稅務(wù)稽查方法-行業(yè)檢查方法

1、 扮第十章 行業(yè)班檢查方法背本章共分十五節(jié)啊，分別介紹房地艾產(chǎn)開發(fā)業(yè)、交通哀運輸業(yè)等十五個礙行業(yè)的檢查方法癌。每節(jié)分為兩部版分，第一部分介板紹行業(yè)經(jīng)營和核澳算特點，第二部按分介紹行業(yè)常見搬涉稅問題和主要唉檢查方法。 跋第一節(jié) 房地懊產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方斑法白一、房地產(chǎn)開發(fā)哎業(yè)經(jīng)營和核算特礙點懊（一）房地產(chǎn)開澳發(fā)業(yè)簡述拌房地產(chǎn)開發(fā)，是盎指房地產(chǎn)開發(fā)企俺業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)癌施建設(shè)、房屋建敖設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地白產(chǎn)開發(fā)項目或者佰銷售、出租商品愛房的活動。房地罷產(chǎn)開發(fā)方式可分俺為自行開發(fā)、合皚作建房、代建工礙程和提供勞務(wù)等爸，開發(fā)產(chǎn)品可分奧為土地、房屋（版商品房、出租房胺、周轉(zhuǎn)房等）、把配套設(shè)施（醫(yī)院凹、學(xué)校、郵電局

2、背等）及代建工程半，其中商品房按艾建筑結(jié)構(gòu)分為磚埃木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)骯構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，邦按室內(nèi)鋪設(shè)程度襖分為毛坯房、成般品房、精裝房，安按開發(fā)狀態(tài)分為胺現(xiàn)房和期房，愛按消費對象分為隘經(jīng)濟(jì)適用房和非愛經(jīng)濟(jì)適用房。隘（二）房地產(chǎn)開瓣發(fā)業(yè)經(jīng)營特點頒房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具矮有項目捌審批計劃性、阿經(jīng)營方式多樣性俺、辦開發(fā)產(chǎn)品固定性霸、版開發(fā)周期長、百資金運作密集性熬等特點。胺1捌.笆項目疤審批背計劃性。在開發(fā)笆過程中，從征用半土地、建設(shè)房屋盎到商品銷售，均胺嚴(yán)格按照規(guī)劃、阿征地、設(shè)計、施壩工、配套、銷售胺“案六統(tǒng)一搬”澳的原則有計劃地背進(jìn)行，每一步都哎須啊經(jīng)有關(guān)部門審批哎。伴2壩.佰經(jīng)營方式多樣性壩。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)耙的

3、經(jīng)營方式包括敗土地的開發(fā)與經(jīng)氨營、房屋的開發(fā)藹與經(jīng)營、公共設(shè)邦施的配套開發(fā)以佰及代建工程。半3案.伴開發(fā)產(chǎn)品固定性柏。爸開發(fā)企業(yè)品的位愛置固定不變把，均翱按套銷售，不得絆分割拆零銷售，爸每套房產(chǎn)都有一霸套完整的檔案資鞍料。傲4.開發(fā)周期長罷。凹開發(fā)產(chǎn)品從立項稗到交付使用，少埃則一年，多則數(shù)扮年才能完成，有伴的多個項目同時岸開發(fā)或先后滾動哎開發(fā)。瓣5.資金運作密板集性。翱主要表現(xiàn)為投入鞍資金的密集性和疤回籠資金的集中柏性。案（三）房地產(chǎn)開斑發(fā)業(yè)管理體系班1.內(nèi)部組織管熬理體系懊一般房地產(chǎn)開發(fā)敖企業(yè)內(nèi)部組織管罷理體系見圖10哀11。疤圖1011熬 一般房地產(chǎn)把開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組熬織管理體系搬2.外部監(jiān)

4、督管伴理體系吧房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的邦外部翱監(jiān)管部門主要有板土地管理部門、靶發(fā)改委、拆遷管頒理部門、規(guī)劃部案門、建設(shè)部門、頒建筑工程質(zhì)量監(jiān)瓣督站、房產(chǎn)管理班部門等。上述部背門在工作過程中疤形成的大量信息扳與稅務(wù)稽查密切板相關(guān)。背板土地管理疤部門。般負(fù)責(zé)辦理國有土懊地出（轉(zhuǎn)）讓手安續(xù)，收取土地出霸讓金，核發(fā)國胺有土地使用證八。從土地管理扳部門白可獲取土地使用岸權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信氨息，包括出（轉(zhuǎn)藹）讓方、出（轉(zhuǎn)昂）讓方地址、受翱讓方地址、土地翱位置、土地面積爸、土地用途、土吧地成交價格、轉(zhuǎn)拔讓金額，是審核扒土地出（轉(zhuǎn)）讓癌金叭的依據(jù)。頒爸發(fā)改委。負(fù)責(zé)白開發(fā)瓣項目的立項審批稗。從發(fā)改委可獲懊取開發(fā)項目的批叭準(zhǔn)文

5、號、建設(shè)單哀位、批復(fù)項目、半投資概算、建設(shè)跋地址、項目備案鞍號等信息。半霸拆遷管理部門（半拆遷辦公室）。拔負(fù)責(zé)審查頒發(fā)敗房屋拆遷許可證阿，審查、備案俺開發(fā)企業(yè)笆與拆遷方簽訂的稗房屋拆遷安置懊補償協(xié)議。吧房屋拆遷安置補扒償協(xié)議的主要懊內(nèi)容包括補償形俺式、補償金額、埃支付方式、安置斑用房面積、安置藹地點，是審核拆岸遷補償費的依據(jù)半。板礙規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)岸規(guī)劃總圖的評審版，核發(fā)建設(shè)用扳地規(guī)劃許可證靶；負(fù)責(zé)報建圖的吧審查，核發(fā)建隘設(shè)工程規(guī)劃許可疤證。從規(guī)劃部半門可獲取開發(fā)項版目名稱、性質(zhì)、跋占地面積，規(guī)劃巴的建筑面積、容背積率、可銷售面胺積、不可銷售面癌積以及公共配套耙設(shè)施情況等信息辦，是審核可售面艾積

6、的依據(jù)。八敗建設(shè)主管胺部門。般負(fù)責(zé)對工程開工板條件進(jìn)行審查，佰核發(fā)建筑工程哎施工許可證。柏從建設(shè)主管部門唉可獲取建筑工程奧施工許可證書編巴號、建設(shè)單位、凹工程名稱、工程哎地址、工程概算襖、施工單位、監(jiān)鞍理單位、開工日隘期等信息。 哀傲建筑工程質(zhì)量監(jiān)捌督部門。負(fù)責(zé)對艾建設(shè)單位提供的傲竣工驗收報告進(jìn)瓣行備案審查，出暗具按建設(shè)絆工程項目竣工綜八合驗收備案證明疤。從建筑工程質(zhì)霸量監(jiān)督部門可獲芭取開發(fā)項目完工班的工程竣工驗般收備案表，采礙集工程竣工驗收骯時間、竣工驗收扮意見等信息。哎昂房產(chǎn)管理部門。藹負(fù)責(zé)審查商品房巴預(yù)售方案，核發(fā)瓣商品房預(yù)售許哎可證；負(fù)責(zé)對拜房屋扮建筑面積柏進(jìn)行測量，出具哀測繪報告；負(fù)

7、責(zé)矮核準(zhǔn)新建商品房八所有權(quán)初始（大板產(chǎn)權(quán)證）登記以瓣及分戶產(chǎn)權(quán)登記板。從房產(chǎn)管理部八門可獲取房產(chǎn)位胺置、建筑面積、拌產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證佰時間等房產(chǎn)交易敗、預(yù)售許可證發(fā)芭放信息。3.中介機(jī)構(gòu)翱房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉吧及的中介機(jī)構(gòu)主般要有工程監(jiān)理公疤司和審計師（會百計師）事務(wù)所。奧癌工程監(jiān)理公司。靶主要職責(zé)是控制版工程建設(shè)的投資邦、建設(shè)工期、工把程質(zhì)量；進(jìn)行安埃全管理、工程建背設(shè)合同管理；協(xié)班調(diào)有關(guān)單位之間啊的工作關(guān)系。其扳在工程監(jiān)理過程拜中形成的監(jiān)理澳日記、監(jiān)理岸月報、監(jiān)理伴工作總結(jié)等資案料，對審核房地矮產(chǎn)開發(fā)成本的真礙實性具有重要參骯考價值。鞍佰審計師（會計師阿）皚事務(wù)所。敖負(fù)責(zé)對預(yù)（決）拔算報告進(jìn)行審計

8、扒，出具審計報告版。審計報告是編扒制決算的依據(jù)，凹對審核預(yù)決算差暗異的真實性具有芭重要參考價值。翱（四）房地產(chǎn)開扮發(fā)業(yè)務(wù)流程把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)巴開發(fā)過程主要包斑括開工準(zhǔn)備期、柏組織施工期、預(yù)俺售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期扮等階段。伴1.開工準(zhǔn)備期凹。通過招標(biāo)、拍班賣、掛牌獲得土暗地的使用權(quán)，取罷得發(fā)改委印發(fā)的辦正式計劃書、規(guī)矮劃部門批準(zhǔn)的哎建設(shè)用地規(guī)劃許奧可證和建設(shè)懊工程規(guī)劃許可證藹、土地主管部隘門核發(fā)的建設(shè)盎用地批準(zhǔn)書、叭建委下發(fā)的設(shè)計笆方案審定通知書瓣。在辦理各種手按續(xù)的同時，穿插拜進(jìn)行施工項目設(shè)唉計，辦理建設(shè)工半程招投標(biāo)，進(jìn)行壩進(jìn)場前的準(zhǔn)備工板作。埃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)岸在辦理建設(shè)工拜程規(guī)劃許可證盎前，需提交

9、工程捌結(jié)構(gòu)施工圖，該敗圖中附有相關(guān)項耙目的配筋圖。配般筋圖是由勘測設(shè)敗計單位依據(jù)國家頒頒布的有關(guān)設(shè)計挨規(guī)范中規(guī)定的最疤小配筋率而設(shè)計耙的受壓構(gòu)件鋼筋擺含量的截面圖，胺按工程結(jié)構(gòu)的不骯同部位分為基礎(chǔ)扳配筋圖、立柱配巴筋圖、橫梁配筋叭圖、板層配筋圖埃、樓梯配筋圖等哀，其參考數(shù)據(jù)是岸：七層以下的普翱通住宅每平方米艾需鋼筋30把拌35公斤；小高班層每平方米需鋼皚筋50佰凹60公斤。半2哀.皚組織施工期。根唉據(jù)前期審批的規(guī)藹劃設(shè)計圖紙和文翱件，通過正式的昂招標(biāo)程序，組織盎施工企業(yè)辦進(jìn)場邦施工，到建設(shè)主鞍管部門辦理建胺設(shè)工程施工許可半證。建設(shè)工程暗的主要承包方式拜有包工包料和包笆工不包料兩種。哎3.預(yù)售及

10、產(chǎn)權(quán)捌轉(zhuǎn)移期。根據(jù)國拌家有關(guān)規(guī)定辦理跋預(yù)售證，組織房唉屋銷售。預(yù)售房骯屋時必須取得房暗屋主管部門批準(zhǔn)壩的預(yù)售許可證。半房屋產(chǎn)權(quán)移交給爸購買者，必須到搬房管部門辦理備安案及產(chǎn)權(quán)登記手板續(xù)。翱商品房開發(fā)工作胺流程見圖10懊12。土地準(zhǔn)備工作競買土地國土局國有土地使用證發(fā)改委商品房開發(fā)工作流程圖項目立項書開工準(zhǔn)備期項目立項審查規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證證岸巴按藹規(guī)劃局疤把俺規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙審查拜骯癌確定施工隊伍建設(shè)工程施工許可證佰霸俺 胺建委組織施工期簽定施工合同開始施工準(zhǔn)備搬八佰 白施工單位驗收證明施工中單項驗收吧 扮 皚 跋 半 癌 靶監(jiān)理公司工程綜合驗收竣工驗收備案表質(zhì)監(jiān)

11、站白版辦預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證扮拌叭 案房管局笆扳啊 背 埃房管局簽定銷售合同階段商品房銷售許可證愛 敖 百 爸 按 柏 班 昂霸阿 凹房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證瓣圖1012愛 商品房開發(fā)拌工作流程扳（五）開發(fā)產(chǎn)品俺主要銷售方式艾主要銷售方式可笆按商品房的完工澳程度和結(jié)算方式隘進(jìn)行分類。胺1.按商品房的拜完工爸程度分為：俺奧商品房預(yù)售。是凹指開發(fā)企業(yè)將正藹在建設(shè)中的商品擺房預(yù)先出售給買氨受人，由買受人板交付定金或者房佰價款。 罷 鞍翱商品房現(xiàn)售。是板指開發(fā)企業(yè)將竣班工驗收合格的商搬品房出售給買受頒人，由買受人交擺付房價款。 瓣2.按結(jié)算方式俺分為：頒爸一次性收款銷售捌。是

12、指買受人一疤次性將購房款全頒部交付給開發(fā)企唉業(yè)。罷拔矮分期收款銷售。稗是指買受人在約疤定時間內(nèi)分期、骯分批將購房款交扒付給開發(fā)企業(yè)。八跋背銀行按揭銷售。扳又稱購房抵押貸辦款，是指買受人案以所購房屋的產(chǎn)巴權(quán)作抵押，由銀扮行先行支付房款搬給開發(fā)企業(yè)，買笆受人再按月向銀傲行分期支付本息挨。安案委安托銷售。是指開敗發(fā)企業(yè)委托房地捌產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)癌銷售現(xiàn)房或期房鞍并收取購房款，辦開發(fā)企業(yè)與受托挨方結(jié)算款項。暗癌先租后售。是指盎買受人可以先租昂住商品房，至買鞍受人有能力購買俺商品房產(chǎn)權(quán)時，白開發(fā)企業(yè)如數(shù)退唉還此前收取的租愛金，再按租住時絆議定的價格將商胺品房出售給買受矮人。罷盎售后返租。是指靶買受人購買商

13、品扳房后，以雙方議柏定的租價和租期白返租給凹開發(fā)企業(yè)鞍。拔（六）房地產(chǎn)開耙發(fā)企業(yè)財務(wù)核算敗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺財務(wù)核算執(zhí)行澳企業(yè)會計制度隘，上市公司自2盎007年1月1癌日起施行企業(yè)跋會計準(zhǔn)則疤基本準(zhǔn)則和熬企業(yè)會計準(zhǔn)則愛具體準(zhǔn)則佰。在稅務(wù)稽查中絆，應(yīng)重點關(guān)注以昂下三個方面的財罷務(wù)核算。佰1.銷售收入的凹確認(rèn)懊傲按企業(yè)會計準(zhǔn)叭則中有關(guān)商品靶銷售收入的確認(rèn)般原則盎進(jìn)行確認(rèn)。在實版際操作中，開發(fā)扒企業(yè)主要在開發(fā)壩產(chǎn)品交付使用，皚并將發(fā)票賬單交昂付給買受人時確氨認(rèn)銷售收入。耙2.成本費用的版構(gòu)成艾霸 凹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)矮的開發(fā)成本按成頒本計算對象計入扒開發(fā)產(chǎn)品成本項岸目，包括土地征半用及拆遷補償費耙、前期工

14、程費、敗基礎(chǔ)設(shè)施費、建唉筑安裝工程費、拜公共配套設(shè)施費俺和開發(fā)間接費等佰；費用按其與項霸目開發(fā)的關(guān)系分板為開發(fā)成本和期吧間費用。期間費盎用可直接進(jìn)行稅氨前扣除，包括管霸理費用、財務(wù)費把用、營業(yè)費用，巴具體內(nèi)容見表1靶011。愛房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成半本費用明細(xì)一覽笆表1011愛項目盎內(nèi)容翱土地征用及拆遷傲補償 癌費按指房地產(chǎn)開發(fā)時敗為征用土地所發(fā)澳生的各項費用，敖包括土地出讓金拌、勞動力安置費俺、青苗補償費、懊土地補償費、拆半遷補償費及其他熬因征用土地而發(fā)邦生的費用（如耕耙地占用稅）。絆前期工哀程 費百指土地、房屋開疤發(fā)前發(fā)生的總體捌規(guī)劃設(shè)計費、可案行性研究費、政胺府代收代繳的各傲項費用、測繪、叭勘察

15、、設(shè)計、各瓣項臨時工程、班“唉七通一平礙”絆 等費用。瓣基礎(chǔ)設(shè)捌施 費礙指土地、房屋開暗發(fā)過程中發(fā)生的耙道路、供熱、供疤水、供電、供氣白、通訊、照明以百及綠化（包括排把污、排洪、環(huán)衛(wèi)拔）等設(shè)施費用。搬建筑安裝工程費奧指企業(yè)以出包方盎式支付承建單位敗的建筑安裝工程癌費和企業(yè)自營工愛程發(fā)生的建筑安埃裝費。岸配套設(shè)版施 費盎指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)拜發(fā)生的、可計入叭土地和房屋開發(fā)俺成本的、不能有扳償轉(zhuǎn)讓的各項公吧共配套設(shè)施發(fā)生盎的費用，如鍋爐癌房、水塔、公共啊廁所、自行車棚把等。凡能有償轉(zhuǎn)傲讓的公共配套設(shè)敖施如商店、郵局跋、學(xué)校、醫(yī)院等傲應(yīng)在昂“熬配套設(shè)施成本暗”岸中單獨核算。敗開發(fā)間佰接 費愛指企業(yè)所屬的開

16、艾發(fā)部門或工程指巴揮部門為組織和澳管理開發(fā)項目而岸發(fā)生的各項費用跋支出，包括工資埃、福利費、辦公板費、差旅費、折唉舊費、修理費、敗水電費、勞動保搬護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤壩銷等。各行政部挨門為管理公司而盎發(fā)生的各項費用班不在此列，應(yīng)在扳“盎管理費用柏”唉中核算。壩3.開發(fā)成本的懊核算愛開發(fā)項目成本的般核算實行制造成巴本法，可分為土芭地開發(fā)成本、房辦屋開發(fā)成本、瓣配套艾設(shè)施開發(fā)成本和板代建工程開發(fā)成拔本。其基本核算拌程序：斑（1）確定成本艾核算對象懊開發(fā)產(chǎn)品成本核澳算對象是指在開凹發(fā)產(chǎn)品成本的計捌算中，為了歸集班和芭分配開發(fā)費用而拌確定的費用承擔(dān)吧者。其基本原則骯是：胺 班叭一般的開發(fā)項目背，以每一獨立編

17、瓣制的概算或施工懊圖預(yù)算所列單項拔工程為成本核算氨對象。懊 把唉同一開發(fā)地點、胺結(jié)構(gòu)敗類型相同的群體案項目，開、竣工礙時間相近且由同艾一施工單位施工巴的，可并為一個絆成本核算對象。皚 暗癌對于個別規(guī)模較暗大、工期較長的扮開發(fā)項目，可以澳結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制芭的需要，按開發(fā)柏項目的一定區(qū)域傲和部位，劃分成矮本核算對象。靶成本核算對象應(yīng)班在開發(fā)熬項目昂開工前確定，一伴經(jīng)確定就不能隨挨意改變，哀更不能相互混淆版。柏（2）確定開發(fā)疤產(chǎn)品成本項目。稗成本項目是歸集胺生產(chǎn)費用的明細(xì)柏科目，具體反映罷計入開發(fā)產(chǎn)品成稗本的生產(chǎn)費用的啊用途和開發(fā)產(chǎn)品案成本構(gòu)成。邦（3）審核開發(fā)巴成本的真實性與拔合法性。扒（4）歸集與

18、分白配開發(fā)成本。開昂發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)耙生的直接成本、氨間接成本和共同版成本，應(yīng)按配比笆原則將其分配至拔各成本對象。其背中，直接成本和襖能夠分清成本負(fù)昂擔(dān)對象的間接成般本，直接計入成搬本對象中；共同罷成本以及因多個拜項目同時開發(fā)或叭先后滾動開發(fā)不鞍能分清負(fù)擔(dān)敗對象班的間接成本，應(yīng)絆按各個成本對象皚（項目）占地面半積、建筑面積或捌工程概算等方法拜計算分配。 傲（5）編制成本罷計算芭單，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)稗品成本。計算已扮完工開發(fā)項目從皚籌建至竣工驗收伴的全部開發(fā)成本矮，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入安“靶開發(fā)產(chǎn)品把”埃 科目。把（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營把業(yè)務(wù)成本。按對笆外轉(zhuǎn)讓、銷售和半結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的辦實際成本結(jié)轉(zhuǎn)主矮營業(yè)務(wù)成本。凹成本費用

19、核算流八程見圖101癌3。土地管理費用固定資產(chǎn)費用總額期間費用財務(wù)費用經(jīng)營費用直接扣除土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項目二期項目一期大型配套設(shè)施營利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營業(yè)務(wù)成本版圖10翱13搬 成本費用核辦算流程隘（七）房地產(chǎn)開絆發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政斑策鞍1敖國家稅務(wù)總局哎關(guān)于外商投資房澳地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企稗業(yè)所得稅管理問懊題的通知凹（國稅發(fā)20敖01142號柏文）背2霸國家稅務(wù)總局翱關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)埃業(yè)務(wù)征收企業(yè)所拜得稅

20、問題的通罷知跋（國稅發(fā)20唉0631號文笆） 唉3.艾 國家稅務(wù)總礙局關(guān)于房地產(chǎn)開安發(fā)企業(yè)土地增值阿稅清算管理跋有關(guān)問題的通知敖拔（國稅發(fā)20耙06187號頒文）癌4奧財政部 國家鞍稅務(wù)總局關(guān)于房伴產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地半使用稅有關(guān)政策凹的通知凹（財稅200氨6186號文班）八5. 哀國家稅務(wù)總局昂關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)跋企業(yè)所得稅預(yù)繳扮問題的通知爸（國稅函20耙08299號俺）拔二、房地產(chǎn)開發(fā)板業(yè)常見涉稅問題吧及檢查方法骯對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)靶的檢查，應(yīng)以已傲完工或階段性完芭工的開發(fā)項目為捌重點，從立項、敖開發(fā)、艾竣工拔、銷售四個環(huán)節(jié)案入手，全面調(diào)取百銷控臺賬、銷售捌合同、行政審批吧文書和證書、招埃投標(biāo)合同、施工

21、邦預(yù)決算書、監(jiān)理佰記錄等資料，運愛用建安成本分析敖控制、利潤率分奧析控制、實際投岸資額與投資概算把差額控制、大額巴資金支付控制等敗方法找準(zhǔn)疑點，壩采用實地檢查與擺詢問調(diào)查相結(jié)合隘、賬內(nèi)檢查與外背調(diào)相結(jié)合的方法巴，全面審核項目背的收入和成本費案用支出的真實性把和準(zhǔn)確性。本節(jié)氨主要對房地產(chǎn)開盎發(fā)業(yè)的收入、成拜本、費用等常見盎涉稅問題進(jìn)行剖把析，由此而影響凹的營業(yè)稅、企業(yè)瓣所得稅、土地增版值稅、城市維護(hù)佰建設(shè)稅、教育費懊附加等稅款的計瓣算不再細(xì)述。霸房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常板見涉稅問題拌（一）銷售開發(fā)熬產(chǎn)品收取的價款阿和價外費用未按阿規(guī)定入賬，隱匿稗收入藹（二）開發(fā)產(chǎn)品板完工前收取的預(yù)搬售收入未按規(guī)定拌申報納

22、稅，產(chǎn)品盎完工后未按規(guī)定埃結(jié)轉(zhuǎn)收入笆（三）以銀行按昂揭方式銷售開發(fā)愛產(chǎn)品收取的價款昂，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)啊收入案（四）發(fā)生視同耙銷售行為，未按把規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或敗申報納稅叭（五）虛列拆遷頒補償費，虛增成暗本鞍（六）編造合同般、協(xié)議，虛列、擺多列或重復(fù)列支昂生產(chǎn)費用挨（七）取得不符骯合規(guī)定發(fā)票的入百賬，多列成本費吧用扒（八）混淆成本辦核算對象，未按柏配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)懊品成本般（九）將納資本斑性支出直接列支凹當(dāng)期成本，減少襖應(yīng)納稅所得額罷（十）擴(kuò)大期間靶費用列支范圍及柏標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納半稅所得額鞍（一）銷售開發(fā)扳產(chǎn)品收取的價款拔和價外費用未按隘規(guī)定入賬，隱匿般收入【問題描述】背1.收取的售房霸款長期滯留在銷半

23、售部門，未按規(guī)礙定入賬。霸2.采取委托銷柏售方式銷售開發(fā)吧產(chǎn)品，部分售房瓣款由中介服務(wù)機(jī)襖構(gòu)收取并開具發(fā)巴票或收據(jù)，開發(fā)白企業(yè)隱匿收入。吧3.將售房款分隘解為兩部分，一搬部分記入賬內(nèi)，般另一部分記入賬哎外。愛4.銷售閣樓、伴停車位、地下室白以及精裝房裝修敖部分單獨開具收案款收據(jù)，取得的爸收入未按規(guī)定入搬賬。靶5.私改規(guī)劃，爸增加銷售面積，稗隱匿增加面積部辦分的收入。礙6.舊城改造補矮償給搬遷戶新房罷，超出補償面積鞍部分的差價款未霸按規(guī)定入賬。疤7.客戶放棄的疤購房定金、沒收艾的違約保證金、敗施工方延誤工期哎的罰款收入、取霸得的政府獎勵收稗入、先租后售收凹取的租金等收入背，未按規(guī)定入賬阿。霸【主

24、要檢查方法扮】吧1.實地察看、芭了解樓盤開發(fā)、岸銷售情況，核對叭房源銷售平面圖阿，調(diào)查、詢問閣艾樓、停車位、地奧下室是否單獨作版價出售，掌握住癌宅、閣樓、停車稗位、地下室的銷艾售狀況。版2.調(diào)取售樓處耙資料，收集銷控壩臺賬、銷售合同挨、銷售發(fā)票、收俺款收據(jù)等紙質(zhì)資百料以及銷售合同拔統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售背房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、搬售房發(fā)票記錄等笆電子文檔，統(tǒng)計埃已售面積及銷售矮金額。查看物業(yè)搬公司入住通知單礙及鑰匙發(fā)放保瓣管登記簿，核拜對銷售數(shù)據(jù)的真頒實性。將確認(rèn)的傲已售面積及銷售芭金額與般“挨預(yù)收賬款扒”巴、頒“佰主營業(yè)務(wù)收入佰”絆賬戶及納稅申報啊表進(jìn)行核對,檢氨查企業(yè)收取的銷柏售款是否全部入稗賬并申報納稅。

25、按 傲3.調(diào)取開發(fā)企暗業(yè)與中介服務(wù)機(jī)佰構(gòu)簽訂的代理銷霸售合同、協(xié)議，哀根據(jù)計提的銷售埃傭金金額和比例搬反向計算銷售額搬，與申報的預(yù)售愛收入和銷售收入佰比對，尋找差異般，并對照檢查中辦介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷背售明細(xì)表，檢查癌有無分解開票，扒隱瞞銷售收入問巴題。吧4.將建設(shè)工按程規(guī)劃許可證懊中開發(fā)項目的建安筑面積、容積率版、可銷售面積、暗不可銷售面積以安及公共配套設(shè)施翱等信息，與賬面霸記載面積、實地藹開發(fā)面積核對，拔檢查有無私改規(guī)暗劃，增加可售面案積，銷售后不計啊收入問題。骯5.調(diào)取開發(fā)項按目的動遷房屋礙產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書懊或回遷安置協(xié)背議，抽取部分拆骯遷戶進(jìn)行調(diào)查，背核實調(diào)換房屋的邦面積和超出補償鞍面積差價

26、款的情伴況，檢查收取的拌超面積安置收入傲是否并入當(dāng)期應(yīng)敖納稅所得額申報敖繳納企業(yè)所得稅捌，是否按補償標(biāo)靶準(zhǔn)面積的工程成瓣本價與差價款之安和計算繳納營業(yè)白稅等相關(guān)稅款。佰6.調(diào)查部分買扮受人，核實開具癌發(fā)票的金額與收拌取的價款是否一拜致。有無將銷售哎的閣樓、停車位翱、地下室和精裝佰房裝修部分取得安的價款單獨開具骯收款收據(jù)問題。哎7.到金融機(jī)構(gòu)拌調(diào)取企業(yè)開戶信暗息和企業(yè)主要負(fù)挨責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)艾人、財務(wù)負(fù)責(zé)人搬等相關(guān)人員的個藹人銀行儲蓄賬戶案、信用卡賬戶信瓣息，核實有無隱骯匿賬外資金的情耙況唉?！緢D示】熬檢查過程如圖1盎0襖14靶所示。金融部門掌握項目分期、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、銷售狀況實地察看、調(diào)查

27、、詢問統(tǒng)計完工住宅、網(wǎng)點、閣樓、車庫、地下室數(shù)量售樓處的檢查合同、發(fā)票與住戶核對，收款記錄與發(fā)票、收據(jù)核對，手工臺賬與電子數(shù)據(jù)核對，售樓處數(shù)據(jù)與財務(wù)賬載數(shù)據(jù)核對收取銷售款未入賬詢問購房戶、回遷戶銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，銷售臺賬及電子數(shù)據(jù)委托銷售協(xié)議儲蓄賬戶、信用卡信息及儲蓄資金外部信息采集規(guī)劃審批資料回遷安置協(xié)議物業(yè)入住情況搬圖10安14唉 霸收入和價外費用矮檢查流程【實例】叭例10挨11拔瓣某房地產(chǎn)開發(fā)企跋業(yè)連續(xù)兩年申報霸虧損，稅務(wù)機(jī)關(guān)白于2007年7氨月份對該其企業(yè)岸所得稅申報繳納絆情況進(jìn)行了檢查隘。檢查前，稽查啊人員先對該企業(yè)邦開發(fā)的XX小區(qū)隘進(jìn)行罷了實地察看，對凹門衛(wèi)及住戶進(jìn)行伴了調(diào)查，

28、發(fā)現(xiàn)該罷企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品埃銷售情況較好，暗住宅及車庫已基壩本售完，而企業(yè)爸申報的預(yù)售收入挨卻較少，且銷售凹價格偏低。隨后把，稽查人員調(diào)取按了企業(yè)售樓處、襖財務(wù)部門和工程背部門的賬簿資料癌，經(jīng)核對檢查，胺確認(rèn)該企業(yè)在收隘入方面存在三個隘問題：一是在收柏取房款時，向買哎受人開具發(fā)票和版收據(jù)各一張，將胺開具發(fā)票的收入扳記入賬內(nèi)，而將罷開具收據(jù)的收入芭記入賬外；二是按2007年6月拔預(yù)售房余額72般5萬元既未及時版結(jié)轉(zhuǎn)收入，又未般按規(guī)定申報繳納半營業(yè)稅、企業(yè)所案得稅和土地增值半稅；三是銷售車藹庫取得的收入5絆79萬元未按規(guī)擺定核。把（二）開發(fā)產(chǎn)品八完工前取得的預(yù)埃售收入未按規(guī)定版申報納稅，產(chǎn)品半完工后未

29、按規(guī)定哀及時結(jié)轉(zhuǎn)收入【問題描述】鞍1.在開發(fā)產(chǎn)品斑完工前靶采取爸預(yù)售方式銷售，白取得的預(yù)售收入擺未按規(guī)定申報繳邦納稅款。哀2.開發(fā)產(chǎn)品完柏工后，預(yù)售收入耙長期掛在捌“敗預(yù)收賬款班”安等往來賬戶，未骯按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入鞍并做納稅調(diào)整。啊【主要檢查方法柏】稗1.對照檢查白“罷預(yù)收賬款佰”案等賬戶及納稅申拌報資料，核實預(yù)阿收的房款是否按氨規(guī)定申報納稅。奧2.實地察看各皚期樓盤開發(fā)銷售隘進(jìn)展情況，根據(jù)斑工程竣工驗收懊備案表確定開翱發(fā)產(chǎn)品完工項目啊，根據(jù)已售樓號唉、門牌號，對照隘預(yù)售款確定應(yīng)稅拔收入，與昂“胺主營業(yè)務(wù)收入澳”白和佰“翱預(yù)收賬款耙”艾明細(xì)賬進(jìn)行比對骯，核實預(yù)收賬款疤是否隘按規(guī)定背結(jié)轉(zhuǎn)收入。【圖

30、示】版檢查過程如圖1按0啊15斑所示。核對主營業(yè)務(wù)收入賬戶及納稅申報表實地察看各期樓盤開發(fā)進(jìn)展情況根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤根據(jù)樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入統(tǒng)計應(yīng)稅收入，檢查“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅款”等賬戶。預(yù)收賬款未計預(yù)售、銷售收入，未申報納稅爸圖10柏15笆 預(yù)售收入檢扳查流程【實例】矮例10捌12艾爸某房地產(chǎn)開發(fā)公敗司于2004年搬11月成立，已拔開發(fā)XX花園一斑期和二期兩個項澳目，規(guī)劃建筑面版積為20萬平方氨米，其中一期和八二期分別為10捌萬平方米。稽查凹人員于2007搬年4月對其進(jìn)行耙檢查時，發(fā)現(xiàn)該熬公司至翱2006年底敖一直未進(jìn)行完工哎清算，按預(yù)售收翱入8

31、200萬元拜申報繳納了稅款盎。稽查人員實地暗察看了樓盤，對捌住戶進(jìn)行了調(diào)查啊，了解到該項目埃一期在2006頒年上半年早已完班工。稽查人員又岸從質(zhì)監(jiān)部門獲取唉了工程竣工驗疤收備案表，證襖實一期工程已于拔2006年4月白竣工驗收合格。吧稽查人員根據(jù)完版工樓盤、門牌號案，結(jié)合銷控臺賬伴、銷售合同、售扮房發(fā)票等資料，半與?！皧W預(yù)收賬款熬”斑、按“半主營業(yè)務(wù)收入佰”敖、愛“唉應(yīng)繳稅款背”壩賬戶進(jìn)行了比對阿，查出企業(yè)未及斑時進(jìn)行一期項目搬完工清算，未及邦時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入埃，少申報繳納稅邦款。班（三）以銀行按瓣揭方式銷售開發(fā)皚產(chǎn)品收取的價款耙，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)氨收入【問題描述】罷1.以銀行按揭埃方式銷售八開發(fā)稗產(chǎn)

32、品，開發(fā)企業(yè)瓣在收到首付款，百銀行按揭貸款到吧賬后，未按規(guī)定敖計稅。盎2.將收到的按柏揭款項以銀行貸暗款的名義記入瓣“八短期借款笆”扮賬戶，隱匿收入壩。頒【主要檢查方法癌】板1.到貸款銀行癌檢查銀行按揭的斑保證金賬戶存款暗余額（銀行按貸氨款額的5%7岸%收取保證金）啊，推算按揭貸款搬數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的隘收入比較，查找盎涉稅問題。澳2.到開發(fā)企業(yè)岸開戶銀行查詢按奧揭貸款的發(fā)放情愛況，核對計稅收耙入。敗3. 核對銀行安存款日記賬與銀胺行對賬單，檢查白從銀行按揭貸款礙賬戶轉(zhuǎn)入的款項斑是否記入般“爸預(yù)收賬款拜”疤或耙“骯主營業(yè)務(wù)收入暗”拔?！緦嵗堪侠?0柏13笆霸稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查哎某房地產(chǎn)公司時扳，發(fā)現(xiàn)該

33、單位在哀“氨短期借款挨”?？颇恐杏幸还P8伴00多萬元的貸跋款，經(jīng)核對原始頒憑證，只有一張阿銀行進(jìn)賬單作為凹附件。經(jīng)檢查利罷息支付憑單，系皚本公司職工的按巴揭貸款利息。經(jīng)柏詢問公司負(fù)責(zé)人翱及財務(wù)人員，查背明該公司為解決敖資金緊張問題，哀以公司職工購房暗名義辦理芭“捌虛假按揭?！睈郏〉冒唇屹J款奧歸公司使用，貸背款利息由公司承爸擔(dān)。按照稅法規(guī)叭定，按揭貸款手俺續(xù)齊全，房屋購凹銷合同已經(jīng)簽訂邦，在法律上已經(jīng)敗產(chǎn)生效力，應(yīng)確敗認(rèn)收入。同時，拜該公司列支的應(yīng)癌由購房者個人承斑擔(dān)的按揭貸款利稗息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅扮所得額。矮（四）發(fā)生視同唉銷售行為，未按拌規(guī)定申報納稅【問題描述】埃1.以開發(fā)產(chǎn)品安抵頂材料款、工

34、白程款、廣告費、敗銀行貸款本息、罷動遷補償費等債暗務(wù)，未稗按規(guī)定板計稅。疤2.以開發(fā)產(chǎn)品哀換取土地使用權(quán)翱、股權(quán)，未按非扮貨幣性資產(chǎn)交換翱的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)艾處理。霸3.將開發(fā)產(chǎn)品拔用于捐贈、贊助霸、廣告、樣品、叭職工福利、獎勵絆、對外投資、分襖配給投資者，未皚按規(guī)定申報納稅爸。氨【主要檢查方法半】白1.比對房源銷拔控臺賬登記的開昂發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量哀、財務(wù)賬簿登記稗的已確認(rèn)相關(guān)收熬入的開發(fā)產(chǎn)品銷擺售數(shù)量，查找兩班者之間的差異，傲進(jìn)行實地調(diào)查，氨核實未售房產(chǎn)的皚真實性。愛2.審查各項會岸議記錄、董事會爸決議，核實有無襖抵債、贈送等特骯殊事項發(fā)生。白3.審查合作建昂房協(xié)議，檢查以霸房屋所有權(quán)換取扮土地使

35、用權(quán)、股扮權(quán)等是否按規(guī)定敖核算收入。傲4.調(diào)查、詢問耙部分債權(quán)人，核案實長期掛賬的大懊額未付款項的真邦實性，檢查是否吧有隱匿售房款的佰行為?！緦嵗堪＠?0扮14爸艾甲房地產(chǎn)開發(fā)公哀司無房地產(chǎn)開發(fā)案資質(zhì)，掛靠在乙扳房地產(chǎn)開發(fā)公司扮，芭以乙開發(fā)公司第襖二項目部的名義扮在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理案了稅務(wù)登記，并敗獨立申報納稅。白其后，胺甲昂公司白以每畝30萬元擺的價格向乙公司白購買土地126敖畝，自行開發(fā)住頒宅吧。2006年1唉0月，稅務(wù)機(jī)關(guān)班在對甲房地產(chǎn)開把發(fā)公司進(jìn)行檢查拜時，發(fā)現(xiàn)其僅向骯乙公司支付土地奧款2500萬元胺。經(jīng)審查土地轉(zhuǎn)疤讓合同及補充協(xié)拔議，確認(rèn)甲公司挨將其開發(fā)的一棟扳商品樓（40套安住宅）抵

36、頂了拖疤欠乙公司的土地奧款。敖（五）虛列拆遷扒補償費，虛增成捌本【問題描述】扮1.虛增拆遷戶擺數(shù)，多列拆遷補皚償費。矮2.虛增補償金跋額，多列拆遷補半償費。把吧【主要檢查方法?！堪?.矮向拆遷管理部門芭（拆遷辦公室）爸了解拆遷政策，啊并跋獲取房屋拆遷翱許可證，哀調(diào)取愛房屋拆遷安置礙補償協(xié)議八，抽取部分拆遷芭戶進(jìn)行調(diào)查頒了解艾，哀審查包括補償形瓣式、補償金額、拔支付方式、安置敗用房面積、安置把地點，霸核實是否多列拆俺遷補償費。俺2.將現(xiàn)金日記稗賬、銀行存款日熬記賬與銀行對賬暗單進(jìn)行比對，到耙有關(guān)銀行查核企癌業(yè)銀行存款賬戶凹、企業(yè)負(fù)責(zé)人和懊財務(wù)負(fù)責(zé)人等有絆關(guān)人員的儲蓄賬耙戶、信用卡賬戶盎，檢查資金

37、支付版行為的真實性，翱核實有無資金回捌流情況。叭（六）簽訂虛假疤合同、協(xié)議，虛安列、多列或重復(fù)按列支成本費用【問題描述】愛1.簽訂虛假單敗項合同，取得虛跋開發(fā)票，加大建安安工程費。拔2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)凹系的貿(mào)易公司購叭進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)壩企業(yè)發(fā)包或分包伴工程，人為提高鞍材料價格或建安辦費用，轉(zhuǎn)移利潤啊。般3.采取包工不佰包料方式發(fā)包工斑程，在開發(fā)企業(yè)霸提供的材料、水辦電和其他物資已半憑發(fā)票計入開發(fā)奧成本的情況下，佰指使施工企業(yè)按暗勞務(wù)費和材料價敗款的合計金額再懊次開具發(fā)票，并熬負(fù)擔(dān)其多開部分拔的稅款，重復(fù)列澳支開發(fā)成本。稗【主要檢查方法岸】八1.采取工程成按本總量控制法，隘調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝蓬愰_發(fā)產(chǎn)品的

38、平熬均建筑成本，對艾價格過高的建筑頒成本進(jìn)行重點審翱查。辦2.聘請專業(yè)的半工程造價師，對暗照圖紙，進(jìn)行工巴程量和工程造價矮評估，與企業(yè)列捌支數(shù)額進(jìn)行核對邦。根據(jù)捌工程結(jié)構(gòu)施工圖凹中背配筋圖的設(shè)計，白運用中國建筑科隘學(xué)研究院開發(fā)的八PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)背計軟件或聘請專瓣業(yè)技術(shù)人員，計昂算出單體項目需柏用的鋼筋重量，矮再根據(jù)鋼筋市場伴價格確定鋼筋成翱本，與決算書中案的成本進(jìn)行比較懊，尋找差異。扳3.審查施工合盎同和預(yù)（決）算岸書，核對工程內(nèi)癌容，參照審計事絆務(wù)所出具的審計敖報告，對決算超稗出預(yù)算價格過高八的項目，重點審?qiáng)W查單項合同、補白充協(xié)議的礙真實性懊。耙4.調(diào)取工程監(jiān)俺理部門的監(jiān)理記胺錄及搬材料物資

39、進(jìn)場版試驗報告澳，核實有關(guān)材料啊的真實性。礙5.掌握開發(fā)企翱業(yè)的挨關(guān)聯(lián)稗企業(yè)，通過行業(yè)跋比較、營業(yè)常規(guī)罷等方面對比分析氨是否存在利用關(guān)斑聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤百。百6.對照有關(guān)合俺同安款項板支付的約定要求捌，審查企業(yè)資金靶支付情況，對長邦期掛賬的大額應(yīng)把付款項，到對方盎核實未付款項的扮真實性。 【圖示】奧檢查過程如圖1阿0拔1疤6愛所示。編造協(xié)議、合同，虛列、多列、重列工程成本實地察看、了解開發(fā)地塊狀況土地征用、拆遷費審查審查企業(yè)付款記錄及往來賬戶。調(diào)取監(jiān)理公司施工監(jiān)理紀(jì)錄審核施工圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價評估通過實地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)決算的真實性。對照現(xiàn)金和應(yīng)付賬款

40、科目審查付款的真實性。工程總量及成本的核實資金流的檢查調(diào)閱拆遷文件，了解拆遷戶數(shù)、政策調(diào)查詢問拆遷戶審查施工合同和預(yù)決算書凹圖1016礙 虛列、多列敖或重復(fù)列支成本伴費用【實例】瓣例10啊15暗壩某房地產(chǎn)開發(fā)企半業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品為熬框架結(jié)構(gòu)的樓房艾，賬面反映建安爸成本達(dá)928元唉/,遠(yuǎn)高于當(dāng)矮地70080擺0元/的平均霸水平。稽查人員骯通過調(diào)閱、分析熬施工合同、變更敖合同、施工監(jiān)理胺記錄，證實項目扒施工無特殊性；按審核付款記錄發(fā)哎現(xiàn)有近千萬元的敖工程款通過現(xiàn)金白支付或掛在應(yīng)付把款中。通過核實安款項支付，審查敗開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人斑的會議記錄，取拜得了該開發(fā)企業(yè)艾通過編造虛假變哀更合同，唆使建唉安企業(yè)虛開

41、建安拔發(fā)票的證據(jù)。另跋外，稽查人員發(fā)霸現(xiàn)該單位與施工拔方簽訂單項蝦池笆土方回填合同4俺00萬元，經(jīng)實凹地調(diào)查當(dāng)?shù)厝罕姲院驼?項目開稗發(fā)前政府已將開哀發(fā)地塊周邊公路鞍修好，不存在大襖面積蝦池，屬虛叭假合同。在核實壩購進(jìn)的保溫砂漿皚時，通過監(jiān)理部叭門調(diào)查取證，證安實該項目墻體保礙溫是由施工單位俺用廢棄的塑料泡耙沫顆粒摻上水泥昂抹墻完成的，沒般有用保溫砂漿，霸監(jiān)理記錄也無送癌驗的該材料，屬阿虛構(gòu)業(yè)務(wù)。唉（七）取得不符澳合規(guī)定的發(fā)票入懊賬，多列成本費搬用【問題描述】暗1.取得舊版作暗廢發(fā)票入賬。懊2.涂改、襖偽造哀、自行填開發(fā)票八入賬。阿3.取得第三方版開具的發(fā)票入賬敗。矮4.取得開具內(nèi)埃容不實的發(fā)

42、票入班賬。案【主要檢查方法扳】搬采集大額成本費拜用發(fā)票的開具時半間、發(fā)票代碼、翱發(fā)票號碼、開票吧單位、開具項目芭及金額等信息。伴對不同字段進(jìn)行瓣排序分析，并在氨CTAIS中查頒詢發(fā)票流向,發(fā)背現(xiàn)問題,區(qū)別處敖理。1.票面審查伴（1）檢查發(fā)票胺版次，查看有無搬舊版作廢發(fā)票。埃國稅函200安4521號文愛規(guī)定自2004把年7月日起啟瓣用新的普通發(fā)票版編碼規(guī)則。新版白發(fā)票在發(fā)票右上安角由12位代碼扒和8位號碼組成艾。俺（2）審核發(fā)票癌代碼信息與發(fā)票版上的印章單位及挨實際業(yè)務(wù)是否一暗致，檢查有無從邦第三方取得發(fā)票氨問題。罷（3）從發(fā)票開暗具痕跡上辨別真案偽。查看有無調(diào)拔整打印格式、字昂體，背面有無復(fù)靶

43、寫痕跡等問題。版對從一般納稅人敗取得的發(fā)票是否把是微機(jī)票（國稅笆發(fā)2006吧78號規(guī)定一般靶納稅人自200唉7年1月1日起阿開具的普通發(fā)票扮納入增值稅防偽凹稅控系統(tǒng)管理）癌。唉2.通過CTA罷IS系統(tǒng)笆查詢癌發(fā)票流向，對有瓣問題發(fā)票外調(diào)取盎證。百3.對照合同、案協(xié)議、預(yù)決算和拔付款情況，審查隘開具內(nèi)容的真實盎性?！緢D示】芭檢查過程如圖1鞍017所示半。排序分析票面審查痕跡鑒別CTAIS發(fā)票流向查詢查詢、比對分析外調(diào)取證開具內(nèi)容真實性審查合同、預(yù)決算付款情況核對對不同字段排序分析，查找疑點。在CTAIS中查詢發(fā)票流向，審核發(fā)票出處的合法性。對照合同、協(xié)議、預(yù)決算及付款情況審查開具內(nèi)容的真實性取得

44、違規(guī)發(fā)票，多列成本費用斑圖10百17笆 取得不符合扳規(guī)定的發(fā)票檢查吧流程岸（八）混淆成本把核算對象，未按鞍配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)跋品成本【問題描述】靶1.未擺根據(jù)開發(fā)項目的伴特點及實際情況凹確定成本核算對絆象，安所有開發(fā)工程成艾本在一個捌賬戶巴中核算，無法確哀認(rèn)當(dāng)期單項工程傲開發(fā)成本。澳2百.企業(yè)各期成本背核算混亂，提前辦列支下期項目的百成本。骯3. 一次性列叭支應(yīng)由各期分?jǐn)偘愕耐恋爻杀荆ê屯恋馗綄俪杀荆┌?。?. 未單獨核熬算有償轉(zhuǎn)讓或自案用配套設(shè)施的成傲本，將其全部計跋入可售房屋開發(fā)斑成本。靶5.雖單獨核算皚有償轉(zhuǎn)讓或自用澳配套設(shè)施的成本柏，但只分?jǐn)偨ㄖT安裝工程費，而擺土地成本、前期芭工程費、

45、基礎(chǔ)設(shè)罷施費、借款利息叭等費用在已售房板屋中分?jǐn)?。?半6.發(fā)生銷售退靶回業(yè)務(wù)，只沖記絆收入，不沖回已鞍結(jié)轉(zhuǎn)成本。安【主要檢查方法斑】敖1.審查埃建設(shè)工程規(guī)劃吧許可證及規(guī)劃暗總圖，確定成本搬核算對象。檢查般是否按確定的成疤本核算對象歸集敗與分配開發(fā)費用靶。澳2.審查土地轉(zhuǎn)稗讓協(xié)議是否有附隘加條件，檢查在艾賬面如何列支、扒分?jǐn)?，有無全部耙計入辦完工癌產(chǎn)品成本。班3.根據(jù)項目規(guī)熬劃及背測繪熬報告，確定完工拌項目總可售面積版。審核是否將拆敖建換建面積、產(chǎn)白權(quán)歸全體業(yè)主所凹有的公共配套設(shè)岸施、開發(fā)企業(yè)自案用的配套設(shè)施及案周轉(zhuǎn)房等不可銷邦售或出租的房屋矮面積計入總可售哎面積。是否按測奧繪報告中的建筑扒面

46、積計算可售面隘積。辦4.檢查企業(yè)開唉發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)柏賬，審查是否將把有償轉(zhuǎn)讓或自用癌的配套設(shè)施開發(fā)耙成本計入可售房背屋開發(fā)靶成本邦。成本分配計算伴表核算內(nèi)容是否搬缺項，分?jǐn)偙嚷拾耸欠駵?zhǔn)確。搬5.根據(jù)當(dāng)期銷拌售面積以及可售八單位工程成本，疤計算當(dāng)期銷售成暗本。檢查企業(yè)銷拜售成本明細(xì)賬，芭將銷售成本與銷礙售收入對比分析熬，復(fù)核計入銷售芭成本的戶數(shù)、面傲積和銷售收入的吧統(tǒng)計口徑是否一傲致，有無銷貨退奧回只沖減收入不半沖減成本問題?！緢D示】氨檢查過程如圖1扒018所示罷。可售面積、已售面積的審查注意開發(fā)成本（土地成本）、開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)等科目，對照銷售數(shù)據(jù)、合同、協(xié)議進(jìn)行審核，準(zhǔn)確計算

47、結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本與銷售收入比對，確定已售面積銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查混淆成本核算對象，不配比結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本完工成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查銷售成本的計算完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)確定可售總面積土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)獨立核算項目成本結(jié)轉(zhuǎn)已售、退回產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及沖回規(guī)劃總圖的審查確定成本核算對象藹圖1018耙 混淆成本核跋算對象檢查流程八（九）將資本性絆支出直接列入當(dāng)壩期成本，減少應(yīng)盎納稅所得額【問題描述】跋1.將辦公用的熬電子設(shè)備、汽車埃、音像設(shè)備等固懊定資產(chǎn)計入銷售懊費用或在低值易版耗品賬戶核算，氨進(jìn)行稅前扣除。氨2.由開發(fā)企業(yè)耙投資拌建設(shè)的，位于開扒發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電熬通訊、學(xué)校、醫(yī)辦療等配套設(shè)施在岸完工后出租的，襖未將其按固定資昂產(chǎn)進(jìn)行

48、賬務(wù)處理安。 辦3.在開發(fā)小區(qū)愛內(nèi)建造的會所、白售樓部、停車場懊庫、物業(yè)管理場熬等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企疤業(yè)所有的，未按拜固定資產(chǎn)進(jìn)行賬凹務(wù)處理。襖【主要檢查方法把】澳1.通過現(xiàn)場檢稗查，核實有無可靶有償轉(zhuǎn)讓的配套扳設(shè)施,如商店、澳銀行、郵電所等藹。半2.檢查固定資拔產(chǎn)明細(xì)賬，核實氨是否作為固定資邦產(chǎn)管理。背3.審核看立項爸報告書和竣工驗擺收單，了解公用癌設(shè)施、配套設(shè)施百和經(jīng)營資產(chǎn)的處疤理情況，檢查企叭業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況安，核實是否將產(chǎn)昂權(quán)為本企業(yè)所有爸的開發(fā)產(chǎn)品作為襖固定資產(chǎn)進(jìn)行賬懊務(wù)處理擺?！緦嵗堪壤?0俺16耙隘稽查人員檢查某氨房地產(chǎn)公司的X哎X花園項目時，版發(fā)現(xiàn)其賬面記錄熬的配套設(shè)施有幼伴兒園和捌

49、居委會白、配電室等，而盎經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)胺有2000平方翱米的會所作為企吧業(yè)辦公用房。經(jīng)扒審核固定資產(chǎn)明斑細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)賬面叭未登記該項目。稗稽查人員到房管捌部門采集了有關(guān)絆信息，證實該會傲所已辦理房權(quán)證捌，產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企暗業(yè)所有。經(jīng)詢問鞍企業(yè)負(fù)責(zé)人及財稗務(wù)人員，查明企礙業(yè)將會所的建造傲成本500余萬板元直接計入已銷背房屋開發(fā)成本，伴多轉(zhuǎn)營業(yè)成本。拌（十）擴(kuò)大期間澳費用列支范圍及澳標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納爸稅所得額【問題描述】爸1.預(yù)售收入作熬為廣告費、業(yè)務(wù)懊宣傳費、業(yè)務(wù)招搬待費的計算基數(shù)埃，多列拌管理費用把。八2.開發(fā)產(chǎn)品完氨工前的借款利息奧，一次性計入當(dāng)阿期損益，虛增財按務(wù)費用。百【主要檢查方法擺】隘1.以

50、核實的銷跋售收入為基數(shù)計盎算廣告費、業(yè)務(wù)埃宣傳費、業(yè)務(wù)招案待費的扣除標(biāo)準(zhǔn)拌，審核是否多列俺“壩三項費用啊”巴。審核以前年度皚結(jié)轉(zhuǎn)扣除的八“叭三項費用哀”澳是否超過3年期骯限（2008年盎1月1日起，廣懊告費、業(yè)務(wù)宣傳擺費的扣除執(zhí)行新氨的企業(yè)所得稅哎法）。啊2.審核銀行借辦款利息支付憑證般，是否屬于成本拔對象完工前發(fā)生捌的，是否計入開跋發(fā)產(chǎn)品成本。思考題：罷1.如何確認(rèn)辦開發(fā)扮產(chǎn)品可售面積、安已售面積？巴2.從房地產(chǎn)企捌業(yè)外部監(jiān)管部門扒可采集哪些信息吧，有何用途？俺第二節(jié) 稗公路運輸業(yè)檢查埃方法芭一、公路運輸業(yè)矮經(jīng)營管理及核算癌特點扒（一）公路運輸傲業(yè)笆簡述矮公路運輸是交通氨運輸業(yè)的其中一隘項業(yè)

51、務(wù)，主要是矮指以公路為運輸癌途徑，通過使用阿運輸工具將貨物挨或旅客送達(dá)目的熬地，使其空間位板置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)百務(wù)活動。捌（二）公路運輸笆業(yè)經(jīng)營管理特點1.基本結(jié)構(gòu)哀公路運輸企業(yè)一笆般設(shè)經(jīng)理、辦公唉室、財務(wù)、安保拔、業(yè)務(wù)板(八車隊隘)安等部門及下屬的案站（場）等部門熬，各部門按職責(zé)靶開展工作，以實艾施完成貨運或客佰運業(yè)務(wù)。愛公路運輸企業(yè)組罷織結(jié)構(gòu)見圖矮10鞍伴2哎藹1氨。經(jīng)理辦公室財務(wù)部門業(yè)務(wù)部門安保部門 站（場）等搬圖斑10氨絆2跋絆1 頒公路運輸企業(yè)組邦織結(jié)構(gòu)簡圖骯2.扒經(jīng)營種類劃分案公路運輸業(yè)務(wù)的皚經(jīng)營種類可以分半為自運業(yè)務(wù)和聯(lián)敖運業(yè)務(wù)兩類：般（班1矮）自運業(yè)務(wù)，是耙指運輸企業(yè)自行板承接運輸

52、業(yè)務(wù)盎,俺并自行實施完成扳旅客或貨物從發(fā)擺送地點至到達(dá)地壩點所進(jìn)行的運輸壩業(yè)務(wù)。拔（百2岸）聯(lián)運業(yè)務(wù)，是翱指兩個以上的運擺輸企業(yè)完成旅客襖或貨物從發(fā)送地阿點至到達(dá)地點所盎進(jìn)行的運輸業(yè)務(wù)斑，聯(lián)運的特點是耙運輸業(yè)務(wù)委托方案一次購買，一次敗收費，一票到底案，后道環(huán)節(jié)承運板單位向前道環(huán)節(jié)啊承運單位開具發(fā)啊票，前道環(huán)節(jié)承暗運單位據(jù)以抵減哀運輸收入，計算邦聯(lián)運業(yè)務(wù)計稅收搬入并進(jìn)行納稅申絆報。拌3.邦納稅人種類劃分敖提供貨物運輸勞骯務(wù)的單位和個人昂，按其開具貨物扮運輸業(yè)發(fā)票的方熬式，分為自開票隘納稅人和代開票傲納稅人。扒挨（1）自開票納澳稅人，是指符合跋規(guī)定條件，向主襖管地方稅務(wù)部門邦申請領(lǐng)購并自行疤開具貨

53、物運輸業(yè)癌發(fā)票的納稅人耙。唉該類納稅人可承罷接聯(lián)運業(yè)務(wù)，稅扒務(wù)部門對其實行拌查賬征收。邦“暗規(guī)定條件皚”板是指按具有營業(yè)執(zhí)照、艾稅務(wù)登記證、道半路運輸經(jīng)營許可安證；具有固定的叭辦公場所；在銀半行開設(shè)結(jié)算賬戶阿；具有自備運輸盎工具，并提供貨八物運輸勞務(wù)；賬斑簿設(shè)置齊全，能哀按規(guī)定保管、使敖用發(fā)票及其他單骯證，能正確進(jìn)行俺財務(wù)核算及進(jìn)行佰申報和繳納各項班稅款；年提供貨襖物運輸勞務(wù)金額啊在佰20愛萬元以上（新辦百企業(yè)除外）。敗（2）代開票納扳稅人，是指除自岸開票納稅人以外盎的，由八代開票單位（斑主管地方稅務(wù)部拜門或經(jīng)省級地方佰稅務(wù)局批準(zhǔn)的中伴介機(jī)構(gòu)皚）礙代開貨物運輸業(yè)敖發(fā)票的單位和個靶人。個人、承包

54、愛人、承租人以及扮掛靠人均為代開巴票納稅人，其中佰承包人、承租人艾以及掛靠人在代搬開發(fā)票時，統(tǒng)一八使用出包方、出按租方以及被掛靠白方的單位名稱和礙納稅人識別號。哀對代開票納稅人昂實行定期定額征扒收方法，代開發(fā)阿票時即時征收相捌關(guān)稅費。掛靠人哀一般自備車輛，般與藹被掛靠方簽訂掛愛靠合同熬，向罷被掛靠方交納一板定的掛靠費，按在襖對外承接經(jīng)營業(yè)礙務(wù)時敖以隘被掛靠方的名義叭進(jìn)行，由掛靠方凹承擔(dān)相關(guān)的法律辦責(zé)任艾（國稅發(fā)邦20031跋21耙號文）盎。搬（三）公路運輸愛企業(yè)業(yè)務(wù)流程及澳財務(wù)核算特點敗1.胺業(yè)務(wù)流程簡述凹運輸公司的經(jīng)營扳運作由公司各職傲能部門分工進(jìn)行氨，由業(yè)務(wù)部門進(jìn)熬行運輸業(yè)務(wù)承接絆及實施營

55、運，由癌財務(wù)部門進(jìn)行款岸項催收及款項結(jié)背算與發(fā)票開具，拌安全保衛(wèi)部門進(jìn)岸行交通安全管理矮，辦公室或機(jī)械骯維護(hù)部門進(jìn)行運拔輸工具領(lǐng)用及維熬護(hù)。俺公路運輸企業(yè)業(yè)柏務(wù)運作及財務(wù)核盎算流程見圖伴10阿啊2阿哎2柏。業(yè)務(wù)部門聯(lián)系業(yè)務(wù)簽訂合同業(yè)務(wù)運行財務(wù)部門款項催收款項結(jié)算開具（收?。┌l(fā)票賬務(wù)處理板圖背10敖斑2瓣昂2 搬公路運輸企業(yè)業(yè)背務(wù)運作及財務(wù)核半算流程簡圖隘2.背收入核算特點骯（1）公路運輸盎業(yè)對其取得的營爸業(yè)收入通過哀“岸主營業(yè)務(wù)收入隘”唉和板“埃其他業(yè)務(wù)收入扳”暗賬戶進(jìn)行，一般班在艾“翱運輸收入哎”扒、懊“伴裝卸收入昂”傲、班“耙堆存收入霸”皚、暗“皚代理業(yè)務(wù)收入捌”頒等明細(xì)賬戶核算昂；把“搬

56、運輸收入拌”百賬戶核算汽車運岸輸企業(yè)經(jīng)營旅客瓣、貨物運輸業(yè)務(wù)敗所發(fā)生的各項收瓣入。為區(qū)別自運跋及聯(lián)運業(yè)務(wù)的收般入，運輸公司通埃常設(shè)立壩“奧聯(lián)運收入凹”熬賬戶進(jìn)行聯(lián)運業(yè)靶務(wù)收入核算；鞍“氨裝卸收入傲”板賬戶核算經(jīng)營裝扳卸業(yè)務(wù)的汽車運熬輸企業(yè)的裝卸收唉入；愛“搬堆存收入胺”斑賬戶核算企業(yè)經(jīng)澳營倉庫、堆場的礙運輸企業(yè)發(fā)生該愛業(yè)務(wù)時所產(chǎn)生的把收入；邦“埃代理業(yè)務(wù)收入氨”骯賬戶核算企業(yè)經(jīng)骯營各種代理業(yè)務(wù)奧所發(fā)生的收入；翱（2）客運汽車拌站根據(jù)其營運特捌征，其營運收入般的構(gòu)成主要包括柏自有車隊的站內(nèi)氨售票費，巴站內(nèi)服務(wù)員補票暗費，站外稽查人絆員補票費，包車昂費，行李費，巴外站營運結(jié)算所盎得營運費，為外哎來

57、車輛提供服務(wù)安的票價分成勞務(wù)班收入，外來車氨輛的進(jìn)站費芭等，以上收入均斑構(gòu)成其應(yīng)稅收入叭。按2.擺成本費用核算特隘點胺運輸企業(yè)將一切矮與營運活動直接背有關(guān)的支出，計靶入企業(yè)的運輸成罷本，將發(fā)生的運熬輸費用、管理費跋用和財務(wù)費用作拔為期間費用，計壩入當(dāng)期損益。因稗公路運輸企業(yè)的柏特殊性，其運輸襖成本有其特指的辦歸集對象，主要叭是指公路運輸企拔業(yè)在營運過程中藹實際發(fā)生的與運案輸、裝卸、堆存哎和其他業(yè)務(wù)等營拔運業(yè)務(wù)直接有關(guān)扒的各項開支。擺（1）從事營運笆活動人員的工資扒、獎金、津貼、扳補貼、職工福利靶費；暗（2）營運過程頒中實際耗用的燃搬料、材料、潤料傲、動力及照明、般備品配件、輪胎跋、各種物料和低

58、芭值易耗品等支出把；扒（3）營運過程皚中使用的各種固吧定資產(chǎn)折舊費、礙固定資產(chǎn)修理支扮出；租入的參加案營運的固定資產(chǎn)按租賃費；霸（4）營運過程澳中發(fā)生的行車雜挨費、車輛牌照檢翱驗費、車輛清洗骯費、車輛冬季預(yù)班熱費、養(yǎng)路費、芭公路運輸管理費藹、過路費、過橋耙費、過隧道費、瓣過渡費，司機(jī)途捌中宿費、取暖費暗，季節(jié)性、修理瓣期間的停工損失靶，事故凈損失等扳支出；版（5）為區(qū)別聯(lián)背運業(yè)務(wù)中委托下藹環(huán)節(jié)運輸?shù)穆?lián)運伴業(yè)務(wù)成本支出，癌運輸公司通常設(shè)吧立巴“笆聯(lián)運成本哀”霸賬戶進(jìn)行核算。盎（四）公路運輸熬業(yè)瓣相關(guān)稅收政策哎1.安中華人民共和拌國營業(yè)稅暫行條啊例澳(霸國務(wù)院令（拌1993皚）第吧136扒號文胺)

59、班2.壩財政部關(guān)于印發(fā)靶中華人民共和班國營業(yè)稅暫行條班例實施細(xì)則的奧通知癌(埃財法字藹19934凹0邦號文斑)翱3.瓣國家稅務(wù)總局關(guān)扒于加強(qiáng)貨物運輸拌業(yè)稅收征收管理熬的通知（國稅發(fā)跋20031半21耙號文）案二、公路運輸業(yè)疤常見涉稅問題及八檢查方法爸公路運輸業(yè)常見霸涉稅問題一般是擺通過違法開具或拔收受違法開具的矮發(fā)票減少計稅收澳入、對收取的應(yīng)扮稅收入不按規(guī)定哀進(jìn)行賬務(wù)處理，班不繳或少繳稅或拜遲繳稅費。檢查笆時，應(yīng)針對性地拜對涉稅賬戶進(jìn)行芭重點檢查，并結(jié)板合外調(diào)協(xié)查、延敗伸檢查、發(fā)票網(wǎng)壩上比對等方式，背核實各環(huán)節(jié)運輸襖業(yè)務(wù)的真實性，扒承接業(yè)務(wù)與發(fā)票氨開具（收受）的案匹配性，發(fā)票開邦具與收受的真實

60、扳性、規(guī)范性等。礙公路運輸業(yè)常見版涉稅問題笆（一）不開發(fā)票疤、不按規(guī)定開具岸發(fā)票或開假發(fā)票骯，隱匿收入吧（二）獲取無真白實業(yè)務(wù)的運輸發(fā)按票或假發(fā)票，虛吧列委托外單位運般輸?shù)穆?lián)運成本，絆減少計稅依據(jù)半（三）為無營運扮資格的單位或個佰人開具發(fā)票，獲矮取非法利益礙（四）混淆經(jīng)營半收入內(nèi)容，對非扮運輸業(yè)務(wù)取得的辦收入開具運輸發(fā)搬票，套用低稅率襖，少繳稅費把（五）收入不及哎時入賬，滯后申愛報納稅傲（六）計入營業(yè)案外收入的應(yīng)稅收隘入項目不申報納巴稅，應(yīng)稅收入長邦期掛賬不申報納傲稅，以扣除代理瓣手續(xù)費或其他價挨外費用后的余額襖作為應(yīng)稅收入申癌報納稅阿（七）將收入直稗接抵頂債務(wù)、直癌接發(fā)放工資或福澳利、直接沖