緊縮房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼

1、目 錄經(jīng)濟(jì)周期：保持下行態(tài)勢(shì) | 3政策演變：加碼房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)預(yù)判：內(nèi)外分化加重中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持下行態(tài)勢(shì) | 4中國(guó)經(jīng)濟(jì)所處周期位置經(jīng)濟(jì)保持下行態(tài)勢(shì)：領(lǐng)先指標(biāo)M1同比增速在1月份見頂，工業(yè)增加值缺口在4月份見頂。PPI同比已經(jīng)見頂，CPI同比還將震蕩上行。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院(5)051015202530-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-0120

2、17-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-04工業(yè)增加值缺口（趨勢(shì)值）GDP:平減指數(shù):GDP:初步核算:當(dāng)季同比M1:同比 | 5需求層面：商品房房地產(chǎn)需求繼續(xù)萎縮：30大中城市商品房成交面積同比增速持續(xù)下降，截止到7月25日增速已經(jīng)下降至0%附近。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院150100500(50)(100)2014-082014-102014-122015-022015-042015-06201

3、5-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-0630大中城市:商品房成交面積:當(dāng)周值:指數(shù)修勻:同比十大城市:商品房成交面積:當(dāng)周值:指數(shù)修勻:同比

4、| 6需求層面：汽車汽車銷量增速繼續(xù)下降：高頻數(shù)據(jù)顯示7月份汽車廠家零售同比增速已經(jīng)降至0以下。不受芯片影響的挖掘機(jī)銷量增速已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。(60)(40)(20)0204060(50)050100150200250300350(100)2015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-01資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2018-072019-012019-072020-012020-072021-01銷量:挖掘機(jī):主要企業(yè):當(dāng)月同比當(dāng)周日均銷量:乘用車:廠家零售:同比:指數(shù)修勻 | 7投資層面：房地產(chǎn)土地受限影響房產(chǎn)投資：受“三道紅線”和

5、“土地集中供給”等政策影響，土地成交面積持續(xù)下滑，而土地的缺乏也導(dǎo)致房產(chǎn)投資增速的持續(xù)下降。(50)05010015020001020304050(10)2009-052010-052011-052012-05資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2013-052014-052015-052016-052017-052018-052019-052020-052021-05房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)值:環(huán)比增加:同比100大中城市:成交土地占地面積:當(dāng)周值:月:指數(shù)修勻:同比:+6月 | 8第三波疫情的爆發(fā)第三波疫情正在全球蔓延：第三波傳播病毒是德爾塔病毒，傳染性更強(qiáng)，病毒載體更多，當(dāng)前世界各大洲都

6、有爆發(fā)點(diǎn)。1,000,000.0000900,000.0000800,000.0000700,000.0000600,000.0000500,000.0000400,000.0000300,000.0000200,000.0000100,000.0000 | 90.00002020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2021-04 2021-05 2021-06 2021-07全球:確診病例:新冠肺炎:當(dāng)日新增出口增速維持高位疫情拉

7、動(dòng)出口增速：受國(guó)外經(jīng)濟(jì)高景氣和疫情的影響，中國(guó)出口增速仍保持較高的水平。 這是下半年超預(yù)期高增長(zhǎng)的部分。(20)(10)0102030405060705001,0001,5002,0002,5003,00002014-052014-122015-072016-02資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032020-102021-05CCFI:綜合指數(shù):指數(shù)修勻出口金額:當(dāng)月同比:指數(shù)修勻 | 10PMI指數(shù)筑頂制造業(yè)景氣度趨于下行：7月份PMI指數(shù)為50.4%，比上個(gè)月回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)是連續(xù)第四

8、個(gè)月回落。從領(lǐng)先指標(biāo)來看，年底之前景氣度都將持續(xù)回落。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院(10)46(15)45(20)442011-112012-112013-112014-112015-112016-112017-112018-112019-112020-112021-1147484950515253(5)051015202530社會(huì)融資規(guī)模:當(dāng)月值:季:/GDP:不變價(jià):當(dāng)季值:同比:指數(shù)修勻:+2季PMI:指數(shù)修勻 | 11CPI同比基本平穩(wěn)豬肉下跌進(jìn)入尾聲：由于豬糧比已經(jīng)回歸到較低水平，限制了生豬養(yǎng)殖和供給，因此前期供給過剩的問題將逐步得以解決。0102030405060510152

9、02502015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-01資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-0722個(gè)省市:豬糧比價(jià)22個(gè)省市:平均價(jià):豬肉 | 12PPI同比筑頂PPI同比在筑頂：由于油價(jià)漲幅趨緩，同比增速已經(jīng)見頂回落，因此PPI同比增速也將見頂回落。(100)(50)050100150200(6)(4)(2)0246810(8)2013-09 2014-04 2014-11 2015-06 2016-01 2016-08 2017-03資料來源：WI

10、ND，長(zhǎng)城證券研究院2017-10 2018-05 2018-12 2019-07 2020-02 2020-09 2021-04PPI:全部工業(yè)品:當(dāng)月同比期貨結(jié)算價(jià):布倫特原油:月:百分比:+3月 | 13中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) | 145月份6月份7月份8月份M1同比6.1%5.5%5%4%工業(yè)增加值同比8.8%8.3%8%7.5%商品房銷售面積累計(jì) 增速36.3%27.7%20%10%房地產(chǎn)投資累計(jì)增速18.3%15%14%10%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 同比12.4%12.1%11%10%出口同比27.8%32.2%35%40%CPI同比1.3%1.1%0.7%0.9%PPI同比9%8.8%9%8.

11、5%8月經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)：整體經(jīng)濟(jì)仍在下行，但出口增速或維持高位美國(guó)PMI指數(shù)還未見頂美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍在上升：雖然3月份PMI指數(shù)已經(jīng)達(dá)到新高，但見頂回落或在四季度。預(yù)計(jì)7月份PMI指數(shù)為60.8。40455055606551015202502012-112013-112014-11資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2015-112016-112017-112018-112019-112020-11美國(guó):企業(yè)債收益率:美銀美國(guó)高收益CCC或以下級(jí)企業(yè)債有效收益率:月美國(guó):供應(yīng)管理協(xié)會(huì)(ISM):制造業(yè)PMI:指數(shù)修勻 | 15美國(guó)零售同比增速還在上升美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍在上升：PMI指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)5個(gè)月，未來幾

12、個(gè)月消費(fèi)增速仍保持在高位。(5)0510152025455055606570402013-012014-012015-01資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2016-012017-012018-012019-012020-012021-01美國(guó):供應(yīng)管理協(xié)會(huì)(ISM):制造業(yè)PMI:+5月美國(guó):零售和食品服務(wù)銷售額:總計(jì):同比:指數(shù)修勻 | 16美國(guó)通脹并非短暫美國(guó)強(qiáng)需求導(dǎo)致通脹高漲：在供給面因素不變的情況下，美國(guó)需求可以直接導(dǎo)致原油價(jià)格的上漲。預(yù)計(jì)年底國(guó)際油價(jià)漲至90美元/桶。0.00.51.01.52.02.53.03540455055606570302014-09 2015-03 201

13、5-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-03 2020-09 2021-03美國(guó):供應(yīng)管理協(xié)會(huì)(ISM):制造業(yè)PMI期貨收盤價(jià)(活躍合約):NYMEX RBOB汽油:周 | 17政策演變：加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度 | 18上半年金融風(fēng)險(xiǎn)回顧 | 19一季度二季度三季度銀保監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)是金融 體系最大的灰 犀牛相當(dāng)數(shù)量的政府融資平 臺(tái)償債壓力很大，部分 大中型企業(yè)債務(wù)違約比 例上升；通脹持續(xù)時(shí)間 不會(huì)短暫防資本無序擴(kuò)張，強(qiáng) 化平臺(tái)金融監(jiān)管證監(jiān)會(huì)防止資本無序擴(kuò)張依法

14、從嚴(yán)打擊證券違 法活動(dòng)，防范少數(shù)人 利用資本市場(chǎng)違法違 規(guī)“造富”央行企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸、 居民消費(fèi)貸合 規(guī)審查要打擊比特幣挖礦和交 易行為，防范虛擬貨幣 風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)最大的防風(fēng)險(xiǎn)政策：房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策（“三道紅線”、土地市場(chǎng)集中供給、大 城市限購(gòu)政策升級(jí)）直接導(dǎo)致融資增速的下降中央政治局會(huì)議 | 20政策基調(diào)延續(xù)：以房地產(chǎn)調(diào)控為主基調(diào)的政策將持續(xù)至下半年，甚至持續(xù)未來幾 年（跨周期調(diào)節(jié)）。貨幣政策雖保持靈活性，但仍難以輕易釋放放松信號(hào)。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院時(shí)間4月份7月份房地產(chǎn)調(diào)控政策要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 平穩(wěn)健康發(fā)

15、展。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。貨幣政策強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的支 持助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)匯率政策要增強(qiáng)宏觀政策自主性財(cái)政政策發(fā)揮對(duì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的撬動(dòng)作用合理把握預(yù)算內(nèi)投資和地方政府債券發(fā)行進(jìn)度，推動(dòng)今年底明年初形成實(shí)物工作 量汽車政策支持新能源汽車加快發(fā)展碳中和要有序推進(jìn)碳達(dá)峰、碳中和工作糾正運(yùn)動(dòng)式減碳，先立后破生育政策落實(shí)三孩生育政策，完善生育、養(yǎng)育、教育等政策配套國(guó)企改革深入實(shí)施國(guó)企改革三年行動(dòng)方案房地產(chǎn)調(diào)控政策 | 21銀保監(jiān)會(huì)今年的工作重點(diǎn)之一是降低房貸增速，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。8月預(yù)計(jì)更

16、多的城市會(huì)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)政策，包括上調(diào)房貸利率。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院 政策持續(xù)加碼：時(shí)間事件政策2020/7/27中央召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差 異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020/8/20監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù) 的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將所有的房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。 以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降 低一檔，上限增加5%。2020/9/12北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2020）2020

17、年，將堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不 動(dòng)搖、力度不放松，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020/12/3郭樹清：要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫分析當(dāng)前我國(guó)金融形勢(shì)，以及“十四五”應(yīng)如何系統(tǒng)性地進(jìn)行金融監(jiān)管體系改革。 房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。2020/12/31關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度 管理制度的通知明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制2021/2/24北京、上海、廣州、深圳等22個(gè)重點(diǎn)城市， 將實(shí)施“兩集中”供地模式。2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次2021-7-30中央政治局會(huì)議堅(jiān)

18、持房子是用來住的、不是用來炒的定位貨幣政策仍保持定力市場(chǎng)利率大幅下降：受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，內(nèi)需下滑，對(duì)信貸需求也在下降，市場(chǎng)利率已經(jīng)大幅下降，預(yù)計(jì)8月份仍將延續(xù)。但政策利率在房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)達(dá)成之前不會(huì)輕易變動(dòng)，房貸 利率不降反升。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院65432102016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-

19、092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-07回購(gòu)定盤利率:7天(FR007):月:指數(shù)修勻中期借貸便利(MLF):利率:1年中債中短期票據(jù)到期收益率(AAA):1年:月 | 22美聯(lián)儲(chǔ)政策框架 | 23美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)執(zhí)行“弱美元”政策：7月份議息會(huì)議仍維持低利率政策，維持QE購(gòu)買量。鮑威爾認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)復(fù)蘇，但是還沒有取得重大改善； 未來幾個(gè)月通脹水平可能會(huì)高于 2%，之后回落。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院時(shí)期關(guān)鍵指標(biāo)表述以前雙重任務(wù)目標(biāo)：充分 就業(yè)+通脹目標(biāo)2%PCE同比

20、中期達(dá)到2%水平2020年8月新策略是“靈活方法 的均勻通脹政策制”通脹率“適度”高于2%2021年4月通脹是暫時(shí)的通脹是暫時(shí)的，6%的失業(yè)率仍然不健康8月QE仍不會(huì)退出 2011年重現(xiàn)：2011年國(guó)債利率下降、物價(jià)上漲，通脹預(yù)期穩(wěn)定。2012年大宗商品價(jià)格保持高位。2013年美國(guó)國(guó)債收益率上升之后才退出。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院01122334401234562005-072005-122006-052006-102007-032007-082008-012008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102

21、012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-05美國(guó):國(guó)債收益率:10年:月美國(guó):國(guó)債收益率:10年:月:-美國(guó):國(guó)債收益率:通脹指數(shù)國(guó)債(TIPS):10年:月美國(guó):核心PCE:當(dāng)月同比 | 248月市場(chǎng)預(yù)判 | 25A股和美股走勢(shì)分化延續(xù)：3月份開始美股繼續(xù)上漲，而A股見頂回落。這反映出房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的抑制作用明顯，

22、內(nèi)冷外熱。預(yù) 計(jì)8月份延續(xù)這一趨勢(shì)。3,0003,5004,0004,5005,0005,5006,00020,00025,00030,00035,00040,00015,0002020-012020-032020-05資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-07美國(guó):道瓊斯工業(yè)平均指數(shù):周滬深300指數(shù):周 | 26中美兩國(guó)十年期國(guó)債收益率利率走勢(shì)一致：兩國(guó)利率走勢(shì)從分化走向統(tǒng)一。這表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。0.00.21.21.00.80.60.41.41.62.01.82.22.42.62

23、.83.03.23.42.02020-012020-032020-05資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-07中債國(guó)債到期收益率:10年:周美國(guó):國(guó)債收益率:10年:周 | 27十年期國(guó)債利率和銅價(jià)疫情影響較大：受到疫情的影響，中國(guó)出口訂單增加導(dǎo)致對(duì)大宗商品需求的回升，但內(nèi)需仍在回調(diào)。4,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,0002.53.02.92.82.72.63.13.23.43.32.42020-022020-042020-06資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研

24、究院2020-082020-102020-122021-022021-042021-06中債國(guó)債到期收益率:10年:周期貨官方價(jià):LME3個(gè)月銅:周 | 28美股成為全球最大的泡沫股市泡沫化：雖然美股已經(jīng)泡沫化，但在美聯(lián)儲(chǔ)收緊QE之前，泡沫還會(huì)持續(xù)下去。資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院504540353025201510501950-061952-021953-101955-061957-021958-101960-061962-021963-101965-061967-021968-101970-061972-021973-101975-061977-021978-101980-061982-021983-101985-061987-021988-101990-061992-021993-101995-061997-0