上海新華路某住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、.PAGE ：.； 企劃篇營(yíng)銷謀劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋，美麗卻不可捉摸。我們以為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持謀劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播謀劃更要以產(chǎn)品為根底。目錄：企劃篇企劃思緒企劃緣起品牌戰(zhàn)略思索建議區(qū)域消費(fèi)者心思權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析目的客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析推行案名的緣起推行中心概念廣告總精神上海某住宅工程企劃思緒、賣點(diǎn)搜集及提煉流程圖建材篇導(dǎo)視戰(zhàn)略篇售樓處戰(zhàn)略樣板房選擇思緒及戰(zhàn)略樣板區(qū)戰(zhàn)略一、企劃思緒 “上海某住宅工程 企劃緣起思索流程圖品牌戰(zhàn)略企劃緣起企劃思緒目的客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推行中心概念廣告總精神二、企劃緣起上海

2、某住宅工程的營(yíng)銷謀劃操作，目的是經(jīng)過我們的專業(yè)效力為開展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓開展商可以在原有的根底上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望經(jīng)過我們專業(yè)的企劃戰(zhàn)略來協(xié)助 開展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的開展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期任務(wù)為我們今后可以更好地為開展商效力做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊任務(wù)，更希望開展商經(jīng)過“上海某住宅工程這一同點(diǎn)，為今后帶來更加愉快的開展前景。在銷售前所做的一系列預(yù)備任務(wù)，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)錢定位等等對(duì)于今后的銷售起著至關(guān)重要的評(píng)價(jià)作用，而一切一切的前期任務(wù)其最終目的都是為了樓盤在今后的實(shí)踐銷售當(dāng)中可以發(fā)明良好的銷售業(yè)績(jī)。三、品牌戰(zhàn)略思

3、索建議 品牌建立思索緣起目前，隨著上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益猛烈，使得各路房產(chǎn)開展商越來越注重本身品牌的市場(chǎng)效應(yīng)和推行力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的留意；同時(shí)現(xiàn)今購房者的購房行為也正在日趨理性化和明智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望經(jīng)過詳盡專業(yè)的謀劃方式或推行手段來協(xié)助 開展商確立本身籠統(tǒng)在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而經(jīng)過品牌確實(shí)立來促動(dòng)本身工程的銷售力度，并最終到達(dá)開展商預(yù)期的銷售目的。例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，一直堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的籠統(tǒng)。經(jīng)過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且構(gòu)成無

4、形產(chǎn)業(yè)化資本運(yùn)營(yíng)，給公司帶來了豐厚財(cái)富報(bào)答。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程戰(zhàn)略同伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)理念，樹立良好的公司及品牌籠統(tǒng)，發(fā)明了獨(dú)墅苑二期75天100%銷售的銷售佳績(jī).如今已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中構(gòu)成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。二 建議1、整個(gè)“上海某住宅工程地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個(gè)方面的內(nèi)容：開發(fā)商以前的開展歷史及進(jìn)程進(jìn)展整合導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別MI導(dǎo)入企業(yè)的法那么識(shí)別BI導(dǎo)入企業(yè)的籠統(tǒng)識(shí)別VI品牌及開展商的籠統(tǒng)定位根據(jù)開展商的長(zhǎng)久規(guī)劃設(shè)立公司上?？偛苛⒆闵虾７慨a(chǎn)市場(chǎng)，有必要制定長(zhǎng)久的開展規(guī)劃，以便為今后構(gòu)成連動(dòng)開發(fā)建立，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作運(yùn)

5、營(yíng)打下厚實(shí)的市場(chǎng)知名度。關(guān)于品牌的戰(zhàn)略和建議，如開展商需求可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。四、區(qū)域消費(fèi)者心思權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析；我們將三者進(jìn)展結(jié)合對(duì)比分析，經(jīng)過百分百權(quán)重比的方式表現(xiàn)出來。目的是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)展對(duì)比分析，找到目的消費(fèi)者對(duì)待權(quán)艱苦的方面，可在其后的企劃中進(jìn)展提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。新華路區(qū)域消費(fèi)群體心思權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費(fèi)群體

6、心思權(quán)重比分析規(guī)劃25%： 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目的購房者對(duì)社區(qū)規(guī)劃也是很注重。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才干很好地生活。設(shè)計(jì)單位5%： 設(shè)計(jì)是可以利用目的購房者的盲動(dòng)跟隨心思，其對(duì)購房者有一定的影響力；假設(shè)沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過不提。環(huán)境25%： 環(huán)境對(duì)目的購房者的購房心思影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住的溫馨及身體的安康。我們?cè)诖松献髁速u點(diǎn)的分析提煉，經(jīng)過突出小區(qū)綠化的比重新華路上獨(dú)一擁有超越40%綠化率的大型住宅小區(qū)來營(yíng)造一個(gè)目的購房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用；估計(jì)占權(quán)重比的25%。單體設(shè)計(jì)12%： 著重突出外立面的幽雅風(fēng)格，與新華路整個(gè)居

7、住氣氛有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)本人建筑風(fēng)采的立面效果。這方面是引導(dǎo)目的購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè)人的喜好程度。 房型15%： 房型對(duì)于目的購房者來說是很重要的，關(guān)系到居住大小，規(guī)劃合理與否等問題。所以建議開展商根據(jù)市場(chǎng)的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中經(jīng)過房型的優(yōu)勢(shì)來強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)可度。建材7%： 這方面關(guān)系到目的購房者購房后的生活質(zhì)量，可以此來彌補(bǔ)其它的缺乏，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，由于它對(duì)樓盤整體售價(jià)的拉升非常重要。周邊配套5%： 這方面關(guān)系到目的購房者購房后的生活方便問題

8、，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比估計(jì)將占到5%。會(huì)所10%： 根據(jù)對(duì)本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)本身擁有獨(dú)立會(huì)所的寥寥無幾，而本案“2670平方米的會(huì)所將是我們?cè)诮窈蟮匿N售、宣傳推行方面的一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購買激動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)效力，它對(duì)目的購房者也是非常重要的，對(duì)買房后的生活有很大輔助作用。因此，我們?cè)谶@方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望經(jīng)過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對(duì)其進(jìn)展提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。人氣5%： 人氣是售房的根底，只需聚集更多人氣，才干將銷售戰(zhàn)略順利的執(zhí)行。我們的

9、很多事情都是效力與它。但是它是一個(gè)非?？勺兊囊?，因此我們只把它估計(jì)為5%。品牌效應(yīng)3%： 由于目前的目的購房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)懷，而且對(duì)樓盤的開展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。如：萬科他就構(gòu)成了名牌的意味，只需是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐漸積累的成果。我們?cè)诖艘策M(jìn)展了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初步效果。人文環(huán)境15%： 人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤好壞的直接根據(jù)之一，所以我門在這里將它預(yù)定為15%壞的經(jīng)過新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的留意力，但由于各方面緣由的影響，只把它預(yù)定為5%。地理位置25%： 就本區(qū)域而

10、言，本案的整體地理位置并不是很理想，由于地段與地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購買愿望，所以由于位置的要素能夠會(huì)對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利要素，估計(jì)會(huì)是25%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-30%： 周圍的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目的購房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝戰(zhàn)略， 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)展整合， 做到拉升整體售價(jià)。但我們估計(jì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面要素最大，所以將其定為-30%。三分析規(guī)劃：從整個(gè)新華路的建筑規(guī)劃來看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢(shì)分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推行中，媒體宣傳的重點(diǎn)應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃表達(dá)出是本區(qū)域

11、獨(dú)一一個(gè)規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)代時(shí)髦社區(qū)、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢(shì)。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)的綠化，40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推行提升了5%左右的優(yōu)勢(shì)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中70%為市場(chǎng)需求最大的三房式面積略微偏大，需求在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而呵斥總售價(jià)的抬高、另外就是各占15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤如：申亞新華府而言，面積的控制還是較為理想。同時(shí)經(jīng)過對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì)是未來市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信經(jīng)過對(duì)本案房型的進(jìn)一步

12、合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以經(jīng)過對(duì)建材質(zhì)量的宣傳來提升本案在市民意中的籠統(tǒng)，同時(shí)又可以成為本案在銷售推行階段的一個(gè)很好的賣點(diǎn)。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)備，是本案可以得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推行資本。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直接的覺得就是高檔，而本案的各競(jìng)爭(zhēng)樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì)所，所以本案必需充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位的適宜與否，由于這將直接關(guān)系到本案在今后銷售推行中

13、處于的位置能否有利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家效力及小區(qū)智能化是如今消費(fèi)者購置房屋的又一衡量規(guī)范，所以小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體籠統(tǒng)提高乃至價(jià)錢的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢(shì)必會(huì)給本案在今后的推行銷售方面帶來10%的優(yōu)勢(shì)。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)要素，本案雖然地處新華路，但由于曾經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推行難度，是一個(gè)較為不利的要素。競(jìng)爭(zhēng)樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤為突出本身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來說，這在今后的銷售期間將是相

14、當(dāng)不利的一個(gè)制約要素。五、目的客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售根底是由目的客戶構(gòu)成的。因此鎖定目的群體，進(jìn)展成分分析，對(duì)購買動(dòng)機(jī)的分析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)經(jīng)過對(duì)目的消費(fèi)群體在各方面的信息搜集分析，為本案的市場(chǎng)定位確立一個(gè)可供論證參照的根據(jù)，并可以借此了解并最終確立目的消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。解析： 一、客戶來源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)、靜安區(qū)與本案區(qū)域相接壤部分客戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段：3035歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；2、較高的月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改動(dòng)生活方式的重要途徑；3、

15、在事業(yè)上小有成就，想經(jīng)過購置較高檔樓盤以向親朋好友展現(xiàn)本人的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無論能否曾經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積根本上應(yīng)在130平方米左右三房一廳或二房二廳。訴求點(diǎn)小區(qū)的文化氣氛高級(jí)會(huì)所、高尚的居住環(huán)境新華路的居住氣氛、便利的交通輕軌、間隔 淮海路、徐家匯商業(yè)中心的絕對(duì)半二、客戶來源：徐匯、長(zhǎng)寧間隔 本案5公里半徑之內(nèi)、靜安與本案區(qū)域接壤地域客戶身份：私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：3550歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、希望經(jīng)過二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件； 2、因職務(wù)的變動(dòng)而需求重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購房者在購房時(shí)家人是其必需思索的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主

16、。訴求點(diǎn)表達(dá)位置身份的高雅社區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善的物業(yè)效力三、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、運(yùn)營(yíng)者年齡段：35-45歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、此類客戶由于生意上的要素，因此必需在上海有一套符合其身份的住宅； 2、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，計(jì)劃經(jīng)過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一同落戶本市；戶型需求：由于此類購房者身處家鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)備及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的要素，房型普通應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便利的出行交通、就近的商業(yè)中心四、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氣氛的客戶群年齡段：35-55

17、歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、多年的希望或懷戀新華路的生活氣氛； 2、向往新華路這一區(qū)域的生活氣氛；戶型需求：此類購房者的房型需求通常會(huì)以100平方米二房二廳為主。訴求點(diǎn)高雅的居住環(huán)境五、客戶來源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：30-50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、改善居住環(huán)境； 2、思索到任務(wù)便利等要素；戶型需求：此類購房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求根本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求根本會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)復(fù)古、文化、完善的物業(yè)管理六、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學(xué)生年齡段：30-40歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)

18、：購置房產(chǎn)用于本身居住。戶型需求：此類購房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)家的覺得七、客戶來源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人 年齡段：30-55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 1、因任務(wù)需求而決議重新置業(yè)或二次置業(yè)；2、看中新華路的文化氣氛和居住環(huán)境而決議在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：此類購房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn)新華路的文化底蘊(yùn)六、推行案名的緣起 一個(gè)好的推行名，可以充分表現(xiàn)房產(chǎn)工程的特征和內(nèi)涵，也可以表達(dá)出一個(gè)樓盤的質(zhì)量感，好的推行名經(jīng)過廣告的推行能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和接受。因此我方在此提供了三個(gè)推行名以供參考：“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代之緣起： 提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代，是希望略微軟化一點(diǎn)“上海某住宅工程 這一案名

19、的硬度。我們之所以用優(yōu)秀的“優(yōu)，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“悠，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢(shì)，文化氣氛的濃郁；其二，“揚(yáng)意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所烘托出的質(zhì)量生活。同時(shí)希望經(jīng)過把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來進(jìn)一步烘托出小區(qū)周邊的文化氣氛，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望經(jīng)過對(duì)新華路上梧桐這一特征的渲染來引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氣氛的渲染力度。3、“午后風(fēng)景的緣起： 顧名思義，用“午后渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情“安靜、幽雅、恬靜。而“風(fēng)景是希

20、望經(jīng)過對(duì)午后新華路的環(huán)境描畫來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的言語是最美的，是人類生命中不可短少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧覺得來帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。七、推行中心概念經(jīng)過上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案的中心推行概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活質(zhì)量，居住環(huán)境和生活檔次。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路的詳細(xì)表現(xiàn)方式：經(jīng)過對(duì)新華路安靜的生活環(huán)境進(jìn)展描畫經(jīng)過廣告等推行方式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特征突出作為文化街的深沉文化底蘊(yùn)自創(chuàng)上海國(guó)際電影

21、節(jié)展辦地的渲染來突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì)營(yíng)造一種高雅時(shí)髦生活圈的感性理念“最后貴族的詳細(xì)表現(xiàn)方式季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂迎送您在每一天高雅的VIP小區(qū)會(huì)所您全家的獨(dú)一個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)效力多重保安系統(tǒng)，維護(hù)您全家在每一天合理分隔的居住空間，從此有了更加寬闊溫馨的生活空間智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此接近您 八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤的一切賣點(diǎn)進(jìn)展提煉揉成精華，整個(gè)樓盤的推行都以此為推行基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤籠統(tǒng)，為房產(chǎn)的銷售奠定根底。中心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國(guó)情調(diào)優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！ 九、上海某住宅工程企劃思緒、賣點(diǎn)搜集及提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點(diǎn)搜

22、集及提煉開展商背景搜集及提煉板塊賣點(diǎn)的搜集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)搜集及提煉周邊配套、交通及開展前景賣點(diǎn)搜集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)搜集及提煉建材賣點(diǎn)搜集及提煉導(dǎo)視戰(zhàn)略搜集及提煉房型賣點(diǎn)搜集及提煉媒介戰(zhàn)略搜集及提煉一開展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！發(fā)明適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)髦生活，培育生態(tài)社區(qū)，未來這都是我們不斷在追求的現(xiàn)代住宅理念；房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。二建筑規(guī)劃篇新貴族生活的根底社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日光彩與今日都市生活的全新對(duì)白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道

23、延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。本工程的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道包括深化單體的支路，另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)思索設(shè)置景觀念，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已到達(dá)80%。本工程總戶數(shù)382戶，總停車位269個(gè)，占總戶數(shù)的70.14%。本工程的地面停車位建議采用植草磚方式。同時(shí)在

24、停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。在景觀布置上，除了由7號(hào)樓、4號(hào)樓和8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有假設(shè)干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)展了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤來講，無論是日照還是視覺都將遭到一定的影響。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！綜述：小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，注重外墻立面的可塑性和顏色上的搭配。而在此需求留意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需求與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分思索到功能運(yùn)用的前提下也應(yīng)該使其

25、與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接，防止在視覺上產(chǎn)生較大的差別感，而破壞小區(qū)的整體效果。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。窗要透入陽光、引入風(fēng)光。開窗的大小和位置對(duì)房間光線有著相當(dāng)大的影響。窗套和窗體本身的顏色和線條，對(duì)于外立面的奉獻(xiàn)也是不可估量的。假設(shè)是運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)獲得意想不到的結(jié)果。本工程的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，顏色的選擇上以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本工程立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套加強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。在顏色處置上建議與部分的主墻體顏色相協(xié)調(diào)，可思索運(yùn)用一樣色系的面磚。部分部位的凸窗處置：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì)外立面

26、有一定的影響，而且窗臺(tái)容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處置上要多加思索。窗臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開裂和漏水。本工程的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽臺(tái)工藝本工程的陽臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是部分結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻，外型宜簡(jiǎn)約古樸和適用。建議不要運(yùn)用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到注重，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。假設(shè)是本錢允許，建議采用地碳鍛打的A3鋼為資料的鐵藝。要留意陽臺(tái)與單體銜接部位在受力后產(chǎn)生裂痕的問題，由于現(xiàn)澆樓板的緣由，該部位出現(xiàn)裂痕后極易引起樓下天花板與墻體銜接部位的滲水?？伤妓魈砑臃浪?/p>

27、措施或加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的構(gòu)造處置。腰線腰線的高度可以思索兩種方式：1一層以下部位運(yùn)用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石外形和大小建議采用30*60mm。2僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。在腰線的大色塊中應(yīng)交叉顏色出挑、寬度適宜的橫向線條，集中視野、沖破單調(diào)。上海較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需求仔細(xì)琢磨，以免在交房后出現(xiàn)不用要的費(fèi)事。室外管道由于上海四季清楚，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，根本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需求配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出如今南立面上，

28、可思索將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，普通不會(huì)影響立面效果。室外管道需求思索的是老化問題，目前普通采用u-pvc管道，建議在品牌的選擇上慎重思索。假設(shè)是有特殊需求，可采用帶有保暖層的管道。煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。但在屋頂?shù)牟课唬鰺熆诘脑O(shè)置位置和外形要思索配合整體風(fēng)格。空調(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需思索空調(diào)送風(fēng)管間隔 不能過長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議盡能夠不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的奉獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽臺(tái)真正的作用。有

29、些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要思索對(duì)散熱的影響程度如何以及外立面的調(diào)和一致。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，假設(shè)是有能夠在擱板的上外表設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處置。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和結(jié)實(shí)，以及物業(yè)管理上的便利。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分思索到廳、主臥、次臥的需求，北面小房間的空調(diào)位置盡能夠思索，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角支架極易生銹，影響外觀。建議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的間隔 要近，盡量滿足普通空調(diào)機(jī)自帶出水管的長(zhǎng)度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起費(fèi)事。景觀規(guī)劃篇景觀整體規(guī)劃產(chǎn)品分析：總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格

30、，經(jīng)過靈敏的構(gòu)思，構(gòu)成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀方式；同時(shí)經(jīng)過對(duì)小區(qū)中部4號(hào)樓樓棟底層架空的手法來弱化由于4號(hào)樓的建筑位置所給本案全局呵斥的缺陷和小區(qū)前后的銜接性；盡量防止由于4號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來的缺陷。概念提煉：自然調(diào)和的生活空間！ 三環(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要安康，一切空間也要求安康。更強(qiáng)調(diào)人與空間的安康共存。在這里安康法那么充分發(fā)揚(yáng)他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)厲度衡，每寸空間要求做到安康合格。讓您可以生活在充溢陽光綠意的生活空間里?？偟母拍钐釤挘盒氯A路上的獨(dú)一擁有超越40%綠化的時(shí)髦都市！特別建議：約請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)

31、計(jì)師來執(zhí)筆四商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、延安路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、中山和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟街區(qū)帶來應(yīng)有盡有的生活便利，從此生活更輕松！特別提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等設(shè)備的健身場(chǎng)館五物業(yè)管理篇因未展開任務(wù)，所以只需概念提煉及產(chǎn)品建議1、區(qū)配套及物業(yè)管理建議享用生活的最正確保證概念提煉：風(fēng)雨無阻的貼心好管家！社區(qū)配套建議采用散點(diǎn)式的規(guī)劃方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中的效力設(shè)備組成；社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)

32、業(yè)主效力的，主要經(jīng)過物業(yè)管理費(fèi)用的方式運(yùn)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的效力性工程，可以對(duì)業(yè)主或是外來人員開放，經(jīng)過收取效力費(fèi)以保證收支平衡。這部分配套工程可根據(jù)實(shí)踐需求制定規(guī)范的高低。本工程物業(yè)管理的方式，是人性化的效力。這需求添加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的效力工程支撐。社區(qū)配套位置分布建議要思索到物業(yè)管理上的便利。以下是我司對(duì)本工程物業(yè)配套效力的建議： 公共效力工程不另收取費(fèi)用 專項(xiàng)、配套有償效力1、二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理；1、各項(xiàng)健身、文娛活動(dòng)2、公共場(chǎng)所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活渣滓搜集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)備的維修和保養(yǎng)5、

33、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及效力；6、及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；7、園藝；8、定時(shí)對(duì)私家花園進(jìn)展草坪修整，除雜草；8、暫時(shí)照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；10、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人的護(hù)理；11、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、禮儀效力；12、代叫出租車；12、禮品速遞限于市區(qū)；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請(qǐng)保姆；14、代理房屋租賃；15、代請(qǐng)家教；15、機(jī)動(dòng)車輛清洗；16、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)備的維修免人工費(fèi)；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷免人工費(fèi)18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)

34、護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；22、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)區(qū)內(nèi)。2、小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來可以如此輕松閑適！A、安保系統(tǒng)工程一覽表：項(xiàng) 目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)工程一覽表：項(xiàng) 目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收費(fèi)管理會(huì)所電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)絡(luò)的工具音樂包括緊急廣播自動(dòng)三表處置包括晝夜電表目前閔行區(qū)還沒有實(shí)施該項(xiàng)效力。凈水設(shè)備布管線或

35、每戶提供設(shè)備待定灑水設(shè)備渣滓處置設(shè)備根據(jù)以上的工程一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個(gè)系統(tǒng)：1多媒體信息通訊與效力智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。根本功能：提供話音通訊，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNET接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播VOD基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播NVOD和其他多媒體效力。2社區(qū)平安防備系統(tǒng)完好的社區(qū)平安防備系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防備報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭平安防備報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)。1小區(qū)周界防備報(bào)警系統(tǒng)根本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測(cè)安裝，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)

36、盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示詳細(xì)路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物跨越而呵斥誤報(bào)警的才干。可選功能：運(yùn)用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)CCTV對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2家庭平安防備報(bào)警系統(tǒng)根本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺(tái)外窗配置便于布防與設(shè)防的報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣走漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕?？稍旃δ埽杭彝ッ簹馓烊粴膺M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)生走漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)可以自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員

37、。3樓宇訪客門禁系統(tǒng)根本功能：安裝具有電控門鎖的平安防盜門和對(duì)講式門禁系統(tǒng)?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對(duì)出入情況進(jìn)展記憶與儲(chǔ)存。4小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)根本功能：經(jīng)過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)停車庫，供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門?？蛇x功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。5巡更系統(tǒng)可選功能：自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡查人員配備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡查人員的巡查時(shí)間

38、、位置能經(jīng)過管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡查人員的管理。6背景音響及緊急廣播系統(tǒng)根本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)展廣播可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的根底上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氣氛。7車輛出入管理系統(tǒng)根本功能：在實(shí)行人車分流的前提下，經(jīng)過智能卡等方式自動(dòng)識(shí)別出入車輛，自動(dòng)開合通道記錄和顯示車輛停留時(shí)間并進(jìn)展自動(dòng)收費(fèi)?？蛇x功能：對(duì)車輛出入控制與管理的同時(shí)，對(duì)車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。3社區(qū)效力物業(yè)管理1樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：根本功能：對(duì)小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)展參數(shù)監(jiān)視和自動(dòng)控制；對(duì)路燈、公共區(qū)域的照明包括道

39、路、景觀、冷光設(shè)備進(jìn)展監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出缺點(diǎn)時(shí)，能立刻顯示缺點(diǎn)形狀，運(yùn)轉(zhuǎn)方向及所在樓層位置，還能堅(jiān)持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制以一切監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)維護(hù)進(jìn)展集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)公共設(shè)備集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2社區(qū)效力與物業(yè)管理系統(tǒng)根本功能：三表出戶，采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，由于一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是呵斥二次收費(fèi)的難題。配置適用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化效力，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息?？蛇x功能：在小區(qū)

40、內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級(jí)物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。4家庭智能控制系統(tǒng)根本功能：家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控經(jīng)過家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)展智能化控制?？蛇x功能：經(jīng)過遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控安裝、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)備的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。六房型篇概念提煉：隨心所欲的居住空間，推窗即景的寫意生活！ 房型分析：二號(hào)樓B型：?jiǎn)挝唬浩矫卓偯娣e客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房321.8618

41、.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.5米；餐廳、客廳分隔明確；臥室和餐廳、客廳分別集中于不同區(qū)域，做到動(dòng)靜分區(qū)；三間房中有兩間房是朝南；采用凸窗，觀景范圍更大缺陷：餐廳為暗廳；分戶門到客廳之間一塊區(qū)域無法充分利用；二號(hào)樓C型：?jiǎn)挝唬浩矫卓偯娣e客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：會(huì)客、文娛、用餐區(qū)和休憩區(qū)明確分隔開來；全部采用凸窗，觀景范圍更大；臥室較為方正；廚房做到干濕分別

42、；5主臥、次臥通風(fēng)情況良好；缺陷：1. 客廳面寬4米，在目前上海購房者心目中該面寬偏?。?從分戶門到生活陽臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購房者帶來不適感；五號(hào)樓B3型：?jiǎn)挝唬浩矫卓偯娣e客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.4米；客廳方正；餐廳、客廳分隔明顯；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都接近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便；缺陷：主臥通風(fēng)不良；餐廳為暗間；五號(hào)樓B4型：?jiǎn)挝唬浩矫卓偯娣e客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約36.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生

43、間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：客廳、主臥都朝南；13.02平米的房間開有東南向窗，較好地處理了該房的采光問題；廳房都較方正；客、餐廳與臥室分隔明顯；采用凸窗；缺陷：分戶門至生活陽臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓D型：?jiǎn)挝唬浩矫卓偯娣e客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.7米；五間房中由三間是朝南；客、餐廳與房完全分隔；餐廳開有西向窗，是餐廳成為明窗；公用衛(wèi)

44、生間做到干濕分別；缺陷：分戶門至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用；主臥不通風(fēng)；一號(hào)樓4-9層房型：?jiǎn)挝唬浩矫滋變?nèi)面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.6米；客廳和三間房中的兩間房都是朝南；廚房做到干濕分別；客廳和餐廳分隔明顯；缺陷：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓E型：?jiǎn)挝唬浩矫滋變?nèi)面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房貯藏室生活陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)6.806.658.2

45、53.4010.36優(yōu)點(diǎn)：客廳和兩間房都朝南；客廳面寬達(dá)4.7米；廚房做到干濕分別；生活陽臺(tái)達(dá)10.36平米；缺陷：客廳、餐廳難以做到分隔明確；主臥不通風(fēng)；接近分戶門的一塊區(qū)域根本上被浪費(fèi)掉了；七會(huì)所概念提煉：關(guān)懷備之的私人醫(yī)療顧問！建議：當(dāng)今社會(huì)，安康是一切的根底，沒有了安康就意味著失去一切，由于任務(wù)的緣故，現(xiàn)今有許多成年人都處于一種亞安康的形狀之下，所以經(jīng)過在小區(qū)設(shè)立醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式安康效力將是一個(gè)相當(dāng)可行的建議。產(chǎn)品建議： 桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量規(guī)范建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量

46、規(guī)范地基根底主體確保100%到達(dá)國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定規(guī)范合格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏景象樓地面嚴(yán)厲控制“三起一裂起皮、起殼、起皺、開裂，嚴(yán)厲控制樓地面的平整度地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整門窗確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈敏，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等景象，陰陽角、線角方正，順直。給排水符合國(guó)家安裝規(guī)范，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國(guó)家安裝規(guī)范，一戶一表，有線電視、線預(yù)留。開關(guān)、插座安裝結(jié)實(shí)，絕緣接地符合規(guī)范。十一、導(dǎo)

47、示戰(zhàn)略“上海某住宅工程相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最正確，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的質(zhì)量感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，由于引導(dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要義務(wù)。建議及作用:燈桿旗：重新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制造，對(duì)客戶尋覓本案起到了好的作用；交通指示牌：在延安路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“上海某住宅工程；大型看板：樹“上海某住宅工程建筑外立面，并配以指示標(biāo)志，使客戶可以明晰的看到位置。 售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶次序停車，從小細(xì)節(jié)反映開展商的細(xì)心。 工地圍板工地旗：艷麗，引導(dǎo)客

48、戶觀賞工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地建筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)的中心，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤的質(zhì)量，使客戶覺得樓盤的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個(gè)良好的第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)， 同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì)樣板房產(chǎn)生獵奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌籠統(tǒng)。 公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)如小草在 睡覺，請(qǐng)勿打攪每個(gè)主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代上海某住宅工程十二、售樓處戰(zhàn)略 目的：作為表達(dá)樓盤整體籠統(tǒng)的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝

49、效果的優(yōu)劣將直接影響到開展商的整體籠統(tǒng)，同時(shí)也是開展商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的就是希望經(jīng)過對(duì)售樓處的設(shè)置包裝來向市場(chǎng)傳送一個(gè)信息。建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線清楚，功能區(qū)清楚確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開。1、觀賞區(qū)： 模型： 建議開展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“上海某住宅工程，按照規(guī)范方式建造，三萬方建筑與景觀為主,其他工程可相對(duì)虛化，主次必需清楚，模型體相對(duì)美麗。模型比例建議1：150，其中環(huán)境與建筑的比例相對(duì)要減少95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制造，對(duì)于客戶而言，就不會(huì)盲目的購房，而是可以從模型中挑選本人稱心的位置

50、，另外要留意的是模型的制造要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。 展板： 購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制形成展板方式，分不同推行階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)，可以向客戶解釋。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)： 洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)以線條為主，但 又要不失高貴，表達(dá)出質(zhì)量感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，顏色柔和。 3、應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親和力，建 議以曲線條為主，LOGO 墻簡(jiǎn)約明了，不宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感遭到本案 以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的效力，可以很 快的接受本案，也能很明晰看到LOG

51、O墻。 應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主 控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目 的是給客戶構(gòu)成壓迫感，呵斥心思?jí)毫Γ?有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。4、檔次廊： 售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為檔次廊，布置風(fēng)格 類似于后現(xiàn)代主義。給客戶觀賞時(shí)豐富視 覺,同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向于調(diào)和，自 然。烘托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。5、現(xiàn)場(chǎng)建材展現(xiàn)廳： 塑鋼門窗 保安系統(tǒng) 衛(wèi)生器材 瓷磚 隱蔽工程 涂料、地板 外墻涂料 管道設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展現(xiàn)出建筑資料，使客戶覺得到開展商的想象周到，以及提早為消費(fèi)者作出裝建筑議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分

52、別銷售道具的建立及作用： 樓書：作為銷售的主要道具，制造精巧，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu)勢(shì)，也使客戶明晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生獵奇心，從而促成其購買。本次建議樓書印刷數(shù)為5000本，樓書的內(nèi)容包括本案賣點(diǎn)的優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊(cè)，內(nèi)容的充分便于客戶深化了解本案的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以單片的方式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新音訊。 銷售價(jià)目表：利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)忙碌時(shí)，可以引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適宜本身購買才干的房型及樓層。名片：名片上的地址及號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。銷售人員制服：一致的制服給人以整潔的覺得，使客戶覺得公司整體籠統(tǒng)甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)留下好印象。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，表達(dá)人文氣味，給人 以聽覺上的享用。 對(duì)講機(jī)：物業(yè)高質(zhì)量的表達(dá)，對(duì)內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。特別建議： 一條龍的售后效力：簽約室律師到場(chǎng)，簽約現(xiàn)場(chǎng)銀行當(dāng)場(chǎng)辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)逼定，同時(shí)也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速?zèng)Q。十三、樣板房選擇思緒及戰(zhàn)略目的：景觀最為有利的感受面為促進(jìn)樣板房的銷售戰(zhàn)略思緒：人是感性的，其對(duì)于任何愉快事物的認(rèn)同感都是一樣的，所以請(qǐng)客戶觀賞裝修精巧的樣板房，經(jīng)過其在觀賞過程中微妙的心思變化來穩(wěn)定樓盤在