住宅采光權(quán)糾紛的法律解決

1、住宅采光權(quán)糾紛的法律解決一、采光權(quán)的內(nèi)涵與性質(zhì)一）采（光權(quán)的內(nèi)涵采光權(quán)（也稱為日照權(quán)）是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為獲得日照而要求鄰人限制其房屋或其它構(gòu)造物的距離或高度的權(quán)利。分析采光權(quán)的定義，我們不難看出采光權(quán)具有以下特征：采1光權(quán)的主體是相鄰者，具體包括不動產(chǎn)的所有者和使用者。采2光權(quán)的客體是相鄰者基于相鄰關(guān)系而應(yīng)當獲得的日照利益。采3光權(quán)的內(nèi)容是限制鄰人不動產(chǎn)的距離或高度。采4光權(quán)的本質(zhì)是為了自己的便利而限制別人的權(quán)利。二）采（光權(quán)的性質(zhì)我國對采光權(quán)的規(guī)定最早見于民法通則第八十三條，在最新的物權(quán)法（草案）中對采光權(quán)也有相關(guān)規(guī)定。采光權(quán)是相鄰權(quán)的一種，相鄰權(quán)就是“法律為謀共同生活之調(diào)和，對于

2、雙方所有權(quán)之權(quán)能加以限制，或禁止一方于其土地上為一定行為或令鄰人容忍他方為一定之行為，其性質(zhì)為法律上的限制”。從衛(wèi)生角度上分析，陽光的照射，會引起人們的各種光生物學(xué)反應(yīng)，促進身體的新陳代謝。采光權(quán)糾紛的發(fā)生，歸納起來不外乎兩種情形：違法建筑遮擋合法建筑的采光日照，經(jīng)規(guī)劃許可的合法建筑遮擋相鄰建筑的采光日照。二、解決采光權(quán)糾紛的兩個關(guān)鍵問題解決采光糾紛必須把握好以下兩個問題。一）采（光權(quán)是否受到侵害的判斷問題我國對于以何種標準判斷是否構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)，法律條文中沒有做出明確規(guī)定有關(guān)司法解釋中也沒有給出明確答案。同時，采光問題還牽涉到建筑物所處的地理位置（南方、北方）、整體布局是否同緯線平行、兩建筑

3、之間有無建筑夾角、所處地區(qū)的氣候帶、是否處于舊城改造區(qū)、太陽高度角以及日照影長率等非常復(fù)雜的建筑專業(yè)問題，這也給處理采光權(quán)問題帶來了極大的困擾。二）采（光權(quán)受到侵害后的賠償標準問題我國法律不但對于采光權(quán)侵權(quán)界定標準沒有可操作性的規(guī)定，而且采光權(quán)侵權(quán)責任應(yīng)該如何承擔、應(yīng)賠償多少損失也沒有具體規(guī)定。這就牽涉到法學(xué)理論的一個基本判斷，影響采光的行為到底是一種侵權(quán)行為還是一種違約行為?如果是侵權(quán)行為，損失如何計算?如果是違約行為，違約金又應(yīng)當如何計算？如果沒有構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)，但是確實損害了鄰人的采光，是否適用補償制度進行補償?如果適用，怎樣確定補償標準?三、住宅采光權(quán)糾紛的法律解決途徑一）（判斷標準實

4、1體標準在判斷采光糾紛時，建設(shè)部出臺的一些技術(shù)規(guī)范具有很強的實用價值，這些技術(shù)規(guī)范中與判斷采光糾紛直接相關(guān)的主要有民用建筑設(shè)計通則、住宅設(shè)計規(guī)范、懶市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等。根據(jù)這些規(guī)范，在大寒之日8時至16時之間，以樓宅底層窗臺面為計算起點，日照不應(yīng)低于之個小時。舊區(qū)改造項目日照標準可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照小時，并以此為依據(jù)確定合理的建筑間距和住宅朝向。-程序標準判斷是否構(gòu)成采光糾紛的程序性標準主要是建筑設(shè)計是否經(jīng)過規(guī)劃部門審批，是否進行過采光評價分析，是否進行過公示，甚至是否進行過聽證等。二）（賠償標準新1開發(fā)商品房不能滿足采光要求新開發(fā)商品房不能滿足當?shù)匾?guī)定的采光要求導(dǎo)致采光糾紛，

5、此時法律關(guān)系的雙方當事人分別是開發(fā)商和消費者。此時采光權(quán)問題在雙方當事人之間就不是一個相鄰權(quán)問題，雙方之間是一種合同關(guān)系，如果消費者的采光時間得不到保障，那么將構(gòu)成合同違約，開發(fā)商應(yīng)該承擔違約責任。根據(jù)我國民法通則的基本規(guī)定，違約責任的承擔方式有繼續(xù)履行，由開發(fā)商給消費者更換一套按照通常的標準能確保消費者獲得充足光照時間的房屋。如行不通，消費者可以單方解除合同，并可以要求開發(fā)商賠償損失。消費者也可以直接要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。損失數(shù)額的計算可以包括在這段時間內(nèi)，消費者為了彌補光照不得不增加戶外活動和休閑的時間，其必要的交通費開支，以及由于缺少陽光消費者不得不支出的營養(yǎng)品的費用等。用這段時

6、間的平均值乘以使用年限來計算出賠償數(shù)額。但是現(xiàn)行法律規(guī)定違約不承擔精神損害賠償，而缺少光照確實會對人們的身體和精神造成損害。這就牽涉到合同法規(guī)定的違約責任和侵權(quán)責任竟合的問題。消費者可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴。居2民住宅被另一建筑小區(qū)遮擋導(dǎo)致原小區(qū)居民采光權(quán)受到侵害居（民1?。┱缓戏ńㄖ趽跤绊懖晒馊绻用褡≌灰淮焙戏ńㄖ趽?，導(dǎo)致采光時間減少，不能構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)自然也就無所謂賠償問題。但是，考慮到居民采光確實減少的客觀事實，根據(jù)實際情況給予一定數(shù)額的補償也是比較合理的。這里有一個判斷遮擋建筑是否構(gòu)成合法遮擋的問題。筆者認為合法遮擋取決于以下幾個因素：不違背法律的基本規(guī)定，遮擋后的采

7、光時間不低于國家或當?shù)匾?guī)定的最低采光標準；建筑物的建造是根據(jù)當?shù)氐目傮w規(guī)劃，經(jīng)過嚴格的設(shè)計論證與采光分析，建筑間距符合規(guī)劃規(guī)定；建造程序符合法律的規(guī)定；建成物與原規(guī)劃一致沒有出現(xiàn)違規(guī)建造事項。居（民2住）宅被非法建筑遮擋影響采光實踐當中居民完全可以行使排除妨礙請求權(quán)，預(yù)先請求排除該樓房遮擋陽光的危險，請求停止施工。如果房主入住以后才發(fā)現(xiàn)有建筑遮擋陽光，可以請求損害賠償。這部分損失的計算可以通過計算相對市場價值的方法，即通過中介機構(gòu)對房屋本應(yīng)該具有的市場價值（有充足的光照）進行評估，然后再評估沒有光照情況下的市場價值，這部分差價就是房主的直接損失。如果房主事先已經(jīng)知道其要購買的房子在采光上得不到保證，那么根據(jù)民法意思自治的精神，他要自己承擔沒有光照的損失。當然這兩種情況都構(gòu)成采光侵權(quán)，受害人可以提出精神損害賠償?shù)囊?。同時筆者認為，這種非法建筑的所有人的主觀惡性比較嚴重，建議立法引入懲罰性賠償制度。四、處理采光權(quán)糾紛應(yīng)當注意的兩個問題一）（嚴格依照法定原則處理采光權(quán)糾紛民法通則第八十三條規(guī)定為我們提供了處理采光糾紛的法定原則，即：有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神。因此，處理采光糾紛，要從有利于生活出發(fā)，為群眾生活提供方便，做到既維護所有人或占有人的合法權(quán)益，又便利群眾生活。二）（充分運用調(diào)解手段，發(fā)揮司法系統(tǒng)的積極作用在法律尚不夠完