南華置地廣商業(yè)項目（地下時尚街）銷售策劃方案

1、.：.；呈 報：董事長、總裁抄 送：余沛強、尹惠民發(fā)件人：張志堅營銷中心日 期：年月南華置地廣場工程地下時髦街銷售謀劃方案本方案主要是針對本工程時髦地下街之精品商鋪，對此進展有關(guān)營銷戰(zhàn)略，銷售價錢、銷售方式及銷售戰(zhàn)略手段等之分析及方案制定。此方案需根據(jù)相關(guān)時間進度安排，以及經(jīng)公司各主管指點和經(jīng)董事局最終同意贊同后方可執(zhí)行，目前僅供參考及提請指點提出相關(guān)珍貴意見。營銷中心 年月日南華置地廣場工程地下時髦街銷售謀劃方案目 錄 方案闡明 銷售根底數(shù)據(jù) 銷售價錢體系 銷售付款方式 銷售流程 銷售政策 促銷手段 客層客源 推行戰(zhàn)略 合約及法務(wù) 附件方案闡明本銷售謀劃方案，是以銷售本工程地下時髦街運用權(quán)商

2、鋪方式，進展全面的銷售謀劃執(zhí)行。銷售時間將以工程總體規(guī)劃目的及施工進度安排，進展的營銷進度方案為基準(zhǔn)執(zhí)行。本銷售謀劃方案是以各項銷售前期預(yù)備任務(wù)均完成之情況下方可執(zhí)行，如：銷售平面圖、交付時間及規(guī)范等重要數(shù)據(jù)目的，以及銷售中心裝修并啟用，團隊架構(gòu)組建，銷售各項道具完成，營銷管理各工程制度建立，外部協(xié)作公司均完成簽約，營銷推行資金預(yù)備到位，等等銷售目的可銷售面積：平方米建筑面積銷售周期：從開場銷售至開業(yè)前三個月，約一年至一年半時間。銷售運用權(quán)期限：-年期可調(diào)整銷售金額：-億，平均約.億左右詳見附件銷售對象本工程銷售對象為直接用家，即商家或小業(yè)主，也可以是小量投資者，允許其進展轉(zhuǎn)租、分租，需按照工

3、程規(guī)劃好的業(yè)態(tài)和運營管理規(guī)定進展租賃和運營，但我方不擔(dān)任包租。銷售根底數(shù)據(jù)A、面積分坪主力面積分坪運用面積：平方米平方米平方米實踐面積區(qū)間：-平方米運用面積小檔口及壁掛式以及特殊形狀商鋪或檔口面積為超小，約為至平方米，部分餐飲或大連鎖業(yè)主面積會加大，約為平方米或以上，但根本會由規(guī)范店鋪組合而成，如=+。B、主力店鋪面積所占比例平方米約占%平方米約占%平方米約占%可根據(jù)實踐分割平面圖進展調(diào)整。未來會有小部分主出入口或預(yù)留地鐵口等位置，保管不對外出租，以防日后規(guī)劃調(diào)整需求及有利于調(diào)控租金。C、銷售運用權(quán)期限：-年可調(diào)整即一次性支付年租金， 或一次性支付年租金， 或一次性支付年租金。一次性支付租金的

4、時間愈長，租金優(yōu)惠愈大。本時間段之制定，是根據(jù)工程出租回款-年之收益測算，提供三種銷售組合方案供客戶進展選擇并根據(jù)市場實踐并有能夠接受之租期，制定本工程銷售時間段可根據(jù)工程實踐資金回款要求及市場反響進展細(xì)致調(diào)整注：不建議為了提高銷售額添加運用權(quán)年限到至年，緣由：、提高年限意味著租金單價需求更優(yōu)惠，實踐總價添加不太多。、運用年限太長，店鋪總價超越萬以上，由于沒有按揭貸款支持，會銷售很慢，有市場風(fēng)險。、添加一次性租賃期，意味著有相當(dāng)長一段時間公司沒有日常租金收入，假設(shè)工程增值的很快，公司反而會虧。、假設(shè)銷售反響理想，可以經(jīng)過調(diào)高租金單價的方式或高低租期年限的方式來加價。D、組合方式面積分坪組合銷售

5、價錢組合面積比例組合銷售價錢體系定價根據(jù)價錢體系的建立基準(zhǔn)是經(jīng)過營銷中心，對沈陽多個小商鋪出租工程進展細(xì)致及動態(tài)調(diào)研，對其出租價錢，租金方式，租期長短，付款方式以及其運營時間等眾多要素，并結(jié)合本工程之實地情況，建立本工程之價錢體系。價錢構(gòu)成租金包括內(nèi)容：根本商鋪租金物業(yè)管理費用能源運營管理費空調(diào)、公共電力及照明、水費等租金不包括內(nèi)容：電費費上網(wǎng)費煤氣費餐飲部分定價原那么參考中街現(xiàn)有商業(yè)的租金程度：普遍商城市場租金程度為-元/月/平方米，中街臨街店面租金程度為-元/月/平方米。參考時髦地下商城、沈陽春天地下街的租金程度：時髦地下租金程度為-元/月/平方米，沈陽春天地下街租金程度為-元/月/平方米

6、。除思索上述條件，還需求思索本工程是期房、地理位置、商業(yè)環(huán)境、付款方式等綜合要素：控制月租金總額在-元左右。但這個程度的單價也是屬于高于市場很多的價錢，所以在宣傳的時候只會以店鋪月租金總額報價。思索單個店鋪的月租金總額：控制單店月租金總額在元以下，并以此作為報價根底。思索單個店鋪的-年租金總額：盡量控制在萬/單店以內(nèi)，這樣首期%也不超越萬，客戶可以有-萬投入就可以開店。銷售價錢明細(xì)樓層：B、B總建筑面積約：約平方米以最終政府同意規(guī)劃目的為準(zhǔn)實踐運營面積約運用面積：約平方米以最終政府同意規(guī)劃目的為準(zhǔn)主力店鋪面積及所占比例：平方米%，平方米%，平方米%暫定租期：年，年，年只能向客戶提供三種租期時間

7、選擇，太多會比較混亂最低月租金單價： 元/月/平方米運用面積 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案C- 平方米年最高月租金單價： 元/月/平方米運用面積 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案A- 平方米年平均月租金單價約： 元/月/平方米運用面積 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.

8、xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案B- 平方米年最低月租金： , 元/月/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案A- 平方米年最高月租金： , 元/月/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案C- 平方米年平均月租金約： , 元/月/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION

9、桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案B- 平方米年最低總價款： , 元/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案A- 平方米年最高總價款： , 元/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案C- 平方米年平均總價款約： , 元/個店鋪 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LIO

10、N桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案B- 平方米年最低銷售額： , 元 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案三 年最高銷售額： , 元 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!A#平、%、!A 方案一 年平均銷售額約： , 元 HYPERLINK file/C:Documents%and%SettingsSHINE%LION桌面出租測算.xls l 平、%、!

11、A#平、%、!A 方案二 年方案一均價為元/月/平方米/運用面積左右，方案二均價為元/月/平方米/運用面積左右，方案三均價為元/月/平方米/運用面積左右，以上方案為低開高走之營銷戰(zhàn)略組合方案，以方案一之低價入市，以方案二之價錢為銷售主力均價，以方案三之價錢為后續(xù)走高之價錢。備注：上述總銷售額實踐會有 + %誤差，緣由：詳細(xì)運營面積實踐會有偏向未計算保管不出賣的面積未計算公共空間暫時租賃檔口目前正在咨詢銀行按揭貸款的操作方式，如無法提供按揭貸款，那么需求再調(diào)整租期和價錢，降低客戶支付門檻，以便順利完成全部招商義務(wù)上述價錢為最終成交底價，對外報價將會綜合思索折扣率會比成交底價較高%左右其它條件客戶

12、需求運營指定的運營范圍。客戶需自行懇求工商營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)特殊業(yè)態(tài)除外，如美食廣場檔口和小商品等。租金包括物業(yè)管理費及空調(diào)費用，但客戶需自行支付商鋪內(nèi)的各項能源市政費用?？蛻艨梢詫⒆饧s轉(zhuǎn)讓，新承租人需求繼續(xù)履行原合同，需求三方簽署更名手續(xù)。開業(yè)滿一年后，客戶可解除租約，但需扣除已運用時間的租金及毀約金。毀約金額比例需求根據(jù)不同租賃年限制定規(guī)范客戶需遵守運營管理公約內(nèi)的規(guī)定，否那么將被視為毀約或罰款?？蛻舻慕患{租金只提供收據(jù)，如需求發(fā)票需求另行支付稅金。差價原那么、樓層不同，定價不同如：負(fù)一層高于負(fù)二層，負(fù)二層部分好位置亦可高于負(fù)一層部分負(fù)一層約高于負(fù)二層%左右、面積不同，定價不同如：大面積單價低

13、，小面積單價高小面積定價約高于大面積%左右、位置不同，定價不同如：景觀區(qū)，主出入口及主干動線等等定價高不同位置價差可在%左右、道路不同，定價不同 如：主通道高于次通道，次通道高于小通道可在%左右、規(guī)劃業(yè)態(tài)不同，定價不同如：服裝及小百等高，餐飲文娛略低依不同業(yè)態(tài)價差約在%左右銷售付款方式付款方式A、一次性付款B、分期付款分四期付款，即簽約時付%，余款分三期每期%，每隔三個月付清C、銀行按揭貸款待定支付方式現(xiàn)金支付銀行卡劃帳POS機銀行轉(zhuǎn)帳支票根據(jù)現(xiàn)場實踐銷售情況，根據(jù)銷售折扣對應(yīng)比率等要素接受不同之付款方式銷售流程前期各項預(yù)備任務(wù)完成一個半至二個月詳見已上報之工程營銷預(yù)備時間表前期品牌推出預(yù)熱市

14、場一個月至一個半月詳見已上報之工程營銷謀劃包裝篇及市場推行篇發(fā)放認(rèn)購排號及收誠意金半個月詳見工程排號流程圖日后將制定詳細(xì)闡明排號誠意金轉(zhuǎn)認(rèn)購金大定金并選房號認(rèn)購約一個月詳見工程認(rèn)購流程圖日后將制定詳細(xì)闡明定金或直接簽約付款正式開盤后或交定后半個月內(nèi)詳見工程交訂定流程圖日后將制定詳細(xì)闡明詳見工程簽約流程圖日后將制定詳細(xì)闡明按揭效力待定詳見工程按揭貸款流程圖日后將制定詳細(xì)闡明后勤客戶效力及保養(yǎng)活動詳見已上報之工程營銷謀劃包裝篇驗收交付交付規(guī)范為前期預(yù)備任務(wù)之一，并于合約中注明詳見工程驗收流程圖日后將制定詳細(xì)闡明、裝修開業(yè)詳見裝修管理規(guī)定及流程圖日后將制定詳細(xì)闡明銷售政策推出安排分三到四期組團推出按

15、區(qū)位及業(yè)態(tài)組合細(xì)分推出每期組團容量為至戶為一組期分期組團推出時間相差三至四個月分期組團價錢走勢為遞增%至%左右第一組團產(chǎn)品及價錢優(yōu)化組合推出入市，以搶灘市場推出價錢方式低開高走，預(yù)熱市場，構(gòu)成熱銷及市場走高趨勢，拉動總體價錢上漲價錢推出為均價：認(rèn)購期均價約為元/月/平方米/運用面積方案一之部分價錢規(guī)范，占%，開盤后均價約為元/月/平方米/運用面積方案一之均價價錢規(guī)范，占%，強銷期均價約為元/月/平方米/運用面積方案二之均價價錢規(guī)范，占%，收盤期均價約為元/月/平方米/運用面積方案三之均價價錢規(guī)范，占%。價風(fēng)格整戰(zhàn)略原那么低單價推出低總價面市低首付宣傳限量鋪位選擇，特殊區(qū)域位置選擇，有價無鋪選擇

16、可經(jīng)過銷控實現(xiàn)好鋪位漲高價錢好位置漲高價錢競買時漲高價錢火爆熱銷漲高價錢每半月自行提高價錢參考市場情況，結(jié)合工程自銷售情況，合理帶動價錢上漲，以實現(xiàn)工程市場強勢態(tài)勢及構(gòu)成高額回款反響摸底時間及方式于前期品牌推出預(yù)熱市場時期開盤前至個月-接受客戶來電及來訪，經(jīng)過來客了解客戶需求 并建立客戶來訪來電登記系統(tǒng) -經(jīng)過來電及來訪信息量，進展媒介宣傳反響發(fā)放認(rèn)購排號及收誠意金時期開盤前至周-此階段客戶為較之有誠意客戶，其意圖及信息較為明確及實踐包括價錢、租期、付款方式或其它需求等等，經(jīng)過客戶資料進展仔細(xì)分析經(jīng)過上述手段最終實驗客戶的接受才干和接受才干，落實最終業(yè)態(tài)和價錢政策，并在銷售過程中需求根據(jù)銷售情

17、況和客戶反響作出調(diào)整。、價錢摸底價錢入市反響客戶接受才干銷售效果評價市場競爭反響、客戶摸底客戶來源客戶層次客戶購買才干客戶反響各種要求或建意信息、媒介反響摸底自行宣傳反響收效媒體軟性評價、政策導(dǎo)向評價及時了解及觀測政策及法務(wù)變動如對類似營銷方式能否有相關(guān)政策限制出現(xiàn)，銀行調(diào)息等等有關(guān)之政策及時預(yù)警及調(diào)整、市場綜合反響摸底同類形工程市場情形有無負(fù)面工程影響出現(xiàn)銷售其它條件、物業(yè)管理效力規(guī)范及各項收費物業(yè)管理費能源管理費水費電費網(wǎng)絡(luò)及裝修保證金等等如上費用需請專業(yè)管理公司制定相關(guān)規(guī)范后，并經(jīng)多方核定后，方可納入合約并施行、退出機制年內(nèi)不允許退出如對市場故意呵斥不良影響者不予退出退出時按原銷售價并扣

18、除運用期限及毀約金退出時進場退出押金不退運營期所發(fā)生一切費用如裝修等不予退還、轉(zhuǎn)租商定轉(zhuǎn)租時必需經(jīng)過運營管理公司進展相關(guān)手續(xù)辦理轉(zhuǎn)租時必需繼續(xù)履行相關(guān)規(guī)定業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)范轉(zhuǎn)租價錢不能惡意擾亂市場，否那么不予辦理、工商稅務(wù)依實踐情況分類別處置大業(yè)主自行辦理連鎖業(yè)主自行辦理小百等委托辦理小餐飲類可委托辦理、附加規(guī)定客戶需求按照業(yè)態(tài)規(guī)劃限制，運營指定的業(yè)態(tài)。客戶需自行支付商鋪內(nèi)的各項能源市政費用。客戶需遵守運營管理公約內(nèi)的規(guī)定，否那么將被視為毀約或罰款?？蛻舻慕患{租金只提供收據(jù)，如需求發(fā)票需求另行支付稅金。其它于合約內(nèi)必需商定之條款優(yōu)惠條件正常折扣團購折扣大客戶折扣關(guān)系折扣活動折扣促銷手段于實踐銷售出現(xiàn)

19、節(jié)拍緩慢或滯銷時方啟用如下政策、加大折扣、減免租期、贈送、有獎抽派、嘉賓扮演及各種活動、減低租期之時間段客層客源客層成熟小商鋪運營業(yè)主曾經(jīng)具備較為成熟之運營閱歷在沈陽或其它地方均有類似運營業(yè)態(tài)或連鎖企業(yè)有良好的拓展或開展方案有充足資金運轉(zhuǎn)運營情況良好，收益不錯年紀(jì)約-歲之間成熟小商鋪投資業(yè)主曾經(jīng)投資類似物業(yè)具備豐富二房東之閱歷曾經(jīng)由此獲得豐厚報答年紀(jì)約-歲之間未來新興小商鋪運營業(yè)主手中握有小筆資金無正當(dāng)任務(wù)或預(yù)備辭職懂時髦新潮有想法有創(chuàng)業(yè)認(rèn)識本行業(yè)原打工者并學(xué)到些許運營運作門道剛畢業(yè)富有之后年紀(jì)約-歲之間其它中小投資者手中握有部分或充足資金曾經(jīng)投資其它形狀物業(yè)或理財富品新興年輕時髦二房東，具備新興小業(yè)主條件，但懶于運營者具備理財及投資理念客源市內(nèi)各零售及零售市場如：五愛綜合市場、太原街時髦地下、沈陽春天三個部、時代美