西單大悅城操作操作項(xiàng)目總結(jié)

1、操作項(xiàng)目總結(jié) 西單大悅城一、項(xiàng)目概況 整體概況 本項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。總建筑面積達(dá)20.5萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心 （兩幢商業(yè)樓構(gòu)成）、一幢服務(wù)式公寓、一幢甲級(jí)寫(xiě)字樓，四座建筑由中庭連 廊連接為一體。 項(xiàng)目南北向長(zhǎng)約150米，東西向長(zhǎng)約為110米，建筑東側(cè)高45米，西側(cè)高60 米。地面以上15層，地面以下4層。 設(shè)計(jì)參數(shù) 商業(yè)建面：11萬(wàn)平方米左右 其中： - 零售:88,401平方米(其中地上71,073平方米) - 餐飲:14,577平方米 - 電影院:10,327平方米 - 商業(yè)部分層高為：首層5米，26層4.2米，711層3.7米 酒店面積：33,206平方米 寫(xiě)字樓面積：14,9

2、30平方米 停車場(chǎng)面積：31,707平方米（約1000個(gè)泊位）二、SPACE 首席商業(yè)顧問(wèn) 服務(wù)內(nèi)容 整體規(guī)劃、主題定位、業(yè)態(tài)布局、品牌組合； 硬件設(shè)施改造建議； 擬定招商計(jì)劃、預(yù)估項(xiàng)目租金、收益及回報(bào)率； 招商方案實(shí)施； 運(yùn)營(yíng)管理及推廣方案建議； 專柜及臨時(shí)花車的招商等。SPACE 參與項(xiàng)目運(yùn)作歷時(shí)1年半，其中，顧問(wèn)服務(wù) 1 年； 商業(yè)策劃 3 個(gè)月； 招商歷時(shí) 5 個(gè)半月； 運(yùn)營(yíng)服務(wù) 1 年。服務(wù)內(nèi)容包括：三、對(duì)項(xiàng)目的思考1、對(duì)立地條件及入市時(shí)機(jī)的分析 成熟商圈，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 商業(yè)形式傳統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)單一； 大眾消費(fèi)檔次，客群趨于年輕； 商圈有改造升級(jí)的空間；3、對(duì)甲方期望的把握 對(duì)盡快開(kāi)

3、業(yè)的期望； 對(duì)品牌質(zhì)量的期望； 對(duì)租金收益的期望；2、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及優(yōu)劣勢(shì)分析 產(chǎn)品特點(diǎn)； 改造難度； 前任規(guī)劃及遺留客戶； 甲方利益相關(guān)客戶；4、項(xiàng)目定位的難度 既要迎合商圈，又要有所提升； 既要直面競(jìng)爭(zhēng)，又要突破限制； 既要豐富業(yè)態(tài)，又要減少改造； 既要遺留客戶，又要全新規(guī)劃； 既要品牌質(zhì)量，又要租金收益和招商速度。中國(guó)第一座國(guó)際化青年城四、項(xiàng)目整體定位源于西單，高于西單業(yè)態(tài)豐富、主題鮮明引領(lǐng)年輕人的生活方式POSITIONING最具主題及最適合定位的商品組合X-LIFEGlamorous炫目Elegant優(yōu)雅Sexy性感Trendy潮流Crash沖撞Sporty動(dòng)感Happy快樂(lè)Dati

4、ng約會(huì)Childlike童真High興奮Dreaming夢(mèng)想Dreaming夢(mèng)想Park停車場(chǎng)Park停車場(chǎng)-2F X LIFE 趣味-2FB2-25/26優(yōu)之良品B2-02Kobo龍川小勃B2-03Kama/卡瑪B2-04Lock&lockB2-05Xxezz阿瑟斯B2-06/07Mediwell曼狄飛B2-08/09/10Ayilian阿伊蓮B2-11AJasonwoodB2-11B/12AYishion以純B2-12BHot Wind熱風(fēng)B2-13Jeanswest真維斯B2-14Braxton霸獅騰B2-15/16I.P. ZoneB2-17/18Eruner伊韻兒B2-31Boto

5、n波頓B2-27/28/29GiordanoB2-30Robinhood羅賓漢B2-32CrocsB2-33S&KB2-34/35/36BalenoB2-22雅酷比B2-24繽果B2-23堡獅龍BossiniB2-21NEEB2-19/20Meters Bonwe/美特斯邦威-1F Glamorous 炫目B1-08APUCCAB1-10大明眼鏡 B1-11ZAKKA/雜活王國(guó)B1-12Haya BobyB1-13NICIB1-14aHello KittyB1-16AMissi MissyB1-21MAYBE DOLLB1-06TwiceB1-04CAMENAE家美樂(lè)B1-05ShesB1-4

6、0The Face ShopB1-34KorresB1-35深藍(lán)Bleunuit-1FB1-09A天女至愛(ài)B1-06A曼谷銀B1-16HUGO BOSS/美緹香水B1-09Micky MouseB1-14Anubis阿努比斯B1-24鮮元素B1-20BrillantB1-02ManningsB1-03I NailB1-07ECCOMIB1-08金象 B1-15寶島B1-17Potato& Co.B1-18LavinneB1-18A愛(ài)特寶絲B1-19Aimer Feel/淑酷 B1-32MisshaB1-33佰草集B1-30Red EarthB1-31QggleB1-39H2OB1-38Seph

7、oraB1-36DHCB1-37ipodB1-23丁和李樸B1-22a八喜B1-25Cold StoneB1-26/27面包新語(yǔ)1F Elegant 優(yōu)雅1F1F04-06Esprit1F08Artini1F19AGucci Glasses1F09City Chian1F1F-10Swatch1F-11/12Izzue1F-15NEXT1F07Best Seller1F-13/14MUJI1F01ZARA3月開(kāi)業(yè)1F-03b+ab2月23日開(kāi)業(yè)1F02Promod1F17GUESS?1F16Hifiger Denim1F-18/19/26CK Jeans1F23Sephora1F25Folli

8、 Follie1F21/22Sibo1F-20天梭2F Sexy 性感2F04La Pargay納帕佳2F05EACHWAY藝之卉2F06Belle/百麗2F07Best Seller2F08-10Ochirly2F11Walker Shop2F01ZARA2F24/25COBO2F35Prich2F28Giodano Ladies2F27Hiroshima2F26Scotfield(Lady)2F29Motivi2F32FCUK2F02Jinava2F14-16Arrtco2F03Ein2F33STARBUCKS星巴克2F31Cotton Republic2F2F34W.2F13愛(ài)特愛(ài)2F1

9、2G2 black label2F30卡西歐2F30儷博領(lǐng)3F Trendy 潮流3F3F06A02Azona3F10/11Giordano Concept3F09Best Seller3F07Mind Bridge3F12BasicHouse3F01G20003F-29R&G3F05In Wear3F03Adidas Linear3F16Love&LoveCiosi3F24Teenie & Wennie3F22 Roem3F23Bodypops3F25Lily3F27Garona歌浪尼3F26 Casio卡西歐3F20-21Wagas3F14/15/17/18/19Uniqlo/優(yōu)衣庫(kù)3F-

10、02Levis3F30E-land3F28edc3F08Belle3F13B曼妮芬3F13EImis/愛(ài)美麗3F13AAimer/愛(ài)慕3F04Taixiant3F13GCK Underwear3F-02ADockers3F13F松山棉店4F Crash 沖撞4F43/44T B2 Jeans4F45/46Viscap4F14Honeys4F13歌莉婭4F12West Mend西門(mén)町4F18尚至喜4F20Pirate Ship海盜船4F26/276&84F29I.S.O4F28MUDD4F22/23/30JNBY/江南布衣4F11Im David4F10Bench Body奔趣4F32-39BA

11、UHAUS/包豪斯4F41The thing4F42Couzzle4F52/53Quik Silver4F19Veilond/緯綸4F57Tony Jeans4F54/55味千拉面4F62A To Z4F63/65播4F64/66Betu4F76/77Lovely lace4F6768/71Bossini/堡獅龍 Style4F69Benetton貝納通4F70/72SCAT4F73-75星期六4F47/48Coey4F24/25伊可愛(ài)4F58-61Ebase4F15/16/17Surface4F01/02/03/04馬克華菲4F51aENO4F56OT4F49/5086104F09So Ba

12、sic4F4F31EXR4F51索菲亞4F21d.two4F40Bico必酷5F Sporty 動(dòng)感5F5F25Mizuno美津濃5F13/15 Cottonfield5F11Onda5F12Apple5F08/09PONY5F06Columbia歌倫比亞5F04Lee Cooper 5F03Lee5F14法力藤Phiten5F20Converse/匡威5F10Adidas5F22Kappa背靠背5F07The North Face5F23KEEN5F2627李寧5F19 Puma5F21Reebok/銳步5F28 Adidas NBA5F05NIKE5F24Lotto5F29/30 探路者5

13、F30/16-18西單手機(jī)科技廣場(chǎng)5F01/02品味軒B2 至 5F 以零售為主，其中：B2 是量販?zhǔn)浇诸^休閑品牌集合，代表品牌： Giordano、Baleno 等；B1 為以女性為主題的、極具生活化的樓層，代表品牌：DHC、Mannings、Potato&Co.、Hello Kitty 等；1F-2F 是國(guó)際時(shí)尚品牌匯聚，代表品牌：ZARA、Next、Muji、Artico、i.t 等；3F 是日韓系、包括國(guó)內(nèi)冠軍品牌的集合代表品牌：Eland Group、Uniqlo 等；4F 以中性品牌、設(shè)計(jì)師風(fēng)格及時(shí)尚休閑主打，代表品牌：Mark Fair Whale、Honeys、Quiksilv

14、er、Bauhaus 等；5F 則為運(yùn)動(dòng)品牌和數(shù)碼廣場(chǎng)，Adidas、Nike、Puma 等知名運(yùn)動(dòng)品牌及數(shù)碼產(chǎn)品和服務(wù)，是偏男性化的樓層。上述樓層除零售品牌風(fēng)格鮮明、主題明確外，每層都穿插了與之相匹配輕食簡(jiǎn)餐，統(tǒng)一分布在臨西單北大街一側(cè)，為樓上 6-9層 的餐飲、娛樂(lè)組團(tuán)做足了鋪墊！6F Happy 快樂(lè)6F01港麗6F02大快活6F-03/04/05Mr.Pizza6F09Java Bobs6F-13/14/15KFC/肯德基6F11+12Yogen Fruz優(yōu)根芙絲6F-16/17Mango Mango6F18巴貝拉6F6F-10DQ6F07歐美爾超市6F06找茶6F08仙蹤林7F Da

15、ting 約會(huì)7F02豆撈坊7F01蕉葉7F03-05元綠回轉(zhuǎn)壽司7F09麻辣香鍋7F10-12辣婆婆7F7F06大長(zhǎng)今7F07/08桂林人8F Childlike 童真8F07吉野家8F01沛航8F06川巴佬8F04優(yōu)派克8F05涮品天下8F03Star Kiwi星奇異8F02麥吉柯魔術(shù)教學(xué)館8F08緣之味8F09一品三笑8F10蒙自源8F11千味久品8F12蒸霸天下9F High 興奮 9F01+02+03+04FAB精彩無(wú)限、運(yùn)動(dòng)會(huì)所9F10-11F Dreaming 夢(mèng)想6F-10F 既是集中的餐飲娛樂(lè)的樓層，同時(shí)也是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)：首先：6-8F 共 2.3 萬(wàn)平方米的餐飲供應(yīng)為西

16、單區(qū)域規(guī)模最大、品牌最多；其次：有眾多首次進(jìn)京的知名餐飲品牌落位，如：港麗餐廳、巴貝拉、豆撈坊等， 實(shí)際業(yè)績(jī)證明他們都創(chuàng)造了西單區(qū)域的行業(yè)奇跡；第三：零售與餐飲業(yè)態(tài)穿插、餐飲中正餐與外帶穿插，既保留了餐飲組團(tuán)的目的 性，又加入了逛街的趣味性；第四：娛樂(lè)業(yè)態(tài)組合豐富，電玩游戲、FAB精彩無(wú)限、泳池會(huì)所以及京城最大的影 院豐富了國(guó)際化青年城的生活主題。五、招商中遇到的問(wèn)題 合理的樓層規(guī)劃； 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼猩谭桨福?精準(zhǔn)的招商策略； 團(tuán)隊(duì)協(xié)作與執(zhí)行力； 招商節(jié)奏的把控； 雙方對(duì)品牌的深入理解與觀點(diǎn)的統(tǒng)一； 對(duì)主力客戶的把握及充分的備選方案； 深入了解各類商戶的硬件要求等。1、如何落實(shí)定位？2、怎樣實(shí)施招商

17、？ 確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)、劃分招商階段； 明確目標(biāo)品牌，界定龍頭、龍身、龍尾； 選擇行業(yè)前3位品牌作為龍頭主力客戶； 花費(fèi)70%的精力搞定30%的主力； 挑選行業(yè)前10位品牌組成龍身品牌客戶； 引進(jìn)外埠成熟品牌及前沿趨勢(shì)品牌提升 商業(yè)新鮮度； 篩選高租客戶及潛力客戶作為品牌的有 益補(bǔ)充。3、主力客戶如何確定？ 確定各行業(yè)前三甲，并深入了解其品牌拓展計(jì)劃和業(yè)績(jī)走勢(shì)； 選擇最適合的品牌放在最恰當(dāng)?shù)奈恢蒙?，并充分考慮人流動(dòng)線； 提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)，打動(dòng)品牌決策層； 必要時(shí)須在租賃條件上做出讓步； 堅(jiān)持各樓層主題，寧愿放棄品牌不可打亂定位； 充分儲(chǔ)備備選品牌，以便占據(jù)主動(dòng)。4、餐飲客戶的招商對(duì)于餐飲客戶而言，本項(xiàng)目

18、硬件設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，首先：樓層層高過(guò)矮，最低處不足2.5米，而廚房?jī)舾卟蛔?.8米則無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收；其次：水電燃?xì)獠蛔?，部分?guī)劃餐飲位置甚至無(wú)餐飲條件，改造、增容的難度較大；第三：甲方統(tǒng)一指定 POS 收銀系統(tǒng)，無(wú)法滿足餐飲客戶運(yùn)營(yíng)管理的需要；第四：租金要求高，創(chuàng)同類業(yè)態(tài)、相同樓層標(biāo)準(zhǔn)新高；第五：開(kāi)業(yè)時(shí)間緊、裝修壓力大，竣工驗(yàn)收與開(kāi)業(yè)同步，餐飲客戶無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。5、如何確保開(kāi)業(yè)時(shí)間？ 確保項(xiàng)目工程進(jìn)度，按時(shí)交付店鋪； 深入了解客戶的開(kāi)業(yè)要求，必要時(shí)提 前進(jìn)行硬件改造； 租賃合約中明確規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間及延期罰則； 對(duì)外宣傳造勢(shì)，將品牌的開(kāi)業(yè)聲勢(shì)做大； 制定提前進(jìn)場(chǎng)裝修的鼓勵(lì)政策； 協(xié)助商戶做消防報(bào)驗(yàn)、協(xié)助辦理執(zhí)照等。6、如何協(xié)助運(yùn)營(yíng)做前期管理？ 選擇服務(wù)全面的信息系統(tǒng)供應(yīng)商， 為后期運(yùn)營(yíng)及持續(xù)管理打下基礎(chǔ)； 進(jìn)場(chǎng)前三個(gè)月確定信息系統(tǒng)合作方， 以便配合弱電布線； 配合運(yùn)營(yíng)管理做好商戶的收鋪及進(jìn)場(chǎng) 手續(xù)； 針對(duì)開(kāi)業(yè)推廣及活動(dòng)提出建議，配合 品牌客戶的推廣活動(dòng)，共同造勢(shì)。THE LANDMARK 北京地標(biāo)性的Shopping Mall附：項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉1、LOCATION地處北京最繁華最成熟最時(shí)尚商圈每天20-50萬(wàn)2、TRAFFIC覆蓋面最廣最方便的交通交匯點(diǎn)3、CUSTOMERS每天約76萬(wàn)的白領(lǐng)確保高品質(zhì)的消費(fèi)方式項(xiàng)目名稱辦公面積（萬(wàn)平方米）辦公人流（萬(wàn)