成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、.：.；年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 第一部分 宏觀環(huán)境 、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國(guó)自參與WTO的一年時(shí)間里，全國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的可謂“全線飄紅。年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速安康生長(zhǎng)，估計(jì)全年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值到達(dá).萬(wàn)多億元，實(shí)現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將到達(dá)，高于年初確定的目的。中國(guó)共產(chǎn)黨第十六次全國(guó)代表大會(huì)的召開(kāi)，也促進(jìn)了各地開(kāi)展經(jīng)濟(jì)的積極性。國(guó)務(wù)院開(kāi)展研討中心等專業(yè)研討機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，假設(shè)不出現(xiàn)不測(cè)，年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展將堅(jiān)持強(qiáng)勁勢(shì)頭，估計(jì)增長(zhǎng)速度將到達(dá).至.。；世界經(jīng)濟(jì)也處在緩慢復(fù)蘇階段。在相對(duì)比較有利的環(huán)境中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)，投資、消費(fèi)、出口在年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。 年-月成都市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

2、億元，比去年同期增長(zhǎng).。住宅投資億元，同比增長(zhǎng).，房地產(chǎn)業(yè)已成為推進(jìn)成都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要力量。 、宏觀政策環(huán)境 ()土地市場(chǎng) 年的成都市土地市場(chǎng)是閱歷了一場(chǎng)歷史性的大變革。的公布實(shí)施為土地市場(chǎng)杜絕黑箱操作提供了保證。指出：自年月日起，商業(yè)、旅游、文娛、金融、效力業(yè)、商品住宅等運(yùn)營(yíng)性工程的用地，將在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)展出讓。 由于以前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題，使一些企業(yè)憑仗關(guān)系可以得到廉價(jià)開(kāi)發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的公平性，也大大降低了政府部門(mén)宏觀調(diào)控力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏方案性，加大了土地招招標(biāo)行為的投機(jī)性，妨礙市場(chǎng)安康開(kāi)展。 按照新的政策規(guī)定，進(jìn)展商業(yè)

3、、旅游、文娛和商品住宅等各類運(yùn)營(yíng)性的用地，必需以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地方案并公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，也該當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。 ()金融政策 年月日，中國(guó)人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào).。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào).；各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào).。其中六個(gè)月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào).。金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)人民銀行的預(yù)備金存款利率下調(diào).；中國(guó)人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào).。 一時(shí)間，降息的利好在市場(chǎng)上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體本錢(qián)隨之會(huì)降低，這無(wú)疑

4、對(duì)企業(yè)的開(kāi)展有很積極的作用。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款，降息后，財(cái)務(wù)本錢(qián)下降，產(chǎn)生的利潤(rùn)必然上升。另外降息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著支出本錢(qián)降低，付出部分相對(duì)減少，這對(duì)刺激和促動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需有很積極的影響。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)火爆，特別是在部分地域出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止年房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，月日中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表。其中稱：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國(guó)土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題發(fā)出警告；針對(duì)部分地域出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)構(gòu)造不盡合理和價(jià)錢(qián)增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，建立部等六部委結(jié)合發(fā)文要求各地加強(qiáng)

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，發(fā)揚(yáng)土地供應(yīng)和金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用；建立部確定整治房地產(chǎn)市場(chǎng)六問(wèn)題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)次序。 年月日，中國(guó)人民銀行正式宣布，將對(duì)年月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)展嚴(yán)厲檢查。正式發(fā)出了開(kāi)場(chǎng)收縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。有關(guān)人士泄漏，央行之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動(dòng)作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分過(guò)熱，防止年前的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu).萬(wàn)億元貸款中大約有屬于房地產(chǎn)信貸。 而按照央行這項(xiàng)躲避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定，全國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中只需極少部分可以擁有貸款資歷，而絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門(mén)檻拒之于外。由于在這些開(kāi)發(fā)企業(yè)中，其

6、投資的自有和籌集資金往往缺乏，主要還是靠銀行貸款進(jìn)展工程運(yùn)作，所以，這些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)以上，有的甚至到達(dá)了。與這種開(kāi)發(fā)商融資才干脆弱相對(duì)應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)嚴(yán)厲執(zhí)行央行此項(xiàng)規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依托銀行資金開(kāi)發(fā)物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有能夠斷裂，一輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運(yùn)動(dòng)在所難免， 附：中國(guó)人民銀行即將進(jìn)展的四大檢查重點(diǎn)： 一、能否對(duì)“四證不齊備的房地產(chǎn)工程發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；能否放松貸款條件，在開(kāi)發(fā)商自有資金沒(méi)有到達(dá)開(kāi)發(fā)工程總投資的情況下發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，能否有違反的規(guī)定、“零首付、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為

7、的問(wèn)題；購(gòu)買(mǎi)期房的能否符合多層住宅主體構(gòu)造封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，能否嚴(yán)厲執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，有無(wú)擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率程度的行為； 三、個(gè)人商業(yè)用房貸款能否嚴(yán)厲執(zhí)行低借比不得超越、貸款期限最長(zhǎng)不得超越年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行能否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代住房開(kāi)發(fā)貸款，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 ()整頓房地產(chǎn)市場(chǎng) 全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序指點(diǎn)小組辦公室擔(dān)任人日前公開(kāi)表示，明年將在穩(wěn)定已有成果的根底上，組織新的專項(xiàng)整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)次序的根底上，集中整治與群眾利益親密相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，把整頓和規(guī)

8、范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)次序的任務(wù)推向深化。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的全面整頓，從今年月份就開(kāi)場(chǎng)了，整頓的重點(diǎn)包括：違規(guī)開(kāi)發(fā)，廣告虛偽，面積“短斤缺兩；中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠，虛偽信息充斥市場(chǎng)，從業(yè)人員良莠不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強(qiáng)迫運(yùn)用不利于購(gòu)房人的合同，有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé)條款，逃避責(zé)任；未閱歷收合格擅自交付運(yùn)用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費(fèi)少效力、效力態(tài)度惡劣問(wèn)題等等。 從月日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國(guó)土資源局等九部門(mén)結(jié)合行動(dòng)，重拳出擊，全面整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的各類問(wèn)題，并歡迎寬廣市民告發(fā)各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為。對(duì)于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購(gòu)房者及知情人士該怎樣告發(fā)，使問(wèn)題更容易得到

9、處理?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)；查處商品房銷(xiāo)售違規(guī)；查處商品房面積計(jì)算“短斤少兩；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛偽廣告承諾誤導(dǎo)消費(fèi)者等七大方面，共有條禁令，對(duì)存在的問(wèn)題可直接向相關(guān)主管部門(mén)贊揚(yáng)和舉報(bào)。 ()年成都市及全國(guó)艱苦政策通知一覽 國(guó)務(wù)院關(guān)于修正的決議 (試行稿) 、政府工程 ()全面啟動(dòng)沙河綜合整治工程，三環(huán)路、成龍路、老成渝路年內(nèi)建成通車(chē)。府南河污水截流工程，清水河整治、建立工程。 ()全面推進(jìn)創(chuàng)建國(guó)家園林城市任務(wù)，新增綠地面積萬(wàn)平方米。城區(qū)新建個(gè)綠化小廣場(chǎng)，面積不低于萬(wàn)平方米。 ()完成城區(qū)條主街干道和中小街道的綜合整治。加強(qiáng)城區(qū)“揚(yáng)塵污染整治

10、力度。煙塵控制區(qū)覆蓋率大于或等于，市區(qū)汽車(chē)尾氣抽檢達(dá)標(biāo)率大于。 ()加大中心城區(qū)交通整治力度，完生長(zhǎng)順街、玉雙路、南大街等主干道的擴(kuò)建工程，及部分交叉路段的道路改造。加強(qiáng)城市交通組織管理和“嚴(yán)管示范街建立，實(shí)施“暢通工程。 ()構(gòu)建廉租住房供應(yīng)體系，處理城區(qū)年收入元以下的最低收入家庭無(wú)房戶、住房困難戶戶。處理城區(qū)人均住房建筑面積平方米以下的住房困難戶、無(wú)房戶戶，年內(nèi)完成舊城改造工程萬(wàn)平方米，低洼棚戶區(qū)改造萬(wàn)平方米。 、熱點(diǎn)問(wèn)題 ()房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫是年度成都市乃至全國(guó)非常關(guān)切的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫問(wèn)題，社會(huì)上存在較大的分歧。學(xué)者們傾向性地以為已出現(xiàn)明顯的泡沫景象，但不

11、少房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家那么以為，當(dāng)前不存在房地產(chǎn)泡沫，而政府主管部門(mén)的看法是總體上還不能說(shuō)曾經(jīng)有泡沫，但部分地域因新城區(qū)擴(kuò)張而出現(xiàn)了過(guò)熱或泡沫的苗頭；還有一種觀念以為，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展才剛剛進(jìn)入牛市，離房地產(chǎn)泡沫還有相當(dāng)大的間隔 。 沒(méi)有一個(gè)定論，但應(yīng)該認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的存在性及潛在危機(jī)，一方面他們不應(yīng)該想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速開(kāi)展為泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出現(xiàn)，在樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中要作詳盡的市場(chǎng)調(diào)研和前期謀劃，保證后期的順暢銷(xiāo)售。 就成都市房地產(chǎn)而言，他們的看法偏向于不存在泡沫的觀念，有以下幾個(gè)緣由：房?jī)r(jià)：年我市的平均房?jī)r(jià)為元平方米，年為元平方米，年為元平方米，年為元平方米，年為元平方米

12、，雖呈上升趨勢(shì)，但如扣除物價(jià)變動(dòng)等要素后，實(shí)踐房?jī)r(jià)并未發(fā)生太大變化。假設(shè)以人均建筑面積平方米計(jì)算，年房?jī)r(jià)為家庭收入的.倍，年為.倍，年為.倍，年為.倍，可以看出我市的房?jī)r(jià)與家庭收入相比呈下降趨勢(shì)，按照世界銀行提出的合理房?jī)r(jià)，該當(dāng)是以家庭年收入的-倍的規(guī)范來(lái)衡量，我市的房?jī)r(jià)正逐漸趨于正常和合理，不存在過(guò)熱和泡沫問(wèn)題。恩格爾系數(shù)：根據(jù)專家分析及閱歷闡明，當(dāng)恩格爾系數(shù)在時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)到達(dá)-；當(dāng)恩格爾系數(shù)到達(dá)時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)構(gòu)造中所占的比重在-左右，比如美國(guó)的此比率是。而我市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)在年為.，年就下降到以下為.，年為.，但我市居民住房消費(fèi)在消費(fèi)構(gòu)造中所占的比重年為.，

13、年為.，年為.，由此可見(jiàn)我市居民住房消費(fèi)在消費(fèi)構(gòu)造中所占的比重與國(guó)際規(guī)范相比較尚存在著不小的差距?？罩寐剩耗昕罩梅恐锌罩靡荒昙耙陨系闹恍?萬(wàn)平方米(月數(shù)據(jù))，僅占總量的.，多數(shù)是一年以下的正?？罩梅?。目前，我市商品房空置率仍處于國(guó)際警戒線(-正常，-偏熱，以上過(guò)熱)內(nèi)，市場(chǎng)處于良性循環(huán)。和全國(guó)其他城市同期相比，沿海的一些城市的房屋空置率在左右，成都的空置率并不算高。人均居住面積：根據(jù)建立部相關(guān)資料，上世紀(jì)年代初，高收入國(guó)家人均住房面積為.平方米，中高收入國(guó)家為.平方米，中等收入國(guó)家為.平方米，低收入國(guó)家為平方米。直到年底，中國(guó)人均住房建筑面積才到達(dá).平方米，只相當(dāng)于年前中等收入國(guó)家的程度，而我

14、市城鎮(zhèn)居民人均居住面積到年到達(dá).平方米。根據(jù)“十六大提出的“全面建立小康社會(huì)的目的，要到達(dá)中高收入國(guó)家的.平方米程度，市場(chǎng)還大有潛力可挖。資金鏈：銀行貸款在我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用有所下降，表如今開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款比重下降，購(gòu)房戶定金及預(yù)付款、自籌資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。-月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌集資金.億元，增長(zhǎng)，其中企業(yè)自籌資金增長(zhǎng).，定金及預(yù)付款增長(zhǎng).，占籌集資金額的，假設(shè)加上企業(yè)自籌和其它資金，比例高達(dá).，銀行開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款僅占.。城市化進(jìn)程：年我市非農(nóng)業(yè)人口占全市人口的比例為.，年為.，年為.，年為.，平均每年以.左右的速度開(kāi)展。而全國(guó)年的城市化程度為，可見(jiàn)我市的城市化程度雖

15、呈上升趨勢(shì)，但離全國(guó)平均程度還有一定差距。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，年我國(guó)城市化程度將由目前的提高到左右，以現(xiàn)在的全市人口萬(wàn)人為根底，那么需求新添加面積.萬(wàn)平方米。危舊房改造和交通整治：我市現(xiàn)正進(jìn)展舊城改造與道路整治工程，根據(jù)目前危舊房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全市共有需改造的危舊房面積六百余萬(wàn)平方米，總戶數(shù)為數(shù)十萬(wàn)戶，每年至少要添加萬(wàn)平方米新增商品房建立，假設(shè)再加上人口的自然添加等要素，保守計(jì)算未來(lái)年共有約萬(wàn)平方米的住宅需求，由此可見(jiàn)我市商品房市場(chǎng)的宏大開(kāi)展空間。 ()房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建立 誠(chéng)信問(wèn)題的討論是年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)搶手話題。誠(chéng)信的建立也不是一朝就能完成的，誠(chéng)信完全就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)系統(tǒng)性工程，包括調(diào)研

16、、土地、銀行貸款、估價(jià)、施工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)。 月日，成都市房地產(chǎn)信譽(yù)檔案系統(tǒng)的勝利開(kāi)通為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建立提供了一個(gè)有效的措施。為了順應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，促進(jìn)社會(huì)信譽(yù)體系的建立，有利于進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)信譽(yù)認(rèn)識(shí)，提高行業(yè)誠(chéng)信度和效力程度，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，便于為各級(jí)政府部門(mén)和社會(huì)公眾監(jiān)視房地產(chǎn)市場(chǎng)行為提供根據(jù)，為社會(huì)公眾查詢公司和個(gè)人信息提供效力，為社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為贊揚(yáng)提供途徑。房地產(chǎn)信譽(yù)檔案的建立范圍包括在成都市行政區(qū)域內(nèi)有銷(xiāo)售工程的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介(估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、咨詢)效力機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理

17、等執(zhí)(從)業(yè)人員。 信譽(yù)檔案系統(tǒng)的建立為寬廣的購(gòu)房者提供了一個(gè)直接客觀的信譽(yù)參考途徑，在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的信息對(duì)稱性上找到了一個(gè)平衡點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的本身要求將更高?？傊?，誠(chéng)信將是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的一個(gè)非常重要的砝碼。 ()商業(yè)地產(chǎn) 年成都的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來(lái)了一個(gè)飛速膨脹的時(shí)機(jī)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)以及成都市場(chǎng)的迫切要求，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都投入到了商業(yè)地產(chǎn)這艘大船上來(lái)，但不可防止的成都市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)總量已趨向于飽和形狀，投資者需求謹(jǐn)慎的對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市、城南商圈、城北專業(yè)市場(chǎng)以及城西的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)這些都是成都商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的地域。年是許多商業(yè)地產(chǎn)工程大比

18、拼的一年，對(duì)地段決議銷(xiāo)售的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地段是銷(xiāo)售的第一要素，其次很重要的一點(diǎn)是看他的后期管理能否跟上，所以聘請(qǐng)專業(yè)的實(shí)力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司也成為決議商業(yè)地產(chǎn)工程勝利與否的關(guān)鍵。 年將投入建立的工程可以用巨量來(lái)描畫(huà)?？偼顿Y達(dá)億元人民幣，其銷(xiāo)售面積達(dá)萬(wàn)平方米的商業(yè)巨擘熊貓萬(wàn)國(guó)商城粉墨登場(chǎng)；另一拆遷達(dá)年之久，位于紅星路與蜀都大道交界處一塊黃金空地，將借助舊城改造和春熙路車(chē)多的契機(jī)預(yù)備打造一個(gè)成都市區(qū)最大型的商城。另外，亞洲最正確管理企業(yè)，亞洲主要商業(yè)集團(tuán)菲律賓SM集團(tuán)公司共投資.億元，占地畝，建筑面積達(dá)萬(wàn)平方米的西部最大綜合性購(gòu)物中心，也估計(jì)于年正式啟動(dòng)，同樣，新加坡仁恒集團(tuán)在人民南路圈地

19、畝，預(yù)備打造一個(gè)智能化商務(wù)大廈，估計(jì)年開(kāi)工，錢(qián)江銀通房地產(chǎn)在騾馬市買(mǎi)下畝地，預(yù)備建筑一商業(yè)大廈，大陸房產(chǎn)公司也將在市中心開(kāi)發(fā)一個(gè)占地畝的商業(yè)廣場(chǎng)。在順城大道，港鵬國(guó)際大廈也正在進(jìn)展包裝，將于年盛大推出。可以這么說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)如今在成都房產(chǎn)界可以說(shuō)是成為了一種流行，但風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大更快的產(chǎn)生。 第二部份 成都市房地產(chǎn)供需情況 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈趨成熟和理性，而競(jìng)爭(zhēng)也愈加猛烈。大批的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶灘成都市場(chǎng)，包括華潤(rùn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海外、華新國(guó)際這些國(guó)內(nèi)一流的開(kāi)發(fā)集團(tuán)在內(nèi)，與外鄉(xiāng)的置信、新希望、干道房產(chǎn)、國(guó)嘉地產(chǎn)、華盛實(shí)業(yè)等構(gòu)成了多頭并進(jìn)的良好局面。競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得開(kāi)發(fā)商更加注重企業(yè)本身的品牌籠統(tǒng)及市

20、場(chǎng)化運(yùn)作。上千畝的大盤(pán)的大量出現(xiàn)也預(yù)示著成都樓市在未來(lái)幾年中的一個(gè)開(kāi)展趨勢(shì)。 一、房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng) 年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售都有所增長(zhǎng)，特別是在投資力度上的加強(qiáng)尤為明顯，僅以-月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量為億元，同比去年增長(zhǎng)了.。其中住宅投資完成億元，占總投資量的.，同比增長(zhǎng)了.。商品房開(kāi)發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)萬(wàn)平方米，已接近去年程度，其中當(dāng)年新開(kāi)工面積為萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).。前個(gè)月，累計(jì)開(kāi)工商品房.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).，其中住宅開(kāi)工.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).：商業(yè)營(yíng)業(yè)房開(kāi)工面積.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).。 市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)： )開(kāi)發(fā)趨向大盤(pán)化。大盤(pán)開(kāi)發(fā)漸漸成為城都樓市的一大趨勢(shì)，幾百畝、上千畝甚至數(shù)千畝的工程越來(lái)越多，市區(qū)的有萬(wàn)科城市

21、花園、河濱印象等，由于市區(qū)土地資源的缺乏與零散分布，致使這些上千畝的整塊土地主要還是來(lái)源于成都市郊的衛(wèi)星城，尤以華陽(yáng)、龍泉和溫江的“大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)最為“白熱化。無(wú)論是四川萬(wàn)達(dá)、華新國(guó)際、四川深長(zhǎng)城等外地開(kāi)發(fā)商還是建信、浩林、天祥等本地開(kāi)發(fā)商所申報(bào)的生態(tài)示范工程都無(wú)一例外是幾百畝乃至上千畝的“大盤(pán)。 )商業(yè)地產(chǎn)高速生長(zhǎng)。成都的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，與國(guó)內(nèi)一些大城市相比，亦有不小差距。年的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化趨勢(shì)和高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)管理成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重要方面。隨著舊城改造的推進(jìn)和年中國(guó)對(duì)外放開(kāi)零售業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將有很大的市場(chǎng)前景，但也要預(yù)防過(guò)熱的傾向。 )小戶性

22、工程增多。小戶型作為一種過(guò)渡兼投資型戶型越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商的青睞，年又?jǐn)?shù)十個(gè)工程涉及小戶性或是純小戶性。 )郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速。郊縣房產(chǎn)在年下半年開(kāi)發(fā)熱度很高，房?jī)r(jià)也提高較快，由于存在著市區(qū)與郊縣交融這一大方向的轉(zhuǎn)變，郊縣的交通與配套越來(lái)越完善，隨著二次置業(yè)的興起，郊縣房產(chǎn)向市區(qū)靠攏將成為未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。 二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng) 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局所提供的信息，年-月全市商品房銷(xiāo)售量達(dá).億元，同比增長(zhǎng)了.，其中住宅銷(xiāo)售額.億元，同比增長(zhǎng).；-月總銷(xiāo)售面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).，其中住宅銷(xiāo)售面積為.萬(wàn)平方米。在商品房購(gòu)買(mǎi)當(dāng)中以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，-月的銷(xiāo)售量中有.為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。- 工程 合計(jì) 住宅 非住宅 類別 面

23、積(萬(wàn)平米) 金額(億元) 面積(萬(wàn)平米) 金額(億元) 面積(萬(wàn)平米) 金額(億元) -商品房銷(xiāo)售量 . . . . . . 同比增長(zhǎng) +. +. +. +. +. +.其中：個(gè)人購(gòu)買(mǎi) . . . . . . 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例 . . . . . .- 市場(chǎng)銷(xiāo)售特點(diǎn)： 、消費(fèi)總量不斷擴(kuò)展，套型面積添加； 、二次置業(yè)及投資置業(yè)者增多，消費(fèi)構(gòu)造呈梯狀趨勢(shì)； 、多元化需求與一元化需求并存，個(gè)性消費(fèi)多元化； 、合同糾紛、面積糾紛、質(zhì)量糾紛和權(quán)屬糾紛日益增多； 、產(chǎn)權(quán)有一元化向多元化趨勢(shì)開(kāi)展，各種權(quán)屬相互交錯(cuò)。 三、成都市二手房市場(chǎng)開(kāi)展情況分析 、根本情況 假設(shè)說(shuō)年是成都市二手房市場(chǎng)的預(yù)熱期的話，那么年那

24、么是二手房市場(chǎng)的快速升溫期。隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)定的開(kāi)展和人民群眾購(gòu)買(mǎi)力的添加，以及舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，年成都市二手房市場(chǎng)顯示出強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭：買(mǎi)賣(mài)量大幅上升，二手房房?jī)r(jià)看漲，據(jù)成都市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中心買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶科統(tǒng)計(jì)，年全年共辦理各類私房買(mǎi)賣(mài)萬(wàn)件，成交套數(shù)比去年增長(zhǎng)了.，成交面積平方米，成交金額.萬(wàn)元，初次突破億元大關(guān)。 、成都市二手房市場(chǎng)特點(diǎn)分析 年成都市二手房市場(chǎng)不僅成交量大，房?jī)r(jià)上漲，還呈現(xiàn)出如下特征： ()“五多 購(gòu)房者中拆遷戶多。年是大規(guī)模舊城改造的第一年，全年實(shí)踐撤除房屋面積.萬(wàn)平方米，差遣居民到達(dá)戶，這些拆遷戶大多為中低收入家庭，性價(jià)比適中的二手房自然成為重新置業(yè)的首選。他們

25、對(duì)住房的需求構(gòu)成了今年二手房市場(chǎng)的有效需求，成為二手房購(gòu)買(mǎi)的中堅(jiān)力量。 外地二手房購(gòu)房者多。隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和推進(jìn)，成都作為西部中心城市，吸引著大量的外來(lái)人口，其中高素質(zhì)人才比例不斷增大，這部分人收入較高，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力；同時(shí)，有“天府之國(guó)佳譽(yù)的成都經(jīng)過(guò)近年來(lái)的城市建立，正日益成為“最適宜居住的城市，吸引著越來(lái)越多的外地人來(lái)蓉創(chuàng)業(yè)定居。對(duì)于這些正處在創(chuàng)業(yè)階段，亟需安身之處的外地人來(lái)說(shuō)，他們更多地選擇了地理位置較好、配套設(shè)備齊全的二手房。 貸款購(gòu)房者多。年各大金融機(jī)構(gòu)相繼推出了有利于二手房買(mǎi)賣(mài)的新舉措，成都市住房置業(yè)擔(dān)保公司針對(duì)舊城改造拆遷戶購(gòu)房資金缺乏的問(wèn)題，于年月推出專門(mén)效力，實(shí)行

26、擔(dān)保手續(xù)減半，擔(dān)保效力費(fèi)八折的優(yōu)惠措施，去年一共為戶居民辦理了二手房擔(dān)保手續(xù)，金額到達(dá).萬(wàn)元。年成都市建行率先推出“轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，使得過(guò)去一些處在按揭中而無(wú)法上市買(mǎi)賣(mài)的商品房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，部分緩解了二手房買(mǎi)賣(mài)的供需矛盾。 政策性住房上市多。隨著政策性住房入市門(mén)檻的不斷降低和政策性住房建筑單位觀念的轉(zhuǎn)變，年政策性住房上市比以往更容易，增長(zhǎng)幅度到達(dá)，超越了今年私房上市增長(zhǎng)幅度。 二手房投資者增多。隨著居民生活程度不斷提高以及投資認(rèn)識(shí)的加強(qiáng)，性價(jià)比高、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣(mài)均可獲得可觀利潤(rùn)的二手房成為今年市場(chǎng)的新寵，越來(lái)越多的老百姓把余錢(qián)投向了二手房市場(chǎng)。 ()“二少 單套房屋成交面積少。同年商品房小戶型熱銷(xiāo)相順應(yīng)

27、，今年我市二手房買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)突出特點(diǎn)也是成交面積小，大多為-平方米，這與我市居民的整體收入和消費(fèi)程度偏低親密相關(guān)，同時(shí)也與我市二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)種類單一，開(kāi)展尚不成熟有關(guān)。 中介參與成交的房屋少。據(jù)買(mǎi)賣(mài)中心買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，年經(jīng)過(guò)中介公司成交的二手房?jī)H占，連二手房成交量的一半都不到，購(gòu)房者也普遍表現(xiàn)出對(duì)二手房中介缺乏自信心。這與興隆國(guó)家主要經(jīng)過(guò)房屋中介來(lái)實(shí)現(xiàn)二手房流通和買(mǎi)賣(mài)存在叫大差別，也與我市日益開(kāi)展壯大的二手房市場(chǎng)不相順應(yīng)。 四、成都市拆遷房市場(chǎng)開(kāi)展情況分析 年經(jīng)成都市房管局危改辦摸底調(diào)查顯示，成都市城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)建筑于年代以前的各類危舊房屋約.萬(wàn)平方米，共占地.畝，危舊戶數(shù)戶，需納入成片

28、改造的危舊房萬(wàn)平方米。因此，年成都市加快了城市舊城改造的步伐，全年共實(shí)施了包括文里、青石橋、大慈寺、文殊院、倒桑樹(shù)、勝利街、花牌坊、勝利村、筒車(chē)巷臥牛巷等個(gè)危舊房工程，面積達(dá).萬(wàn)平方米，是年的.倍，共拆戶數(shù)戶，其中二環(huán)路以內(nèi)共撤除危舊房屋.萬(wàn)平方米，共拆戶數(shù)戶，為歷年之最。年的舊城改造仍將加大拆遷力度，方案在五城區(qū)中啟動(dòng)個(gè)危舊房片區(qū)的拆遷工程，力爭(zhēng)拆除至萬(wàn)平方米的危舊房。據(jù)初步估計(jì)，在未來(lái)年內(nèi)，成都市將完成個(gè)舊城區(qū)共萬(wàn)平方米的舊城拆遷任務(wù)。 舊城改造有利于提升整個(gè)城市的籠統(tǒng)，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。危舊房大多處在城市中心地段，占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，由于房屋建筑年代長(zhǎng)遠(yuǎn)，加之年年失修，建筑外觀破損嚴(yán)重，

29、直接影響到整個(gè)城市的籠統(tǒng)。經(jīng)過(guò)舊城改造，建筑出具有城市標(biāo)志性的建筑，進(jìn)而擴(kuò)展城市影響力，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。舊城改造有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展。由于拆遷房屋留下的土地大多位于城市中心，該地域口岸成熟，人流量大，地價(jià)昂貴，特別是在城市空心化日益彰顯的今天，開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)不失為明智之舉。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)市中心新開(kāi)工和正在銷(xiāo)售的各類商業(yè)地產(chǎn)面積已達(dá)萬(wàn)平方米。舊城改造有利于二手房市場(chǎng)的活潑。年，.的拆遷戶接受了貨幣補(bǔ)償方式，在經(jīng)濟(jì)條件的制約下，二手房成為這些拆遷戶買(mǎi)房時(shí)選擇的主要目的。因此，成都市二手房市場(chǎng)在舊城改造的推進(jìn)下得到了長(zhǎng)足的開(kāi)展。 第三部份 成房指數(shù)分析 一、綜合指數(shù) 綜合指數(shù)趨勢(shì)- 月 月 月

30、 月 月 月 月 月 月 月 月 月 - 年 l 年 - 年綜合指數(shù)的整體走勢(shì)良好，處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的開(kāi)展情況中。年度不論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政策環(huán)境都非常有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開(kāi)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體業(yè)績(jī)也蒸蒸日上，投資和銷(xiāo)售都非常活潑暢通，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資堅(jiān)持在一個(gè)較高的增長(zhǎng)區(qū)間上。 四川大學(xué)副校長(zhǎng)、房地產(chǎn)專家楊繼瑞說(shuō)，就房地產(chǎn)市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，成都是一個(gè)非常適宜人居的城市，對(duì)周邊具有強(qiáng)大的吸引力，房地產(chǎn)擁有寬廣的市場(chǎng)范圍，包括西藏、新疆、青海、重慶等周邊省市區(qū)，以及四川省內(nèi)二級(jí)城市，都有大量購(gòu)房人群會(huì)選擇在成都購(gòu)房置業(yè)。 成都房地產(chǎn)業(yè)可謂厚積厚發(fā)，開(kāi)展?jié)摿甏??？梢怨烙?jì)，成都房地產(chǎn)在年將堅(jiān)持持續(xù)

31、平穩(wěn)開(kāi)展的勢(shì)頭，繼續(xù)演繹數(shù)百樓盤(pán)市場(chǎng)爭(zhēng)雄的精彩大戲。其主要理由是： 、房地產(chǎn)曾經(jīng)成為成都國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁。 新的一年，國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)展內(nèi)需政策，政府將采取一系列政策措施促進(jìn)市民增收，刺激消費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)展空間依然宏大。成都市政府有關(guān)指點(diǎn)曾經(jīng)在各種場(chǎng)所表示，政府將繼續(xù)從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，并盡能夠?yàn)楸镜睾屯鈦?lái)的開(kāi)發(fā)商在成都的開(kāi)展發(fā)明條件，提供優(yōu)質(zhì)效力。成都房地產(chǎn)的政策環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善。 二、黨的十六大確定了全面建立小康社會(huì)的斗爭(zhēng)目的，為房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)心劑。 小康不小康，關(guān)鍵看住房。要使成都市全面進(jìn)入小康社會(huì)，住宅房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展方興未艾，城區(qū)和郊區(qū)的開(kāi)發(fā)建立均任重道遠(yuǎn)。城市中心區(qū)的大規(guī)模舊城改造將使寬廣拆遷戶告別老房子，住上新居。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將使區(qū)縣居民住房條件加速改善。而郊區(qū)化的開(kāi)展，將改動(dòng)成都城里人的居住觀念，更多人過(guò)上“+、“+生活方式。成都人追求更高的住房和生活質(zhì)量，將促進(jìn)小康住宅建立在新一年突飛猛進(jìn)。 年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)估計(jì)不會(huì)有大起大落，經(jīng)濟(jì)適用房將有較大放量，但高端住宅市場(chǎng)會(huì)有適量的控制性回落。 值得留意的是，成都房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)健開(kāi)展的步伐下，今年必需警惕曾經(jīng)埋伏著的風(fēng)險(xiǎn)，主