aae-XX營(yíng)銷策劃深度提案

1、. 假設(shè)您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意置信. 請(qǐng)?jiān)L問, 參與必要時(shí)可將此文件解密：.；XX營(yíng)銷謀劃深度提案銷售預(yù)備期產(chǎn)品深化對(duì)辦公類物業(yè)的相關(guān)配置要求：如軟硬件設(shè)備設(shè)備，外立面的風(fēng)格設(shè)計(jì)，空調(diào)和電梯的品牌及功能要求，大堂、電梯廳的裝修規(guī)范建議，功能區(qū)域劃分，戶型面積分割等細(xì)節(jié)任務(wù)。對(duì)商業(yè)部分的動(dòng)線分析，業(yè)態(tài)的劃分，面積分割建議等細(xì)節(jié)任務(wù)。設(shè)備設(shè)備及裝修規(guī)范建議一、寫字樓部分、公共區(qū)域裝修大堂：高檔次商務(wù)裝修，裝飾風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代電梯：A、B座各設(shè)置部.t、m/s門窗：A、B座雙開玻璃戶門配金屬拉手；外窗為L(zhǎng)OW-E中空玻璃，高級(jí)鋁合金窗框衛(wèi)生間：每層公共衛(wèi)生間高級(jí)光潔墻面、防滑地面、防潮

2、吊頂、“美標(biāo)或同檔次合資潔具、寫字樓室內(nèi)裝修墻面：“立邦三合一或同檔高級(jí)乳膠漆墻面；地面：水泥壓光地面，上鋪高級(jí)防靜電地毯踢腳線和地毯在收樓后由物業(yè)公司一致鋪設(shè)， 設(shè)高級(jí)踢線；頂棚：高級(jí)乳膠漆頂棚，空調(diào)管線和風(fēng)口部位設(shè)石膏板吊頂；茶水間、衛(wèi)生間：上下水管線入管道豎井，管道甩口裸露并維護(hù)，交房后由物業(yè)公司鋪設(shè)地毯時(shí)一致封堵；隔墻均不做。、設(shè)備設(shè)備規(guī)范供電：雙回路供電，按W/M上標(biāo)設(shè)計(jì)消防：大廈裙樓及地庫(kù)及塔樓公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋及消火栓系統(tǒng)。采用控制中心智能報(bào)警系統(tǒng)，且有火災(zāi)報(bào)警、聯(lián)運(yùn)控制、緊急廣播切換等功能。通訊：M網(wǎng)絡(luò)帶寬、有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)、戶內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)：名牌戶式中央空調(diào)，安裝到位；熱

3、水系統(tǒng)：公共衛(wèi)生間提供熱水；安防系統(tǒng)：地下車庫(kù)、大堂、電梯內(nèi)及主要通道等位置設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)；辦公單元內(nèi)及大堂保安臺(tái)設(shè)緊急報(bào)警按鈕；三層面向屋頂花園房間設(shè)置玻璃破碎探測(cè)器；大廈設(shè)有電子巡更系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)：可為大廈內(nèi)主要機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)展有效合理控制。供熱系統(tǒng)：整個(gè)工程熱源市政熱力系統(tǒng)，經(jīng)由地下一層換熱站換熱后，將二次熱力供向各效力區(qū)域。通風(fēng)系統(tǒng)：商業(yè)區(qū)設(shè)有新風(fēng)及加濕系統(tǒng)，機(jī)組設(shè)在各層空調(diào)機(jī)房。公共區(qū)的衛(wèi)生間、廚房以及機(jī)電房、地下車庫(kù)均設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)。防排煙系統(tǒng)：地下車庫(kù)、地下層管理用房及員工餐廳、廚房以及樓梯間、前室、合用前室等均按消防要求設(shè)置了相應(yīng)的機(jī)械排煙及正壓送風(fēng)系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)：遵照國(guó)際規(guī)

4、范EIA/TIAA，多模光纖數(shù)據(jù)主干，超類程度電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)錁?gòu)造，用戶獨(dú)享M網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入Internet效力。信息點(diǎn)設(shè)計(jì)目的為對(duì)/m上標(biāo)設(shè)計(jì)。給水系統(tǒng)：變頻分區(qū)給水系統(tǒng)。塔樓采用分區(qū)變頻供水方式，有效防止用水之二次污染。塔樓分戶水表出戶集中設(shè)置，無須入戶讀表，方便小業(yè)主及物業(yè)管理。大廈設(shè)中水處置及中水供水系統(tǒng)，以滿足節(jié)約用水及環(huán)保之要求。電視：設(shè)有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)，整個(gè)系統(tǒng)帶寬為M-GHZ，提供VOD點(diǎn)播數(shù)據(jù)效力等業(yè)務(wù)，除可接受北京市光纜余套有線電視節(jié)目外，還可接納包括衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視音樂臺(tái)等境外衛(wèi)星電視節(jié)目。停車管理系統(tǒng)：對(duì)“暫時(shí)停車及“固定長(zhǎng)期停車車輛進(jìn)展智能化管理。地

5、下二層為立體停車庫(kù)，該系統(tǒng)可與“停車管理系統(tǒng)通訊，一致管理，對(duì)出庫(kù)車輛進(jìn)展識(shí)別。、建筑立面外墻：鋁幕及玻璃幕墻，配以少量高級(jí)石材。玻璃幕墻采用 LOW-E中空保溫平安玻璃。二、商業(yè)部分除以上規(guī)范之外，建議安排店招及路引系統(tǒng)等。寫字樓部分優(yōu)化建議在設(shè)計(jì)可行的前提下，為滿足辦公類人群的運(yùn)用要求，他們建議對(duì)G、H棟寫字樓戶型及構(gòu)造進(jìn)展如下調(diào)改：原H座平面H座優(yōu)化建議及文字闡明：、建議調(diào)整現(xiàn)分戶方案，詳細(xì)調(diào)整方案有三種：方案一：一梯四戶，一邊兩戶方案二：一梯兩戶，一邊一戶方案三：一梯多戶，一邊兩戶，一邊多戶。三種方案也可以共存于不同樓層。其中一邊兩戶可實(shí)行兩種細(xì)分方案。、建議防火門全部采用高檔木質(zhì)防火

6、門。、單元戶門建議全部采用邊開方式，盡量防止中間開門。、過小的戶型建議就近與大戶型合并。、大戶型戶內(nèi)除側(cè)廚預(yù)留廚房條件以外，建議取消其他廚房及相應(yīng)管道。、在不影響運(yùn)用的情況下，除在總裁辦保管小衛(wèi)生間以外，建議取消戶型內(nèi)的其他小衛(wèi)生間。戶內(nèi)其他人員一概運(yùn)用公共衛(wèi)生間。原G座平面G棟優(yōu)化建議及文字闡明：、將衛(wèi)生間翻至現(xiàn)公共區(qū)域，由戶內(nèi)衛(wèi)生間轉(zhuǎn)換為公共衛(wèi)生間。在規(guī)范允許的情況下，建議只設(shè)一個(gè)公共衛(wèi)生間。、將公共區(qū)域的管井由現(xiàn)狀的橫向設(shè)置調(diào)為沿公共區(qū)域側(cè)墻縱向設(shè)置。、將戶內(nèi)的廚房及相應(yīng)管道取消。另外，針對(duì)上次貴司提出的伸縮縫處置問題，他們以為只需不在伸縮縫位置開門，處置難度不大。整體營(yíng)銷方案根據(jù)產(chǎn)品定

7、位，制定整體營(yíng)銷方案，此方案應(yīng)分階段思索，各階段推行方案以及推行方式、推行媒體選擇、推行費(fèi)用預(yù)估，專業(yè)效力廣告公司的選擇。一、階段劃分根據(jù)預(yù)售證獲得的時(shí)間的不確定性，特?cái)M定了套排期方案。、寫字樓預(yù)售證獲得年月年月年月年月前期預(yù)備期.預(yù)熱期.開盤期.強(qiáng)銷期.滯銷期.平穩(wěn)期.尾盤期.、商業(yè)預(yù)售證獲得年月年月年月年月前期預(yù)備期.預(yù)熱期.開盤期.強(qiáng)銷期.尾盤期.二、各階段媒體選擇及廣告配合以年月獲得預(yù)售證估算第一階段前期預(yù)備期平面設(shè)計(jì)廣告公司選定估計(jì)費(fèi)用：萬元包裝預(yù)備：銷售道具：沙盤、銷售海報(bào)、樓書、單頁的設(shè)計(jì)、網(wǎng)站估計(jì)費(fèi)用：萬元戶外媒體：現(xiàn)場(chǎng)圍檔設(shè)計(jì)制造、交通路牌的設(shè)計(jì)制造及報(bào)廣估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推

8、行費(fèi)用小計(jì)：萬第二階段預(yù)熱期推行方式：試探性的廣而告之，檢驗(yàn)市場(chǎng)反響，確認(rèn)產(chǎn)品賣點(diǎn)，尋求以最正確方式表現(xiàn)產(chǎn)品特征。媒體選擇：主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)；輔助報(bào)刊：北京晚報(bào)、北京晨報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元主打電臺(tái)：北京交通臺(tái)；輔助電臺(tái)：music radio，國(guó)際廣播電臺(tái)估計(jì)費(fèi)用：萬元其他渠道：新浪，焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視估計(jì)費(fèi)用：萬元相關(guān)軟性宣傳估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推行費(fèi)用小計(jì)：萬第三階段開盤期推行方式：加大力度宣傳寫字樓開盤火爆熱銷，銷售進(jìn)度節(jié)節(jié)攀升，呵斥人氣極旺印象媒體選擇：主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元主打電臺(tái)：北京交通臺(tái)；輔助電臺(tái)：music radio，國(guó)際廣播電

9、臺(tái)估計(jì)費(fèi)用：萬元其他渠道：新浪，焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視估計(jì)費(fèi)用：萬元開盤活動(dòng)估計(jì)費(fèi)用：萬元軟性宣傳及DM估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推行費(fèi)用小計(jì)：萬第四階段強(qiáng)銷期推行方式：炒作寫字樓旺銷局面，另外再結(jié)合促銷主題訴求寫字賣點(diǎn)媒體選擇：主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)；輔助報(bào)刊：北京晚報(bào)、北京晨報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元其他渠道：新浪，焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)，寫字樓和俱樂部的液晶電視估計(jì)費(fèi)用：萬元銷售道具制造估計(jì)費(fèi)用：萬元軟性宣傳估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推行費(fèi)用小計(jì)：萬第五階段滯銷期推行方式：在此期間建議導(dǎo)入商業(yè)部分宣傳推行，以堅(jiān)持工程市場(chǎng)籠統(tǒng)及銷售的延續(xù)性媒體選擇：商業(yè)主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元商業(yè)銷售

10、道具：沙盤、銷售海報(bào)、樓書、單頁估計(jì)費(fèi)用：萬元商業(yè)軟性宣傳估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推行費(fèi)用小計(jì)：萬第六階段寫字樓銷售平穩(wěn)期/商業(yè)開盤期強(qiáng)銷期推行方式：以投資報(bào)答主題訴求底商投資價(jià)值，并以銷售進(jìn)度吸引更多投資者，呵斥搶購(gòu)之勢(shì)媒體選擇：主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元印刷媒體：銷售海報(bào)、樓書、單頁估計(jì)費(fèi)用：萬元戶外媒體：現(xiàn)場(chǎng)圍墻、交通路牌估計(jì)費(fèi)用：萬元商業(yè)開盤活動(dòng)估計(jì)費(fèi)用：萬元軟性宣傳及DM估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推行費(fèi)用小計(jì)：萬第七階段收尾期推行方式：以促銷主題訴求工程即將清盤，時(shí)機(jī)僅存媒體選擇：主打報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)估計(jì)費(fèi)用：萬元戶外媒體：交通路牌估計(jì)費(fèi)用：萬元入住活動(dòng)估計(jì)費(fèi)用：萬元階段推

11、行費(fèi)用小計(jì)：萬推行費(fèi)用總計(jì)含平面廣告公司月費(fèi)：萬證件配合根據(jù)營(yíng)銷方案，對(duì)開發(fā)商索取的各種證件的時(shí)間要求。經(jīng)過上述時(shí)間安排可以看出，假設(shè)能在年月獲得預(yù)售證最為理想。售樓處物業(yè)管理對(duì)二期售樓處選址及要求，對(duì)售樓處進(jìn)展管理的物業(yè)公司效力要求等任務(wù)。綜合思索工程周邊環(huán)境，建議收回原售樓處現(xiàn)彩票中心作為二期銷售現(xiàn)場(chǎng)仍為首選，主要由于：、可視性較強(qiáng)、在區(qū)域內(nèi)屬于臨街建筑，可達(dá)性強(qiáng)，對(duì)其他工程客源可呵斥分流對(duì)物業(yè)管理要求：保安、保潔籠統(tǒng)及禮儀；水吧效力；停車管理等?，F(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處現(xiàn)場(chǎng)以及施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝建議，如圍擋、現(xiàn)場(chǎng)車位、燈箱、道旗、看房通道等。銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝除了常規(guī)的戶外及室內(nèi)接待區(qū)域裝飾以外，需求重點(diǎn)強(qiáng)

12、調(diào)的有以下幾點(diǎn)：外部：、留意與周邊工程的差別化；、銷售處可視性要強(qiáng)，建議配備夜間照明設(shè)備或霓虹燈、標(biāo)識(shí)文字簡(jiǎn)約明晰；、銷售現(xiàn)場(chǎng)與施工現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)持連通性的根底上在空間上也要相對(duì)隔離；、看房通首整潔便利，工地圍檔可識(shí)別性要高。內(nèi)部：、銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部氣氛用艷麗顏色烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛；、內(nèi)部裝修配飾應(yīng)堅(jiān)持溫馨不懶散、大氣不張揚(yáng)的風(fēng)格原那么；、前臺(tái)接待位置可以察看到客戶進(jìn)入銷售中心前；、茶水臺(tái)設(shè)置便于環(huán)顧賣場(chǎng)；、銷售中心內(nèi)部客戶動(dòng)線構(gòu)成環(huán)流；、有背景音樂設(shè)備；、談判桌沙發(fā)間隔擺放，堅(jiān)持一定間隔 ；、設(shè)立兩間以上單獨(dú)簽約談判室。地點(diǎn)：原售樓處口用途：吸引鳳凰城客源地點(diǎn)：售樓處用途：改換頂端路牌，吸引進(jìn)入的客源地點(diǎn)：一

13、期樓頂用途：多角度吸引遠(yuǎn)程客源地點(diǎn)：曙光西路用途：吸引經(jīng)過客源地點(diǎn)：曙光西路工地現(xiàn)場(chǎng)用途：美化工程籠統(tǒng)，吸引經(jīng)過客源銷售工具對(duì)銷售工具的提早預(yù)備，如效果圖、沙盤、樓書、戶型圖、各種宣傳用品、禮品、產(chǎn)品展現(xiàn)所需物品等等。除了貴司所述的常規(guī)工具以外，我司強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：、由于工程所在地的優(yōu)勢(shì)不言而喻，要制造整體區(qū)域沙盤突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)；、將曾經(jīng)確定的建筑資料做詳細(xì)展現(xiàn)；、將銷售現(xiàn)場(chǎng)保安、保潔也當(dāng)作銷售道具，對(duì)保安，保潔公司提出詳細(xì)要求；、對(duì)于樣板間的選址要突出戶型優(yōu)勢(shì)，由于貴司工程主打商主概念，故裝修風(fēng)格及配飾要現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、有品味，充分表達(dá)戶型優(yōu)勢(shì)。銷售實(shí)施期銷售管理有一整套銷售管理方案，針對(duì)不同時(shí)期有

14、相應(yīng)管理體系和制度。對(duì)于工程現(xiàn)場(chǎng)銷售管理方面，我司除了按照上東經(jīng)紀(jì)銷售部管理制度進(jìn)展專業(yè)化常規(guī)化管理以外，還會(huì)根據(jù)XX工程不同周期的特點(diǎn)有針對(duì)性的進(jìn)展管理管理。進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，首先要明確我司現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理與貴司現(xiàn)場(chǎng)直屬指點(diǎn)，保證溝通渠道的暢通，確保我司現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理反響給貴司信息的及時(shí)有效性。我司會(huì)本著開發(fā)公司任務(wù)人員都是甲方指點(diǎn)的姿態(tài)做好現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)。一、銷售預(yù)備期重點(diǎn)管理方向、對(duì)于進(jìn)場(chǎng)的新員工進(jìn)展貴司企業(yè)文化灌輸，使我司員工充分了解貴司運(yùn)營(yíng)理念，有利于加深未來對(duì)于貴司產(chǎn)品的了解，有利于對(duì)客戶的表達(dá)。詳細(xì)措施：對(duì)于貴司資料的發(fā)放講解，組織貴司指點(diǎn)、員工與我司現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)展充分的溝通交流。最終進(jìn)展考核。、

15、對(duì)于產(chǎn)品根底知識(shí)的詳細(xì)了解。詳細(xì)措施：對(duì)于貴司提供的銷售資料進(jìn)展學(xué)習(xí)，在熟習(xí)的根底上請(qǐng)貴司相關(guān)任務(wù)人員進(jìn)展講解，后構(gòu)成經(jīng)過貴司確認(rèn)得書面專案手冊(cè)，根據(jù)手冊(cè)內(nèi)容進(jìn)展考核。二、開盤銷售期重點(diǎn)管理方向、對(duì)于工程推行思緒的了解，堅(jiān)持銷售與推行步伐一致。詳細(xì)措施：請(qǐng)營(yíng)銷謀劃人員對(duì)推行主線及平面廣告或者營(yíng)銷活動(dòng)等推行內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)講解。、有效利用廣告效應(yīng)，提高留電數(shù)量，添加約訪數(shù)量。詳細(xì)措施：將留電數(shù)量、約訪數(shù)量例如考核目的。、充分利用老客戶帶來成交。詳細(xì)措施：開展一期業(yè)主的回訪任務(wù)，開展一期業(yè)主的直投任務(wù)。三、強(qiáng)銷期重點(diǎn)管理方向、將分解后的銷售義務(wù)施加到每個(gè)銷售人員身上，實(shí)現(xiàn)較高銷售業(yè)績(jī)。詳細(xì)措施：制定末位淘

16、汰制度，制定獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。、要求約訪人數(shù)，要求接訪時(shí)間，從而提高成交率。詳細(xì)措施：將約訪人數(shù)，接訪時(shí)間列入考核目的中。、提高曾經(jīng)成交客戶引見新客戶的成交率。詳細(xì)措施：執(zhí)行客戶回訪制度。四、尾盤期重點(diǎn)管理方向、出于節(jié)省廣告投放的角度，提高來電、來訪客戶及老客戶引見的成交率。詳細(xì)措施：利用各方面優(yōu)勢(shì)打動(dòng)客戶購(gòu)買，特別是準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)及銷控技巧，引導(dǎo)成交。、做好客戶售后效力任務(wù)，保質(zhì)保量完成成交客戶入住任務(wù)詳細(xì)措施：采用銷售人員傭金留存制度。、初步處置客戶贊揚(yáng)任務(wù)。詳細(xì)措施：積極聽取客戶意見，做好記錄，進(jìn)展初步解釋，需求轉(zhuǎn)達(dá)貴司的，做好交接任務(wù)，保證溝通的及時(shí)有效性。注：我司已將裝訂成冊(cè)作為此次提案附件。銷

17、售培訓(xùn)有一整套完善的培訓(xùn)方案和體系，要將培訓(xùn)任務(wù)貫徹在銷售任務(wù)中的每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)。銷售中心培訓(xùn)內(nèi)容、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及工程知識(shí)、詳細(xì)引見公司情況：公司背景、公眾籠統(tǒng)、公司目的工程推行目的和公司開展目的、售人員的行為準(zhǔn)那么、內(nèi)部分工、任務(wù)流程、個(gè)人收入目的、物業(yè)概略：工程規(guī)模、定位、設(shè)備、買賣條件、物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)備、交通條件、該區(qū)域的城市開展方案，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)要素對(duì)物業(yè)的影響情況、工程特點(diǎn)A、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率；B、平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺陷、深、寬、高等；C、工程的優(yōu)劣分析

18、；D、工程營(yíng)銷戰(zhàn)略，包括價(jià)錢、付款方式、戰(zhàn)略定位、銷售目的、推行手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)謀劃業(yè)務(wù)根底培訓(xùn)、國(guó)家及地域相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定；E、房地產(chǎn)根底術(shù)語、建筑常識(shí)術(shù)語、常識(shí)的了解建筑識(shí)圖計(jì)算戶型面積F、銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)買賣的費(fèi)用國(guó)家、地域的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)、公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度G、銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧如何以問題套答案訊問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等掌握買家心思展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧推銷技巧言語技巧身體言語技巧H、簽署買賣合同的程序：售樓部簽約程序辦理按揭及計(jì)算入住程序及費(fèi)用合同闡明其他法律文件I、展銷會(huì)簽署合同的技巧和方法訂金的靈敏處置客戶跟

19、蹤J、物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的效力內(nèi)容、收費(fèi)規(guī)范管理規(guī)那么公共契約K、銷售模擬：以實(shí)踐樓盤為例實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)買賣利用工程營(yíng)銷接待中心、樣板房模擬銷售過程及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬實(shí)地觀賞他人展銷現(xiàn)場(chǎng)銷售節(jié)拍結(jié)合銷售方案，有合理的銷售節(jié)拍控制方法和手段。上東經(jīng)紀(jì)憑仗以往銷售閱歷并結(jié)合工程工程進(jìn)度，初步擬定銷售節(jié)拍如下：、寫字樓開盤期強(qiáng)銷期滯銷期平穩(wěn)期收尾期期間.寫字樓%、商業(yè)開盤期強(qiáng)銷期收尾期期間.商業(yè)%銷控手法：寫字樓：預(yù)備期內(nèi)進(jìn)展客戶積累；開盤時(shí)以低價(jià)入市，盡能夠擴(kuò)展銷售額；堅(jiān)持期內(nèi)以先推大戶型為主，減小銷售風(fēng)險(xiǎn)；在熱銷期內(nèi)以推小戶型為主，利用推行配合炒作工程銷

20、售火爆，呵斥搶購(gòu)局面；尾盤以促銷戰(zhàn)略清盤。底商：利用合理的動(dòng)線規(guī)劃、價(jià)錢戰(zhàn)略及銷控手法，以直銷及坐銷相結(jié)合的方式，憑仗底商的地段、后期運(yùn)營(yíng)管理、投資報(bào)答及未來前景吸引投資人、運(yùn)營(yíng)商戶等買家。制定銷售與回款方案制定合理銷售方案，并根據(jù)此方案制定回款方案，要求合理可行。根據(jù)以上的銷售節(jié)拍及初次提案建議的銷售價(jià)錢寫字樓：元、底商：元，回款方案如下：一、寫字樓回款單位：億元期間銷售比例銷售金額首付金額回款金額開盤期.%.強(qiáng)銷期.%.滯銷期.%.平穩(wěn)期.%.收尾期.%.二、底商回款單位：千萬元期間銷售比例銷售金額首付金額回款金額開盤期.%.強(qiáng)銷期.%.收尾期.%.闡明：以上回款方案主要以各階段回款比例為

21、根底，寫字樓部分按三成首付計(jì)算，底商部分按四成首付計(jì)算而得?？蛻粜Яσ竽芡瓿珊贤怯泜浒傅霓k理任務(wù)，按揭資料的催交等全面任務(wù)。上東經(jīng)紀(jì)客戶效力部任務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)述隨著地產(chǎn)市場(chǎng)不斷開展成熟，競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，從早期的地段競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)逐漸開場(chǎng)向品牌競(jìng)爭(zhēng)、效力競(jìng)爭(zhēng)晉級(jí)。上東經(jīng)紀(jì)客服任務(wù)本著“為客戶著想，讓客戶稱心的目的，推行全程效力方式，努力于客戶效力的創(chuàng)新開展。上東經(jīng)紀(jì)客服內(nèi)容涉及貸款辦理、合同備案及按揭、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理、增值效力四方面，詳細(xì)效力內(nèi)容如下：一、銷售前期的預(yù)備任務(wù)、在房地局買賣網(wǎng)內(nèi)建立開發(fā)商及工程初始信息的錄入及申報(bào)；、工程的房地局預(yù)售登記前期備案任務(wù)；、期房網(wǎng)上簽約的根

22、底信息建立及申報(bào)；、配合開發(fā)商進(jìn)展網(wǎng)簽預(yù)售合同的內(nèi)部制定與審核。二、銷售過程中的配合任務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)銷控管理；、來電、來訪及成交客戶的根底信息統(tǒng)計(jì)、分析；、日常銷售數(shù)據(jù)的錄入、統(tǒng)計(jì)及整理；、欠款的催收、跟進(jìn)及回款情況的統(tǒng)計(jì)、上報(bào)；、銷售數(shù)據(jù)的匯總及報(bào)表制造；、簽約合同的制造及審核；、網(wǎng)簽合同的預(yù)售登記及注銷任務(wù)；、合同及客戶資料的登記、存檔及管理；、現(xiàn)場(chǎng)按揭任務(wù)的管理及放款進(jìn)程的跟進(jìn)；、審查借款合同及客戶按揭資料的催收；、及時(shí)了解掌握各家按揭銀行的最新要求及國(guó)家貸款政策；、對(duì)逾期還貸的客戶進(jìn)展催收、跟進(jìn)；、銀行放款速度的監(jiān)控及放款情況的統(tǒng)計(jì)、上報(bào)。三、銷售后期的效力任務(wù)、開工后進(jìn)展工程的產(chǎn)權(quán)初始登記

23、任務(wù)；、完成房地局內(nèi)的預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房備案登記任務(wù)；、進(jìn)展現(xiàn)房網(wǎng)上簽約根底信息轉(zhuǎn)換及申報(bào)；、配合開發(fā)商進(jìn)展網(wǎng)簽現(xiàn)房合同的內(nèi)部制定與審核任務(wù)；、為開發(fā)商及客戶進(jìn)展權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、變卦登記、注銷登記任務(wù)； 、對(duì)于銀行按揭客戶進(jìn)展產(chǎn)權(quán)證的抵押登記任務(wù)；、產(chǎn)權(quán)證辦理終了后的領(lǐng)取發(fā)放任務(wù)；、移交與開發(fā)商相關(guān)的客戶資料及合同檔案。銷售結(jié)案期制定尾房銷售方案制定前期的營(yíng)銷方案和銷控的實(shí)施，制定尾房收盤方案。根據(jù)排期，估計(jì)工程尾盤銷售期應(yīng)在年月年月期間。一、任務(wù)重點(diǎn)、滯銷戶型的推行、回款任務(wù)的推進(jìn)、租賃業(yè)務(wù)的前期預(yù)備二、尾盤銷售條件、營(yíng)銷推行資金有限、總平均價(jià)曾經(jīng)根本到達(dá)貴司要求、工程現(xiàn)房階段或者準(zhǔn)現(xiàn)房階段、有相對(duì)較

24、大的已成交客戶、滯銷戶型為主三、尾盤階段銷售方式尾盤銷售原那么：節(jié)省資金，提高命中率，縮短銷售周期。對(duì)于貴司工程尾盤銷售最正確時(shí)機(jī)我司以為工程尾盤一定是商業(yè)部分。、預(yù)備任務(wù)確定工程尾盤階段，并且已成交均價(jià)滿足貴司要求后，對(duì)于工程進(jìn)展整體降格上漲，目的是對(duì)已成交客戶及市場(chǎng)有良好的回饋，還有為尾房?jī)r(jià)錢優(yōu)惠奠定根底。、詳細(xì)措施外部：將戶外媒體信息變卦為“圓滿收關(guān)尾房回饋客戶內(nèi)容，并對(duì)一切已成交客戶及銷售人員可以聯(lián)絡(luò)到的客戶發(fā)布尾房回饋信息，同時(shí)發(fā)布優(yōu)惠內(nèi)容。根據(jù)客戶反響，在工程現(xiàn)場(chǎng)大堂舉行銷售現(xiàn)場(chǎng)尾房銷售活動(dòng)。內(nèi)部：提高銷售人員尾房銷售傭金比例，提高銷售人員積極性。、商業(yè)部分尾房針對(duì)商業(yè)部分尾房建議

25、經(jīng)“組合拳的方式進(jìn)展銷售。開展招商以租待售以多種方式對(duì)外促銷，例如：禮品贈(zèng)送、價(jià)錢優(yōu)惠等宣傳成熟社區(qū)對(duì)商業(yè)需求，以投資前景吸引投資者及運(yùn)營(yíng)者入住任務(wù)的辦理制定入住任務(wù)辦理方案，以保證入住任務(wù)的順利完成。入住接待流程圖業(yè)主到售樓處辦理入住手續(xù)，置業(yè)顧問全程陪同經(jīng)紀(jì)公司客服部律師事務(wù)所接待中心開發(fā)商財(cái)務(wù)部經(jīng)紀(jì)公司財(cái)務(wù)部物業(yè)公司客服部物業(yè)公司財(cái)務(wù)部物業(yè)公司驗(yàn)房中心 領(lǐng)取鑰匙入住流程第一步經(jīng)紀(jì)公司銷售部辦理地點(diǎn)：銷售中心入住前置業(yè)顧問任務(wù)職責(zé)：、商定入住辦理時(shí)間，寄發(fā)資料。、與業(yè)主商定入住辦理時(shí)間，告知 需帶資料，并提早一天統(tǒng)計(jì)匯總報(bào)星泰銷售部。、填寫入住手冊(cè)并將其中入住通知書復(fù)印份交審核組。、每日組

26、，業(yè)主入住置業(yè)顧問全程陪同寄發(fā)入住相關(guān)資料，包括：、辦理產(chǎn)權(quán)過戶一覽表、物業(yè)公司收費(fèi)明細(xì)表及客戶表格、協(xié)議。、致業(yè)主的一封信注：入住資料由銷售部一致填寫終了并復(fù)印份后，交審核組一致寄送審核組任務(wù)職責(zé)：、審核、復(fù)印并轉(zhuǎn)交開發(fā)商協(xié)調(diào)員、聯(lián)絡(luò)郵局、寄送集中辦理注：必需全部以掛號(hào)信寄出。經(jīng)紀(jì)公司需履行的其他職責(zé)：按戶搜集預(yù)備客戶資料，包括結(jié)算單、補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)權(quán)辦理委托書及表格入住流程第二步經(jīng)紀(jì)公司銷售部辦理地點(diǎn)：銷售中心入住辦理任務(wù)先在銷售中心售樓處進(jìn)展，辦理終了后到現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)公司辦公室領(lǐng)取驗(yàn)房、鑰匙。業(yè)主辦理入住手續(xù)由置業(yè)顧問全程陪同。入住當(dāng)日任務(wù)內(nèi)容：、置業(yè)顧問：接待業(yè)主，理清業(yè)主資料，業(yè)主未帶復(fù)印件

27、的由置業(yè)顧問擔(dān)任復(fù)印。注：業(yè)主資料明細(xì)，詳見、置業(yè)顧問：領(lǐng)取、和相關(guān)表格，讓業(yè)主簽字確認(rèn)。、控制辦理入住節(jié)拍、解答業(yè)主相關(guān)問題入住流程第三步經(jīng)紀(jì)公司客服部組辦理地點(diǎn)：銷售中心任務(wù)內(nèi)容：、確認(rèn)業(yè)主身份，搜集業(yè)主資料、搜集營(yíng)銷欄、在上簽字注：業(yè)主資料明細(xì)，詳見、填寫入住流程第四步開發(fā)商財(cái)務(wù)部辦理地點(diǎn)：銷售中心任務(wù)內(nèi)容：、辦理購(gòu)房尾款補(bǔ)差結(jié)算、搜集營(yíng)銷欄、查看客戶一切票據(jù)，開具發(fā)票、收取產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)費(fèi)用a、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)b、印花稅c、測(cè)繪費(fèi)d、公共維修基金e、契稅在上簽字入住流程第五步經(jīng)紀(jì)公司客服部組辦理地點(diǎn)：銷售中心任務(wù)內(nèi)容：開發(fā)商協(xié)調(diào)員：填寫業(yè)主欄作為憑證交客戶到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)；財(cái)務(wù)欄當(dāng)日與財(cái)

28、務(wù)部交接。經(jīng)紀(jì)公司客服部擔(dān)任：、核對(duì)客戶相關(guān)票據(jù)、入住確認(rèn)單、向業(yè)主提供并簽字確認(rèn)、當(dāng)日完成、發(fā)放入住禮品入住流程第六步物業(yè)公司財(cái)務(wù)部辦理地點(diǎn)：物業(yè)辦公室客戶向物業(yè)公司交納以下費(fèi)用、物業(yè)效力費(fèi) 半年、有線電視初裝費(fèi)、供暖費(fèi)領(lǐng)取電卡水卡煤氣卡入住流程第七步物業(yè)公司驗(yàn)房中心辦理地點(diǎn)：物業(yè)辦公室物業(yè)公司及經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問陪同業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并驗(yàn)房假設(shè)驗(yàn)收合格，物業(yè)公司請(qǐng)業(yè)主在簽字確認(rèn)客戶發(fā)現(xiàn)問題，標(biāo)注于置業(yè)顧問、物業(yè)公司客服人員和工程人員分別在上簽字入住流程第八步相關(guān)效力辦理地點(diǎn)：物業(yè)辦公室現(xiàn)場(chǎng)效力廠商有線電視網(wǎng)絡(luò)、注：現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)任務(wù)由開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司各派一名協(xié)調(diào)員，一致協(xié)調(diào)管理相關(guān)事務(wù)。維保流程維保主要分兩大階段，第一階段是總包向物業(yè)公司交房，第二階段是業(yè)主收房。第一階段的維保擔(dān)任人為總包，第二階段的維保擔(dān)任人是物業(yè)公司，第一與第二階段的維保流程根本一樣，現(xiàn)就第二階段的維保流程闡明如下：、業(yè)主收房，由開發(fā)商、物業(yè)根據(jù)業(yè)主提出的問題填寫“房屋驗(yàn)收單，并由三方簽字確認(rèn)，“房屋驗(yàn)收單當(dāng)天交至物業(yè)