.2101.5上海529925.034475.8101.52004年度長三角15城市經濟運轉數據單位：億元地域消費總值第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)絕對值%絕對值%絕對值%絕對值%杭州2515.0015.0.105.11332.9016.71043.0014.3寧波2158.0415.5123.505.01230.2016.

10、6804.3015.8嘉興1050.5616.577.885.4635.0518.3337.6316.2湖州590.6915.464.818.2323.6918.5202.1912.9紹興1313.8715.392.223.5786.7317.1434.9114.7舟山212.0417.038.2110.091.3021.982.5315.5南京1910.0017.370.005.21005.0020.7835.0014.9無錫2350.0017.451.802.13.5019.4944.7015.5常州1100.6115.551.242.7647.7017.6401.6714.1蘇州3450

11、.0017.677.00-0.52268.0020.41105.0014.5南通1226.0615.6148.895.3664.1619.5413.0114.1揚州788.1314.779.796.0419.8717.3288.4713.5鎮(zhèn)江781.1614.734.116.6460.5615.7286.4914.2泰州705.2014.782.704.5380.5018.7242.0012.5上海7450.2713.696.71-5.03788.2214.93565.3412.9單位：億元地域規(guī)模以上工業(yè)總產值規(guī)模以上工業(yè)產銷率%工業(yè)用電量(億千瓦時)絕對值%絕對值百分點絕對值%杭州414

12、9.1029.998.420.62197.0114.5寧波3522.5426.797.98-0.26170.3120.2嘉興1666.2332.998.30-0.09102.6023.7湖州766.3731.898.130.1859.5319.8紹興2546.2732.997.370.02128.7514.2舟山202.4827.896.14-0.569.9322.7南京3285.0230.397.820.45147.6113.8無錫4575.0837.297.670.10247.2423.5常州2021.7331.898.200.60110.7921.1蘇州7307.5437.198.300

13、.30386.8627.2南通1603.3639.198.290.9087.9323.4揚州1129.5634.797.00-0.4054.6916.7鎮(zhèn)江1073.1127.097.300.3066.9618.3泰州997.3535.197.991.0363.9735.0上海12885.0120.499.10555.089.5單位：億元地域地方財政收入財政總支出全社會投資完成額絕對值%絕對值%絕對值%杭州197.4619.1195.6319.61205.1819.7寧波151.768.8222.3518.81095.6731.1嘉興47.8735.159.7226.4633.7020.6湖州

14、29.6217.336.5119.8365.4736.4紹興50.9223.364.5013.1624.9516.8舟山14.4927.228.9325.3127.8730.5南京169.8829.3259.2023.21201.8826.0無錫187.9533.2190.4023.31114.1324.7常州67.3432.574.3818.0588.6131.8蘇州219.5745.9231.8626.71554.8010.4南通52.5926.1100.3922.6605.1735.0揚州38.1436.738.1036.7330.0533.6鎮(zhèn)江35.9037.561.7624.832

15、0.5235.1泰州33.9239.964.4127.3306.2432.8上海1119.7224.55.6926.63084.6625.8單位：億元地域限上投資完成額#房地產開發(fā)投資社會消費零售額絕對值%絕對值%絕對值%杭州1100.9523.1328.5427.2704.3415.2寧波1013.6436.8234.4127.2595.6314.2嘉興557.0424.0114.2457.7325.3414.7湖州331.5445.356.8636.7208.3414.3紹興596.4318.2116.0055.8335.4314.9舟山117.963623.6630.187.5216.5

16、南京1150.9526.6292.8859.3711.4418.5無錫1072.7523.0195.5848.4579.2118.9常州578.0334.797.9085.5324.0515.5蘇州1512.4515.4334.3287.9625.1018.8南通443.7039.259.3922.9384.2516.0揚州257.7132.763.9846.0228.0115.2鎮(zhèn)江252.3430.939.1721.3192.0514.2泰州229.9936.439.2826.1200.6915.5上海2897.9727.31721.5630.42454.6110.5單位：億元地域金融機構

17、存款余額金融機構貸款余額實踐利用外資億美圓絕對值比年初%絕對值比年初%絕對值%杭州5707.2020.54800.0422.414.1039.8寧波3228.1617.12591.1118.121.0321.8嘉興1207.6012.9933.1616.410.2228.0湖州539.218.1406.218.46.1113.7紹興1560.8618.41238.9519.18.2310.9舟山324.0917.4242.8422.30.2332.1南京4234.0116.94062.113.625.70無錫2585.1619.91802.4523.520.96常州2.6616.4956.38

18、21.65.36蘇州3814.5321.12915.7422.846.48南通1523.4019.1853.2325.210.20揚州839.7416.5470.6912.77.52鎮(zhèn)江676.5116.5489.2619.15.60泰州701.1717.6461.4616.83.83上海19994.0515.314972.0115.165.4011.8單位：元地域城市居民人均可支配收入城市居民人均消費性支出居民消費價錢指數%絕對值%絕對值%杭州1456512.91121312.7102.5寧波1588211.2112837.8102.7嘉興1439214.01068916.6103.3湖州6

19、48.4938011.3104.8紹興1567615.81066014.6103.6舟山1432612.4105498.0104.4南京1160213.883508.1103.0無錫8816.7951713.8104.0常州1286813.8987810.5104.3蘇州1445116.997835.5105.0南通1093714.0776814.1104.5揚州985113.2650910.1103.9鎮(zhèn)江1085814.973745.8104.1泰州969513.8631810.0104.0上海1668312.21263114.4102.2距上海的交通間隔 分類或城市運動途徑體系分類即：1

20、上海與江蘇省南部西部一線蘇州-無錫-常州-鎮(zhèn)江-揚州-南京；2上海與江蘇省北部一線南通-泰州；3上海與浙江省北部一線嘉興-湖州-杭州；4上海與浙江東部沿海一線紹興-寧波-舟山城市稱號與上海市中心的空間間隔 公里蘇州、嘉興50-100無錫、南通、湖州、寧波100-150常州、杭州、紹興150-200鎮(zhèn)江、揚州、南京、泰州200-300舟山400空間城市群系分類城市群城市群構成上海大城區(qū)以上海為中心。包括3個層次：中心城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)、外圍小城鎮(zhèn)，具有典型的都市區(qū)的空間構造特點。寧鎮(zhèn)揚城市群以南京為中心的。包括南京、鎮(zhèn)江和揚州3個中心城市和丹陽、揚中、句容、高郵、江都、儀征6個縣級市。蘇錫常城市群包

21、括蘇州、無錫、常州3個中心城市和常熟、張家港、太倉 、昆山、吳江、吳縣、江陰、宜興、錫山、金壇、溧陽、武進12個縣級市。這是我國城市密 度最高的地域，已構成約70 km長的延續(xù)分布的產業(yè)、人口密集帶，具有城鄉(xiāng)一體化的大都市區(qū)的特征。通泰城鎮(zhèn)群以南通、泰州為中心，包括如皋、通州、海門、啟東、泰興 、姜堰、.靖江、興化等縣級市及其下屬小城鎮(zhèn)。由于這一地域城鎮(zhèn)經濟實力相對較 弱，城鎮(zhèn)間聯絡不親密，是一潛在的二級城鎮(zhèn)群。杭州灣城市群以杭州為中心的。包括位于杭州灣北翼的杭州、嘉興、湖州和位于寧紹平原的寧波、紹興以及海島城市舟山共6個地級市，蕭山、余杭、建德、富陽、臨安 、平湖、海寧、桐鄉(xiāng)、余姚、奉化、慈

22、溪、諸暨、上虞、嵊州等14個縣級市和466個建制城市。杭州與其臨近的嘉興、紹興已開場構成連片城市帶。經過上述城市的交叉分類挑選，我們從四大城市圈中選取兩個人口規(guī)模在100萬以下的典型二線城市，同時，思索其本身房地產開展的情況及與上海的關聯程度，確立以下八個城市作為研討范圍：揚州、鎮(zhèn)江、無錫、常州、南通、泰州、寧波、嘉興第三部分 典型城市房地產投資環(huán)境分析【揚州篇】1、行業(yè)環(huán)境分析1自然地理地理位置揚州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。中國歷史文化名城，揚州城區(qū)至今已有 2400多年的建城史。地址風貌揚州市地形呈西高東低，從西向東呈扇形逐漸傾斜，儀征市、揚州市區(qū)郊區(qū)、邗江區(qū)北部為丘陵，

23、京杭運河以東、通揚運河以北為里下河地域，沿江和沿湖一帶為平原。境內有長江岸線80.5公里，沿岸有儀征、江都2市；京杭大運河縱穿腹地，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯湖，銜接長江，全長143.3公里。此外， 主要河流還有寶射河、大潼河、北澄子河、通揚運河、新通揚河等。自然風光1998年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。中國最著名的湖上園林瘦西湖和千年古剎大明寺是中國4A級風景區(qū)點：何園、個園、唐城遺址、高郵盂城驛、普哈丁墓、龍虬莊古人類遺址為全國重點文物維護單位；著名的瘦西湖乾隆水上游覽線是國家旅游局向海內外推出的國家級旅游線；揚州的穆斯林旅游產品正日漸成為我國穆斯林旅游線的重要組成部分。多

24、年來，揚州市利用名城優(yōu)勢和景觀特征，在“古、文、水、綠、秀上做文章，勝利地開發(fā)了一大批旅游“新品、名品、精品，并進一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾隆水上游覽線、高郵湖漁家樂休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運河風光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術景區(qū)、西郊森林公園、儀征登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場等一批旅游新景點也正式對外開放氣候氣溫現轄區(qū)域在東經11901至11954、北緯3156至3325之間，南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗鄰，西與安徽天長、江蘇南京、淮陰交界。揚州城位于長江與京杭運河交匯處，東經11926、

25、北緯3224。全市總面積6638平方公里，市區(qū)973平方公里。揚州市氣候屬亞熱帶潮濕氣候區(qū)，冬季盛行干冷的偏北風，夏季多為從海洋吹來的濕熱的東南到東風，春季多為東南風，秋季多東北風。年平均氣溫15，年平均降雨量1030毫米。2宏觀經濟環(huán)境揚州城市20002004年運轉目的近年來揚州城市運轉目的2000-2004年 份指 標20002001200220032004GDP億元472.12505.46558.93647.22788.13GDP增長率10.58.111.113.414.7人均GDP元/人1051511205123681429017010房地產業(yè)億元19.3020.4822.7530.1

26、2房地產業(yè)對GDP拉動4.09%4.05%4.07%4.65%人均可支配收入元/人67347205783387009851人均消費支出元/人49905416557559109695財政收入億元33.9940.7155.6172.9193.893政策環(huán)境十大優(yōu)勢產業(yè)經過多年開展，我市工業(yè)已初步構成化纖化學、紡織服裝、機械配備、電工電器、汽車等十大特征產業(yè)，2003年規(guī)模以上企業(yè)完成現價產值730億元。其中化纖化學、紡織服裝、機械配備、電工電器、汽車等五大支柱產業(yè)的產銷規(guī)模均在100億元左右；電子信息、生物醫(yī)藥兩大高新技術產業(yè)開展迅猛，總體規(guī)模接近50億元；日化旅游文體用品、船舶、特征農副產品加工

27、業(yè)等三大傳統(tǒng)產業(yè)近年來也獲得了長足的開展，總體規(guī)模到達146億元。4根底設備建立城市建立揚州市水陸交通根底設備優(yōu)良，運輸便利。南京到揚州汽車只需1個多小時，上海到揚州只需2個多小時，北京至揚州只需求8個多小時?，F有萬噸級碼頭泊位9個，可?？?萬噸級船舶。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務的船務公司近30家，如中遠、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等國內外著名船務公司，這些公司的駁船每周有近30個航次?？繐P州港，根據客戶的不同需求，定時、定點地把出口集裝箱送達世界五大洲各地。同時揚州港又是長江中上游和蘇北、魯南、皖東等地域貨物的重要中轉口岸，年完成貨物吞吐

28、量700萬噸左右。揚州有港岸線47公里，已開發(fā)利用17公里。 公路：京滬和寧通高速公路銜接全市，構成我市一橫一縱T型高速公路骨架。長江北岸正在 造防洪、運輸雙功能的沿江高等級公路，將三港南通港、揚州港和南京港三橋江陰大橋、潤揚大橋和南京大橋和三市南通市、揚州市和南京市連成一片。已建成的揚州西北繞城高速公路，全長34.96公里，東與京滬高速公路淮江段相連，西與潤揚大橋相接。 水路：揚州處于我國東西大動脈長江和南北大動脈京杭大運河交匯處，在歷史上就是著名的水運中心。境內航道縱橫，現有航道184條，2163公里，其中等級航道819.2公里。京杭大運河揚州段全長143.3公里，終年可通行千噸級船舶，北

29、通江蘇的淮安、宿遷、徐州，山東的濟寧、聊城、德州，河北的滄州及天津、北京等地；南往江蘇的鎮(zhèn)江、無錫、蘇州和浙江的杭州等地。 鐵路：與京滬、寧西主干線相連的寧啟鐵路曾經國務院正式同意，2002年元月開工建立，2004年建成后，寧啟鐵路貫穿揚州城，西連京滬線，東接新長線，通達全國。 大橋：揚州至鎮(zhèn)江的潤揚長江公路大橋即將建成，方案2005年5月開工通車，屆時從揚州經過大橋至鎮(zhèn)江只需10分鐘。 機場：揚州4C級民用機場工程正在爭取立項，方案留有4A級機場工程開展余地，該工程建成營運后，將和國內航線聯網。 電力：揚州二電廠一期工程兩臺60萬千瓦機組、揚州發(fā)電廠以及揚州開發(fā)區(qū)、揚農集團、磷肥廠三個熱電安

30、裝，共同構成了比較充實的電力供應體系。 城市道路建立：全年新鋪道路面積總長度10.53公里，面積23.91萬平方米，維護道路8.17萬平方米，疏通下水道253.7公里；新增路燈1280盞。1998年，被全國城市路燈照明協(xié)會評為全國最正確路燈景觀城市。 郵政：經過體制改革后的揚州郵政構成了獨立完好的管理運營體制，郵政業(yè)務繼續(xù)穩(wěn)定增長，通訊才干及效力程度得到明顯加強。當年全市郵政業(yè)務總量到達15141萬元，比上年同期增長13.56%，實現郵政業(yè)務收入23473萬元，比去年同期增長22.88%。完成郵政綜合網的局域網設計和主機安裝；自行開發(fā)勝利83客戶效力中心3項新業(yè)務；完成無線接入網方案前期設計和

31、論證；開通“綠揚郵驛網站；郵政儲蓄綠卡入全市金卡系統(tǒng)?！氨忝裼绵]戶箱工程全面實施，通郵率到達100%。17個集體被授予市級“青年文明號，9人被評為市級“青年崗位能手。郵區(qū)中心局QC小組分別獲得國家、省優(yōu)秀QC小組稱號。局繼續(xù)堅持省文明單位稱號。 電信：全市已建成程控網、挪動通訊網、無線尋呼網、計算機多媒體通訊網、光纖接入網等8大網絡。2001年完成電信業(yè)務總量7.72億元，比上年增長15.3%。年末局用交換機總容量突破百萬大關，到達115.83萬門，比上年凈增14.88萬門。年末用戶總數達91.43萬戶，比上年凈增18.28萬戶。其中城市用戶達34.52萬戶，比上年凈增4.6萬戶，計算機互聯網

32、5.3萬用戶，比上年增長3.3萬，鄉(xiāng)村用戶達56.91萬戶，比上年凈增13.42萬戶。信息港二期工程曾經完成，揚州網站被評為全國百強網站。 供水：全市共有3個自來水廠，全年供水8559萬噸，售水7105萬噸，新增用戶10081戶，水質綜合合格率達98.7%，新鋪、調整供水干道管道69.24公里。 煤氣：全年新增煤氣用3500戶，供氣2300萬立方米，平均日供應量6.4萬立方米，管道煤氣氣化率達65%。新鋪中低壓管道20公里，全市累計212公里。2、行業(yè)構造分析1供應才干分析土地市場年 份指 標20002001200220032004土地出讓面積萬481.4190.61出讓金億元35.616.9

33、1平均出讓單價元/863.83分類單價元/生地：278.6熟地：1490.3房地產供應情況年 份指 標20002001200220032004房地產開發(fā)投資億元15.4317.9826.1943.8263.98房地產開發(fā)投資額增長率17.916.53%45.66%67.32%46.01%2吸納才干分析房地產市場吸納情況近年揚州商品房銷售面積及銷售額20002004年 份指 標20002001200220032004商品房銷售面積萬89.95102.47114.57192.8115.31市區(qū)商品房銷售額億元11.114.7218.0338.72房地產市場價錢程度近年揚州商品房銷售價錢走勢2000

34、2004年 份指 標20002001200220032004商品房平均價錢元/16902066186026892963市場購買力年 份指 標20002001200220032004城鎮(zhèn)人口數量萬人122.65130.48170.58人均住宅運用面積/人21.5022.38人均消費支出元/人499054165575591096953、目的城市投資環(huán)境綜合評價研討結論城市投資建議【鎮(zhèn)江篇】1、行業(yè)環(huán)境分析1自然地理地理位置鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，北緯31373219、東經1185811958。東西最大直線間隔 95.5公里，南北最大直線間隔 76.9公里。東南接常州市，西鄰南京市，北

35、與揚州市、泰州市隔江相望。地址風貌鎮(zhèn)江市地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，構成以丘陵崗地為主的地貌特征。其間，寧鎮(zhèn)山脈大體為東西走向，茅山山脈略呈南北走向。自然風光鎮(zhèn)江的風景名勝無處不表達著自然與人文、山水與文化的交流與融洽。風景名勝旅游：大自然的鬼斧神工，培育了“金山之雄，焦山之秀，北固之險，南山之幽，尤以“江、山、寺、洞、泉、林景觀俱全而著稱，構成了優(yōu)良的風景名勝體系。先人培育了金山“寺裹山、焦山“山裹寺和北固山“寺冠山的精妙特征，堪稱江南建筑藝術瑰寶。這些是山水文化游的根底，也是鎮(zhèn)江旅游資源的精粹。氣候氣溫全年汛期降雨量總體偏多，超越多年均值二成，鎮(zhèn)江站長江潮位總體低于2002年同期。

36、全市7月4日始繼續(xù)降雨，7月16日鎮(zhèn)江高潮位為7.87米，為全年最高，汛期超警戒水位天數為33天；境內主要河道大運河、句容河、香草河因汛期降雨偏多，超越警戒水位天數多于2002年。5月1日，全市16座報汛水庫總蓄水量為9523萬立方米，到10月1日，蓄水量為8641萬立方米，汛期凈減882萬立方米，汛期蓄水量遠高于2002年同期。鎮(zhèn)江市屬北亞熱帶季風氣候。根據1971年2000年氣候資料統(tǒng)計，市區(qū)年平均氣溫15.6，降水量1088.2毫米，其中梅雨量263.3毫米，日照時數2000.9小時，極端最高氣溫40.2，極端最低氣溫-10.1。2003年降水冬季特多，夏季偏多，多次出現連陰雨天氣過程，

37、為潮濕年;氣溫暖日照均正常。2宏觀經濟環(huán)境鎮(zhèn)江城市20002004年運轉目的近年來鎮(zhèn)江城市運轉目的2000-2004年 份指 標20002001200220032004GDP億元452.03502.66560.90643.56781.16GDP增長率10.311.012.314.114.7人均GDP元/人1696718852210182399529234房地產業(yè)億元19.5121.5224.0628.57房地產業(yè)對GDP拉動4.32%4.28%4.29%4.44%人均可支配收入元/人717076988202945110858人均消費支出元/人5803623563056969財政收入億元32.4

38、140.8156.8073.923政策環(huán)境主要產業(yè)化工、造紙、電子、建材等主要產業(yè)快速開展。工程塑料、醋酸、鈦白粉、高檔工業(yè)和文化用紙、DVD、電視機等產品的規(guī)模、質量和科技含量，在國內同類產品中處于領先位置。汽車零部件、路面機械、工程機械、工程電器、特種船舶、五金工具、軸承、眼鏡、自行車、醋調味品等重點產品。4根底設備建立城市建立港口、口岸 鎮(zhèn)江擁有長江岸線258公里，其中負12米深水岸線85公里。已建成泊位個，其中萬噸級以上泊位20個，最大可停靠5萬噸級船舶。鎮(zhèn)江港為對外開放的國際港口、國家主樞紐港之一，有鎮(zhèn)江鐵路與滬寧鐵路相連，與世界50多個國家和地域的120多個港口有運輸業(yè)務聯絡。鎮(zhèn)江

39、口岸為國家一類對外開放口岸，海關、海事、邊防、出入境檢驗檢疫等查驗機構齊全。 礦產資源 石灰石、白云石、膨潤土及巖監(jiān)質量優(yōu)良且儲量大，還有鐵、銅、鉛、鋅、鉬等金屬礦。 市場空間 鎮(zhèn)江地處上海經濟圈與南京都市圈的交匯處，物流便利，市場容量大，輻射面廣。 電、水、氣 鎮(zhèn)江城鄉(xiāng)用電普及率100%。全市發(fā)電裝機容量187.5萬千瓦。市區(qū)日供自來水才干57.5萬立方米。城市氣化率90.5%。 2003年城市建立投入101億元，實施完成63個城市重點工程和18個民意實事工程。新建和改造檀山路、跑馬山路、學府路、黃山南路、潤州路、東吳路、夢溪路等城區(qū)主干道，總長40.6公里。改造街巷道路面積1.01萬平方米

40、，房屋拆遷面積突破150萬平方米，完善污水截流系統(tǒng)，新建日處置10萬立方米污水處置廠，建成城東渣滓填埋場二期工程。年末擁有公共交通客運車470輛，其中新增45輛。公共交通客運總量達7212萬人次。新開辟公交線路2條，優(yōu)化和延伸線路7條。擁有出租車1254輛。市區(qū)自來水日供水才干達63.75萬立方米，自來水普及率95.5，煤氣供應總量4740萬立方米，液化石油氣供應總量5.25萬噸。城市衛(wèi)生情況有所改善，實現20小時保潔工程。年末市區(qū)擁有路燈3.70萬盞，市區(qū)路燈亮燈率達98.0。污染物排放總量得到有效控制，其中主要污染物排放量均比上年有所減少。城市煙塵控制區(qū)面積64.95平方公里，覆蓋率堅持1

41、00。噪聲達標區(qū)面積44.5平方公里，覆蓋率70.8。城市環(huán)境功能區(qū)根本達標。全年空氣質量污染指數由上年的85下降到78，二級以上空氣質量天數達294天，生活渣滓糞便無害化處置率100，集中式飲用水水質滿足類規(guī)范。市區(qū)工業(yè)廢水處置率100，固體廢物綜合利用率85，其中危險廢物處置率100。2、行業(yè)構造分析1供應才干分析土地市場房地產供應情況年 份指 標20002001200220032004房地產開發(fā)投資億元12.8614.9519.8032.2939.17房地產開發(fā)投資額增長率12.81%16.25%32.44%63.08%21.31%市區(qū)房地產開發(fā)投資億元6.4413.2房地產開發(fā)投資增長

42、率-4.3151.7新開工面積萬57.65178.69施工面積萬107174.42142.8市區(qū)開工面積萬60.1785.3666.7市區(qū)87.44151.12舊城改造2000年，圍繞市政府重點工程建立，結合舊城改造，全年共發(fā)放城市房屋拆遷答應證19宗，撤除各類房屋729戶，建筑面積7.55萬平方米，比上年增長99%。其中長江路道路拓寬改造拆遷1.96萬平方米，鎮(zhèn)澄路1.04萬平方米，中華路小學0.512萬平方米。馬家路、崗子下、鲇魚套、江濱大道等12個片區(qū)撤除房屋419戶，撤除3萬平方米。房地產開發(fā)隨著長江路的拓寬改造為西部舊城改造帶來能夠，但本年度的舊城改造依然緩慢，規(guī)模開發(fā)仍未構成，零星

43、開發(fā)依然存在。2001年，鎮(zhèn)江市對房地產開發(fā)企業(yè)的管理力度逐漸加大，各開發(fā)企業(yè)的投資構造更加合理，逐漸由建商辦樓轉向住房建立。全年完成開發(fā)任務量6.44億元，比上年增長-4.31%；房屋施工面積107萬平方米，比上年增長5.52%，其中新開工面積57.65萬平方米，比上年增長26.7%；開工面積60.17萬平方米，比上年增長15.48%；銷售商品房面積46.33萬平方米，比上年增長29.77%；銷售額5.5億元，比上年增長12.24%。2002年，市政公用局完成街巷道路改造條萬平方米；維修道路萬平方米，修復溝槽萬平方米，鋪設人行道萬平方米、路牙萬米；安裝主干道路燈盞，鋪設線纜公里。截至2003

44、年底，全市有房地產開發(fā)企業(yè)189家。其中，市區(qū)121家，句容市25家，揚中市4家，丹陽市39家；級資質企業(yè)2家，級4家，暫2級10家。全市完成房地產開發(fā)投資36.15億元，住宅新開工面積178.69萬平方米，開工面積87.44萬平方米，銷售面積108.43萬平方米。其中市區(qū)完成房地產開發(fā)投資22.49億元，住宅新開工面積110.85萬平方米，開工面積59.19萬平方米，銷售面積66.26萬平方米。全市開工建立經濟適用房2.5萬平方米。 2吸納才干分析房地產市場吸納情況近年鎮(zhèn)江商品房銷售面積及銷售額20002004年 份指 標20002001200220032004商品房銷售面積萬84.4970

45、.2678.77109.04123.9商品房銷售額億元10.9112.2411.9519.1825.2房地產市場價錢程度近年鎮(zhèn)江商品房銷售價錢走勢20002004年 份指 標20002001200220032004商品房平均價錢元/148316471913市場購買力年 份指 標20002001200220032004城鎮(zhèn)人口數量萬人97.06100.86102.65104.96117.48人均住宅運用面積/人17.27人均消費程度元/年/人580362356305696973743競爭才干分析加大房地產市場次序整頓力度，開展房地產開發(fā)工程審批程序、商品房銷售運營行為、結合開發(fā)工程等專項檢查，抽

46、查企業(yè)89家。加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理，注銷4家無開發(fā)業(yè)績企業(yè)的開發(fā)資質。 強化房地產開發(fā)工程手冊管理，運用開發(fā)工程手冊管理軟件，經過現代化手段提高對開發(fā)工程的監(jiān)管才干。抓好建章立制，建立工程手冊驗核管理制度、房地產結合開發(fā)工程管理制度、房地產開發(fā)企業(yè)年度考評實施細那么，推行房地產信譽檔案管理制度，編印。 強化住宅小區(qū)開工綜合驗收制度，會審18個新建住宅小區(qū)的根底配套設計方案圖紙，完成10個住宅小區(qū)的開工綜合驗收。推進新建住宅小區(qū)開工綜合驗收合格后方可交付運用的制度。 處理群眾反映劇烈的歷史遺留問題，責成有關開發(fā)公司處理部分住宅小區(qū)長期運用暫時用水74幢2478戶，處理部分住宅小區(qū)長期路不平

47、、燈不亮、下水不暢等方面的問題11項。堅持為企業(yè)效力，到現場辦公18次，協(xié)助 企業(yè)協(xié)調處理實踐問題11項。舉行房地產開發(fā)企業(yè)各類管理人員培訓和講座4次， 400余人次參與。發(fā)放900套。樹立典型,打造精品樓盤，恒美嘉園經過國家康居示范工程設計方案評審，以香江花城、米山人家、楓林灣等為代表的一批精品樓盤開工建立。3、目的城市投資環(huán)境綜合評價研討結論城市投資建議投資區(qū)塊市場類型選擇【無錫篇】1、行業(yè)環(huán)境分析1自然地理地理位置無錫市位于北緯317至322，東經11933至12038，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里

48、；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1659平方公里，其中建成區(qū)面積188.14平方公里)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為1502平方公里，占總面積的31.4%。2003年末耕地面積為152.27千公頃。地址風貌無錫市境內以平原為主，星散分布著低山、殘丘。南部為水網平原；北部為高沙平原；中部為低地辟成的水網圩田；西南部地勢較高，為宜興的低山和丘陵地域。宜興地域山體均作東西向延伸，絕對高度500米以上，最頂峰為黃塔頂，海拔611.5米。錫山、江陰和市區(qū)的山丘總體上呈北東、北東東走向，其高度由

49、西南往東北逐級下降。最頂峰為惠山的三茅峰，海拔328.98米。區(qū)域資源水資源：全市共有大小河道3100多條，總長2480公里。市區(qū)河道總長150公里，平水期水體容積800萬立方米。太湖為江南水網中心，面積2338.1平方公里，總蓄水量為44.28億立方米，年平均吞吐量約52億立方米。因此，無錫地表水較豐富，外來水源補給充足。地下水資源據不完全資料測算，市區(qū)儲量為6349萬立方米，年補給量為6453萬立方米。 物產資源：無錫市具有開采價值的礦產資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。全市已經過省級以上技術鑒定的礦泉水井泉共有11處，已開發(fā)的有5處。生物資源：無錫市除栽培植物外，擁有自然分布于

50、地域內以及外來歸化的野生維管束植物共141科、497屬、950種、75變種。主要用材林有竹、松、杉，優(yōu)良用材的樹種有杉木、檫樹、樟樹、紫南、紅楠、麻櫟、錐栗、榆樹等。藥用植物400多種。鳥類有170多種；魚類為90多種，太湖中的銀魚，長江中的刀魚、鰣魚、河豚魚是名貴魚類；獸類有30多種，主要有華南兔、穿山甲、豹貓、黃鼬等。水質：2004年，無錫市水資源監(jiān)測中心在全市45條主要河道以及太湖、西氿、滆湖、橫山水庫等主要水域布設了64個地表水水質監(jiān)測斷面點。全年對這些監(jiān)測斷面點的監(jiān)測資料闡明：無錫地域總體水環(huán)境情況與上年相近，水質污染依然嚴重。除宜興橫山水庫、長江江陰段處于類水，其他水體均劣于類水。

51、全年有1.9%的監(jiān)測斷面點符合類水規(guī)范，4.7%的監(jiān)測斷面點為類水，9.0%的監(jiān)測斷面點為類水，15.3%的監(jiān)測斷面點為類水，69.1%的監(jiān)測斷面點劣于類水。主要超標工程超標指超越GB 3838-2002類水規(guī)范為溶解氧DO、高錳酸鹽指數CODMn、五日生化需氧量BOD5、氨氮NH3-N、總磷TP、揮發(fā)酚Fn等。氣候氣溫無錫市屬北亞熱帶潮濕區(qū)，受季風環(huán)流影響，構成的氣候特點是：四季清楚，氣候溫暖，雨水充沛，日照充足，無霜期長。氣溫，1月平均氣溫在2.8左右；7月平均氣溫在28左右。全年無霜期220天左右。無錫市區(qū)年平均降水量在1048毫米。雨季較長，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬潮濕

52、地域。無錫市區(qū)日照時數2019.4小時。常見的氣候災禍有臺風、暴風、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風等。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復雜地形等的影響，部分地域小氣候條件多種多樣，具有南北農業(yè)皆宜的特點，作物種類繁多。2003年無錫市氣候特點是：氣溫特高，盛夏高溫明顯，降水正常略少，日照充足。2宏觀經濟環(huán)境無錫市20002004年運轉目的近年來無錫城市運轉目的2000-2004年 份指 標20002001200220032004GDP億元1200.170.111580.661901.222350.00GDP增長率11.211.512.815.417.4人均GDP元/人276533124836151

53、43155房地產業(yè)億元42.5150.6059.1769.91房地產業(yè)對GDP拉動3.54%3.72%3.74%3.68%人均可支配收入元/人8603945499881164788人均消費支出元6975740575678360財政收入億元112.06141.92200.85265.58354.74無錫恩格爾系數的歷年變化趨勢年份2000200120022003恩格爾系數41.840.439.838.0恩格爾系數的逐年繼續(xù)下降，闡明了無錫市民的消費構造日趨合理，消費才干有了很大程度的提升。3政策環(huán)境從無錫的房地產開展來看，無錫的房地產曾經經過了醞踉期和起步階段，進入了房地產開發(fā)的黃金階段。99年

54、年底以前，無錫房地產市場上普遍以新村房和安居房為主，市場上鮮有進展商業(yè)運作的樓盤，而且開發(fā)的樓盤普遍規(guī)模偏小，市場需求也不夠旺盛，房地產工程普遍去化比較慢。2000年隨著福利分房制度的取消，無錫的房地產開場起步，在開展初期無錫房地產雖稍有起色，但受開發(fā)商整體實力的影響，樓盤質量和規(guī)模都不夠，整個市場也顯得較為沉悶。2001年底，隨著無錫確定為開展成特大型城市，城市改造和建立力度加大，大量拆遷戶的添加導致了房地產的需求開場急劇添加，無錫的房地產開場升溫。2002年初，無錫經過運營性用地市場化運作，開場推行土地拍賣制度，無錫的一級市場被迅速激活，土地供應加大。而開發(fā)主體方面，部分無錫的民營開發(fā)商經

55、過幾年的工程運作使本身實力得到了迅速提高，加上外地實力開發(fā)商特別是江陰的大型上市公司憑仗雄厚的資金實力紛紛進入無錫房地產，使得無錫的土地價錢飛漲，而需求方面，由于整個市場延續(xù)幾年供應量缺乏，導致需求非常劇烈，因此供需的不平衡使得無錫的房價開場大幅上漲。2003年，無錫的房地產開展進一步吸引了外地開發(fā)商的留意，外資開場全面進入無錫房地產市場，土地的價值被進一步表達，從而促使無錫的房地產全面升溫，可以以為2003年下半年無錫的房地產開場進入了房地產開發(fā)的高速增長期。2004年的國家宏觀調控是緊縮性調控，其根本特征是：管緊土地、清理工程、收緊銀根、控制能源。在此背景下，無錫房地產市場呈現出投資增速有

56、所放緩，供需構造得到初步伐整，供求關系趨于平衡，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，市場行為不斷規(guī)范，消費者購房越來越理性，房地產產質量量不斷提高，開發(fā)商品牌認識得到加強等特點。4根底設備建立城市規(guī)劃：無錫立足于建立湖濱城市、山水城市，盡快拉開城市框架，擴展建成區(qū)面積，開展新城區(qū)，有方案、有步驟地改造老城區(qū)，推進城市建立南進北伸，構筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開敞型、組團式城市規(guī)劃構造。無錫新三年城市建立目的要求：無錫市在前三年城市建立的根底上，掀開新三年城市建立新的一頁。2005年2月，中共無錫市委、無錫市政府同意經過“打造山水名城、共建愉快家園2 0 0 52 0 0 7年無錫城市建立

57、開展行動綱要。城市規(guī)劃與管理：2004年，城市規(guī)劃的編制和管理全面加強。圍繞城市空間資源整合利用需求和湖濱城市特征塑造，大力提升規(guī)劃編制的廣度和深度，進一步健全完善城市規(guī)劃體系。先后編制完成了以太湖新城中心區(qū)詳細規(guī)劃，太湖新城中心區(qū)城市設計，南太湖風光帶概念規(guī)劃，雙河尖、楊木橋、羊腰灣等重點社區(qū)控制性詳細規(guī)劃，梅梁湖、馬山和錫惠景區(qū)規(guī)劃，南長街歷史街區(qū)維護修繕規(guī)劃，工業(yè)規(guī)劃調整規(guī)劃，物流、市場規(guī)劃規(guī)劃，近期建立規(guī)劃，城市五線規(guī)劃等十大規(guī)劃為代表的一大批控制性詳細規(guī)劃、概念規(guī)劃和專項規(guī)劃，順應了城市建立和經濟社會開展的需求，有力促進了城市化進程。規(guī)劃管理不斷加強，城市規(guī)劃管理在城市建立有序開展中

58、調控作用充分顯現。無錫市規(guī)劃領域第一部地方性法規(guī)經市人大常委會一審經過。公用事業(yè):公用設備更加完備。新辟公交線路8條，延伸優(yōu)化公交線路22條，新增、更新公交車輛200輛，新增公交站棚100個。城市管道煤氣家庭用戶12.67萬戶，液化氣用戶55.89萬戶，居民燃氣普及率為92.5%。自來水日供水才干達133.8萬噸，供水總量26670萬噸。全市全社會用電量289.70億千瓦時，較上年增長21.3%。其中工業(yè)用電247.24億千瓦時，較上年增長23.5%；城鄉(xiāng)居民生活用電20.31億千瓦時，較上年增長14.5%。環(huán)境維護與治理:城市環(huán)境質量進一步改善。全年全市環(huán)境空氣質量良好以上天數占總天數的比例

59、到達80.9%，空氣污染指數年平均值為80，集中式飲用水源水質達標率98%，全市工業(yè)廢水排放達標率到達95%以上。全市建成各級環(huán)境監(jiān)測站6個、煙塵控制區(qū)46個，面積505.4平方公里；環(huán)境噪聲達標區(qū)44個，面積362平方公里。城市綠化：年內市區(qū)新增綠地638.7公頃，其中公共綠地127.2公頃，人均公共綠地面積為8.2平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率為37.5%。交通運輸：對外：無錫是華東地域主要的交通樞紐，已構成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網絡。7條水運干線溝通相連，9條公路干線通向蘇、浙、皖。江陰黃田港是長江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結蘇北地域的主要渡口。無錫機場開通了6條國內航

60、線。近幾年來，無錫大交通建立全面展開，建成了滬寧高速公路無錫段，完成了蘇南大運河無錫段整治，江陰長江公路大橋將于1999年9月建成。到本世紀末，無錫境內將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路經過，構成一個高速公路交匯點，無錫作為交通樞紐的位置日益明顯。鐵路：京滬、城際、新長線路公路：滬寧、錫澄、錫宜、寧杭等高速公路，以及環(huán)太湖公路和東干線，構成了“環(huán)行+十字的高速公路網河運及港口：無錫江河湖海相通，京航大運河穿城而過，距市區(qū)35公里的江陰港是長江出?？谥匾膿Q裝港之一航空：無錫機場4C級對內城市路網體系：根據城市總體規(guī)劃確定的城市路網體系，2003年無錫市道橋建立的思緒是：拓展主