物業(yè)工程管理技術(shù)介紹

1、物業(yè)工程管理技術(shù)設(shè)備設(shè)施管理制度一公共設(shè)施管理制度為使小區(qū)環(huán)境整潔， 實現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、 增值，延長房屋使 用期限的目的，不降低原房 屋設(shè)計時對房屋防風(fēng)、防震、防雷暴等自 然災(zāi)害的能力，保證房屋的安全使用，制定本制度：房屋外觀應(yīng)完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻，不允許封閉的 陽臺不得自行封閉。若改變房屋用途的，要報有關(guān)部門批準。室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板等）不 得隨意鑿打，更不能開洞或開門。樓房原設(shè)計的燃氣、消防等設(shè)施、管道，不得私自改動。不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進行亂搭 建、亂張貼。房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼 養(yǎng)家禽。房屋自

2、交付使用時起（以竣工驗收日為準） ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 凡因施工原因引起的質(zhì)量問題 （不包括人為損壞），由發(fā)展商負責(zé)對 土木建筑保修一年，水電設(shè)施保修半年，管理處可代為業(yè)主進行聯(lián) 系。由于屬自然災(zāi)害，自然損耗，或業(yè)主使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問 題需維修，不在保修范圍內(nèi)， 管理處將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)北京市的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主 室內(nèi)部分費用由業(yè)主負責(zé)，毗鄰部分費用由相關(guān)業(yè)主分攤，公用部 分費用由管理處負責(zé)。房屋的公有部位凡屬人為損壞的， 由損壞者負責(zé)修復(fù)， 并承 擔(dān)有關(guān)費用。嚴禁高空拋垃圾、 雜物， 傾倒污水， 若導(dǎo)致樓下人員受到傷 害的，追究肇事者的責(zé)任。12禁止將垃圾、布

3、屑、 膠袋等雜物投入廁所或下水管， 如導(dǎo)致 堵塞、損壞，住戶應(yīng)負擔(dān)修理費。定期對屋面的防水情況進行檢查。定期對屋面、落水口、雨水管、天溝進行清理。加強屋面設(shè)施管理， 禁止上屋面， 非上人屋面上人檢查口及 爬梯應(yīng)設(shè)有標志，標明非工作人員禁止上屋面，禁止堆放雜物等。及時做好屋面維修，由專業(yè)維修施工隊， 按經(jīng)濟有效的原則， 對損壞部位進行維修。二公共設(shè)備管理制度為了加強設(shè)備的管理， 保證設(shè)備正常運行，設(shè)備管理堅持 “安全第 一、規(guī)范操作、科學(xué)運行、保障及時、定期維護、注重節(jié)約”的原則。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，特制定如下管理制度：設(shè)備專人專管 , 設(shè)備操作人員由公司或工程部指定。 非公司指 定設(shè)備操

4、作人不得操作設(shè)備。如非公司指定人員擅動設(shè)備導(dǎo)致?lián)p壞 , 由責(zé)任人照價賠償， 并 承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。設(shè)備操作人員每天做好設(shè)備運行記錄。設(shè)備操作人應(yīng)按規(guī)定完成日常巡視、 檢查、 保養(yǎng)、工作, 并做 好相關(guān)工作記錄。設(shè)備如發(fā)生故障 , 操作人應(yīng)及時進行維修并作好維修記錄。如發(fā)生操作人不能維修的故障 , 操作人應(yīng)及時請示上報 , 協(xié)助 做好恢復(fù)工作，以免延誤生產(chǎn)。設(shè)備操作人應(yīng)持證上崗，并經(jīng)公司培訓(xùn)考核合格。 三設(shè)備分類規(guī)定根據(jù)設(shè)備的重要程度和對物業(yè)正常運行的影響， 對物業(yè)設(shè)備進行分 級管理，為配合管理需要，將設(shè)備分為一級、二級、三級：一級設(shè)備：是指為保證物業(yè)正常運行、 提供基本工作、 生活保障的 核心設(shè)備

5、，在物業(yè)設(shè)備管理中，處于最重要部位，如電梯、空調(diào)主機、 生活給水泵（冷熱） 、消防泵、噴淋泵、火災(zāi)自動控制系統(tǒng)、高壓柜、 變壓器、鍋爐、采暖循環(huán)泵 、熱水循環(huán)泵、天然氣調(diào)壓站、純凈水系 統(tǒng)等。二級設(shè)備： 是指為保證物業(yè)正常運行、 與核心設(shè)備相配套的周邊設(shè) 備，在物業(yè)設(shè)備管理中，處于重要部位，如低壓配電柜、各種控制柜、 冷卻塔、空調(diào)室 內(nèi)機、水箱、可視監(jiān)控對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、遠傳三 表抄送系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、排送風(fēng)機等。三級設(shè)備：除 I 、II 級以外所有設(shè)備、防火卷閘門、潛排污水泵、 消火栓、警鈴、風(fēng)閥、電表箱、消防燈等。四設(shè)備報廢管理制度為確保物業(yè)設(shè)備的安全、 正常運行， 保證人員及財產(chǎn)安全，

6、對無法 保證正常運行，又無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢 , 并制定以下制度：報廢的標準：a、不能安全正常運行，存在事故隱患；b、修復(fù)成本 較高，使用價值不高；c、無修復(fù)價值的設(shè)備。設(shè)備報廢應(yīng)由工程部主管如實匯報設(shè)備運行使用情況，詳細 說明報廢的原因等，并向部門經(jīng)理提出報廢申請。部門經(jīng)理在接到申請后，及時了解、檢查設(shè)備運行管理等相 關(guān)情況，對運行管理人員進行核實，并做出是否報廢及報廢原因的 鑒定。得到報廢許可后，應(yīng)填寫報廢單，由部門經(jīng)理簽字后，經(jīng)公 司總經(jīng)理批準后實施。需報廢設(shè)備在未獲報廢批準、實施前，應(yīng)懸掛“待報廢”標 識。報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所， 未撤離前應(yīng)懸掛“報 廢”標識。工程部應(yīng)

7、將批準的報廢審批表報公司財務(wù)或其他主管部門電器設(shè)備管理制度一高低壓電房管理制度 為貫徹“安全用電”的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，特制 定本制度：負責(zé)供電運作和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員 必須熟悉電器設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。配電房建立 24 小時運行值班制度， 對配電裝置及高壓室進行 巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報管理處和園區(qū)主管。配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班 電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認真 執(zhí)行交接班制度。供電線路嚴禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂接線路，在供電高 峰時，應(yīng)按負荷的需求，有計劃地切換變壓

8、器。停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知，恢復(fù)送電時在確認供電線 路正常，電器設(shè)備完好后方可送電。配電房內(nèi)設(shè)備及線路變改， 要經(jīng)公司工程部同意， 重大變更， 要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準。配電房內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，注 意防止小動物進入，無關(guān)人員禁止進入，外來人員須經(jīng)管理處辦公 室及公司許可方可進入，并做好外來人員登記工作。加強日常維護、檢修，保證配電房內(nèi)公共照明、顯示燈等設(shè) 備完好。市電停電時，值班人員應(yīng)立即檢查，同時與供電部門取得聯(lián) 系。運行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若 不成功則不能再送，并報告工程班長查明原因，排除故障后才能送 電。系統(tǒng)和設(shè)備在運行或檢修時，應(yīng)掛上

9、相應(yīng)警示牌嚴防誤操 作。保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。二設(shè)備房值班制度 為了規(guī)范設(shè)備房的安全管理，特制定設(shè)備值班制度如下：值班人員要按部門規(guī)定的值班方式和時間表進行值班，如需 要改應(yīng)由部門經(jīng)理批準。值班人員嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，不遲到早退不擅自離崗， 在值班時間內(nèi)應(yīng)堅守工作崗位。 如需離開時要經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準， 同時應(yīng)有代班人員替值班。值班人員應(yīng)了解和熟悉系統(tǒng)設(shè)備情況，隨時檢查和處理異常 狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、記錄，不得做與運行無關(guān)的事情。值班人員除維護設(shè)備、巡視設(shè)備和相關(guān)設(shè)備操作外不得隨意 離開控制室。在值班時間內(nèi)不準會客，非值班人員不得隨意進出設(shè)備房， 如遇特殊情況須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，經(jīng)批準進

10、入人員一律登記備查，記錄 其進入時間、姓名、單位。值班人員在班前和班中嚴禁飲酒。接班時提前到達工作崗位 做好準備工作，若接班員未按時接班，交班員應(yīng)堅守崗位并向上級 匯報，以做好工作安排。交接班時盡量避免倒閘操作和許可工作，在交接過程中發(fā)生 事故或異常，原則上由交班人員負責(zé)處理，但接班人員應(yīng)積極協(xié)助 處理，事故完畢或告一段落方可進行交接班。認真做好清潔工作，保持設(shè)備房的衛(wèi)生整潔。認真填寫值班記錄，做到交接兩清并簽字確認。 三水泵房設(shè)備管理制度為了保證水泵房設(shè)備的正常使用，特制定以下管理制度。小區(qū)水泵房為小區(qū)主要設(shè)備房之一，應(yīng)有專人負責(zé)。水泵房應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，做到每日清掃，保持空氣流通，禁 止吸煙

11、。水泵房內(nèi)設(shè)各種管道、閥門、焊口、接頭等應(yīng)做到不滲、不 漏、不銹，做好維修和保養(yǎng)工作。水泵房的門、窗和各原預(yù)留洞口應(yīng)加紗鐵網(wǎng)以避免各種小動 物進入水泵房。每天應(yīng)對水泵房進行巡邏， 檢查水泵的運行情況， 有無異聲、 異味，溫升、電流變化、壓力運行、檢查供電設(shè)備和供電箱等是否 運行正常。泵房的排水系統(tǒng)應(yīng)保證正常運行，保證水泵房的安全、 可靠。水泵房嚴禁非工作人員隨意進入，外人進入須持副經(jīng)理級以 上人員批示方可進入。做好水泵房的日檢、周檢、季檢和年檢工作，并做好詳細維 修記錄。生活飲用水箱蓋必須加鎖、鑰匙并由工程部保管。水箱內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，不得有雜物和懸浮物，并定期進行 清理、消毒，清洗人員必須是

12、專業(yè)人員，持有健康證和專業(yè)證書。10水箱的透氣管和泄水、 溢水管應(yīng)加鐵網(wǎng)， 避免小動物爬入水 箱內(nèi)。水箱蓋平時應(yīng)蓋好加鎖，鑰匙由專人負責(zé)保管。11 水箱內(nèi)浮球應(yīng)定期檢查， 避免浮球失靈造成事故， 水箱無水 安全系統(tǒng)應(yīng)給予試驗調(diào)試，消毒柜應(yīng)正常使用并定期檢查和更換燈 管。生活水泵應(yīng)每星期輪換一次、接觸器主開關(guān)每月檢查一次。起動后檢查壓力是否達到設(shè)定壓力，電流是否在常規(guī)狀態(tài)， 泵體是否平穩(wěn)運行，噪音是否過大，電機是否過熱等現(xiàn)象。查看在壓力達到設(shè)定壓力時水泵工作數(shù)據(jù)是否正常。嚴禁在出水閥未開啟時水泵長時間運行。泵房每周打掃一次、泵及管道每月稽查一次。 四二次供水水箱衛(wèi)生管理制度 依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，制

13、定水箱間衛(wèi)生管理制度如下：從事供水、管水人員和飲用水箱清洗、消毒等衛(wèi)生維護工作 人員都必須遵守本制度。管水員和從事水箱設(shè)施的清洗、消毒等衛(wèi)生維護工作人員， 要按規(guī)定進行健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，持證上崗。二次供水箱、蓋、門必須上鎖，鑰匙由專人負責(zé)保管，不得 隨便打開，避免落入灰塵，掉進雜物，污染水質(zhì)。二次供水蓄水箱需定期清洗、消毒，并對水質(zhì)進行檢驗，及 時發(fā)現(xiàn)和消除污染隱患，確保業(yè)主（居民）飲水衛(wèi)生。專人負責(zé)巡視并做好檢查。二次供水箱使用衛(wèi)生合格許可證必須貼上墻以便檢查，定期 檢查。水箱透氣管和泄水、溢水管口應(yīng)加蓋鐵篩網(wǎng)，避免小動物、 害蟲爬入水箱內(nèi)。嚴禁非工作人員進入，外人進入須持經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)

14、批示方可 進入。水箱內(nèi)不得有漂浮物、并定期進行清洗、消毒做好二次供水水箱的日檢、 周檢、月檢和年檢工作， 并做好 詳細的維修保養(yǎng)記錄。五排水系統(tǒng)管理制度雨水管道、雨箅子、集水坑池等設(shè)施，應(yīng)定期安排人員進行 檢查及清掏。在每年的雨季前后，應(yīng)著重對物業(yè)管理公司所管轄范圍內(nèi)的 管網(wǎng)進行檢查。在遇雨季或暴雨時，須著重巡視園區(qū)的排水情況，并視情況 及時處理，如遇無法處理的問題須及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；生活污水管道、污水井等排污設(shè)備須定期巡視，發(fā)現(xiàn)有堵塞 情況時，應(yīng)立即著手進行清掏。園區(qū)化糞池、集水坑等設(shè)施應(yīng)定期進行清掏，外單位承包的 項目在清掏作業(yè)時應(yīng)做好監(jiān)督工作，確保清掏的質(zhì)量。園區(qū)空調(diào)冷凝水管道、 管口等

15、和下水口在夏季使用期間 , 應(yīng)經(jīng) 常對其進行巡查，發(fā)現(xiàn)積水、堵塞等問題時應(yīng)及時通知住戶后組織 人員處理。對排水系統(tǒng)重點部位如屋面、集水坑、設(shè)備房等，應(yīng)安排專 人負責(zé)并監(jiān)督落實，確保重點部位的排水正常。六電梯管理制度 電梯機房管理制度電梯機房應(yīng)做到隨時上鎖， 門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員保管。機房應(yīng)通風(fēng)良好，照明滿足要求，門窗關(guān)閉靈活，任何 季節(jié)機房內(nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏 5 度40 度之間。機房內(nèi)應(yīng)保持干凈、整潔，嚴禁存放易燃易爆或危險物 品，不準堆放其他雜物。機房內(nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好，在 有效期內(nèi)。電梯機房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生。閑雜人員不準進入機房，若因工作需要確定進入時，須 經(jīng)主管人

16、員批準，并在專業(yè)人員陪同下進入機房。未取得特種設(shè)備操作證人員，不得隨意動用，操作 電梯設(shè)備。由專業(yè)人員依據(jù)安全操作規(guī)程規(guī)定，保持機房內(nèi)設(shè) 備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。保證電梯的正 常運行。電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應(yīng)在基站掛出告 示牌。電梯轎廂管理制度 為了規(guī)范電梯轎廂的管理， 保障電梯的正常運行， 特制 定如下制度：乘梯時，須等電梯開門到位后方可出入電梯。禁止站在電梯門中間或用手擋住電梯，等待其他人或裝 卸貨物。乘梯時，禁止靠住轎廂門，禁止在轎廂內(nèi)打鬧。禁止拍打、撞擊、破壞電梯的操作按鈕和設(shè)施。當(dāng)乘梯被困時，切勿驚慌，不要自扒轎門或自行解救， 請按操縱盤左上角的黃色報警

17、按鈕，維修人員將及時到達，對 您實施解救。學(xué)齡前兒童及其他無民事行為能力的人搭乘電梯時，必 須有成人陪同。禁止在轎廂內(nèi)隨地吐痰，亂丟垃圾，如你需要裝運貨物， 請告知門口保安協(xié)助您操縱電梯。禁止裝運易燃易爆等危險物品，超大超長物品。當(dāng)電梯載重超過額定載量時， 電梯蜂鳴器發(fā)出鳴響信號， 電梯不能自動關(guān)門，說明此時電梯超載，當(dāng)超載物品去除后， 電梯恢復(fù)正常運行狀態(tài)。七消防管理制度 消防泵房管理制度 為了保證消防泵房的正常運行，特制訂如下管理制度：每周檢查一次，定期做好保養(yǎng)工作。各種消防開關(guān)和閥門應(yīng)在自動運行狀態(tài)。消防水箱應(yīng)保持滿水狀態(tài)。4每個月對泵房各類閥門進行檢修并進行加油和試驗工 作；每個月應(yīng)手

18、動，自動啟動消防主泵，并運行數(shù)分鐘后停止。5 在運行前應(yīng)手動盤動連軸器檢查是否被卡住。6啟動電機前應(yīng)檢查電機的絕緣電阻是否在 2MQ以上手動泄水，水力警鈴應(yīng)正常報警，自動補水系統(tǒng)正常 啟動補水定壓。電柜內(nèi)接線應(yīng)每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理或上報。通知消控室啟動主泵和停止，消控中心應(yīng)能控制。做好檢查保養(yǎng)記錄。消防風(fēng)機房管理制度 為了保證消防風(fēng)機房的正常運行，特制訂如下制度：消防控制柜上各種指示燈應(yīng)正常。柜內(nèi)設(shè)備和電壓應(yīng)正常。3用搖表測量風(fēng)機絕緣應(yīng)在2MQ以上。手動啟動風(fēng)機，啟動應(yīng)無異響。通知消控中心啟動和停止，應(yīng)能正常啟動停止。做好風(fēng)機房衛(wèi)生工作。每次運行應(yīng)在 10分鐘以上。每月啟動風(fēng)房設(shè)備一次。

19、各種開關(guān)應(yīng)在自動狀態(tài)。做好檢修記錄工作。設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)定為規(guī)范小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，特制訂如下規(guī)定：堅持經(jīng)濟、合理、安全、適用的原則， 在保證使用功能和正常運作的前提下， 注意節(jié)約維修材料。符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，符合各項維修項目的標準，以為業(yè) 主提供方便為原則。工程部定期巡視檢查房屋主體結(jié)構(gòu)的使用。蓄水池、噴水設(shè)施應(yīng)完好，無滲、滴水現(xiàn)象、內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象， 各檢查口有 蓋且密封上鎖。維護人員每月檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時修 復(fù)，每年清洗一次蓄水池。設(shè)備維護保養(yǎng)是指對維持設(shè)備精度性能而進行的清掃、檢查、潤滑、緊固及調(diào)整工作，設(shè)備維護保養(yǎng)工作的原則是以預(yù)防為主、維修與計劃檢修為輔的原則，

20、設(shè)備的維護保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命，保證設(shè)備正常 運轉(zhuǎn)的重要手段。設(shè)備保養(yǎng)的主要內(nèi)容是： “整齊、清潔、潤滑、安全， ”即通常所說的 “四項要求”，包括：整齊：工具工件附件放置整齊， 安全防范裝置齊全， 線路，管道 完整。清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔， 各滑動面，絲桿、光桿等處油污、 無碰傷， 各部位不漏油、漏氣、漏水、漏電、房內(nèi)垃圾清掃干凈。潤滑：按時加油、換油、油質(zhì)符合要求，油壺、油槍等齊全。安全：實行遵守操作規(guī)程，防止事故隱患。設(shè)備保養(yǎng)實行三級保養(yǎng)制：日常保養(yǎng)：日常保養(yǎng)的內(nèi)容是清洗清潔、 潤滑和緊固易松動的螺 絲，檢查部件完整，日常保養(yǎng)的項目大多數(shù)在設(shè)備外部，由設(shè) 備班組負責(zé)。一級保養(yǎng)：以設(shè)備班為主，維

21、修工人配合指導(dǎo)。 一級保養(yǎng)的內(nèi)容 包括：根據(jù)設(shè)備使用情況，進行部分零件的拆卸、清洗、修復(fù)；對設(shè)備的各個配件間隙進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；清除設(shè)備表面的黃袍及油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，適當(dāng)加潤滑油、潤滑油脂；清掃電器箱 、電動機。電器裝置固定整齊，安全防護裝置牢固。二級保養(yǎng)：以檢修為主，工程維修人配合協(xié)助，半年保養(yǎng)一次。 二級保養(yǎng)的內(nèi)容包括：根據(jù)設(shè)備的使用情況，對設(shè)備進行部分解體檢查，清洗。對各主軸箱、變速轉(zhuǎn)動箱、進行清洗并換油。修復(fù)或更換易損件。檢查電器箱，修整線路，清洗電動機。檢查調(diào)整修復(fù)精度，校正水平。設(shè)備的維修保養(yǎng)要求做到“三好四會” ，即管好、用好、修好設(shè)備， 會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障

22、。供電設(shè)備的安全管理規(guī)范安全操作注意事項操作高壓設(shè)備設(shè)施， 必須帶絕緣手套、 著棉工作服、 使用絕緣操 作桿。操作低壓設(shè)備設(shè)施時， 必須穿絕緣鞋、 戴棉紗手套、 避免正向面 對操作設(shè)備。嚴禁帶電工作，緊急情況需帶電作業(yè)時，需具備如下條件：有監(jiān)護人；工作場地空間足夠，光線足夠；所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電 工膠布等）；工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因并排除故障后， 再行恢復(fù)供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。電流互感器不得開路、 電壓互感器不得短路、 不得用搖表測量帶 電體的絕緣電阻。變配電房拉、合閘時，應(yīng)

23、一人執(zhí)行一人監(jiān)護。2）供配電設(shè)備設(shè)施操作配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：拉開各低壓出線開關(guān)；拉開低壓總開關(guān)；拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)：拉開發(fā)電機配電柜總開關(guān)；關(guān)掉發(fā)電機控制電源。配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；合上低壓總開關(guān)；合上各低壓出線開關(guān)。自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：合上發(fā)電機控制電源；合上發(fā)電機配電柜總開關(guān)。在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：拉開高、低壓兩側(cè)電源；驗電，確認無電；兩側(cè)分別掛三相短路接地線；高安全圍欄，掛上“有人工作，禁止合閘 ”標示于高、低壓開關(guān)處。在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：拉開開關(guān)、有明顯的斷開點；驗電，確認無電；掛三相短路接

24、地線；設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在 6cm以下者）;掛上“有人工作，禁止合閘 ”標示牌于停電開關(guān)處；站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。異常情況的處置觸電急救： 在物業(yè)管理公司的轄區(qū)內(nèi)， 發(fā)現(xiàn)有人觸電時， 當(dāng)班電 工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是：人體觸電較重時會失去知覺， 往往不能自行脫離電源。 救護人員 應(yīng)根據(jù)觸電場合和觸電電壓的不同，采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離 電源。低壓觸電時，應(yīng)首先拉開電源開關(guān)，離開關(guān)太遠的用絕緣的 桿棒把電線挑開，脫離電源要快，必須爭分奪秒，觸電時間越短救 活機率越高；若離配電室較遠，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫 使高壓短路器的自動保護裝置跳閘自動切斷

25、電源。 但拋擲金屬物時， 救護人員應(yīng)注意自身的安全?，F(xiàn)場搶救。觸電人員脫離電源后，應(yīng)根據(jù)傷勢情況作如下處理： 觸電者尚未失去知覺時，應(yīng)使其保持安靜， 并立即請醫(yī)生進行救護， 密切觀察癥狀變化；若觸電者失去知覺，但有呼吸心跳，應(yīng)使其安 靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢；若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn) 象，應(yīng)進行人工呼吸并及時送醫(yī)院診治；若觸電者呼吸和心跳都停 止時，注意不能視為死亡，應(yīng)立即對其進行人工呼吸，直到觸電者 呼吸正常或者醫(yī)生趕到為止。變配電室發(fā)生火災(zāi)時的處置： 當(dāng)變配電室發(fā)生火災(zāi)時， 當(dāng)班人員 應(yīng)立即切斷電源，使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打 火警電話 119 報警，注意講清地點

26、、失火對象，爭取在最短的時間內(nèi) 得到有效的撲救。變配電室被水浸時的處理： 變配電室遭水浸時， 應(yīng)根據(jù)進水的多 少進行處理，一般應(yīng)先拉開電源開關(guān)，同時盡力阻止進水，當(dāng)漏水堵 住后，立即排水并進行電器設(shè)備除濕處理。當(dāng)確認濕氣已除，絕緣電 阻達到規(guī)定值時，可開機試運行。判斷無異常情況后才能投入正常運 行。供電設(shè)備的檔案管理：為掌握供電設(shè)備的過去，以便正確使用供電 設(shè)備，對供電設(shè)備應(yīng)建立檔案進行管理。一般住宅區(qū)或高層樓宇以每幢 樓為單位建立檔案，其內(nèi)容主要有：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖 等圖紙；使用電壓、頻率、功率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)； 運行記錄、 維修記錄、巡視記錄及大修后的試驗報告等各項記錄，

27、這些 資料由公司工程部供電設(shè)備管理員負責(zé)保管， 運行記錄、巡視記錄 由值班電工每周上報供電設(shè)備管理員一次， 維修記錄 及大修后的 試 驗報告則在設(shè)備修理、試驗完成后由值班電工及時上報供電設(shè)備管理 員。1.1.1.2 將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)范高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及 部分外部附件、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班電工負責(zé)。變壓器維修保養(yǎng)外委托維修保養(yǎng)：每年冬季供暖前委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所 有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值 班電工負責(zé)監(jiān)督進行，并將結(jié)果記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記 錄表內(nèi)。外

28、部維修保養(yǎng)： 每年的春季供暖后、 冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)所有變 壓器外部進行一次清潔保養(yǎng)：測定變壓器線圈的絕緣電阻， 如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值 下降30%- 50%寸，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不 合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格絕緣油后，如果變壓器的絕緣 電阻還低于120m則應(yīng)對變壓器線圈進行處理(外委完成)；清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；擰緊變壓器引出線的接頭， 如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡， 應(yīng)進行 整修處理并重新接好；變壓器油位處于顯示器下限時， 應(yīng)補同型號絕緣油， 并清除油枕 阿中的水和污垢；檢查變壓器的接地線是否良好， 地線是否被腐蝕， 腐蝕嚴重

29、時應(yīng) 更換地線。高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年冬季供暖前委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有 高壓開關(guān)柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由班長、主管負責(zé)監(jiān)督進行并 記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的春季供暖后、冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)的 所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵， 然后用干的干凈抹布擦拭。熔斷器的維修保養(yǎng)：新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；檢查熔體與保險座是否接觸良好， 接觸部分是否有燒傷痕跡， 如 有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。交流接觸器維修保養(yǎng)：清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相同的污垢；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周

30、的污物， 但不能修銼觸頭， 燒蝕嚴重不能正 常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯表面的油污及臟物；擰緊所有緊固件。自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 0.5MQ,否則應(yīng)進行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。電容器維修保養(yǎng)：清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；檢查接頭處， 接地線是否有松脫或銹蝕， 如有則應(yīng)進行除銹處理并擰緊；檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相， 如是則更換電容。熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過

31、熱痕跡或燒傷， 如有則整修處 理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MQ，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒， 如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；斷路器（自動空氣開關(guān)） 在閉合和斷開過程中， 其可動部分與滅 弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時， 應(yīng)將其清除， 但不能銼， 只 能輕輕擦拭；檢查手動（ 3 次）、電動（ 3 次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查分離脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查接頭處有無過熱或燒傷

32、痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；檢查接地線有無松動或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。二次回路維修保養(yǎng)：號碼管是否清晰或掉落，如有則補上新號碼管；接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。主回路維修保養(yǎng)：標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。配電、照明設(shè)備、防雷與安全用電設(shè)施的維護1）配電盤每年夏季和冬季用電高峰前停電檢修兩次，具體要求如下：要對配電柜 （盤）進行清掃， 使各部位清潔無塵。 搖測絕緣電阻 符合以下要求：低壓配電裝置的母線絕緣電阻值不低于 100MQ。開關(guān)、刀閘、接觸器、互感器等電器的絕緣電阻值不低于 10MQo二次線

33、路對地的絕緣電阻值不低于 2MQ。檢查低壓控制電器的額定容量， 導(dǎo)線的截面、電器保護元件的整 定值應(yīng)與實際負荷相適應(yīng)。保證元件齊無燒灼現(xiàn)象。檢查配電裝置前、后設(shè)置的固定照明應(yīng)完好， 操作維護通道暢通， 無堆積雜物，保持周圍環(huán)境衛(wèi)生。對帶負荷分開的低壓刀閘， （無填充式熔斷器）每半年應(yīng)對觸頭 進行一次檢查和緊固，刀口處涂少量凡士林油。檢查空氣開關(guān)與交流接觸器的動、 靜觸頭壓力應(yīng)適中， 無嚴重?zé)?蝕。觸頭磨損達原厚度的五分之一或燒蝕嚴重時應(yīng)更換，滅弧罩損壞 或丟失及時修復(fù)。對低壓電源自投系統(tǒng)及自備發(fā)電設(shè)備的配電裝置，應(yīng)做傳動試 驗，聯(lián)鎖裝置應(yīng)動作可靠，嚴防反送電源事故發(fā)生。檢查鐵殼開關(guān)刀處有無燒蝕

34、， 機械閉鎖是否可靠， 速斷彈簧有無 銹蝕變形。在高峰負荷時異常天氣或發(fā)生事故后應(yīng)進行特殊檢查：處于高負荷時， 應(yīng)檢查電氣設(shè)備是否過荷運行， 各連接處是否過熱。雨雷后應(yīng)檢查配電室是否漏雨、 是否進水， 電線、電纜溝內(nèi)是否 有積水，瓷絕緣有無閃、放電現(xiàn)象。設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)重點檢查熔斷器及各種保護設(shè)備的動作情 況，以及事故范圍內(nèi)的設(shè)備有無損壞或燒毀等情況。2）電動機和熱繼電氣的維護：房屋設(shè)備中，如高壓供水系統(tǒng)的水泵、 高層消防系統(tǒng)的消防泵、人防送風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)機等，都是以三相異步電動 機為動力（電梯設(shè)備除外） 。因此做好電動機的維護，是保證以上設(shè)備 正常運行的關(guān)鍵。其維護要求：設(shè)備的管理部門要有專業(yè)

35、管理人員全面的管理。 制定運行管理規(guī) 定、守則、崗位責(zé)任制等一系列制度。每臺設(shè)備規(guī)定專業(yè)維修人員負 責(zé)，嚴格按制度和維護規(guī)程進行嚴格管理。對于水泵、消防泵、風(fēng)機等設(shè)備的電動機維護周期和要求是：供水系統(tǒng)的水泵， 工作頻繁， 除平時巡視檢修外， 每半年要對電 動機進行一次小修，一年進行一次大修，有備用泵的系統(tǒng)，備用泵 要處于完好狀態(tài)，定期交替運行，維護周期。消防泵和風(fēng)機屬長期備用設(shè)備， 也要加強維護， 使設(shè)備始終處于 完好狀態(tài)。對此應(yīng)保證每年至少進行兩次檢修。檢修期一般安排在 “五一”和“十一”前為宜。大修周期可適當(dāng)延長。電動機的小修是指按時填充軸承潤滑油、清除外部灰塵和油垢、 擰緊各部位螺絲（栓

36、） 、緊固保護線及接線端、遙測定子繞組的絕緣 電阻等項目。同時，檢查和清掃起動和控制設(shè)備。電動機大修除小修的項目外， 還要解體檢修， 清除電動機定子和 轉(zhuǎn)子內(nèi)的油垢、檢查轉(zhuǎn)子有無斷排、檢查和遙測定子繞組的絕緣、 清洗軸承檢查并填棄潤滑油脂等。電動組裝完畢應(yīng)刷防銹漆。對電動的自動控制系統(tǒng)每年進行一次全面檢修、 調(diào)整及試驗。 尤 其對保護裝置、起動裝置及連鎖裝置要認真檢修和調(diào)試。采用接地保 護的設(shè)備要遙測接地的電阻值。每次檢修、小修、大修后將有關(guān)檢測 記錄整理存檔，妥善保存。3）熱繼電器的使用和維護：熱繼電器是電動機的保護器件。造價低、 結(jié)構(gòu)簡單、接線方便、調(diào)整簡便，使用于長期工作或間斷工作的異步

37、電 動機的超負荷保護，它能保證電動機的正常起動和運轉(zhuǎn)，并能最大限度 的發(fā)揮電動機的過負載能力。熱繼電器使用：由于熱繼電器能使用于長期或間斷工作的一般交 流電動機的過載保護，帶有斷相保護裝置的熱繼電器，并能在三相電 動機一相斷線時起保護作用。具有自動及手復(fù)位兩種功能。當(dāng)調(diào)整為 自動復(fù)位時可在 5 分鐘內(nèi)復(fù)位，而調(diào)整為手動復(fù)位時，則在 2 分鐘后 按動復(fù)位按鈕使其復(fù)位。熱繼電器的維護：由于熱繼電器能夠?qū)﹄妱訖C及電器設(shè)備起到保 護作用，因此不能忽視對熱繼電器的維護。維護要點如下：對于熱繼電器每年要不少于兩次檢修。 應(yīng)保證接線牢固， 接點清 潔無燒蝕 , 脫扣和復(fù)位機件靈活可靠，防塵蓋齊全。由于熱繼電

38、器工作環(huán)境直接關(guān)系熱元件的靈敏度， 因此在檢修時 必須注意環(huán)境溫度的變化。熱繼電器環(huán)境溫度與保護設(shè)備環(huán)境溫度 相差不超過1525度，若環(huán)境溫度高于此溫度又無法解決時可選擇 大一號熱元件，反之可適當(dāng)選擇小一號熱元件。檢查與熱繼電器連接的導(dǎo)線截面應(yīng)滿足負荷要求，無發(fā)熱現(xiàn)象。 因為由于導(dǎo)線產(chǎn)生額外的發(fā)熱量影響熱元件的正確動作，如有發(fā)熱現(xiàn)象應(yīng)檢查處理。更新保護設(shè)備時要注意熱繼電器的配合情況， 要根據(jù)新設(shè)備調(diào)整 或選擇合適的熱繼電器，使其發(fā)揮保護作用。當(dāng)更換新熱繼電器時， 要盡量選擇帶斷相保護新型產(chǎn)品， 安裝后 要正確設(shè)定整定電源。照明燈具的維護：對于住宅使用的照明燈具一般多采用懸吊式、吸 頂式、壁掛式

39、和移動式等四種。隨著建樓層高低以及裝飾的需要，吸頂 式和壁掛是較為普遍。線路安裝不論采取什么敷設(shè)方式均必須符合安裝規(guī)范的要求， 維 修方便，確保業(yè)主用電安全。管理單位建立健全維修管理制度和責(zé)任制， 各級人員必須嚴格執(zhí) 行。電氣維修人員每年定期對管理的照明線路、樓內(nèi)分電盤、閘具、 零線端子、熔絲等進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。電氣維修人員應(yīng)每年雨季前對所管樓的三相四線制供電線路的 進戶線的接頭進行認真檢查，以防工作零線接觸不良造成因負載不平 衡，電壓增高而燒毀家用電器的事故發(fā)生。業(yè)主更換燈具或裝飾房屋， 不得隨意拆改線路。 如須更改電路必 須征求房管單位同意，并按專業(yè)安裝規(guī)程施工。業(yè)主更換照明燈具

40、或添加電器時應(yīng)考慮用電量是否允許， 同時考慮燈具的重量。業(yè)主若發(fā)現(xiàn)線路或設(shè)備供電不正常時應(yīng)及時斷開電源， 同時通知房管部單位，由電氣維修人員進行處理。防雷接地檢查避雷針、 避雷線， 避雷帶及引下線有否銹蝕， 如有要及時除 銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達 30%以上的必須更換。用小錘輕敲引下線的導(dǎo)電接觸部件， 檢查接觸是否良好， 焊點連 接有否脫焊，有問題要及時解決。檢查接地引線和接地裝置是否正常， 接地螺母是否牢固可靠， 如 發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。每年雨季來臨前，用接地電阻儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻(RW10Q)。避雷系統(tǒng)有銹蝕，刷銀粉漆，每季度保養(yǎng) 1 次。導(dǎo)電接觸部件，焊點，

41、每季度保養(yǎng) 1 次。接地電阻測試，每年保養(yǎng) 1 次。將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。小區(qū)供電緊急情況處理預(yù)案對于突發(fā)性停電， 管理處應(yīng)組織工程人員立即趕到現(xiàn)場， 同時將 事故第一時間內(nèi)告知相關(guān)部門負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。若為事故性停電， 應(yīng)迅速組織人員排除故障， 恢復(fù)供電并向業(yè)主 及時做好解釋工作。若為市政緊急停電，應(yīng)組織人員先行檢查各相關(guān)機房及設(shè)備房的 運行狀態(tài)， 包括電梯、 電梯機房、 鍋爐房、 水泵房、配電間等， 如遇電梯困人故障應(yīng)第一時間通知電梯維修人員趕赴現(xiàn)場進 行搶救。組織人員分別到電梯機房、 鍋爐房、水泵房、 配電間、 派接室等 將高、低壓開關(guān)斷開；協(xié)調(diào)相關(guān)電力調(diào)度機構(gòu)、 電力管制部門

42、、 電力控制中心對故障進 行故障分析及追查， 協(xié)助相關(guān)管理部門對故障部位進行維修直 至故障解決；待故障維修完畢后組織人員將高、低各部位開關(guān)按順序送上；遇有威脅設(shè)備和人身安全的緊急停電， 應(yīng)立即斷開有關(guān)開關(guān)， 修 復(fù)后恢復(fù)電供應(yīng)，事后要向業(yè)主做好解釋工作。如遇觸電事故， 應(yīng)立即組織人員將事故點的電源切斷， 并第一時 間內(nèi)聯(lián)系醫(yī)院或市搶救中心對事故人進行搶救， 確保事故人的 生命安全，爾后對事故現(xiàn)場進行故障檢查，將故障及隱患部位 進行徹底整改；做好相關(guān)事故的故障原因、 處理人員、 相關(guān)部門等資料記錄， 以 備有案可查。1.2 給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運行管理操作規(guī)范1）設(shè)備操作 啟動水

43、泵（潛水泵）前的檢查。檢查水泵（潛水泵）進、出閘閥是否已打開，如未打開則擰開 閘閥。排除水泵機組真空筒里的空氣（若有） 。檢查電壓表、信號燈指示情況。手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。 啟動水泵（潛水泵） 。合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于 “手動”位置。按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。如果一次不能啟動成功，可以再試啟動，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果三次都未能啟動成功，則應(yīng)停下來查找原因，排除故障后才能 再啟動。啟動成功后，讓其運行5分鐘。觀察運行電流，聽有無異常聲 響，聞有無異常氣味，檢查排水是否正常。確認一切正常后，按下水泵（潛水泵） “停止”按鈕，水泵

44、（潛 水泵）停止。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。停止水泵（潛水泵）將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運行。拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要） 。關(guān)水泵（潛水泵）進、出水閘閥（如果需要） 。檢查有無不正常情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。2）運行管理 巡視監(jiān)控水泵房管理員應(yīng)每兩小時巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機房、 水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、 雨水井。巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：水泵房有無異常聲響或大的振動；電機、控制柜有無異常氣味；電機溫變是否正常 （應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；電壓表、電流表指示是否正常， 控

45、制柜上信號燈顯示是否正 確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；機械水壓表與PC上顯示壓力是否大致相符， 是否滿足供水 壓力要求；水池、水箱水位是否正常；閘閥、法蘭連結(jié)處是否漏水，水泵是否漏水成線；主供水管上閘閥井蓋、 井裙是否完好， 閘閥是否漏水， 標識是否清晰；止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；臨時接駁用水情況；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。水泵房管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排設(shè)備設(shè)施有不正常情 況時，應(yīng)及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時詳細地 匯報給工程部班長或主管，請求協(xié)助解決。 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理A. 主供水管爆裂的處置：立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；

46、如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量 泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；立即通知客服部及工程部主管。 工程部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進 行搶修；客服部負責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；在工程部班長或工程部主管的組織下， 盡快挖出所爆部位水管；供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水泵房管理員開水試壓 （用正常供水壓力試壓） ，看有無漏水或松動現(xiàn)象；確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。B. 水泵房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處 置。水泵房發(fā)生水浸時的處理；視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知主管，同時盡力阻滯進水；堵住漏

47、水后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理。 如用干的 抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；確認濕水已消除、 各絕緣電阻符合要求后， 開機試運行； 如 無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。交接班要求A. 接班人員應(yīng)準時接班。B. 接班人員應(yīng)認真聽取交班人交代，并查看給排水設(shè)備設(shè)施運 行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在給排水設(shè)備設(shè) 施運行日記上簽名。有下列情況之一者不準交班：上一班運行情況未交代清楚；記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；水泵房不干凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交班時發(fā)生故障， 此時應(yīng)由交班人負責(zé)處 理，接班人協(xié)助進行水泵房管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的

48、運行數(shù)據(jù)及運行狀況完 整、規(guī)范地記錄在記錄本上，于每月的規(guī)定時間前由班長將上一個月 的記錄整理成冊后工程部存檔，保存期為二年。2.2.1.2 將工作相關(guān)內(nèi)容、資料進行記錄并整理歸檔。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)操作規(guī)范2.2.2.1 目的：規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作 , 確保給排水設(shè)備設(shè)施各項 性能完好。適用范圍：適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施 （含消防 供水機組）的維修保養(yǎng)。職責(zé)：1）工程部經(jīng)理負責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并檢 查該計劃的執(zhí)行情況。2）工程部主管負責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃 并組織，監(jiān)督該計劃的實施。3）班長/ 管理員具體負責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修

49、保養(yǎng)。4）客服部負責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況程序要點：1）給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的冬季供暖之前，工程部主管組織班長 / 管理員一起研究， 制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并上報公司審批。 制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃的原則：A. 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；B. 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患） ；合理的時間（避開節(jié)假日，特殊活動日等） 。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：A. 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；B. 備品，備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間；預(yù)計費用。2）水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按、給排水 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃、進行。小區(qū)內(nèi)主

50、供水管（ DN100 以上加壓 管）爆裂，主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內(nèi)變頻器，PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外施工單位完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負責(zé)。3）水泵機組維修保養(yǎng) 水泵房管理員每年的春季供暖后、冬季供暖前對小區(qū)內(nèi)所有水 泵機組進行一次清潔，保養(yǎng)。A. 電動機維修保養(yǎng)：用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 0.5M Q以上, 否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；檢查電動機軸承有無阻滯或異響 ,如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象 , 如有則應(yīng)修整處理；清潔電動機外殼；檢查電動機是否脫漆嚴重 , 如有脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落 層油漆后重新油漆。B. 水泵維修保養(yǎng) :檢查水泵軸承是否靈活 , 如有阻滯現(xiàn)象 , 則應(yīng)加注潤滑油 ; 如 有異常摩擦聲響 , 則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；轉(zhuǎn)動水泵軸 , 如果有卡住 , 碰撞現(xiàn)象 , 則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉 輪; 如果軸鍵槽損壞嚴重 , 則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；檢查壓盤根處是否漏水成線 , 如果則應(yīng)加壓盤根；清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴重 , 則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆 , 重新刷